《物权法》第七十三条及现实问题探析

关键 词 物权 法 绿地 权 属 文献标 识码 ： Ａ 文 章编号 ： ０ ９Ｏ ９ （０ ９ Ｉ一５ — １ １０ 一５ ２２ ｏ ） ｌ ８０ ３ 中 图分类 号： ９ ２２ Ｄ ２． ９
笔者 对该 条文 的理 解 本法 条关 于绿地 问题 的表 述如下 ：建筑 区划 内的绿 地 ， “ 属于 业 主共 有 ， 但属 于城 镇公共 绿地 或 明示属于 个人 的除外” 。从字 面 上理解 ， 本法 条包含 了三层 意思 ： １建筑 区划 内 的绿地 ， （） 原则 上 属于业 主共有 ； ２ 城镇 公共 绿地 ， 当归 国家所有 ；３ 对于 明 （） 应 （） 示 属于个人 的绿 地， 例如房 屋 买卖 合 同中约定 归业主个人 使用 的 地 面花 园 ， 应 当按 照约 定 归业 主个 人 。 则 对 于（） （） １、２ 的理解 ， 笔者 是没有异 议的 ， 对于 （） 但 ３ 的表述 ， 本 人认为按 照本法 原理“ 明示属 于个人” 的理解 ， 为开发 商 自主 应 地 在 自己开发 建设 的用地 范 围内决定 绿地 的使用 者， 以合 同或 并 其 他方法 向外 公告 ， 从而排 除 了其他 共有人 的使用 。《 物权法 》 的 规定， 必然 使开发 商为追 求更 大的商业 目的而将 本属业主 共有的 绿 地让 与给特 定 的个人使 用 ： 就象 该法 第 ７ ４条规定 “ 库、 车 车位 当事人可 以通 过 出售 、 附赠 或者 出租 的方式约 定” 。那 样 开发商 必 然 以合 同形 式处 置车位 等 。 外 ， 此 没有 就那 种情况 或什 么条件 下 才可 以“ 明示属 于个 人” 造成 开发 商有机 可乘 ， 害其他 共有 ， 损 人 的利 益 。 按 照中 国人 民大学 杨立新 教授 的理解 ， 谓的“ 于个人” 所 属 多 指 一层 建筑 物 单元窗前 绿地权 属问题 ， 即于商 品房买卖合 同中确 定窗前 绿地 同一层建筑 物单元 一同发 售， 约定 窗前绿地属 于该业 主 专有 使用 。 ‘ 于某 一单元 共有 ” 属 ，其实也 不全面 。如 一小 区 是 由数十 座多 层楼宇组 成 ， 展商将窗前 绿地 以合同形 式售予给 发 首层 的一户 ， 使得该 绿地 属于 该首层 业主专 属使有 ， 不但 是对该 楼 业主 的侵权 ， 同时也是 对整个 小 区的侵权 。 《 权法》 但 物 没有采 纳 杨立 新教 授的表 述形 式 ， 问题 更加 模糊不 清 ， 究竟 是属 于整栋 楼 的个 人还 是购买 后 的个 人 ， 人产 生歧义 。 使 如 果是属于 开发商 有权处 分的 ， 以 以合 同形式约 定归属个 可 人， 么， 那 开发 商无 需“ 明示 ” 就可 以限制其他 人使用 和 占有 。例 如 ， 中华人 民共 和 国城 市房 地产 管理法》 七条规 定 “ 《 第 土地 使用 权 出让 ， 指 国家将 国有 土地使 用权在 一定年 限内出让给 土地使 是 用者， 由土 地使 用者 向国 家支付土 地使 用权 出让金 的行为” 。众 所 周知 ， 房者 （ ｘ 购 ｔ 业主 ） ｌ 只有 自己所购 房屋分摊 部分土地 的土地 使 用权 ， 其他 部分 土地使 用权 在法律 上 当然 属 于发展商 。 如果本 法 的立 法原 意是 指 开发商 有权 处分不 属业 主共 有或 国家所 有 的 绿 地 的话 ， 么本 法“ 那 明示属于 个人 的除外 ” 则属 多余 。 “ 明示属 于个人 的” 是业 主拥 有使用 权而 不是所 有权 。～方 面 ， 地是 一种 使用功 能 ， 实质是 土地 ， 绿 其 城镇 土地 归 国家 所有 ， 因此 ， 业主 只 能享有使 用权 另一方 面 ， ： 实践 中开发 商在取 得 国 有 土地使用 权后才 能从事 房地产 开发 ， 后在商 品房 的销 售过程 而 中将所 拥有 的国有 土地 使用权 转让 给业主 。 因此 ， 开发商拥 有 的 建 筑区划 内的土地 的原 始状态 即为 国有土 地使用 权 ， 业主通 过转 让 取得 的只 能是 绿地 使用权 。这 应 该与业 主享 有绿地 上 的附着 物 的所 有权 相区别 。 二、 现实 中 出现 的 问题 现 实中 ， 首层 建筑 物单元 窗前绿地 多 由开发 商 自主 出售给首 层 个人 ，而 不需 征得其 他业 主 同意 。首层 个人 随意 改变绿 地用 途， 如添 附太阳伞 、 石板凳 、 烧烤炉 、 栽种树 木等 ， 其他业主均 不能 加 以干 涉， 易因给首 层 以上 业主生活 造成不 便甚至损 害其利益 容
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而 引发邻 里 间纷 争 ， 不利于 社会 和谐 。 者在 工作 中便接 触到 多 笔 宗邻里 因类似 纠 纷而 引发 的刑事 案件 。窗前 绿地 附 属于 房屋 一 同 出售 或赠送 ， 但没 有独立 的产权 证 。由于 业主 只有使 用权 ， 以 后 在转让 或继承 中也 易 引发 纷争 。 以认 定何 为“ 难 明示” 首层 以 ， 外的业主 未 能知晓绿 地权 属 。 三、 本法 未能解 决的 问题 《 物权 法》 ７ 第 ３条规定 ， 除城镇 公共道 路， 城镇 公共绿 地或 明 示属于个人 的绿地 三种例外 情形外 ， 建筑 区划 内的道路 、 绿地 、 其 它 公共场 所 、 公共 设施 及物业 服 务用 房等 属于 业主共 有 ， 上述 且 三 种除外 情形是 并列 的 ， 只要 有上 述三种 情 形之 一， 就可 以排 除 共有。 本法 条 明确作 为建筑 区划 内的绿 地 ， 属于 业主共 有 。 应 但 是该法 条又 允许通 过 明示方 式确 定区划 内绿 地属 于 个人 。可 见 既没有规 定 需征得业 主 同意 ， 没有 明确 哪些 绿地 可 以“ 又 明示属 于个 人” 的情形 。这就 可能使 得 开发商有 机会 钻空 子 ， 本属公 将 共 绿地或 市政绿 地擅 自处理 ， 以合 同 的形 式 出售给 他人 谋利 ， 侵
划 内的绿 地 ， 于业主 共有 ， 属 于城镇公 共绿 地或 者明 示属 于个 人 的除外。 属 但 建筑 区划 内的其他 公共 场所 、 公共设 施 和物 业
服 务用房 ， 于 业主共有 。而 法条 没有 明确哪 些是属 于个人 的情 形 ， 实践 中难 以界定 如何 “ 属 ” 在 明示” ‘ 于个人 ， 属 是指 属 于个 人 的所有 权还是使 用 权 ？对 属 于个人 所有 或使 用 的限制 亦不 明， 易出现 纠纷 ， ｆ 于社会 和谐 容 不ｉ ， Ｊ
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２００ ９．’ １（丘 ）
｛占 ９ 缸金题探析
黄伟 洲
摘 要 Ⅸ 中华人民共和国物权法》 ７ 条规定： 建筑区划内的道路， 第 ３ “ 属于业主共有， 但属于城镇公共道路的除外。 建筑 区