2015恒大翡翠华庭项目定位报告125p
一方集团-丹东翡翠湾地块定位报告概要
成为集商贸、物流、 重点地区，外来
文化娱乐等服务业 发展商包括福建
为主的现代服务业 永同昌、圣淘沙，
集聚区和高品位的 投资改善型客户
生活居住区。
为主。
丹东市场当前出现的板块分化、供求结构严重不平衡问题，为处在新老城区之间的翡翠湾板块，创造出一个 迅速崛起的机会。翡翠湾板块凭借和新老城区相接的优势和江景资源，投资开发将升华到平衡全市甚至整个 鸭绿江的居住结构的战略高度。
市场维度分析代表项目分析距本案万达广场距本案5公里销售情况较好综合大盘拥有绝佳口碑保利锦江林语综合大盘拥有绝佳口碑沿江板块典型豪宅已售95滨江3号沿江板块典型豪宅已售95距本案最近只剩俪江国际距本案最近只剩1套260平11223344通过分析丹东市重点项目癿销售情况从而推断城市房地产发展癿机遇市场维度分析代表项目分析前期定位项目名称建筑类型总建面积开盘时间主力户型均价元去化速度销售情况俪江国际高层13万2008年5月1302805400元2000月仅剩一套260平大户型万达广场高层115万2012年6月901706980元21968月开盘至今已售23小高层高层46万三期11万2012年4月2444701105000元2444月三期去化40别墅产品去化70滨江3号高层35万2011年7月99243平江景10000元园景7500元12963月95代表项目销售均价整体在5000元以上主力面积段在70280平之间其中最具代表癿项目是万达广场保利锦江林语滨江3号
客户维度分析-客户维度的市场供求分析
在售情况：丹东在售产品以高层为主，主力 户型两室和三室，主力面积区间80-100平和 120-144平，受本地人口有限，外来落户人 少因素影响，刚需表现力不强，购房以改善 型客户为主。
客户需求：首改、再改和婚房客户居多，对 开发商品牌有一定认知，需求产品类型以步 梯房为主，重视园区景观、物业管理，大部 分客户认可丹东未来发展方向为新城。
恒大翡翠华庭个案分析.
医院：长沙市中医医院(长沙市第八医院)、星沙医院、长沙县妇幼保健院等
电器：通程百货、苏宁电器、国美电器 加油站：天华中路加油站、星沙大道加油站、星沙加油站等 其他：长沙县政府、经济技术开发区管委会、星沙镇政府等政府机关
本报告是严格保密的。
卖点三、交通条件
地铁路网，通达全城，3分钟近享城市生活圈
紧邻地铁3号线东三线站，距长沙县政府、商业中心2公里 ，距老火车站12公里，距机场及武广高铁南站15公里。未 来东四路南沿，直达长沙经开区，交通更将日趋便捷。
首期
项目规模可观，规划合理，超宽楼间距，绿化面积较大，一级资质物业服务，首期货源充足
本报告是严格保密的。
项目配套
11500平米恒大剧院，共分四层。首层：品牌 店，二层：餐饮、娱乐，三层：大众影院，四 层：VIP影院。 2900平米北大幼儿园 5200平米皇家会所，共分四层。首层：餐厅、 恒温泳池，二层：健身大厅、瑜伽室、棋牌 室、电子竞技中心、阅览室，三层：乒乓球 室、桌球室、舞蹈室，四层：儿童娱乐中心 47000平米皇家园林 14500平米风情商业街 生活配套一应俱全，私家内湖、皇家园林提升项目品质
户型 二房 小计 套数(套) 118 186 304 29 29 三房 186 118 118 小计 四房 小计 合计 480 29 29 58 842 139.47 141.8 100.28 101.03 110.93 119.29 109.8 单套建筑 总建筑面 面积 积 (㎡ ) (㎡ ) 78.94 9314.92 87.68 16308.48 25623.4 2908.12 2929.87 20632.98 14076.22 12956.4 53503.59 4044.63 4112.2 8156.83 87283.82 套数 百分比 0.1402 0.221 36.10% 3.44% 3.44% 0.221 0.1402 0.1402 57.01% 3.44% 3.44% 6.89% 100.00% 面积 百分比 0.1068 0.1868 29.36% 3.33% 3.36% 0.2364 0.1612 0.1484 61.30% 4.63% 4.71% 9.35% 100.00%
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
房地产项目定位报告
应对措施
提升项目品质和服务水平，增强项目竞争力；加强品 牌宣传和推广，提高项目知名度和美誉度；开展差异 化营销，突出项目特色，吸引目标客户群体。
其他潜在风险点识别
地质条件风险
项目所处地质条件复杂，可能存在地质灾害等风险。
环境保护风险
项目开发过程中可能对周边环境产生影响，引发环保问题。
供应链风险
建筑材料、设备等供应链出现问题，可能导致项目延期或成本增加。
高层住宅
满足城市核心区域居住需求，提供高品质的 生活体验。
洋房
针对改善型客户，提供舒适的居住环境和优 雅的生活品质。
别墅
针对高端客户，打造独栋、联排等低密度住 宅产品，提供尊贵的居住体验。
商业配套
规划商业街区、购物中心等，满足居民日常 生活消费和休闲娱乐需求。
户型配比和面积区间设置
高层住宅
以一房、两房、三房为主力户型，面 积区间为60-120平米。
价格水平确定及调整机制
成本导向定价
根据项目开发成本、土地成本、建安成本 等，结合预期利润，确定项目基准价格。
A 市场调研与竞品分析
通过深入的市场调研，了解区域房 价水平、竞品项目定价策略，为项
目价格定位提供参考。
B
C
D
价格动态调整机制
根据市场变化、销售情况等因素，定期对 项目价格进行评估和调整，以保持项目的 市场竞争力。
，为项目后续开发和营销提供数据支持。
05
风险评估与应对措施
政策法规变动风险及应对
风险点
国家及地方政策法规的变动可能对房地 产项目开发产生不利影响，如土地政策 、税收政策、购房政策等。
VS
应对措施
建立政策法规跟踪机制，及时了解政策动 态，为项目决策提供依据；与政府部门保 持良好沟通，争取政策支持；在合同中约 定政策变动情况下的处理方式，降低风险 损失。
户型定位总结分析
120
面积
购置小三房的主力客户写真——最郁闷的人群
家庭收入阶层 年薪10万左右
生活方式描绘
出处 消费
遍布每个角落，维持着深圳的运转，首次置业的 主流人群
逛名牌店当做风景和解馋，一般不买，除了打折 和冒牌；有一些不太费钱的个人爱好，积蓄不多， 如果要筹划婚礼或买房，父母是最大的赞助商 身体健康，同事融洽，家庭和睦，按部就班，有 时很有幸福感，大多数时候郁闷，憧憬新的生活 方式，想改变，怕代价太大，总之本事不够 ★★ 一定给到实惠，但千万别增加他们的负担
相关调查：深圳豪宅畅销大3房户型剖析
（面积单位：平方米）
项目 名称 次卧面积 1 13 152.06 4.5 9.5 24.8 18 20.5 2 12.2 7.7 5 5.4 11 卫 生 间 面 积 主 公
建筑 面积
厅开 间
厅进 深
客厅 面积
餐厅 面积
主卧 面积
阳台面积
1 2
厨房 面积
黄埔 二期
出处 消费 状态 项目契合度 产品攻略 起步状态的城市精英/工作缘港人/投资客 富有技巧的极度超前
年薪8-10万
或
30万以上
（蝴蝶）年轻，衣食无忧，生活因平凡而不 甘，急于在同学会中赢得被仰视的目光，渴 望出人头地，他是他生活里最好的风景
★★☆ 用高端的配置来调动他们的欲望
高档住宅小三房(<130平米)户型分析
工（卫） 3.6 9.3
锦绣 三期 碧海 云天
148.05
5
5.5
27.5
10.8
16.4 10.8
衣 2 工（卫）6 11.5 10.3
7.6
5.6
6.5
4.7
某地产项目定位策划报告
某地产项目定位策划报告尊敬的XXX领导：根据您的要求，我对我们即将推出的某地产项目进行了定位策划。
经过市场调研和分析，我提出如下报告：1. 项目背景在这里简要描述项目的背景和目的。
比如，该项目位于一个发展迅速的城市，项目的目的是满足当地居民对高品质住宅的需求，并为他们提供一个舒适便利的生活环境。
2. 市场分析对当地的房地产市场进行全面的分析，包括供需情况、竞争对手情况、目标客户群体、市场趋势等等。
通过深入了解市场，我们能够确定项目的差异化和竞争优势。
3. 定位策略基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为高档住宅。
其中的关键要素包括：- 高品质：项目将采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，致力于提供一个精致舒适的居住空间。
- 便利性：项目将位于交通便利的地段，附近配套设施完善，包括商场、学校、医院等，为居民提供便捷的生活条件。
- 绿化环境：项目将注重绿化设计，营造一个和谐宜居的生活环境，提供居民一个放松身心的空间。
4. 目标客户群体在确定定位策略后，我们需要确定项目的目标客户群体。
通过市场分析，我们认为以下人群将是我们的主要目标客户：- 中产阶级：他们有一定的经济实力和消费能力，并且追求高品质的生活。
- 年轻购房者：这些年轻人正处于事业的发展阶段，他们希望享受现代化的居住环境和便利的生活方式。
- 家庭人群：有孩子的家庭也是我们的潜在客户，他们注重居住环境的安全和舒适。
5. 营销策略在吸引目标客户的过程中，我们将采取以下营销策略：- 品牌建设：通过品牌宣传和营销活动，提升我们在该地区的知名度和美誉度。
- 线上线下结合：利用互联网平台进行宣传，以及参加当地的房地产展览会等线下活动，增加项目的曝光度。
- 打造样板房：在项目现场建造精美的样板房，吸引潜在客户参观，并展示项目的高品质。
- 社交媒体运营：通过社交媒体平台，与客户进行互动，传播项目的信息和优势。
- 合作伙伴关系：与当地房地产经纪机构建立合作关系，借助他们的渠道和客户资源来推广项目。
襄阳恒大翡翠华庭施工组织设计
前言在编制本施工组织设计过程中，我单位充分考虑到本工程的设计特点，结合襄阳地区的地质地貌及类似工程施工经验和成功施工方法，按照采用先进施工工艺、强化质量意识、科学组织管理、降低工程造价、缩短施工周期、安全文明生产的主要原则，确立明确的质量目标和各项技术组织地保证措施。
第一章工程概况襄阳恒大翡翠华庭南区1#楼、影城及商业周边地下室基坑支护工程位于襄阳市樊城区人民路以北、韩家台路以东、仙桥路以西。
1、本工程安全设计等级为二级，基坑开挖边缘线范围内自然地面标高场地平整后为68.1米，基坑开挖深度为5.4—6.4米。
2、根据本工程基坑支护设计图纸1~2、2~2'、2'~3、A1~A、A~1'段采用喷锚支护，放坡比例为1:0.5—1:1.2，开挖深度为5.4米—6.4米，锚杆采用HRB400级1根Φ22mmⅢ级钢筋，锚杆长度为4.0米—10.0米，锚杆采用洛阳铲或机械成孔，锚杆水平间距1.5米、孔径120mm，锚杆通长注浆。
3~3'段采用排桩支护结构，支护桩数为27根，支护上部坡面1.0米按1:1比例放坡，下部为垂直开挖，开挖深度4.4米，支护桩桩径700mm，桩间距1100mm，设计桩长12.0米，桩顶采用冠梁连接，冠梁设计宽度为900mm,高度700mm。
3~A1段采用排桩支护结构，支护桩数为56根，支护为垂直开挖，开挖深度5.4米，支护桩桩径700mm，桩间距1100mm，设计桩长13.0米，桩顶采用冠梁连接，冠梁设计宽度为900mm,高度700mm。
本工程支护桩及冠梁砼强度为C30，喷射砼强度为C20，喷射厚度为80mm，采用细石砼，碎石粒径最大不超过15mm第二章施工组织设计编制依据一、《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-99）。
二、《钢筋焊接及验收规程》（JGJ81-2003）。
三、《建筑地基基础施工质量验收规范》（GB50202-2002）。
四、《建筑工程施工质量验收统一规范》（GB50300-2001）。
恒大地产——恒大城方案开盘策划案课件
可持续发展
项目注重可持续发展，通 过绿色建筑和环保技术的 应用，实现生态与居住的 和谐共存。
地理位置
交通便利
区域发展潜力
恒大城位于交通便利的地段，临近城 市主干道和公共交通站点，方便居民 出行。
恒大城所在区域具有较大的发展潜力， 随着城市规划的实施，该地区的价值 将进一步提升。
周边设施齐全
项目周边拥有完善的商业、教育、医 疗等配套设施，满足居民日常生活需 求。
在全球范围内拥有广泛的影响力， 是中国企业国际化的代表之一。
恒大地产在资本市场备受关注， 多次成功发行债券，获得国内外
投资者的认可。
CHAPTER
项目定位
高端住宅社区
恒大城定位为高端住宅社 区，致力于提供高品质的 居住环境和生活体验。
城市形象代表
作为恒大地产的代表作， 恒大城将展现出城市现代 化和发展的形象。
肯定后勤团队的保障工作，为整个策划案的顺利推进提供了有力支持。
对未来的展望
展望恒大地产未来的发展，将继 续秉承“质量第一、客户至上”
的经营理念。
展望恒大城方案的后续建设和完 善，将不断提升项目品质和居住
体验。
展望与客户的长期合作关系，共 同创造更加美好的居住环境和生
活品质。
规划设计与特色
创新建筑设计
人性化设计
绿色生态理念
智能化管理
恒大城采用现代简约的 建筑设计风格，注重空 间布局和景观视野的融合。
项目充分考虑居住者的 需求，设计出人性化的 功能分区和居住空间。
通过绿化带、水系和绿 色设施的布局，营造出
生态宜居的环境。
恒大城采用先进的智能 化管理系统，提供安全、
便捷的居住体验。
销活动提供参考。
济南恒大翡翠华庭X-3地块主体及配套工程土石方开挖专项施工方案
二0—六年二月济南恒大翡翠华庭X-3地块主体及配套工程土方开挖方案江苏省苏中建设集团股份有限公司目录一、工程概况： ........................................................................................................................ 1 ...二、编制依据： ........................................................................................................................ 1 ...三、参建单位： ........................................................................................................................ 1 ...四、施工进度计划安排： ....................................................................................................... 1 ...五、施工准备工作： (2)...六、施工方法： ........................................................................................................................ 2 ...七、测量放线规则：............................................................................................................... 6 ...八、质量保证措施：............................................................................................................... 7 ...九、安全生产及文明施工：................................................................................................... 8 ...十、土建工程基础施工阶段： ............................................................................................... 9 ... 十一、文明施工： ................................................................................................................... 9 ...、工程概况:本项目工程位于山东省济南市，西客站片区，兴福路以北，潍坊路以东，西侧为济南恒大金碧新城项目A7地块，总建筑面积约10785.87 m2，设计标高±0.00相当于27.500m。
房地产项目定位报告
房地产项目定位报告1. 引言本报告旨在对某房地产项目进行定位分析，以提供房地产开发商进行决策的依据。
在此报告中，我们将对项目的地理位置、目标市场、产品定位和竞争优势等方面进行详细分析，并提出相应的建议和战略。
2. 项目概述本房地产项目是一座综合性住宅小区，位于城市中心地带，总占地面积为XXX平方米。
小区将提供多种户型的住宅，包括公寓、别墅和联排别墅等，满足不同客户的需求。
此外，小区还将提供配套设施如公园、商场和儿童乐园，为居民提供便利和舒适的生活环境。
3. 地理位置分析项目地理位置是一个重要的因素，对项目的销售和市场接受度有着直接的影响。
本项目位于城市中心地带，附近有多条主要交通干道，交通便利。
该地区也拥有良好的教育资源和商业服务设施。
此外，附近还有大型商业中心和旅游景点，为项目吸引潜在购房者提供了优势。
4. 目标市场分析本项目的目标市场主要包括两类客户：一是首次购房者，二是投资购房者。
针对首次购房者，项目将注重提供价格适中的住宅产品，力争为他们提供一个安全、舒适和便利的居住环境。
同时，项目将提供灵活的付款方式和购房政策，以吸引这一目标客户群体。
针对投资购房者，项目将强调房产的升值潜力和租金回报率。
项目将提供高品质的住宅产品，并加强项目周边的配套设施以增加投资回报。
5. 产品定位本项目的产品定位是高品质、舒适和多功能的住宅。
项目将采用现代化的建筑设计和高品质的建材，以确保住宅的舒适度和稳定性。
同时，项目将提供多种户型选择，以满足不同客户的需求。
此外，项目还将注重绿化和景观布置，为居民提供优美的生活环境。
6. 竞争优势分析在市场竞争激烈的情况下，项目需要具备一定的竞争优势。
以下是本项目的竞争优势：6.1 地理位置优势项目位于城市中心地带，交通便利，附近有多个商业中心和旅游景点，为项目吸引潜在客户提供了优势。
6.2 产品优势本项目注重提供高品质、舒适和多功能的住宅产品，以满足不同客户的需求。
项目采用现代化的建筑设计和高品质的建材，确保住宅的舒适度和稳定性。
2015年深圳房地产统计分析报告(2016.1.28)
2015年深圳房地产统计分析报告【内容摘要】第一部分：土地市场随着深圳新增土地资源的紧缺，城市更新用地在深圳的房地产市场中扮演着愈来愈重要的角色，2015年深圳楼市的火爆和亢奋，吸引社会各路资金齐聚深圳，从二三级市场蔓延到一级土地市场，2015年有限的土地出让，频频引发多家房企的大肆争夺，地王频出，楼面地价频创历史新高，位于宝安尖岗山的A122-0345宗地，楼面地价直逼8万元/平方米，成为近年来深圳楼市的地王新贵。
根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳共成交18块土地，其中4块居住用地，10块商业用地，3块商业服务业设施用地，1块商业性办公用地。
2015年共计用地面积320580平方米，同比减少77.4%，建筑面积1685717平方米，同比减少51.5%，成交金额3225101万元，同比减少37.8%，楼面地价上涨28.3%，为19132元/平方米。
点评：2015年是深圳楼市异常火爆和异常亢奋的一年，成交量创下2008年金融危机以来的新高，成交均价大幅创历史新高，二级市场的火爆渗透到土地市场，2015年可供出让的新增土地十分有限，进而引发全国各地的房地产企业来深圳分争市场蛋糕，有限的几块出让土地，纷纷成为深圳乃至全国土地市场的地王。
有限的土地出让远远不能够满足深圳高速发展的房地产市场，2015年深圳仅出让4块居住用地，能够为市场带来的有效供给仅为30万平方米，这样的供给量对深圳的住宅市场贡献甚微，近年来深圳大幅加大城市更新的力度，深圳楼市主要依赖于旧改项目，有效缓解了新增土地供应的不足。
2015年深圳仅定向转让1块商业性办公用地，写字楼市场无有效供给，由于2014年商业性办公用地出让体量很大，有效供给达100万平方米，因此，2015年的零供给并不会引起写字楼市场的供应紧张。
附一：2015年成交地块分布情况第二部分：住宅市场一新房市场1、2015年新房供应分析2015年，是深圳楼市量价大放异彩的一年，成交量同比增加65.2%，成交均价同比猛涨39.4%。
恒大翡翠华庭20150622
[4]
营销推广分析
▼沙盘区
▼区位图
▼售楼处
营销推广主要围绕品牌、品质和户型，学区等主题展开； 推广力度较大，密切配合各个营销环节。
[5]
客户分析
客户来源
置业频次
5% 10% 20% 65%
5% 5%
槐荫区
首置 首改 65% 再改 多改
天桥区
市中区 其他区域
25%
年龄段
家庭年收入
上市公司背景，实力雄厚，优势明显（规模优势、资源优势、品牌优势）； 区域性战略布局，西部新中心； 发展迅速，片区影响力大； 目前代理商实力很强，在济南占据半壁江山。
[2]
项目整体概况分析
槐荫区 区
槐荫区位于济南西部，北与德州市齐
河县隔黄河相望，南与市中区相邻，东
与天桥区、市中区接壤，西邻长清区， 是省会济南四个中心城区之一，总面积 151.48平方公里，其中建城区面积80平
恒大品牌优势
紧邻青岛路，交通便利，北园高架西下桥口
区域知名度和美誉度提升较快 精装修，拎包入住
户型设计不强，交房时间晚
恒大世纪 广场
T威胁 竞品价格更具优势，总价高于周边项目
O机会
西客站未来规划明确，区域发展迅速 与恒大另外三个住宅项目组团，规模优势巨大
紧邻青岛路，未来噪声明显
1#楼主推75-109 平精装小户，
8#楼开盘75-109 ㎡小户
3#楼1单元，户型 面积为88㎡、94 ㎡， 9#楼，共120户 ，面积为108㎡、 78㎡、102㎡、 75㎡。
Байду номын сангаас
3#楼2单元奇数层 ，户型面积为88 ㎡、94㎡
易居中国是中国首个提出房地产流通服务 商概念的中国房地产现代服务业的整合者与领 导者。以现代信息技术为依托，以营销代理、 房地产信息及咨询、房地产互联网、房产经纪、
房地产项目SWOT分析案例
一)优势1) 郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂,在这里百万富翁比比皆是,每年都有新一代需求产生,源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下:a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场.凤凰城一期是一个大众楼盘,从价位角度划分,属中低档楼盘.凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同,故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层,有效需求不足。
如果凤凰城二期销售采取青年居易一味的向年轻时尚族诉求,我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面.2) 郑汴路板块高档楼盘云集,已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。
凤凰城二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3) 正在形成的”大卖场"商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值,甚至有可能使凤凰城二期成为"大卖场”的附属配套。
该局面一旦形成,销售将高屋建瓴,出现爆抢局面.4）凤凰城项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。
有"东之中”或”东区发动机”的本质地位。
郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。
但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以"中原地产大低震"的角色,不仅没有收获天然的地段优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
这一问题必须在二期项目得到扭转.B、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移,郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。
而凤凰城项目恰恰位于这一板块的中心。
5) 相对较低的价位即使1850元/平方米，比其周边楼盘,仍具有优势。
置地翡翠城规划方案
置地翡翠城规划方案
置地翡翠城规划方案
项目概述
置地翡翠城是一座综合型住宅区，位于城市中心，总占地面积约为150万平方米，规划了100栋高层住宅楼、商业综合体、社区公园和配套设施。
住宅楼总共
有35层，可以容纳约5000户居民。
规划设计
总体规划
整个区域的总体规划采用了人文化的设计理念，以真正的自然环境为核心，围
绕“绿色、生态、宜居”三个主旨，强调舒适、方便和高品质的生活。
建筑设计
住宅楼采用现代化建筑设计，从形式到空间布局，保证了生活的质量和舒适度。
建筑外立面以玻璃及钢材作为主要物料，营造出明亮、宽敞、清新的生活氛围。
绿化设计
为了创造出舒适自然的居住环境，设计中引入了绿化空间和景观，将花园、景
观与住宅有机结合，形成一个生态友好且具备良好的生活品质的空间。
此外，社区公园和自然生态特别受到关注，进行充分整合，以推进住宅区中的绿色环保。
对于每个居民家庭，周边环境和自然环境的保护同样重要。
配套设施
项目配套设施包括娱乐、健身、商业等，对于居民健康成都创建成为一个环保
的住宅区和繁荣发展的中心而言，这些设施有非常积极的作用，在满足基本需求外，提供各种便利设施办公和生活。
结语
整个翡翠城的规划方案注重生态和人文理念的提升，希望在美好自然环境中可
以创造出一个众所期待的宜居社区，为更多的人带来便利和幸福。
1 / 1。
宿迁恒大翡翠华庭幼儿园学区规划
宿迁恒大翡翠华庭幼儿园学区规划1、北桥中心幼儿园服务区：北桥街道区域。
包括：莲花庄村、新北村、漕湖村、丰泾村、鹅东村、芮埭村、庄基村、石桥村、盛北社区、北渔社区、盛南社区（含漕韵家园、东渡湖韵青城）、寺泾社区（含天宇佳缘、北苑馨居、名莲别墅、碧海花园）。
2、北桥灵峰幼儿园服务区：北桥街道灵峰村。
3、澄阳幼儿园（含采莲幼儿园）服务区：相城大道以东，阳澄湖东路以北，太阳路以南的开发区澄阳街道区域。
包含：徐庄社区（不含彭安浜小区、横泾港小区、油车浜小区、徐庄1村、2村）、南亚花园社区（不含南亚花园、天亚水景城、康锦苑）、西子花园社区（不含西子花园、红鼎湾、正源悦庭、星湖花海）、泰元社区（含泰元家园、登云家园、汇海隆）、登云社区（太阳花园）。
4、漕湖幼儿园服务区：永昌泾大道以北的漕湖街道区域。
包含：漕湖一社区、漕湖二社区、卫星村、瑜翠园、彩叠湾。
5、东方岚谷幼儿园服务区：永昌泾大道以南的漕湖街道区域。
包含：尚青景苑、永昌泾社区、汤浜村、下堡村、恒大珺睿庭。
6、黄埭中心幼儿园服务区：岳泾村、青龙社区（不含青阳社区）、斜桥社区（含玉莲社区）、裴圩社区、潘阳社区（含春丰社区）、埭川社区（不不含春申社区）。
7、黄埭实验幼儿园服务区：原春申社区、长泾社区、丽岛社区8、黄埭古宫幼儿园服务区：冯梦龙村、受高庄村、古宫社区9、东桥中心幼儿园服务区：东新社区、长康社区、方埝村、胡桥村、西桥村、金龙村、三埂村、原高江村。
10、苏州大学实验学校幼儿园服务区：国道（原省道）以西、澄阳路以东、太东路以南、太阳路以北的北河泾街道区域。
包括：观天下花苑、建发泱誉、建发中泱天成、优步水岸花园。
附注：例如高铁崭新城内片区规划存有调整，服务区分割也将并作适当调整。
11、南京师范大学相城实验幼儿园服务区：澄阳路以西、元和塘以东、太东路以南、太阳路以北的北河泾街道区域。
包括：中海珑湾锦园、鑫之苑、圆融悦居、环秀湖花园以及北河泾街道原住民。
附注：例如高铁崭新城内片区规划存有调整，服务区分割也将并作适当调整。
南宁市恒大翡翠华庭对面地块规划
南宁市恒大翡翠华庭对面地块规划
一、规划用地范围：详见出让宗地平面界址图。
二、地块位置：东至规划道路，南至规划道路，西侧和北侧至井冈山路。
三、规划建设用地面积：4.8169公顷（合72.2535亩），其中填方区40.4025亩，挖方区31.851亩。
四、规划用地性质：居住用地
五、建筑面积：总建筑面积7.95万平方米（配套社区服务中心建筑面积820平方米，商业建筑面积2000平方米，住宅建筑面积76680平方米，社区服务中心作为公共服务配套设施，禁止改变用途）。
六、容积率：＞1且≤1.65
七、建筑密度：≤30%
八、绿地率：≥30%
九、机动车位：依据《陕西省城市规划管理技术规定》配置。
十、建筑层数：高层、多层、低层
十一、建筑间距和交通出入口方位应满足《陕西省城市规划管理技术规定》、《延安市新区城市设计导则》（以下简称城市设计导则）等规范规定。
十二、建筑后退规划用地范围距离须满足《陕西省城市规划管理技术规定》、《延安市新区控制性详细规划》、《延安新区大数据片区城市设计及修建性详细规划》（以下简称城市设计）、城市设计导则要求和其他相关规范、规定。
十三、建筑风格、色彩、天际轮廓线须满足城市设计导则和城市设计要求。
标杆地产集团 投资拓展 南阳恒大翡翠华庭项目拿地及定价调研简报
中原公司南阳恒大翡翠华庭项目调研报告一、南阳市城市概况南阳市，位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界地带，是距离省会郑州最远的省辖市，交通相对闭塞，是目前全省仅有未通高铁的城市之一。
全市总面积2.66万平方公里，截止2016年底常住人口1006万，市区人口185万。
2016年GDP总值3118亿元，人均GDP为31122元，位列河南全省第15位（倒数第4位）。
二、南阳市房地产情况1、土地出让情况：至2017年12月初，南阳市今年共组织实施出让土地27宗，面积37.86公顷。
其中，招拍挂出让18宗，面积22.8574公顷，出让价款61665万元；协议出让5宗，面积12.2929公顷，出让价款5373.5万元。
2、商品房成交情况：2017年1—10月，全市商品房销售面积为292.15万平方米，同比上涨7.9%；其中住宅销售面积为271.43万平方米，同比上涨6.8%。
商品房销售额为114.38亿元，同比上涨7.2%；其中住宅销售额为97.46亿元，同比上涨8.3%，住宅销售均价为3686元/㎡。
3、限购限贷政策情况：暂无限购政策。
买房人首套房首付20%，利率上浮20%；二套房首付30%，利率上浮30%。
买房人名下有2套房产贷款未结清，不予批复贷款买房。
4、限价政策情况：2017年10月19日，南阳市房地产管理中心房地产市场监管科发文，要求暂停销售价格超过7000元/平方米所涉及项目商品住房的网签备案业务。
三、项目概况项目为合作开发项目，位于南阳市东南部城乡结合区域，312国道（雪枫路）与天冠大道交汇处西500米，距南阳市政府车距7.8km，距南阳市火车站车距10.6km，距商业中心（南阳市府衙商圈）车距8.7km。
该地区属于城市新规划区域，主要以新能源产业开发，光电印刷新材料、物流产业园为主，距城市传统生活区较远，远离政府主要倡导的发展区域（南阳市城市规划发展区域为东北部，未来市政府、三馆一院、高铁站等规划区域）。
XX楼盘,开启典雅缤纷生活20140917A
恒大翡翠华庭，开启典雅缤纷生活贵阳恒大翡翠华庭地处贵阳･小河･珠江路3号（实验中学对面），是恒大地产集团在贵州的7号全新力作，总建面约29.8万㎡，产品包括精装高层、soho办公。
融欧洲宫廷园林之精粹，汇欧陆皇家造景手法，旨在打造出贵阳一绝的湖景园林景观。
亮点一：皇家园林，别致生活恒大地产投巨资打造世界级皇家园林，以起伏的地形、密林、叠水为主要造景元素，以园路、桥亭、休息场地穿越其间，人行其中，随处都可感受到庭院中幽深、静谧的氛围，跌落的水声更加有力的衬托了庭院空间的自然、舒展和幽静。
引入各种名贵树木，同时园林广场、走廊四处点缀众多艺术雕塑，沿水系景观设计以地中海特色与自然主义结合，既有开阔大气的亲水平台广场，也有宁静的地中海式湖畔花园，使置业者在家门口就可以尽情享受地中海风情园林美景，漫步在恒大城社区里，随处感受“一步一景、步移景异”的别致生活。
亮点二：便捷交通，畅达生活恒大翡翠华庭受热捧的程度离不开其便捷的交通。
翡翠华庭的楼盘出口便是轻轨1号线的3、4号口岸。
根据规划，1号线可到达城市中心的喷水池、大十字、小十字等繁华区域，无论是上班、购物或逛街，都可谓是一应俱全，三者兼享。
加上小河以”六纵四横”打造的五分钟商圈规划，恒大翡翠华庭将坐享规划中的立体交通体系，轻松畅达市中心各大商圈，给置业者出行带来无尽的便捷。
其地理优势自然得天独厚，升值潜力亦不彰自显。
畅享轻轨畅达生活自然从选择翡翠华庭开始。
亮点三：配套完善，称心生活翡翠华庭周边拥有解放军四十四医院和贵航集团三00医院，解决了看病难问题；各大银行和保险公司均在开发区建有分支机构。
翡翠华庭项目首期约2.8万㎡的特色风情商业街。
其中包括300平米六大特色小吃，500平米恒大精品超市，500平米川黔酒楼，800平米农贸市场，150平米便民机构（银行网点，社区药店）和恒大自身便民超市，加上区内自身1900㎡的幼儿园、实验一小以及实验中学，不仅使生活更加方便快捷, 而且对子女未来的教育投资有着完善的保障，足不出户，亦能称心生活。
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二、片区商业现状分析 商圈距离分析|潜在竞争商圈分析|小结
3、小结：
基于辐射距离、商圈现状、消费者习惯分析，大兴目前三个商圈中的天宫院商 圈是未来对本案消费分流最大的商圈，最具竞争性。
• 火神庙商圈为大兴传统商圈，百货商业较多，但是整体品牌档次较低，影响力逐步走弱。 未来分流本案客群机会低，竞争关系小。 • 火神庙商圈主要面向老城区居民日常生活消费，品牌以中低端为主，能够满足区域人群 日常消费需求。 • 西红门商圈为新兴商圈，对南部新城辐射力较弱，未来对本案的消费分流机会最低，不 具竞争性。
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2
片区商业现状分析
• 商圈距离分析 • 潜在竞争商圈分析 • 小结
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RET │Page 6
华堂商场
1.2
百货、超市、电器、 餐饮等 超市、零售、餐饮
RET │Page 8
中建国际港
约5.5
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二、片区商业现状分析 商圈距离分析|潜在竞争商圈分析|小结
2、潜在竞争商圈发展状况分析：天宫院商圈——新兴商圈，未来新城南部商业中心，可向北 辐射老城区。为本案主要竞争商圈。
1、区位条件——地块靠近南六环，位于黄村兴华大街与新源大街交汇口西北侧，属规划中的 大兴新城核心区域。区域价值基础条件较好，发展商业机会向好。
高尔夫球场
本案
本案
念坛公园
大兴新城核心区0101街区012地块控制性详细规划土地使用规划图
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火神庙商圈评价：
• 品牌档次低，区域人群习惯商圈内消费 火神庙商圈商业项目数量更多，集中度较高，消 费客群规模大。但是品牌档次较低，主要辐射老 城区域。区域人群日常消费主要在商圈内完成， 中高端购物及休闲娱乐需求多到商圈外或内城的 西单商圈解决。 • 百货形式为主，商业产品发展滞后 商圈内百货形式物业占比较大，代表未来商业方 向的体验型商业规划较少，发展滞后明显。 • 发展受限，影响力降低 随着西红门商圈与天宫院商圈兴起，加之商圈内 土体供应受限，制约未来发展，影响力走低。绿 地缤纷城是入市较晚的商业体，包含零售、休闲、 娱乐、餐饮、儿童等多种业态，档次中档，受北 侧西红门商圈及自身规模影响，辐射距离有限， 以周边居民为核心客户。
分类 建设用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 规模 4.6万平米 24万平米 17.4万平米
地下建筑面积
商业面积 容积率
8.8万平米
约2.4万平米 3.8
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北京 · 上海· 成都 · 沈阳 · 郑州 · 西安
潜在竞 争机会 强
时代天街
成形商圈
Beijing ·Shanghai ·Chengdu天宫院商圈 ·Shenyang ·Zhengzhou ·Xian |
发展中商圈
北京 · 上海· 成都 · 沈阳 · 郑州 · 西安
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二、片区商业现状分析 商圈距离分析|潜在竞争商圈分析|小结
2、潜在竞争商圈发展状况分析：火神庙商圈——大兴传统商圈，主要面向老城区居民日常生 活消费。整体档次不高，影响力逐步走低。未来分流本案客群机会不大，竞争关系弱。
3、四至及现状—— 地块北至义绣路（在建）， 紧邻高尔夫球场，南至规划横一路（在建）， 紧邻首开万科中心项目，东至新源大街，西至规划纵一路，场地内部平整。
高尔夫球场
新源大街
义和庄站
地块内部
念坛公园
南侧为首开万科中心
地块内部
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印刷包装基地
国家新媒 体产业基 地 北区
京南物流基地
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生物医药基地
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国家新媒体产 业基地 核心区
一、片区规划 发展背景|片区规划
2、片区规划——大兴CBD规划与政府搬迁，亦带来大量商务配套类、政务型等新的消费需求。
• CBD规划，带来大量商务类配套消费需求 大兴CBD规划，将为区域带来大量的高端商 务人群、中高端居住人群，区域商业的规模、 档次与品类将迎来新的升级需求。
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三、在售可比商街研究及控制建议 本体与目标|案例筛选|时代天街|春天派|鑫苑鑫都汇|明发广场|在售案例总结 |投资客访谈|本案控制建议
西红门商圈与本案直线距离约9KM，商业 辐射力最弱，与本案竞争关系最小。
潜在竞 争机会 弱
火神庙商圈
火神庙国际商业
火神庙商圈距离本案较近，直线约为3公 里。从距离长度维度考量，对本案商业 辐射力较大。 天宫院商圈距离本案最近，直线距离约 为2.6公里。从距离长度维度考量，对本 案商业辐射力最大。
本项目
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三、在售可比商街研究及控制建议 本体与目标|案例筛选|时代天街|春天派|鑫苑鑫都汇|明发广场|在售案例总结 |投资客访谈|本案控制建议
4、规划指标——翡翠华庭总建面24万㎡，商业建面约2.4万㎡ ，其中地下商业面积约1.3万 ㎡ ，且5个商业地块呈独立分布，影响商业价值的释放。
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项目 火神庙商业中 心 星城商厦 火 神 庙 商 圈 ( 传 统) 帝园商城
规模(万㎡) 22 3.4 1.8
主力业态 乐购、王府井百货、 影院 百货、电器 百货、摄影、书店
绿地缤纷城
8
家居、百货、超市、 影院等多种业态
项目 天宫 院商 圈 (新兴) 龙湖时代天街 凯德mall 明发广场 规模(万㎡) 31 12.2 5.8 主力业态 购物、休闲、娱乐、餐饮 等多种业态 购物、休闲、娱乐、餐饮 等多种业态 购物、休闲娱乐、餐饮等 成形商圈 发展中商圈
西红门商圈
火神庙商圈
本项目
天宫院商圈
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天宫院商圈评价： • 项目体量大，辐射距离更远 商圈内各项目体量较大，业态规划丰富，未来辐 射范围更远，将成为大兴新城南部的商业核心， 并向北辐射大兴老城区，覆盖本项目所在区域。 • 未来业态分析 天宫院商圈未来休闲、娱乐、餐饮、购物业态比 例增大，能够满足区域人群结构的改变升级。 • 客群来源分析 在建新兴商圈，核心消费群为周边未来居住区居 民和产业园区规划带来的商务办公人群。
二、片区商业现状分析 商圈距离分析|潜在竞争商圈分析|小结
1、商圈距离分析——基于商圈距离层面考量，西红门商圈因距离最远，辐射力最弱，非本案 竞争商业。而火神庙商圈与天宫院商圈距离本案最近，辐射力最强。
大兴目前沿地铁线路排布三个商圈，由南至北分别为 西红门商圈、火神庙商圈、天宫院商圈。 英特宜家
西红门商圈
大兴新城核心区控规图
1.5KM
• 大兴区政府搬迁，带来政务型消费需求 根据规划，大兴区政府及相关机构将搬迁至 新城核心区，为区域发展带来大量的基础设 施投资、政府性消费、对外商务、商贸活动、 公务员消费群体等
• 第二机场建设，带来商旅多元化消费需求 首都第二机场的建设未来将为南城带来大量 的商务办公、商务交流、会议会展、酒店、 购物休闲、文化娱乐等需求，而新城核心区 将成为承接此类需求的重要区域。
北京 · 上海· 成都 · 沈阳 · 郑州 · 西安
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三、在售可比商街研究及控制建议 本体与目标|案例筛选|时代天街|春天派|鑫苑鑫都汇|明发广场|在售案例总结 |投资客访谈|本案控制建议
2、交通条件——地块紧邻地铁4号线义和庄站，连接新源大街与兴华大街，约2公里范围内 可进入南六环与京开高速。交通的便利，使消费群可达程度较高。
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三、在售可比商街研究及控制建议 本体与目标|案例筛选|时代天街|春天派|鑫苑鑫都汇|明发广场|在售案例总结 |投资客访谈|本案控制建议
开发目标： 商业街全部销售，快速回款，保证项目收益最大化
核心问题1——以投资客角度考虑：在本案拿地成本较高的背景下，如何在现有销售市场平台中赋予产品差 异化基础，以期为本案寻找溢价条件，进而给出总价控制、面积控制建议。 核心问题2——以经营户角度考虑：综合分析片区内成熟商业和未来入市集中商业后，如何实现本案未来经 营业态的可落地性。
一、片区规划 发展背景|片区规划
1、发展背景——南部发展政策，加之区域交通改善与高新产业布局，带来消费人群的增大和更 新，消费需求亦将呈现更为多元化和品质化特征。
• 南部计划改善基础设施，商业前景向好 北京发展南部计划带动大规划社会投资，南部 区域相对滞后的发展面貌将得到较为明显的改 善，基础设施的改善将促进商业市场的发展。 • 以4四号线为主的交通改善，为商业发展导入 更多消费群 地铁四号线的开通，为大兴新城带来了大量工 作在西单、金融街、城南等区域的外溢臵业人 群，相比原大兴人，他们收入水平和支付水平 较高，生活方式、休闲娱乐方式更多元，人口 的升级和需求的变化将推动大兴未来商业的升 级和扩容。 • 多产业布局吸引高收入人群聚集，随之催生更 多需求 新城核心区周边规划生物医药、新媒体产业等 多个重点产业园区，未来新城将形成多个高科 技企业和文化创意企业集群，随之将吸引众多 高科技人才在区域内工作、生活，由此产生购 Beijing ·Shanghai ·Chengdu ·Shenyang ·Zhengzhou ·Xian | 北京 · 物休闲、文化娱乐等多种配套需求。