论以房抵债协议法律性质

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建筑工程合同中以房抵债

建筑工程合同中“以房抵债”的现象在实践中较为常见，本文将从“以房抵债”的定义、性质、法律效力以及相关风险等方面进行分析和探讨。

一、定义及性质“以房抵债”是指在建筑工程合同履行过程中，发包人以其开发建设的房屋折抵应支付承包人的工程款。

这种现象的本质是以物抵债，即债务人以其拥有的房产作为清偿债务的手段，债权人接受房产作为债务的履行。

二、法律效力1. “以房抵债”协议的成立和生效“以房抵债”协议是双方当事人自愿协商达成的，只要协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，就具有法律效力。

协议生效后，发包人和承包人应当按照协议约定履行各自的义务。

2. 承包人的优先受偿权根据《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第九条规定，承包人享有建设工程价款的优先受偿权。

在建筑工程合同中，如果发包人拖欠工程款，承包人可以依法行使优先受偿权。

而“以房抵债”协议的签订，实际上是承包人行使优先受偿权的一种方式。

3. 发包人的债务清偿责任发包人通过“以房抵债”的方式清偿债务，并不意味着可以免除其原有的债务责任。

如果发包人未能按照协议约定履行债务，承包人仍有权追究其法律责任。

三、相关风险1. 税收风险在“以房抵债”过程中，涉及到房屋的评估、过户等环节，可能会产生相应的税费。

发包人和承包人应当充分了解并遵守相关税收法律法规，避免因税费问题产生纠纷。

2. 房产价值波动风险房地产市场的波动可能会影响房产的价值。

如果房产价值下降，发包人用以抵债的房产可能不足以覆盖其欠付的工程款，从而导致纠纷。

3. 合同履行风险“以房抵债”协议签订后，如果发包人未能按照约定交付房产，或者承包人未能按照约定接受房产，都可能导致合同履行困难，甚至引发诉讼。

四、结论建筑工程合同中的“以房抵债”是一种常见的债务清偿方式，具有一定的法律效力。

但在实践过程中，各方当事人应当注意相关风险，确保协议的履行。

同时，承包人应当充分行使自己的优先受偿权，维护自身的合法权益。

房屋折抵借款法律规定(3篇)

第1篇一、引言房屋作为我国重要的财产之一，具有很高的价值和稳定性。

在现实生活中，许多人因资金周转困难，会通过房屋折抵借款的方式来解决。

然而，房屋折抵借款涉及到复杂的法律关系，涉及到借款合同、抵押合同、房屋产权转移等多个方面。

本文将从房屋折抵借款的定义、法律规定、操作流程等方面进行详细阐述。

二、房屋折抵借款的定义房屋折抵借款，是指借款人以自有房屋作为抵押物，向贷款机构申请贷款，在贷款到期后，借款人可以用所借款项偿还贷款本金及利息，同时将房屋产权转移给贷款机构的借款方式。

三、房屋折抵借款法律规定1.借款合同借款合同是房屋折抵借款的基础，借款合同应当具备以下内容：（1）借款人、贷款机构的名称、住所地、法定代表人或者负责人等基本信息；（2）借款金额、借款期限、利率、还款方式等借款条款；（3）房屋抵押物的信息，包括房屋产权证书编号、房屋地址、房屋用途等；（4）借款人保证、抵押、保证人保证、抵押人抵押等担保方式；（5）借款合同签订日期、借款合同生效日期等。

2.抵押合同抵押合同是借款人将房屋抵押给贷款机构的协议，抵押合同应当具备以下内容：（1）借款人、贷款机构的名称、住所地、法定代表人或者负责人等基本信息；（2）抵押物的信息，包括房屋产权证书编号、房屋地址、房屋用途等；（3）抵押物的价值、抵押期限、抵押物的处置方式等；（4）抵押合同签订日期、抵押合同生效日期等。

3.房屋产权转移登记房屋产权转移登记是指借款人在贷款到期后，将房屋产权转移给贷款机构的行为。

房屋产权转移登记应当遵循以下规定：（1）借款人应当在贷款到期前，与贷款机构协商确定房屋产权转移的具体事宜；（2）借款人应当向贷款机构提供房屋产权证书等相关证明材料；（3）借款人应当与贷款机构签订房屋产权转移合同，明确双方的权利义务；（4）借款人应当向房屋登记机构申请办理房屋产权转移登记手续。

4.房屋折抵借款的税收政策根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例，房屋折抵借款的利息支出可以在计算个人所得税时扣除。

房地产企业破产案件中以房抵债协议的效力

房地产企业破产案件中以房抵债协议的效力为缓解资金压力，房地产开发企业通常会将其开发的房产与债权人签订各式各样的抵债协议。

因此，在房地产开发企业破产案件中，管理人和法院经常会面临如何处理各种以房抵债协议的问题。

在房地产开发企业破产案件中，对于尚未履行的以房抵债协议，债权人主张权利的方式各式各样，典型的有以下三种：一种是以购房人名义申报并主张购房人权利，认为达成抵债协议即视为已经交付购房款，应当享有法律规定的购房人优先权和物权期待权；一种是要求管理人继续履行以房抵债协议并交付房屋，认为以房抵债协议是诺成性合同，一经签订即成立并生效，管理人应根据以房抵债协议的约定交付房屋；还有一种是主张取回权，认为一旦达成抵债协议，房屋权属即发生转移，权利人由此取得房屋所有权。

针对债权人的上述主张，本文对房地产企业破产案件中如何处理债务履行期限届满后签订的以房抵债协议予以探讨。

一、债权人对抵债房屋无取回权传统上，我国法律没有对物权变动与其基础关系予以区分，比如对于抵押合同，《担保法》第41条规定：抵押合同自办理抵押物登记之日起生效。

与此类似，传统民法在概念使用上，通常将代物清偿契约等同于代物清偿，如史尚宽先生认为：“代物清偿，谓债权人受领他种给付以代原定给付，而使债之关系消灭之契约。

”[1]因此，我国之前的司法实践多将以物抵债协议作为实践性合同对待。

但是，自《物权法》颁布后，我国已经确立了物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。

《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

最高人民法院民二庭2017年9月27日第4次法官会议纪要明确了以物抵债协议是诺成性合同，[2]双方意思表示一致合同即成立并生效。

如果该合同已经履行完毕的，当事人之间的这种行为构成代物清偿。

这就是说，构成代物清偿即债权人取得抵债物的所有权，必须同时具备两个条件：一是签订以物抵债协议时债务履行期限已经届满，二是抵债物已经实际交付。

试论以物抵债协议的法律效力4篇

试论以物抵债协议的法律效力4篇篇1以物抵债协议是指债务人和债权人约定用特定的物品来抵消债务的一种形式。

在民事法律中，以物抵债协议通常被认为是有效的，但其法律效力仍然存在一些争议。

本文将就以物抵债协议的法律效力进行试论。

一、以物抵债协议的法律效力来源以物抵债协议的法律效力来源于合同法和物权法。

根据合同法规定，一旦双方当事人达成协议，符合法律规定的要件，即形成有效合同关系。

而物权法则规定了财产权和物权的相关规定。

在以物抵债协议中，债务人将自己的财产转让给债权人以抵偿债务，即是一种财产转让行为，符合物权法的规定。

二、以物抵债协议的法律效力认定1. 合法协议以物抵债协议首先要求是经过双方自愿并合法约定的。

双方当事人在签订协议时应是有完全行为能力的自然人、法人或其他组织。

如果一方当事人缺乏相应的行为能力或者存在损害的情形，该协议将是无效的。

2. 保障债权人利益以物抵债协议通常是为了保证债权人的利益，以便实现债权债务关系的清偿。

因此，在协议中应该明确约定相关的物品、数量和质量，并制定明确的抵债程序和时限。

如此一来，可以保障债权人的合法权益，并有利于减少后续的争议。

3. 法院认定在实际操作中，有时候双方当事人可能会存在争议，导致协议无法履行。

在这种情况下，债权人可以向法院申请解决争议。

法院将根据相关法律法规和双方当事人的约定，认定协议的法律效力。

三、以物抵债协议的法律效力争议1. 物品转让问题在以物抵债协议中，最主要的问题就是涉及到物品的转让。

债务人必须将自己的财产转让给债权人，以抵消部分或全部债务。

但是，由于财产的转让可能存在一定的程序和程序问题，一些债权人可能会对此提出异议。

2. 评估物品价值另外，债权人对债务人提供的物品价值可能会存有异议。

在以物抵债协议中，债权人通常需要对提供的物品进行评估，并确认其价值是否足以抵销债务。

这种评估可能会导致争议，影响协议的履行。

3. 第三人权益最后，第三人的权益也是以物抵债协议争议的关键。

最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行

最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。

在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。

该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。

2．借款到期，借款人不能按期偿还借款。

对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号申请再审人(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人)：朱俊芳，女，汉族，住山西省大同市。

委托代理人：王珂，北京市博然律师事务所律师。

委托代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审上诉人、原申诉人)：山西嘉和泰房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市并州南路西一巷 10号。

法定代表人：范维明，该公司执行董事。

委托代理人：张刚，山西元升律师事务所律师。

委托代理人：范晓东，山西元升律师事务所律师。

申请再审人朱俊芳与被申请人山西嘉和泰房地产开发有限公司(以下简称嘉和泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，山西省高级人民法院(以下简称山西高院)于 2011年2月17日作出(2010)晋民再终字第103号民事判决。

朱俊芳不服该判决，向本院申请再审。

本院于2011年9月16日作出(2011)民申字第816号民事裁定：1．本案由本院提审；2．再审期间，中止原判决的执行。

本院依法组成合议庭，于2011年 11月23日开庭审理了本案。

朱俊芳的委托代理人王珂、马洪涛，嘉和泰公司的委托代理人张刚、范晓东到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

朱俊芳向山西省太原市小店区人民法院(以下简称一审法院)起诉称，2007年1月25日，其与嘉和泰公司签订商品房买卖合同，1月26日，嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，为保证还款，朱俊芳与嘉和泰公司约定用嘉和泰公司开发的百桐园小区十号楼14套商铺作抵押，抵押方式为和嘉和泰公司签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。

民事案例分析：以房抵债协议构成新债清偿

[案情介绍]2000年3月6日，北京X机床厂与案外人上海Z国际贸易有限公司签订一份《偿还欠款协议》，林A作为公司的法定代表人在该协议上签字。

协议约定：2000年3月6日，Z公司结欠北京X机床厂货款1478068.89元;北京X机床厂同意Z公司用林A所有的地处上海市小木桥路某号的两套房屋计996360元，偿还部分欠款;Z公司确认上述房产已持有“期权”，并在房交所登记;自协议签订之日起，上述房产的产权、使用权和支配权即转为北京X机床厂所有，双方应在上述房产交付后，配合办理产权转移手续等。

后系争房屋因其他原因被法院限制转让过户，双方一直未能办理过户手续。

2003年7月，系争房屋被允许转让，但价格已随市场行情上涨至200万元左右。

北京X机床厂要求林A按约履行义务未果，遂诉至法院要求林A将系争的两套房屋过户，并支付房屋过户的相关费税等。

一、二审过程中，林A坚持认为，《偿还欠款协议》系双方协议，其代表Z公司在协议书上签字，对用自己房产抵偿Z公司债务一事并不知情。

他不是本案合同的当事人，不具有履行合同的义务，要求法院驳回北京X机床厂的诉请。

[案情分析]本案涉及《偿还欠款协议》的性质以及林A的签字究竟代表本人还是Z公司等问题。

审理中，有观点认为，本案合同性质属债务承担，林A在协议上签字，既代表Z公司，又代表其本人，故林A系本案合同的当事人，应依约定承担合同责任。

也有观点认为，本案合同性质属代物清偿，林A仅代表Z公司与北京X机床厂签订协议，非本案合同的当事人，依法不应承担合同责任。

笔者认为，本案合同的性质属新债清偿，林A是本案合同的当事人，应依约向北京X机床厂办理系争房屋过户手续。

理由是：债务承担的本质是合同的债务人发生变更，或由一人变为数人，或由新债务人代替原债务人，而债的本身不发生变化。

代物清偿的本质是一个要物行为，债务人除了必须和债权人达成以他种给付代替原有给付的合意之外，还必须现实地履行债务，且这种履行为债权人所实际受领。

论以租抵债协议的法律性质及其效力认定

福建金融管理干部学院学报Journal of Fujian Institute of Financial AdministratorsNo.32019 Serial No.1562019年第3期(总第156期)论以租抵债协议的法律性质及其效力认定宋帅堂杜崇(西南政法大学法学院，重庆401120)摘要：当前法院为了防范虚假租赁规避执行，多将以租抵债协议纳入涉嫌虚假租赁餉行列，忽视了真实有效以租抵债协议的性质及效力。

在没有明确法律规制的情形下，法院对以租抵债协议性质的裁判观点多有矛盾。

以租抵债协议实际上是新债清偿的一种形式。

新债与旧债并存，当事人双方受到新旧债的双重约束。

因此，应当在一定条件下承认债权人享有承租权，同时认可以租抵债协议可以产生租赁权"物权化"效力，适用优先购买权和买卖不破租赁规则，但应对“物权化”效力的认定采取更加审慎的态度。

关键词：以租抵债；新债清偿；租赁权中图分类号：D913文献标识码：A文章编号:1009-4768(2019)03-0044-10一、问题的提出所谓以租抵债是指债务人以其所有之物出租给债权人，以租金抵偿债务的行为。

近年来，在不动产执行程序中，以租抵债的现象屡见不鲜。

根据“无讼网”的数据统计，从2010年到2018年我国涉及“以租抵债”的民事、执行案件共有496件，其中2010年仅有3件，2013年为7件，自此以后，逐年上涨，2018年一年就有207件。

©可见以租抵债现象不断增加的趋势。

由于当前没有法律法规或司法解释对以租抵债的现象进行规制，法院对以租抵债协议法律性质及效力的认定语焉不详。

虽然法院大都认为该协议有虚假租赁、规避执行之嫌疑，但并没有宜接依据《民法总则》第146条“虚假意思表示行为”或第154条“恶意串通”等条款认定该协议无效。

而是倾向于认定其不能产生租赁之法律关系，由此不能适用“买卖不破租赁”的规则以排除执行。

为了避免虚假租赁规避执行，不从根本上防范虚假租赁、识别虚假租赁，却强行不承认以租抵债协议的租赁合同性质，实质上已在执行程序中完全将以租抵债等同于虚假租赁，但却又不得不承认其普通合同的效力，这里明显存在逻辑上的矛盾。

《九民纪要》第44条以物抵债协议效力

债权到期后以物抵债协议效力问题结合最高院判例、《九民纪要》第44条，本文讨论的三个问题：1、债权到期后，以物抵债协议的效力？2、以物抵债协议签订后，旧债、新债的关系？3、交付了，能抵销吗？没有交付，能抵销吗？【裁判观点】1、以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件，只要双方当事人的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。

2、债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。

3、债务人按以物抵债协议约定，已经交付的，债权人享有抵债物的所有权；没有交付的，可以要求履行原协议，也可以要求履行以物抵债协议。

【案例来源】最高院判决书（2016）最高法民终484号通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷【案情概述】一审法院认定：1、通州建总公司交付工程之日是2010年底，通州建总公司起诉主张从2011年2月20日起算利息，应予支持。

2、兴华公司尚欠通州建总公司工程价款为26004559.35元【111535186元（土建、安装工程）+1020000元（CCTV监控系统、车辆管理系统）+830722元（新增项目工程款）－3601058元（社会保障费）－59211582元（已付工程款）－24568708.65元（甲供材料价值）】。

兴华公司上诉：主要理由：一审判决对兴华公司已支付工程款金额的认定遗漏证据。

兴华公司在一审开庭时提交了《房屋抵顶工程款协议书》一份，该协议书中明确约定兴华公司以财富大厦A座9层房屋抵顶通州建总公司工程款1095万元。

因在本案一审起诉前，兴华公司与通州建总公司协商将A座9层变更为10层，通州建总公司不同意，此后兴华公司不再变更楼层并告知了通州建总公司。

以房抵债的法律效力

以房抵债的法律效⼒⽣活中很多债务到了最后都是⽆⼒偿还的，因此债务⼈就可以将⾃⼰的房产进⾏抵债，那么这样的⾏为在法律上是否具有法律效⼒呢？下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。

以房抵债的法律效⼒当事⼈之间以房抵债协议，只有在债务⼈实际交付房屋才发⽣法律效⼒，债权⼈不能据此约定直接取得该房屋的所有权。

【案情简介】2009年5⽉，居住在城郊结合部的王某为建房将⾃家原有住宅房折除后，进⾏建新。

在办理了各项建房审批⼿续后，因⽆⾜够的资⾦⽽向朋友张某借款，双⽅在借款协议中约定：张某借给王某30万元⽤于建房，借款期限为2年，如王某不能按期归还借款本息，所建房屋张某占2层。

该房屋共6层，于2010年10⽉建成，实际造价为120万元，两年后，因王某未按期归还借款本息，张某要求王某履⾏协议，但遭到王某拒绝。

张某便将王某告上法庭，要求王某按协议履⾏，即给付2层房屋的义务。

张某的诉讼请求能否得到⽀持，关键在于如何看待当事⼈在《借款协议》中以房抵债约定的性质和效⼒。

在认定该以房抵债协议是否有效的问题上，合议庭有两种不同的意见：第⼀种意见认为，以房抵债协议双⽅形成留质契约关系，依据相关的规定，留质契约⽆效，应当驳回原告的诉讼请求。

第⼆种意见认为，以房抵债协议双⽅并⾮留质关系，协议内容并不违法，协议有效，应当判决⽀持原告张某的诉讼请求。

【法律解读】笔者认为第⼆种意见是正确的。

其理由如下：⼀、从借款内容来看，公民借款建房是公民之间互助建房的主要形式，根据我国《城镇个⼈建造住宅管理办法》第2条规定，对城镇居民或职⼯互助帮助、共同投资、投料、投⼯、新建或扩建住宅的互助⾃建⽅式，国家是允许的，并不违反法律规定。

⼆、以房抵债协议的性质并⾮留质契约。

所谓留质契约，是指担保⼈和担保设定权⼈事先约定，在债务清偿期限届满⽽担保权⼈未受清偿时，标的物的所有权转给担保权⼈所有。

本案中，王某和朋友张某在签订借款协议时，并未将建造的房屋全部抵押给张某，也谈不上事先移转抵押物所有权的问题，故以房抵债协议并⾮留质契约。

最高院司法观点：债务清偿期届满后的以物抵债协议的性质与履行

华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，除法律另有规定的以外，房屋所有权的转移，于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力。而本案中，《房屋抵顶工程款协议书》签订后，供水财富大厦A座9层房屋的所有权并未登记在通州建总名下，故通州建总未取得供水财富大厦A座9层房屋的所有权。另一方面，兴华公司已经于2010年底将涉案房屋投入使用，故通州建总在事实上已交付了包括供水财富大厦A座9层在内的房屋。兴华公司并无充分证据推翻这一事实，也没有证据证明供水财富大厦A座9层目前在通州建总的实际控制或使用中，故亦不能认定供水财富大厦A座9层房屋实际交付给了通州建总。可见，供水财富大厦A座9层房屋既未交付通州建总实际占有使用，亦未办理所有权转移登记于通州建总名下，兴华公司并未履行《房屋抵顶工程款协议书》约定的义务，故通州建总对于该协议书约定的拟以房抵顶的相应工程款债权并未消灭。
最高人民法院（2016）最高法民终484号
一、关于供水财富大厦A座9层抵顶工程款是否应计入已付工程款中的问题
首先，以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，兴华公司与通州建总呼和浩特分公司第二工程处2012年1月13日签订的《房屋抵顶工程款协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该协议书有效。

以房抵债协议的效力

以房抵债协议的效力以房抵债协议是指债务人将自己名下的房产作为抵押物，与债权人签订的一种债务保障协议。

在实际生活中，许多人因资金需求而选择以房抵债，但对于这种协议的效力却存在着一定的疑问。

那么，以房抵债协议的效力究竟如何呢？首先，根据我国相关法律规定，以房抵债协议是一种合法有效的债务保障方式。

根据《中华人民共和国担保法》的规定，债务人可以将自己的房产作为抵押物，与债权人签订以房抵债协议，作为债务的保障。

在协议签订后，债务人须按照约定履行还款义务，否则债权人有权依法追究债务人的责任并通过法律手段实现债权。

因此，从法律层面来看，以房抵债协议具有明确的法律效力。

其次，以房抵债协议的效力还应考虑到协议的具体内容和签订方式。

在签订以房抵债协议时，双方应当明确约定抵押物的种类、价值、数量以及债务的性质、数额、期限等具体内容，并在协议中载明相关的法律条款和义务。

此外，在签订协议时，债务人应当如实向债权人披露抵押物的真实情况，确保协议的真实性和合法性。

只有当协议内容明确、合法有效时，协议的效力才能得到有效保障。

另外，以房抵债协议的效力还与抵押物的评估价值和登记手续的完备有关。

在签订协议时，债务人须委托具有资质的评估机构对抵押物进行评估，并将评估价值作为抵押物的价值确定，以确保抵押物的真实价值得到保障。

同时，债务人还需按照相关规定完成抵押物的登记手续，确保抵押权的成立和登记的完备性。

只有在抵押物的价值评估和登记手续完备的情况下，以房抵债协议的效力才能得到有效的保障。

综上所述，以房抵债协议的效力是受到法律保护的，但需要注意协议的具体内容、签订方式以及抵押物的评估价值和登记手续的完备性。

只有在这些方面得到有效保障的情况下，以房抵债协议的效力才能得到有效的实现。

因此，在签订以房抵债协议时，双方应当谨慎对待，确保协议的合法有效，以免造成不必要的法律纠纷和经济损失。

企业破产中,名为买房实为借贷的协议是否有效？

企业破产中，名为买房实为借贷的协议是否有效？阅读提示房地产企业在开发过程中，首要的问题就是融资，而最普遍的融资手段就是民间借贷，通过“将有预售许可证的房屋备案到债权人的名下以进行担保借款”的方式又司空见惯。

由此引发的问题是，该种名为房屋买卖实为民间借贷的合同是否有效呢？当房企不能清偿到期债务时，债权人可否请求过户房屋呢？裁判要旨借款人为担保债务履行为与债权人签订房屋买卖合同并办理预售备案登记的行为属于一种非典型的担保行为，关于“债务人未能依约及时足额付款，房屋即归债权人所有，并办理过户登记的行为”的约定无效，但债权人可通过拍卖或变卖房屋的方式担保债权的实现。

案情简介一、2012年6月19日，东某公司与徐某伟签订六份《商品房买卖合同》，约定购买六套房屋，房屋单价为11000元/平方米，总价为1561万元。

二、同日，双方又签订一份《协议书》，约定东某公司从徐某伟处借款1500万元，借期1年，月利2.5%；并约定六套商品房的备案登记属于融资抵押登记，而非真实销售行为，若未按时还本付息，徐某伟有权要求过户房屋；若还清本息，徐某伟配合解除备案登记。

三、2013年1月，东某公司又以上述形式向徐某伟借款，签订六套房的《商品房买卖合同》，房屋总价530万元；签订《协议书》借款500万元，利息等内容同上述协议。

而后，东某公司按照约定偿还利息。

另外，12份商品房买卖合同的价格都低于市场价。

四、2013年12月19日，法院以东某公司不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由，裁定受理东某公司破产重整，并指定了破产管理人。

五、破产管理人接管后，发现东某公司因融资需要向徐某伟借贷，东某公司与徐某伟签订的《商品房买卖合同》并非真实买卖关系，诉请确认12份《商品房买卖合同》无效；徐某伟则辩称合同有效。

六、本案经镇海法院一审、宁波中院二审，最终认为“东某公司不能按时还款付息，徐某伟有权要求过户房屋的条款”被确认无效，但可以要求拍卖相关房屋清偿债务。

浅析“以物抵债”的法律性质——以“最高人民法院审判委员会发布的指导案例72号”为例

230浅析“以物抵债”的法律性质———以“最高人民法院审判委员会发布的指导案例72号”为例贺琳译作者简介：贺琳译（1995．03—），女，汉族，山西省太原市，研究生，法律硕士法制史方向。

（西北政法大学陕西西安710000）摘要：以物抵债行为是双方当事人针对同一笔数额的金钱先后签订买卖合同、借款合同，而在借款合同中，其出借人与借款人是买卖合同中的买方与卖方。

如果已届清偿期而债务人未及时履行偿债义务，因而通过履行买卖合同将标的物的所有权转移到借款合同的债权人即买卖合同的买方手中。

关键词：以物抵债；借贷合同；房屋买卖合同一、案情概述及问题的提出（一）案情概述根据最高人民法院审判委员会发布的指导案例72号，案件基本事实如下：汤某等四名原告先后与被告新疆某房地产公司签订多份借款合同，取得对被告公司的债权。

后为担保借款合同履行，四人与被告公司签订商品房预售合同，并办理了备案登记。

债权到期后，因被告公司未偿还借款本息，双方随后重新签订商品房买卖合同，约定被告公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款。

原告起诉法院依据商品房预售合同依法将商品房判决给自己，被告抗辩称原告四人与被告房地产公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖合同实为借贷合同，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定因违反担保法第四十条及合同法第五十二条而无效。

被告主张双方签订的商品房买卖合同是原告依据被告所欠原告欠款的事实在乘人之危的行为。

最高法院认为，“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。

在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。

以物抵债法律案件(3篇)

第1篇一、案件背景近年来，随着我国经济的快速发展，各类经济纠纷也日益增多。

其中，以物抵债作为一种常见的债务清偿方式，在司法实践中越来越受到关注。

本文将以一起典型的以物抵债法律案件为例，分析相关法律问题，以期对类似案件的处理提供参考。

二、案情简介原告甲公司因与被告乙公司之间存在一笔100万元的债务纠纷，经多次协商无果。

原告甲公司起诉至法院，要求被告乙公司支付欠款及相应利息。

在诉讼过程中，被告乙公司提出以自己名下一套价值80万元的房产抵偿债务。

原告甲公司同意以房产抵债，但要求被告乙公司提供相应的产权证明文件。

被告乙公司承诺在抵债后办理产权过户手续。

法院审理后认为，原告甲公司与被告乙公司之间债务关系明确，且双方当事人均同意以房产抵债，故判决被告乙公司以其名下的房产抵偿债务，房产价值为80万元，原告甲公司放弃剩余的20万元债务。

同时，法院要求被告乙公司在判决生效后一个月内办理房产过户手续。

判决生效后，被告乙公司未能按照要求办理房产过户手续。

原告甲公司再次起诉至法院，要求被告乙公司履行判决义务，办理房产过户手续。

三、案件分析1. 以物抵债的法律性质以物抵债，是指债务人在原债务关系中，用其他物品代替原债务履行的一种方式。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“债务人应当按照约定的标的履行债务；没有约定或者约定不明确的，可以协商补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯履行。

”在本案中，原告甲公司与被告乙公司之间原为金钱债务关系，后双方协商一致，同意以房产抵债，符合合同法的规定。

2. 以物抵债的条件根据《中华人民共和国物权法》第二百零八条规定：“债务人用其他财产抵偿债务的，应当符合下列条件：（一）债务人有权处分该财产；（二）抵偿财产的价值与债务的价值相当；（三）抵偿财产的交付不损害第三人的合法权益。

”在本案中，被告乙公司名下的房产价值为80万元，与原债务价值相当，且被告乙公司有权处分该房产，故符合以物抵债的条件。

从承包人角度分析“以房抵债”的法律风险

法律广角Legal Issue92CHINA CONCRETE 2023.10 NO.172房地产销售市场疲软和房企接连暴雷的情况加剧了开发商负债，导致了建设工程施工合同中的承包人应收账款回收困难，此时“以房抵债”成为承包人无奈、被动接受的选择。

虽然以房抵债在现行法上系无名合同，但是其法律关系复杂，涉及债权、物权、担保等法律法规及其司法解释，甚至还需考虑其他债权人的利益、虚假诉讼等情况。

实践中，“以房抵债”这一疑难法律问题如处理不好，不仅不能化解纠纷争议，而且还可能使“以房抵债”协议成为一纸空文，损害当事人权益。

本文通过成熟的司法裁判规则，重点分析“以房抵债”的定义与特点、常见疑难问题，以期为承包人应对“以房抵债”法律风险提供帮助。

一、“以房抵债”的定义与特点“以房抵债”实质上是“以物抵债”的一种特殊形式，是指债务人不能偿付到期金钱债务，而在原债务履行期限届满前后与债权人达成的以其或者第三人所有的房屋转让所有权折抵清偿旧债的方式。

“以房抵债”主要可分为债务履行期届满前达成的以房抵债协议与债务履行期届满后达成的以房抵债协议。

“以房抵债”主要有以下特点：一是以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式1。

二是以房抵债协议是一种诺成性合同，不以抵债物的交付作为成立要件。

关于以房抵债协议的合同属性曾经有诺成合同与实践合同之争，但自《全国法院民商事审判工作会议纪要》法【2019】254号（以下简称“《九民会纪要》”）后，司法裁判中基本采纳诺成说。

三是以房抵债协议中的新旧债关系应当首先坚持“当事人约定优先”，其次才能认定为新债清偿。

以房抵债协议属于无名合同，是当事人意思自治的结果，故如当事人对不履行以房抵债协议的法律后果进行了清晰约定，该约定是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，则应当予以尊重、认可，即自由约定优先。

此时，当事人达成的以房抵债协议可能成立债务更新，即成立新债务，同时消灭旧债务；也可能成立新债清偿，即新债和旧债同时并存。

房屋抵债协议书有效吗

房屋抵债协议书有效吗在购买或出售房屋时，很多人会签订房屋抵债协议书。

这种协议书一般规定了双方的权利和义务，以及发生争议时的解决办法。

然而，有些人却对这份协议书的效力存在疑虑。

那么，房屋抵债协议书到底有效吗？首先，要明确的是，房屋抵债协议书是一种合同，具有法律效力。

根据我国《合同法》第一百四十三条的规定，合同的订立应当是自愿的，平等的，协商一致的。

只要协议是双方自愿达成的，且不违法不违背社会公共利益，便具备有效性。

因此，只要房屋抵债协议书符合法律规定的要求，双方都有权利和义务去履行。

其次，房屋抵债协议书必须满足一定的法律要求才能确保其有效性。

具体来说，协议书应当明确约定债权债务的内容，房屋的性质和面积，交付时间和方式，支付金额及方式等重要条款，以避免引起争议。

此外，双方在协议书中要明确约定违约责任、解决争议的方式等事项，以便在需要时明确权利义务，减少法律纠纷的发生。

然而，虽然房屋抵债协议书具备法律效力，但并非万无一失。

一些情况下，协议书可能会被法院认定为无效。

例如，协议书存在明显违法违约行为，或者违反了社会公共利益的，就可能被法院判定为无效。

此外，如果协议书的内容不清晰或不完整，难以解释或执行，也会面临效力上的问题。

在实际操作中，双方签订房屋抵债协议书后还需要执行该协议。

协议书一方未履行义务的情况下，对方可以选择向法院提起诉讼，要求对方履行或承担违约责任。

协议书的执行过程中，法院会根据协议书的内容和双方的实际行为来判断协议是否有效，并作出相应的判决。

综上所述，房屋抵债协议书在大多数情况下是有效的。

然而，为了确保协议书的有效性，双方在签订协议前应当谨慎考虑，并在协议书中明确约定双方的权利和义务，以避免可能的争议。

此外，在实际执行中，双方也应当严格按照协议书的约定进行履行，并在需要时寻求法律支持来维护自身权益。

房屋抵债协议书只有在符合法律规定的前提下，才能发挥其约定和保证债权的法律效力，维护双方的合法权益。

以房抵债协议书范本小产权

以房抵债协议书范本小产权甲方（债权人）：_________________乙方（债务人）：_________________丙方（房产所有人）：_____________鉴于乙方因经营需要向甲方借款，现因乙方无力偿还到期债务，经甲乙双方协商一致，丙方同意以其名下的房产作为抵债物，特订立本协议书。

一、抵债房产信息房产地址：________________________________________建筑面积：________________平方米房产性质：小产权房产权属：____________________________二、债务金额乙方所欠甲方债务总额为人民币（大写）：________________元整。

三、抵债方式1. 乙方同意将上述房产作为抵债物，用于清偿所欠甲方的债务。

2. 丙方同意将上述房产无偿转让给甲方，作为乙方偿还债务的方式。

四、房产过户1. 丙方应在本协议签订后____天内，协助甲方办理房产过户手续。

2. 过户过程中产生的税费等一切费用由乙方承担。

五、债务清偿1. 房产过户完成后，视为乙方对甲方的债务已清偿完毕。

2. 甲方在房产过户完成后，不得再向乙方追索债务。

六、违约责任1. 如丙方未按约定时间协助甲方办理房产过户手续，应向甲方支付违约金，违约金为房产价值的____%。

2. 如乙方未按约定承担过户费用，应向甲方支付违约金，违约金为未承担费用的____%。

七、其他条款1. 本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决。

2. 本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。

八、协议生效本协议自甲乙丙三方签字盖章之日起生效。

甲方（签字）：_________________ 日期：____年____月____日乙方（签字）：_________________ 日期：____年____月____日丙方（签字）：_________________ 日期：____年____月____日注：本范本仅供参考，具体条款应根据实际情况和相关法律法规进行调整和完善。