房地产企业成本控制问题及对策探讨

房地产企业成本控制问题及对策探讨
摘要：随着我国社会水平和科学技术的不断提高，城市化建设规模也越来越大。

房地产工程建设作为我国城市化建设中的重要组成部分，能够对人们的日常
生活产生重要影响。

但是在实际的房地产企业成本管理过程中还存在诸多风险，
为了对其风险进行有效控制，建设企业需要提高对于工程建设中的风险认识，降
低管理成本，促进我国房地产行业长期稳定发展。

关键词：房地产；工程建设；成本管理；成本管理
1房地产企业成本管理风险因素分析
1.1 工程造价风险
EPC项目工程造价风险贯穿合同履行全过程。

业主在初步设计不完善的时候
就定下一个设计限额进行招标，承包商需要根据限额优化初步设计，初步设计概
算控制在合同约定的限额内，施工图预算也要控制在批准的概算金额以内。

若概算、施工图预算没有在合同约定的限额设计金额之内，调整和调限几乎很难实现。

1.2投资风险较大、产品物值难以确定
EPC总承包方式往往是在项目的可研或初步设计阶段就要确定价格，但此阶
段很多事情尚不明确，包括项目功能要求、建设规模等，承发包双方都有顾虑。

发包方会对承包方工程品质担心，工程完工后能否和对应的合同金额相符、是否
物有所值；是否存在承包方为获取超额利润，不惜牺牲质量、降低档次为自己谋
取最大利益的行为。

对承包方而言，EPC承包方式承担着较DBB模式更大的风险，项目交付后是不是业主所期望的，在固定总价方式下合同价款不予调整的情况下
签约合同价能否包括项目所有成本从而有所盈利。

2加强房地产企业成本管理促使降本增效的策略分析
2.1根据不同情况合理确定合同价格形式
一是在初步设计完成后介入的有类似工程的项目，如项目的范围、规模、功能、建设标准、技术标准等比较明确，发包人要求清晰准确，项目的规模、方案
及建设标准等发生变更的可能性很小，从造价控制的角度适宜采用总价合同形式，一般是固定总价形式。

最高限价编制的较为准确，投标报价也较合理可靠，实施
过程中变更又较少，符合总价合同形式的特点，也就是通常所说的“闭口合同”。

二是在可研完成后或方案设计完成后，此阶段项目的范围、规模、功能、建
设标准、技术标准等还不够明确，但又有类似工程的项目，如拆迁安置小区、学
校建筑、商业写字楼、城市道路工程等。

因没有具体工程量，为规避发包人投资
风险及从造价控制角度，可采用单价合同形式，发包人可根据设计方案、与本项
目类似的工程清单项目和技术经济指标编制模拟工程量清单，投标人根据发包人
提供的清单进行报价，从而得到签约合同价。

结算时承包人按照最终经审图且得
到发包人认可的施工图重新计算实际工程量，也即清单工程量是可以调整的，清
单单价在一定风险范围内不作调整。

三是无类似工程或后期项目功能需求发生变化的可能性较大的项目，在可研
完成后或初步设计完成后，最高投标限价编制有一定困难，不容易合理确定，可
供参考的经验数据太少或可信度不足，后期项目功能需求发生变化可能性较大的
项目，比如对于室内装饰或景观绿化等以美化提升功能为主的项目，如用总价合
同形式也不适合，因不符合总价合同形式的特点。

这类工程可以采用施工图预算
费率下浮的合同形式。

2.2施工图预算阶段的造价管理
EPC项目边设计边预算边施工，存在较多设计变更，影响施工图预算的编制
进度和质量。

造价管理人员对施工图预算进行审查，重点审查预算编制的完整性，材料设备价格的确定、相关费用的选取和确定等，确保预算的准确合理性及有利
于核实工程成本。

技术人员也可以提出施工图设计优化建议、妥善处理施工图变更，可以有效控制施工图预算不超过批复的概算金额。

EPC项目合同中经常约定
进度款拨付比例随着施工图预算的审定情况而提高，故施工图预算可以根据图纸
完善情况采用分阶段编制并送审、审定的方式，这样有利于尽早回收工程款，减
轻资金压力。

2.3招标阶段的造价管理
招标阶段是EPC承包商控制工期和工程成本的重要环节，直接影响工程效益。

EPC项目招标工作量大，承包商应根据进度计划和预算成本对各个环节的成本进
行分配与支出。

深入市场、了解市场信息，制定科学的采购方式，通过有计划的
比选活动，从众多的投标者中选择进度满足要求、物美价廉的供应商。

根据工程
特点采取划分标段进行招标可以缩短工期，采用多种合同计价方式，通过制定有
效严谨的合同合理分摊总承包合同的风险；采用“背靠背”合同，承包商可降低
垫款的风险。

总承包合同中经常会美其名曰“推荐”某些主要材料设备品牌，承
包商可根据送样情况及为满足使用方对品牌、款式多样化选择的需求，以写联系
单的方式建议增加一些同档次、品牌观感、使用功能均满足要求的品牌，通过增
加更多品牌的投标竞争，有利于节约工程成本。

2.4施工阶段的造价管理
施工阶段是实现建设工程价值的主要阶段。

承包商根据项目进度合理安排人工、材料、设备进场，合理控制资金的投入。

管理人员要加强施工管理，避免材
料浪费，及时做好成本核算工作，发现实际成本与目标成本发生偏差，应查找原
因或采取措施纠偏。

由于施工组织设计、各种不可遇见材料价格涨价因素、政策
性文件调整的存在，而合同往往是固定总价合同，使得施工阶段的造价管理难度
加大。

造价管理人员及时掌握市场价格信息，造价相关政策文件，与预算成本进
行对比分析，依据合同条款，收集价差调整的资料，并及时上报监理和业主审批。

承包商要加强合同管理，加强成本管控，严格执行签证手续，降低施工成本。

2.5竣工阶段的造价管理
项目竣工验收，项目部要及时退还租赁的设备，清理现场，尽快撤离不必要
的管理人员。

造价管理人员依据成本数据、合同、竣工图、变更资料、签证等资
料进行工程成本的核算、分析、考核，进行结算的编制。

由于在施工过程中可能
发生造价相关费用的调整，有些有争议的费用调整，需要造价管理人员多方咨询，收集相关证据，获取可靠的信息，才能进行结算的调整。

例如某项目预算编制税
金为10%,国家建安税收政策规定2019年4月1日起，税金调整为9%,合同为固
定总价合同，但是税收是属于财政政策，是否需要调整税率是一个很有争议的问题。

造价管理人员可依据合同专用条款据理力争，同时收集关于这方面问题的处
理案例。

2.6提高成本管理内容的全面性
①对房地产企业各项经营成果的完成进度、完成质量和后期完成评价进行分析，帮助企业管理人员有效解决运营过程中存在的问题，提高外部环境对于房地
产企业运营管理的不利影响。

②对房地产企业的负债情况、资产情况、所有者权
益情况等各项财务数据展开分析，帮助管理人员全面了解企业在面临负债情况下
的偿债能力和资金收益情况。

对比不同企业发展时期的财务情况，帮助管理人员
全面提高房地产企业的财务管理水平。

③在成本管理过程中，开展各个部门的企
业员工调查，充分了解员工对于企业发展的认识和看法，帮助管理人员查找房地
产企业成本管理中的不足之处，并不断完善，使得人力资源管理在房地产企业成
本管理中的价值得到充分发挥。

3 结束语
综上所述，房地产企业经营过程中会面临多种风险，为了提高风险应对效果，企业需要积极采取措施，建立专业的风险管理部门，加强房地产企业施工管理工
作的专业性、有效性和合法性，降低房地产企业成本管理成本，促进我国经济长
期稳定发展。

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