公司拟搬迁改造所涉及的部分资产搬迁补偿价值资产评估

公司拟搬迁改造所涉及的部分资产搬迁补偿价值资产评估四、价值类型及定义根据评估目的，确定价值类型为：搬迁补偿价值。

搬迁补偿价值的内涵：指评估对象根据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规以及《XX集团出城入园项目搬迁补偿方案》关于搬迁补偿的具体规定和要求，按购建全新房屋、设备，且房屋结构按指定结构建设的搬迁补偿价值。

选择搬迁补偿价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素，在本评估机构接受委托方评估委托时所明确的评估结论价值类型。

五、评估基准日本项目评估基准日是2014年8月31日。

该评估基准日是由委托方与相关中介机构讨论确定的。

选择该评估基准日的理由是：（一）该评估基准日，符合相关经济行为的需要，有利于评估目的的实现；（二）该评估基准日为XXXX重型装备股份有限公司会计月末报表日，便于评估机构充分利用企业现有的财务资料，有利于评估工作的完成；（三）该基准日是委托方在综合考虑产权持有单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：（一）经济行为依据1. XXXX集团有限公司关于印发《XXXX集团有限公司出城入园项目搬迁补偿方案》的通知（集团发〔2014〕146号）；2. XXXX重型装备股份有限公司《关于出城入园产业升级项目建设进展情况及实施出城入园搬迁的议案》、《关于办理公司出城入园产业升级项目资产移交和公司补偿资产、原址土地资产转让等事宜的议案》及董事会决议；3. 关于《XXXX重型装备股份有限公司资产评估项目经济行为的相关说明》。

（二）法律法规依据3. 《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；4. 《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）；5. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号令，2003）；6. 《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》（国办发[2001]102号，2001年）；7. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令，2001年）；8. 《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部第3号令，2003年12月31日）；9. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委第12号令，2005年8月25日）；10. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；11. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590 号）；12. 《甘肃省实施国有土地房屋征收与补偿条例若干规定》（甘肃省人民政府令第86 号）；13. 《企业会计准则》（2010）；14. 其他相关规定。

（三）评估准则依据1. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；2. 《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）；3. 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20号）；4. 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；5. 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；6. 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）；7. 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；8. 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；9. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；10. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）。

（四）资产权属依据1. 产权持有单位营业执照、税务登记证、验资报告、审计报告等；2. 房产证；3. 设备采购合同、发票；4. 其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资料。

（五）取价依据1. 中国人民银行发布的外汇汇率及贷款利率；2. 企业提供的有关财务资料、资产清查申报明细表；3. 房屋建构筑物所在地的建筑安装费用定额相关文件；4. 国家及地方对工程建设行政收费的相关标准；5. 相关部门及人员提供的相关材料；6. 评估人员现场勘察及询证的相关资料；7. 评估人员获得的市场调查资料；8. 国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料；9. 评估机构收集的其他有关资料。

（六）其它参考资料1. 2011 年、2012 年、2013 年、2014 年6 月30 日审计报告；2. 2014 年8 月31 日（评估基准日）会计报表；3. 《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；4. wind 资讯金融终端；5. 其他参考资料。

七、评估方法（一）评估方法的选择根据XXXX集团有限公司关于印发《XXXX集团有限公司出城入园项目搬迁补偿方案》的通知（集团发〔2014〕146 号）文件的规定：对建构筑物及配套设施，属于搬迁至新区时无法搬迁的、不可继续使用的资产，对其搬迁补偿拟采用成本法（资产基础法）评估测算现时条件下重新建造一个相似规格功能的、全新状态的搬迁资产所需的全部成本（重置全价），作为搬迁补偿价；其中：对生产厂房以新建钢结构厂房补偿，对办公用房以新建框架结构办公楼补偿（具体可区分平房、低层办公楼、高层办公楼三类计算补偿款）；对附着于建构筑物上、在搬迁拆除后完全报废、不可继续使用的设备，或者因拆除搬迁设备对使用功能严重影响、不符合继续生产要求不适宜搬迁再用的其他设备参照建构筑物以重置全价作为搬迁补偿价。

根据《XXXX集团有限公司出城入园项目搬迁补偿方案》和委估资产的实际情况，本次评估采用资产基础法进行评估。

（二）资产基础法中各类资产的具体评估方法应用1．关于房屋建筑物资产的评估基于本次评估之特定目的，结合各待估建筑物的特点，本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质采用重置成本法进行评估。

根据委托方提供的搬迁补偿方案，按照资产类型类别统一补偿标准的原则，将相同类型的生产性建筑物按全新钢结构厂房进行搬迁补偿，办公用房统一按照全新框架结构的办公用房进行搬迁补偿，对配套设施按照同规格搬迁补偿。

建筑物按照使用类型划分成生产厂房、办公用房、仓库用房和其他用房四大类。

构筑物按照使用功能分成露天跨、龙门吊和其他构筑物三大类。

A.建筑物类生产厂房按照XX集团的规定，生产厂房的搬迁补偿：不管生产厂房的建成年代，建筑结构、基础形成和成新率，均按照现有生产厂房的跨度，最大的起吊吨位和吊车轨顶标高等参数为计算基础，还建一个相似规格功能的、全新状态的钢结构生产厂房所需的全部成本（重置全价）。

办公用房本次评估的办公用房大部分是砖混结构，最高六层，最低一层，按照XX集团有限公司的规定，不管建成年代、层数、结构、基础形成，统一按照多层框架结构办公楼给予还建补偿，以一个全新的与原有建筑面积相同的多层框架结构办公楼所需全部成本作为搬迁补偿。

库房有起吊设备的库房，不管建成年代、建筑结构、基础形成和起吊设备吨位，均按全新钢结构厂房的标准给予搬迁补偿。

其他用房其他用房主要是浴室、卫生间、会议室、职工休息室及辅助生产用房，根据XX集团的规定，按照同规格还建补偿，均不考虑建成年代和成新率。

房中房对于生产厂房中建成的各种功能的房中用房，按目前生产厂房现有房中房标准为依据，根据构造形成，以建造相同面积的全新的房中房所需的全部成本（重置全价）作为搬迁补偿。

B.构筑物露天跨露天跨分为两种，一种是双柱双梁露天跨，另一种是单柱双梁露天跨。

本次搬迁补偿按钢柱钢吊车梁的标准，按露天跨现有的跨度、吊车吨位、轨顶标高，还建一个全新的露天跨所需全部成本作为搬迁补偿。

龙门吊场及轨道基础龙门吊场地及轨道基础的搬迁补偿按照现有的龙门吊的起吊吨位、轨道基础和场地构造，给予还建一个全新状态的龙门吊场地及轨道所需全部成本（重置全价）作为搬迁补偿。

其他构筑物其他构筑物主要包括自行车棚、围墙、大门、地坪、道路、防雨棚等，其搬迁补偿根据XX集团的规定，按照原有标准建造一个全新状态的其他构筑物所需全部成本作为搬迁补偿。

采用重置成本法评估时房地分估，重置成本法评估方法说明如下：根据搜集的建筑工程资料和竣工结算资料，以建筑物工程量套用现行定额标准和计取前期及其他费用，按合理建设期同期的贷款利率等计算出建筑物的重置全价。

重置成本法计算公式如下：（1）重置全价重置全价=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本①建安工程费对价值较高的建（构）筑物，评估人员根据委估房屋建筑物具体情况选出典型工程，收集典型工程的竣工决算、竣工验收、施工图纸等资料，核实工程量，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。

对于价值量小、结构简单的建（构）筑物采用单方造价法确定其建安工程费；对无法查找到竣工决算等资料的房屋建筑物评估操作中采用重编预算法或类比法调整确定直接费用。

评估中依据甘肃省建设厅甘建价（2013）540号文关于发布《甘肃省建筑与装饰工程预算定额》等定额的通知、甘肃省建设厅甘建价（2013）543号文关于发布《甘肃省建筑与装饰工程预算定额地区基价》等定额地区基价的通知、甘肃省建设厅甘建价（2013）585号文关于发布《甘肃省建筑安装工程费用定额》的通知、4、XX市兰建发[2014]284号《兰州市2014年8月实物法调整综合材料预算指导价》、、XX集团润安公司2010年10月设计《XX集团主要生产经营用房钢结构模型》、《XX集团金属结构联合厂房技术经济指标》等文件的有关取费标准和市场材料价格，按资产评估操作规范与当地规定的计费程序计算建安工程费。

②前期工程费及建设相关费用前期及其他费用包括建设单位管理费、可行性研究费、工程勘察设计费、工程建设监理费等，根据行业标准和国家有关部门收费规定，确定前期费用和其他费用。

具体见下表：序号项目名称取价基数为工程造价取价依据1 建设单位管理费0.99% 财政部财建[2002]394 号2 工程监理费2.00% 发改价格(2007)670 号3 环境评价费0.14% 计委环保总局计价格(2002)125 号4 项目建议书费及可行性研究费0.40% 计委计价格(1999)1283 号5 勘察费设计费3.40% 计委建设部计价(2002)10 号6 招投标代理费0.20% 计价格(2002)1980 号合计7.13%7 基础设施配套费80 元/平方米甘价服务[2005]88 号③资金成本资金成本：资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×50%2012 年7 月6 日执行利率表项目年利率%一、短期贷款六个月以内（含六个月）5.60六个月至一年（含一年）6.00二、中长期贷款一至三年（含三年）6.15三至五年（含五年）6.40五年以上6.55（2）搬迁补偿价值的确定搬迁补偿价值＝重置全价2．关于设备类固定资产的评估根据XXXX集团有限公司关于印发《XXXX集团有限公司出城入园项目搬迁补偿方案》的通知（集团发〔2014〕146 号）文件的规定，设备可分为处置设备和搬迁设备，分别计算搬迁补偿。