房地产“代建”房屋的行为如何征收增值税

代建工程涉及的税收政策

代建工程涉及的税收政策
代建工程是指房地产企业接受其他单位委托，代为开发建设的各项工程，包括建设场地、房屋、市政工程等。

代建工程涉及的税收政策
房地产企业承办政府机关、企事业单位的统建房屋属代建性质，一般应具备下列条件：
一是与委托方事先签定委托代建合同。

二是以委托方的名义办理房屋立项及相关手续。

三是与委托方不发生土地使用权和房屋产权的转移。

四是房地产企业不垫付资金。

具备上述特征，开发企业可就取得的代建手续费缴纳代理环节营业税，否则，应全额按销售不动产缴纳营业税。

开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

主要问题为：人为符合代建条件，实质为合作、自建,逃缴营业税等。

国税函[1998]554号文规定：房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。

甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。

浅析房地产代建工程的税务与会计处理

财会研究浅析房地产代建工程的税务与会计处理第海龙（陕西省西咸新区空港新城安居置业有限公司，陕西咸阳712034）摘要：随着住房制度市场化改革进程的推进，至2003年，房地产业正式成为我国重要的支柱产业，十几年以来房地产业迅猛发展，房价一路飙涨。

与此同时,政府为了抑制房价过快上涨，除陆续出台的宏观调控政策外，加大政府保障性住房投资力度，出现政府委托房地产开发企业代建工程。

为此，本文介绍了房地产代建工程企业的涉税处理，房地产代建工程企业收到财政性补贴款的处理，房地产代建工程企业营业成本及费用的核算，房地产代建工程企业开发成本的核算。

关键词：代建工程；受托方；财政补贴；会计处理1引言按照税法对代建业务定性不同，房地产代建业务存在着两种形式，这两种形式存在条件不同，税务与会计处理方式便有所不同。

房地产代建工程项目由委托方立项、委托方拥有土地使用权、签订委托代建合同、项目建设发票开具给委托方、受托方不垫付资金、受托方按照代建工程项目总投资的一定比例收取代建服务费或按代建工程的建筑面积定额收取代建服务费，同时满足以上六个条件的代建工程项目，税法上定性为“现代服务业”，否则视为“销售不动产”业务。

本文就符合“现代服务业”条件的房地产代建工程项目税务和会计处理进行分析。

2房地产代建工程企业的涉税处理房地产开发受托企业代建房地产项目，如满足上述代建工程项目的6个条件，按照代建工程项目总投资的一定比例收取代建服务费或按代建工程的建筑面积定额收取代建服务费，并按照税法“现代服务业”的规定，一般纳税人开具百分之六的增值税发票，采用一般计税方法按月核算并申报增值税。

3房地产代建工程企业收到财政性补贴款的处理房地产代建工程项目，涉及房地产开发建设项目委托方和受托方，往往委托方不直接支付工程款到项目总包、分包单位，而是通过房地产开发受托单位依委托方名义开设银行专户、设立代建账套，全面负责房地产代建项目建设及工程款支付管理工作。

房地产代建税务问题剖析

广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知
穗地税函[2014]175号
二、关于项目管理费、境外设计费的扣除问题
房地产开发企业委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用，能证明直接属于该开发项目、贯穿于工程开发建设的全过程，且在财务核算时与行政管理部门、财务部门及销售部门发生的管理费用、财务费用及销售费用分开核算的，经主管税务机关审核后，允许作为开发间接费用予以扣除。

房地产合作开发之“代建”模式解读与涉税风险分析

干货！房地产合作开发之“代建”模式解读与涉税风险分析近年来，房地产代建业务越来越多，代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括但不限于土地、房屋、市政工程等。

那么什么样的工程属于代建工程？其中涉及的相关财税问题又该如何处理呢？一、代建模式应符合的条件例1：甲单位委托乙公司建设其办公大楼，由乙负责办理拿地、规划、建设，甲单位按照约定进程支付款项，那么乙公司是否为代建？例2：丙单位从政府手中以出让形式取得一块土地，委托丁公司建设其办公大楼，由丙办理立项、规划等手续、约定资金由丙单位提供，开发完成后，丙单位向丁公司支付项目总投入的5%的管理费，那么丁公司是否为代建？政策依据国税函1998年554号文件规定，房地产企业取得土地使用权并办理施工手续后根据委托方的要求进行施工，并按施工进度向委托方收取款项，工程完工后，替委托方办理产权转移等手续，上述房地产的行为属于销售不动产，应按”销售不动产”税目征收营业税。

而营改增后，该规定是否有效及是否具有可操作性并没有明确的文件规定，增值税应该是沿袭营业税的相关政策的，由此看来，房屋立项及土地产权的归属问题是影响房地产代建项目纳税模式的重要因素。

小结：代建模式至少应符合以下四个条件：（1）土地使用权归委托方所有，所有项目报批报建手续都在委托方名下。

（2）项目建设资金由委托方提供，代建方不垫资；（3）签署代建协议，代建方仅收取管理费用或者相关服务费。

（4）建设施工发票直接开给委托方。

由此可以看出，上述案例中，甲单位委托乙公司建设办公大楼属于房地产开发，而不是代建，只不过是属于房地产开发的一种特殊行为即定向开发业务。

而丙单位委托丁公司建设办公大楼符合代建的条件，属于代建业务。

二、代建模式的财税处理1、税务处理（1）增值税符合税法规定的代建模式，代建方应就取得的代建管理费或者服务费按“其他现代服务业”缴纳6%的增值税。

（2）企业所得税将代建管理费确认收入，同时根据企业的应纳税所得额，按照25%（或者企业享受的优惠税率）缴纳企业所得税。

房地产增值税新老项目处理过程

房地产增值税新老项目处理过程房地产增值税是指在房地产交易过程中，对于卖方在出售房地产时获得的差价所征收的税款。

为了在房地产市场中平稳过渡，对于新建和二手房地产项目的增值税处理存在一些差异。

下面将详细介绍新老房地产项目的增值税处理过程。

一、新建房地产项目的增值税处理过程：1.开发商购买土地：当开发商购买土地时，需要按照不动产的增值金额向税务机关办理纳税登记并缴纳增值税款。

2.开发商进行开发建设：开发商在建设新房地产项目过程中需要购买建筑材料、设备等，这些费用都可以作为增值税的进项抵扣。

开发商需要定期向税务机关申报并缴纳增值税款。

3.销售住房：当新房地产项目建设完成后，开发商开始销售住房。

销售住房的增值金额需要计算出来，并按照一定的税率缴纳增值税款。

在销售过程中，购房人需要代开发商向税务机关申请发票。

4.代开增值税专用发票：购房人在购买新房地产时需要支付增值税款，开发商需要代购房人向税务机关申请开具增值税专用发票。

购房人持增值税专用发票可以在个人所得税方面享受到一定的减免。

5.缴纳增值税：开发商根据销售住房的增值金额计算出应缴纳的增值税款，并按时向税务机关缴纳。

二、二手房地产项目的增值税处理过程：1.二手房交易：当买方购买二手房时，需要向卖方支付房屋交易款。

这部分交易款不包含增值税。

2.房屋评估和税款计算：卖方需要将原购房价格和增值金额进行评估，并计算出应缴纳的增值税款。

增值税款金额为根据两个价格差额乘以一定的税率计算得出。

3.申报纳税登记：卖方需要根据计算出的增值税款金额向税务机关申报纳税登记。

4.缴纳增值税款：卖方在出售二手房后需按照计算出的增值税款金额，按时向税务机关缴纳增值税款。

5.获取发票和减免：卖方在向税务机关缴纳增值税款后，可代购方向税务机关申请开具增值税发票。

购房人可以在购买二手房后根据购买价格获得相应的个人所得税减免。

浅析代建项目的会计核算及税务处理问题

浅析代建项目的会计核算及税务处理问题代建项目是指企业在自有资金和信用的基础上，承接他人委托建设项目，并按约定收取一定的报酬。

代建项目的会计核算和税务处理问题是该领域中的重要问题，本文将从会计核算和税务处理两个方面进行浅析。

一、代建项目的会计核算问题1. 代建项目的收入确认代建项目的收入一般按合同约定的标准来计量，如工程量清单、价格清单和材料单价等。

在核算时需要根据实际履约情况，按合同约定计量工程量，并结合实际进度和质量情况进行核算。

还要注意收入的确认时点，即确认收入的时间要与实际工程进度相匹配，以避免虚增或虚减收入。

2. 代建项目的成本核算代建项目的成本主要包括直接成本和间接成本两部分。

直接成本包括劳动力成本、材料成本和机械使用费等，间接成本包括管理费用、税金及附加等。

在核算时，需要按照实际发生额进行记录，并根据实际成本控制情况进行差异分析，及时发现和纠正成本偏差。

3. 代建项目的结算问题代建项目的结算主要包括进度款、工程变更款、竣工结算和最终结算等。

这些款项的核算要根据实际情况来确定，并根据合同约定的支付条件进行结算，以确保代建企业的合法权益不受损失。

二、代建项目的税务处理问题1. 代建项目的增值税处理代建项目一般适用增值税一般纳税人制度，并按照增值税法律法规的规定进行纳税申报和缴纳。

对于增值税税率的确定，要根据实际情况确定税率档次，并按期申报和缴纳税款。

2. 代建项目的企业所得税处理代建项目的企业所得税处理比较复杂，涉及到项目成本、收入确认、税前扣除等多个方面。

对于代建项目，应根据实际情况确定收入和成本，并根据税法规定计算应纳税所得额和应缴纳税款。

3. 代建项目的其他税务处理代建项目可能还涉及到其他税种的处理，如土地增值税、城市维护建设税等。

在处理这些税务问题时，要依据相关法律法规的规定进行计算和申报，并按期缴纳相应的税款。

代建项目的会计核算和税务处理问题是代建企业在经营过程中需要重点关注的问题。

房产增值税怎么算

房产增值税怎么算一、房产增值税是多少？相关规定是怎样的？一、房产税征收范围：房产税的征收范围称房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。

房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

二、房产增值税是多少在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。

在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

不过，对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。

三、房产增值税的规定有哪些《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定：1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

3、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》的有关规定执行。

浅析代建项目的会计核算及税务处理问题

浅析代建项目的会计核算及税务处理问题代建项目是指建设单位将一项或多项工程建设任务委托给专业承包单位（代建单位）完成的项目。

在代建项目的会计核算和税务处理中，存在着以下几个重要问题。

首先是进项税额的处理。

代建单位在完成委托任务后，向建设单位提供施工发包合同、工程费用清单等相关文件来申报付款。

建设单位在支付工程款时需要向代建单位开具增值税专用发票。

对于代建单位而言，需要按照税收相关规定进行会计核算和报税。

代建单位应确保增值税专用发票的真实性和规范性，如发票应与施工合同、费用清单等相匹配，并且应遵守国家财政部门的相关规定。

代建单位需要按照增值税法的规定，将增值税税额纳入到公司的进项税额中，同时在会计核算时需要作为其他应付款核算。

代建单位还应及时申报纳税，缴纳相应的增值税。

其次是成本的核算。

代建单位在进行会计核算时，需要将直接成本和间接成本进行合理划分。

直接成本包括直接人工费、直接材料费、直接机械费等，而间接成本则包括了管理费用、间接人工费、间接材料费等。

在会计核算中，代建单位需要根据实际情况，合理计算和核算各项成本，并及时列报。

再次是其他费用的处理。

代建项目中，除了施工费用外，还可能涉及到其他费用，如设计费、监理费、土地使用费等。

这些费用对于代建单位来说，也需要进行会计核算和报税。

代建单位需要根据实际情况，按照相关规定进行费用的核算和报税，以确保会计处理的准确性和合规性。

代建项目中还可能涉及到的其他会计核算和税务处理问题，如合同的履约保证金的处理、代建单位的资产管理和财务风险控制等。

代建单位在进行会计核算和税务处理时，需要密切关注税务法规的变化，及时调整会计处理方法，确保合规操作。

房地产开发企业代建项目如何纳税

房地产开发企业代建项目如何纳税首先，房地产开发企业在代建项目中的主要纳税事项包括企业所得税、增值税、土地增值税和契税等。

企业所得税是其中最主要的税种，其适用税率为25%。

房地产开发企业应根据企业所得税法对项目收入进行核算，并按照法定税率缴纳企业所得税。

其次，代建项目中，房地产开发企业还需要缴纳增值税。

增值税是按照项目的增值额计算，并以16%的税率征收。

增值税计算公式为：增值税金额=销售额×适用税率，其中销售额是指房地产开发企业出售商品、提供劳务的合计金额。

土地增值税是指在房地产开发过程中，土地的增值部分需要缴纳的税款。

土地增值税的税率根据土地性质和地区的不同而有所差异，一般为30%至60%不等。

房地产开发企业需要在取得土地使用权证书后的一定时间内申请土地增值税的纳税人登记，并根据国家税收政策的规定，按照土地增值金额的一定比例缴纳土地增值税。

另外，对于房地产开发企业代建项目中的房屋销售交易，还需要缴纳契税。

契税是根据房屋的交易价格和税率计算的，一般为1%至3%不等。

房地产开发企业在房屋销售交易完成后，需要按照交易价格计算契税，并在规定时间内向税务机关缴纳。

除了以上主要税种外，房地产开发企业还需注意其他相关税费的申报和缴纳，例如印花税、城市维护建设税、教育费附加等。

这些税费根据地方政府的相关规定和税收政策来确定。

在房地产开发企业代建项目的纳税过程中，企业应严格按照税收法律法规的要求进行申报和缴纳，确保按时、足额地缴纳各项税费。

同时，企业应保留好相关凭证和文件，以备税务机关的核查和审计。

总结起来，房地产开发企业代建项目的纳税是一个复杂而重要的过程，涉及到多个税种和税收政策。

企业应根据税收法律法规的要求，按时、足额地申报和缴纳各项税费，以保证企业的经济效益和合法性。

增值税与房地产业的纳税要点解析

增值税与房地产业的纳税要点解析随着我国经济的迅猛发展，房地产业成为了我国经济的重要支柱之一。

然而，作为一种特殊的行业，房地产业在纳税方面存在着一些特点和要点，其中最为重要的就是增值税。

本文将探讨增值税与房地产业的纳税要点，以便更好地了解这一领域的税务政策。

首先，让我们明确什么是增值税。

增值税是指在商品或劳务的流转环节中，按照价值增加额向国家缴纳的一种税收。

对于房地产业来说，增值税主要涉及到房屋的销售、出租和转让等方面。

房地产开发企业在销售商品房时，需要缴纳增值税。

具体纳税计算公式如下：销售额 × 11% - 购房时的价值增值税 = 应纳税额。

其中，购房时的价值增值税指的是企业在购买土地时支付的增值税。

除了销售商品房外，房地产企业在出租房屋时也需要缴纳增值税。

增值税的计算方法稍有不同，大致分为两种情况：一是企业自有住房出租，按照租金收入的5%作为纳税基数，交纳3%的增值税；二是企业出租的商业用房、办公用房等，按照租金收入的5%作为纳税基数，交纳6%的增值税。

另外，对于房地产开发企业而言，房屋或土地的转让同样会涉及到增值税。

在房地产项目开发的过程中，企业有可能会将房屋或土地进行转让，从而获取利润。

这时，企业需要按照转让所得利润的20%交纳增值税。

除了上述基本的纳税要点外，还有一些特殊情况需要注意。

比如，房地产开发企业在将自有土地进行开发时，会将土地抵扣为成本，从而减少应纳税额。

同时，对于购买二手房的个人来说，也需要缴纳增值税。

个人购买非一手房时，需要按照房屋转让价款的5.5%作为纳税基数，交纳1%的增值税。

在以上纳税要点的基础上，还需注意房地产企业在纳税过程中的税务申报和缴纳时间。

一般情况下，企业需要根据所在地税务部门的规定，按月或按季进行增值税的申报和缴纳。

同时，纳税申报表的填写也需要严格按照相关要求进行，确保税务申报的准确性和合规性。

综上所述，增值税在房地产业的纳税中起着重要作用。

无论是销售商品房、出租房屋还是房屋转让，都需要根据相应的规定进行纳税。

房地产企业代建安置房的税务处理

房地产企业代建安置房的税务处理对于房地产开发企业为地方政府代建安置房的税务处理问题，实践中广泛存在争议，各地税务机关掌握的口径差异较大。

笔者就实践中常见的几种情形做税会处理分析。

一、初始产权归房地产企业所有（一）政府不予补偿的情形1、土地出让合同明确代建安置房义务例1：甲房地产公司为增值税一般纳税人。

2016年6月，甲房地产公司与某市国土部门签订土地出让合同，合同明确，甲公司应当支付土地出让金3亿元，同时应当在红线内为市政府代建安置房5000平方米。

根据土地出让合同约定和发改委立项批文规定，代建安置房的初始产权归甲公司所有（属于可售开发产品）。

2018年1月安置房建成并移交市政府。

安置房每平方米代建成本为2000元（不含土地成本），代建总成本为1000万元。

安置房移交时每平方米公允价值为1万元（按当月同类型开发产品平均售价测算，不含税价），总价值为5000万元。

市政府未向甲公司支付任何补偿费用。

（注：当地契税税率为3%。

）（1）行为性质的认定在确定如何适用税收政策之前，首先应当确定甲公司将安置房移交给市政府时是否属于“无偿赠与”。

笔者认为，根据土地出让合同的约定，甲公司除应当支付出让金外还应为市政府代建安置房，代建安置房是甲公司取得土地的代价之一，从土地出让合同生效时即形成甲公司应当承担的一项负债。

虽然甲公司在安置房移交环节未取得任何报酬，但是安置房移交行为应当视为以实物（安置房）偿还债务或者以实物（安置房）换取土地，其实质是一种交易行为，该行为与“无偿赠与”存在本质的区别。

（2）增值税《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为（注：视同销售）而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

房地产企业增值税政策实务总结（2篇）

房地产企业增值税政策实务总结房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，包括在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设或以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发建设，房屋建设完工后以自己的名义立项销售。

（定义概括自国家税务总局公告____年第____号）01一般纳税人新老项目不同的计税方式房地产开发企业开发的，开工日期在____月____日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，属于同一房地产项目，只能选择适用一种计税方法。

02销售自行开发地产项目增值税一般纳税政策03预收款采取预收款方式销售自行开发的房地产项目增值税预缴政策：预收款开票房地产企业向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。

（国家税务总局公告____年第____号）。

后续不需红字冲回。

已申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票房地产企业向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，603“已申报缴纳营业税未开票补开票”，发票税率栏应填写“不征税”。

（国家税务总局公告____年第____号）。

预收款范围全国层面的税收文件无详细规定，部分地区国税机关有出具相应的政策解答，一般认为房地产企业销售房产预收款范围包括具有法律约束力的定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

若当地国税税务未出具明确的文件或政策解答，则一般结合预售情况，是否已有确定的房型、销售单价、销售面积，已收取的诚意金、认筹金或订金的金额大小、期限长短综合判断是否属于预收款范围，需要与税务审核员进一步的核实沟通。

各地营改增政策解答政策解答内容河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。

定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

河南国税解答房地产业营改增的19个热点问题

河南国税解答房地产业营改增的19个热点问题1、房地产开发企业收到预收款时如何开具发票？按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款时，应选择602为“销售自行开发的房地产项目预收款”，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，房地产开发企业收到预收款时，不得开具增值税专用发票。

2、房地产开发企业收到预收款时如何预缴增值税？按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业收到预收款时，应按照3%的预征率计算预缴增值税。

计算公式为：应预缴税款=预收款÷（1+税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，填写《增值税预缴税款表》。

3、房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税？“定金”属于一种法律上的担保方式，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

“订金”不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

“意向金（诚意金）”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。

综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。

因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。

房地产开发企业代建项目如何纳税

房地产开发企业代建项目如何纳税？（2013—03-07 07:02：27）转载▼分类：业务探讨近期，由于国家及地方相关政策的出台，各地房地产企业的“代建”行为普遍增加。

不少房地产企业开始关注代建行为的纳税方法，税务机关也加强了在这方面的监管力度，执行中，房地产企业应把握好政策进行操作。

房地产企业的代建行为，主要税务处理难点在营业税上.根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

营业税暂行条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

关于代建行为，各地税务机关也出台了不少相关规定:《关于对房地产开发企业“代建房”收入征收营业税问题的批复》辽地税流［2000]291号你单位如为高等院校代建房，应由委托建房单位提供自有土地使用证书或由其以自已名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划;房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位（由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位);房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算,并另外向委托建房单位收取代建手续费。

房地产开发企业的“代建房”行为，凡同时具备上述条件的，对其取得的代建手续费收入按“服务业—代理业”税目计征营业税，税率5%；否则，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议,也不论房地产企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。

浅析代建项目的会计核算及税务处理问题

浅析代建项目的会计核算及税务处理问题代建项目指的是建设单位将工程项目的施工和管理委托给承包单位进行，承包单位按合同约定进行施工，并对施工过程中产生的费用进行核算和缴税的一种项目形式。

代建项目的会计核算和税务处理问题是一个重要的问题，下面将对此进行浅析。

代建项目的会计核算问题。

在代建项目中，建设单位作为业主，承包单位作为承包商，两者之间存在着合同关系。

在代建项目的会计核算中，需要分别对建设单位和承包单位进行核算。

建设单位应按照合同约定支付承包单位的工程款项，并将其纳入工程施工费用。

在建设单位的财务报表中，应按照准则要求进行相关科目范围和会计处理。

对于承包单位来说，代建项目的施工费用应当作为成本进行核算，并按照实际发生的费用进行分期确认。

代建项目的结算问题也需要进行会计核算，一般采用分段结算的方式，根据实际工程进度和合同约定的结算方式进行结算，并反映在财务报表中。

代建项目的税务处理问题。

代建项目涉及到的税务处理主要有增值税、企业所得税和土地增值税等方面。

对于增值税，建设单位需要进行增值税的一般纳税人登记，按照合同约定支付给承包单位的工程款项，由承包单位征收增值税，并根据合同约定的税率和实际收入进行申报和缴纳。

对于企业所得税，建设单位需要按照合同约定的支付方式和税率进行扣缴，并填报企业所得税申报表进行核算和缴纳。

对于土地增值税，建设单位在代建项目结束后，如涉及到土地的出让、置换等情况，需要按照国家相关规定进行申报和缴纳土地增值税。

在代建项目的税务处理中，建设单位和承包单位都需要遵守国家相关的税法法规和财务会计准则，按照正确的方式进行涉税操作和账务处理。

代建项目的会计核算和税务处理问题是一个较为复杂和专业化的问题。

在实际操作中，建设单位和承包单位需要充分了解相关法律法规和财务会计准则，按照规定的程序和要求进行会计核算和税务处理，确保核算和缴纳的准确性和合规性。

代建项目的会计核算和税务处理也需要与其他相关方进行沟通和协调，确保项目的顺利进行和税务的合规性。

房地产“代建”房屋的行为如何征收增值税

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房地产“代建”房屋的行为如何征收增值税
关键词：
房地产代建增值税
问题：
房地产“代建”房屋的行为如何征收增值税？
回答：
纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。

这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；
（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；（三）与委托方事前签订委托代建合同；
（四）不以受托方的名义办理工程结算。

房地产企业代建业务的增值税

房地产企业代建业务的增值税房地产企业代建是指委托方提供项目需要的土地、资金等资源，房地产企业作为受托方利用其品牌与管理优势，为委托方提供项目开发全过程专业性服务。

一、代建的分类（一）根据委托方的性质以及合作方式分类代建业务可以分为商业形式代建、政府形式代建和资本形式代建三种形式。

1、商业代建。

是指委托方提供开发所需的土地及资金，房地产企业输出管理和品牌，承担开发、销售、维护等任务，为已完全获得土地使用权的委托方提供房地产全过程的管理。

2、政府形式代建。

是指房地产企业与政府合作承接市政项目，包括安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理。

3、资本代建。

是指房地产企业向资本合作方提供项目咨询、项目开发管理、项目运营管理等一系列专业服务。

资本代建给更多想涉足房地产开发行业的企业提供更多的机会，降低了房地产行业的入门门槛。

（二）根据是否取得土地使用权进行分类一种是房地产企业没有取得土地使用权，委托方拥有土地，负责立项，房地产的代建业务主要为了收取手续费。

第二种是房地产企业取得了委托方的土地，负责立项，根据委托的要求进行施工，按施工进度向委托方预收房款，完工后，房地产企业替委托方办理产权转移等手续。

二、增值税处理（一）没有取得土地使用权情况下此种情况下，房地产没有土地使用权，代建主要为收取手续费，是真正的代建行为。

其业务具有以下特点：房地产代建工程项目由委托方立项、委托方拥有土地使用权、房屋的权属归委托方、签订委托代建合同、项目建设发票开具给委托方、受托方不垫付资金、受托方按照代建工程项目总投资的一定比例收取代建服务费或按代建工程的建筑面积定额收取代建服务费。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）所附《销售服务、无形资产、不动产注释》中“经纪代理服务”项的规定，经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务，包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。

房地产代建工程税务处理

(一)房地产代建工程的税务处理代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业--代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应依据国税函[1998]554 号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。

1、由委托方自行立项：2、不发生土地运用权或者产权转移：3、受托方不垫付资金，单独收取代建手续费(或者管理费)；4、事先和委托方订有委托代建合同。

5、施工企业将建造业发票全额开具给委托建房单位。

关于代建项目的核算问题，由于代建项目不属于房屋开辟公司的资产而是代管项目，核算也属于代为核算性质，因此核算方法应征求委托方的看法，依据委托方确认的方式核算。

同时在核算方式上必需满意税务上的要求，由于房屋开辟公司不垫付资金，而且开具的发票都应建设单位的抬头，那末在设立业务流程上，全部工程资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用，受托方不能体现垫资。

受托方的会计核算上，假如资金只是从委托方帐户核算，那末可以只设铺助帐.正式帐只是对收取的代建费进行核算。

假如受托方设专户迸行核算，受托户应把代建工程整个流程体现出来，详细可参考以下内容。

代建工程开辟成本的核算一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目代建工程是指开辟企业接受委托单位的委托，代为开辟的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。

由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应依据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，釆用相应的费用归集和成本核算方法。

现行会计制皮规定：企业代委托单位开辟的土地(即建设场地)、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开辟成木--商品性土地开辟成本”和“开辟成本--房屋开辟成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开辟成本的明细分类核算。

除土地、房屋以外，企业代委托单位开辟的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开辟成本--代建工程开辟成本”账户进行核算。