购房合同未履行产生的违约金问题

问:公司（房地产开发企业）未与相关部门协调好，导致一批购房业主的按揭贷款未能及时批下来，购房合同未能及时履行，部分业主办理了退房。按合同约定，我公司支付给购房人违约金。请问企业所得税能否作税前扣除？还有哪些要注意的税收问题？

一、结论

1.贵公司支付的违约金可计入营业外支出，予以企业所得税税前扣除。

2.对支付给购房业主的违约金，贵公司负有代扣代缴个人所得税的义务。

二、分析

1.贵公司支付的合同违约金支出，属于企业所得税法扣除的范围。合同违约金是在经营活动中产生的，不是有关的行政罚款，而与取得收入直接相关，已在销售合同中提前约定的合理的支出。

2.贵公司因未能协调好按揭事宜，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同解除，而向购房人支付违约金。购房人取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。

三、政策依据

1.《企业所得税法》（主席令第63号）第八条：“企业实际发

生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

2.《企业所得税法》（主席令第63号）第十条：“在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：(一)向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项;(二)企业所得税税款;(三)税收滞纳金;(四)罚金、罚款和被没收财物的损失;(五)本法第九条规定以外的捐赠支出;(六)赞助支出;(七)未经核定的准备金支出;(八)与取得收入无关的其他支出。”

3.《企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第三十三条：“企业所得税法第八条所称其他支出，是指除成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。”

4.《总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函[2006]865号)规定：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。”

问:土地增值税的征税范围是什么？

一、根据《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

二、根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：“第二条条例第二条所称的转让同有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。”