营改增房地产建筑以及销售、出租不动产过渡政策表(新)

新项目
凭相关合法扣税凭证抵扣实际发 1、下家若为一般纳税人，应开具税率 生的进项税额（为项目开发而发 全部价款和价外费 为11%的增值税专用发票。 生的贷款利息支出以及与贷款服 用 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 务有关财务顾问费、手续费及咨 开具税率为11%的增值税普通发票。 询费进项税额除外）
取得的全部价款和价外费 用扣除支付的分包款后的 余额在建筑服务发生地预 征2%，再向机构所在地 纳税申报
清包工 简易征收 甲供材 老项目 参照上文 简易征收 新项目 3% 3%
建筑服务发生地预征 3%，再向机构所在地纳 税申报
小规 模纳 税人
建筑服务发生地预征 3%，再向机构所在地纳 税申报
预收款
3% 1、下家若为一般纳税人，可以自行开 全部价款和价外费 具税率为5%的增值税专用发票。 一切进项税额，即使取得扣税凭 用 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 证不得抵扣 不动产所在地预征3%，向机构所在地申报， 开具税率为5%的增值税普通发票。 征收率5% 取得的全部价款和 价外费用，扣除受 让土地时向政府部 分支付的土地价款 凭相关合法扣税凭证抵扣实际发 1、下家若为一般纳税人，应开具税率 生的进项税额（为项目开发而发 为11%的增值税专用发票。 生的贷款利息支出以及与贷款服 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 务有关财务顾问费、手续费及咨 开具税率为11%的增值税普通发票。 询费进项税额除外）
凭相关合法扣税凭证抵扣实际发 1、下家若为一般纳税人，应开具税率 生的进项税额（为项目开发而发 全部价款和价外费 为11%的增值税专用发票。 生的贷款利息支出以及与贷款服 用 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 务有关财务顾问费、手续费及咨 开具税率为11%的增值税普通发票。 询费进项税额除外） 1、下家若为一般纳税人，可以自行开 全部价款和价外费 具税率为3%的增值税专用发票。 一切进项税额，即使取得扣税凭 用扣除支付的分包 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 证不得抵扣 款 开具税率为3%的增值税普通发票。 1、下家若为一般纳税人，可向主管税 全部价款和价外费 务机关申请代开征收率为3%的增值税 一切进项税额，即使取得扣税凭 用扣除支付的分包 专用发票。 证不得抵扣 款 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 开具征收率为3%的增值税普通发票。
小规自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计 算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表
行为 纳税 或行 人身 业 份 项目情 况 判定标准 税率 计税方法 （征 收 率） 一般计税 11% 销项税额计税 依据的确认 发票开具情况 进项税额抵扣情况 项目工程所在地 本地项目 异地项目 取得的全部价款和价外费 用扣除支付的分包款后的 余额在建筑服务发生地预 征2%，再向机构所在地 纳税申报
不动产所在地预征3%， 再向机构所在地纳税申报
公路经 营企业 一般 纳税 人
试点区开工
简易征收
3%
一般征收 11% 不动 产租 赁 2016年4月30日前取 得
不动产所在地预征3%， 再向机构所在地纳税申报
老项目
简易征收
5%
1、下家若为一般纳税人，可自行开具 全部价款和价外费 征收率为5%的增值税专用发票。 用 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 开具征收率为5%的增值税普通发票。 不动产所在地预征 一切进项税额，即使取得扣税凭 不动产所在地预征5%， 5%，再向机构所在 证不得抵扣 再向机构所在地纳税申报 地纳税申报 1、下家若为一般纳税人，可向主管税 务机关申请代开征收率为5%的增值税 全部价款和价外费 专用发票。 用 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 开具征收率为5%的增值税普通发票。
特殊 2.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计 事项 算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
3.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。 4.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
小规 模纳 税人
外购项 目
简易征收
5%
自建项 目
营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表
行为 纳税 或行 人身 业 份 项目情 况 判定标准 税率 计税方法 （征 收 率） 销项税额计税 依据的确认 发票开具情况 进项税额抵扣情况 项目工程所在地 本地项目 异地项目
新项目 2016年5月1日后取得 一般征收 11%
一般 纳税 人 建筑 业
（1）《建筑工程施工 许可证》注明的合同 开工日期在2016年4 简易征收 3% 月30日前的建筑工程 项目； （2）未取得《建筑工 老项目 程施工许可证》的， 建筑工程承包合同注 明的开工日期在2016 年4月30日前的建筑 一般征收 11% 工程项目。
1、下家若为一般纳税人，可以自行开 全部价款和价外费 建筑服务发生地预 建筑服务发生地预征 具税率为3%的增值税专用发票。 一切进项税额，即使取得扣税凭 用扣除支付的分包 征2%，再向机构所 2%，再向机构所在地纳 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 证不得抵扣 款 在地纳税申报 税申报 开具税率为3%的增值税普通发票。
凭相关合法扣税凭证抵扣实际发 1、下家若为一般纳税人，应开具税率 生的进项税额（为项目开发而发 全部价款和价外费 为11%的增值税专用发票。 生的贷款利息支出以及与贷款服 用 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 务有关财务顾问费、手续费及咨 开具税率为11%的增值税普通发票。 询费进项税额除外） 1、下家若为一般纳税人，可自行开具 全部价款和价外费 征收率为3%的增值税专用发票。 一切进项税额，即使取得扣税凭 用 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 证不得抵扣 开具征收率为3%的增值税普通发票。 凭相关合法扣税凭证抵扣实际发 1、下家若为一般纳税人，应开具税率 生的进项税额（为项目开发而发 全部价款和价外费 为11%的增值税专用发票。 生的贷款利息支出以及与贷款服 用 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 务有关财务顾问费、手续费及咨 开具税率为11%的增值税普通发票。 询费进项税额除外）
一般征收 11%
外购老 2016年4月30日前取 项目 得 简易征收 一般 纳税 人 转让 不动 产 5%
自建老 2016年4月30日前自 简易征收 项目 建
5%
外购新 2016年5月1日后取得 项目
一般征收 11%
自建新 2016年5月1日后自建 项目
以取得的全部价款 和价外费用减去该 凭相关合法扣税凭证抵扣实际发 1、下家若为一般纳税人，应开具税率 项不动产购置原价 生的进项税额（为项目开发而发 为11%的增值税专用发票。 或者取得不动产时 生的贷款利息支出以及与贷款服 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 的作价后的余额 务有关财务顾问费、手续费及咨 开具税率为11%的增值税普通发票。 询费进项税额除外） 全部价款和价外费 用 以取得的全部价款 和价外费用减去该 项不动产购置原价 或者取得不动产时 的作价后的余额 1、下家若为一般纳税人，可向主管税 务机关申请代开征收率为5%的增值税 一切进项税额，即使取得扣税凭 专用发票。 证不得抵扣 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 全部价款和价外费 开具征收率为5%的增值税普通发票。 用
一般 纳税 房地 人 产企 业
《建筑工程施工许可 简易征收 5% 证》注明的合同开工 老项目 日期在2016年4月30 日前 一般征收 11%
新项目
一般征收 11%
小规 模纳 税人
简易征收
5%
1、下家若为一般纳税人，可向主管税 务机关申请代开征收率为5%的增值税 全部价款和价外费 一切进项税额，即使取得扣税凭 不动产所在地预征3%，向机构所在地申报， 专用发票。 征收率5% 用 证不得抵扣 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 开具征收率为5%的增值税普通发票。 凭相关合法扣税凭证抵扣实际发 1、下家若为一般纳税人，应开具税率 生的进项税额（为项目开发而发 全部价款和价外费 为11%的增值税专用发票。 生的贷款利息支出以及与贷款服 用 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 务有关财务顾问费、手续费及咨 开具税率为11%的增值税普通发票。 询费进项税额除外） 以取得的全部价款 和价外费用减去该 1、下家若为一般纳税人，可自行开具 一切进项税额，即使取得扣税凭 项不动产购置原价 证不得抵扣 征收率为5%的增值税专用发票。 或者取得不动产时 2、下家若为小规模纳税人或个人，应 的作价后的余额 开具征收率为5%的增值税普通发票。 全部价款和价外费 用 一切进项税额，即使取得扣税凭 证不得抵扣 按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款 后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报 。