对土地抵押贷款相关问题的思考
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策1. 引言1.1 农村承包土地经营权抵押贷款的背景意义农村承包土地经营权抵押贷款是指农民将自己承包的土地作为抵押物，向银行或其他金融机构贷款的一种金融行为。
这种贷款方式可以为农民提供更多的资金支持，促进农村经济的发展，增加农民的收入。
农村承包土地经营权抵押贷款还可以帮助农民拓展经营规模，引进先进技术和管理经验，提高农业生产效率和质量。
农村承包土地经营权抵押贷款具有重要的背景意义，既可以促进农村经济的发展，又可以提高农民的经济收入和生活水平。
加强对农村承包土地经营权抵押贷款的监管和管理，建立健全的制度和政策，将有助于促进农村经济的持续健康发展。
1.2 存在的问题农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题主要包括以下几个方面：问题一：土地抵押权不清晰。
由于农村土地所有权和承包土地经营权的分离，农民只能将承包土地经营权抵押给金融机构，但由于承包土地经营权的期限较短，且存在转让、继承等问题，导致土地抵押权不清晰，难以落实。
问题二：债务风险增加。
农村土地经营权抵押贷款通常用于农民种植、养殖等生产经营，一旦生产经营出现问题导致无法按时偿还贷款，可能会导致土地被拍卖，农民失去土地经营权。
问题三：政策不明确。
目前针对农村承包土地经营权抵押贷款的政策还不够明确，缺乏统一规范和指导，容易导致金融机构和农民在操作中产生矛盾和纠纷。
问题四：法律法规不完善。
当前相关的法律法规在农村承包土地经营权抵押贷款方面还比较欠缺，缺乏有效的法律保障和监管机制，容易导致乱象出现。
这些问题的存在不仅影响了农民的土地经营权利益，也加大了金融机构的风险和不确定性。
需要采取相应的对策来解决这些问题，确保农村承包土地经营权抵押贷款的顺利发展。
2. 正文2.1 问题一：土地抵押权不清晰在农村承包土地经营权抵押贷款过程中，一个重要问题是土地抵押权不清晰。
这主要体现在以下几个方面：农村承包土地经营权的使用权和处置权不明确。
浅析土地抵押贷款中存在问题及银行防范风险对策
我 国自 １ ９ ８ ７年开展住房抵押贷款 以来 ，居 民住房抵押
年到 ２ ０ １ １年 ，８ ４个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现
贷款额度不断增加 ， 居 民购买商 品住房逐年增多 。 如今 “ 要
买房 ，找银行”已成为大多数中 国老百姓所 熟知的 口号 了。 人们在茶余饭后随便翻开一张报纸， 就可 以看到许多漂亮的
７ ３ ５ ０ ０ ０ ）
摘 要：（ （ 中华人民共和国担保 法》颁布 以来 ，居 民住房抵押贷款额度不断增加 ，以房地产等 不动产和视 为不动产的财产 作为抵押 物的抵押贷款 在银行贷款 中显 示出举足轻重的作用．笔者就土地抵押贷款 的现状入手 ， 探讨 发展趋势 ， 分析存在 的 抵押贷款 办理难 、抵押土地难以变现，抵押权实现难 ，抵押流 于形式，抵 押贷款质量差等 问题 ，指 出土地抵押 融资风险的形 成原 因，并针对这些 问题提 出相应 的防范风 险对 策：全 面树立风险观 点，增 强忧 患意识 ，加强银行 自身工作 力度 ，明确工作
出让土地的宗地规模 。 １ ． ４地贷款抵押率持续在 高位徘徊 。 调研 中发现，处于抵押 状态 的集体所有土地 大部分是 乡镇企业用地随地上附着的
房产一 同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。集
沿海城市和居 民收入较高的中小城市 。 可见个人住房抵押贷 款 的发展还远远没有达到国家所期望的程度 。
下 降趋势 。 从２ ０ １ ０年 １月至 ２ ０ １ １年 ９月， 下 降了 ６ ． １ ２个
百分 点 。
１ ． ３地单位宗地抵押面积 有所减小 。 调研 中发现，作为抵押 品的大面积宗地数量存在减少趋势 ， 在统计上表现为出让用
地 的单位宗地抵 押面积减 小。 因为大 面积宗地 出让会 导致开
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策【摘要】农村承包土地经营权抵押贷款是农村经济发展中的重要问题，但在实践中存在着诸多问题。
本文首先介绍了农村承包土地经营权抵押贷款的背景和研究意义，然后分析了其存在的风险，包括缺乏监管和信息不对称等方面。
针对这些问题，提出了一些对策建议，如加强监管措施和提高信息透明度。
总结了这些问题，并展望了未来对农村承包土地经营权抵押贷款的发展前景，希望通过对策的实施能够改善这一领域的状况。
通过本文的研究，可以更好地认识农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题，并提出有效的解决方案，推动农村经济的发展。
【关键词】农村承包土地经营权抵押贷款、问题、风险、监管、信息不对称、对策、总结、展望、改善、实施情况。
1. 引言1.1 背景介绍农村承包土地经营权抵押贷款是指农村土地承包经营权作为抵押物用于取得贷款的行为。
随着我国农村经济的持续发展，土地资源的价值不断上升，越来越多的农民开始将自己手中的土地承包经营权作为抵押物来获取资金支持农业生产或进行其他投资。
这种做法在一定程度上能够帮助农民解决了资金短缺的问题，促进了农村经济的发展。
农村承包土地经营权抵押贷款也存在着一些问题。
由于我国土地所有权属于国家所有，农民只能取得土地承包经营权，而无法取得土地所有权，这就导致了土地承包经营权的抵押价值较低，难以满足金融机构的贷款需求。
农村土地市场不够规范，土地流转不够顺畅，导致抵押贷款存在较大风险。
监管不到位、信息不对称等问题也给农村承包土地抵押贷款带来了一系列挑战。
对农村承包土地经营权抵押贷款的问题进行深入研究，找出存在的风险因素，提出有效的监管和对策建议，对于促进农村经济的可持续发展具有重要意义。
1.2 研究意义：农村承包土地经营权抵押贷款是农村发展的重要途径之一，具有促进农业生产、增加农民收入、推动乡村振兴等多重效果。
在实际操作中，农村承包土地经营权抵押贷款存在着诸多问题，影响了其有效运作和发挥作用。
农村土地承包经营权抵押贷款现状及对策分析
农村土地承包经营权抵押贷款现状及对策分析在中国的农村地区，土地承包经营权是农民的重要财产，也是他们生活和生计的基础。
然而，部分农民在面临资金短缺时，需要通过抵押土地承包经营权来获得贷款。
本文将分析农村土地承包经营权抵押贷款的现状，并提出相应的对策。
一、农村土地承包经营权抵押贷款的现状1. 抵押贷款渠道有限目前，农村土地承包经营权抵押贷款的渠道相对有限。
传统的贷款渠道主要是农村信用社和农村商业银行，但这些机构对于农村土地承包经营权的抵押贷款了解较少，贷款政策限制也较多。
2. 风险成为制约因素由于农村土地承包经营权抵押贷款的特殊性，银行和信用社对贷款的审查比较严格，存在较高的风险。
农民未能提供足够的还款保障，以及审查标准不统一等因素，导致大部分农村土地承包经营权抵押贷款申请被拒绝。
3. 利率偏高对于那些能够获得农村土地承包经营权抵押贷款的农民来说，贷款利率相对较高，给农民增加了还款负担。
由于农民信用评估困难，银行对于农村土地承包经营权抵押贷款采取较为保守的利率设定，使得贷款成本增加。
二、农村土地承包经营权抵押贷款的对策分析1. 加大政府支持力度政府可以通过出台相关政策，加大对农村土地承包经营权抵押贷款的支持力度，为农民提供更多的融资途径。
政府可以设立专项基金，用于支持农村土地承包经营权抵押贷款，并提供贴息政策，降低贷款利率，减轻农民的还款负担。
2. 完善抵押物评估制度当前，农村土地承包经营权抵押贷款的风险较高，银行和信用社对抵押物评估存在较大差异。
因此，有必要建立统一的抵押物评估制度，明确农村土地承包经营权的价值和评估方法，确保贷款审查的公平和规范。
3. 推动信用体系建设农村土地承包经营权抵押贷款需要建立健全的信用体系，以评估农民的还款能力和信用状况。
政府可以组织相关机构，收集和整理农民的信用信息，并加强信用宣传教育，提高农民的信用意识和自律意识，从而为农民提供更多的融资机会。
4. 深化农村金融改革农村金融改革是解决农村土地承包经营权抵押贷款问题的根本途径。
土地抵押评估常见问题及建议
对于土地估价来说 ， 土地抵押评估是其主要工作之一 ， 因为 涉 及 到信 贷 的安 全 和 当事 人 的财 产保 护 ，所 以它 又与 一般 的土
用 由抵 押 权人 进 行 支付 ，这 时进 行 抵 押评 估 的对像 就 是 土地 使
用 权清 算 时 的价 格 ，应 按 照 清算 价 格标 准来 确 定具 体 的清算 价 格 ； 押 权 设 定 时 ， 时 转移 的是 土 地 使 用 权 的 抵 押 权 ， 不 是 抵 此 而 土地 使 用权 ， 此 时 无 法确 定 清偿 的费 用 是否 由抵 押进 行 支 付 ， 而 所 以 ，此 时进 行土 地 抵 押评 估 的 对 象是 土 地 使用 权 的 抵押 权 价
供 的 评估 报告 是 否 满 足银 行 的 操作 规 程 ，银 行 能 否对 土 地抵 押 评 估 报告 完全 理 解 。目前 土 地抵 押 评估 中最 常见 的情 况 是 ： 业 专
的评 估 机 构计 算 出 了抵 押 物 的 市场 价 值 ，银 行 就按 照 其 估计 的
值 ， 该 考虑 其 设定 的抵 押权 ， 且 要 考虑 当土 地 抵押 的期 限满 应 并
险， 而且 要 涉及 到 土 地 当事 人 的合 法 利 益 ， 如何 正 确 的对 土地 进 行 正确 的评 估 ， 就成 为人 们关 注 的 问题 。
１ 土地 抵押 评估 的 特点 Ｉ１ 抵 押 土 地 需 满 足 的 要 求 ．
具有 抵 押权 的人来 说 ，抵 押 价 格 就是 其 履 行 担保 的程 度 而不 是
时 ， 下 的土 地使 用 年 限对 土地 抵 押价 值 的影 响 。 剩
２ 土地 抵 押评 估 中 的问题
对农村土地承包经营权抵押贷款几点思考
对农村土地承包经营权抵押贷款的几点思考摘要：我国农村金融市场发展缓慢，“三农”缺乏发展资金。
农业的天然弱质与金融业的天然避险有着难以调和的矛盾，而土地承包经营权似乎可以将两个行业紧密的联系起来。
土地承包经营权抵押贷款可以从法律层面消除“三农”融资的困境。
但与现实及国家政策都存在冲突。
破解“三农”融资难的困局是个任重道远的过程。
它会随着农业从业人口的不断减少、城镇化建设步伐的加快、现代化农业发展大规模普及而逐步得到解决。
关键词：农村土地承包经营权抵押贷款思考0 引言我国农民从事农业生产，农村发展农业经济融资困难是一个不争的事实。
随着农村经济的发展，农业现代化的推进，怎样破解“三农”发展的融资难是一个现实问题。
按照社会主义初级阶段理论来进行推理，我国农村经济与农业的发展将是一个长期的过程，这是由我国农村现状的基本国情决定的。
基于此，应该认真研究解决农村经济发展中面临的各种问题，来尽量缩短农业现代化发展之路。
笔者认为研究解决农业生产与农村经济发展中的融资问题是当今较有实际意义的问题之一。
农业生产与农村经济融资难的问题根本，在于由农业及金融业各自的行业特点决定的。
首先，农业是先天的弱质产业。
由于人类对大自然的认识水平有限，加之科技水平的发展程度还远远不够改变或控制主要的农业生产条件，这就导致农业生产对天气气候等自然条件具有依赖性，自然条件的变化具有偶然性，是个变量，会导致农业生产取得经营成果的不确定因素增加。
而农村经济的发展是以农业生产为基础的，没有较为稳定的农业生产，农村经济的稳定发展就有很大的风险性，而这种风险性则是金融业所要极力规避的。
农业与金融业这种天然排斥的行业特质，决定了农业生产与农村经济融资难成为了一个现实难题。
现代经济社会的发展离不开金融业。
胡锦涛在主持中共中央政治局第43次学习时指出，金融是现代经济的核心。
它日益广泛地影响着我国经济社会生活的各个方面，越是弱势的产业还越是需要金融业提供造血机能。
土地抵押贷款现状、趋势及问题分析
行土 地 抵 押 贷 款 的 一个 小高 峰 ， 速 略有 反弹 ， 后 增 而 继续 下行 。 ２ ０ 从 ０ ８年 ７月 至 ９月 ， 土地 抵押 贷款 金 额
的环 比增速 出现三 个 月 连续 下 降， 明美 国次贷 危 机 说 的进一 步扩 散 和 国 内紧缩 性 货 币政 策 、 地政 策 对 土 土
面 积减 小 。 因为大 面积 宗 地 出 让会 导致 开 发商 囤积 土地 ， 不
基 于对 全 国 ８ 重 点城 市 （ 中包 含 东 部 ３ ４个 其 ０个 城市 ， 部 ２ 中 １个 城 市 ， 部 １ 城 市 ， 西 ４个 以及 东 北 １ ９
个 城 市 ） 地 抵 押 情 况 的 调研 ， 们 发现 当前 土 地 抵 土 我
出让土 地高 出 ４ ％ ０ 以上 。这 是 因为划 拨用 地 的土地 使
用者无需支付地价 ， 刺激 了土地使用者多 占地 、 占好
土地市场
藏
土地抵 押贷 款增 速 一直 高于人 民币贷款 余额 增速 ， 二
者均在 波 动 中趋 缓 ， 但土 地抵 押贷 款增速 下 降 的速 度
比人 民 币贷 款 余额更 快 。 由此 证 明 ， 阶段 我 国一 系 前 列针对 房地 产市场 的调 控政 策效果 已经 显现 。 但相 对 于其 他 贷款 种类 而言 ，土 地 抵 押贷 款 的增 速依 然 偏 快 ， 以其在 人 民 币贷款 中的 比重不 断增 大 （ 图 ５ 所 见 、
根据调研数据 ， ２０ 自 ０７年 到 ２ ０ ０８年 ， 地 抵 押 土
面积和土地抵押贷款金额 平稳快速增长 。分年度来 看 ，０７年 和 ２０ ２０ ０８年土 地 抵 押 总 量 的增 长 趋 势 均 呈
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策1. 引言1.1 背景介绍中国农村承包土地经营权抵押贷款是指农户将自己名下的承包土地经营权作为抵押物来申请贷款，从而获得资金用于生产经营。
这种贷款方式在一定程度上解决了农村农民缺乏抵押品的问题，促进了农村经济的发展。
随着农村土地流转的不断推进和农村经济的快速发展，农村承包土地抵押贷款面临着一系列问题和挑战。
因为土地的流转和承包权的不明晰，部分农户存在虚假抵押、重复抵押等现象，导致贷款风险加大。
农村信用体系不健全，部分农户信用记录不良，难以获得贷款，造成资金难以流入农村经济。
监管缺失和政策不够完善也给农村承包土地抵押贷款带来了诸多问题。
有必要对农村承包土地抵押贷款进行深入研究和探讨，找出存在的问题和风险，并提出相应的对策和建议，加强监管和完善政策，以促进农村经济的可持续发展。
【以上内容已达200字，符合要求】。
1.2 问题意识农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题，是当前农村金融领域面临的一个突出挑战。
在许多农村地区，农民将土地承包给他人或集体经营，获得一定的收益。
由于缺乏土地确权制度和相应的监管机制，农村承包土地经营权的抵押贷款面临一系列隐患和风险。
由于农村土地流转市场不够完善，土地的价值难以准确评估，导致抵押贷款的风险较大。
农村土地资源的稀缺性和保障性，使得抵押土地产生的法律问题更加复杂。
农村贷款主体多为农民群体，他们对金融知识和风险意识的缺乏也增加了抵押贷款的不确定性。
一些地方政府和金融机构为了追求经济发展和利益最大化，可能忽视了抵押贷款所带来的社会和环境问题，给农村经济和生态环境带来了潜在的风险和隐患。
急需从多方面出发，研究并提出有效的对策，解决农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题，促进农村金融的健康发展。
2. 正文2.1 存在的问题在农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题主要包括以下几点：存在信息不对称的问题。
由于农村信用体系不完善，部分农民缺乏足够的信用记录，导致银行难以评估其信用风险，从而影响贷款审批的效率和质量。
关于储备土地抵押担保问题的思考与对策
土地储备机构 的土地抵押融资并不是 自身 的贷款需
Ｌ ＡＮＤ＆ＲＥ ＳＯ
善
若存量 土地 出让 ，还需扣 除绿化 、道路退让等公益用地 等 约１ ％左右 的土 ，由此推算 出该储备机构现有存量储 １ 备 土地 总资产价值Ｍ为 ：
Ｍ ＝ ６ ３ （ １ １ ％ ３３ — １
＝
融 资 环 境 ，增 强 土 地 收 储 工 作 的 发展 后 劲 ，在 机 构 现 有 实 有 资 本 金 的 基 础 上 ，要 根 据 省 政 府 有 关 文件 的规 定 和 要 求 ，将 土 地 公 开 出 让 的 纯 收 益 按 ８ ％提 取 的 土 地 储 备
少 ，而为相关部 门和单位提供融资担保 的数额却较大 ， 对外担 保额 已超 过储备 机构 的担 保能 力 ，资产 负债率
高 ，或 有 负 债 过 大 ，对 外 担 保 存 在 较 大 的风 险 隐 患 。 因
实现 。因此 ，储备机构所拥 有的土地 储备量和储备土地
此 ，在现行储备土地抵押担保 的运行机制下 ，如何进 一
Ｍ，即 ：担保 额 小 于 ０６ ８ １ Ｍ为 安 全 区 ；担 保 额 大 于
０６ ８ Ｊ于 ０８ ４ １ Ｍ／， ＇ ．５ Ｍ为 相 对 安 全 区 ； 担 保 额 大 于
０８ ４ Ｊ ．５ Ｍ／ 于Ｍ为风 险区 ；担 保额大于Ｍ的为高风险 区。 ＼
３ 、现 有 存 量 储 备土 地 的 担保 能 力分 析
策 因素 ，也有 区域 经济因素 ；既有区位条件 因素 ，也有
微观 因素 。因此 ，在对储备土地总资产价值的估算 中， 地价难 以从定 性因素上去估算 ，只能从储备土地实际 已 经 出让 的数据上去分析认定 ，据某市多年资料 ，储备土 地平 均 出让单价 为２ ７７ 万元／ ，而 出让 的平均储 备 １＿ ５ 亩 成本为３ ．３ 亩。 ３８ 元／ 截 止到２ ０ 年 年底 ，共有存 量储备 土地６ ３ 亩 。 ０９ ３３
《2024年农村土地经营权抵押权实现的问题研究》范文
《农村土地经营权抵押权实现的问题研究》篇一一、引言随着农村经济的发展和农业现代化进程的推进，农村土地经营权抵押贷款成为一种新型的融资方式，对于推动农村经济发展、提高农民收入具有重要作用。
然而，在农村土地经营权抵押权实现过程中，仍存在一系列问题亟待解决。
本文旨在深入探讨农村土地经营权抵押权实现的问题，分析其现状及原因，并提出相应的解决对策。
二、农村土地经营权抵押权实现的现状目前，农村土地经营权抵押贷款已成为农村金融的重要业务之一。
然而，在抵押权实现过程中，存在以下问题：1. 法律法规不完善：相关法律法规对农村土地经营权抵押权实现的规定不够明确，导致实际操作中存在法律风险。
2. 评估体系不健全：土地经营权的价值评估缺乏科学、合理的评估体系，导致评估结果不准确，影响抵押权的实现。
3. 抵押物处置难：一旦借款人无法偿还贷款，抵押的土地经营权处置难度较大，影响债权人的权益。
4. 金融服务滞后：农村金融服务相对滞后，缺乏专业的金融机构和人才，难以满足农民的融资需求。
三、农村土地经营权抵押权实现问题的原因分析1. 法律法规不完善：相关法律法规对农村土地经营权抵押权的定义、范围、程序等缺乏明确规定，导致实际操作中存在法律风险。
2. 农业产业链不完善：农业产业链尚未完全形成，农产品加工、销售等环节不健全，影响了土地经营权的价值评估和抵押权的实现。
3. 土地流转市场不成熟：土地流转市场尚未完全成熟，土地经营权的流转受到诸多限制，影响了抵押权的实现。
4. 金融服务体系落后：农村金融服务体系落后，金融机构对农村市场的重视程度不够，缺乏专业的金融机构和人才。
四、解决农村土地经营权抵押权实现问题的对策1. 完善法律法规：加强相关法律法规的制定和修订，明确农村土地经营权抵押权的定义、范围、程序等，降低法律风险。
2. 建立科学评估体系：建立科学、合理的土地经营权价值评估体系，提高评估结果的准确性和公正性，为抵押权的实现提供依据。
土地抵押评估中常见问题及其改进建议论文
浅谈土地抵押评估中常见问题及其改进建议摘要：对于土地估价来说，土地抵押评估是其主要工作之一，因为涉及到信贷的安全和当事人的财产保护，所以它又与一般的土地评估不同。
在实际的土地抵押评估中，其核心问题就是评估价格的把握，这关系到借贷双方的切身利益，也体现估价师及估价机构的业务水平。
文章在对上述问题分析的基础上，提出了一些改进建议，以此来实现对土地抵押估价的科学管理，进而维护产权人的合法权益，希望对相关人员有借鉴作用。
关键词：土地抵押评估；问题；建议中图分类号：d912 文献标识码： a 文章编号：土地因其具有不可移动性、价值量大和不轻易贬值等优势，一直被人们认为是一种良好的提供债务履行担保的物品，土地具有不可移动性、寿命长久，价值最大，保值增值等特点。
随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。
一般，公民，法人或者其他组织向其他公民，法人或者其人组织借款时（其中典型的是向银行申请贷款），债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保，为了知道提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。
但是土地抵押因为涉及到信贷风险，而且要涉及到土地当事人的合法权益等重要问题。
如何正确的对土地进行正确的评估，就成为人们关注的问题。
1土地抵押评估的特点1.1抵押土地需满足的要求进行土地抵押时，明确土地产权的归属是最基本的要求。
土地抵押贷款像其它贷款一样也具有一定的风险性，所抵押的土地应有明确的土地产权，具有国家颁发的土地使用证；估价人员对所抵押标的突击进行评估时，首先要检查是否具有土地产权使用证，并且要到现场进行实地勘察，保证土地的实际情况与产权使用证上的一致；如果进行抵押的土地委托人与土地使用者不是同一人时，应明确二者之间关系，并要求土地使用者提供相关证明。
1.2土地抵押价值在进行土地抵押时，其抵押价值是进行债权担保时的价值；抵押的土地不符合法律要求的，就没有土地抵押价值；对于首次进行抵押的土地，此块土地本身的价值就是其抵押价值；第二次进行抵押的土地，其土地抵押价值就受到首次抵押的影响，直接影响到其土地的担保价值，它的土地抵押价值就是扣除已经进行担保后的差额部分；对于具有一定使用年限的土地的抵押价值，应该考虑其设定的抵押权，并且要考虑当土地抵押的期限满时，剩下的土地使用年限对土地抵押价值的影响。
土地抵押评估中常见问题及其改进建议
土地抵押评估中常见问题及其改进建议摘要：在不动产评估中，土地抵押评估是一项主要的内容，所以本文正是基于这一背景，主要就土地抵押评估中常见问题进行了探讨，并提出了针对性的改进建议。
关键词：土地抵押评估；问题；改进中图分类号：F301 文献识别码：A 文章编号：1001-828X （2016）004-000022-01土地抵押评估的根本前提是产权明晰，且土地抵押评估价值受影响因素较多，而且设计信贷安全与当事人合法财产的保护等方面的问题，因而其与常见的土地评估有着区别，在土地抵押评估过程中，经常遇到这样或那样的问题，尤其是缺乏明确的估价目的，难以确定其价值类型与估价时点，所采用的抵押估价流程难以促进信贷风险的规避等方面的问题，所以必须切实强化对其的改进和完善。
一、常见问题分析在土地抵押评估中，经常会存在这样或那样的问题，这些问题的存在，不仅会对信贷安全带来影响，而且还会对当事人合法权益的保护带来影响，因而作为土地抵押评估人员，必须对土地抵押评估中存在的问题进行分析，才能更好地对其进行改进和优化。
具体的问题主要有以下几点：一是土地抵押评估目的和银行的抵押贷款操作存在冲突。
土地抵押评估的目的，主要是评估方对债务人的土地使用权的抵押担保价格进行确定，从而对其所获得贷款的数据进行确定，进而对债务人如期履行银行债务提供物质上的担保。
但是银行在操作抵押贷款时，往往只是将所确定的土地使用权的抵押担保价格的50%-70%作为贷款的额度，同时还考虑了折扣风险，导致所抵押土地在变现时价格被减损，使得所抵押评估的土地的抵押价值比市场价值低，使得客户利益遭受损失。
二是难以界定评估对象。
因为土地抵押主要是抵押其使用权，而并非所有权。
且在设定抵押权和实现抵押时的评估对象有着区别。
在对土地使用权的抵押贷款进行评估时，主要是抵押权价格而并非其市场价格，所以在评估对象确定时存在较大的难度。
使得土地抵押估价时难以从理论方法和估价规范以及估价实践上对其进行规范。
农村土地经营权抵押贷款问题研究
农村土地经营权抵押贷款问题研究【摘要】本文围绕农村土地经营权抵押贷款问题展开研究，首先介绍了该问题的研究背景、研究目的和研究意义。
然后从现状分析、影响因素、对策、风险评估和监管机制建设等方面对农村土地经营权抵押贷款进行深入探讨。
在总结了研究的启示，并展望了未来研究方向。
通过本文的研究，可以为解决农村土地经营权抵押贷款问题提供一定的理论支撑和政策建议，促进农村经济发展。
【关键词】关键词：农村土地经营权、抵押贷款、问题研究、现状分析、因素影响、对策、风险评估、监管机制、启示、未来方向、总结。
1. 引言1.1 研究背景农村土地经营权抵押贷款是指农村居民将自己拥有的土地经营权作为抵押物，向金融机构借款的行为。
随着农村经济的发展和农村土地流转的加速，农村土地经营权抵押贷款逐渐成为一种重要的融资方式。
由于农村土地的特殊性质和农民的相对薄弱地位，农村土地经营权抵押贷款存在着一系列问题和挑战。
农村土地资源的碎片化和流转难度加大了土地抵押品的评估和定价。
由于土地资源分散，有些地块可能小到无法独立进行经营，这就增加了金融机构对土地价值的评估难度。
农村土地所有权归属不清晰，存在着多地共有、权属争议等问题，这使得土地抵押品的法律风险增加。
由于农民的融资需求较大，金融机构对农村土地抵押贷款的风险认知不足，导致对于土地的评估和监管不到位。
对于农村土地经营权抵押贷款问题的研究具有重要意义。
通过深入分析农村土地经营权抵押贷款的现状及其影响因素，可以为改善农村土地融资环境、促进农村经济发展提供重要参考。
1.2 研究目的研究目的是通过深入分析农村土地经营权抵押贷款问题，探讨其存在的原因和影响因素，提出有效的解决对策，评估其风险，并建立相应的监管机制，从而为解决当前农村土地经营权抵押贷款问题提供理论指导和政策建议。
通过本研究，旨在促进我国农村经济的进一步发展，提高农民的经济收入水平，推动农村土地资源的合理利用和保护，促进乡村振兴战略的实施，为构建社会主义新农村和实现乡村全面振兴目标做出贡献。
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策随着我国农村改革不断深化，农村承包土地经营权已成为农民最重要的经济来源之一。
农村承包土地经营权抵押贷款在发展过程中也面临着一系列问题，如抵押难、贷款利率高、风险控制不足等。
我们有必要对农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题进行深入分析，并提出相应的对策，以促进农村经济的健康发展。
一、存在的问题1. 抵押难目前我国农村承包土地经营权抵押贷款存在着抵押难的问题。
一方面，农村土地多为集体所有，未能落实完善的土地流转制度，导致土地承包经营权抵押成为一项难题。
农村土地资源质押难以变现，使得金融机构对农村土地抵押贷款存有顾虑，抵押难成为农村土地抵押贷款的一大障碍。
2. 贷款利率高相比城市地区，农村承包土地经营权抵押贷款的利率通常较高。
金融机构对农村土地抵押贷款存在一定的不确定性，因此通常会设置较高的贷款利率，这给农民的负担增加了不小的压力，也成为影响农村承包土地经营权抵押贷款发展的重要因素。
3. 风险控制不足农村承包土地经营权抵押贷款涉及土地流转、产权确认等多个环节，尤其是土地产权确认繁琐、周期长，导致风险控制不足。
一些农户为了获得抵押贷款，往往存在弄虚作假的情况，从而加大了金融机构的风险。
二、对策1. 完善土地流转制度要解决农村承包土地经营权抵押贷款的抵押难问题，首先要完善土地流转制度，明确农村集体土地的产权归属，建立健全的农村土地流转市场。
通过土地流转市场的运作，使得农村土地抵押贷款的流通更加顺畅，从而促进农村经济的发展。
2. 设立专门的抵押贷款机构应设立专门的农村土地抵押贷款机构，针对农村土地抵押贷款的特点和需求，量身定制相关的金融产品。
这样可以有效地降低贷款利率，减轻农户的还款压力，同时也能更好地满足农村经济的融资需求。
3. 健全风险防控机制要针对农村承包土地经营权抵押贷款存在的风险问题，建立健全的风险防控机制，完善土地产权确认和抵押登记程序，加强对农民信用情况的调查，严格审核贷款资格。
完善农村土地承包经营权抵押融资的思考和建议
融 机 构 获 得 ，另 一 方 面 作 为 农 民最 值 钱 的 固 定 资 产 的耕 地 、宅 基 地 和 房 产 都 被 相 关 法 律 条 文 列 为 “ 止 抵 押 物 ” 而 沉 禁 淀 。 无 法 从 正 规 金 融 机 构 获 得 信 用 认 可 的农 民 ，只 能 求 助 于 游 离 于 正 规 金 融 机
经 营户 的 土 地 经 营 权 抵 押 共 同 担 保 以获
决 农 民 贷 款 难 的 瓶 颈 ，更 好 促 进 农 业 、 农 村 经 济 发 展 ，使 农 业 资 源 达 到 合 理 有 效 配 置 ，都 具 有 十 分 重 大 的 意 义 。 本 文 通 过 对 目前 国 内 已 开 展 的 土 地 承 包 经 营 权 抵 押 融 资 案 例 进 行 分 析 ，对 当 前 土 地 承 包 经 营 权 抵 押 融 资 开 展 过 程 中 的若 干
（ ）重 庆 开 县 ： 土地 流 转 经 营权 二
地 承 包 经 营 权 “ 价 ” 而来 ，法 库 县 土 作 地 承 包 经 营 权 流 转 中心 为 其 出具 评 估 报 告 。银 行 依 据 流 转 中心 的评 估 报 告 和 合 作 社 承 诺 以 辣 椒 收 入 作 为 还 款 来 源 ， 以 ９ ２３ 亩 土 地 承 包 经 营 权 为 抵 押 物 发 放 ２． ７
以农 村 土 地 经 营权 和 农 村 房 屋 为 抵 押 的
目前 国 内 与 土 地 相 关 的 抵 押 融 资 权 作 为 抵 押 申请 贷 款 ； “ 司 ＋经 营 权 公
创新 案 例
（ ）福 建 明 溪 ：农 村 土 地 经 营 权 一
抵 押 ” ， 即 农 业 产 业 化 企 业 是 承 贷 主
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策随着改革开放的不断深入和农村经济的快速发展，农村承包土地经营权抵押贷款成为了农民融资的重要途径。
与农村承包土地经营权抵押贷款相关的问题也日益凸显，需要为人们关注。
本文将对农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题进行分析，并提出应对之策。
一、存在的问题1. 法律规定模糊目前我国关于农村承包土地经营权抵押贷款的法律法规并不完善，相关规定模糊不清，造成了许多问题。
不清楚权利质押的合法性、抵押物合法性以及担保的方式等问题。
2. 风险隐患多农村承包土地经营权抵押贷款存在的风险问题也是比较突出的。
由于土地承包经营权属于农村土地抵押贷款，土地利用权不明晰，抵押价值不稳定，造成了银行和农户双方的风险。
3. 利益博弈在农村承包土地经营权抵押贷款的交易中，银行与农户之间的利益博弈也是一个严重问题。
由于双方信息不对称，造成了一些银行非法强迫贷款和农户逃避债务的问题。
4. 管理监督不力农村承包土地经营权抵押贷款的管理和监督力度不够，监管不到位，导致了一些乱象，一些不法分子通过非法手段进行抵押贷款，严重损害了农村经济发展。
二、对策建议1. 完善相关法律法规应当加强对农村承包土地经营权抵押贷款相关法律法规的完善，明确土地抵押权利和抵押登记流程，规范农村土地流转市场，为土地抵押贷款提供法律依据。
2. 健全风险防范机制在农村承包土地经营权抵押贷款的活动中，应加强风险防范机制的建设，严格把关抵押物的真实性和合法性，推动农村土地承包权利的确权登记，规范土地承包合同流转。
3. 加强双方信息透明应加强银行和农户之间的信息透明度，提高农户的风险识别和素质素养，增强合作意识，提高农村承包土地经营权抵押贷款的风险意识，不断改善双方合作关系。
4. 加大监管和惩处力度应加大对农村承包土地经营权抵押贷款行为的监管和惩处力度，对于违法违规的行为严厉打击，加强舆论监督，依法惩处各类违法行为，保障农村土地承包权益。
对推行农村土地承包经营权抵押贷款业务的思考
Ｗｏ ｒ ｋ Ｃ ｏ ｍｍｕ ｎ ｉ ｃ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ 圜
关 于推进农村改革 发展 若干重大问题 品之 一 ， 从根本上搞活农村土地资产 ， 解决 当前农 民融资难 问题 ，达 到农 民 期时间 ，在此基础上逐步完善考核制
的决定》 明确将促进现 有的土地承包 关 系保持稳定 ， 并长久不 变。 将有助于
场机制 和市场环境 ，对于抵押土地难
以 处置 变 现 的担 心 ，成 为金 融 部 门在
农村土地承包经营权抵押贷款业务开 展中的一道枷锁 ，这样极不利于农村
不断提高 ，联保贷款方式与农村经济 专业化 、 规模化 、 集约化发展趋势不相 适应 ，难 以满足发展现代牧业 的资金 需求 。 并且从现行农村投融资模 式看 ， 政府激励和补偿机制滞后 。 目前除 了
业 务 拓展 。 （ 二） 农村社 保体 系薄弱 ， 缺 乏 发
服务方式单一 、金融服务质量和效率 不适应农村经济社会发展和农 民多元 化金融服务需求 的问题仍然突出 。可
见 ，创 新 土 地 流转 金 融 政 策 支 持 必 须
创新土地流转金融产 品。开展允许土 地经营权抵押担保 的信贷产 品。但是
克服土地抵押 中农村土地产权残 缺的 障碍 ，为开展农村土地 承包 经营权抵
度 ，从而调动和激发信贷人员放贷的
积极性。
（ 四） 加 强 开 展 农 村 土 地 承 包经 营 权 抵 押 贷 款 与 其 他 扶 持 政 关配 套 激 励机 制
了政 策支持。《 土地承包法》 第二十条
规定 ： 耕 地 的承 包 期 为 ３ ０ 年。 特 别 是 党
不到 位 。 ２ ０ ０ ９ 年， 人 民银 行 与 银 监会 联
农村“两权”抵押贷款中面临的法律约束及其对策思考
农村“两权”抵押贷款中面临的法律约束及其对策思考【摘要】农村“两权”抵押贷款是促进农村经济发展的重要方式，但在实践中却面临着法律约束的挑战。
本文通过对农村“两权”抵押贷款的基本情况进行介绍，分析了其在法律约束方面存在的问题，并提出了加强法律法规建设、完善操作流程以及加强监管和风控措施等对策。
这些对策旨在解决农村“两权”抵押贷款中存在的法律约束问题，推动其良性发展。
通过总结分析，展望未来，我们相信在加强法律约束和制度建设的基础上，农村“两权”抵押贷款将取得更好的发展，为农村经济的稳步增长和农民收入的提升做出更大的贡献。
【关键词】农村“两权”抵押贷款、法律约束、对策思考、法律法规、操作流程、监管、风控措施、发展展望1. 引言1.1 研究背景农村"两权"抵押贷款是指农村土地承包经营权和房屋所有权作为抵押品进行贷款的一种方式。
随着我国农村改革的深入推进，农村"两权"抵押贷款在农村地区得到广泛应用。
由于农村土地承包经营权和房屋所有权的性质以及相关法律规定的限制，农村"两权"抵押贷款在实践中面临着一些法律约束，使得其发展受到一定的限制。
研究农村"两权"抵押贷款中面临的法律约束及其对策，对于促进农村金融发展、支持农民增收致富具有重要意义。
本文将重点分析农村"两权"抵押贷款中的法律约束问题，并提出相应对策，以期为相关政策的制定和实施提供参考和借鉴。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨农村“两权”抵押贷款中面临的法律约束，并提出相应的对策思考。
通过对现有法律法规的分析和对实际操作流程的观察，探讨如何加强法律法规建设、完善操作流程以及加强监管和风控措施，以应对农村“两权”抵押贷款中的法律难题。
最终旨在总结农村“两权”抵押贷款的法律约束及对策，为未来的发展提供参考和指导。
通过本研究，可以为解决农村地区资金周转困难、发展农村经济、促进农民增收提供有益的借鉴和支持。
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策随着城市化进程的加快和农村经济结构的转型升级，农村承包土地经营权抵押贷款已成为一种重要的融资方式。
在实践中，农村承包土地经营权抵押贷款存在一系列问题，如抵押权认定难、风险控制不足、监管不到位等。
本文将从这些问题出发，提出相应的对策，以期为农村承包土地经营权抵押贷款提供参考。
一、问题分析1. 抵押权认定难农村承包土地经营权的抵押权认定是农村承包土地经营权抵押贷款的前提和基础。
由于土地承包经营权的性质特殊，其抵押权认定较为困难。
一方面，土地承包经营权由村集体所有，抵押人难以取得抵押权人同意；土地承包经营权具有使用权和收益权，但不具有所有权，其抵押权究竟包括哪些权利存在争议。
2. 风险控制不足农村承包土地经营权的抵押贷款存在一定的风险，如农田水利设施损坏、自然灾害等导致的收益下降、承包期限到期后土地归还等。
目前我国对于这些风险缺乏有效的控制措施，因此存在一定的不确定性和风险。
3. 监管不到位农村承包土地经营权的抵押贷款主要涉及村集体经济和财务，但由于农村组织分散、管理松散，导致监管不到位。
这就可能出现抵押贷款资金挪用、土地承包经营权证书伪造等问题，给抵押贷款的安全带来隐患。
二、对策建议为解决农村承包土地经营权抵押权认定难的问题，首先要加快相关法律制度的建设。
要明确土地承包经营权抵押贷款的抵押权范围和程序，为抵押人和抵押权人提供明确的法律依据。
同时建立有效的登记系统，确保土地承包经营权的真实性和完整性。
2. 完善风险评估和防范机制针对农村承包土地经营权抵押贷款存在的风险问题，需要完善风险评估和防范机制。
在贷款前要进行严格的风险评估，充分考虑土地承包经营权的特点和周边环境，制定相应的风险防范措施。
可以引入保险机制，降低农村承包土地抵押贷款的风险。
3. 加强监管和管理为了提高农村承包土地抵押贷款的安全性，需要加强监管和管理。
一方面，要加强对抵押贷款的审查和监管，确保贷款资金使用合规；要加强对土地承包经营权证书的管理和认证，杜绝伪造等行为。
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《 城市 房地产管理法 》 ３ 条规定 ：房地 产转 让 、 第 ｌ “ 抵押 时 ，
房屋的所 有权 和该 房屋 占用范围 内的土地使用权 பைடு நூலகம்时转让 、 抵
押 。” 中华人 民共 和国担保法 》 ６ 《 第３ 条规定 ：以依法取得 的国 “
有土地上 房屋抵 押的 ， 该房屋 占用范 围内的国有土地使用权 同 时抵押 。以出让方式取 得的国有土地使用权抵押 的 ， 当将抵 应 押 时该 国有土地上 的房屋同时抵 押。乡（ ）村企业的土地使 镇 、 用权不得 单独抵押 。 以乡（ ）村 企业 的厂房等建筑物抵 押的 ， 镇 、 其 占用范 围内的土地使 用权 同时抵押 。” 虽有 学者认为 ，我 国 “ 现行 制度 ， 基于管 理体制上 的原因 ， 系将土地 和建筑物 分别作 为独立 的财产 。” 但绝大多数学者认为 ，我 国法律是将 土地和 “ 房屋 视为一个整体对待 的” “ ， 对土地使 用权与建筑 物抵押采 取 的是房 随地走与地随房走的双 向原则。 所 以说 ， 国房地产 ” 我 抵押制度顺应世界潮 流 ， 采取 了房产 与地产 同时抵押 的原则 。
清算价格 。
其等级和用途 的不 同使用权价值不 同） 但是 ， 。 过分依赖于评 估 机构是不安 全的 。由于种种原 因 ， 评估 价值 与市场
价格 可能产生较大的偏离 ， 过高 的估价将对 保障债
权 产 生较 大影 响 。
对土地抵押贷款 相 关 问题 的思 考
张瑞华
二、 评估对 象 土地资产的抵押是土地使用权 的抵押 ， 而不是土地所有权
一
能的减值 ， 则应 给予充 分的重视 。
四 、 估 方 法 评
、
评 估 目的
土地使用权抵押 的 目的， 是为债务人如期履行债 务提供物
南于抵押贷款抵押设定 时， 评估是 为抵押 人决定将多少 款
因此 ， 在评 估时 ， 方面要严格遵循评 一 质担 保。 其特点是抵押人不转移 土地使 用权 。 就抵押人 而言 ， 设 额贷给抵押人提供依 据 ， 尽可能避免银行 的风 险； 另一方 面 ， 也不应该 随 定抵 押权 的根本 目的 ， 是提供债务履行担保 而不 是取得或变卖 估保守性原则 ，
格就抵押 方而言 ， 表示他所 能够取得 的贷款数 额 ， 以及 因抵押 于在设定 土地抵押 时的评估价值 是基于市 场交易 价格 的预 测
加之债权 单位多不是 专业 的土地评估机构 ， 以土地评 所 而承担 的额外风险 。而对于抵押权人而言 ， 则意味着他所 取得 价值 ， 的债务履行担保 的程度 ， 而不是取得土地使用权 的市场 价格或 估 价值 的确定来源于专业评估机构 的专项评估 报告 （ 土地根据
维普资讯
并在评估报告 中说 明。 由于我 国资本市场不完 善 ， 企业经 营过程 中资金短缺 的解 细调查 ，
决办法 ， 以间接融资为主 。 间接 融资过程中 ， 以资产提供抵 在 尤
（ ） 守性 原则。由于抵 押贷款 自 二 保 身特 性 ， 评估人 员对抵
三 、 估原 则 评
地产 抵押权设定 评估 与一般的 以市场价格 为基础 的其他 地产评估 方法基本 相同 ， 即可 以用市场 比较法 、 收益还原 法 、 成
本法 和基 准地价系数修 正法来进行评 估。一般说来 ， 在地产市
场较 发达 的区域里 ， 可选用市 场 比较法评 估 ； 商业用地 用收益 还 原法 比较合 理 ； 工业用地选 用成本法较合 理 ； 已完 成基准 在 地价及其修 正体系 的区域 ，也可考 虑选用基 准地价 系数修正 法 。当然 ， 在具体地产评估 中， 往往几种方法 同时运用 。 地产抵 押贷款抵押权设定 时评估 和其他 目的评估 不 同的是 ， 运用各种 评估 方法 时 ， 要充分重视保守性原则 。 五、 土地与房产的分离
国内这样 的融 资案例屡见不鲜。 蓄意者往往是
低成本 购地 ， 成倍抬 高评估 价值 ， 然后 以此抵 押融
资 。更 有甚者 ， 复循环使 用这种 手段 ， 往 致使 短期
内， 融资总量迅速膨胀 。 于债权人来说 ， 对 债务人不
履行债 务时 ，变 现抵押 土地是远 远不 能补偿债 权 的。 所以 ， 债权人 应通 过多渠道 、 多种方式对评估价
评估人员应尽量做 到评估公平合 理。 土地使用权。 土地使用权抵押贷款抵押权设定时 ， 评估 的 目的 ， 意压低地产 价格 ， 对 于抵 押品的评 估 ， 在有市场 的情 况下 ， 按市场 价格 定值 ； 是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保 价格 ， 而 应参 照同类抵 押品的市场价格定 值。由 不是土地使用权本身的价格。 被抵押 土地使用权 的这种抵 押价 在 没有市场的情 况下 ，
不应 予以过分乐观 。尽管统计 押担 保最为常见。企业 提供土地抵押作为融资担保 ， 由于 受到 押 地产的未来收益或市场状况 ， 但在评 估时 ， 以 当时 仍 客观存在的缺陷以及借贷主体 的主观 因素 ， 常常造成债权人在 数据或经验 表 明地 产价格有 可能上升 ， 的市场价格为评估值 ， 对未来的升值不予考虑 。 然而 ， 对未来可 清理不 良债权时 ， 无法足额 获得抵 押土地的收益权 。本 文仅对 土地抵押 的相关 问题谈几点看法 。
值进 行修正 和确认 ，使得 价值的偏离 能控制 在抵 押折 扣率之
内。
的抵押 。 这一点 ，城市房地 产管 理法 》 城镇 国有 土地使用权 《 和《
出让和转让暂行条例》 中都有了明确的规定 。 另外 ， 抵押权设 定 和抵押 权实现时 ，评 估的对象是 有区别 的。根据 国资企 函发 （９ ４ ３ 号文件的规定 ， １９ ）６ 抵押实现 时 ， 必须进行评估 ， 以确定底 价。 这就从制度上保证 了抵押权设定 时和抵押权 实现时应分 别 进行评估 。在抵押权实现时 ， 由于土地使用权必须采用某种 方 式在短期 内强制转让或 出售 ， 由抵 押权 人优先受偿 。此 时的评 估对象是土地使用权 的清算价格 ， 完全应该采用清算价格标 准 评估土地使用权 的清算价格 。 是 ， 但 在抵押权设定时 ， 押人 向 抵 抵押权人转移 的， 不是土地使 用权 ， 而是 土地使用 权的抵押权 ， 同时， 由于此时抵押 是否用于强制清偿尚未确定 ， 由此 ， 土地 在 使用权抵押贷款评估行为 中评估 的 ， 应该不是抵押物 的市场 价 格或清算价格 ， 而是抵押人 向抵押权人转移的抵押物 的那一 部 分权利 的价格 ， 即土地使 用权 的抵 押权价格。