金地标准化专题五——研发：(设计管理部)产品系列及标准化设计
金地产品系列介绍(内部培训讲稿)
古典之格局：三段式建筑构图
古典之格局： ——抽象古典元素彰 显文化及内涵；
现代之机理 —— 现代的功能需求 —— 现代的材料和工艺
中部仿卡拉麦里金-真石漆 窗套局部铝板装饰线+保温装饰板
窗下墙铝板或金属漆
景观与外部空间
价值塑造
景观
及格线 标准线 标杆线
维多利亚与乡村 混合
中西亚与维多利亚 混合
多元文化融汇 记录时间痕迹
平层洋房
形体与体量
三段不同立面的拼接，创造出多元文化融合的效果
优雅风情细节
–缓坡顶及老虎窗 –八角窗、弓形窗
<褐石原型>
–墙身装饰线脚
–门廊及装饰柱
–窗套及窗间墙装 饰 –铁艺栏杆 –其他：烟囱、百 叶
坡顶及老虎窗 装饰线脚 八角窗、弓形窗
户内暖通空 空气净化设备 空调负离子发生器 调设备
…… 环境设备 水景设备 …… 入户门锁 …… 户内家居安 …… 防 密室安全 中央吸尘系统 生态湿地或砂缸过滤 多样化开启...... 满足地方规范 满足地方规范 密码锁
舒适 （安 静）
…… …… 卫生间排风 空调方式 户内暖 卫生间空调 通空调 空调控制 设备 地下室除湿新 风设备 采暖设备
104
典雅但不繁琐的细部
•摈弃浮夸的复古装饰构件， 天境系列产品以横向线条 作为细部装饰核心元素， 以铝板及毛石材料，结合 顶部压檐、腰线、石材分 隔线脚等形成立面横向装 饰线条，通过铝板折边、 石材饰面等工艺推敲典雅 细节，在工艺与材料中寻 求细节的经典。
105
景观与外部空间
价值塑造
景观
及格线 标准线 标杆线
金地集团公寓产品设计导则
20-50㎡ LOFT
对应案例
案例名称 地理位置
户型
上海御桥亰才公寓 上海中海万锦城 上海新城尚上城 上海万科红亰馆 武汉九全嘉广场 长昡万晟金地公馆 日照华润中心C领寓
一线城市
二线城市
三线城市
户型
模式
楼
梯
建筑面积（㎡）
20
面宽(mm)
2800
迚深(mm)
6800
金 地 集 团 小 层户 高型 公 寓 产 品4.5研 发 设 计
金地集团小户型公寓产品研发设计 G E M D A L E · S M AL L A P A R T M E N T P R O D U C T D E S I G N
1.2.1 外部案例调研
G25平层 对应案例
案例名称 地理位置
西安万科城公寓
合肥万科金色名郡 青岛万科米公寓 二线城市
绿地花桥吭航社 福州君临盛世茶亭 东莞丰盛名苑 三线城市
设计方向：
根据集团《小户型公寓市场及产品竞争力提升研究》（2014年12月） 集团癿公寓产品现状为： 1. 在小户型产品上缺乏创新和突破型产品，面积最小为35平米左右的常规化公寓户型产品； 2. 户型设计尺度推敲不足，设计良莠不齐，缺乏统一的公寓户型设计标准。 相应的建议为： 1. 研发创新型的小面积户型公寓产品（低于30平米）； 2.规范各面积段、户型、家具尺度的布局斱式和设计标准。 综上，本导则旨在对以上内容作出相应研究和创新设计。
户型
户型 模式
建筑面积（㎡） 面宽(mm) 迚深(mm)
58 3800 8850
47 6100 5900
42.3 4500 6850
49.8 4100 7800
50 4050 10100
金地房地产集团设计管理的3大过程19个环节，绝对干货
金地房地产集团设计管理的3大过程19个环节，绝对干货
一个真正优秀的地产企业，不仅要能够打造出高品质产品，而且要拥有一套确保打造高品质产品的行之有效的制胜之道。
而获得这种制胜之道的第一途径就是优秀的设计管理......
今天我们分享的就是《金地集团设计管理的3大过程19个环节》
金地集团设计质量控制篇
一.金地设计质量事前控制
（一）设计单位寻找的要点
（二）确定合理的设计周期
（三）景观先行
（四）规划设计方案确定要点
（五）户型打磨法
二.金地设计质量事中控制（一）设备方案跟着建筑方案走
（二）景观主题定位选择
（三）会所规划布局要点
（四）样板房风格确定要点
（五）公共部分控制要点
三.金地设计质量后期控制篇（一）销售展示要点
（二）现场质量控制要点
金地设计进度控制篇题一.金地设计进度事前控制篇
（一）计划编制
（二）合同管理
二.金地设计进度过程控制篇（一）设计单位进度管理
（二）与相关部门计划的搭接
三.金地设计进度结果控制篇主动推动工程进度
金地设计成本控制篇题1、避免建筑超限设计
2、尽量少或不设转换层
3、基础桩基类型选择
本期金地集团设计管理专题分享完毕......。
金地集团 格林系标准化手册
LP.GT.S00
景观标准 Landscape Standard 概述Summary
1.0.0
格林系列之初
二 新格林系人群特性
人群定位——献给二三线城市温暖岁月中舒适生活的城市 大众。
LP.GT.P01 LP.GT.P02
Landscape Standard
LP.GT.P
景观规划导则
2.1.0 规划原则
2.1.1 规划控制指标原则 2.1.2 一环多点的布局原则 2.1.3 复合性原则
2.2.0 格林特性规划控制要素
2.2.1 环形步道规划控制要素 2.2.2 阳光草坪规划控制要素 2.2.3 亲子乐园规划控制要素 2.2.4 剧场集会空间规划控制要素 2.2.5 读书广场规划控制要素 2.2.6 多层花园入户要素
LP.GT.F
4.2.0 座椅 4.3.0 小品
4.4.0 箱体
4.5.0 雕塑
4.6.0 标识
LP.GT.F01 LP.GT.F02 LP.GT.F03 LP.GT.F04 LP.GT.F05 LP.GT.F06
Landscape Standard
LP.GT.S
1.0.0 格林系列之初
1.1.0 格林产品产生背景
LP.GT.S00
景观标准 Landscape Standard 概述Summary
1.0.0
参与
设计控制要素
.享受自然乐趣:在格林的花园里，你可以享受凉风，雨声，虫鸣，也可以享受生长的乐趣。 .享受情景互动:在格林的阳光下读书，在风景中跳舞，在宠物花园里嬉戏。 .享受健康生活:在绿荫中漫步，在夕阳下对弈，在草坪中野餐。
金地集团设计管理体系-29页
一、集团定位
专业技术方面
集团各职能部门:
教练: 充当一定程度指导的
作用
交流平台的搭建: 为子公
司提供具有各专业系统整合交 流作用的专业平台
方法论的传授: 高效的管
理工具。
专业能力 提升以确 保子公司 经营目标 的实现
目录
二、集团总部项目设计管理思路
1.制度建设
现状 优化重点
2.设计管理内容:
2006年优化的房地产开发增值链
科学筑家
Gemdale Corporation
集团设计管理思路
目录
一、集团定位
二、集团总部项目设计管理思路 1.制度建设 2.内容 • 节点管理:关键流程优化
1、业务流程现状及主要问题 2、改进方案
• 日常支持:过程沟通 • 设计管理后评估
一、集团定位
业务管理方面
集
侧重经营方案
团
总
部
关注制度
价值提升 风险把控 体系建设
场、营运等各专业不能有效对接，同时
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ此评审点相对滞后，集团总部不能有效
的对项目经营方案进行风险把控；
部门接口间关系及相关的成果标准未完 全梳理清晰: 例如：实施方案评审时, 成本专业成果是未经过子公司评审的目 标成本,待目标成本确定后，项目进度已 到施工图阶段；
金地集团项目设计管理阶段设计成果标准
金地集团项目设计管理阶段成本成果标准 金地集团项目设计管理阶段市场成果标准
集
集团团设计管 理关键控制
点
集团业务流程体系 设计管理制度建设现状：
应该来
Before 优化说…:集团 在两个
风险把控\价值提升
关键节点管理
2个关键程序
金地集团项目产品配置、量化设计、成本限额管理用表(1.0版)
适用阶段：集团标准：超限说明：评审结果：填报人员：
产品配置、量化设计、成本限额管理用表(1.0版)
投资决策评审、产品策划评审、经营方案评审、定期核查及反馈；
Y （同意本评审阶段指标），N （不同意本评审阶段指标，按集团标准或上一评审阶段指标执行）。
指依据项目所在城市、项目定位、《金地集团产品配置、设计量化、成本限额要求（住宅项目）》综合锁定的产品配置、设计量化、成本限额的集团标准；画斜线的表格为集团暂无标准的子项。
超出集团标准或上一评审阶段指标的需用“红色”字体填报，并在“超限说明”一列概要说明原因，如：政府强制、定位要求等；由各区域公司运营部组织营销（红色底）、设计（绿色底）、成本（紫色底）等业务部门填报，并对填报数据的准确性考核各业务部门。
金地四大产品系列介绍
成为客户首选的房地产产品之一。
品质优势
严格的质量控制
金地集团对产品质量有着严格的要求，从设计、施工到验收等各 个环节都实行精细化管理，确保产品品质。
高品质材料选用
金地四大产品系列在材料选择上注重品质和环保，采用高品质的建 筑材料和装饰材料，确保产品的持久性和舒适性。
优质服务保障
金地集团为客户提供全方位的售后服务保障，确保客户在购买和使 用过程中的权益得到充分保障。
每个产品系列都有独特的设计风格 和特点，突出了产品的个性化特征， 满足了客户的个性化需求。
高性价比
四大产品系列在保证品质的前 提下，力求降低成本，为客户 提供高性价比的住宅产品。
优质服务
金地集团提供全方位的售前、售 中和售后服务，确保客户能够享
受到优质的居住服务体验。
02
金地四大产品系列详解
产品系列一：金地·格林
贵的居住体验。
03
金地四大产品系列的竞争优 势
品牌优势
品牌历史悠久
01
金地集团作为Leabharlann 国房地产行业的先行者之一，拥有超过30年的
发展历史，积累了丰富的品牌知名度和美誉度。
品牌形象稳健
02
金地集团注重品牌形象塑造，始终坚持稳健经营，赢得了客户
的信任和忠诚。
品牌价值认可
03
金地四大产品系列在市场上受到广泛认可，品牌价值不断提升，
创新优势
创新设计理念
金地四大产品系列在设计上注重 创新，不断引入国际先进的设计 理念和元素，打造具有独特魅力 的产品。
技术创新引领
金地集团在技术创新方面不断探 索和尝试，将最新的科技成果应 用于产品中，提升产品的科技含 量和智能化水平。
创新营销策略
设计管理五个标准化
评分
2�目标成本与建设标准和项目特征对应的一致性。
1 目标成本分析
3�目标成本水平合理性 4�目标成本计算汇总无误
5�目标成本文件符合集团深度和格式要求
2 投资效率分析
1) 投资效益与其他同类项目对比成本水平与售价的关 系�同时反映售价和成本水平的合理性。
2) 本项目中�各类物业或建设内容贡献的收益对比� 反映各部分建设内容的投资效益�同时也反映规划 设计内容的合理性
实施方案技术评价
项目实施方案听证会技术评价表
时间�
填表人�
一 满足市场营销方面的内容
评分
满足甲方经济技术指标要求�1�物业类型比例�2�地
1 技术经济指标 下车库面积�3�总建筑面积�4�总户数�5�配套设施
面积�6�户车比。
1�建筑与景观充分融合。 2 规划与营销主
2�景观主题与概念策划是否吻合。 题的关系
整体评价说明�预审人员了解后汇总�
�一�业务范围� �二�公司总体架构/人员�
尊重〃专业〃责任〃分享〃价值
2.对设计回标进行对比 -曾经参与公司项目 -设计经验 -设计质量 -配合状况 对比: -报价分项 -时间安排
设计供方回标对比表
公司名称
回标公司一
回标公司二
回标公司三
回标公司四
技术因数
公司简介 �擅长设计内容�
设计任务书是保证设计成果质量的基础�是 公司产品标准化真正实施落地的保证
某公司设计部经理
从某种意义上讲�设计院成为 画图匠没有什么不可以�当然 我们会很好的把握开发商和设 计院的尺度�尊重专业是我们 的工作原则
尊重〃专业〃责任〃分享〃价值
550MM
尊重〃专业〃责任〃分享〃价值
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）万科产品线品类划分→在四大品类中，G1、G2、T2系列为万科的中高端产品线系列→在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低→第四类TOP系列则以对秲缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补万科全面的产品体系中，分别以G2\C\T2 三种产品体系为中高端改善性需求产品体系：万科产品线理念演变万科-产品线理念演变：90+户型→ 3G户型→ 4G 户型万科典型案例万科最新推出的城花系列，就是以老洋房（情景洋房）为格调的琥珀臻园、郡园等项目。
万科-4G典型案例-万科琥珀臻园万科琥珀臻园位于宝山区罗店新镇的美兰湖住区，占地面积约8.94公顷，建筑面积约15万平方米，容积率为1.02，规划户数为540户，沿河打造新法式高档住区。
琥珀臻园是万科琥珀系列的抗鼎之作，作为琥珀郡园的升级产品，琥珀臻园以1.02的低容积率和五层叠加设计，打造出低密度(叠加/大平层)类别墅花园洋房的新典范。
万科琥珀臻园近似1.0的低容积率，五层低密度洋房公寓：底楼两层为叠加跃层，三到五层一梯两户，保证每户拥有更大空间不更佳资源，充足的楼间距，保证住户的私密空间、景观规野和室内采光。
万科琥珀臻园高品质全屋精装修，营造舒适居住空间；TOTO、西门子等经过甄选的高端科技世界名品，为顾客大大节省财力、精力和人力。
金地产品线→在四大品类中，“褐石”系列为金地的中端产品线系列→金地的产品线由原先“土地、客户、产品”的分类模式，转变为由“产品价值树”为主导的分类模式。
金地产品线理念演变金地典型案例金地-“褐石”系列典型案例-金地艺境关注价值点：● 6层电梯花园洋房、层层带有附加值、金地洋房系列延续。
金地自2010年在上海高调推出其大平层豪宅产品线“天域天境”后，再一次回到其成熟的洋房产品线。
金地艺境主推95-162平米的6+1电梯花园洋房，95-128平3房，以及160-162平4 房，具有较高的附加值。
金地商业地产标准化的研究精品文档
K CF1 PV
举例：
假设市场上已经销售的某物业的净营运收益为10万元，售价为 100万元，则K=10%，那么与该物业相类似的另一商业房地产的净营运收 益为20万元，其售价为多少？
PV CF12020万 0 元 K 1% 0
在中国，由于商业房地产的使用年限为有限期，因此计算时要考虑年限：
CF1
12 3456
3、在项目Un-leverage IRR 14.74%中，可以分 解为由租金收入净现流和由转售收入净现流构 成的IRR，经过计算发现，租金现金流占IRR的 34%，而转售收入占IRR的 66%。可见项目转 售时的售价在很大程度上决定了该类项目投资 的回报高低。
300000 250000 200000 150000 100000
在估价时，要采用客观净营运收益。
影响估值的两个重要因素：
每年净营运收益的大小，即CFn：在其他因素不变的前提下， CFn越大则价格越高，CFn越小，则价格越低；
获得该净营运收益的可靠性，即r：由于获得净营运收益是否 可靠将影响投资风险的大小，而风险的大小又决定了贴现率r的大小。
硬件： 软件：
商业项目选址、前期定位、规划设 计、业态选择等
12
1、如果没有进行很好的招租和商业陪育 就进行销售，一是租金没有达到成熟期 的水平，租金收益较低；二是此时投资 者认为会面临较大的风险，因此在估值 时会调高资本化率要求。两者结合使得 估值偏低，实现的IRR也低。除非进行一 定的价格折让，不然投资者不会来买。
2、进行很好的租赁、经营管理的情况下， 一般3—5年会进入成熟期，此时净营运收 益实现较高水平、而且稳定，估值时的资 本化率取得较低；从而实现较高的估值水 平。实现的IRR也高。
PV CF1 IRRg
金地四大产品系列介绍
系列名及产品主张
褐石系列
系列命名：褐石 案名关键字：艺
产品主张 人文风格
人性功能
人情社区
不过时的经典 不经意的浪漫 不淡陌的都市
褐石系列的产品主张建议
从融合客户与产品的角度出发，用“不”系列的三句话作为褐石系列的产品主张， 并且增加了对于具体关键词的诠释。通过后面的诠释可以了解到这三句话是基本融合了 褐石系列客户特征与产品特点的。
褐石
艺
情调的客户。 广告/各类研究机构等行业专业人员 不过时的 不经意的浪 不冷漠的 立面、景观、商
价值观关键词 ，一般学历较高，以本科及以上为 经典
漫
都市
业街、户型
为文化、温馨 主，对文化比较喜爱，对品味情调
、浪漫、经典 比较敏感。
新古 典
关键词 为大气、尊贵 、精致、典雅
立面、景观、户 型、精装修、智 能化技术、服务
、创新
过别墅居住体验之后想回归大平层
，多为企业中高管。
褐石系列
源起
作为旅居波士顿人士对故乡的眷念 采撷百年建筑精髓积淀 浓郁的历史及人文气息，融合美国都市生活的集萃与经典，邂逅经典建筑的时尚与浪漫 自诞生之初，即已定位城市的中产阶级与富裕人士的置业趋向。
➢不过时的经典 ➢不经意的浪漫 ➢不冷漠的都市
➢ 经典可以通过褐石街区的砖石、立面、景观小品、装饰符号等找到痕迹，这种历 久弥新的经典同时也在今日成为了一种新的时尚，而这种时尚则是不留痕迹的。
➢ 正因为设计是精雕细琢的，在褐石街区中精致浪漫有情趣的生活就会经常在不经 意间产生。
➢ 褐石街区是一个开放性的社区，兼容多种文化。虽然一般都不在市中心，但褐石 街区的商业与整个开放型的街区提醒您是生活在都市里面的，并且没有都市的冷 漠感。
金地标准化专题五——研发：(设计管理部)产品系列及标准化设计
产品标准化 –提升产品品质
——产品品质提升点： • 小区绿化 • 小区景观铺装 • 小区围墙 • 私家小院 • 小区标识系统 --------------优化项目绿化施工工序，建 立《华东区绿化搭配设计指引 》 --------------完善《景观铺装设计指引》 --------------完善《小区围墙标准化设计》 --------------完善《私家小院设计指引》 --------------完善《小区标识标准化设计》
--------------建立《赠送空间设计指引》
产品标准化 –提升研发效率
——研发过程的难点： • 小区交通及物业管理模式 • 户型研究 • 立面设计 • 结构优化研究 • 设备设施研究 --------------建立《小区交通及物业管理
模式设计指引 》
--------------完善《优选户型库》 --------------建立《典型风格立面设计指 引及材料选型》 --------------建立《不同环境下地下车库 结构优化标准》 --------------建立《各规模社区设备配置 标准》
格林系-上海格林郡
2005年度全国人居经典规划金奖 2006年度国际影响力中国新区
-- 格林系 -1、位于郊区城镇片区市场的中高端项目，1.5<容积率<2.5 2、外装与部品设备档次为中高档 3、室内为精装修交付，硬装单方成本1100-1800元/平米(B、C级公寓） 4、单体包括公寓、洋房、叠加、联排等多种类型 5、产品注重生态宜居环境的营造 5、社区配套规模2-5%左右，引入中高档业态 6、立面以现代典雅、现代装饰、中式改良风格为主 7、主力客户为传统类型等2档人群
上海区域公司 –产品支撑体系
10年需要初步建立的产品系列
深圳_金地集团产品线研究_汇报稿
娱乐活动
主要表现为逛公园、主要表现为逛公园、主要表现为逛公园、
朋友聚会、上网及旅游、购物、美容及旅游、舞蹈、阅读、
购物、美容等 朋友聚会等
朋友聚会等
多表现为朋友聚会、逛公园、
主要表现为逛公园、旅游、上网、购物，其娱乐
旅游、购物等
方式反映出这类人群生活较
为规律和传统
运动偏好 较类伽喜运等欢动运羽和动毛健球身等、球瑜较运动喜动和欢，健羽慢身毛跑瑜球等伽等悠等球闲运类运动较跑喜等欢悠球闲类运运动动和慢 较球慢喜等跑欢双等羽人悠毛对闲球打运、运动乒动乓和比类等健较运悠身喜动闲、欢，慢瑜羽慢节伽毛跑奏等球、的团、太体体足极育运球、运动等游动球泳及
客
本报告是严格保密的。
后期会通过针对性的调研， 对此版块中目标人群量、产 品诉求进行验证、完善；
20
城市版块图划分方法（1/2）
城市板块图划分：13城市前期城市发展空间分析、片区划分与重点片区选择;
城市发 展空间 分析
片区市 场划分
一条产品 线重点片 区选择
重点片区可利用土地资 源分析
用于 拿地 参考
一般没有私家车
以上的私家车 的私家车
半数以上客户没有私家车， 拥有一部私家车的客户约为 1/3左右
投资偏好
投为的资主较以，少股投票资和房基地金产投次资是以基股金票和为房主地，产其投较资少主进要行选房择地股产票投，资
以储蓄为主，较少进比较喜欢储蓄，投资方面以
行其他投资
股票为主，投资偏保守
通勤方式 主私要家利车用通公勤交车和主勤车要，通是其勤利次用是私利家用车公通交主勤私要，家是其车利次通用是勤公利交用车地通铁、主自要信是车利通用勤电瓶车和主通要勤是，利对用公私交家系车统和依公赖交性车大
金地地产项目设计管理阶段实施方案成果标准
目录一、项目设计管理阶段实施方案成果标准（一）实施方案成果标准－设计部分1.11.21.3（二）实施方案成果标准－市场部分（三）实施方案成果标准－成本部分二、项目实施方案设计成果集团过程沟通及听证会上会成果资料一、项目设计管理阶段实施方案成果标准为了使地产子公司项目的方案设计成果在技术、市场、成本等各方面满足项目开发和集团品牌的要求，保证设计方案的可实施性，集团特制定包括设计、市场、成本三方面的实施方案成果标准。
(一) 实施方案成果标准－设计部分1.项目基础资料1.1场地自然条件介绍应附图：包含场地红线图、场地现状照片、场地地形图、须保留植物与水面分布图（具体要求参见《金地集团项目投资决策评审管理阶段设计成果标准》ZB-SJ-Z02中表1.1.1） 11.2 场地社会条件介绍1）项目现状发展状况：项目区位、周边公共配套、交通条件、人文环境。
2）政府规划条件：项目区域规划构想、宗地的规划设计要点、国家及地方的规范、法规限定。
3）开发商的设计要求：市场和产品、成本因素、开发计划。
应附图：区域总体规划图及必要的分析图(具体要求参见《金地集团项目投资决策评审管理阶段设计成果标准》ZB-SJ-Z02中表1.2.1、表1.2.1)1.3 前期设计工作成果1)通过集团确认（评审）概念设计方案及政府审批的控制性详细规划方案。
2)集团和子公司各部门对概念设计方案的评审意见。
3)前期开展的产品创新研究设计成果（未开展产品创新研究的情况下，可选择不用完成此部分）。
4)影响方案设计的金地集团产品配置标准（参见《产品配置标准建议书》（ZB-SJ-Z02-F12）。
2.设计说明参见实施方案设计说明模板（ZB-SJ-Z04-F01）：3.综合技术经济指标表3.1规划指标表详表3.13.2公共服务设施指标表详表3.23.3住宅指标表（一）详表3.33.4住宅指标表（二）详表3.43.5容积率指标表详表3.53.6可售面积指标表详表3.63.7会所详细指标表详表3.73.8停车详细指标表详表3.8☆以上表3.3、表3.4、表3.5、表3.6、表3.7、表3.8只用于提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。
金地标准化专题五——研发：(设计管理部)产品系列及标准化设计共64页
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
金地标准化专题五、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
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1：9
2：8
3：7
2020/4/15
4
天系-赵巷项目
2020/4/15
5
天系-徐泾项目
2020/4/15
6
-- 天系 --
1、适用于主城区和城市拓展高端住区的高售价项目 2、外装与部品设备档次要求高端 3、室内交付为高档精装修，装修成本为6000-8000元/平米 4、主力单体为160平米-500平米/户的大平层或复式公寓 5、产品讲求享受体验与尊贵结合，配备高端服务体系 6、社区配套规模2%左右，引入高档会所与商业业态 7、立面以新古典、现代典雅风格取向为主 8、主力客户为逍遥类型等5档人群
1、典型单体标准化模块 2、典型局部公共空间标准化模块 3、安防智能化系统标准化成果
住宅 4、建筑、景观通用构造做法标准化成果与通用部品
5、内装修系列成套标准化做法 6、样板房典型风格模块 7、小区标识系统标准化成果
社区 配套
社区小小MALL
2020/4/15
21
上海区域公司 –产品支撑体系
10年系统性的建立产品手册
中 名系——中高端城市公寓【宁波国际花园、南京名京、宁波梅墟项目、外高桥项目】 高 未来系——中高端时尚公寓 【未未来、未来域、宝山项目】 端
格林系——中高端郊区生态小区 【格林春岸、格林郡】
自在城系——大型高品质复合社区
【格林世界、杭州自在城 、南京自在城、绍兴柯桥项目】
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2010-2012年 区域内高端与中高端产品的期望配置比例
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自在城系-上海格林世界 上海市2008年单盘销售面积第一名
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自在城系-杭州自在城
区域高端社区的新标杆
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-- 自在城系 --
1、位于城市拓展区的大型项目，规模在70万平米以上 2、以新都市主义规划原理形成的开放式混合功能社区 3、有整体的主题风格和社区文化，可细分为以低密度、高低结合和高
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上海区域公司 –住宅产品标准
09年已有的产品标准
《上海公司规划及方案设计技术标准》 《金地集团项目施工图设计指引》 《金地集团项目景观设计指引》 《金地集团项目精装修房设计指引》 《金地集团工程质量标准体系》
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上海区域公司 –产品标准化成果
09年已有的标准化成果
《产品手册》
系列客群分析
系列项目定位 系列价值树引导 系列标准模块 材料、部品系列配置标准
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系列标准模块–项目规划
规划 结构
钻石 系
天系
高端项目 规划模板
白金系
名系
低密度社区规 中高端项目
划模板
规划模板、
风雨连廊
格林系
未来系
中高端项目规 中高端项目规 划模板、风雨 划模板 连廊
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白金系-湾流域 2008 年连续三月蝉联上海市单盘销售量第一名
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-- 白金系 --
1、主城区和城市拓展区低密度项目，0.5〈容积率〈0.8 2、外装与部品设备档次要求高档 3、室内交付可以毛坯与可选装修结合，装修单方成本为3000元/平米左右 4、主力单体为双拼别墅、联体别墅、叠加别墅 5、产品讲求私有性与实用性，定义为城市别墅 6、社区配套规模2%左右，引入高档会所和商业业态 7、立面风格主要为新古典、现代典雅、现代装饰主义 8、主力客户为多种4档人群
主出 入口
人行 模式
车行 模式
物管 模式
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社区大堂 大景深主入口 广场式社区 广场式社区主 典型主入口
主入口
入口
人车分行 人车混行
人车分行 人车分行
人车分行
典型车行 模式
大堂经理
科学筑家
Gemdale Corporation
产品系列及标准化设计
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科学筑家
Gemdale Corporation
产品系列化
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上海区域公司 –产品系列化分类
高 钻石系——高端别墅 端 天系——高端公寓 【赵巷、徐泾项目、杭州萧山项目】
白金系——城市别墅 【白金院邸、白金果岭、自在城静墅、湾流域静墅】
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格林系-上海格林郡
2005年度全国人居经典规划金奖 2006年度国际影响力中国新区
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-- 格林系 --
1、位于郊区城镇片区市场的中高端项目，1.5<容积率<2.5 2、外装与部品设备档次为中高档 3、室内为精装修交付，硬装单方成本1100-1800元/平米(B、C级公寓） 4、单体包括公寓、洋房、叠加、联排等多种类型 5、产品注重生态宜居环境的营造 5、社区配套规模2-5%左右，引入中高档业态 6、立面以现代典雅、现代装饰、中式改良风格为主 7、主力客户为传统类型等2档人西高端住宅的新标杆
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-- 名系 --
1、适合用于主城区项目，容积率>1.8 2、外装与部品设备档次为中高档 3、室内为精装修交付，硬装单方成本1500-2500元/平米(A、B级公寓） 4、主力单体以高层公寓为主、洋房为辅 5、产品注重公共空间的品质感营造，户型舒适实用为主 6、社区配套规模2-4%左右，引入中高档经营业态 7、立面以新古典、现代典雅、现代装饰风格为主 8、主力客户为传统类型等3档人群
密度为主的三种不同主题特征的子系列 4、复合型产品线，每个组团可以是一个单一类型的系列产品 5、社区配套规模6-8%左右，功能复合，其中4%-6%为区域级、主题性 的
配套设施，服务半径合理 6、立面多元化 7、人群复合
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科学筑家
Gemdale Corporation
产品系列支撑体系
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未来系-上海未未来 上海2008年度楼盘销售套数榜第三名
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-- 未来系 --
1、适合用于城市拓展区项目，容积率>1.8 2、外装与部品设备档次为中高档 3、室内为精装修交付，硬装单方成本1100-1800元/平米(B、C级公寓） 4、主力单体户均面积30-140平米，以高层公寓、SOHO公寓为主、洋房为辅 5、产品注重实用性和性价比，较多采用附送和情趣空间 6、社区配套规模2-4%左右，引入中高档经营业态 7、立面以现代装饰、现代时尚风格为主 8、主力客户主要为现代、奋斗类型等2档人群