深圳北站缤果空间调研报告
空间品质提升背景下的行动计划编制探索——以深圳市北站商务中心区为例
空间品质提升背景下的行动计划编制探索——以深圳市北站商务中心区为例摘要：本文以深圳北站商务中心区为例，分析了在新时代发展背景下深圳北站商务中心区近期建设面临的主要问题，基于高品质发展的要求，从用地空间、产业发展、城市建设三大方面提出了相应的发展策略，并以规划研究、土地出让、城市更新、公共设施、基础设施、招商引资为落脚点提出了六大行动计划，充分将空间品质提升的要求落实到行动计划中，作为深圳北站商务中心区规划实施和建设管理的把手，同时为空间品质提升背景下行动计划的编制提供新的思路。
关键词：空间品质提升；行动计划；深圳北站商务中心区1.研究背景深圳市重点片区建设总指挥部要求各个片区对标雄安新区建设标准，高标准、高质量推动重点片区的建设工作。
同时，借“城市质量提升年”的契机，以国际先进城市为标杆，充分发挥行动计划的统筹引领作用，实现重点片区有质量的增长和可持续的发展。
深圳北站商务中心区是深圳市17个重点建设区域之一，位于深圳市龙华区，用地面积17.4K㎡（其中核心区6.1K㎡，拓展区11.3K㎡），其作为龙华区唯一的重点建设区域，且连续两年在全市重点片区综合评分中获得第一名，为引领龙华区发展，深圳北站商务中心区应积极落实新的发展理念，争当先行示范作用，积极落实高品质建设要求。
片区行动计划作为引领片区近期建设和发展的重要指南，在新的发展要求下，重要性更加明显。
因此，本文基于空间品质提升的要求，从行动计划的具体内容切入，探讨将两者融合的行动计划编制路径。
2.深圳北站商务重点区面临的核心问题在新的发展背景要求下，深圳北站商务中心区应以什么工作为抓手统筹和管控片区建设工作，以及如何将新的发展理念落实到具体的工作中都是其在规划管理与实施过程中面临的主要问题。
另外，其在建设过程中遇到的实际困难应如何以新的理念来解决也是片区建设工作推进的阻碍，通过现场调研、部门访谈及资料收集整理，本文梳理了深圳北站商务中心区在发展中面临的几个核心问题。
商业展示空间考察报告
商业展示空间考察报告现代商业空间的展示手法各种各样，展示形式也不定向化，动态展示是现代展示中倍受青睐的展示形式，它有别于陈旧的静态展示，采用活动式、操作式、互动式等，观众不但可以触摸展品，操作展品，制作标本和模型更重要的是可以与展品互动，让观众更加直接的了解产品的功能和特点，由静态陈列到动态展示，能调动参观者的积极参与意识，使展示活动更丰富多彩，取得好的效果。
在商业展示活动中也逐渐受大家的关注，如服装展示、汽车展示等，动态展示使展示生动化，使展示空间具有一种活力。
如视觉冲击力、听觉感染力、触觉激活力、味觉和嗅觉刺激感，通过娱乐色彩的环境、气氛和商品陈列、促销活动吸引顾客注意力，提高对展品的记忆，展示空间生动化比大众媒体广告更直接、更富有感受力，更容易刺激购买行为和消费行为。
下面我将这次考察的深圳万象城做为分析案例：深圳万象城一期总建筑面积18.8万平方米，由国际知名的RTKL承担方案设计，采用单体大盒子模式，由地下一层和地上五层共6层商用楼面，300多个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲等诸多元素为一身。
万象城二期则采用了街区式的建筑风格，融入绿化和开放活动空间，错落有致，与一期形成鲜明视觉对比。
由于毗邻香港，深圳万象城一期在设计理念上，借鉴了香港太古广场和香港又一城的经验，整体建筑造型采用简洁、现代的风格，立面上采用石材、玻璃、金属等多种元素，外观不仅显得大气有韵律感，而且通过丰富的细节变化，传达出万象城“包罗万象”的消费理念，沿主干道奢侈品旗舰店独有的立面效果也丰富着人们的视觉享受，引领着深圳时尚潮流市场的前沿。
万象城一期，所有中庭都引入自然采光，巨大的中庭直接通到建筑的顶部，将柔和的光线引入购物中心之内，使整个中庭呈现空旷、清爽的大空间感。
部分中庭空间亦采用灵活的退台式设计，将商业的视觉空间在立体上打开，增强了商业空间的趣味性，同时也增加了商家的可视性。
1、在动线设计上，万象城采用单动线模式，每一层只有一条主动线，并无次要通道。
深圳北站交通枢纽配套商业策划报告
深圳北站交通枢纽配套商业策划报告背景介绍：深圳北站作为深圳市的交通枢纽之一，承载着大量的进出城人流和货运，是深圳市最重要的客运火车站之一。
为满足旅客和市民的需求，一个完善的商业配套是必不可少的。
本报告将对深圳北站交通枢纽的商业配套进行策划，旨在提供便捷的购物、餐饮和娱乐体验。
一、目标：1. 提供便利性：为进出站的旅客和周边居民提供购物、餐饮、娱乐等服务，满足他们的需求。
2. 提升商业价值：吸引更多的商家入驻，增加商业收入，提升商业价值。
3. 提高竞争力：与周边商业区相比，提供差异化的服务和体验，增强竞争力。
二、商业配套策略分析：1. 购物体验：为了提供优质的购物体验，可以引入一些知名品牌商店，包括时装、鞋包、化妆品等，以满足不同消费群体的需求。
同时，还可以考虑引入一些特色小店，如手工艺品、文创产品等，打造独特的购物场所。
2. 餐饮服务：餐饮服务是交通枢纽商业配套的重要组成部分，可以引入各类餐饮品牌，包括快餐、特色小吃、餐厅等，以提供多样化的选择。
此外，可以考虑开设咖啡店和茶餐厅，为旅客提供休闲场所。
3. 娱乐设施：在交通枢纽商业配套中，娱乐设施也是重要的一环。
可以考虑设置一个影院、健身房或儿童乐园，为不同年龄段的人士提供娱乐休闲的去处。
4. 便民服务：为了提供更好的便利性，可以考虑引入一些便民设施，如超市、药店、银行等。
这样，旅客和周边居民就可以在出行的同时，完成一些基本的生活需求。
三、商业运营模式：1. 招商引资：通过租赁商铺的方式，吸引各类商家入驻。
可以与知名品牌进行合作，提供优惠政策，吸引他们拓展市场。
2. 搭建电商平台：面向旅客和周边居民，建立一个电商平台，提供在线购物、外卖等服务，方便他们在出行的过程中获取所需物品。
3. 举办特色活动：定期举办一些特色活动，如购物节、美食节、文化展览等，吸引更多的顾客。
四、市场推广策略：1. 广告宣传：在车站、周边区域和互联网媒体上进行广告宣传，介绍商业配套的特色和优势，吸引顾客。
财阀巨擘涌入民治 1 2
16商圈BUSINESS2014年11月7日星期五责编曹建视觉梁旖旎责校罗瑞民另外，民治集中开业的4家大型商业综合体都在力争突破传统购物超市的概念范畴，突出体验概念，突出亲子概念。
比如，都规划设计了高端影院，都有较大面积的儿童游乐设施，都有品种丰富的餐饮品牌集聚，这是传统商业模式的一次重大变革。
这意味着逛商场不再是单一的购物行为，而成为家庭生活的多种目标指向地。
除了民治片区的这4家大型商业综合体，在龙华新区，年内可能会有超过10家以上类似的商业综合体开业，包括总投资50亿元、汇集了全球200多个著名品牌的观澜湖新城，包括不久前开业的乐康家居广场等等。
一个相对集中片区内大量商业综合体的爆炸式出现，能否获得片区内消费能力的有效支撑？多位商家负责人回答了这个问题：龙华新区有得天独厚的区位优势，有与原特区内相比明显优越的交通优势，再加上北站客流这一巨量资源，商家的目标都不仅停留在片区居民的消费能力上，而是面向全市、周边城市甚至全国。
财阀巨擘涌入民治盯紧深圳北新商圈深圳五区交会之地、北站枢纽所在的民治，一场不期而至的抢滩登陆战已呈现白热化态势：益田假日广场打造的缤果购物空间进驻深圳北站广场，星河COCOCity 致力于打造新型社区购物中心，8号仓定位于华南区首家以OUT-LETS +LOFT 为经营模式的大型商业综合体，龙华九方购物中心意欲打造10万平方米的一站式全客层购物中心……财阀巨擘不约而同涌入民治，为这一原关外片区的商业迈步高端注入了一股强劲的活力，一个欣欣向荣的崭新的商业中心正开始在深圳北初具雏形。
而在商业转型升级的同时，民治的产业升级蓝图也徐徐展开。
大型商业综合体扎堆进驻由益田集团旗下全资子公司深圳益田联商投资管理有限公司投巨资打造的深圳北站购物中心——缤果空间9月底正式对外开放，正式开业时间锁定到本月底至下月初；由星河集团巨资打造的星河CO-COCity，作为褔田中心区星河CO-COpark 的姊妹之作，已有部分商家提前开门试业，正式开业时间确定为11月8日；再加上国庆前已率先开业的中航龙华九方购物中心和正紧锣密鼓进行开业前最后准备的8号仓奥特莱斯购物中心，民治片区围绕深圳北站，年内集中开业4家大型商业综合体。
深圳北附近的景点
深圳北附近的景点在深圳啊，说起深圳北站周边，那可是个宝藏地儿，满满当当的好玩好逛的，就像个大礼包，打开来全是惊喜。
咱今天就一块儿溜达溜达，感受下深圳北附近的那些热门景点，保证让你来了就不想走。
一踏出深圳北站，嘿，迎面而来的可能就是那清新的空气和匆匆的人流。
别急，先别急着赶路，往东边溜达几步，你就能碰到个“城市绿肺”——深圳北站中心公园。
这地儿，早上晨跑的人特多，晚上更是散步、遛娃的好去处。
公园里头，绿树成荫，花香四溢，还有那么些个雕塑小品，让人在忙碌的都市生活中找到一丝宁静。
你说是不是，工作再忙，也得懂得享受这片刻的悠闲？再往南边走，那就是个“购物天堂”了——深圳北站缤果空间。
这名字听起来就甜丝丝的，里头更是琳琅满目，啥都有。
想要买衣服？潮牌、快时尚、高端品牌，随你挑。
饿了？各国美食任你选，粤菜、川菜、日韩料理，甚至是地道的西式快餐，应有尽有。
而且啊，这地方还经常搞活动，打折促销啥的，逛起来那叫一个过瘾。
不过啊，要说深圳北站附近最不能错过的，还得是那“文艺范儿”十足的地方——深圳当代艺术与城市规划展览馆。
这展览馆，外表看着就高大上，里头更是藏着不少宝贝。
艺术品展览、城市规划展示，还有那些关于深圳历史文化的介绍，看得人目不暇接。
有时候还会举办一些讲座、论坛啥的，特别适合那些喜欢思考、追求品质生活的朋友。
当然啦，深圳北站附近可不止这些好去处。
再往北边走，就能看到一片开阔的天地——深圳北站广场。
这广场可不简单，节假日的时候，经常有各种表演、活动在这里上演。
有时候是精彩的舞狮舞龙，有时候是欢快的音乐节，总能吸引一大波人围观。
而且啊，广场上的绿化也做得特别好，绿树、鲜花、喷泉，还有那悠闲散步的人群，构成了一幅美丽的画面。
说到这啊，我突然想起个事儿。
深圳北站附近还有家特别有名的书店——西西弗书店。
这家书店可是文艺青年的最爱啊，里面不仅书多，环境还特别有格调。
挑上一本好书，找一个安静的角落坐下来慢慢品读，时间就这样悄悄地溜走了。
深圳北站轨道交通枢纽项目研究策划报告-PPT文档资料
9
C2+D2 6.6
282000
写字楼 107000 375650.3 酒店 110000
7.61
7.38%
商业裙 房
C2+D2 10.0 427000
65000
9.40 2.85%
写字楼 222000 545800.8 酒店 140000
D区租金推算过程
D区财务测算推算过程
2、投资及收益测算
E区、未来城生活区 建设期5年，总投资约182.46亿元。
项目名称
保障性住房 合计 用地面积 （㎡） 200000.0 200000.0 建筑面积 （㎡） 总投资 （万元） 投资 回收期 6.21 6.21 内部 收益率 13.45% 13.45%
预计本项目运营后，将实现年销售额450亿，实现GDP83亿，上缴税收34亿，提供
5.9万个新增就业机会。（罗湖商圈年销售额100亿，华强北商圈年销售额600亿。）
2、投资及收益测算
深圳北站枢纽综合经济圈开发体量巨大、功能复杂、涉及开发主体较多，因此建 议有步骤的分期开发。预计C+D+E建设期10年，总投资350.14亿元,F建设期10 年，总投资174.49亿元。
注：经计算，容积率达到10，C2+D2的建筑将以接近400米高的双塔楼形象出现，前期 财务测算结果不符合要求，后期还将产生较高的运营成本。所以，建议深圳北站 的地标性建筑物不做超过300米的摩天大楼，而是以统一规划的结合广场的生态建 筑形象出现。
2、投资及收益测算
D区、核心区财务测算 一、投资测算 深圳北站商务核心区建设期5年，总投资约130.11亿元人民币。
商业空间调查报告范文
商业空间调查报告范文现如今,商业空间已经不仅仅只是满足单纯购物需求的一个以交换商品为目的的公共场所,而是扮演着越来越多的角色,需要满足越来越多样化的消费模式,人们也慢慢认识到在商业空间中销售的商品已经不再是消费者是否愿意在该商业空间进行商业消费行为的唯一决定因素,而消费空间本身也对消费行为产生着一定的影响。
下面是店铺为大家带来的商业空间调查报告范文，仅供参考。
商业空间调查报告范文1：调研时间：2014年1月11日调研地点：石家庄银座商场，东尚购物广场调研内容：商场的商业空间的空间氛围营造、中庭设计、商场外部的便民设施、照明设计调研方式：发放调查问卷给商场的顾客调研目的：通过收回发放给商场顾客的调查问卷的分析以及问一些朋友的意见，分析不同性别，不同年龄，不同阶层等对于商业空间的意见及建议，以及商业空间中的中庭设计给顾客心理上的感受，还有商业空间外部的休息和遮阳设施是否有其必要性，进一步了解并认识到应该注意的问题，在以后的设计中提供借鉴与帮助。
前言：商场主要目标是吸引各种类型的过往顾客停下脚步，吸引他们进店购买。
一个商场空间设计的成功与否将决定其商品销量与盈利的多少，一个好的商场商业空间的合理设计有助于维护商场形象，可以促进商品的销售。
一、空间氛围的营造我们都很清楚一个商场成立的主要目的是为了销售商品，从而取得盈利，对商场的设计是为了更好的将商品推销出去，从而获得更大的利润。
只有最大限度的利用好有限的空间，将商品以最佳的状态的展现给消费者，才能够获得理想的效果，吸引消费者。
进入一个商场，不知你是否会有这样的感觉：面对这么多五颜六色的商品，不知应该选择哪一件，不知是该向左走，还是向右走，是向前还是离开?运用好的不同店铺的的关联作用是一切活动的开始。
它指的是哪种类型的商品可以摆放在一起展示给顾客，这样做的目的是为了最大限度的利用货架与通道组成的营业空间引导顾客更加快捷而高效的浏览到商品。
比如，衣服的店铺在一起，鞋子类的店铺在一起等等。
冰果贝果市场调研报告
冰果贝果市场调研报告小组名称：小组人员：郭一君黄俊寓雍京生目录一、宏观环境分析二、微观环境分析三、竞争者分析四、消费者分析五、SWOT分析冰果贝果（BingoBagel）市场环境调研报告前言冰果贝果轻食馆是成都第一家专业制作贝果（Bagel)的烘焙咖啡连锁。
其利用品种丰富的贝果（Bagel)、糕点级各式饮品，迅速融入成都这座既年轻又古老的城市。
冰果贝果的产品大多是低热量的贝果，这让现在健康理念越来越强的年轻人喜欢在这里购买低热量的烘焙制品。
并且加入咖啡和休闲的元素，在更大的吸引着越来越多的年轻人，特别是白领阶层的消费；并且还吸引着在这里生活的外国朋友到此消费。
我国现在经济在飞速发展，人民的生活水平也在大大的提高，对于消费的追求不仅是满足基本的需求，并且现在开始追求健康化的消费的水平。
这对于像冰果贝果这样以健康消费的企业来说，中国的市场是潜力巨大的。
而在成都这个节奏慢慢变快的城市来说这种潜力无疑是更大的，我国的西部大开发政策方针也可以让企业更好的在市场中生存。
一、宏观环境。
对于企业所处的大环境进行分析，有利于找出外部环境为企业提供的可以利用的发展机会以及外部环境对企业发展所构成的威胁，以此作为公司在中国市场制定战略目标和战略的出发点、依据和限制的条件。
进行宏观环境分析是确认和评价政治法律因素、经济因素、技术因素、和社会人文因素等宏观因素对企业战略目标和战略选择的影响。
（一）人口环境人口是市场的基础也是市场的本质，只有人口基数大才有良好的市场环境。
而市场则是企业生存的根本，只有市场才能让企业的日常生产经营维持下去。
根据国家统计局的数据2011年5月6日的第六次全省人口普查显示在成都市常住人口中，0—14岁人口约为153.7万人，占10.94％，15—64岁人口约为1114.6万人，占79.35％，65岁及以上人口约为136.4万人，占9.71％。
同2000年第五次全国人口普查相比，65岁及以上人口的比重上升1.75个百分点。
2023年深圳房地产市场周报(第38周)
销售均价(元/㎡)
100000
80000 60000 40000 20000
0
商品房成交排行
本周深圳商品房成交量TOP10项目成交占比约39.24%，其中鸿荣源珈誉府项目以0.95万㎡的成交量取得本 周商品房成交面积销冠，鸿荣源集团以1.19万㎡的销售面积取得本周商品房房企成交面积排行榜冠军。
商品房项目TOP10销售面积排行(㎡)
光明区 | 金地峰境誉府
【项目简介】项目位于深圳市光明区光明街道光侨路以西、翠辉路以南。本次推售497套83-120㎡3-4房住宅，备案均价约5.14万/㎡（带精装）， 单价区间4.4-5.7万/㎡，折后均价约4.84万/㎡，总价区间362-693万/套。 【营销节点】9月15日公布销售方案；9月16日-9月21日线上意向登记/线上资料审核及修改/意向保证金冻结办理；9月21日-9月22日意向登记人 名册公示及公证摇号；9月23日线下公证选房； 9月24日-9月30日线下签署认购书、预售合同等相关文件。 【开盘情况】开盘当天成交约136套，去化率约为27%。
非常丰富。 休闲娱乐设施：毗邻13万㎡的龙华版万象城（在建中），周边有北站缤果空间（直线距离400m）、星河
coco city（距离约1.2km）、龙华天虹的红山6979（距离2km左右）；项目南边及西边被南园公园环绕， 附近有16万㎡绿芯公园、北站中心公园；项目周边深圳市文化馆新馆（建设中）、深圳市美术馆（在建）、 深圳市第二图书馆（在建），演艺馆、展览馆、简上体育综合体等人文配套设施已投入使用。
深圳一手住宅开盘去化率走势
120% 100%
80% 60% 40% 20%
0%
龙华区 | 超核紫云府
【项目简介】项目位于深圳市龙华区龙华大道和民塘路交汇处。本次推售464套82-93㎡3房住宅，备案均价约7.24万/㎡（带精装），折后均价约 6.4万/㎡，总价区间500-600万/套。 【营销节点】9月15日公布销售方案；9月15日-9月20日意向登记/线上资料审核及修改/意向保证金冻结办理；9月20日-9月22日意向登记人名册 公示及公证摇号阶段；9月22日线下公证选房； 9月22日-9月28日线下签署《深圳市房地产买卖合同(预售)》及补充协议等相关销售文件。 【开盘情况】开盘当天成交261套，去化率为56%。
星河cocopark、海雅缤纷城等深圳商业项目调研分析
提升服务质量
加强员工培训，提高服务 水平，增强消费者满意度。
营销策略创新
运用互联网和社交媒体等 新型营销手段，提升品牌 知名度和美誉度。
05
案例研究
成功案例分析
地理位置优越
位于深圳市福田区，紧邻地铁站和公 交站，交通便利。
品牌聚集效应
吸引了众多知名品牌入驻，包括Zara、 H&M、Apple等，提升了整体商业氛 围。
随着科技的发展，未来商业项目将更加注重数字 化、智能化技术的应用，提升消费体验。
绿色环保与可持续发展
环保理念将进一步融入商业项目规划与运营中， 实现商业发展与环境保护的和谐共生。
3
消费升级与个性化需求
随着消费升级，未来商业项目将更加关注消费者 个性化需求和情感体验，提供定制化服务和体验 式消费场景。
星河cocopark、海雅缤纷城 等深圳商业项目调研分析
目
CONTENCT
录
• 项目概述 • 商业项目分析 • 市场调研 • 项目优劣势分析 • 案例研究 • 结论与建议
01
项目概述
项目简介
星河cocopark
位于深圳市福田区，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能 于一体的商业综合体。该项目由星河集团开发，设计独特，环境 优美，是深圳市著名的购物中心之一。
04
项目优劣势分析
项目优势分析
地理位置优越
星河cocopark和海雅缤纷城均位于深圳市核心区域，交通便利， 人流量大，为商业活动提供了良好的基础。
多样化的商业业态
两个项目均涵盖了零售、餐饮、娱乐等多种商业业态，满足了消 费者一站式购物和娱乐的需求。
品牌资源丰富
项目吸引了众多知名品牌入驻，提升了整体商业品质和吸引力。
深圳北站交通枢纽配套商业策划报958471524
资料来源：九洲远景分析
深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 2
三条国家铁路在本项目连接，全国各地经深圳前往香港的乘客将主要在 本项目中转
项目国铁线路示意图
至广州、北京
京广深 客运专线
本项目
厦深铁路
广深港 客运专线
至厦门、杭州
至香港
项目国铁线路概况
• 京广深客运专线（预计2014～2015年完工） – 高速铁路路线，“四横四纵“客运专线之一” 纵”，是贯通南北的客运专线 – 经过北京、武汉、广州等城市
A1
长途汽车人流
国铁人流
国铁出口 广场
配套建筑B1—a
配套建筑 B1—b
东
北
南
西
的士和社会车辆人流
深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 9
D.市场需求研究
深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 10
酒店需求
度假型游客比较关注价格和周边环境，而商务型游客更关注地理位置和 酒店本身的品质
酒店市场消费者需求特征分析
资料来源：九洲远景分析
深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 6
项目人流动线
东广场配套建筑C1、D1只能经由90平台通过4部手扶电梯进入，与人流 最为集中的84及78换乘厅未规划直接交通链接，难以实现对交通枢纽综 合人群的有效利用
深圳市北站缤果空间安保、保洁组织形式分析报告-PPT课件
保洁服务业简介
3、保洁的基本服务内容
① 地面清扫、牵扫、拖擦及巡回保洁；
② 垃圾筒的清倒擦拭； ③ 玻璃橱窗、木隔断、铝塑柱、消防门；
④ 墙角、橱窗角、柜台角等的擦拭；
⑤ 墙壁饰物、窗台、标牌、展示板、扶手、栏杆的擦拭； ⑥ 商场内其它摆设的擦拭； ⑦ 商户包装箱及垃圾的收集清运；
4、安保外包一般价格模式
② 非属于我司员工，无培养成本及个人发展顾虑；
③ 耗材等物质由外包公司负担，企业无物质折旧损坏等问题； ④ 目标性强，明确责任范围外包合同有相关规定；
⑤ 企业无招聘压力，人员岗位有保证；
劣势：
① 非公司自招部门，监督管理力度需要更大；
② 非我司员工，奉献精神有限； ③ 费用成本不能灵活掌控；
④ 员工素质参次不齐；
备注
3
自营
4
金光华
自营
Байду номын сангаас
5
天虹系列店
自营
外包（深圳玉禾田环境 事业发展集团有限公司）
各大卖场调研情况
市调外包占比数据
保洁外包
保洁外包, 100%
占比 安保外包 安保外包, 20%
0
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
组织形式建议
四、外包和自营的优劣势分析
优劣势分析
优势：
安保外包优劣势分析
① 专业化程度高，由专业保安公司培训；
保洁
保洁组织形式分析
① 非核心部门，目标明确可量化 ② 参照行业一般做法，大多数企业皆采用外包模式，且市场已成熟；
③ 减轻我司运营负担，包括人员和物质；
保洁组织形式建议：
本部门不属于公司核心部门，只要相应提高监控与工作标准，再加以一定的惩处 措施即可达到有效的管理。且行业运作方式基本一致，外包合作模式成熟， 参照行业一般做法，大多数企业皆采用外包模式，出于以上因素考量建议外 包。
深圳北站缤果空间调研报告
深圳北站缤果空间调研报告
1、总体规划：
1项目区位
缤果空间购物广场位于龙华新区民治街道，属于深圳北站综合交通枢纽的组成部分。
项目位于深圳北站东广场下方全国第三大、华南区域第一大的深圳北站由京广深港客运专线、厦深铁路、深茂高铁，并与地铁龙华线、环中线、光明线、长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会车辆停车场多维系统构成，形成具有口岸功能的大型综合交通枢纽，将是全国重要的区域性铁路客运枢纽。
2、动线布局图
3、业态比例细分：
4、各楼层业态布及经营品牌L1：
L2:。
深圳COCOPARK情景式购物中心研究报告
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COCO Park的业态组合上大胆创新，主力店由４大元素构成：包括电影院、超 市、 美食广场、大型主题餐饮。
——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
品牌
百老汇、ZIPPO、法藤、SILVER LILY、TDELADLE、CROCS、亨利屋家族、REBECCA、 VERO MADA、X-MOOM、MISS-K、FIOUCCI、NIKKY HOME、J&NNA、 COCOON、CRL、ZOPIN、Eifini、E-WORLD、Masfer.su、evona、Psalfer、 VERSINO CLUB；Kaltendin、VERSINO CLUB、KAPPA\ADIDAS\DC\NIKE360\ NIKE\HOZ，全棉时代；EVE’s、WACOAL\寇夏尔、Tyiumph、LACE LADY、 MAGIFIT、fendecie；石名家、Calio cafe、Papa jone、和民、ILLY咖啡；易天、 SONY、移客数码、OSIM奥胜、HOLA、nikky home、SUNION、SATUBROWN、 DISCOVERBUY；GK nall salon；
十分钟步行距离服务范 围
二十分钟步行距离服务 范围
COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区， 高端消费人群集聚。项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射范围。
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Bingo空间项目资料
龙悦居 熙园山院 圣莫丽斯 白石龙村 樟坑村 创业花园 樟坑村 中航阳光新苑 莱蒙水榭山 汇龙苑 星河传奇 金亨利首府 新辉大汇龙湾 润达圆庭 南源新村 万科金域华府 鑫海公寓 惠鑫公寓 鑫茂花园 明康花园 潜龙花园 横岭工业区 滢水山庄 万家灯火 民乐村 星河丹堤 华景乐园 澳门新村 皓月花园 碧水龙庭
深圳“两主三辅”客运格局核心
北站规划
交通优势
人流分析
住宅市场
项目规划
深圳北站日均总人流量超40万人次，其中非高铁客群占日均总人流量比例达61.6%，高铁客群占38.4%
北站规划
交通优势
人流分析
住宅市场
项目规划
从人流量统计数据来看，4km范围内居住人口达52万，这些人员将是我项目的核心消费客群。 目前地铁日均22.3万、高铁15.3万。地铁和高铁的客流量对比，地铁的人流量要明显大于高铁，地铁 客群也是我项目的主要客群。
交通优势
人流分析
住宅市场
项目规划
深圳北站衔接
京广深港客运专线、厦深铁路、深
长途汽车 地铁 公交车
茂高铁，并与地铁龙华线、环中线、光明线、 长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会 车辆
停车场接驳，形成具有口岸功能的大型综合交通枢纽，将 是全国重要的区域性铁路客运枢纽；
本项目
社会车辆 高铁
出租车
华南地区最大的综合交通枢纽
228814户
517878
北站规划
交通优势
人流分析
住宅市场
项目规划
小结
项目4km范围内共有55个主要社区，总户数约22.9万户，总人口数约51.8万。 4km范围内社区的构成较为复杂，既有以白石龙村为代表的中低端社区又有以熙园山院、圣莫 里斯为代表的超高端社区。 本区域内的居民有大量是来自关内的“外溢人群”，主要是首次置业或首次换房的关内白领， 年轻化特征明显。 目前项目周边仍有大量的未开发用地，按照政府的规划及片区的价值属性，未来片区内的新社 区主要以中高端社区为主。
交通枢纽配套商业策划报告之一(市场研究及项目定位
• 商业概念梳理研讨会 • 消费者研究讨论会 • 商圈研究讨论会 • 案例研究讨论会 • 租户长短名单研讨会 • 设计方案调整研讨会
专家及租户访谈
查阅文献
专家访谈 • 深圳市城市规划设计院 • 深圳大学设计院 • 深圳市轨道办 • 深圳市交通管理局 • 北京城建设计院 • 中建国际 租户访谈： • 商业潜在租户80个 • 旅行社5个 • 酒店管理公司3个
深圳市写字楼分布主要特点
• 福田中心区：该区域是日渐成熟的核心商务区，租户 行业以工贸实业、电子及高科技类、专业服务和金融 类为主，多为大型企业，包括大量跨国企业
• 罗湖蔡屋围：金融中心区，最早发展且最为成熟租户 包括金融、专业服务、物流等生产性服务业企业
• 车公庙：租户是依托车公庙产业链的电子、贸易、物 流、金融等相关行业，企业规模不大，需求面积较小
龙岗中心 坪山新城中心
盐田中心
深圳市城市发展规划
• 城市主中心 - 福田－罗湖中心：包括福田中心区和罗湖中心区，主要发展
市级行政、文化、商业、商务等职能 - 前海中心：包括前海、后海，主要发展区域性生产性服务业
与总部经济 • 城市副中心 - 龙华中心：包括龙华新城和龙华中心区，是全市和区域性的
综合交通枢纽，以及福田中心区综合服务功能的延伸 - 龙岗中心：包括大运新城和龙岗中心城，发展文化体育和商
10488
18.86% 16.45% 8215.82
89814
63029
73124
80689
深圳
北京
上海
广州
877
1695
1888
1018
深圳
北京
上海
广州
常住人口
[万人]
GDP
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深圳北站缤果空间调研报告
1、总体规划：
1项目区位
缤果空间购物广场位于龙华新区民治街道，属于深圳北站综合交通枢纽的组成部分。
项目位于深圳北站东广场下方全国第三大、华南区域第一大的深圳北站由京广深港客运专线、厦深铁路、深茂高铁，并与地铁龙华线、环中线、光明线、长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会车辆停车场多维系统构成，形成具有口岸功能的大型综合交通枢纽，将是全国重要的区域性铁路客运枢纽。
2、动线布局图
3、业态比例细分：
4、各楼层业态布及经营品牌L1：
L2:。