保障房利润解构：开发模式主导收益
房地产开发的利润模式解析
房地产开发的利润模式解析房地产开发是指通过购买土地资源、进行规划、建设、销售等一系列流程，最终实现房屋销售和盈利的商业行为。
这个行业一直以来都是一个利润丰厚的行业，吸引了众多开发商和投资者的关注。
本文将对房地产开发的一般利润模式进行解析，以帮助读者更好地了解该行业。
一、购地成本购地成本是房地产开发的首要成本之一。
在土地供应紧张的市场背景下，土地价格往往居高不下。
开发商需要在竞争激烈的拍卖或竞标中获得土地使用权，支付土地出让金等费用，这些费用成为房地产开发企业的起步成本。
二、建设成本建设成本是房地产开发的另一个重要成本。
建设成本包括土地平整、项目规划设计、建筑施工、材料采购、人员管理等各项费用。
随着国家对建筑质量和环境保护的要求不断提高，建设成本也在不断上升，对开发商的盈利带来了一定的挑战。
三、销售收入销售收入是房地产开发的主要盈利来源。
房地产开发商通过销售房屋单位来获取收入。
售价的确定与市场需求、项目品质、地理位置、配套设施等因素有关。
开发商通过适当的市场定位和定价策略，吸引购房者的关注，实现销售收入最大化。
四、资金成本资金成本是指为筹措开发所需的资金而支付的利息和其他费用。
房地产开发需要大量的资金支持，除了自有资金外，还需要通过银行贷款、债券发行等方式来筹措资金。
由于资金成本较高，开发商需要在盈利模式中合理控制资金利用和融资成本，以保证项目的盈利能力。
五、运营成本房地产项目在销售完成后，还需要进行运营管理，这也会产生一定的成本。
运营成本包括物业管理、维修保养、公共配套设施维护等费用，以确保小区的长期稳定运行，并为业主提供良好的生活环境。
六、利润分析房地产开发的利润主要体现在销售收入与成本之间的差额上。
通过合理控制购地成本、建设成本和运营成本，同时使销售收入最大化，开发商才能获得较高的利润。
利润率一般在20%以上，但由于行业竞争激烈，卖方市场的供应情况以及政策调控等因素的影响，开发商的利润也存在一定的波动。
房地产企业参建保障房的利益驱动和主要风险
６ — ３
房地产企业参建保障房的式
在中央和地方政府积极推进保障房建设的过程 中， 大量央企 、 地方国资背景企业和大型 民企
纷纷加入到保障房建设的洪流之中。他们参建保 障房 的具体方式虽有不同 ， 但大致可以归为以
下 ３种主要 模式 。
城集 团 于 ２ １ ００年 ９月 ２ ５日成立 了绿 城 房产 建 设 管理 有 限公 司 ， 绿 城所 拥 有 的核 心 专业 力 量 将
及管理能力集合成各专业管控中心 ， 对代建项 目 进行技术支撑 、 专业管控和品牌服务 ， 负责输 出
绿 城集 团 的品牌 与建设 管理 服务 。
２配建模式。此模式是 ： ． 在房地产开发项 目的土地出让和规划设计上 ， 明确项 目 障房和商 保 品房各 自比例 。实际上是以地换房 ， 土地出让收益直接转化为保障房 ， 少了中间环节。房地产企 业按照规划好的商品房面积和保障房面积进行开发建设。对于配建模式 ， 可以从两种视角来看 待 。第一种是土地 出让环节在商品房土地中搭配一部分保障房土地 ， 最后由购买土地 的开发商 负责建设 ， 利润主要在于商品房销售部分。第二种允许开发商将保障房地块 ， 拿出一部分建成商 品房ｘ ｌ ￣＇ － ， 销售 利润主要 由允许作为商品房对外 出售 的那部分售房款构成。配建模式是 目 前经
文献标识码 ：Ａ
２ １ 年底 ， ００ 中央经济工作会议首次提 出建立住房保障体系和商品房体系的房地产发展思
路 。十 二五 时期 我 国将 推 动保 障房 大规模 建设 。从 ２ １ ０ １年各 省市保 障性 住 房 的任务 分解 来 看 ，
我国保障房建设任务非常繁重 ， 不仅要依靠 中央和地方政府 ， 同时还需要更多房地产开发企业的 参与。在房地产调控趋于严厉、 保障房建设力度显著加大的双重背景下 ， 已有部分房企开始参与 保障房建设 ， 但主要 以央企和地方国企为主。这是 因为， 房企参建保 障房 ， 尤其是廉租房和公租 房 ， 前并没有形成成熟的盈利模式 ， 目 其直接投资收益薄弱， 净利润仅在 ３ ％左右 ， 而市场化住宅 开发净利润一般都在 １ ％以上 ， ５ 两相对 比， 房企大规模参建保 障房很难形成强烈的直接利益驱 动。不过 ， 尽管 目 前房企参建保障房的强烈 直接利益驱动没有形成 ， 但间接利益却是多元的 ， 从 而也能够对央企、 地方国企和一些大型民企产生一定 的吸引力 。这些间接利益驱动主要包括 ： 通
张蕾：保障房如何实现可持续的盈利模式
张蕾：各位嘉宾、各位来宾大家下午好！我叫张蕾，我在世界银行国际金融公司的制造业、农业和服务局工作，我主管的一个领域就是房地产。
今天我演讲的主要目的是想跟大家分享一下国际金融公司在中国以外的国家做的一些具体投资项目和投资案例。
我听了一上午和下午，我感觉到我们讲的很多东西可能不是对中国现实的情况有很多针对性的答案，其实我们也没有答案。
但是我想分享一下我们在其他国家的经验，可能有助于大家开拓思路，想想别的国家是怎么做的，有那些我们可以参考，有哪些不适合于我们的情况。
大家可能注意到，刚才做的翻译，我没有叫做保障性住房，因为我用内部的翻译的词，我觉得保障房比较多的政府和福利的色彩，从私营角度来说我要翻译成低收入住房，可能是比较中性的成分，这既可以作为国家福利，也可以作为民营企业，吸引民营企业的一个产品。
在中国这种情况下到底多少是应该民营企业的产品，多少情况下是政府福利的行为，这个我觉得是今天大家来的目的，来讨论的。
我今天想讲三个方面：一个是IFC总体介绍和在华的业务。
我想介绍一下IFC，这样大家能够理解我们做低收入住房的时候考虑的因素，我们为什么会用这样思路考虑问题。
第二，讲一下IFC全球低收入住房业务的战略和全球的投资情况。
第三，IFC投资在墨西哥投资的一个案例。
我很快介绍一下国际金融公司，这是世界银行集团成员，世界银行有四个组织，在1956年世界银行为了致力于民营企业在新兴市场的发展，成立了国际金融公司。
国际金融公司我们可以说是世界银行扶持民营企业在所有新兴市场扶持民营企业的主要的力量，我们可以做的有直接投资，我们的产品也比较广泛，我们可以做贷款，我们也可以做股权，我们还可以做贸易融资，风险管理，资产管理，技术援助，银行贷款，多种的产品给我们灵活性，可以在各个国家根据不同的情况来进行我们的业务。
国际金融公司现在有3400多名成员，分布在全世界100多个国家，基本上在世界上每一个新兴国家的角落里都能找到IFC的一个办公室。
房地产开发商的利润分析
房地产开发商的利润分析房地产业是由从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的企业组成的行业。
其经济特性表现为通过开发土地生产房屋产品，并使房屋产品进入社会经济的流通和分配领域，实现产业自身的经济目的。
近年来，中国房地产业的超高利润引起了社会各界的广泛关注。
结合万科老总王石所说：“万科25%利润的房子不做”，以及著名经济学家成思危的估计，中国住宅房地产平均年利润应超过30%。
如果再结合中国住宅房地产领域容积率普遍控制不严，建设材料存在偷工减料现象，部分住宅房地产年利润甚至可以达到50%以上。
本文将结合当前中国房地产业现状，运用有关经济学知识就房地产商的超高利润的来源谈一下自己的看法。
一、垄断——房地产行业超高利润的主要来源在经济学上将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头市场、完全垄断市场四种。
就目前中国的房地产市场来看，万科、恒大、保利、绿地等多家实力较雄厚的房地产企业无法单独垄断房地产市场。
但是根据经济学的博弈理论，在当前情况下，多家企业强强联合，形成一种行业的潜在规则，对于各厂商总体来说是最有利的。
而且由于房地产的位置固定性、供求区域性、政策限制性等特有的性质，各房地产商之间的竞争激烈程度由此降低，房地产市场也就具有了形成寡头市场的能力，而事实也的确是这样的。
在一个寡头市场里，卖方具有很强的垄断性，在价格制定和信息掌握等方面较之消费者和建材供应商都有着很大的主动性。
这种主动性无疑成为了房地产商超高利润的一个重要原因。
下面，我将从上游垄断和下游垄断两个方面来介绍这种垄断带来的超高利润。
首先，当无数的建材供应商持有只能用来建房子的建材和面对并不特别多的房地产商的时候，在一个合理的价格区间内，早已形成寡头市场的房地产商们便会协同来跟建材供应商议价，而处于谈判劣势位置的供应商们也只能在可接受的范围内以较低的价格出售。
这样，房地产开发商们便可以以较低的价格获得建材，从而一定程度上降低了成本。
再看下游垄断，原因主要有以下几点：1、面对着日益上涨的房价，加之“有房才有家”的传统观念等的影响，再加上金融业为房地产商提供融资，为消费者提供贷款，越来越多的人省吃俭用买房子，甚至为自己的儿子、孙子辈买房。
保障性住房对房地产市场的影响分析
保障性住房对房地产市场的影响分析保障性住房是指由政府或者相关部门出资或者投资兴建的，针对那些无法自行解决住房问题的群体提供的住房保障政策。
保障性住房的出现和发展，对于房地产市场有着重要影响。
本文将对保障性住房对房地产市场的影响进行分析。
保障性住房对房地产市场的供需关系产生一定的影响。
一方面，保障性住房的建设增加了住房供应，通过政府提供低价或租金的方式，满足了低收入群体的住房需求，降低了他们的住房负担。
这对于缓解房地产市场的供需矛盾，减少市场非理性波动起到了一定的作用。
由于保障性住房对低收入群体提供了替代住房选择，降低了他们对商业住房的需求，对一定程度上降低了商业住房的供求压力，对整个房地产市场产生了积极影响。
保障性住房对房地产市场的价格形成起到一定的调节作用。
由于保障性住房是由政府提供支持的，因此其建设和租金均有政府的干预。
这种公共性质的住房建设和租金调控，对房地产市场价格的形成起到了调节作用。
一方面，保障性住房的建设增加了住房市场的供给，有一定程度上抑制了商业住房价格的过快上涨。
保障性住房的低租金政策对商业住房的租金也有一定的影响，通过一定的竞争作用，适当压缩了商业住房的租金，有利于住房市场价格的稳定。
保障性住房对房地产市场的价格形成有着积极的调节作用。
要对保障性住房对房地产市场的影响进行全面的分析，就需认真对待可能出现的负面影响。
一方面，保障性住房的建设和租金政策需要政府投入大量的资金，一定程度上增加了政府的财政压力。
尤其是在经济形势不好的环境下，政府财政收入下降，住房政策的投入面临一定的困难。
对商业住房市场的低价或者租金政策，可能对商业住房的开发和投资产生一定程度的负面影响。
如果政策引导不当，可能对商业住房市场造成一定程度的扭曲。
在实践中，要加强保障性住房政策的研究和实践，确保保障性住房政策能够发挥积极的作用，防范可能出现的负面影响。
一方面，要加强政府对住房政策的支持，保障保障性住房项目的建设和资金投入，确保政策的顺利实施。
康养地产的6、5、7范式——6种开发模式、5种收益来源、7种盈利模式
康养地产的6、5、7范式——6种开发模式、5种收益
来源、7种盈利模式
所谓康养地产是指以养老、养生为主题，地产为载体，适老化、病化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。
在人口老龄化日益加重、健康备受重视的背景下，越来越多的地产开发企业或相关社会机构介入康养地产，纷纷推出适宜老年人居住、符合养生人人心理特点及生理特点并能够满足目标群体社会活动需求以及为其健康提供良好基础设施保障的各类康养地产产品。
在我国，康养地产还属于新兴产业，与养老产业并不完全相同，其内涵更为广泛和多元。
康养地产主要有6种开发模式、5种收益来源和7种盈利模式。
表2：康养地产7种盈利模式
表3：康养地产7种盈利模式。
浅析保障性住房建设的项目管理模式
工程管理 Engineering Management浅析保障性住房建设的项目管理模式文/张科 泰安市保障性住房管理服务中心 山东泰安 271000【摘要】随着我国经济的快速发展，提高人们生活水平和生活质量成为了当前需要认真分析和考虑的一项重要问题。
居住环境对于每一个居民来说都非常重要，由于我国人口众多，居住条件的发展对我国居民的生活质量以及生活条件提升具有非常重要的意义。
保障性住房就是一项非常重要的措施，因此做好保障性住房建设项目的管理工作具有重要的意义。
基于此，本文主要对保障性住房建设项目的管理模式和方法进行了分析和研究，重点分析保障性住房项目管理过程当中存在的各种问题，并且提出了应对策略，对于提升我国保障性住房建设项目管理的水平具有重要意义。
【关键词】保障性住房；项目管理；模式管理【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 24.092保障性住房指的是政府为中低等收入人群以及困难家庭提供的具有限定标准和限定价格或者是租金的住房。
保障性住房包括很多不同的类型，包括公租房、廉租房、经济适用房、定价安置房、政策性租赁房等，都是属于保障性住房当中非常重要的类别。
保障性住房建设项目的有效管理和运行，对于改善人民群众的居住生活条件，促进房地产市场健康稳定的发展，保障住房建设管理工程质量，降低工程成本具有重要意义。
因此，对保障性住房建设项目的管理模式进行分析，完善保障性住房保障措施，做好资金的高效应用，提升保障性住房建设的质量、进度和安全性。
对于整个社会的稳定以及保障性住房更好的发挥作用具有重要意义。
同时，随着我国社会的不断发展，共同富裕成为一项非常重要的问题，在解决民生问题过程当中，保障性住房发挥着非常重要的作用，是我国面对住房贵、住房难，解决住房问题的一项关键措施和重要办法。
我国在保障性住房建设方面有着非常丰富和良好的经验，通过有效的建设项目管理模式，在实践当中进行不断的经验积累，保证其更好的发挥其作用。
房地产开发项目的盈利模式
房地产开发项目的特点
01
02
03
高投资
房地产开发项目通常需要 大量的资金投入，包括土 地购置、房屋建设、装修 等费用。
高风险
房地产开发项目的投资周 期长，市场变化快，因此 存在较高的风险。
高回报
如果房地产开发项目成功 ，其回报率通常较高，能 够带来丰厚的利润。
房地产开发项目的分类
按用途分类
可分为住宅项目、商业项目、工业项 目等。
房地产开发项目的盈利模式
汇报人：可编辑 2024-01-07
目录
• 房地产开发项目概述 • 房地产开发项目的盈利模式 • 房地产开发项目的盈利影响因素 • 房地产开发项目的盈利风险及应对策略 • 房地产开发项目盈利模式的创新与发展
01
房地产开发项目概述
Chapter
房地产开发项目的定义
• 房地产开发项目是指以土地和建筑物为基本 要素，进行基础设施、公共设施、房屋等基 本建设，以获取经济效益为目的的投资项目 。
详细描述
多元化盈利模式包括物业销售、租金收入、商业运营、服务收入等多种方式。开发商可以通过在不同 领域和阶段开展业务，实现盈利的多元化，降低市场风险，提高盈利能力。
互联网+房地产模式
总结词
互联网+房地产模式是指将互联网技术与房 地产业务相结合，通过互联网平台提供线上 服务，优化用户体验，提高运营效率，实现 房地产业务的数字化转型。
政策风险及应对策略
政策风险
政府政策调整、法规变化等因素，可 能对项目开发产生负面影响。
应对策略
密切关注政策动态，及时调整项目规 划和投资策略；加强与政府部门的沟 通，争取政策支持和优惠；了解相关 法律法规，遵守规定，降低法律风险 。
保租房建设标准及利润
保租房建设标准及利润
保障性租赁住房建设标准是指为了解决城市中低收入家庭住房困难问题，政府采取一定的政策和措施，通过租赁住房建设来提供符合一定标准的住房，以保障低收入家庭基本居住权益。
保障性租赁住房建设标准通常包括以下几个方面：
1. 建筑质量标准，保障性租赁住房的建筑质量应符合国家相关建筑标准和规范，保证住房的结构安全、抗震性能、防火性能等达到一定的要求，确保住房的安全性和耐久性。
2. 基本设施标准，保障性租赁住房应配备基本的生活设施，如供水、供电、供暖等，并且要求设施的质量和稳定性能够满足住户的基本生活需求。
3. 环境卫生标准，保障性租赁住房所在区域的环境卫生标准也是重要的考量因素，包括周边环境的清洁程度、噪音污染情况、空气质量等，确保住户的居住环境相对舒适和健康。
4. 社区配套标准，保障性租赁住房的建设还应考虑社区配套设施的完善程度，如学校、医院、商业设施等，以便住户能够方便地
获取基本的教育、医疗和生活服务。
至于保障性租赁住房的利润，一般来说，政府会通过一定的财政补贴或者税收优惠来支持保障性租赁住房的建设和运营。
开发商在建设保障性租赁住房时，可能会获得政府的一定补贴或者优惠政策，以弥补其在建设和运营过程中的成本压力，从而获得一定的利润空间。
同时，保障性租赁住房的租金一般会受到政府的控制，以保障低收入家庭的居住权益，因此开发商的利润相对较低。
但是，政府可能会通过其他方式来补偿开发商的利润，如提供土地或者其他资源的优惠等。
总的来说，保障性租赁住房的利润相对较低，但政府的支持和补偿可以帮助开发商获得一定的回报。
保障性住房的供给侧结构性改革探讨
保障性住房的供给侧结构性改革探讨关键信息项：1、保障性住房的定义与范围：＿___________________________2、供给侧结构性改革的目标：＿___________________________3、改革的重点领域与措施：＿___________________________4、资金来源与投入机制：＿___________________________5、政策支持与监管机制：＿___________________________6、改革的预期效果与评估指标：＿___________________________11 保障性住房的定义与范围保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般包括廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等。
其目的在于解决住房市场的供需不平衡，保障居民的基本居住权利，促进社会公平与稳定。
111 廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。
112 经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
113 政策性租赁住房是指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。
114 定向安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行定向安置的房屋。
12 供给侧结构性改革的目标供给侧结构性改革旨在优化保障性住房的供给结构，提高供给质量和效率，满足不同层次、不同类型居民的住房需求，实现住房保障的可持续发展。
121 增加有效供给加大保障性住房的建设力度，确保供应数量与需求相匹配，缓解住房供需矛盾。
122 优化供给结构根据不同收入群体、家庭结构和居住需求，合理配置保障性住房的类型和户型，提高住房资源的利用效率。
123 提高供给质量加强保障性住房的规划、设计、建设和管理，提升住房的品质和居住环境，增强居民的满意度。
产业地产主流盈利模式分析
产业地产主流盈利模式分析关于产业地产的盈利模式，业内也曾做过不少探讨。
盈利模式可以归结为两种，一种是基于机会和与政府的良好关系赚钱，另一种则是靠自身业务能力赚钱。
在市场竞争的初期，企业更多是靠第一种，也就是政府关系以及政府政策衍生出的机会赚钱。
但在近两年，随着市场竞争加剧，以及行业逐步迈向成熟，靠人情关系搞项目的模式已经难以为继，越来越多的企业开始重视打造属于自己的盈利模式。
今天，整理产业地产的六种主流盈利模式，权当探讨，希望能给后来者提供一点帮助。
1、产城开发模式产城开发模式是基于地方政府打造产业与城市融合发展的诉求衍生出的综合性地产业务，具体做法是：地产商从土地一、二级开发（一级开发基本由政府平台公司承担，民企一般从二级开发）切入，提供从区域规划、开发建设、产业导入到产业投资、产业服务的全链条服务。
产城开发模式关系图盈利模式上，住宅和商业销售是企业最重要的利润来源；办公用房的租售收益、政府的咨询服务费、招商引资返还收入、政策性收入、政府奖励等产业部分的收入为辅。
对地产商来讲，产城开发，真正赚钱的是「城」，产业部分则很难盈利。
以前，很多开发商上来先把住宅和商业做完，美其名曰「反哺产业园」，实际上产业部分却是各种拖，实在拖不了的，要么找一个产业运营商来接盘，要么干脆直接放弃。
心想反正住宅的钱已经到账了，大不了这部分考核分我不要了，你政府能拿我怎么办？当然，近些年，监管已经比较严，地方政府已经不太允许地产商先做住宅，而是要分批供地。
「产业先做出个模样来，住宅才批给你」，很多政府甚至明文规定，要求产业不允许捆绑住宅。
总的来说，产城开发和住宅开发类似，都是高投入、高风险的投资经营活动。
一方面需要企业严格控制成本，另一方面还要尽可能缩短商业周期，实现资金快速周转；同时，企业还要面临与地方政府的博弈（因为政府的诉求和你完全相反，他希望你多做产业、少做住宅）。
当地产行业景气时，产城重资产项目会帮企业赚到更多的钱；但如果遇上2021年这样的行业拐点，重资产、高负债就是企业最大的包袱，成为压垮骆驼的最后一根稻草。
保障房“20%的毛利”解构：开发模式主导收益
保障房“20%的毛利”解构：开发模式主导收益保障房项目开发的利润究竟有多高？金隅股份（2009.HK）执行董事兼财务总监王洪军11日在业绩记者会上称，该集团保障房的毛利率高达20%以上。
而上海城开集团总裁倪建达则称，该集团建设的保障房项目性质为“非营利”，“政府也同时保证我们不亏本，只向我们支付管理费。
”此前，万科总裁郁亮也称，“建保障房，只要给我1块钱利润就够了。
”这两种说法，皆与“20%以上的毛利率”相差甚远。
“20%毛利”可能性中国指数研究院副院长陈晟认为，金隅股份通过变更土地用途换来20%毛利，这是可能的。
“在价格上，工业用地的价格要远远低于住宅用地的价格。
而且，普通的变更，需要通过政府部门批准，并补交土地出让金。
”旭辉集团总裁助理张伟峰强调，金隅股份通过土地用途变更，获得高利润水平，实属个案，因为“不是每家企业都能享受到土地用途变更的权利”。
三种开发模式利润不同保障房的利润差距，更主要的体现在开发模式的不同上。
据陈晟介绍，目前保障性住房的开发模式，主要有委托代建、配建、直接招标三种。
如果是委托代建模式，由于土地和资金均由政府划拨和筹措，开发企业只能获得工程总价1%左右的委托费。
如果是配建模式，即土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由购买土地的开发商负责建设，那么利润则主要在于商品房销售部分。
另一种所谓的“配建”即允许开发商将保障性住房地块，拿出一部分建成商品房对外销售，那么利润主要由允许作为商品房对外出售的那部分售房款构成。
此外，保障房部分政府也给开发商预留了一部分微利，具体额度在开工之前就已由政府设定。
第三种是直接招标模式，即直接以整体保障房地块出让，资金初始由开发商支付，到后期由政府购买并负责销售，支付给开发商1%左右的代建费和3%左右的利润。
“第三种模式较多见于国有开发企业，而配建模式较多见于民营开发企业，而委托代建模式则民营、国有都有。
”陈晟说。
中金公司分析师白宏炜在3月底发布的一份报告中曾写道，在传统的地方政府负责保障房土地整理的模式下，政府很难承担每年6000亿~7000亿元的资金压力，因此需要寻求开发商和金融机构帮助，而“政府＋开发商”的模式将成为公租房、经济适用房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。
房地产行业的盈利模式与成本控制分析
房地产行业的盈利模式与成本控制分析引言房地产行业是一个关系到国计民生的重要产业，它在经济发展中扮演着至关重要的角色。
然而，由于行业特殊性，房地产企业面临着独特的盈利模式与成本控制挑战。
本文将探讨房地产行业的盈利模式和成本控制方法，并分析其中的关键要素和成功案例。
第一部分：盈利模式房地产行业的盈利模式多种多样，以下是其中几种常见的模式：模式一：房地产开发房地产开发是房地产行业最常见的盈利模式之一。
企业通过以土地为基础，开发房地产项目并销售房屋单元来获取利润。
在这种模式下，企业需要具备土地开发能力、市场研究能力和项目管理能力。
其盈利方式通常包括土地增值、销售利润和物业管理费等。
模式二：租赁和销售另一种常见的盈利模式是通过房屋租赁和销售来获取利润。
房地产企业可以通过购买或建造房屋，并出租给他人以获取稳定的租金收入。
同时，他们可以将部分房屋出售给购房者，从中获得销售利润。
这种模式下，稳定的租金收入和销售利润是主要的盈利来源。
模式三：物业管理物业管理是房地产行业另一种重要的盈利模式。
房地产企业可以通过拥有和管理物业来获取租金、物业管理费和其他服务费用。
在这种模式下，企业需要具备良好的物业管理能力、服务能力和运营能力。
物业管理模式的盈利主要来自于租金和服务费用。
模式四：金融服务金融服务是房地产行业的另一个重要盈利模式。
房地产企业可以通过提供贷款、理财和保险等金融服务来获取收入。
这种模式下，企业需要具备金融业务能力、风险控制能力和客户关系管理能力。
金融服务模式的盈利主要来自于利息、手续费和保险费用等。
第二部分：成本控制房地产行业的成本控制对于企业的盈利能力至关重要。
以下是几种常见的成本控制方法和策略：方法一：采购成本控制在房地产开发中，采购成本占据了相当大的比例。
控制采购成本是企业提高盈利能力的关键。
企业可以通过寻找合适的供应商、掌握市场物价走向和合理谈判等手段来降低采购成本。
同时，优化供应链管理、采用统一采购等综合措施也是有效的成本控制策略。
房企参与保障性住房开发建设带来的社会责任与经济效益
房企参与保障性住房开发建设带来的社会责任与经济效益加快建设保障性住房是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求，是调整住房供应结构、促进房地产市场健康发展的重要途径。
本文粗略分析了参建房企的社会责任与经济效益。
标签：保障房建设；房企；社会责任；经济效益近年来,作为房地产市场龙头企业的房企在参与经济发展，分享市场带来商机同时履行和承但社会责任，这是房企应该也必须共担的社会角色所决定的。
参建房企的社会责任在宏观层面上是顺应调控、优化投资、保障民居、抑制房价、扩大内需，微观层面上是多方筹措资金、优化限额设计、确保工程质量、控制建设成本、保证年度开竣工率。
参建房企在履行社会责任的同时，还面临经济效益的双重考验。
目前，已有部分上市房企和中央房企陆续参建保障房。
那么，参建保障房获得经济效益的模式是万科地产“上市公司1块钱利润”模式？保利地产“3—5%利润”模式？远洋地产“寻求赢利性和公益性适当均衡”模式？北辰实业“参建保障房微利或亏钱”？而更多的房企担忧参建保障房仅尽社会责任，无从获取经济效益。
以下为北京市2009年8月某保障房项目投资估算，我们来粗略分析如何控制成本、获取可能的经济效益。
【案例】项目位于北京市西郊，六环外，建设用地面积138900 m2，建筑面积342397.32m2，其中经济适用房311581.82 m2，廉租房30815.5 m2，配套公建14400 m2。
容积率2.3；绿地面积45400 m2；居住用地建筑密度21.5%。
建筑层数1-18层。
住宅总套数4341套，其中廉租房544套，经济适用房3797套。
结构形式全现浇砼，装修标准按廉租房、经适房标准规范。
投资估算按政府回购考虑，未考虑销售费用。
项目法人投标时间为2007年6月，土地价款以法人投标文件的征用土地和拆迁安置补偿费用为准。
政府给定单方限价4268元/ m2。
就本案例而言，单方造价4268元/ m2是政府限价，投资估算4128.21元/ m2已在此内。
开发商参建公租房的利益驱动和盈利模式分析
开发商参建公租房的利益驱动和盈利模式分析作者：柳杨来源：《时代金融》2013年第15期【摘要】在我国城市流动人口逐年递增，公租房建设任务繁重，政府建设资金不足和楼市调控趋严的社会背景下，房地产企业参建公租房已经成为大势所趋。
由于目前开发商参建公租房并没有成熟的盈利模式，对开发商而言难以形成强烈的驱动力。
本文深入分析了开发商参与建设公租房对自身发展的有利之处，同时也指出了参建的困境。
在综合分析了开发商参建公租房利弊的基础上，提出企业参与公租房建设的思路，在开发商和政府相互配合的前提下，为公租房的建设拓宽途径。
【关键词】开发商公租房盈利一、开发商参建公租房的社会环境分析（一）城市外来务工人员住房需求得不到满足我国目前正处于大规模的城镇化时期，城镇化率增速逐年递增。
城市外来人口急剧增加，占城市总人口的比重日益上升。
2011年末，我国人口达13.47亿，按年均1.37%的城镇化增长率计算，也就是每年有0.18亿的人口从农村进入城镇，如果按照每人至少10平方米的居住面积，则单对我国外来务工人员，城镇每年应增加1.8亿平方米的住房提供给他们。
由于他们的受教育水平普遍较低，多从事低收入的工作，相当大比例的外来务工人员无力购买商品房。
同时，由于户籍制度的限制，他们也无法享受政府对城镇低收入家庭的住房保障，经适房和廉租房将他们拒之门外。
（二）公租房成为保障性住房的主体中央近几年来针对公租房的政策连连出台。
2011年1月26日国务院常务会议提出，加大保障性安居工程建设力度；努力增加公共租赁住房供应。
2011年政府工作报告指出：进一步扩大保障性住房建设规模；重点发展公共租赁住房。
2011年3月16日，《十二五规划纲要》指出，要重点发展公租房，使其逐步成为保障性住房的主体。
2011年5月国资委要求央企积极参与公租房建设，2011年6月发改委允许地方融资平台和开发商发企业债来支持公租房建设……公租房已成保障房建设主要突破方向。
浅谈深圳市保障性住房营运效益及资金管理
浅谈深圳市保障性住房营运效益及资金管理靳银凤摘要：深圳市保障住房运营效益受供需不平衡、配套设施建设相对滞后等因素影响，致使城市保障性的安居工程建设发展缓慢。
针对于深圳市保障住房运营实践问题，再结合我国保障住房运营中存在的各种问题，对这些问题的解决进行系统的、全面的分析，是提高深圳市保障性住房运营效益的有效策略。
并着重对保障性住房资金管理问题进行分析，目的是进一步强化深圳市保障性住房建设、管理，确保城市中低收入人群居住条件的改善。
关键词：保障性住房；运营现状；运营效益；资金管理引言保障性住房是为了改善城市低收入居民居住条件而建设的，主要包括廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房三种形式，是我国安居工程的重要内容。
在深圳市政府的重视下，当前深圳保障性住房建设力度不足的问题得到了一定的解决，特别是2010年后，政府加大了对保障性住房的管理、投资力度，深圳市基本已实现“多渠道、多层次、广覆盖”的保障性住房建设模式，但是其他的一些问题还急需解决，才能更好的保障城市真正需要保障性住房的群体的利益和安居梦想的实现，一、深圳市保障性住房运营现状分析深圳市保障性住房运营过程中的问题主要集中于以下几个方面。
第一，需求和供给的矛盾尖锐，一边是渴盼保障性住房的家庭得不到理想的安居场所，一边是为保障低收入家庭而建的保障性住房的销售遭遇冷眼。
一方面，保障性住房的申请较为复杂，需要的家庭往往要跑很多单位、盖很多章子，而且最后还不一定能买到房子；另一方面，保障性住房的超标准建设，提高了房产总价，给真正有需求的中低收入家庭带来了很大的资金压力。
例如，很多经济适用房的面积都在90平米以上，一般申请经济住房的家庭申请不到这么大的面积，超出的部分要按照商品房价格计算，整套房子买下了超出了家庭的住房预算，因此买房计划就搁浅了。
此外，廉租房的住房申请也极为复杂，且手续多、环境差，这就导致了保障性住房频遭冷遇。
第二，保障性住房建设配套设施相对滞后，一般保障性住房选择的建设区域都是较为偏僻、地价偏低的地段，这样才能有利于解决资金、融资等问题，同时也给居民带来了出行难、上学难、就医难等问题，居住区周边的配套设施建设相对滞后。
保障房受益股
保障房受益股业内人士志子表示，保障房受益第一梯队是水泥板块，第二梯队是建材板块，第三梯队是建筑板块，第四梯队是装修和园林绿化，第五梯队是家电板块。
最看好的股票依次是北新建材、海螺型材、祁连山、塔牌集团、新疆城建、龙元建设等。
涂力磊和谢盐分析了保障性住房的六种盈利模式，其中的配建开发、综合运营开发和工业用地转换开发模式可以为开发商带来更高的附加价值。
涂力磊和谢盐认为，保障性住房是未来一段时间国家重点建设项目。
在这一主题投资标的中，一是主要承担保障性住房建设任务的地方国有房地产企业，如天房发展、北京城建、栖霞建设和西藏城投。
二是已经签订大量保障性住房的房地产企业，如中天城投。
三是进行混合开发和城市综合开发的企业。
这部分企业主要是参与旧城改造、城中村改造和按照配建方式进行商品房和保障性住房的混合开发。
如福星股份、鲁商置业。
重点推荐天房发展、北京城建和福星股份中信建投房地产行业研究员陈莹表示，保障房尽管利润不高却有保障。
开发商主动参建是在现行体制下顺势而为的必然选择。
从盈利模式上首选参建限价房和经济适用房的公司，相关上市房企有天房发展、北京城建等。
从区域和发展潜力上首选一线城市和房价上涨过快的二线城市的本土国有开发商。
相关上市房企有北京城建、栖霞建设、苏州高新等。
大同证券付永翀认为，涉及到保障房建设以及城中村改造的房地产企业将从中获益，可以关注涉及此类项目比较多的公司。
相关公司主要有中天城投、云南城投、天房发展、福星股份、栖霞建设、城投控股等。
建材股：确定性机会来临受国家保障房建设提振，水泥板块近期反复活跃。
江西水泥、巢东水泥、华新水泥、天山水泥等绝大多数个股股价已创出历史新高，部分水泥股在不到一个月时间内涨幅已超过30%。
今年1000万套保障性住房投资，最直接受益的无疑是建筑建材类公司。
从子行业来看，建材中的水泥、管桩、型材及混凝土产业链等子行业的上市公司受益会更为明显。
深圳智多赢赖戌播认为，水泥板块一方面受益于保障房大规模投资，保障住房建设的严格实施，对建材行业未来需求的正面影响较大，市场目前对于水泥需求达到数亿吨的水平，但由于水泥行业扩产不是短期能够完成的，水泥价格上涨成为必然趋势。
从万科模式探保障房建设盈利模式
从万科模式探保障房建设盈利模式热14已有85 次阅读2011-05-12 00:29标签: 保障房建设office style万科吴新坚：从万科模式探保障房建设盈利模式市场背景2011年3月9日，在“保障性住房建设和房地产市场调控”专题会议上，住建部副部长齐骥表示：要完成3600万套保障房任务，需要投入1.3—1.4万亿元资金，其中8000多亿元将通过社会机构、保障对象以及企业投入筹集，5000多亿元将由中央、省级政府以及市县政府通过各种渠道筹集。
1000万套保障类住房包括400万套棚户区改造住房，经济适用房和“两限房”近200万套，廉租房160多万套，公租房近220万套。
对于公租房的投资建设，采取政府主导、社会参与，制定相应的优惠政策，来鼓励和吸引企业参与公租房的建设和运营。
”据官方公布数据显示，2010年，全国销售商品住房9.3亿平方米，据此类推大约售出900万套。
而国家今年公布的1000万套保障房数量可能将首次超过商品房！这项雄心勃勃“国家民生战略工程”一经公布，在业界掀起巨大波澜，面对8000多亿社会资本市场蛋糕，万科、金地、恒大、保利、绿城等等国家级开发企业都表示出浓厚兴趣。
一．万科积极参与国家保障房建设意义深远为中低收入人群盖房子也可以赚钱，还可以很好履行开发商的企业公民社会责任。
未来房地产企业大规模参与地方的保障性住房建设将是市场的大趋势，万科如实说。
据相关数据显示：2006年以来，万科已竣工和在建的各类保障性住房约320万平方米。
万科“保障房”大事记2006 万科广州万汇楼保障房项目投资4600万年平均收益率为2.6%。
万科2006年利用通过招拍挂获取的自有土地投资4600万元打造了广州万汇楼项目，以低租金面向城市低收入务工人群、新毕业学生等出租。
项目于2008年交付使用后，出租率接近100%。
根据现有租金收益情况的计算，万汇楼的建筑成本可在25年后回本，该项目在剩下的45年时间内，预计有8280万元的租金收益，而平均每年收益为118万元，年平均收益率为2.6%。
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保障房利润解构：开发模式主导收益
保障房项目开发的利润究竟有多高？
金隅股份（2009.HK）执行董事兼财务总监王洪军11日在业绩记者会上称，该集团保障房的毛利率高达20%以上。
而上海城开集团总裁倪建达则称，该集团建设的保障房项目性质为“非营利”，“政府也同时保证我们不亏本，只向我们支付管理费。
”此前，万科总裁郁亮也称，“建保障房，只要给我1块钱利润就够了。
”这两种说法，皆与“20%以上的毛利率”相差甚远。
“20%毛利”可能性
中国指数研究院副院长陈晟认为，金隅股份通过变更土地用途换来20%毛利，这是可能的。
“在价格上，工业用地的价格要远远低于住宅用地的价格。
而且，普通的变更，需要通过政府部门批准，并补交土地出让金。
”
旭辉集团总裁助理张伟峰强调，金隅股份通过土地用途变更，获得高利润水平，实属个案，因为“不是每家企业都能享受到土地用途变更的权利”。
三种开发模式利润不同
保障房的利润差距，更主要的体现在开发模式的不同上。
据陈晟介绍，目前保障性住房的开发模式，主要有委托代建、配建、直接招标三种。
如果是委托代建模式，由于土地和资金均由政府划拨和筹措，开发企业只能获得工程总价1%左右的委托费。
如果是配建模式，即土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由购买土地的开发商负责建设，那么利润则主要在于商品房销售部分。
另一种所谓的“配建”即允许开发商将保障性住房地块，拿出一部分建成商品房对外销售，那么利润主要由允许作为商品房对外出售的那部分售房款构成。
此外，保障房部分政府也给开发商预留了一部分微利，具体额度在开工之前就已由政府设定。
第三种是直接招标模式，即直接以整体保障房地块出让，资金初始由开发商支付，到后期由政府购买并负责销售，支付给开发商1%左右的代建费和3%左右的利润。
“第三种模式较多见于国有开发企业，而配建模式较多见于民营开发企业，而委托代建模式则民营、国有都有。
”陈晟说。
中金公司分析师白宏炜在3月底发布的一份报告中曾写道，在传统的地方政府负责保障房土地整理的模式下，政府很难承担每年6000亿~7000亿元的资金压力，因此需要寻求开发商和金融机构帮助，而“政府＋开发商”的模式将成为公租房、经济适用房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。
不同类型的保障房，其开发利润同样有别。
据陈晟称，一般情况下，限价房有10%-15%的毛利，经适房、廉租房、公租房有3%左右的利润率，棚户区改造住房如果实现一二级联动开发，收益率较高。
如某大型上市房企在广州的一个保障房项目，利润率即达到10.8%。
成本控制风险
或高或低的利润之外，开发商参与保障房建设的风险同样不容小觑，政府信用风险即是其中之一。
陈晟提到，由于保障房大多采用开发商代建或者配建，之后由政府回购或者由开发商面向政府规定的对象定向销售，所以政府的回购期以及销售程序需作出严格规定，否则开发商可能面临亏损的风险。
比如某大型上市房企在广州的限价房项目，实现了10%的利润率，而在北京的限价房项目则出现亏损，究其原因，主要是政府的销售方案滞后，楼盘不能按时销售，导致资金无法回笼。
有分析人士进一步指出，目前各地建设保障房的模式，是以BT（BOT的一种形式）方式由企业垫资建好后转交给地方政府，即一个项目的运作通过项目管理公司总承包后，由承包方垫资进行建设，建设验收完毕再移交给项目业主。
但这种模式面临地方政府换届风险，具体而言就是地方政府“爽约”还款担保和土地抵押承诺。
开发商面临的另一个风险是成本控制。
东渡国际集团投资部经理孙嵘称，相比之下，小企业风险更大，因为“小企业没有规模优势，控制成本能力较差”。