长期趋势法地价评估与分摊优秀课件
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房地产估价(第9章)土地价格评估和地价分摊
4）正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l/2为临街深度，按 临街深度指数计算其单价。逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地， 以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2，及底边中点的深度为起 迄深度，比照袋地计算其单价。 5）街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临 街单价。 6）宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积 比例平均计算其单价。 （2）街角地。 1) 街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算外，并斟酌加计旁街地 价。加急的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，依序按下列成 数予以相加。 2) 街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响其利用价值时，应依上述标准 计算该街角地后，再酌情予以减成修正，减成补正成数不超过两成。 （3）袋地。 1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算； 2）各种形状，比照临街地计算 3）同时位于街地和里地上的，平均计算
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4. 评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格，是该路线价区段土地状况的综 合反映。因此，应根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。 一般的做法是在同一路线价区段内选择一定数量的标准宗地，分别求其单位价格或 楼面地价，然后用平均数、中位数、众数等方法求出最终的综合价格，作为本路段 的路线价。 路线价的表示方法有两种：以英尺为单位，主要用于欧美国家；以平方米为单位， 日本采用这种方法。 路线价可以用货币计量（美国、我国台湾省），也可以用相对数计量，比如日本用 点数来表示。 5. 制定深度指数表和其他修正率表 深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街 深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。 （1）制作深度百分率表。 假设有一矩形规则的宗地，一面临街，深度n米，假设每隔一米将其划分为许多与 街道平行的细条。那么，各细条的面积和形状是一样的，且越接近街道的细条的价 格越大，反之越低。现在用a1、a2、a3．．．．an来表示各细条土地的价格，很显 然，a1＞a2＞a3＞…＞an。并且，越靠近街道，土地价格对深度的变化越敏感，越 原理街道，土地价格对深度的变化越不敏感。如果将各细条的价格折算为相对数， 便可制成深度价格百分率表。
房地产估价第9章 长期趋势法
房地产估价
第九章 长期趋势法
学习要点
1．了解长期趋势法的概念、及特征 2．熟悉长期趋势法的作用 3．掌握长期趋势法的具体应用
第九章 长期趋势法
第一节 长期趋势法概述 第二节 长期趋势法的具体应用
本章习题
第一节 假设开发法概述
一、长期趋势法的概念 二、长期趋势法的理论依据 三、长期趋势法的适用条件 四、长期趋势法的步骤和适用范围 五、长期趋势法的特征 六、长期趋势法的作用
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本章习题
一、单项选择题 二、多项选择题 三、简答题 四、计算题
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一、单项选择题
1．通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/㎡、
3565元/㎡、3730元/㎡、3905元/㎡、4075元/㎡，则采用平均增减量法预测
该类房地产2008年的价格为（ ）元/㎡。
A．4075.0
但是，影响房地产价格的因素是不断变化、错综复杂的，房地产市 场不可能是过去的简单重复。因此这种以预测为主的估价方法，常常会 使估价结果偏离市场价格。所以，长期趋势法在房地产估价中不能作为 一种单独使用的估价方法，只能作为其他估价方法的补充或检验。
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四、长期趋势法的步骤和适用范围
（一）长期趋势法的步骤 1）搜集估价对象或类似房地产的相关历史资料和价格数据，并对资料和 数据进行检查、鉴别，以保证其真实性和可靠性。拥有的历史资料时期 越长越正确、可靠，因为只有长期趋势才可以消除房地产短期上下波动 和异常波动带来的影响； 2）整理上述搜集到的历史资料和价格数据，并将其统一到相同的标准， （如为单价或楼面地价）然后按照时间的先后顺序把它们编排成时间序 列，画出时间序列图，如图9—1所示：
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二、移动平均趋势法
第九章 长期趋势法
学习要点
1．了解长期趋势法的概念、及特征 2．熟悉长期趋势法的作用 3．掌握长期趋势法的具体应用
第九章 长期趋势法
第一节 长期趋势法概述 第二节 长期趋势法的具体应用
本章习题
第一节 假设开发法概述
一、长期趋势法的概念 二、长期趋势法的理论依据 三、长期趋势法的适用条件 四、长期趋势法的步骤和适用范围 五、长期趋势法的特征 六、长期趋势法的作用
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本章习题
一、单项选择题 二、多项选择题 三、简答题 四、计算题
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一、单项选择题
1．通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/㎡、
3565元/㎡、3730元/㎡、3905元/㎡、4075元/㎡，则采用平均增减量法预测
该类房地产2008年的价格为（ ）元/㎡。
A．4075.0
但是，影响房地产价格的因素是不断变化、错综复杂的，房地产市 场不可能是过去的简单重复。因此这种以预测为主的估价方法，常常会 使估价结果偏离市场价格。所以，长期趋势法在房地产估价中不能作为 一种单独使用的估价方法，只能作为其他估价方法的补充或检验。
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四、长期趋势法的步骤和适用范围
（一）长期趋势法的步骤 1）搜集估价对象或类似房地产的相关历史资料和价格数据，并对资料和 数据进行检查、鉴别，以保证其真实性和可靠性。拥有的历史资料时期 越长越正确、可靠，因为只有长期趋势才可以消除房地产短期上下波动 和异常波动带来的影响； 2）整理上述搜集到的历史资料和价格数据，并将其统一到相同的标准， （如为单价或楼面地价）然后按照时间的先后顺序把它们编排成时间序 列，画出时间序列图，如图9—1所示：
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二、移动平均趋势法
《长期趋势法》PPT课件_OK
8 2180 2186.7 +3.4 +4.5
9 2210 2206.7 +20.0 +11.1
10 2230 2216.7 +10.0 +12.2
11 2210 2223.3 +6.6
12 2230
移动期为5 平均值 变动 平均
趋势 趋势值
2160
2180 +20
2190 +10
2190
0
+7.6
6
2）缺点： • 忽视价格变化的因果关系，估价结果具有预测性； • 房地产市场不完善的地区无法使用这一方法； • 估价结果准确程度取决于价格数据选取的时间； • 准确性易受认为因素影响。
7
6.2 简易平均趋势法
6.2.1 算术平均法 1）估价公式 2）基本形式 3）具体应用
8
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2003 3700 0.07 259 3 11100 4 14800
2004 4000 0.17 680 4 16000 8 32000
2005 4200 0.71 2982 5 21000 16 67200
合计
1 4098 15 58700 31 124600
13
6.3 移动平均趋势法
6.3.1 简单移动平均法
25337.7 9 2111.5
6.2.2 几何平均法 1）估价公式 2）基本形式 3）具体应用
10
年份
2001 2002 2003 2004 2005
房地产价格实际值 （元/m2） 2500 2812.5 3192.19 3581.64 4075.91
逐年上涨速度 (％)
地价评估和地价分摊分析课件
地价评估和地价分摊分析课件
contents
目录
• 地价评估概述 • 地价分摊分析 • 土地价格影响因素 • 地价评估案例分析 • 地价分摊的实践应用
01
地价评估概述
地价定义
总结词
地价是指土地所有者或土地使用 者因土地的占有、使用或收益而 支付的经济代价。
详细描述
地价是土地经济价值的反映，通 常以货币为单位进行衡量。它体 现了土地在市场交易中所能获得 的经济利益。
在实际操作中，土地增值税分摊需要依据相关法律法规和 政策规定，结合实际情况进行合理计算，以确保分摊的准 确性和合法性。
土地增值税清算
土地增值税清算是指对符合清算 条件的纳税人进行土地增值税征
收的行为。
在清算过程中，需要对纳税人拥 有的土地使用权进行评估，并根 据评估结果计算应缴纳的土地增
值税。
清算过程中需要注意税法规定的 各项条件和程序，确保清算的合
郊区或乡村
相对于城市中心区，郊区和乡村的地价较低，但随着城市扩张和基础设施的完善，这些地区的地价也有望上涨。
04
地价评估案例分析
商业用地地价评估
商业用地地价评估概述
商业用地地价评估案例
商业用地地价评估是指对商业用途的 土地使用权价格进行评估，是土地估 价的重要领域之一。
选取不同城市、不同地段的商业用地 进行地价评估，分析影响地价的因素 ，如区位、交通、基础设施等。
面积分摊法是以土地面积为基础，按照一定的比例将总地价 分摊到各个地块；路网分摊法是根据道路网络系统，将地价 分摊到各个地块；实际使用分摊法则根据土地的实际使用情 况，按照使用性质和用途进行地价分摊。
地价分摊注意事项
在进行地价分摊时，需要注意公平性、合理性、科学性和透明度等原则。
contents
目录
• 地价评估概述 • 地价分摊分析 • 土地价格影响因素 • 地价评估案例分析 • 地价分摊的实践应用
01
地价评估概述
地价定义
总结词
地价是指土地所有者或土地使用 者因土地的占有、使用或收益而 支付的经济代价。
详细描述
地价是土地经济价值的反映，通 常以货币为单位进行衡量。它体 现了土地在市场交易中所能获得 的经济利益。
在实际操作中，土地增值税分摊需要依据相关法律法规和 政策规定，结合实际情况进行合理计算，以确保分摊的准 确性和合法性。
土地增值税清算
土地增值税清算是指对符合清算 条件的纳税人进行土地增值税征
收的行为。
在清算过程中，需要对纳税人拥 有的土地使用权进行评估，并根 据评估结果计算应缴纳的土地增
值税。
清算过程中需要注意税法规定的 各项条件和程序，确保清算的合
郊区或乡村
相对于城市中心区，郊区和乡村的地价较低，但随着城市扩张和基础设施的完善，这些地区的地价也有望上涨。
04
地价评估案例分析
商业用地地价评估
商业用地地价评估概述
商业用地地价评估案例
商业用地地价评估是指对商业用途的 土地使用权价格进行评估，是土地估 价的重要领域之一。
选取不同城市、不同地段的商业用地 进行地价评估，分析影响地价的因素 ，如区位、交通、基础设施等。
面积分摊法是以土地面积为基础，按照一定的比例将总地价 分摊到各个地块；路网分摊法是根据道路网络系统，将地价 分摊到各个地块；实际使用分摊法则根据土地的实际使用情 况，按照使用性质和用途进行地价分摊。
地价分摊注意事项
在进行地价分摊时，需要注意公平性、合理性、科学性和透明度等原则。
第七章长期趋势法
2
四、长期趋势法的特点及评价 (1)按时间序列排列的房地产价格不存在单一的规律性。 ① 长期变动趋势。 ② 循环变动趋势。 ③ 不规则变动趋势。 ④ 季节性变动趋势。 (2)长期趋势法忽略了影响房地产价格的因果关系。 (3)常和其他估价方法结合使用。 长期趋势法的优点在于： (1)适用范围较广，因为房地产价格的变动一般都具有长期 变化趋势。 (2)评估成本较低。
10
（2）加权移动平均法
以W1、W2、…、WN分别作为实际值yt、yt1、…、yt-N+1 的权,则第t期的加权平均值为
W1 yt W2 yt 1 W N yt N 1 Mt W1 W2 W N
于是，第t+1期的预测值为
ˆ yt 1 Mt
11
（3）二次移动平均法
第七章长期趋势法
第一节长期趋势法的原理 一、长期趋势法的概念 房地产估价的长期趋势法，简称趋势法，亦称时间序列 分析法、外推法或历史延伸法，是将统计学与预测学的基本 原理和方法运用到房地产价格评估中而产生的一种评估方 法。其依据某类房地产价格的历史资料和数据将其按时间顺 序排列成时间序列，通过一定的数学统计方法，找出其中的 变化规律，预测其价格的变化趋势，再进行类推或延伸，作 出对这类房地产价格在估价时点比较肯定的推测与科学的判 断，从而估算出这类房地产价格。
二次移动平均模型为 式中：
ˆ yt T at btT
at 2 M t[1] M t[ 2]
bt
其中：
2 ( M t[1] M t[ 2] ) N 1
M
[ 2] t
1 1 [1] [ 1] [ 1] [ 2] ( M t M t 1 M t N 1 ) M t 1 ( M t[1] M t[1]N ) N N
四、长期趋势法的特点及评价 (1)按时间序列排列的房地产价格不存在单一的规律性。 ① 长期变动趋势。 ② 循环变动趋势。 ③ 不规则变动趋势。 ④ 季节性变动趋势。 (2)长期趋势法忽略了影响房地产价格的因果关系。 (3)常和其他估价方法结合使用。 长期趋势法的优点在于： (1)适用范围较广，因为房地产价格的变动一般都具有长期 变化趋势。 (2)评估成本较低。
10
（2）加权移动平均法
以W1、W2、…、WN分别作为实际值yt、yt1、…、yt-N+1 的权,则第t期的加权平均值为
W1 yt W2 yt 1 W N yt N 1 Mt W1 W2 W N
于是，第t+1期的预测值为
ˆ yt 1 Mt
11
（3）二次移动平均法
第七章长期趋势法
第一节长期趋势法的原理 一、长期趋势法的概念 房地产估价的长期趋势法，简称趋势法，亦称时间序列 分析法、外推法或历史延伸法，是将统计学与预测学的基本 原理和方法运用到房地产价格评估中而产生的一种评估方 法。其依据某类房地产价格的历史资料和数据将其按时间顺 序排列成时间序列，通过一定的数学统计方法，找出其中的 变化规律，预测其价格的变化趋势，再进行类推或延伸，作 出对这类房地产价格在估价时点比较肯定的推测与科学的判 断，从而估算出这类房地产价格。
二次移动平均模型为 式中：
ˆ yt T at btT
at 2 M t[1] M t[ 2]
bt
其中：
2 ( M t[1] M t[ 2] ) N 1
M
[ 2] t
1 1 [1] [ 1] [ 1] [ 2] ( M t M t 1 M t N 1 ) M t 1 ( M t[1] M t[1]N ) N N
《长期趋势法》课件
02
长期趋势法对于异常值较为敏感，异常值可能会对趋势分析产
生较大的影响。
无法考虑非线性变化
03
Байду номын сангаас
长期趋势法主要考虑数据的线性变化趋势，对于非线性变化趋
势可能无法准确捕捉。
使用注意事项
1 2
数据清洗和预处理
在使用长期趋势法之前，需要对数据进行清洗和 预处理，去除异常值和缺失值，确保数据的准确 性和完整性。
长期趋势的识别与估计
识别长期趋势
通过观察数据的变化趋势，识别 出长期趋势，可以采用时间序列
分析、回归分析等方法。
估计长期趋势
根据识别出的长期趋势，采用合适 的数学模型进行拟合，估计出长期 趋势的参数和规律。
检验长期趋势
对估计出的长期趋势进行检验，确 保其可靠性和准确性。
预测未来趋势
预测未来走势
根据估计出的长期趋势，结合当 前的市场环境、政策变化等因素
VS
详细描述
人口增长趋势是社会发展的重要指标，长 期趋势法通过对历史人口数据进行时间序 列分析，可以揭示人口增长的长期趋势和 周期性波动。通过对未来人口增长趋势的 预测，可以为政府和社会提供决策依据， 对于制定社会发展和人口政策具有重要意 义。
06
总结与展望
长期趋势法的发展历程与现状
长期趋势法的起源
完善理论基础
未来需要进一步完善长期趋势法的理论基础，提高其科学性和可 靠性。
拓展应用领域
随着大数据和人工智能技术的不断发展，长期趋势法有望在更多 领域得到应用和推广。
提高预测精度
未来可以通过改进算法和提高数据质量，提高长期趋势法的预测 精度，更好地服务于决策和实践。
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地价评估和地价分摊培训课件(ppt 64页)
（3）霍夫曼法则。将100英尺深的街道四等分，从临 街方向开始，每份价值分别占路线价的37.5％、29.5 ％、20.7％、12.3％。
（4）哈柏法则。该法则认为，土地的价值与其深度的 平方根成正比。
3、“四三二一”法则
• 最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法 则(four-three-two-one rule)。该法则是将临街深度100 英尺 的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如下图所示。 各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道 方向算起，第一个25 英尺等份的价值占整块土地价值的 40%，第二个25 英尺等份的价值占整块土地价值的30%， 第三个25 英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个
七、计算临街土地价值(应用举例)
（一）概述
• 运用路线价法计算临街土地的价值，需要弄清楚路线价和 临街深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件，并结 合需要计算价值的临街土地的形状和临街状况。
• 就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，路 线价的含义不同，应采用不同的临街深度价格修正率。
• 在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度 价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给的路线价 的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价 法的计算公式有所不同。
三、设定标准深度
• 标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街 道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价 受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地 价可视为基本不变。
• 在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区 段内各宗临街土地的临街深度的众数。例如，某个路 线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准 临街深度应设定为18m；如果临街深度普遍为25m， 则标准临街深度应设定为25m。
（4）哈柏法则。该法则认为，土地的价值与其深度的 平方根成正比。
3、“四三二一”法则
• 最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法 则(four-three-two-one rule)。该法则是将临街深度100 英尺 的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如下图所示。 各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道 方向算起，第一个25 英尺等份的价值占整块土地价值的 40%，第二个25 英尺等份的价值占整块土地价值的30%， 第三个25 英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个
七、计算临街土地价值(应用举例)
（一）概述
• 运用路线价法计算临街土地的价值，需要弄清楚路线价和 临街深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件，并结 合需要计算价值的临街土地的形状和临街状况。
• 就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，路 线价的含义不同，应采用不同的临街深度价格修正率。
• 在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度 价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给的路线价 的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价 法的计算公式有所不同。
三、设定标准深度
• 标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街 道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价 受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地 价可视为基本不变。
• 在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区 段内各宗临街土地的临街深度的众数。例如，某个路 线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准 临街深度应设定为18m；如果临街深度普遍为25m， 则标准临街深度应设定为25m。
房地产估价理论与方法讲义长期趋势法（一）
第⼀节长期趋势法概述⼀、长期趋势法的含义长期趋势法是运⽤预测科学的有关理论和⽅法、特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的⽅法。
其本质是让过去告诉未来。
⼆、长期趋势法的理论依据长期趋势法的理论依据是：房地产价格通常会有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期看，会显现出⼀定的变动规律和发展趋势。
三、长期趋势法的适⽤对象和条件长期趋势法适⽤的对象是价格⽆明显季节性波动的房地产，运⽤条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，⽽且所拥有的历史价格资料要真实。
四、长期趋势法的操作步骤长期趋势法的操作步骤为：(1)搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进⾏检查、鉴别，以确保真实、可靠。
(2)整理上述搜集到的历史价格资料，将转其化为同⼀标准，并按时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。
(3)观察、分析该时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化⽽出现的变动规律，得出⼀定的模式(或数学模型)。
(4)以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。
五、长期趋势法主要的⽅法长期趋势法主要有：数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。
第⼆节数学曲线拟合法数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和⼆次抛物线趋势法等。
其中最简单的是直线趋势法。
运⽤直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散布点图，应表现出明显的直线趋势。
假设Y表⽰各期的房地产价格，X表⽰时间，则X为⾃变量，Y为因变量。
房地产价格与时间的关系⽅程为：Y＝a ＋ bX式中：a和b可以通过线性回归法得到。
式中：的值均可从时间序列中求出。
当时间序列的项数为奇数时，设中间的项X＝0，中间数前⾯的项X设为-1，-2，-3等，后⾯的项X设为1，2，3等；当时间序列的项数为偶数时，以中间两项相对称，前⾯的项X设为-1，-2，-3等，后⾯的项X设为1，2，3等。
房地产估价(第8章)长期趋势法
8.4.2 简单移动平均法 由于某些不确定因素的影响，房地产价格时间数列波动很大，若不加处理很难 发现其发展趋势；如果我们把几个时期的房地产实际价格加起来，把若干期的价 格加起来计算其移动平均数，建立一个移动平均数时间序列，从平滑的发展趋势 中明显地看出其发展变动的方向和程度，进而预测未来的价格的方法进行趋势估 计。简单移动平均法一次移动平均法、二次移动平均法、三次移动平均法等，可 根据实际估价需要选用。这里仅介绍一次移动平均法。 y y t 1 y t N 1 Mt t ˆ t 1 M t y N
《房地产估价》
目录
第1章 第2章 第3章 绪论 房地产价格 房地产估价的原则与程序 比较法 收益法 成本法 假设开发法
《房地产估价》
第4章
第5章 第6章 第7章
第8章 第9章
第10章
长期趋势法 土地价格评估和地价分摊
房地产估价报告
第8章 长期趋势法
• 8.1 长期趋势法概述 • 8.2 数学曲线拟合法 • 8.3 平均增减趋势法 • 8.4移动平均法 • 8.5指数修匀法
如果待估对象房地产价格动态数列的逐期增减量大致相等，那么该 宗（类）房地产价格的发展变化趋势就是线性的；我们就可以建立 直线型数学模型来评估该宗（类）房地产的价格。 直线趋势法的数学模型为：y=a+bt 式中：y-表示各期的房地产价格；t-表示时间；a、b-待定参数
8.2.2 运用最小二乘法确定待定参数 1. 直线趋势模型的实现过程 设直线趋势模型 yt yc t a bt t
房地产价格 实际值
5700 每5个月的移动平均数 移动平均数的逐月上涨额
1
2
5800
该类房地产2013年1月 评估价格=6660+144×3 =7092（元/m2）
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• 二、加权移动平均法
• 加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的 房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似 简单移动平均法的方法进行趋势估计。需要对房 地产实际值进行加权的理由，与在前面平均增减 量法和平均发展速度法中所讲的相同。
• 第六节 长期趋势法的作用
• 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价 格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的 房地产价值。
第一节 路线价估价法
一、路线价估价法的基本原理 二、路线价估价法的估价步骤
一、路线价估价法的基本原理
• 具体介绍：
• 数学曲线拟合法 • 平均增减量法 • 平均发展速度法 • 移动平均法
第二节 数学曲线拟合法
• 数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋 势法和二次抛物线趋势法。这里对其中最简单、 最常用的直线趋势法作介绍。
• 运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的 历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直 线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房 地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变 量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系 可用下列方程式来描述：
• 在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和 加权移动平均法之分。
• 一、简单移动平均法
• 某类房地产2006年1~12月的价格如表8-5中第2列 所示。
• 具体的计算方法是：把1~5月的价格加起来除以5 得684元/㎡，把2~6月的价格加起来除以5得694 元/㎡，把3~7月的价格加起来除以5得704元/㎡， 依此类推，计算结果见表8-5第3列。然后根据每5 个月的移动平均数计算其逐月的上涨额，计算结 果见表8-5第4列。
• 与平均增减量法类似，由于越接近估价时点的发 展速度对估价越重要，所以如果能用不同的权重 对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均 发展速度，就更能使评估价值接近或符合实际。
第五节 移动平均法
• 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀， 即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时 序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时 间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出 价格变动的基本发展趋势。
•如果用不同的权重对过去各期的增减量予以加 权后再计算其平均增减量，就更能使评估价值接 近或符合实际。至于在估价时究竟应采用哪种权 重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过 程和趋势以及估价人员的经验来判断确定。
第四节 平均发展速度法
• 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产 价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上 升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这 种方法。
• 此外还有一些其他作用，例如： • ①用于收益法预测未来的租金、经营收入、运营
费用、空置率等； • ②用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日
期调整； • ③用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格
的发展趋势或潜力； • ④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
第十一章 地价评估和地价分摊
• 掌握：路线价法，高层建筑地价分摊与土地占有 份额的确定。
• Y＝a＋bX
• 在上述公式中，a、b为未知参数，如果确定了它 们的值，直线的位置也就确定了。a、b的值通常 可用最小二乘法确定的。根据最小二乘法求得的a、 b值分别如下：
第三节 平均增减量法
• 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价 格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上 升或下降的数额大致接近，否则就不适宜采用这 种方法。
一标准(如为单价，土地还有楼面地价。化为同一 标准的方法与市场法中建立价格可比基础的方法 相同)，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间 序列，画出时间序列图； • ③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适 当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随 时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或 数学模型)； • ④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的 价格。
长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格 资料要真实、可靠。拥有越长时期、越真实的历 史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可 信。
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四、长期趋势法的操作步骤
• 4个步骤进行： • ①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，
并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠； • ②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同
三、长期趋势法适用的对象和条件
• 长期趋势法是根据房地产价格在过去长期内形成 的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实 调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、 分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的 趋势在未来继续存在。
• 长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动
的房地产。
• 适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较
• 熟悉：城市基准地价评估，基准地价修正法。
• 土地是一种房地产，地价评估是房地产估价的一 个重要方面。地价一般可以直接运用前面介绍的 市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。
• 但地价评估还有一些独特的方法。因此，本章对 专门适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价 法，对有中国特色的城市基准地价评估和基准地 价修正法，对与地价评估有关的高层建筑地价分 摊，作一简要介绍。
长期趋势法地价评估与分 摊
第一节 长期趋势法的基本原理
一、长期趋势法的概念
• 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和 方法，特别是时间序列分析和回归分析， 来推测、判断房地产未来价格的方法。
二、长期趋势法的理论依据
• 房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动 规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定 的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常 是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集 该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料， 并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从 而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而 变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延 或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产 的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测 和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产 的价格。