不动产登记的含义及性质
不动产登记的意义是什么？不动产登记包含哪些内容
不动产登记的意义是什么？不动产登记包含哪些内容一、不动产登记的意义1、国务院总理签发《不动产登记暂行条例》，该条例自2015年3月1日起施行。
2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记薄证样式。
新证启用后，以前的薄证继续有效，新证按照不变不换的原则，不能要求当事人强制更换，小产权房不会发证。
2、新的不动产权证和现在居民手握的房产证有差异，不动产证的外页除了中华人民共和国不动产权证外，在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型；内页内容规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格。
3、自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》将正式入实操阶段，它的展开将为房地产税的征收起到基础性作用，并推动遗产税、物权保护等一揽子制度改革。
二、不动产登记包含哪些内容1、按照《国务院机构改革和职能转变方案》关于整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责的要求，征求意见稿明确国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。
2、不动产登记簿是物权归属和内容的根据，严格规范登记簿的管理有利于保护不动产权利人的合法权益。
征求意见稿规定，登记机构应当设置统一的登记簿，载明不动产自然状况、权属状况等相关事项，并对登记簿的介质形式、登记机构的保管保存义务等进行明确。
3、统一不动产登记信息平台是不动产统一登记工作的重要内容，为加强登记信息共享与保护。
以上就是关于不动产登记的意义以及内容的介绍了，我国开始实施不动产登记，这一消息相信很多人都已经知道，不过至于不动产登记具体包含哪些内容，一些人可能就会不太清楚，如果朋友们需要办理不动产登记手续，办理前先了解清楚。
不动产基础知识
不动产基础知识
不动产基础知识如下：
1. 不动产的概念：不动产是指依自然性质或者法律的规定在空间上占有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。
2. 不动产登记的含义及法律效力：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
不动产物权的
设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
3. 不动产登记的范围：不动产登记范围为不动产的物权。
《不动产登记暂
行条例》第五条规定，不动产登记的范围是：（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其
他不动产权利。
4. 不动产统一登记的意义：有利于保护不动产权利人合法财产权。
通过不
动产统一登记，最大限度整合资源，减少政府行政成本，减少办证环节，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。
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论我国不动产登记的性质
论我国不动产登记的性质作者：陈萍来源：《赤峰学院学报·哲学社会科学版》2013年第05期摘要：2007年3月，我国颁布了《中华人民共和国物权法》。
作为民法领域举足轻重的一部法律，不动产登记是其重要的制度之一。
而不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题，也是我国物权法中需要进一步明确的问题，学界也是众说纷纭。
本文通过对各种不动产登记性质的学说进行比较，阐明我国不动产登记的性质应属于民事行为。
关键词：不动产；不动产登记；登记性质中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）05-0073-02所谓不动产物权登记，即经权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实，简称为不动产登记。
不动产登记是物权法的重要制度，对于保护我国不动产的交易秩序和交易安全发挥着至关重要的作用。
“现代各国对不动产物权（所有权、抵押权、地上权等）均实行登记制度，即不动产的状况与其权利变动情况在国家设立的登记簿中登记，赋予此种登记一定的效力。
此种登记并扩及与船舶、飞机等。
”可见，不动产登记作为物权公示的手段，他的存在具有重要的意义。
因此，只有明确不动产登记的性质，才能充分发挥不动产登记的积极作用，更好地保护私权，维护安定有序的私法环境。
一、不动产登记性质的概述不动产登记的性质，是指不动产登记法律行为的属性。
而法律行为是指社会关系主体在其意志支配下所实施的，能够发生法律上的效力，产生一定法律效果的行为。
所以，法律行为根据行为的性质，又可分为合法行为与违法行为、公法行为与私法行为，本文主要区分的是后者的行为。
所谓公法行为，是指具有公法效力、能够产生公法效果的行为，如立法行为、行政法律行为、司法行为等；而私法行为，是指具有私法性质和效力，产生私法效果的行为，如民事法律行为、商事法律行为。
理清公法行为与私法行为的差异，是探讨不动产登记性质的前提和基础。
不动产登记制度意义
不动产登记制度意义导言：不动产登记制度是一种法律制度，用于确定和保护不动产权益的所有权。
不动产指的是土地、房屋或其他固定在地面上的物体。
不动产登记制度的实施对于社会和经济的发展具有重要意义，本文将探讨其意义及其对社会和经济发展的影响。
一、保障不动产权益不动产登记制度的首要目的是保障不动产的权益。
通过登记，不动产的所有权得到确认并得到法律保护。
这意味着，在登记制度下，人们可以安全地购买、出售或转让不动产，并且可以在法律上获得所应享有的权益。
不动产登记制度的实施有助于减少所有权争议和纠纷的发生，并提供了有效的解决方案。
二、促进经济发展不动产是社会经济活动的重要组成部分，它对于经济的稳定和发展起着关键作用。
不动产登记制度的建立和实施为经济发展提供了坚实的基础。
首先，不动产登记制度提供了产权的明晰和可追溯性，这为金融机构提供了可靠的抵押品，并为企业提供了融资的机会。
其次，不动产登记制度有助于提高资本的流动性，促进了投资和创业活动的开展。
此外，不动产登记制度还可以吸引国内外投资，推动经济结构的升级和转型。
三、加强土地管理土地是有限的资源，有效的土地管理对于保护环境和可持续发展至关重要。
不动产登记制度的实施可以加强土地管理和资源规划。
通过登记和记录土地的使用情况，可以更好地管理土地资源，避免土地滥用和浪费，并推动土地利用的科学规划。
此外，不动产登记制度还可以有效地防止土地侵占、非法转让和非法使用现象的发生，提高土地管理的效率和透明度。
四、维护社会稳定不动产登记制度的实施对于维护社会稳定起着重要作用。
登记制度可以消除不动产所有权争议，减少社会不公和不平等现象的发生。
通过确保不动产权益的公平和正义，不动产登记制度有助于维持社会秩序和和谐。
此外，不动产登记制度还可以提供有关土地利用和不动产所有权分布的信息，对于社会规划和政策制定具有重要参考意义。
结论：不动产登记制度的实施对于社会和经济的发展具有重要意义。
它保障了不动产权益的得到确认和保护，促进了经济的稳定和发展，加强了土地管理，维护了社会稳定。
浅析新时期我国不动产登记的性质和效力
浅析新时期我国不动产登记的性质和效力王秀云摘㊀要:不动产市场是我国最为重要的市场ꎬ也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域ꎮ如何才能维护不动产交易的安全和秩序呢?这就要求我国必须建立一套完整的符合物权公示原则的不动产登记制度ꎮ关键词:新时期ꎻ不动产ꎻ性质ꎻ效力ꎻ不动产登记一㊁不动产登记制度概述(一)不动产登记的概念及特征不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物ꎬ包括土地㊁土地定着物㊁与土地尚未脱离的土地生成物ꎬ因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物ꎮ而在物权法上ꎬ不动产登记ꎬ即不动产物权登记ꎬ又称不动产产权登记或不动产权属登记ꎬ是指将不动产物权的取得㊁丧失与变更ꎮ依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册上ꎬ并由法律赋予其法律效力的行为ꎮ(二)不动产登记的性质和功能不动产登记的性质ꎬ目前学者们众说纷纭ꎮ有的学者认为ꎬ不动产登记属于一种行政行为ꎬ它所体现的是国家对不动产物权关系的干预ꎮ干预的目的旨在明晰各种不动产物权ꎬ依法保护物权人的合法权益ꎮ不动产登记具有三方面的功能ꎬ即在产权制度中的确认功能㊁在交易制度中的公示功能及在管理制度中的管理功能ꎮ１.产权确认功能不动产登记的产权确认功能ꎬ是指不动产登记具有的确认不动产的权属状态ꎬ赋予登的不动产物权以法律效力ꎬ建立不动产与权利人的法律支配关系的功能ꎮ经过登记的不动产因受法律的确认ꎬ而取得社会公认的权威ꎬ由法律依靠国家强制力加以保护ꎬ可以对抗权利人以外的任何主体的侵害ꎮ这是一种民法上的功能ꎬ有助于保护不动产静的安全ꎮ２.公示功能不动产登记的公示功能ꎬ是指不动产登记具有的将不动产权利变动的事实向社会公开ꎬ用以标示不动产流转的过程和结果ꎬ维护不动产交易安全的需要的功能ꎮ不动产权利在公示后即发生法律上的转移ꎬ并可用以对抗第三人ꎮ现代的不动产交易ꎬ往往出现真实的权利人与名义上的权利人分离的现象ꎬ这显然不利于交易安全ꎮ３.管理功能不动产登记的管功职能ꎬ是指不动产登记所具有的实施国家管理意图的功能ꎬ主要体现在两个方面ꎬ一是产籍管理功能ꎬ即通过不动产登记建立产籍资料ꎬ进而为不动产税收㊁规划提供依据ꎮ二是审查监督功能ꎬ即通过对不动产权利的设立㊁变更㊁终止的合法性进行审查ꎬ进而取缔或处罚违法行为ꎮ不动产作为整个社会的基本生产㊁生活资料ꎬ其稀缺性使所有国家的权力机构不得不重视其使用的社会效益ꎮ加强不动产资源的规划性ꎬ防止不动产资源的浪费和滥用ꎬ提高其使用效率ꎬ这是当今所有国家奉行的政策ꎮ二㊁构建不动产登记制度的理论基础登记作为不动产物权变动的公示方法ꎬ被越来越多的国家的民法所采纳ꎮ根据各国立法体例ꎬ不动产物权登记在理论上要么以物权公示与公信原则为核心ꎬ要么以物权行为理论为核心ꎮ理论基础的不同ꎬ导致了不动产登记制度的差异ꎮ近代各国民法大多实行公示公信制度ꎬ这对维护物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意义ꎮ在我国公示公信原则作为物权变动的基本原则ꎬ其在物权法中有着极高的价值定位ꎮ三㊁我国不动产登记制度的法律现状和不足«物权法»出台之前ꎬ我国的不动产登记制度带有浓重的行政色彩ꎬ主要是以行政权力对不动产交易进行干预或以管理为目的ꎬ 不能满足不动产进入市场进行交易的需要ꎬ不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进行保护的需要ꎮ目前ꎬ我国不动产登记制度还存在以下几个方面的不足:(一)不动产登记法律依据不统一我国«物权法»虽已出台ꎬ但我国至今尚未制订不动产登记法ꎮ而已制订的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规定ꎬ但这些规范相当的零散和不全面ꎬ主要集中在土地和房地产管理法律㊁法规之中ꎮ其中相互冲突㊁不合法理的规定颇多ꎬ并且在实际工作中缺乏可操作性ꎬ因此造成了不少问题ꎮ(二)登记机关不统一我国«物权法»第１０条则规定: 国家对不动产实行统一登记制度ꎮ统一登记的范围㊁登记机构和登记办法ꎬ由法律㊁行政法规规定ꎮ 虽然我国«物权法»中ꎬ已经提出 统一不动产登记机关 的理念ꎬ并且明确规定对不动产实行统一登记制度ꎬ但对于统一登记机构仍然采取了搁置处理的方法ꎬ究竟哪一个机构是统一的登记机构尚不明确ꎮ(三)登记程序不一致目前我国调整不动产登记的法律法规主要有«中华人民共和国土地管理法»及其实施条例«中华人民共和国城市房地产管理法»«城市私有房屋管理条例»ꎬ国家土地管理局的«土地登记规则»和建设部的«城市房屋权属登记管理办法»等ꎮ这些法规对登记的程序规定不尽一致ꎮ四㊁结语不动产登记制度作为现代不动产制度的基础和核心ꎬ一方面保护了不动产的交易安全ꎬ提高了交易效率ꎻ另一方面有利于国家更有效地对不动产进行监督和调控ꎮ在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下ꎬ必须依据«物权法»对不动产登记的基本法理要求ꎬ按照«物权法»的规则来构造我国新的不动产登记制度ꎮ参考文献:[１]梁慧星.中国物权法草案建议稿[Ｍ].北京:社会科学文献出版社ꎬ２０００.[２]王利明.试论我国不动产登记制度的完善[Ｍ].北京:法律出版社ꎬ２００１.作者简介:王秀云ꎬ沂源县自然资源局ꎮ６３。
不动产权证权利性质
不动产权证权利性质不动产权证权利具有哪些性质?不动产登记是《民法典》(2022.1.1⽣效)确⽴的⼀项物权制度，是指经权利⼈或利害关系⼈申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
为⽅便⼤家更好的了解不动产登记，下⾯由店铺⼩编为⼤家介绍不动产权证权利性质。
不动产权证权利性质对于不动产权属证书的性质和效⼒，现⾏的《城市房屋权属登记管理办法：》第五条第⼀款将其界定为“权利⼈依法拥有房屋所有权并对房屋⾏使占有、使⽤、收益和处分权利的唯⼀合法凭证。
”⽽《民法典》(2021.1.1⽣效)第⼆百⼀⼗七条则否定了不动产权属证书是权利⼈享有不动产物权的唯⼀合法证据这⼀规定，将其重新界定为“权利⼈享有该不动产物权的证明”。
《民法典》(2021.1.1⽣效)这样规定的原因在于，不动产权属证书主要有两⽅⾯的证明作⽤：⼀是不动产权属证书具有说明权利的作⽤：⼆是不动产权属证书可以起到证明登记⾏为完成的作⽤，登记机关在接受了当事⼈的申请并完成不动产的登记后，颁发不动产权属证书给权利⼈，表明登记机关已经根据法律和当事⼈的申请，完成了不动产物权的登记。
由此可见，不动产权属证书⽆论在何种情况下都不具有代表不动产物权的功能。
实践中，不动产权属证书仅仅在交易中起着初步的证明作⽤，在发⽣纠纷时不能作为确定不动产物权的最终证据。
例如，在房屋买卖过程中，出卖⽅出⽰房产证.可以初步证明⾃⼰是房屋的所有权⼈。
但是如果双⽅初步达成⼀致准备正式签订房屋买卖合同时，买受⽅不能仅凭房产证的记载就与出卖⽅订⽴合同，⽽应当到房地产主管机关查阅房屋登记簿，以了解对⽅是否为真正的房屋所有权⼈、该房屋上是否设定了抵押等情况，因为登记簿上的记载才能够作为权利归属的最终证明。
以上内容是店铺⼩编为⼤家总结“不动产权证权利性质”，不动产权字号、权利⼈、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、⽤途、⾯积、使⽤期限、权利其他状况以及附图页。
不动产登记制度(完整版)
不动产登记制度不动产登记制度细则不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。
不动产登记制度的意义不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。
不动产登记具有如下含义。
1.登记是依当事人申请的行为。
2.登记是国家专职部门的活动。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。
不动产登记制度的性质不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。
关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。
(2)证明行为说。
(3)私法行为说。
我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
不动产登记制度细则内容一、不动产登记制度的相关理论不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。
①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。
不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。
不动产的定义及其特点分析
不动产的定义及其特点分析不动产是指土地、建筑物及其附着物的统称，是人类社会发展的重要物质基础。
在法律上，不动产具有一定的定义和特点，本文将对不动产的定义及其特点进行分析。
一、不动产的定义根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第二条的规定，不动产是指土地、建筑物及其附着物。
从这个定义可以看出，不动产包括了土地、建筑物以及与之紧密相连的附着物，如房屋、树木、管道等。
二、不动产的特点分析1. 永久性不动产具有永久性的特点，即其存在时间长久，不会随着时间的推移而消失。
土地作为不动产的核心，具有永久存在的特征，而建筑物及其附着物的使用寿命虽然有限，但在法律上仍然属于不动产范畴。
2. 有限性不动产的数量是有限的，土地资源是有限的，建筑物也有其容量限制。
由于不动产的有限性，使得其在市场上具有稀缺性，从而对其价值产生了一定的影响。
3. 不可移动性不动产的特点之一是不可移动性，即其无法在空间上进行迁移。
土地的位置固定，建筑物及其附着物也具有一定的固定性，因此不动产无法像动产那样方便地进行交易。
4. 不可分割性不动产在法律上具有不可分割性的特点，即其不能被分割成独立的部分进行交易。
例如，一块土地上的建筑物无法单独出售，必须将土地和建筑物作为一个整体进行交易。
案例分析：某市的一块土地上建有一座商业大楼，该土地和建筑物属于不动产范畴。
一家公司在该商业大楼的一层开设了一家餐厅，并将其作为经营场所。
然而，由于该公司未能按时缴纳租金，房东决定解除租赁合同并要求该公司搬离。
在这个案例中，土地和建筑物作为不动产的一部分，属于房东的所有权。
房东有权解除租赁合同并要求该公司搬离，因为不动产的所有权赋予了房东对其使用和处置的权利。
综上所述，不动产是指土地、建筑物及其附着物的统称。
不动产具有永久性、有限性、不可移动性和不可分割性等特点。
了解不动产的定义和特点对于理解不动产法律规定及其在日常生活中的应用具有重要意义。
不动产登记的含义及性质
第一节：不动产的含义及性质（一）不动产的含义与范围1、不动产根据我国不动产登记暂行条例，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
《民法》第66条在民法中的概念为：谓土地及其定着物；不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部份。
即其包括了土地和其上在建或已完成之建筑物。
《不动产经纪业管理条例》对其概念解释为：指土地、土地定着物或房屋及其可移转之权利；房屋指成屋、预售屋及其可移转之权利。
《不动产证劵化条例》第4条中指出，不动产是指土地、建筑改良物、道路、桥梁、隧道、轨道、码头、停车场与其他具经济价值之土地定着物及所依附之设施，但以该设施与土地及其定着物分离即无法单独创造价值，土地及其定着物之价值亦因而减损者为限。
不动产相关权利：指地上权及其他经中央目的事业主管机关核定之权利。
在本文中，不动产的概念及含义是指：2、不动产的范围根据物的社会价值的不同，土地、建筑物为不动产，土地上的林木与汽车、船舶、航空器、公司资产、上市公司的股票等为不动产，应纳入到不动产目录中去。
除此之外的物为动产。
（二）不动产与动产的区别虽然经历了时代的更迭变迁，但将物划分为动产与不动产这一法律传统却经久不衰，其应用范围的广泛性不因时代的前进而后退，甚至影响了世界上大多数国家，成为人们普遍认可的财产划分方式。
关于动产与不动产的划分标准，我国学界归纳起来大致有以下三种观点：一是纯粹物理标准，即以物的物理属性能否移动为标准，该标准为大多数学者所推崇，为主流观点；二是登记标准，即经登记的财产是不动产，反之，为动产，该标准以孟勤国先生为代表；三是以物权权利表征方式的不同为标准，笔者简称权利表征方式标准，即不动产、动产分别以登记和占有为表征方式，此乃叶金强先生所提出的一种新型划分标准。
[i]（三）不动产的性质不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。
关于不动产登记的性质，大致有三种学说：公法行为说；证明行为说；司法行为说。
我国不动产登记的性质是行政行为。
不动产证和房产证的性质一样吗
不动产证和房产证的性质一样吗不动产证和房产证的性质一样吗随着房地产市场的发展，不动产证和房产证成为了大家经常提及的话题。
但是，对于不动产证和房产证的性质，很多人却存在一些误解。
本文将从法律专家的角度出发，为大家解析不动产证和房产证的性质，共分为以下六个部分：一、不动产证和房产证的定义不动产证和房产证是两个不同的概念，不动产证是指记录一定区域内所有不动产权属关系的权利证书，包括土地和房屋等不动产；而房产证仅仅是指记录某一具体房屋所有权的权利证书。
二、不动产证和房产证的申领条件不动产证和房产证的申领条件并无本质上的区别，都需要具备以下条件：首先，需要明确不动产或房屋的所有权归属，并且该所有权是合法有效的；其次，需要提供相关的证明材料，包括土地证、建设工程规划许可证等。
三、不动产证和房产证的性质不动产证和房产证虽然都是权利证书，但两者具有不同的性质。
不动产证是记录一定区域内所有不动产权属关系的权利证书，而房产证仅仅是记录某一具体房屋所有权的权利证书。
因此，不动产证的范围更加广泛，而房产证则更加具体。
四、不动产证和房产证的作用不动产证和房产证的作用也有所不同。
不动产证可以证明土地或房屋的所有权，也可以作为抵押、出租、交易等行为的依据；而房产证则仅能证明该具体房屋的所有权。
五、不动产证和房产证的相关法律规定不动产证和房产证的发放和管理均受到相关法律法规的约束。
《不动产登记暂行条例》和《房屋登记暂行条例》对于不动产证和房产证的发放、管理、使用等方面都做出了具体规定，保障了权利人的合法权益。
六、不动产证和房产证的申领流程不动产证和房产证的申领流程也有所不同。
不动产证需要进行不动产登记，申请人需要向当地不动产登记机构提交相关材料并缴纳相应的费用；而房产证则需要在不动产登记办理完成后再进行申领。
以上是对于不动产证和房产证性质的详细解析。
下面，我们举一个具体案例，来帮助大家更好地理解不动产证和房产证的区别。
案例：小明购买某小区的一套房产，根据合同，他应当获得该房产的房产证。
不动产登记课件ppt
趋势四
法律法规体系逐步完善
不动产登记课件
目录
• 不动产登记概述 • 不动产登记的内容和程序 • 不动产登记的种类和方式 • 不动产登记的权属和争议处理 • 不动产登记的信息化和数据管理 • 不动产登记的案例分析与实践
01
不动产登记概述
不动产登记的定义
不动产登记是指由国家法定登记机关 对不动产物权变动进行登记，以公示 和公信的方式确认和保护不动产物权 的行为。
不动产登记的历史沿革
起源
不动产登记起源于欧洲中世纪地 役权登记制度，随着资本主义经
济的发展而逐渐完善。
发展
各国的不动产登记制度在实践中不 断完善和发展，形成了各自的特点 和体系。
国际统一
随着国际统一私法协会的成立，各 国开始探索建立统一的国际不动产 登记制度，以促进国际间的合作与 交流。
02
不动产登记的内容和程 序
不动产登记的范围
Байду номын сангаас
土地使用权
包括土地所有权、土地 使用权、土地抵押权等
。
房屋所有权
包括房屋所有权、房屋 抵押权、房屋租赁权等
。
林地使用权
包括林地所有权、林地 使用权、林地抵押权等
。
其他不动产物权
如采矿权、取水权等。
不动产登记的程序
申请与受理
申请人向登记机构提交申请材料 ，登记机构对申请材料进行初步 审查，符合要求的予以受理。
确定不动产权益归属
通过不动产登记，明确不动产权益的 归属，保障权利人的合法权益。
防止权属纠纷
通过登记公示，减少不动产权益纠纷 ，维护不动产交易市场的秩序。
不动产登记的争议处理
登记错误处理
当不动产登记出现错误时，应当 及时纠正，并对受影响的权利人 进行合理补偿。
不动产登记的性质
想学法律？找律师？请上不动产登记的性质对于不动产物权登记行为的性质，概括起来，目前主要有以下四种学说：第一，公法行为说。
该说认为我国的不动产登记行为实质上属于一种具体行政行为，即不动产登记在我国是不动产管理部门依其职权所实施的行政行为。
其理由是：(1)我国的不动产登记带有浓厚的行政管理的色彩。
(2)我国现行的不动产登记法律规范大多由行政法规和规章组成，带有浓厚的行政色彩。
(3)进行不动产登记的机关基本都是行政管理部门。
第二，证明行为说。
此学说认为不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为，即不动产管理机关的职责范围也只是审查当事人是否具备办证交付条件，如房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
第三，私法行为说。
该说认为登记是一种私法行为，登记的发生及私法效果的产生主要依赖于申请人的意思表示。
即立法者应主张登记之私法属性，从而保护交易安全之功能，这对中国真正登记制度的建立具有指导性意义。
第四，折衷说。
认为不动产物权登记应是一种公法介入私法领域的公私二重性行为。
即不动产登记既是一种公法行为，也是一种私法行为。
前者体现为国家行使国家权力对不动产进行监督管理和征集税收的行为;后者是在当事人申请的前提下，对不动产权利状态的社会确认和公示，从而保证交易的安全。
不动产登记是一种行政行为，不动产登记是不动产管理机关应申请人的申请作出的行政行为，它明确了登记申请人对登记确认的内容所产生的权利,登记是不动产物权公示的法定方法，凡经过不动产登记机关核准登记的物权，均使权利人的不动产权利产生公信力，任何机关、团体及其他个人非经法定程序不得以任何理由撤销该行为。
并可以在权利被他人侵犯时,以登记的行政行为与之相对抗。
故不动产登记是国家行政管理机关依申请人的申请作出的一种具体行政行为，不动产登记体现了国家行政权力对不动产物权的合理干预，更好地明晰各种不动产物权的归属，依法保护物权人的合法权益，属于行政确认行为。
试论我国不动产登记的性质和效力
一
《 权法 》 定过 程 中热 点 问题 之 一 。而 学 物 制
术 上 对 不 动 产 登 记 的性 质 和 效 力 问 题 ． 存 在不 同的见 解 。本 文 试 图通 过 分 析 我 国不 动产 登 记 的性 质 和效 力 ． 出个 人 浅 见 ， 提 以 期对 《 物权 法 》 的制 定 有所 裨 益 。
国不 动 产 登记 行 为 的性 质 不 同 ，立 法 的 思
启 动 的意 思 表 示 不 等 于 行 为 的 意 思 表 示 ，
路应 有 不 同 ：对 公 法行 为 应 从 规范 和 控 制 不 决 定行 为 的性 质 。登记 是 由登记 机关 的 不 动 产登 记 机构 行 为 的角 度 考 虑设 置 我 国 意志 决定 的 。而 我 国现 时不 动 产 登 记 机关
性， 而私 法 行 为的 行 为模 式强 调 权 利性 。 法
律 对 公 法 行 为 的调 整 方 式 带 有 强 制 性 ． 对 私 法 行 为 的凋 整则 体 现 主体 自由性 。 次 ， 其
法 行 为 和 私 法 行 为 。 公 法 行 为 是 指 具 有 公 公 法 行 为和 私 法 行 为 的 救 济 方 式 不 一 样 。
目的 是公 示 ，但 登 记 的 目的不 等 于 登记 行
为 的性 质 。 记 目的在 于公 示 ， 一 种 事 实 登 是
上 的判 断 。 决 的是 登 记 的“ 解 实然 ” 题பைடு நூலகம்。 问 而
登记 行 为 的性 质 ， 是一 种 价值 衡 量 ． 不 同 与 国家 或 地 区 间 的价 值 观 念 和 法 律 制 度 有 关 ． 映 登 记 的“ 然 ” 反 应 问题 。 两 者 并 不 一 致 ，否 则 就不 会 出现 各 国登 记 制度 的差 异 问题 。不 能 以登 记 的 目的具 有 私 法性 质 就 确 定 登记 行 为属 于私法 行 为 。 第 二 ， 我 国实 行 的是 不 动 产 强 制 登 从 记制 度 上看 ， 国不 动 产 登记 是 行 政 行 为 。 我
不动产登记代理实务
不动产登记代理人职业资格考试《不动产登记代理实务》目录第一部分不动产登记部分 (1)一、不动产登记概述 (1)知识点一、不动产登记的性质（掌握） (1)（一）不动产登记概念 (1)（二）不动产登记的制度 (1)（三）不动产登记的性质 (2)知识点二、法定登记的不动产权利的类型（了解） (4)知识点三、不动产登记的效力（掌握） (5)知识点四、不动产单元的构成要件（掌握） (6)知识点五、不动产登记的管辖（熟悉） (7)1.属地管辖原则 (7)2.跨行政区域不动产的登记管辖 (7)3.特殊不动产登记的管辖 (7)知识点六、不动产登记的基本原则（熟悉） (8)1.依申请原则 (8)2.一体登记原则 (8)3. 连续登记原则 (8)4. 属地登记原则 (8)知识点七、不动产登记收费政策（熟悉） (9)1. 住宅类不动产登记收费标准 (9)2. 非住宅类不动产登记收费标准 (9)二、不动产登记簿 (10)知识点一、不动产登记簿的管理机关（掌握） (10)知识点二、不动产登记申请书（掌握） (12)知识点三、不动产登记簿应当记载的事项（了解） (13)知识点四、不动产登记簿的形式（掌握） (14)知识点五、不动产登记簿和不动产权证书的效力（掌握） (15)知识点六、不动产登记簿的保管（了解） (16)三、不动产登记程序基础 (17)知识点一、不动产一般登记程序（掌握） (17)知识点二、不动产登记申请（掌握） (18)知识点三、不动产登记受理（掌握） (21)知识点四、不动产登记审核（掌握） (22)知识点五、核发不动产权证书（掌握） (24)知识点六、不动产登记资料管理与查询（掌握） (26)（一）不动产信息的共享机制 (26)（二）不动产登记资料的查询与复制 (26)知识点七、不动产登记法律责任（熟悉） (28)四、不动产登记程序类型 (29)知识点一、首次登记（掌握） (29)（一）首次登记的概念与类型 (29)（二）当事人申请的首次登记的适用范围 (29)（三）政府组织的首次登记的适用范围 (29)知识点二、变更登记（掌握） (30)知识点三、转移登记（掌握） (32)（一）不动产权利转移的含义和类型 (32)（二）转移登记的适用范围 (32)知识点四、注销登记（掌握） (34)（一）注销登记的含义 (34)（二）注销登记适用的情形 (34)（三）需要经过他物权人或预告登记权利人同意的注销登记 (34)知识点五、更正登记（掌握） (35)（一）更正登记的概念与构成 (35)（二）更正登记的适用范围 (35)（三）更正登记的申请材料 (35)（四）予以更正登记的情形和不予更正登记的情形 (36)（五）依职权办理更正登记 (36)知识点六、异议登记（掌握） (37)（一）异议登记的概念 (37)（二）异议登记的申请人 (37)（三）异议登记的申请材料 (37)（四）异议登记的申请内容 (37)（五）异议登记的办理 (37)（六）异议登记的效力 (38)知识点七、预告登记（掌握） (39)（一）概述 (39)（二）预告登记的变更 (40)（三）预告登记的转移 (40)（四）预告登记的注销 (40)知识点八、查封登记（掌握） (42)（一）查封登记 (42)（二）注销查封登记 (42)五、不动产登记程序权利类型 (43)知识点一、集体土地所有权登记（了解） (43)（一）首次登记申请材料 (43)（二）转移登记的申请材料 (43)（三）变更、注销登记的申请材料 (43)知识点二、国有建设用地使用权及房屋所有权登记（掌握） (44)（一）国有建设用地使用权首次登记申请材料 (44)（二）国有建设用地使用权变更登记 (44)（三）国有建设用地使用权转移登记 (45)（四）国有建设用地使用权注销登记 (45)（五）国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记 (46)（六）国有建设用地使用权及房屋所有权的变更登记 (46)（七）国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记 (46)（八）住宅用地使用权到期后建设用地使用权和建筑物所有权的移转登记 . 46知识点三、宅基地使用权及房屋所有权登记（熟悉） (48)（一）首次登记申请材料 (48)知识点四、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记（掌握） (50)（一）首次登记 (50)（二）变更登记 (51)（三）转移登记 (51)（四）注销登记 (52)知识点五、海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记（掌握） (53)（一）首次登记 (53)（二）变更登记 (53)（三）转移登记 (54)（四）注销登记 (55)（五）无居民海岛登记 (56)知识点六、地役权登记（掌握） (58)（一）地役权的设立方式 (58)（二）地役权的首次登记 (58)（三）地役权的变更登记 (58)（四）地役权的转移登记 (59)（五）地役权的注销登记 (59)知识点七、抵押权登记（掌握） (61)（一）首次登记 (61)（二）变更登记 (62)（三）转移登记 (62)（四）注销登记 (63)第二部分土地登记代理实务 (64)知识点一、土地登记代理人与代理机构（掌握） (64)（一）概念 (64)（二）土地登记代理的基本原则 (64)（三）土地登记代理人 (64)（四）土地登记代理机构 (65)（五）土地登记代理活动中的争议与处理 (66)知识点二、土地登记代理内容与程序（掌握） (67)（一）土地登记代理人代理内容 (67)（二）土地登记代理的程序 (67)知识点三、土地登记代理合同（掌握） (68)（一）土地登记代理合同的涵义 (68)（二）土地登记代理合同的特征 (68)（三）土地登记代理合同的内容 (68)（四）土地登记代理纠纷的规避方法 (69)知识点四、土地登记申请书的填写（掌握） (70)（一）不动产登记申请审批表主要内容 (70)第一部分不动产登记部分一、不动产登记概述知识点一、不动产登记的性质（掌握）（一）不动产登记概念不动产登记是是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
不动产是什么意思有几年产权
不动产是什么意思,有几年产权不动产是什么意思，有几年产权随着我国房地产市场的不断发展，不动产已成为人们生活中不可或缺的一部分。
但是，不动产的含义和产权性质却让人们感到困惑。
本文将从法律专家的角度，对不动产的含义和产权性质进行分析，列出6个标题并逐一展开分析，最后以一个案例为例进行分析。
一、不动产的含义不动产是指土地、房屋及其附属物，以及其他与土地有关的权益。
其中，土地包括耕地、林地、草地、水域及其上的建筑物、构筑物和其他建设用地。
房屋及其附属物是指人工建造的房屋及其配套设施，如门、窗、墙、屋顶、地下室等。
二、不动产的产权性质1. 土地的产权性质我国实行土地国有制度，即土地属于国家所有，个人和单位可以通过土地使用权的方式占有土地。
土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。
其中，国有土地使用权是指土地使用者在土地管理部门的批准下，取得的土地使用权。
而集体土地使用权是指农村集体组织或土地管理部门授权，农村居民或企事业单位在土地上使用的权利。
2. 房屋的产权性质我国房屋的产权性质分为房屋所有权和房屋使用权。
房屋所有权是指对房屋及其附属设施享有占有、使用、收益和处分权的权利。
而房屋使用权是指在房屋所有权不变的情况下，将房屋的使用权出租、转让或以其他方式让与他人使用的权利。
三、不动产产权的取得方式不动产产权的取得方式包括出让、划拨、转让、继承、赠与、遗失移民等方式。
其中，出让是指国家或集体组织将其所有的土地使用权或房屋所有权，按照一定程序和价格进行有偿转让的行为。
划拨是指国家或集体组织将其所有的土地使用权或房屋所有权，无偿划转给特定的个人或单位的行为。
转让是指房屋所有权或土地使用权的持有人，将其拥有的不动产权利转让给他人的行为。
继承是指不动产权利人死亡后，不动产权利自动继承到其法定或遗嘱继承人的行为。
赠与是指不动产权利人将自己拥有的不动产权利无偿赠与给他人的行为。
遗失移民是指因战争、灾害等原因导致原不动产权利人无法继续占有和使用不动产，而被迫迁移至他处。
第五章 不动产登记
第五节
预告登记
一、预告登记的概念 我国《物权法》第二十条规定：“当事人 签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议， 为保障将来实现物权，按照约定可以向登记 机构申请预告登记。预告登记后，未经预告 登记的权利人同意，处分该不动产的，不发 生物权效力。”这就在法律上第一次确认了 预告登记的概念。
二、预告登记的类型和作用 预告登记的类型主要包括两种情况：一 是当事人签订买卖房屋的合同，可以进 行预告登记；二是当事人签订其他不动 产物权的协议的，可以进行预告登记。
异议登记的主要功能在于： 1、保护真实的权利人。 2、警示功能。 3、有利于发挥物的效用。
（二）异议登记的程序 1、利害关系人认为不动产登记簿的记载存 在错误。 2、异议登记以不能办理更正登记为前提。 3、在提出异议登记后，即使登记申请人没 有提出足够的证据，登记机构也应当为其 办理异议登记。 4、申请人在异议登记之日起十五日内向法 院起诉。
2005年1月22日，双方又签订房屋买卖补充协 年 月 日 议一份，约定： 议一份，约定：由刘荣一次性补偿顾强房屋价款 14000元，顾强保证在颁发房产证时直接将房屋 元 过户给刘荣。 过户给刘荣。2007年，镇政府颁发房产证时，顾 年 镇政府颁发房产证时， 强没有按约将房产证直接过户给刘荣， 强没有按约将房产证直接过户给刘荣，而是办在 了自己名下。刘荣得知后， 了自己名下。刘荣得知后，要求顾强按约协助办 理过户手续，刘荣愿意承担过户费用， 理过户手续，刘荣愿意承担过户费用，而顾强却 找出各种理由进行推脱， 找出各种理由进行推脱，于是刘荣决定用法律的 途径维护自己的合法权益。 途径维护自己的合法权益。 江阴法院在审理过程中，被告顾强提出， 江阴法院在审理过程中，被告顾强提出，虽然 自己签订协议买卖房屋是事实， 自己签订协议买卖房屋是事实，但是家中其他成 员都不知情，所以签订协议应视为无效， 员都不知情，所以签订协议应视为无效，他要求 收回该房屋。 收回该房屋。
不动产权证解读
不动产权证解读
不动产权证是一种重要的产权凭证，用于证明不动产所有权的合法性和稳定性。
通过不动产权证，产权人能够明确自己对不动产的权益和使用权。
以下是关于不动产权证的解读。
1. 不动产权证的含义：不动产权证是国家地产管理部门颁发的法定证明文件，
用于记录不动产的所有权归属、产权状况和使用的权益。
不动产权证具有法律效力，是不动产所有者合法权益的保障。
2. 不动产权证的内容：不动产权证包括不动产的基本信息，如地址、面积、坐
落等；产权人的身份信息，如姓名、证件号码等；产权状况，包括不动产的权益归属、使用期限等内容。
3. 不动产权证的重要性：不动产权证是不动产交易、担保、继承和用地审批等
行为的必备证件。
它可以确保不动产所有权的合法性，保障产权人的权益，并提供权属清晰的证据。
4. 不动产权证的申领：不动产所有权人可以凭借相关材料向地方国土资源管理
部门申请办理不动产权证。
具体的申领流程和所需材料应根据当地的相关政策进行办理。
5. 不动产权证的保管：产权人在领取不动产权证后，应妥善保管好证件，防止
丢失或损坏。
在不动产交易或其他相关事务中，需要出示不动产权证作为合法证明。
总而言之，不动产权证是确保不动产所有权的合法性和稳定性的重要文书。
它
对产权人来说具有重要的意义，不仅是不动产所有权的合法凭证，也是进行不动产交易和相关事务的重要文件。
产权人应意识到不动产权证的价值，并妥善保管好证件，以确保自身权益。
房屋不动产登记是什么意思
房屋不动产登记是什么意思房屋不动产登记是什么意思？房屋不动产登记是指将房屋、土地等不动产所有权等权利状况，记录在不动产登记薄上的一项法律行为。
它是一项法定的公共服务，有着重要的法律意义。
随着我国不动产市场的发展和完善，房屋不动产登记也逐渐成为保障不动产权利、监管市场秩序的重要手段。
下面我们将从法律专家的角度，分析房屋不动产登记的相关问题，并列出六个标题进行详细讨论。
一、房屋不动产登记的法律依据及意义房屋不动产登记的法律依据主要是《中华人民共和国不动产登记条例》。
房屋不动产登记的意义在于，能够使不动产权利的归属及其权利状况得到明确，保障了不动产权利的真实性、合法性和稳定性。
二、房屋不动产登记的程序及标准房屋不动产登记的程序主要包括申请、受理、审查、登记和颁发证书等环节。
在登记时需要符合一定的标准，包括不动产权利来源的合法性、权利状况的明确性、登记资料的真实性等方面。
三、房屋不动产登记的作用及意义房屋不动产登记对于保障不动产权利的真实性、合法性和稳定性有着重要的作用和意义。
它能够使不动产权利的归属及其权利状况得到明确，为不动产交易提供法律保障，防止不动产权利的侵犯和不当侵占。
四、房屋不动产登记的法律责任在房屋不动产登记过程中，如果登记机构存在违法行为，将面临相应的法律责任。
同时，在不动产权利的转让过程中，如果出现不动产权利的纠纷，登记机构也应当承担相应的法律责任。
五、房屋不动产登记的改革与完善近年来，我国不动产市场的发展和完善，也推动了房屋不动产登记制度的改革。
房屋不动产登记制度将逐步实现“一处登记、全国通办”，同时也将加强登记机构的监管和评估，提高登记质量和效率。
六、房屋不动产登记的操作与流程在进行房屋不动产登记时，需要了解一定的操作和流程。
包括申请登记、提交登记资料、缴纳登记费用、进行审查等环节。
同时也需要注意一些易错点和常见问题。
案例分析：在房屋不动产登记中，常见的问题是产权人信息不准确、权利状况不明确等问题。
不动产抵押登记是什么？不动产登记的意义是什么？
不动产抵押登记是什么？不动产登记的意义是什么？不动产抵押登记是什么？1、以不动产设定抵押的，应当依法办理抵押登记，办理抵押登记后，抵押权才能设立。
未办理抵押登记的，抵押权没有设立，抵押权人不享有优先受偿权。
不动产设定抵押的，应当到相应的不动产管理部门办理。
以房产办理抵押的，应当到房屋所在地房地产管理局办理；以土地使用权设定抵押的，应当到土地所在地国土资源局办理；已经成立统一不动产登记局的，可直接到不动产登记局进行办理。
2、《物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权自登记时设立。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
不动产登记的意义是什么？1、不动产登记是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益按照国家法律记载、记录下来。
这是对物权的设立、变更、转让和消灭的记载和见证。
2、不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。
关于不动产登记的性质，公法行为说，证明行为说，私法行为说。
我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
不动产物权包括：所有权，地上权，永佃权，地役权，先取特权，质权，抵押权，租赁权，采石权。
3、根据2007年3月全国人民代表大会通过的《中华人民共和国物权法》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
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第一节：不动产的含义及性质
（一）不动产的含义与范围
1、不动产
根据我国不动产登记暂行条例，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
《民法》第66条在民法中的概念为：谓土地及其定着物；不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部份。
即其包括了土地和其上在建或已完成之建筑物。
《不动产经纪业管理条例》对其概念解释为：指土地、土地定着物或房屋及其可移转之权利；房屋指成屋、预售屋及其可移转之权利。
《不动产证劵化条例》第4条中指出，不动产是指土地、建筑改良物、道路、桥梁、隧道、轨道、码头、停车场与其他具经济价值之土地定着物及所依附之设施，但以该设施与土地及其定着物分离即无法单独创造价值，土地及其定着物之价值亦因而减损者为限。
不动产相关权利：指地上权及其他经中央目的事业主管机关核定之权利。
在本文中，不动产的概念及含义是指：
2、不动产的范围
根据物的社会价值的不同，土地、建筑物为不动产，土地上的林木与汽车、船舶、航空器、公司资产、上市公司的股票等为不动产，应纳入到不动产目录中去。
除此之外的物为动产。
（二）不动产与动产的区别
虽然经历了时代的更迭变迁，但将物划分为动产与不动产这一法律传统却经久不衰，其应用范围的广泛性不因时代的前进而后退，甚至影响了世界上大多数国家，成为人们普遍认可的财产划分方式。
关于动产与不动产的划分标准，我国学界归纳起来大致有以下三种观点：一是纯粹物理标准，即以物的物理属性能否移动为标准，该标准为大多数学者所推崇，为主流观点；二是登记标准，即经登记的财产是不动产，反之，为动产，该标准以孟勤国先生为代表；三是以物权权利表征方式的不同为标准，笔者简称权利表征方式标准，即不动产、动产分别以登记和占有为表征方式，此乃叶金强先生所提出的一种新型划分标准。
[i]
（三）不动产的性质
不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。
关于不动产登记的性质，大致有三种学说：公法行为说；证明行为说；司法行为说。
我国不动产登记的性质是行政行为。
这是因为: 第一, 我国不动产登记属私法行为的观点是不成立的。
首先维护私权的行为是私法行为的逻辑是不成立的。
我国的法律规定, 地方各级政府有保护公民私人所有的合法财产, 保障公民的人身权利、民主权利和其他权利的职责, 但地方各级政府的行为并不是私法行为。
其次, 不产登记程序由当事人申请启动, 但当事人的申请并不能产生登记的法律效果。
程序启动的意思表示不等于行为的意思表示,不决定行为的性质。
登记是由登记机关的意志决定的, 而我国现时不动产登记机关是行政机关。
再次, 不动产登记的最重要的目的是公示, 但登记的目的不等于登记行为的性质。
登记目的在于公示, 是一种事实上的判断, 解决的是登记的“实然”问题。
而登记行为的性质, 是一种价值衡量, 与不同国家或地区间的价值观念和法律制度有关, 反映登记的“应然”问题。
两者并不一致, 否则就不会出现各国登记制度的差异问题。
不能以登记的目的具有私法性质就确定登记行为属于私法行为。
第二, 从我国实行的是不动产强制登记制度上看, 我国不动产登记是行政行为。
《中华人民共和国土地管理法》第11条规定: “农民集体所有的土地, 由县级人民政府登记造册, 核发证书, 确认所有权。
单位和个人依法使用的国有土地, 由县级以上人民政府登记造册, 核发证书, 确认使用权；其中, 中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关, 由国务院确定。
”《中华人民共和国草原法》第11条规定: “依法确定给全民所有制单位、集体经济组织等使用的国家所有的草原, 由县级以上人民政府登记, 核发使用权证, 确认草原使用权。
集体所有的草原, 由县级人民政府登记, 核发所有权证, 确认草原所有权。
”《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
”从上述法律来看, 登记是当事人遵守法律的必然要求, 当事人并没有自政法·社会试论我国不动产登记的性质和效力主选择登记与否的自由。
强制登记制度反映了登记的公法性质。
第三, 从不动产登记的内容和程序上看, 我国不动产登记是行政行为。
法律对不动产登记的内容和程序做了明确规定, 当事人并不能自主决定或约定。
这种对登记内容和程序的明确规定, 也反映了登记的公法性质。
第四,
从我国不动产登记体现国家意志性上看, 不动产登记属于行政行为。
意思表示是法律行为的重要特征。
而在我国不动产登记行为中, 最主要意思表示是不动产登记机构( 行政机关) 的意思表示, 即不动产登记是否准予登记的意思表示。
正如梁慧星教授指出, 我国的不动产登记“体现了国家对不动产物权关系的干预, 干预的目的旨在明晰各种不动产物权, 依法保护物权人的合法权益。
[ii]
[i]许晶鑫.动产与不动产划分标准研究[D].
[ii]谢伟东.试论我国不动产登记的性质和效力[J]社会科学论坛，2006（9）。