2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷四)
2019年初级经济师《房地产》试题及答案(卷四)
2019年初级经济师《房地产》试题及答案（卷四）一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1. 房地产是指土地、建筑物及( )A.构筑物B.房屋C.其他建筑物D.其他地上定着物2. 土地使用者在其拥有的土地范围内( )A.不能随意B.不能C.可以随意D.应当根据公共利益3. 房地产与其他资产的最大区别是( )A.周围环境、景观固定不变B.价格易受政府干预C.所有制不同D.位置不可移动4. 某住宅旁建设了一片公共绿地，使该信宅价值上升。
该住宅的这种升值属于( )A.自然增值B.保值C.投资增值D.投机增值5. 具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地称为( )A.生地B.毛地C.在建工程D.熟地6. 房地产经纪属于( )A.房地产开发业B.物业管理业C.房地产中介服务业D.房地产咨询业7. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第58条规定“国家实行房地产( )制度”。
A.价格评估人员资格认证B.价格审批C.房地产估价师执业资格D.价格鉴证8. 我国城市市区的土地属于( )A.国家所有B.该城市所有C.该城市政府所有D.该城市全体公民所有9. 我国农村宅基地和自留地、自留地属于( )A.国家所有B.农民集体所有C.农民个人所有D.乡镇政府所有10. 土地所有权是( )A.物权B.地上权C.他项权D.地役权11. 土地使用权转让时，获得土地使用权的一方对地上建筑物、其他附着物( )A.拥有所有权B.可能拥有所有权，也可能不拥有C.仅拥有使用权D.不拥有使用权12. 2002年2月1日，甲公司签订土地使用权也让合同，以最高也让年限获得一宗工业用地的使用权。
2005年7月31日，甲公司将该土地使用权转让给乙公司，则乙公司将该土地使用年限为( )年。
A.36.5B.40C.46.5D.5013. 下列关于城市房屋拆迁的说法中，错误的是( )A.房屋拆迁是城市建设的重要组成部分B.房屋拆迁是拆除或迁移建设用地范围内的房屋及其附属物的行为C.房屋拆迁根据房地产开发企业的投资计划进行D.房屋拆迁中需要对被拆迁人进行补偿和安置14. 下列关于城市房屋拆迁的说法中，正确的是( )A.房屋拆迁人只能委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，不能自行拆迁B.房屋拆迁人可以委托房屋拆迁管理部门进行拆迁C.房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人D.被委托的拆迁单位可以转让拆迁业务15. 在我国，购房者对其购买的商品房拥有( )A.房屋所有权和土地所有权B.房屋所有权和土地使用权C.房屋使用权和土地使用权D.房屋租赁权和土地所有权16. 负责全国的房屋权属登记管理工作的行政主管部门是( )A.国务院B.建设部C.国地资源部D.国家发展和改革委员会17. 现阶段我国住房体系包括市场价商品住房、经济适用住房和( )A.节能省地型住房B.廉租住房C.安居住房D.自建住房18. 将房地产市场分为土地市场、房产市场和房地产中介市场是按( )来划分的。
2019年房地产估价案例与分析考试真题与解析
2019年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。
房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。
第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
房地产估价师案例分析试题
房地产估价师案例分析试题房地产估价师案例分析试题房地产估价师案例分析试题一某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1.能否翻建的最终批准权在( )。
A.政府房地产管理部门B.政府规划管理部门C.政府土地管理部门D.上级总公司2.评估时依据的建筑面积应为( )。
A.460m2B.600m2C.1000m2D.以上三个面积都不行3.该公司委托评估应选择( )。
A.房地产管理部门B.资产管理部门C.有资格的房地产估价机构D.验资机构标准答案：B,D,C解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。
房地产估价师案例分析试题二问答题：(一)某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。
该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。
现已被司法机关扣押。
请问：1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?2、写出估价技术路线。
(二)某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的`各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷四)
2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷四）判断题1.建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。
这个概念是重建价格。
重建是复原，重置是替代。
注意“相同”二字。
参见教材P305。
2.重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。
()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。
技术进步，成本降低，故重置成本低于重建成本。
参见教材P305。
3.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。
有些功能落后是可以修复的，有些功能落后是不可修复的。
如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。
参见教材P312。
4.建筑物的有效年龄，可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。
()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。
建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况，建筑物有效年龄可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。
参见教材P313。
5.一般而言，建筑物经济寿命短于其自然寿命。
()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。
建筑物的经济寿命短于其自然寿命。
如果建筑物经过了更新改造，包括改建、扩建和修缮等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
参见教材P314。
6.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。
()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。
利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。
参见教材P313。
2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》
2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需实行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向相关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。
拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。
B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。
此期间，商业中心建设按期实行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。
并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。
随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。
在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行实行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。
1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁准确的说法是( )。
A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织相关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成相关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院实行强制拆迁3.按国家相关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。
房地产估价师《案例分析》真题及答案网友版第页房地产估价师考试.doc
2 哈龙的替代技术的选择标准针对某一应用场所选择适当的替代技术，首先要明确选择的标准，亦即衡量产品性能的指标。
哈龙替代品的性能指标有很多，包括物理性能、化学性能等多个方面，但是应用性能主要体现在以下几个方面。
2．1 对大自然的干扰级别对大自然的干扰，分A、B和C 三级。
这是一个宏观指标，定性描述灭火技术与大自然的协调和对大自然的干扰程度。
其中人为地通过化学方法合成的灭火剂对大自然进行干扰的为A级，以某种物理方式对大自然进行干扰的为B级，几乎不对大自然产生干扰的为C级。
2．2 臭氧耗减潜能值ODP（ozone depleting poten tial）以CFC 11为基准，设其ODP值为1. 2．3 全球变暖潜能值GWP（global warning poten tial）用于表示和比较消耗臭氧层物质对全球气候变暖影响能力的大小。
2．4 大气存留时间ALTA（atmospheric lifetime）表示消耗臭氧层物质在大气中的存在寿命，以年为单位。
2．5 灭火效率哈龙替代物的灭火浓度、灭火时间指标综合反映了灭火剂的灭火效率。
2．6 毒性灭火剂的毒性包括灭火剂本身的毒性及灭火剂受热分解产物的毒性两个方面，常以NOAEL（无毒性反应的最高浓度）、LOAEL（出现毒性反应的最低浓度）等表示。
2．7 存贮稳定性包括耐热稳定性和化学稳定性。
2．8 能见度能见度的降低不利于人员的疏散，因此对于有人工作场所，能见度成为关键性指标。
IG01和Inergen为气态储存，在排放时没有雾气生成；FM 200和CO2喷射时有较强烈气化及吸热效应，致使空气冷凝出现浓雾。
2．9 残留物灭火后若有残留物，为防止发生意外事故必须清理干净。
气体灭火剂属清洁灭火剂，灭火后不留痕迹。
2．10 质量与占用空间对于某些特殊应用场所，灭火系统的质量与占用空间成为重要的考虑因素。
2．11 工程造价在保证灭火能力、不破坏环境、确保人员和财产安全的前提下，应尽量减少投资，提高哈龙替代品的性能价格比。
2019年房地产估价师案例分析真题
2019 年房地产估价师案例分析真题
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2019 房地产估价师《案例与分析》考试真题及答案汇总
2019 房地产估价师《案例与分析》考试真题及答案汇总一、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误(本题 10 分，错处不超过 4 个。
如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣 2.5 分，本题最多扣至 0 分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)本次估价背景如下:某市人民法院因审理一宗房地产遗产继承纠纷案，委托甲房地产估价机构评估该案所涉及房地产的市场价值，根据评估资料，评估对象土地面积为 160m2,建筑面积为 232m?，权属状况明晰，存在尚未到期的租赁权，合同租金低于市场租金，实地查勘时发现估价对象为一栋两层砖木结构古旧住宅，所用木材材质及构配件较特殊，甲机构采用收益法和成本法进行评估，收益法则算中租约期内采用合同租金，租约期外采用市场租金;成本法则算中建设成本采用与估价对象相同的木材材质及构件等进行测算。
以下为该项目估价技术报告中“估价结果确定”的内容:二、估价结果确定本次估价采用收益法和成本法进行评估，从不同角度模拟了市场参与者的价值判断，收益法测算结果为 340 万元，成本法测算结果为 360 万元，测算结果相近。
估价对象存在尚未到期的租赁权，经测算出租人权益价值为 8 万元。
收益法测算中已考虑租约限制的影响，故最终确定:收益价值=340 (万元)成本法测算中未考虑租约限制的影响，故最终确定:成本价值= 360+8=368 (万元)估价对象房屋为砖木结构，所用木材材质及构配件较特殊，具有一定历史价值;成本法测算时其中建设成本采用重置成本;更好地体现了估价对象的特点，收益法测算时未充分考虑这一特点。
故采用加权算术平均法确定最终估价收益法权重取 60%，成本法权重取 40%。
(其他内容略)[答案]1经测算出租人权益价值为 8 万元，错误。
改为:经测算承租人权益价值为 8 万元。
2.成本法测算时其中建设成本采用重置成本，更好地体现了估价对象的特点，错误。
改为:成本法则算时其中建设成本采用重建成本，更好地体现了估价对象的特点3.成本法测算中未考虑租约限制的影响，故最终确定:成本价值=360+8=368 (万元)，错误。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》
2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需实行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向相关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。
拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。
B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。
此期间，商业中心建设按期实行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。
并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。
随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。
在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行实行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。
1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁准确的说法是( )。
A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织相关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成相关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院实行强制拆迁3.按国家相关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。
2019年房地产估价师案例分析精选模拟题及答案
2019年房地产估价师案例分析精选模拟题及答案1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料;2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存有锈斑。
3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。
问题：1、对上述问题应如何处理?2、假如管材不合格进行退场等损失如何处理?【参考答案】1、因为该批钢管是由施工单位采购的，经监理工程师检验发觉该批钢管外观不良，标识不清，且无产品合格证等资料。
故监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本工程项目，并抄送业主备案。
2、监理工程师应要求施工单位提交该批钢管的产品合格证、质量保证书、材质化验单、技术指标报告和生产厂家生产许可证等资料，以备监理工程师对生产厂家和材质保证等方面进行书面资料的审查。
3、假如施工单位提交了上述资料，经监理工程师审查符合要求，则施工单位应按技术规范要求对该产品进行有见证员签证的取样送检，自行取样送检是无效的。
监理工程师不能同意使用该批管材。
假如经见证抽样并检测后，证明材料质量符合技术规范、设计文件和工程承包合同要求，则监理工程师方可进行质检签证，并书面通知施工单位。
4、假如施工单位不能提供第二条所述的资料，或虽提供了上述资料，但经见证抽样检测后质量不符合技术规范、设计文件或工程承包合同要求，则监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本项工程，并要求施工单位将该批钢管运出施工现场。
5、监理工程师应将处理结果书面通知业主。
工程材料的检测费用由施工单位承担。
6、在购买过程中，业主仅仅建议某单位买钢管，并没有直接参与买卖，因此，购买、运输、退场等全部损失应有施工单位承担，施工方与供货厂商之间的经济、法律等问题，由他们双方依据供货合同解决。
历年房地产估价案例与分析试题解析.doc
注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合历年房地产估价案例与分析试题解析《房地产估价案例与分析》试题一问答题40分1有一宗待建商品住宅的用地需要进行地价评估你认为可以优先选用哪四种估价方法并简述理由。
10分2就某私人的出租住宅进行交易价格评估时你认为可以优先选用哪三种估价方法分别需要搜集哪些资料15分3在某市旧城区改造中需拆迁一批六十年代建造的私有住宅请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。
15分二改错题60分分析下述评估报告指出其中存在的问题并加以说明。
××市华兴酒家评估报告一、评估单位宇辰房地产估价公司二、委托单位康达工贸公司三、评估日期1995年8月1日1995年8月30日四、评估目的为入股评估房地产价格五、评估人员略六、评估原则与依据略七、华兴酒家概况华兴酒家位于××市江南大道1号所处地段优越交通便利。
华兴酒家共二层砖混结构外墙为铝合金玻璃幕墙。
首层为大餐厅建筑面积305㎡内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙、大理石地板、轻钢龙骨石膏板吊顶主要经营自助火锅每位消费20元二层为包厢建筑面积450㎡每间楼面铺地毯内墙挂彩色壁毯每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯以川菜风味为主平均每位消费40元。
华兴酒家占地500㎡土地使用年限为40年从1990年8月30日起至2030年8月30日止。
八、评估过程注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合1选择评估方法考虑到华兴酒家收益比较稳定其收益状况在同类酒家中属于等水平故选用收益还原法。
其计算公式为评估价格V=(A C)/r[11/(1+r)n]式中A年总收入C年总支出r土地还原利率n收益年期。
2. 确定还原利率根据市统计局提供资料列表如下该市1995年一年期贷款年利率该市1995年酒楼物业租售比该市1995年同类酒楼物业平均收益率该市1995年比1994年物价上涨率该市1995年经济增长率13% 15% 15% 15% 12%对上表数据进行分析后拟定以其平均值作为还原利率比较合适r=13%+15%+15%+15%+12%÷5=14%3. 计算年总收入1首层大餐厅有200个座位每天中午、晚上两次营业上座率均为65%每人次自助火锅消费20元一年按350天计算则一年总收入为200×2×65%×20×350=1820000元2二层有20间包厢每包厢平均6个座位每天按中午、晚上两次营业计算平均上座率70%每人次平均消费40元一年按350天计算则一年总收入为20×6×2×40×350=3360000元3年总收入为1820000+3360000=5180000元4. 计算年总支出1营业税及附加按总收入的5.5%计算5180000×5.5%=284900元2餐饮成本原材料、能源、人工工资及福利费等按总收入的50%计算5180000×50%=2590000元3管理人员工资40人每人每月400远则400×40×12=192000元4综合管理费每年按总收入的5%计算5180000×5%=259000元注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合5保险费按投保金额200万元的0.3%计算2000000×0.3%=6000元6固定资产折旧费按注册资金800万元的9%计算8000000×9%=720000元7广告宣传费按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900元8房屋及设备更新费按注册资金的1%计算8000000×1%=80000元9人员培训费按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900元10其他费用按总收入的5%计算5180000×5%=259000元11年总支出为4442700元5. 评估价格计算根据公式V=(A C)/r[11/(1+r)n]V=(51800004442700)/15%×[11/(1+15%)40]=4896983元=489.7万元九、评估结论经采用收益还原法评估华兴酒家房地产在评估日期的市场价值为489.7万元。
2019年房地产估价师《案例分析》精选试题及参考答案
2019年房地产估价师《案例分析》精选试题及参考答
案
某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。
现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。
甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。
依据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?
【参考答案】
本题考查的是房屋征收补偿内涵。
甲公司可能提出的要求：
1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;
2.对办公楼承租人损失进行评估;
3.对装修、改造费用进行评估。
房地产估价机构可做的答复：
1.应按改造前的工业用途评估(作者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。
2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。
3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
房地产估价师案例分析习题及答案
房地产估价师案例分析习题及答案房地产估价师案例分析精选习题及答案在寻求真理的长河中，唯有学习，不断地学习，勤奋地学习，有创造性地学习，才能越重山跨峻岭。
今天店铺为大家编辑整理了房地产估价师案例分析精选习题及答案，希望对大家有所帮助。
(一)有一成片荒地需要估价。
获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5 亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
1.该成片荒地开发完成后的总价值为( )亿元。
A.5B.8C.9.6D.10.62.该成片荒地的总价为( )亿元。
A.1627B.2.135C.2.726D.2.9383.假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是( )。
A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用(二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。
根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400 元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。
预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。
4.该厂房装饰装修改造后的总价值为( )万元。
A.2240B.2000C.1785.71D.17605.需补交土地使用权出让金等费用为( )万元。
A.100B.200C.240D.3006.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为( )万元。
2019案例与分析-13页文档资料
2019年房地产估价师《案例与分析》真题及答案一、问答题(共3题，每题10分)(一)李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2019年2月将该房屋改为商店并经营，于2019年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2019年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2019年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2019年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。
张某认为该估价结果偏低，因2019年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性?(二)甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：物业名称A B C建筑面积/m2654850成交单价/(元/m2)155001450015000成交日期2019年9月2019年8月2019年10月请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分)(三)2019年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2019年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2019年10月15日。
请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。
房地产估价师案例分析题及答案
房地产估价师案例分析题及答案某工厂为企业改制进展资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进展估价。
该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。
根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进展估价?( )A.根据房屋所有权证上记载的用途进展估价B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进展估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进展估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进展估价2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过以下途径( )。
A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3.该工厂假设为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，那么为抵押目的评估的价值应为( )。
A.该两幢房屋的抵押评估价格之和B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格4.该工厂假设将该两幢房屋投保火灾险，那么为保险目的评估的价值应为( )。
A.该两幢房屋的非正常市场价值B.该两幢房屋的重新购建价格C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值解析：1.根据合法原那么确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最正确使用原那么也要在合法原那么条件下适用。
2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最正确答案选D。
3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。
卖房者甲与购房者乙于xx年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。
2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷四)
2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷四）单项选择题1、在房地产估价中，建筑物()。
A、包括房屋和构筑物两大类B、仅包括房屋，不包括构筑物C、包括房屋、构筑物和土地D、仅仅指房屋2、下列选项中，属于房地产权益因素的是()。
A、土地平整程度B、建筑物装饰装修C、只认房地产不认人的债务D、外部配套设施3、下列选项中，属于对房地产实体质量描述的是()。
A、某建筑物为砖混结构B、某建筑物基础形式为箱形基础C、某框架结构建筑物的框架柱采用C60混凝土D、某精装住宅建筑物为三室两厅的复式结构4、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是()。
A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m25、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()。
A、拥有的房地产权利B、受其他房地产权利的限制情况C、受房地产权利以外因素的限制D、额外的利益或好处6、()是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A、物权B、债权C、租赁权D、所有权7、房地产权利中，属于债权的是()。
A、地役权B、建设用地使用权C、抵押权D、租赁权8、下列房地产权利中，属于担保物权的是()。
A、地役权B、抵押权C、租赁权D、宅基地使用权9、一般的无形资产主要是权益的价值。
下列选项中，不属于无形资产的是()。
A、专利权B、专有技术C、商标权D、房地产10、形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别是因为房地产具有()特性。
A、不可移动B、独一无二C、流动性差D、用途多样答案单项选择题1、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。
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2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷四）
简答题
1、商务办公房地产主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面?
2、房地产估价机构接受委托对某商住型商务办公房地产进行整幢房地产估价时应注意的问题有哪些?
3、估价对象为某三星级酒店，用收益法求取该酒店净收益时，应注意的问题有哪些?
4、工业房地产估价的常用方法有哪些?
答案
1、
【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。
商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：(1)租金中包含物业管理费;(2)租金中包含物业管理费、水电费;(3)租金中不包含物业管理费、水电费;(4)计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积;(5)计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。
此外，还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否为续租等。
参见教材P125。
2、
【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。
对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用
房可以采用比较法、收益法，居住用房主要采用比较法。
此外还应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。
参见教材P126。
3、
【正确答案】本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。
对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。
当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。
当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。
参见教材P142。
4、
【正确答案】本题考查的是工业房地产估价的常用方法。
工业房地产估价的常用方法有：成本法;比较法;收益法。
(1)成本法，工业房地产估价时采用较多的是成本法。
其中标准厂房的建造费用宜采用重置价格的思路，非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径：一是依据建设工程计价定额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算;二是参照类似非标准厂房的工程造价，结合跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出;(2)比较法，工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用比较法估价的条件。
但在一些新兴
工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例(特别是出租实例)通常较多，可以考虑采用比较法估价;(3)收益法，如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。
参见教材P165～166。
简答题
1、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。
现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。
已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为540万元、560万元和650万元;依据最高最佳利用原则选取了650万元作为估价对象房地产的年净收益。
这样的做法有哪些错误?
2、2015年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题有哪些?
3、张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按规定各自承担。
1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。
仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。