漳州欣隆盛世项目市场调查及定位推广策略92P
市场定位报告—信和漳州项目
目录第一章漳州市房地产市场分析第二章未来市场走势及竞争环境第三章本案市场定位建议2008年6月11日注：本文所有数据均来自于漳州市统计局、房管局、“十一五”规划文件及新景祥数据库。
第一章漳州市房地产市场分析Æz宏观环境分析z市场运行分析z本案板块分析z商业现状分析New Visual Angle新景祥市场部·漳州项目组 —1——2—本案¾居民生活漳州市居民人均可支配收入增长显著，社会消费品—3——4—New Visual Angle 新景祥市场部·漳州项目组 —5—产品：以高层为主，小高层为辅，主力户型120-140㎡三房，其次为80-90㎡二房；价格：4700-5400元/㎡¾ 市中心板块产品：以小高层为主，主力户型120-130㎡三房或110-120㎡小三房，其次为80-90㎡二房； 价格：4100-4200元/㎡¾ 城北板块产品：以小高层和高层为主，主力户型80-90㎡二房，其次为90-120㎡小三房； 价格：3700-4000元/㎡¾ 城西板块产品：以小高层和高层为主，主力户型120-130㎡三房，其次为80-90㎡二房； 价格：4300-4600元/㎡¾ 城东板块产品：以高层为主，主力户型120㎡以上三房和四房，其次为80-90㎡二房； 价格：5500元/㎡以上¾ 江滨板块本案—6—`钱隆首府新城财富广场香榭花都万象星城广场绿佳园东方钻石城福海阳光本案—7—钱隆首府 总建20万㎡，由13幢17-22F 组成的住宅社区，共1079套住宅 延安广场总建10万㎡，由14幢11-14F 组成的住宅社区，共1265套住宅新城·财富广场 总建6.3万㎡，由3幢18F 组成的住宅社区，共560套住宅 万象星城广场总建6.4万㎡，由3幢18F 组成的住宅社区，共420套住宅绿佳园总建2.3万㎡，由2幢18F 组成的住宅社区，共255套住宅东方钻石广场总建5.3万㎡，由2幢16F 、25F 组成的住宅社区，共404套住宅项目名称建筑形态外立面用材建筑风格建筑细部/第一感官钱隆首府小高层/高层灰白色涂料和小面砖现代简约/欧式元素轮廓线条简单/一般新城·财富广场小高层赭红色涂料为主，少量面砖现代简约轮廓线条简单/一般万象星城广场小高层米黄色涂料和面砖，实际效果暂时未知现代简约轮廓线条简单/一般东方钻石广场小高层/高层土黄色小面砖和涂料，实际效果暂时未知现代简约轮廓线条简单/一般绿佳园小高层灰色/棕色面砖和涂料，实际效果暂时未知现代简约轮廓线条简单/一般—8—项目名称一房(㎡) 二房(㎡) 三房(㎡) 四房(㎡)钱隆首府无 85㎡（20%）120-130㎡（60%） 160-170㎡（20%）延安广场少量（4套） 70㎡、80-90㎡（30%） 105㎡、120-130㎡（60%）160-170㎡（10%）新城·财富广场 50㎡（15%） 65㎡、70㎡、90㎡（65%） 120㎡、140㎡（20%）无万象星城广场 55-65㎡（15%） 70-100㎡（35%） 110-120㎡（45%） 130-140㎡（5%）东方钻石广场无 65㎡、80-90㎡（15%） 110-120㎡（50%） 130-140㎡（35%）绿佳园 38㎡（15%）68㎡、80-90㎡（70%）128㎡（15%）无—9—项目名称开盘时间销售价格(元/㎡) 推盘量销售率钱隆首府2007年8月销售均价4400，签约均价4000-4200 655套 62% 新城·财富广场2006年12月销售均价4200，签约均价4000-4200 560套 70% 万象星城广场2007年6月销售均价4100，签约均价3700-3900 420套 51% 东方钻石城2007年10月销售均价4200，签约均价3900-4100 404套 25% 绿佳园2008年5月销售均价4200，签约均价3500-3800 255套 17%—10—项目名称置业目的客群来源职业特征钱隆首府自住以老城区和周边县城为主，部分厦门龙岩无具体职业特征新城·财富广场自住、投资参半以老城区和周边县城为主无具体职业特征万象星城广场自住为主、部分投资以城北片区和周边县城为主无具体职业特征东方钻石城自住为主、部分投资以城北片区和周边县城为主无具体职业特征绿佳园自住为主、部分投资以城北片区和周边县城为主无具体职业特征—11—New Visual Angle 新景祥市场部·漳州项目组 —12—市区最早形成的商业核心，大型百货、商业街密集，商业氛围深厚，人流量巨大，店铺租金高昂，核心区店铺租金约在150-200元/㎡·月。
都市名城市场调研报告
漳州〖都市名城〗项目市场调研报告2007年4月目录一、城市概况 (4)1、漳州概况 (4)2、漳州城市资源分析 (5)二、漳州宏观经济及政策状况 (6)1、漳州近年GDP走势 (6)2、漳州人均可支配收入走势 (8)3、漳州人均GDP走势 (9)4、漳州固定资产投资走势 (11)5、漳州财政收入走势 (12)6、社会消费品零售总额走势 (13)7、宏观政策环境 (14)三、漳州城市发展规划 (15)1、漳州城市建设现状 (15)2、漳州城市规划 (16)四、漳州房地产市场发展状况 (18)1、漳州房地产业历史发展概述 (18)2、漳州房地产市场历年运行情况 (19)3、漳州楼市运行特点 (23)五、漳州楼市板块分析 (24)1、新城区板块——百舸争流，扬帆起航 (24)2、老城区板块——魅力依然，体量缩减 (24)3、龙池板块——地产期待值更高 (25)4．漳州开发区板块——湾区生活新主张 (25)六、漳州房地产市场未来供给趋势预测判断 (26)七、漳州区域市场环境分析 (27)1、在推项目（主要竞争项目） (27)22、在推项目销售情况（主要竞争项目） (29)3、在推项目户型情况（主要竞争项目） (34)在推项目部分户型产品鉴赏 (36)4、在推项目营销推广情况（主要竞争项目） (51)5、待推项目 (52)八、项目分析 (53)1、项目概况 (53)2、地块周边环境分析 (54)3、项目SWOT分析 (56)九、项目定位建议 (58)1、项目价值分析 (58)2、项目整体定位建议 (59)3、项目价值提升建议 (60)4、项目客群定位建议 (63)5、项目产品定位建议 (64)部分户型设计手法推荐 (67)6、规划布局建议 (73)7、项目价格建议 (75)8、售楼部规模、功能及风格建议 (79)十、本案开发的战略性框架 (81)十一、附件 (82)1、国有土地出让情况 (82)2、漳州中心城区住房建设规划情况 (88)3、漳州中心城区近五年住房建设规划指标 (90)4、漳州市区在推项目销售情况表 (94)5、部分项目售楼部展示 (96)3一、城市概况1、漳州概况（1）地理位置——漳州市位于福建省东南部,地处东经117°-118°、北纬23.8°-25°之间，东濒台湾海峡，与厦门隔海相望，东北与泉州接壤，西北与龙岩相接，西南与广东的汕头毗邻,是福建最南端的一个地级市。
doth%gqj漳州市调报告
、.~①我们‖打〈败〉了敌人。
②我们‖〔把敌人〕打〈败〉了。
漳州市调报告1、福海阳光：项目位于芗城区丹霞路与漳响路交汇处，是由漳州金威龙建设发展有限公司开发建设，总占地102亩总建筑20万项目由18栋高层组成，分两期开发，1-3号已经交付，9号即将交付，目前在售的是4-5号楼以两房为主96-100平米户型是南北通透，全明设计，起价5000元，均价是5500元层加30-80元。
6号7号10号可接受预定，预计春节前后会推出。
园林是东南亚风情小区配套有网球场、羽毛球场、会所、幼儿园、游泳池、篮球场。
2、君临天下：是由漳州天下房地产开发有限公司开发建设，总占地面积3.1万平方米，总建筑面积15万平方米，地处东门金地，独步沃尔玛、南昌路、丹霞路、新华东路四大商圈，核心地段绝无仅有，王者气质与生俱来，交通四通八达，周边商铺林立、银行、邮局、学校、菜市场、医院一应俱全。
项目紧临九龙公园，尽享10万平方米媚绿美景，3万平方米内湖碧波，并重金打造1.3万平方米欧洲皇家园林，尊荣迎宾广场、22米皇室大门、卢浮宫金色喷泉、温莎浪漫花径、希腊众神雕塑门廊、波塞冬跌水广场、摩纹花坛交相辉映，结合全通透住宅大堂、景观电梯及超大入住花园阳台。
项目由8座18-23层小高层围绕组成,拥有1000多户住户和600多个地下停车位,超宽的栋距让您的视野得到极致享受.24个星座酒店式大堂以其气派豪迈的风格彰显贵族风范,每个大堂各有主题,质地温润细腻,寸寸精功华美动容.目前推出6号楼楼王现只剩下5套低楼层房源起价6088元层加50元每平米，朝向差200元每平米，一次性付款可享受50元每平米的优惠3、『九龙官邸』：是由漳州志诚房地产开发有限公司开发建设，地处漳州芗城中心区，毗邻九龙公园，傲踞胜利东路市政大道，九龙公园黄金带，荣享沃尔玛等成熟配套。
在1万多平方米的土地上，6幢板式高层建筑一字排开，2梯2户，全透明观景电梯，独享50 m2空中花园；精致私家园林中庭，精心布置的玻璃连廊、绿径小道，153个地下停车位，332套市中心稀有至上版本豪宅，见证耀眼人生！社区更配有北一街150米全沿街商业艺术走廊，繁华无死角，是中央生活板块难得的纯静旺地，目前可售房源30多套面积在79-160平米每户有赠送25平米的入户花园，价格6168元起，层加30-50元，均价6400元，一次性付款可享受100元每平米的优惠。
漳州商业商圈市调报告
第一部分：漳州简介----------------------------------------------------------------P02-P03 第二部分：项目所在地商业环境分析-------------------------------------------P03-P17 第三部分：同业市调部分--------------------------------------------------------P17-P21 第四部分：市调问卷分析部分---------------------------------------------------P22-P31 第五部分：项目现状、优劣及机会分析---------------------------------------P31-P33 第六部分：总结----- ----- ----- ----- ----- ----- ---------------------------------- P33-P34第一部分：漳州简介1、地理位置漳州市地处东经117°-118°、北纬23.8°-25°之间，福建省最南端，东濒台湾海峡与台湾省隔海相望，东北与泉州和厦门接壤，西北与龙岩相接，西南与广东的潮州毗邻。
处于厦门、汕头两个经济特区之间的漳州是东南沿海重要的中心城市，福建省著名侨乡和台胞主要祖居地，国家历史文化名城，现代化风景旅游城市、海西重要的中心城市，现代服务业、科技创新中心和国际航运中心，素有福建的“西双版纳、”“海滨邹鲁”、“中国水仙花之乡”美誉。
全市土地面积1.26万平方千米（其中漳州市城区面积1140平方千米），海域面积1.86万平方公里，辖两个市辖区（芗城区，龙文区）、1个县级市（龙海市）、8个县(漳浦县，平和县，东山县，长泰县，华安县，诏安县，云霄县，南靖县)；漳州是著名的侨乡和台湾祖居地，旅居海外的华侨、港澳同胞有70万人，现有常住人口为498万，市区常住人口2010年为61万。
漳州市场调研报告
漳州房地产市场调研报告一、房地产相关政策金融政策第一次降息：2020年9月15日，央行决定9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率个百分点，其他期限档次贷款基准利率依照短时间多调、长期少调的原那么作相应调整；存款基准利率维持不变。
9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款预备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地址法人金融机构存款预备金率下调2个百分点。
这是六年来的第一次降息，从此，中国开始进入降息周期。
二次降息：2020年10月8日，央行决定10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
10月15日起下调存款类金融机构人民币存款预备金率个百分点。
三次降息：2020年10月22日，财政部发布以下政策：一、减税政策：从2020年11月1日起，对个人第一次购买90平方米及以下一般住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；二、房贷政策：金融机构对居民第一次购买一般自住房和改善型一般自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的倍，最低首付款比例调整为20%。
3、降息政策：下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率别离下调个百分点。
二、漳州概况地理位置：漳州位于台湾海峡西岸，地处福建东南，东邻厦门、东北与厦门市同安县、泉州市安溪县交界，北与龙岩地域漳平、龙岩永定等县毗邻，西与广东省大埔、饶平县交壤，东南与台湾省隔海相望。
行政区划：漳州市辖八县一市二区，即漳浦、云霄、东山、诏安、平和、南靖、华安、长泰县和龙海市、芗城区、龙文区。
用地及人口：全市总面积万平方千米，总人口474万，绝大多数为汉族，也有畲族、高山族等21个少数民族。
漳州是闻名的侨乡和台湾祖居地，客居海外的华侨、港澳同胞有70万人，台湾人口中1／3的人祖籍是漳州。
豪斯2012年 漳州福隆城营销诊断与突围策略
4
客群分析
项目客群分析及问题梳理
项目目前成交的客群为：
城区客群为主(包括芗城区+龙文区) 八县客群排第二
厦门投资客群占一定的比例
总结及启示：
区域 客群比例（%）
龙文区 芗城区 八县+龙海 厦门 外省 其它
9.73 20.27 36.18
企业问题梳理/存在问题的总结
PART1 问题梳理及目标解构
如何回笼现金流/实现快速去化
PART2 项目短期策略目标构建
打造高品质之道/问题系统解决
PART3 项目长期策略目标构建
2
THE PLAN OF STRATEGIC LOCATION INTERNATIONAL DESIGN
问题梳理及目标解构
企业问题梳理/存在问题的总结
逻辑思路：
客群分析 营销体系 现场执行 品质展现 客户保养 问题总结
3
项目问题梳理
在客群分析上：没有针对性的客群分析，忽略周边区域投资客及福隆老客户； 在营销策略上：操盘定调过低，大盘气度不够； 在形象定位上：未真正体现项目的实力； 在推广策略上：连续性不够，整体性缺失，难于形成集中效应； 在营销服务上：无从体现品质大盘的尊贵感； 在现场展示上：未给客户真实的体验感。
19 5.73 10
项目的客群结构较为符合大盘的特征；
单就大盘而言，目前本案的整体营销区域只限于漳州区域，对于厦门等地
存有一定的客群比例未实施相应的营销动作；
故对于80万平大盘，必须主动扩容营销区域，拓宽客群，主动争取厦门等
地外域客群。
5
营销体系
项目营销动作整体梳理
项目市场定位及投资可行性初步分析(ppt 65页)
高:100米,总建筑面积约为:212796㎡。
项目地块价值研判
项目周边楼盘开发 状况项目周边现有已交房入驻楼盘:天翔世家、汇景祥居、御家兰庭等，其二手房均价为 ：4500元/㎡---4800元/㎡；兴建未交房楼盘：龙泉华庭 ，其住宅销售价位为：5000 元/㎡—5500元/㎡。
代表性楼盘： 本土开发企业龙泉地产打造近80万平方米精品楼盘“温泉美生 活”----“龙泉华庭”、“龙泉御墅”、“龙泉丽景”；厦门房地产商鑫星河地产 开发的角美首座主题式购物公园----“ 星河·城市广场”；以及港资企业丰泰地产 所开发的“丰泰财富广场”。
角美商业市场调查分析
通过对角美镇商圈实地调研，其商业主要分布街区位于：侨兴路、北门南路 、324国道转盘处、仁和东、西路、角海路、角嵩路及文圃大道。
第一部份 角美镇发展概况及城市规划
角美镇区域特征和城市概况
区位优势
角美镇归属福建省龙海市，为 漳州次中心城市。区域总面积 163平方公里，位于厦漳泉交界 ，九龙江入海口；雄踞厦门西海 岸，鹰厦铁路、324线国道、厦 漳高速公路交汇于此，是闽南金 三角的交通枢纽，是闽南城市联 盟的“桥头堡”；是厦漳经济联 结的契合点、接力站；与厦门市 接壤21公里，距厦门岛15公里， 是厦门市环岛20公里经济圈和海 湾型城市建设的重要组成部分， 具有东连厦门特区、西接漳州市 区的独特区位优势。
角美镇城市规划分析 中心城区项目分布现状图
角美镇城市规划分析 中心城区启动项目简介图
角美镇城市规划分析
规 发 城划展镇定目规位标模 大厦门湾的重要节点，漳州东部的经济发展中心，以行政中心、商业金融
中心、产业创新中心构成的角美城市功能核心区，人居环境示范区。
漳州市(区县)市场商圈调研分析报告
县
三级
麦市街商圈
麦市街（石斋路到金浦大道）、大亭 路
漳州市 长泰县 县 三级 长泰商圈
建设南（人民东路到建设北路）
漳州市 长泰县 县 三级 兴泰工业区商圈
塘边中路
漳州市 诏安县 县 三级 中山东路商圈
中山西路（瞻园路到东路）
（美一城） （万新广场）
核心 商业街 成熟 否 是
核心 商业街 成熟 否 是
商圈划 分
商圈 形态
商圈 发展
是否 适合 入驻
是否 已有 竞品
备注
漳州市 芗城区 漳州市 芗城区
地级 市
二级
南昌中路商 圈
凯德广场
次级
商业 体
成熟
是
地级 市
二级新华西路商 圈源自新华东（延安北路至元光南路）
核心
商业 街
成熟
是
是
一、二
是
级市场 核心商
圈
漳州市三级市场
原创内容，侵权必究
市
区/县
行政 区划
市场 级别
市场 级别
商圈简称
主路段/位置
辅路段/位置
商圈划 商圈 商圈 分 形态 发展
是否 适合 入驻
是否 已有 竞品
备注
漳州市
龙海 市
角美镇
乡镇
四级
北门南路商 圈
北门南路
漳州市
龙海 市
海澄镇 乡镇 四级 海澄路商圈
海澄路中段
漳州市
龙海 市
角美镇
乡镇
四级
万达广场商 圈
万达广场（角江路与锦江 大道交汇处）
漳州市
解放路（人民路至红树林）、公园西 路、打石街
万达广场、建元东路
漳州市房地产市场分析
漳州市房地产市场SCP分析姓名：游小英4班级：11经本2班学号：1111000114房地产行业一直以来都被誉为众多行业中的龙头行业、国民经济的命脉、政府纳税的主要来源之一。
但是，作为龙头行业的房地产行业在给企业带来快速的利益同时，也带来了巨大的风险。
房地产业的发展直接影响人民的生活、国家的安定、经济的发展。
分析这样一个行业将有利于我们了解开发商行为，制定有效地调控政策。
漳州市建设新区、开发沿江、改造旧城，“三头并进”的开发投资格局已经形成。
资料显示，2005年全市房地产投资达42亿元，新建商品房销售达126万平方米。
今年漳州城建项目投资达300亿元。
投资开发仍将稳定增长，未来漳州市场供应量将大幅放量。
在此，针对漳州市房地产市场进行分析。
一、市场结构市场结构，是反映市场竞争和垄断关系的概念。
我们可以将不同垄断和竞争程度的市场结构进一步具体化为实用性更强的不同等级的竞争型和寡占型市场结构。
市场结构可以划分为完全竞争市场，完全垄断市场，寡头垄断市场和垄断竞争市场。
中国房地产业从市场结构来看属于区域寡头垄断市场。
（一）市场集中度市场集中度是用于表示特定的产业或市场中，卖者和买者具有怎样的相对的规模结构的指标。
产业组织理论把市场集中度作为考察市场结构的首要因素。
产业组织理论研究的主要是卖方集中度，它反映了产业内企业间的竞争或垄断程度。
目前我国房地产业的市场集中度不是很高，多数房地产业公司的规模小实力弱。
而房地产的区域垄断性，使得全国性的“市场集中度”指标不具有多大的意义，但这一指标在一定程度上反映了我国房地产开发企业小、散、差和住房建设的规模化程度低等问题，对于促进房地产市场良好健康发展，合理调控政策的出台有一定的启发性作用。
房地产业的产品有其特性，即在空间上具有不可移动性，所以一个项目一旦完成，它就确定了自己所属的市场区域。
虽然消费者可以在全国范围内选择产品进行消费（这种可能性也因为消费者的家庭或工作等社会原因而无法实现），但是产品不具有在全国性范围内流动的特性，这使得市场集中度这一全国性范围的指标便失去了意义。
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2019年漳州市区供应将继续增加，加上2019土地新增供应，可开发量1700万㎡，其中东部900万㎡。按照漳 州年消化150万㎡计算，需11年多消化时间，供过于求局面形成，明年的竞争将会更加激烈。0
截止日期：2019年6月11日，数据来源：福房网
各板块销售比例
四大板块销售去化分析
•根据近3个月来各区块的销售
10%
数据统计：
16%
•东区板块销售987套
东区板块 西区板块
•西区板块销售423套
中心区板块 滨江板块
52%
•市中心板块销售301套 22%
•滨江板块销售181套
第一部分
五、重点楼盘个案调查
第一部分
二、2019漳州楼市分布
2012漳州市区楼市分布
截止到2019年5月，漳州市区共有48个在售、待售楼盘；其中芗城区在售楼盘24个，待售楼盘10个；龙文区在售楼
盘12个，待售楼盘2个。（尾盘项目不在此图内）
2012漳州市区楼市区块分布
漳州市区内楼市可分为2区4大板块——繁华的市中心板块；开发热点的东区板块；资源稀缺的 滨江板块；洼地价值的西区板块。
◆7月1日起我市上调住房公积金缴存标准，缴存比例最高为12%、最低为5%，月缴额（包括个人及单位缴存部分）
上限调整为1774元、中央驻闽单位调整为2956元，下限芗城区、龙文区、龙海市、招商局漳州开发区各为96元，漳 浦县、云霄县、诏安县、东山县、南靖县、平和县、华安县、长泰县各为86元。
◆从今年9月1日起漳州市停止办理“委托按月还贷”业务，实行“按年还贷”业务。
漳州欣隆盛世项目 市场调查及定位推广策略
提报人：李书新 2019-7-1
目录
第一部分
一、2019漳州楼市回顾。 二、2019漳州楼市分布。 三、四大板块发展态势分析 四、漳州近3个月内销售十大排行 五、重点楼盘个案调查
第二部分
一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、目标客户人群分析
第三部分
一、案名策略 二、定位与创意表现策略 三、推广策略 四、卖点小结
9月14日漳州市出台四项措施，完善商品房预售制度： ⑴强化商品住房预售方案变更管理。对市区所有在售商品房已批准的预售价格上调变动从2019年9月14日起进行网 上限制，下调变动幅度可在0～10%范围内自行调整；（新房预售价格变动幅度调整为0~-10%，意味着市区在售新 房进行预售价格报批后，开售价格不得高于预售价格，变动只能下调，且下调幅度不能低于10%。新规出台后，预 售价格只能下调10%以内，对房企定价将产生直接影响，面对观望市场，开发企业不得不对定价更为谨慎。） ⑵规范商品房销售现场信息公示内容。要求房地产开发企业或者代理销售中介机构应当在售楼部现场或显著位置公 示房地产开发企业“五证”等信息，销售人员持证上岗； ⑶规范预售商品房的销售行为。严禁未取得商品房预售许可的项目，以任何方式向买受人收取或变相收取费用，严 禁捂盘惜售、囤积房源，严禁游资炒房、哄抬房价； ⑷加强商品房销售现场巡查。在核发预售许可后及时对商品住房销售现场进行巡查，定期对每个在售商品房项目销 售现场进行监督，重点跟踪监控今年新办预售的、销售量大、价格高的一些项目。
备用案名：江滨1号
案名 解析：“江滨”体现项目的区域价值；用数字来体现第一、领导者的尊 荣感受，迎合消费者虚荣心态。
第三部分
二、定位与创意表现
首先进一步明确我们的价值：
我们的核心价值
近市中心，绝版江滨地块，一线无敌江景
我们的潜在价值
地块资源的稀缺性决定了项目所具有的“豪宅”品质！ 项目户型空间规划使得“豪宅”总价不再曲高和寡！
为此 在严重供需失衡的2012 在品牌林立强手如林的漳州市场 我们并不是要一味的否定什么
只是客观而言 “同质化宣传”将是对滨江产品的致命打击
所以在此
只想谈谈不仅仅是“江景豪宅”的欣隆盛世·御江
她的广告定位应该怎样——
塑造项目滨江生活“领航者”的地位为以既
因为以既定的单价以及由面积决定的总价 我们的目标客户人群不再仅仅是纯粹高端人群， 低总价拉低了购买门槛，将给项目带来更广泛的购买客群， 我们不仅仅具有“江景豪宅”的品质，更是能让更多人都能享受的起的最具性 价比的“微豪宅”！ “江景豪宅”不再是可望不可及的居住梦想。
◆4月底，漳州市政府出台年度控制目标全市年度新建住房价格涨幅应控制在13%~15%左右，与此同时，加大保障
性住房供应，2019年全市建设各类保障性住房25185套（户）。
◆5月1日起拆迁安置房可办产权1.3万户拆迁安置房可办理“两证”，这是今年漳州楼市解决民生问题，政府大手
笔的亮点之作。取得房屋两证后，这些房屋就可以依法进行转移、抵押等，增加市场的有效存量房源，缓解供需矛盾， 对加强房地产市场的规范管理和房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进该市房地产市场平稳健康有序发展起着积 极作用。 5月1日市政府办公室出台《漳州市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记的实施意见》明确， 我市地下车 位可进行销售和办理权属登记 让地下停车位从此有了“身份证”。在出台办证措施的同时，“新政”还为小区停车 位只供应给本小区业主、防止市场炒作装上了“保险丝”。“新政”规定，按照规划要求设置的地下车库和停车位 （包括人防范围、商品房非人防范围内和非商品房人防范围内的地下停车位）进行销售和转让时，也只限于本小区业 主，且每户在同一小区内所购买的车库和车位总数不能多于2个。 房贷“商转公”漳州暂不执行，福建省内其他城市申请“商转公”应同时满足下列条件 1.原商业性购房贷款银行同意借款人提前结清贷款； 2.原商业性购房贷款还款一年（含）以上且无逾期贷款余额； 3.符合国家关于规范住房公积金个人住房贷款政策相关规定； 4.符合我省及住房公积金缴存所在地关于住房公积金贷款的各项政策规定。
中、青年，本地乡镇、市区人群居多
四、商品房月供销分析
2019漳州楼市市场回顾
市区2019年全年月供应量平稳在10万㎡以上，下半年销售量萎缩，供应量放大，导致下半年供销比波动幅度大；
上半年供销平稳，下半年供销失衡
2019漳州楼市政策回顾
◆3月漳州出台新限购，实行一套一价，价格升降在±5%；
银行贷款额度不足 漳州限外地购房客贷款4月18日，建设银行漳州分行向多家房地产开发公司发出通知：从当日起， 对未能提供一年以上纳税证明、医保、社保缴交证明或企业法人经营执照的外来购房者，将全面停止按揭贷款。
总体形势——量缩价升
二、户型需求情况分析
2019漳州楼市市场回顾
从2019年1-11月份市区新开盘住宅成交对比图，可以看出目前市场比较畅销的户型还是在70-90㎡的两房和90-120 ㎡的两房和三房；
中小户型好卖，刚需旺盛
三、客群分析
2019漳州楼市市场回顾
客户群主要集中在以本土客户为主，属于第一次置业刚需客户，年龄都集中在25-35岁期间，主要来自于乡镇的客户 (60%)、市区工薪阶层等刚需客户，其置业需求是教育、结婚等主要因素的诉求；同时来自乡镇县城的客户成为了市场 争夺的主流客群；
我们的产品定位语：
一线瞰江·微豪宅
微豪宅： 顾名思义，用较轻的负担享受一线江景稀缺资源的豪宅品质！
项目本质上是“豪宅品质”定位，但不是真正意义上的“豪 宅”；“微”字即体现了这种区别，也拉近了购买者与豪宅之间的 距离，让“江景豪宅”不再是遥不可及的居住梦想。
案名 解析：在保持开发品牌的统一血统前提下，体现了大气、尊贵、底蕴， “御”体现了皇家血脉，贵族气质，表明姿态，暗示级别；突出了楼盘瞰江景致 的最大特点。
备用案名：江滨总府
案名 解析：“江滨”体现项目的区域价值；“总府”——总统的府邸，给人 以无上尊荣的遐想，自然流露出一种傲人气势；暗示着项目引领江滨第一府邸高 贵品质。
观点
◆2019全年新房成交呈现量跌价升态势，未能延续2019良好态势，其 中上半年受到一二线城市限购限待等政策影响，客户回流、漳州价值洼 地吸引力大增，因此，上半年楼市火爆一时，呈现量价齐升的态势，下 半年成交逐月下滑；
◆前三季度，政策的不断调控，也对下半年的成交下滑起到了助推作 用。
◆户型面积方面在70-120㎡成为市场的主流去化户型，漳州作为自住 型市场，刚需户型需求是主流；同时开发商也加大了对于中小户型的开 发力度。
第一部分
三、四大板块发展态势分析
四大板块发展态势分析
第一部分
四、漳州近3个月内销售十大排行
漳州近3个月内销售十大排行
近3个月各板块销售：漳州市区楼盘9家，东区板块4家，西区板块1家、市中心板块2家、滨江板块1家。
近1个月各板块销售：漳州市区楼盘8家，东区板块3家，西区板块3家、市中心板块1家、滨江板块1家。 近1周各板块销售：漳州市区楼盘7家，东区板块2家，西区板块4家、市中心板块1家、滨江板块0家。
重点楼盘个案调查
重点楼盘个案调查
重点楼盘个案调查
重点楼盘个案调查
重点楼盘个案调查
重点楼盘个案调查
重点楼盘个案调查
第二部分
一、项目概况
项目概况
•项目位置： 江滨路以北，丹霞路以西，南临九龙江江滨公园。
•项目规划： 12栋九~三十三层的住宅楼（沿街底部为商业），一栋三层幼儿园，二栋三层独立商业和二栋单层店面组成。地下一层为平战结合人防
及车库和设备用房，架空层景观。 建筑用地面积：40050.61m2；
计容总建筑面积：140177m2，其中：1、商业面积14614.5m2（10.4%） 住宅面积：122656.5m2， 景观配套面积：2906m2。 不计容总建筑面积：28882.7m2，其中：1、地下室面积：26050m2，2、架空绿化（停车）：1632.7 m2 ，3、屋顶层建筑面积：1200 m2。 建筑占地面积：12019m2；建筑密度：30%；容积率：3.5，绿地率：40.0%，总户数：1298。机动车数621辆，非机动车位：3000辆。 项目周边配套情况：项目处近近市中心区域，2公里范围内享受完善的商业、市政、金融、教育等全方位配套。