2012年房地产估价师考试理论与方法预测试题及答案(2)

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房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。

{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。

{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。

{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。

2012年房地产估价师考试真题答案〔10237387〕

2012年房地产估价师考试真题答案〔10237387〕2011年房地产估价师考试大纲《理论与方法》第一章第三部分房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（一）专业估价与非专业估价的区别（二）专业房地产估价的概念（三）估价与评估的异同（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点（一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价有误差但误差应在合理的范围内（五）房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性（一）专业估价存在的基本前提（二）房地产需要专业估价（三）房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要2008年房地产估价师考试试题及答案（房地产估价理论与方法）一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A．传统价值评估B．价值分配C．相关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。

A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。

2012房地产估价复习题型和题库(答案)

2012房地产估价复习题一、单项选择1.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定（B ）A.土地还原利率B.各有关修正系数C.如何计算容积率修正D.如何计算土地使用年期修正2.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（ B ）A.土地的估价期日B.土地的使用期限不同C.土地在不同时期的基准地价不同D.土地在不同时期的路线价不同3.房屋重新建造成本中应包括（ B ）A.利息、利润B.利息、利润、税费C.利润、税费D.利息、税费4.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的含义是（B ）A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似C.没有土地使用证的房地产也可以D.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别5.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是( A )A.要求估价人员具有实际操作经验B.要求被估对象为新建筑物C.要求被估对象为旧建筑物D.仅对一些特殊建筑物进行估价6.在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( A )进行的。

A.替代原则B.供需原则C.变动原则D.预期收益原则7.在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在( C )。

A.相同区域或同一供需圈B.比较区域或同一供需圈C.类似区域或同一供需圈D.比较区域或类似区域8.下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是( D )。

A.面积、形状、土地使用年限B.防洪堤、供电容量、消防站C.绿化、游憩设施、环境质量D.用途、容积率、建筑密度9.某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容积率分别为3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为( D )。

A.甲小于乙B.甲略大于乙C.甲与乙相同D.甲远大于乙10.某宗土地面积为3000平方米，城市规划限制指标为：容积率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是( D )。

房地产估价师房地产估价理论与方法历年真题与模拟试题

房地产估价师《房地产估价理论与方法》历年真题与模拟试题，益星学习网提供全套资料第一部分复习指南目录封面第一部分历年真题及详解2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解2014年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2008年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解第二部分模拟试题及详解房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题及详解（一）房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题及详解（二）第二部分考试真题2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A．房地产估价难免会有误差B．房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C．不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D．可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B查看答案【考点】房地产估价的特点【解析】B项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。

2．关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A．估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B．注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C．估价结果可能与对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D．估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德影响【答案】B查看答案【考点】房地产估价结果【解析】B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。

房地产估价师房地产估价理论与方法真题2012年

房地产估价师房地产估价理论与方法真题2012年(总分：100.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(共35 题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)(总题数：35，分数：35.00)1.关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是( )。

（分数：1.00）A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价√C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内众解析：【解析】房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。

2.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是( )。

（分数：1.00）A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考√解析：【解析】房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同的性质：鉴证性估价和咨询性估价。

鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，该估价报告具有“公共产品性质”；咨询性估价，该估价报告是一种“私人产品”。

在这两种性质估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

3.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000㎡，共有100套住房，有100户居民。

经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/㎡,平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/㎡；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是( )。

2012年房地产估价师考试《理论与方法》真题

2012年房地产估价师考试《理论与方法》真题2012年房地产估价师理论与方法真题（网友版）1单选：一题，决定房地产供给量的4个因素。

一题，收益法中，净收益求取方法不同分出租收入、营业收入。

一题，直接成本利润率，投资利润率、成本利润率、销售利润率大小比较，直接成本利润率大于投资利润率大于成本利润率大于销售利润率。

一题：估价的假设和限制条件的的作用，记不清自己是选两个选项还是三个选项（保护估计机构和估价人员，告知、保护委托人和估价报告使用者。

）一题：好像是平均增减量法，选的是A,B,E,单选：有一道计算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6)+1.2x/1.1^6,计算下来x=675.14 ，我的多选题答案是：ABD,BC,ACDE,ACE,CD,AE,ABD,AE,BD,BDE,ABE,BCD,BCD, BCDE.少了一个有一道什么房地产评估还可以包括什么项目投资评估，我没选，我总觉得没那么多，不敢选。

还有一道题，按照房地产分摊土地，我算的结果和他差0.01，我觉得尾差引起的，我选的对还有一道应不应该排除商业用房，没敢选还有一道题是报酬率和折现率，没敢选。

我敢选的都忘了。

1：“房地产评估还可以包括什么项目投资评估”，这个记得我选了对。

2：“按照房地产分摊土地价值的计算，”我选的对。

3：“报酬率和折现率的性质”，没有选4：“甲、乙土地，先计算楼面地价，然有一个是40年，一个是30年使用权，购买乙土地比甲土地更划算”这个认真计算了，我选的对。

5:查书看到了“自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量和自由资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。

”参考书上答案是正确。

我没有选。

6:有一题什么“交通时间、距离，”有点摸不着头脑，没有选。

7:查书看到了，是以前的考题“接受估价委托后、受托机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该项目。

” ，应该是“至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师。

房地产估价师《理论与方法》分章节测试题及解析(第二章)

房地产估价师《理论与方法》分章节测试题及解析（第二章）第二章房地产及其描述一、单项选择题1、对房地产估价来说，土地是（）。

A、平面的B、三维立体的C、陆地表面D、地下空间2、下列属于建筑物的是（）。

A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅3、房地产实物不包括（）。

A、土地B、建筑物C、地上其他定着物D、权益4、商品住宅楼中入户内空间的所有权属于（）。

A、单独所有B、共有C、建筑物区分所有权D、其他5、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m26、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。

A、房地产的各项权利B、受到其他房地产权利限制的房地产权利C、受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利D、房地产的额外利益或收益7、房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。

A、所有权B、土地承包经营权C、抵押权D、质权8、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A、用益物权B、担保物权C、抵押权D、租赁权9、下列房地产的权利的种类中，（）属于担保物权。

A、地役权B、典权C、抵押权D、租赁权10、区位因房地产的（）而成了房地产的重要组成部分。

A、体量庞大B、价值量大C、不可移动D、权益特性11、以下不属于房地产存在形态的是（）。

A、土地B、建筑物C、房地D、权益12、房地产的（）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A、不可移动B、供给有限C、价值量大D、用途多样13、房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。

2012年房地产估价理论与方法命题趋势选择练习及答案2

2012年房地产估价理论与方法命题趋势选择练习及答案231．下列关于路线价法中，不正确的是（）。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格32．某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为（）万元。

A．824B．864C．882D．90433．某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

某人拥有该房产估价师资料：1 /kcnet590/ 2/kcnet590/大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。

如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。

A．2.4%B．3.0%C．3.8%D．7.2%34．影响房地产价格的环境因素不包括（）。

A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．治安环境35．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。

A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素二、多项选择题1．不同的估价目的将影响估价结果，是因为（）。

A．估价目的不同，估价对象的范围可能不同B．估价委托机构的不同，估价的性质可能不同C．估价时点的不同，估价方法也可能不同D．估价时点的不同，评估的价值类型可能不同E．估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同2．建筑物区分所有权包括（）等。

A．按份共有所有权B．专有部分所有权C．共同关系成员权D．共用部分持份权E．长期使用和租赁3．房地产的最高最佳使用状态应该包括（）。

A．最佳区位B．最佳规模C．最佳用途D．最佳集约度E．最佳收益4．在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。

2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解【圣才出品】

2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。

A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C．房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D．房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】B【解析】B项，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。

A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。

2．下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。

A．为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B．为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C．为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D．为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】D【解析】房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：①鉴证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；②咨询性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。

3．某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。

共有100套住房，有100户居民。

经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。