合作建房的账务及税务处理--浅谈以物易物合作建房的账务及税务处理

浅谈以物易物合作建房的账务及税务处理罗维芬/文随着近几年来房地产市场的持续升温，以各种方式投资房地产开发的经济活动越来越多，合作建房方式便是其中之一。

合作建房是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金。

对于合作建房，由于《企业会计制度》未有明确规定，且会计制度与税法规定存在较大差异，相关的税收处理实践也不多，因此，企业若不注意把握，很容易遭到处罚。

因此，笔者拟就合作建房中纯粹“以物易物”方式的账务及税务处理在此做一浅谈。

一、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权（一）账务处理在这一合作过程中，双方的交换形式是以物易物，它是企业之间的一种互惠行为，根据《企业会计制度》的有关规定属于非货币性资产交易，应按“非货币性交易”有关规定进行账务处理。

（二）流转税处理甲方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为，因而，合作建房的双方均发生了营业税的应税行为，根据国家税务总局《关于印发<营业税问题解答（之一）>的通知》（国税函［1995］156号，以下简称 156号文）规定，应对合作双方分别征收营业税。

由于双方没有进行货币结算，因此应按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第15条规定分别核定双方各自的营业额。

根据上述规定，交换日甲方应做账务处理：借：固定资产──房屋及建筑物（换出资产的账面价值＋应支付的相关税费）贷：无形资产──土地使用权（账面价值）应交税金──应交营业税等（按《实施细则》第 15条规定核定的营业额×适用税率）其他应交款乙方应做账务处理：借：无形资产──土地使用权（换出资产的账面价值＋应支付的相关税费）贷：开发产品──房屋（账面价值）应交税金──应交营业税等（按《实施细则》第 15条规定核定的营业额×适用税率）其他应交款同时将该项土地使用权计入该项目的成本：借：开发成本──土地使用权贷：无形资产──土地使用权借：开发产品──房屋贷：开发成本──土地使用权（三）所得税处理企业会计制度规定：非货币性交易一般不确认损益，只有在涉及补价的情况下，收到补价的企业才确认损益。

而税法则规定应在相关交易发生时确认非现金资产交易的转让所得和损失。

根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号，以下简称 31号文）第五条第一款规定，企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产项目的，在首次取得开发产品时，应将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按取得的开发产品（包括首次取得和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失；开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该土地使用权的价值计入该项目成本。

双方应进行如下所得税处理：甲方取得该项目开发产品的市场公允价值高于其转让的土地使用权成本的部分应确认为转让所得，反之，确认为当期损失；乙方分出该项目开发产品的市场公允价值低于其接受的土地使用权成本的部分应增加当期应纳税所得额，反之，计入当期损失。

二、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权例如：甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

账务处理在这一合作过程中，甲方以出租土地使用权的应收债权换取建筑物，乙方在租赁期满后，以在该土地上建造的建筑物抵偿承租土地使用权的债务。

虽然该项交换行为不符合《企业会计制度》关于债务重组中修改债务条件的有关规定，但可比照“以非现金资产清偿债务”的原则进行账务处理。

根据会计制度规定，以固定资产清偿债务的，首先将固定资产进行清理，再按债务账面价值转销债务，然后将债务账面价值扣除固定资产清理费用后的余额确认为当期损失或资本公积；受让的非现金资产作为固定资产管理的，债权人应按债权的账面价值加上应支付的相关税费确认固定资产，涉及补价的，还应加上或减去补价，作为固定资产的入账价值。

流转税处理甲方以出租土地使用权为代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为；乙方以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，发生了销售不动产的行为，双方均发生了营业税的应税行为，根据156号文和《实施细则》第15条规定，应按核定的营业额分别缴纳营业税。

根据上述规定，双方应做账务处理如下：甲方：1．土地使用权出租期间，应将合同约定的租金在租赁期间内平均分摊计入当期收入借：应收账款贷：其他业务收入──土地使用权出租收入借：其他业务支出──土地使用权摊销贷：无形资产──土地使用权借：其他业务支出──税金及附加贷：应交税金──应交营业税等（按《实施细则》第 15条规定核定的营业额×适用税率）其他应交款2．租赁到期日取得建筑物时借：固定资产──房屋及建筑物（按债权的账面价值＋应支付的相关税费）贷：应收账款乙方：1．承租期间，应将合同约定的租金在租赁期间内平均分摊计入当期费用借：管理费用──土地使用权承租费贷：应付账款2．将建造固定资产的支出，直接记入工程成本借：在建工程贷：银行存款（或其他账户）3．完工时结转至固定资产，并按规定计提折旧借：固定资产贷：在建工程借：管理费用贷：累计折旧4．到期日将土地使用权及建筑物归还甲方（1）先将固定资产转入清理借：固定资产清理（固定资产账面净值）累计折旧（已提折旧）贷：固定资产（账面原价）（2）按《实施细则》第 15条规定核定的营业额，计提应缴纳的营业税借：固定资产清理贷：应交税金──应交营业税等（按《实施细则》第 15条规定核定的营业额×适用税率）其他应交款（3）按债务账面价值转销债务，并将债务账面价值扣除固定资产和清理费用后的余额确认为当期损失或资本公积借：应付账款营业外支出（或贷：资本公积）贷：固定资产清理所得税处理企业会计制度规定：债务重组无论是债权人还是债务人，债务重组日均不确认债务重组收益。

以非现金资产清偿债务的，用以抵偿债务的非现金资产账面价值和相关税费之和与应付债务账面价值的差额，作为资本公积或当期损失；债权人则应按账面价值作为受让的非现金资产的入账价值。

31号文虽然未对以出租土地使用权换取建筑物的合作建房方式的所得税处理做出规定，但《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局2003年第6号令）规定：债务人以非现金资产清偿债务的，除企业改组或清算另有规定外，应分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项业务进行所得税处理。

债务人应确认有关资产的转让所得或损失；债权人取得的非现金资产应按该有关资产的公允价值（包括与转让资产有关的税费）确认其计税成本，据以计算可在企业所得税前扣除的固定资产折旧费用、无形资产摊销费用或结转的商品销售成本等。

参照上述规定，双方应进行的所得税处理为：甲方（债权人）应按取得的非现金资产的公允价值确定其计税成本；乙方（债务人）则应将其分解为按公允价值转让的非现金资产，然后再以非现金资产公允价值相当的金额清偿债务两项业务，分别确认非现金资产的转让损益和债务清偿损益。

划拨土地合作建房怎样进行账务处理2009-6-13 10:17:00 文章来源：网络【大中小】【打印】答：合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹“以物易物”，及双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，具体的交换方式也有以下两种：（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方均拥有部分房屋的所有权。

在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为；（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。

第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

在此讨论的是第一种交换方式中的第一种情况，国有企业以交换国拨土地换取部分房屋所有权账务处理及确认纳税时间及营业额的问题。

大中型国有企业因成立时间较早，土地多为国家无偿划拨，账面不反映其价值，不计提折旧。

现在的会计制度规定，只有在企业改制、土地投资、转让等情况出现时，才对企业进行评估，并按照评估值增加资本公积。

在国有企业签订以交换国拨土地换取部分房屋所有权合同时，应先经国家国资管理部门批准的资产评估事务所对土地评估后，按照土地评估价值，借记“无形资产”，贷记“资本公积”。

有人认为出地方和出资方收入确认的时间都是在房屋建成移交时，同时也是相应的营业税纳税义务发生时间，这是错误的。

根据房地产方面的财务制度规定：转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交、已将发票账单提交买主时，作为销售实现。

根据这一规定，出地一方的国有企业确认收入的时间为土地使用权过户的当天，出资一方确认收入的时间为房屋建成移交给出地方的当天。

如果合同中约定合同生效后土地即办理过户手续，因房屋若干年以后才能建成，所以，出地一方在土地使用权过户的当天，应借记“应收账款”，贷记“营业外收入”，同时借记“营业外支出”贷记“无形资产”。

（根据《企业会计制度》第三十九条：由于出售、报废或者毁损等原因而发生的固定资产清理净损益，计入当期营业外收支。

）营业外收入及应收账款的价值先根据房屋的预算价加上合理利润加上营业税后的价格，按照出地方和出钱方的房屋分成比例暂估入账。

公式为：预算价×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）×（出地方的比例或出钱方的比例）。

房屋过户后“营业外收入”首先按照出资方当月销售的同类不动产的平均价格核定，或者按出资方最近时期销售的同类不动产的平均价格核定，如果没有上述价格，就要按照决算价套用上述公式进行调整。

（预算价及决算价应含前期费用、建安成本、管理费用等所有工程造价，但不含地价）。

如果合同中约定房屋建成后在办理房产过户手续前办理土地过户手续，因房屋已建成，所以出地一方在土地使用权过户的当天，应借记“应收账款”，贷记“营业外收入”，同时借记“营业外支出”，贷记“无形资产”。

营业外收入及应收账款的价值就可以直接按照出资方当月销售的同类不动产的平均价格核定，或者按出资方最近时期销售的同类不动产的平均价格核定，如果没有上述价格，就要按照决算价套用上述公式作为收入入账，不需要再作价格调整。

在这一合作过程中，国有企业以转让部分国拨土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，应按营业税“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税，出资方按“销售不动产”税目征税。