大连市房地产报批报建业务知识地图梳理表

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大连市房地产开发项目报批报建费用明细表

菜田基金
2万元/亩
国土资源局
城市人口在100万以上的城市每证一亩菜田缴纳金额为7000~10000元人们币
13
征地不可预见费
征地总费用×2%
国土资源局
14
土地管理费
征地总费用×2%
国土资源局
续表
序号
费用名称
收费标准
收费部门
备注
建设工程规划许可证之前
15
规划服务费
0.2%×工程造价
规划局
煤气设计院
26
采暖设计费
4.5%×工程造价
热力设计院
27
公建防疫审图费
造价的3‰
市防疫站
28
电话穿线费
10元/m2×建筑面积
电信局
29
文物勘探费
依据当地收费标准
文化局
施工许可证之前
30
规划定位放线费
2300元/栋
勘测院
31
施工图审查费
1元/m2
市建委
32
临时施工用水
15元/m2×建筑面积
区自来水公司
21
人工掩体设计费
总投资10万元三类工程按设计概算的2.5%，二类工程按三类工程项目收费率的1.3系数，一类工程按三类工程项目收费率的1.2系数
部队专业设计院
22
供电设计费
5%×工程造价
电力设计院
23
排水设计费
4.5%×工程造价
排水设计院
24
给水设计费
4.5%×工程造价
自来水设计院
25
煤气设计费
5%×工程造价
市地税局
61
房产税
公司自用或出租房屋时需要缴纳此税
市地税局

房地产开发报建流程图

房地产开发报建流程图随着城市的快速发展，房地产业成为了国民经济的支柱产业之一。

而在房地产项目的开发过程中，报建流程是必不可少的一环。

本文将以房地产开发报建流程为主题，通过图表的形式详细介绍房地产开发报建的流程步骤。

一、项目前期手续准备阶段1. 验证土地政策首先，开发商需要验证土地政策，确定该土地是否能够开展房地产项目。

这一步骤实际上是在进行土地核实，确认土地的性质、用途和产权等方面的信息。

2. 土地出让和竞买经过初步核实后，开发商需要参与土地出让和竞买的活动。

这意味着开发商需要参与相关招投标、竞买或者竞价等活动，以争取到所需土地。

3. 签订土地出让合同一旦开发商成功竞买到土地，接下来的步骤就是与土地出让方签订土地出让合同。

这个合同将明确土地出让方与开发商之间的权益和义务。

4. 准备规划设计方案在获得土地后，开发商需要准备规划设计方案，包括项目总体规划、建筑设计、环境影响评价等。

这一步骤是为了确保项目的合法性和可行性。

二、报建流程阶段1. 初步设计方案报批开发商需要将准备好的初步设计方案提交到相关部门进行报批。

这一步骤是为了获得初步设计方案的批准，以确保项目的合规性和可行性。

2. 规划用地许可和建设工程规划许可证在初步设计方案获得批准后，开发商需要申请规划用地许可证和建设工程规划许可证。

这两个许可证是开展房地产项目的必备手续。

3. 建设项目环境影响评价报告批准在申请许可证的同时，开发商需要进行建设项目环境影响评价报告的编制和提交。

这一步骤是为了评估项目对生态环境和社会经济的影响，以保护环境和相关利益方的利益。

4. 建设项目选址意见书在确定项目可行性后，开发商需要从相关部门获得建设项目选址意见书。

这个意见书会明确项目选址的合理性和可行性。

三、施工准备阶段1. 取得土地确权在开展实质性建设前，开发商需要取得土地确权证书，确保对土地的所有权和使用权的合法性和稳定性。

2. 编制招标文件开发商需要根据项目需求，编制相关的招标文件。

大连市房地产开发项目报批报建费用明细表

煤气设计院
26
采暖设计费
4.5%×工程造价
热力设计院
27
公建防疫审图费
造价的3‰
市防疫站
28
电话穿线费
10元/m2×建筑面积
电信局
29
文物勘探费
依据当地收费标准
文化局
施工许可证之前
30
规划定位放线费
2300元/栋
勘测院
31
施工图审查费
1元/m2
市建委
32
临时施工用水
15元/m2×建筑面积
区自来水公司
50
市政监督费
造园工程造价×1.5‰（道路/绿化/给排水）
市政质量监督站
51
市政监理
造园工程造价×2.5%
市政监理公司
52
其他费用
绿化/交通/市政/市容/限高/挂旗/路牌
相关部门
续表
序号
费用名称
收费标准
收费部门
备注
销售许可之前
53
非住宅商品房交易手续费
单价×面积×2.5‰
市房产局
54
住宅商品房交易手续费
大连市房地产开发项目报批报建费用明细表
序号
费用名称
收费标准
收费部门
备注
办理土地证之前
1
土地登记费
1.6元/m2
国土资源局
区、市两级收费，由发证一级来收费
2
土地出让金
按土地等级分类
国土资源局
3
土地效益金
评估，1×土地出让金
勘测院
4
购图费
首幅648元，复晒80元
勘测院
5
勘测丈量费
定线：按红线长度1.2元/m，测点费：326元/点，管线定线：1.4~1.6元/m

房地产开发报建手册及流程图(完整版)

目录第一部分项目开发报建流程1第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7第三部分项目建设阶段报建流程10一、办理项目地名注册手续10二、办理《项目立项》12三、规划局13（一）办理《建设项目选址意见书》 13(二)办理《建设用地规划许可证》13（三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22（一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61五、城市管理局63六、人防办76七、消防局79八、房管局82第一部分项目开发报建流程附表1：项目报批报建附表2：配套工程报批报建：附表3：项目验收阶段报批报建第二部项目前期阶段报建流程一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续一、土地使用权转让（一）适用范围 1、已办理有偿使用的国有土地使用权转让；2、国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位（占51%以上）的公司、企业以及行政、事业单位的土地使用权转让；3、经法院判决需变卖用于清偿债务的土地使用权转让；4、原经批准划拨的经营性房地产项目用地，补办出让手续后再转让。

大连市房地产开发项目报批报建费用明细表

定线：按红线长度元/m，测点费：326元/点，管线定线：~元/m
勘测院，规划院
6
控详设计
7000元/公顷
规划院
7
拆迁管理费
12～20元/m2
拆迁办
8
土地使用费
1元/m2
土地资源局
9
契税
（土地腾迁费、土地出让金、土地效益金）
市财政局
10
耕地占补平衡费
10元/m2
国土资源局
用地总量不变的原则，征用耕地，应在其他地方开垦相应耕地，所用的费用
市地税局
57
城市维护建设税
按营业税的7%缴纳
市地税局
58
教育费附加（含地方教育费附加）
按营业税的4%缴纳
市地税局
59
所得税
按应纳税所得额的33%缴纳
市国税局
60
土地增值税
按增值额与扣除项目金额的比率缴纳
市地税局
61
房产税
公司自用或出租房屋时需要缴纳此税
市地税局
62
契税
客户购房后需要缴纳
市财政局
63
印花税
按合同金额乘以适用税率缴纳
市地税局
64
城镇土地使用税
按土地级别乘以适用金额缴纳
市地税局
65
回迁房屋维修基金
80~104元/平方米
市房产局
66
水、电、气、通信、有线电视等
相关部门
67
室内环境检测费
5000 m2≤2000元/栋
市检测中心
以上递增
68
塑钢门窗检测费
5000 m2≤2000元/栋
市检测中心
26
采暖设计费
%×工程造价
热力设计院

房地产开发报建手册及流程图

房地产开发报建手册及流程图
房地产开发报建手册及流程图
一、房地产开发报建手册
1、开发前期准备：在拿到土地后，需要进行前期准备工作，包括确定开发方案、进行项目策划、设计等。

2、申请相关证照：包括土地使用证、建设规划许可证、施工许可证等。

3、进行建设和装修：按照设计方案进行建设和装修，包括建筑、装修、设备安装等。

4、申请验收：在建设和装修完成后，需要向相关部门申请验收，包括规划、消防、环保等。

5、办理入住手续：通过验收后，需要进行入住手续的办理，包括与物业公司的交接、与业主的合同签订等。

二、房地产开发报建流程图
1、开发前期准备
2、申请土地使用证
3、申请建设规划许可证
4、申请施工许可证
5、进行建设和装修
6、申请规划验收
7、申请消防验收
8、申请环保验收
9、办理入住手续。

房地产开发立项、报规、报建行政审批全流程图

房地产开发立项、报规、报建行政审批全流程第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业容和围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业容和围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

报批报建流程1

3、地区公司在取得五证（《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）后，须及时报集团运营管理部备案。
编制审核批准
日期日期日期
日期修订状态
修订记录
修改内容
修改人审核人批准人
大连一方集团有限公司
报批报建流程
编号：YF-OP-JH003 版号：A/0 页码：第 2页共 12 页
土地出让合同
项目名称及释义
土地出让合同
方案设计文件
扩初设计文件
施工图设计
外墙保温方案和计算书
施工图和图审报告
规划（建筑）方案设计图和施工图文件
审图公司审核后的施工图等
施工图及电子文件预售方案
有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告前期物业管理服务合
同备案公安部门批准的门牌
资料提交部门
办理部门) 备齐资料，向当地规划国土局或国土分局申报。
2) 获得宗地图。
4.5.2 申请规划设计要点获得项目规划设计方案
1) 获得项目规划设计方案。
2) 准备申请规划设计要点等必需的材料，报当地规划国土局规划科。
3) 获得《建设用地规划许可证》。
4.5.3 交付地价款，签订土地使用权出让合同书。
大连一方集团有限公司
报批报建流程
编号：YF-OP-JH003 版号：A/0 页码：第 10页共 12 页
1) 备齐相关资料向当地环境保护局提出申请。 2) 获得《建设工程环保验收合格证》。 3) 交总经理办公室存档。 4.12.3 电梯工程验收 1) 备齐相关资料向当地质量技术监督局提出申请。 2) 获得《电梯（护梯）验收结果通知单》。 3) 交总经理办公室存档。 4.12.4 人防工程验收 1) 备齐相关资料向当地人防办提出申请。 2) 获得《人防工程验收证书》。 3) 交总经理办公室存档。 4.12.5 消防工程验收 1) 备齐相关资料向当地公安消防局提出申请。 2) 获得《建设工程消防验收意见书》。 3) 交总经理办公室存档。 4.12.6 档案验收 1) 备齐相关资料向当地档案馆提出申请。 2) 获得《建设工程验收档案认可证》，并退回保证金。 3) 交总经理办公室存档。 4.13 建设工程竣工验收备案 4.13.1 备齐以上七证及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，向当地建设局备案。 4.13.2 获得《建设工程竣工验收备案证明书》。 4.13.3 交总经理办公室存档。 4.14 房地产权初始登记准备《土地使用权出让合同书》、《建设工程规划许可证》复印件、《施工许可证》复印件及竣工验收证明，并交纳一定土地增值费后，报当地国土房管局产权科，办理房地产权初始登记，领取公司《房地产证》，交总经理办公室存档。

大连报批报建流程与要点

操作原则 “ 提前准备、详细计划、质量保障、资源制导”
应熟知大连当地的规范设计要求应系统了解、明确各阶段设计深度及图纸要求，并准
确表达给配合单位，以减少图纸反复保证基础资料的准确性，避免成果的无效内部审核：报批图纸送审之前要预先内审，保证高质
量的图纸
实例：报批速度与图纸修改存在时间成本的矛盾，集中体现在图纸的准确性方面以及政府对图纸表达方式的特殊要求. 14
系，避免可能带来的负面影响
12
操作原则 “ 提前准备、系统计划、质量保障、资源制导”
报批报建应与项目开发计划相吻合，此阶段应与地区公司项目运筹部充分沟通
应系统了解、预估各阶段报批报建所需时间，并准确反映在项目开发网络图中，并应考虑到报批具有一定的滞后性
实例：计划通常赶不上变化，存在边报批边设计边实施的风险13
超高限审查 6 个人防审查（人防办）
扩初审查月
施工图审查？个
？个月月
11
操作原则 “ 提前准备、系统计划、质量保障、资源制导”
提前熟悉报批流程提前熟悉经办部门提前了解经办时间提前了解负责人员及职责范围提前明确报建所需资料清单提前明确图纸内容与深度
实例：
找对经办人，避免“拜错神”，注意政府部门人员间的微妙关
➢ 有效、清晰的工作流程和专业支持是缩短报批周期的保证
报批报建中存在的非技术因素——有风险的争取目标、不可控的政府需求
➢ 设计调整是必须完成的工作；有风险的争取目标是争取价值最大化，是专业追求；不可控的政府需求，必须接受，我们能做的是在此前提下，尽量靠近公司目标。
大连面临着对针对性的管理资源、技术支持的了解不清晰以及对当地政府相关审批流程、人脉的不熟悉

房地产项目开发报建知识共71页文档

END
房地产项目开发报建知识
41、实际上，我们想要的不是针对犯罪的法律，而是针对疯狂的法律。 ——马克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就像影子跟随着身体一样。— —贝卡利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进步。— —杰弗逊 44、人类受制于法律，法律受制于情理。— —托·富勒
45、法律的制定是为了保证每一。—— 罗伯斯庇尔
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃

开发报建知识

房地产开发报建流程一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。

第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点;2）规划总图审查及确定规划设计条件;3）初步设计及施工图审查;4）规划报建图审查;5）施工报建;6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

房地产报批报建入门培训

房地产开发报批报建入门培训目录132开发部报建工作管理制度开发报建管理师应具备的工作能力和方法房地产开发流程完全攻略报建工作中“准”、“快”的“拿证”技巧654报建工作中重要阶段的的敏感点分析及对策报建工作的重要知识点、政策解析课程大纲第一部分开发部报批报建及专项工作要求1、开发部报批报建及开发专项工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序；2、开发部报批报建及专项工作人员应了解公司所开发项目的基本情况，包括比如项目占地面积、容积率、绿化率、密度等重要规划指标，以及项目红线内、外的情况比如项目周边的市政道路、管网配套、交通状况、项目地块地面、地下乃至上空有无受限制情况等对设计开展不利的因素，等等一切与项目开发相关的信息状况。

3、以计划目标为基础，了解项目施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设乃至公司经营目标的统一、协调、同步。

4、做好所有项目有关的政府批文、权证资料档案管理，资料转交、外借等情况均须做好交接记录。

5、定期根据项目开发整体计划做好开发部工作计划梳理、反馈问题，保障部门工作有计划可依、有计划必依。

6、开发专项工作根据开发计划及公司任务要求在报建工作中穿插进行，制定专项计划，保障目标达成7、项目结束后，协同各部门做好项目复盘工作，总结项目经验、教训，为后期项目工作顺利开展奠定基础。

第二部分开发部报批报建及专项工作职责1、办理从土地证开始到用地规划许可证、项目立项、《建设工程规划许可证》的全部手续工作2、办理《建设工程施工许可证》的全部手续工作3、办理环评、交评、土质检测、人防、消防、防雷、绿化、道路、公建方案等相关手续4、办理申请商品房《预售许可证》的全部工作手续5、协助组织工程竣工、规划、人防、消防、环保、水土、环卫、档案等验收工作，办理确权、房屋产权证。

6、办理项目闲置证明、抵押、解押、股权质押、公司资质办理、审查、预售监管款返还、市政道路等配套设施修建等所有对外专项工作7、参与项目开发计划制定，全程跟踪开发计划进行调整、反馈计划风险等事宜第三部分开发部报批报建及专项主要工作内容前面我们说了房地产公司经营的过程简单来说就是：买地、建房、卖房、交付、办证。