房地产的基本概念与属性特征-文档资料73页
房地产基础知识
房地产基础知识一、房地产业的基本概念及特性1、房地产基本概念1)“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。
它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。
在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。
2)“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。
2、房地产的特性<1) 不可移动性<2) 独一无二性<3) 寿命长久性<4) 数量有限性<5) 用途多样性<6) 相互影响性<7) 易受限制性<8) 价值高大性<9) 难以变化性<10)保值增值性二、房地产业的分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
房地产经纪业是房地产服务业的一种。
房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。
主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。
房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。
2001 年8 月15 日建设部颁发的第97 号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。
三、房地产代理房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相关法律责任的经济行为。
房地产基础知识
房地产基础知识
一、房地产的基本概念
1.房地产：房地产指的是建筑物及其房屋、土地、林木、水资源等固定不动产的总称。
2.不动产：不动产指的是土地、房屋、林木等固定不动的财产，是房地产的重要组成部分。
3.地产中介：地产中介是一家特殊的中介机构，专门从事房地产买卖及物业管理服务，它们为消费者提供了更安全、便捷和专业的服务。
二、房地产发展现状
1.城市地价不断攀升：因为流动性很大，城市地价不断攀升，社会资金的大量投入，导致房屋价格大幅上涨。
2.建筑行业迅速发展：随着城市发展，建筑行业也迅速发展起来，新建住宅、商铺、商务楼宇迅速增多，给房地产市场带来巨大利润。
3.高端房企囊括大量市场份额：因为高档小区、高层住宅、休闲度假别墅等高端房地产项目有着更高的租金收益率，所以高端房企得到了大量投资者的投资，并囊括大量市场份额。
房地产行业--房地产业基本知识(DOC67页)
房地产业基本知识第一讲房地产业概述（一）房地产业的基本概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。
它们之间的主要区别是: ①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性, 又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。
②建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。
房地产业与建筑业又有着非常密切的关系，因为除特殊领域的建筑产品外，它们的业务对象都是房地产。
在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者｛建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
房地产服务业叉分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。
其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。
因此，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。
（二）房地产投资开发业房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。
房地产投资开发除了取得土地、建造房屋然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋；还有把土地（生地、毛地）变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。
房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
（三）房地产咨询业房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目策划等。
房地产基本概念
房地产基本概念房地产是指土地及其上的建筑物，以及与土地、建筑物有关的权益和利益。
作为一个重要的经济领域，房地产对于国民经济的发展和人民生活水平的提升起到了重要作用。
本文将介绍房地产的基本概念，包括房地产的定义、分类、市场状况以及对经济的影响等方面。
一、房地产的定义房地产指的是土地及其上的建筑物，以及与土地、建筑物相关的一切权益和利益。
房地产包括住宅、商业地产、工业地产、农业地产等。
住宅是供人居住的建筑物，商业地产是供商业经营或办公使用的建筑物，工业地产是供生产和加工使用的建筑物，农业地产是用于农业经营的土地。
二、房地产的分类房地产可以按照不同的标准进行分类。
从产权角度来看，房地产可以分为私产和公产。
私产指的是由个人或者企业所有的房地产，公产指的是由政府所有的房地产，例如公共建筑、公共设施等。
从用途角度来看，房地产可以分为住宅、商业地产、工业地产、农业地产等不同类型。
三、房地产市场状况房地产市场是一个复杂的市场，受到多种因素的影响。
房地产市场的状况可以通过供需关系、价格水平、销售情况等方面来反映。
在市场供需达到平衡时，房地产的价格相对稳定。
然而，供需失衡时，房地产价格可能会出现较大波动。
此外，政府政策、金融政策、经济形势等都会对房地产市场产生重大影响。
四、房地产对经济的影响房地产作为一个重要的经济产业，对经济的影响不可忽视。
首先，房地产业直接刺激了建筑业、建材业等相关产业的发展，推动了产业链的发展。
其次，房地产的投资和消费对经济增长起到了重要推动作用。
购买住房、商业地产以及土地投资都给经济带来了动力。
此外，房地产业还可以提供大量的就业机会，改善居民的就业状况。
然而，房地产业也存在一些问题和挑战。
房地产泡沫、房价上涨过快等问题可能导致金融风险，对经济稳定产生不利影响。
此外，房地产开发可能对环境造成一定压力，例如过度消耗土地资源和能源资源。
因此，合理监管房地产市场、加强资金流动性管理、推动绿色建筑等措施也是当前房地产发展的重要任务。
房地产与房地产业的基本概念
1、房地产的自然属性 ②房地产使用的耐久性
③房地产的异质性 2、房地产的经济属性
①房地产的高价值特性 ②房地产的稀缺性 ③投资与消费的双重性 ④房地产的外部性
3、住宅房地产的社会保障属4性
第二节 房地产业
一、房地产业的基本内涵
1、产业(Industry)的基本内涵
①产业是社会分工的产物，它随社会分工的产生而产生，产业的内涵也随着社 会生产力的发展、社会分工的进一步深化和社会历史的发展不断地得到丰富和 发展。
②产业是介于宏观经济（国民经济）和微观经济（企业和家庭）之间 的中观经济的概念，是具有某种同类属性的企业经济活动的集合体。
③产业的含义具有多层次性。 ①规模的规定性
构成一个产业的几个规定性：
②职业化的规定性
5
③社会功能的规定性
2、房地产业的基本内涵
•房地产业（Real Estate Industry）是指从事房地产产品生产经营的行业，它是 房地产经济实际运行与发展的“载体”。
房地产
3.非房屋建筑及其财产权利 4.与土地尚未分离的农作物、林木种子等 5.价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产 6.财产综合体
房地产、房产、地产和不动产的关系图
资料来源：曹振良等《房地产经济学通论》，北京大学出版社， 2003，P3 3
二、房地产的属性
对于房地产的属性，可以从土地的资源属性、经济活动的物质载体、房地产产 权交易的法律规范以及房地产的社会价值等来理解。
周诚（1997）认为：房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业。
张永岳等（1998）认为：房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及
与此紧密相关的中介服务（如融资、置换、装修、维修、物业管理）等经济活 动的行业。
房地产基础知识培训资料
房地产基础知识培训资料一、房地产的定义和特点房地产，简单来说，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
实物包括土地、建筑物以及其他附着物，如树木、水井等。
权益则涵盖了所有权、使用权、租赁权、抵押权等各种权利。
而区位，指的是房地产的地理位置以及与周边环境、设施等的关系。
房地产具有以下几个显著特点：1、不可移动性：这是房地产最根本的特性。
土地和建筑物都固定在特定的位置，无法像一般商品那样随意移动。
2、独一无二性：没有两宗完全相同的房地产，即使在同一小区、同一栋楼，不同的单元也存在差异。
3、耐久性：土地具有不可毁灭性，建筑物只要建造得当，也可以在很长时间内存在。
4、数量有限性：土地是不可再生资源，其总量是有限的，特别是在城市中心区域，可供开发的土地更是稀缺。
5、用途多样性：同一宗房地产可以有多种用途，例如住宅可以改为商业用途，但这种改变需要符合相关法规和规划。
二、房地产的分类1、按用途分类居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等，主要用于满足人们的居住需求。
商业房地产：如商场、写字楼、酒店等，用于商业经营活动。
工业房地产：工厂、仓库等，用于工业生产和存储。
农业房地产：包括农田、牧场、果园等，用于农业生产。
2、按开发程度分类生地：指不具备城市基础设施的土地，如荒地、农地。
毛地：指具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。
熟地：指具备完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
3、按是否产生收益分类收益性房地产：能直接产生经济收益，如出租的写字楼、商铺等。
非收益性房地产：不能直接产生经济收益，如自用住宅、政府办公楼等。
三、房地产市场1、房地产市场的构成要素市场主体：包括房地产开发商、购房者、投资者、中介机构等。
市场客体：即房地产交易的对象，包括土地、房屋等。
交易条件：包括价格、付款方式、交易时间等。
2、房地产市场的分类一级市场：又称土地出让市场，是政府将土地出让给房地产开发商的市场。
房地产行业的基础知识及概念
房地产行业的基础知识及概念房地产行业是一个重要的产业，它涉及到房屋、土地、建筑、市场和政策等众多层面。
本文将介绍一些房地产行业的基础知识和概念。
一、房地产行业的定义和特点房地产行业是指以房屋、土地、建筑为主要经营对象，以各种房地产交易为主要业务内容，包括开发、建设、销售、租赁、经营和管理等一系列活动的产业。
房地产行业是竞争激烈的市场经济领域，其特点包括：资本密集型、周期性、风险较高、区域性和政策性等。
二、房地产行业的主要参与者房地产行业的主要参与者包括：开发商、投资者、建筑师、设计师、承包商、品牌商、经纪人、销售人员、租赁代理人员、产权管理公司、政府部门和市场监管机构等。
三、房地产市场的基本结构房地产市场是指以房屋、土地、建筑为基础，以买卖、租赁、交易等方式为主要手段的市场体系。
房地产市场的基本结构包括：住宅市场、商业市场、办公市场和工业市场等。
住宅市场是指购买和出售住宅的市场，包括公寓、别墅、平房等。
商业市场是指购买和出售商业用途的房地产，包括商场、超市、百货公司、娱乐场所等。
办公市场是指购买和出售办公用途的房地产，包括写字楼、商务中心、定制办公空间等。
工业市场是指购买和出售工业用途的房地产，包括工业园区、厂房、仓储设施等。
四、房地产投资、开发和运营房地产投资包括土地、房屋和建筑等所有权、租赁权和使用权的购买和出售等活动。
房地产开发是指从土地开发到建筑、装修、销售和维护等所有活动的过程。
房地产运营是指房屋、土地和建筑等各种房地产资产的管理和维护等活动。
五、房地产市场的政策和法律规定房地产市场的政策和法律规定是指有关房地产交易、开发、投资和运营等各种活动的政策和法律条文。
这些政策和法律规定包括：房屋管理条例、物业管理条例、城市规划和土地管理相关法规、税务法规等。
这些政策和法律规定对房地产市场的发展和稳定非常重要。
六、房地产市场的风险和挑战房地产市场的风险和挑战包括：经济周期的波动、政府政策的不确定性、市场需求和供应关系的变化、利润率的下降等。
房地产的基本概念与属性特征
权益受到法律的保护，任何侵犯权益的行为都会受到法律的制裁。所有者可以通过法律途径维护自TALOGUE
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投资者应关注市场价格的变化，以判断投资价值和风险。
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市场价格机制是房地产市场的重要属性，通过价格信号反映市场供求关系的变化。
房地产的金融属性
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抵押贷款
是指借款人以房地产作为抵押物，向金融机构申请贷款的行为。在抵押贷款中，借款人需要提供房地产作为担保，并按照约定的利率和期限还款。
抵押贷款的种类
包括个人住房抵押贷款、商业房地产抵押贷款、工业房地产抵押贷款等。
抵押贷款的风险
包括违约风险、市场风险和流动性风险等。
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房地产的法律属性
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产权定义
产权是房地产所有权、使用权、收益权和处置权的总称，是人们对物的权利。它赋予了所有者占有、使用、收益和处分的权利，是现代社会中重要的法律概念。
产权的分类
根据产权的特性，产权可以分为完全产权和不完全产权。完全产权是指对房地产的完全控制，包括使用、收益和处分等权利；不完全产权则是指对房地产的控制受到限制，如租赁权、借用权等。
按开发程度分类
根据开发程度的不同，房地产可以分为生地、毛地、熟地等类型。生地是指未经开发的地块，毛地是指已完成基础设施配套的地块，熟地则是指已完成开发并具备建筑条件的地块。
不可移动性：房地产是固定在一定地点的资产，不能像其他商品一样随意移动。这一特性决定了房地产市场的地域性特点。
房地产的物理属性
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价格机制对资源配置起着基础性作用，能够调节房地产市场的供求关系，促进资源的合理配置。
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第二章房地产与房地产业的基本概念(精)
第二节 房地产业
2、房地产业的基本内涵 叶剑平，谢经荣等（2005）认为：房地产业是房地产开发、
经营、管理与服务等一系列经济活动的总称，房地产业的经济 活动主要限于流通领域，在国民经济分类中属于第三产业。
第二产 业
D E
第三产 业分为 两大部 分：流 通部门 和服务 部门
F G H I J
第二节 房地产业
代
门类 大类 中类
码
小类
类 名
别 称
说
明
K 72 721
房地产业 房地产业 7210 房地产开发 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋设， 经营 并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房 的活动。 7220 物业管理 指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业 化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环 境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的 活动。
722
7ห้องสมุดไป่ตู้3 729
7230 房地产中介 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等 服务 活动。 7290 其他房地产 包括房地产交易管理、房屋权属登记管理、房屋 活动 拆迁管理、住房及房改积金管理。
资料来源：《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002）2002版
第二节 房地产业
2、房地产业在经济社会发展中的地位 （1）房地产业的基础产业地位 首先，房地产是社会经济活动的基本物质前提和基础，是居 民生活消费的载体。
其次，房地产是社会物质财富创造的重要源泉，是社会经济 健康发展的基本保证。
第三，人口素质提高和社会全面进步的基本条件。
房地产的基本概念与属性特征
房地产的基本概念与属性特征房地产是一个广泛而复杂的概念，被定义为土地、建筑物以及与之相关的权益和利益的集合体。
在现代社会中，房地产在经济和社会发展中起到了不可忽视的作用。
本文将探讨房地产的基本概念和其属性特征，旨在提供对这一主题的深入和全面的认识。
首先，房地产被认为是一种经济资源。
土地是房地产的核心元素，是人类生产和生活的基础。
房屋和建筑物的存在为人们提供了住所和工作场所，同时也是商业和服务业的重要载体。
房地产作为一种产业，在经济活动中扮演着重要的角色，为就业、投资和税收等方面提供了机会和贡献。
其次，房地产具有稳定性和长期性的特征。
相比于其他投资品种，如股票和债券，房地产的价值相对稳定且持续增长。
这是因为土地的稀缺性决定了其价值的长期升值趋势。
此外，房地产的开发周期较长，涉及到规划、设计、施工和销售等多个环节，因此投资者需要具备相对稳定的资金和长期的投资眼光。
房地产还具有流动性和可分割性的特点。
尽管房地产发展的过程需要时间和资源，但一旦完成，房屋和建筑物可以通过市场交易实现资金的流动。
这种流动性使得房地产成为一种可买卖的资产，投资者可以通过购买、持有和出售房地产来实现财富的增值。
此外，房地产还可以进行拆分和合并，根据市场需求和投资者的需求进行灵活配置和调整。
房地产的属性特征还包括使用价值和投资价值的结合。
房地产既是居住和生活的场所，也是一种投资品。
使用价值是指房地产在满足居住、工作和商业活动的同时所带来的实际效用和福利。
投资价值则体现了房地产作为一种投资工具所具有的收益和增值潜力。
这两种价值相互影响和补充，使得人们在购买和持有房地产时既考虑到其使用价值，也考虑到其投资价值。
此外，房地产还存在着供需关系和地域差异的特征。
房地产市场的供需关系决定了其价格和交易活动。
当供应量超过需求时，房地产市场可能出现过剩和价格下跌；而需求超过供应时，市场则可能出现紧缺和价格上涨。
此外，不同地域的房地产市场受到地理、经济、政策等因素的影响，呈现出差异化的发展和特征。
第1章 房地产的基本概念与特点
第一章房地产的基本概念与特点第一节房地产基本概念一、房地产房地产：又称不动产、物业等，是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物和附带的各种权益的总称。
房地产是物质实体、权益状态和区域为之三者的综合体。
物质实体又是权益的载体。
二、房地产业房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。
1、房地产投资开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
2、房地产咨询业：为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，具体有房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目策划等。
3、房地产价格评估业：指对房地产在估价时点的客观合理的价格或者价值进行估算和判定的活动。
4、房地产经纪业：是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理和行纪的经营活动。
5、物业管理业：指专业的物业管理企业，受业主委托，按照国家法律法规，对已竣工投入使用的房屋及其附属配套设施进行经营管理，为客户提供高效、优质的服务。
三、房地产房地产按用途不同分为:居住性房地产：普通住宅、高档公寓、别墅等；商业性房地产：商务办公楼（写字楼）、商场、餐饮、影剧院、娱乐场所、酒店宾馆饭店、度假村等；工业性房地产：工业厂房、仓库等；农业性房地产：农地、农场、林场、牧场、果园等；特殊性房地产：车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、文物、墓地等。
四、房地产市场（一）房地产市场类型：1、按用途分类：可分为住宅市场、写字楼市场、商业用房市场等，每一类还可以细分，如住宅市场可以分为普通住宅市场、高级公寓市场、别墅市场等。
2、按覆盖范围分类：可分为国际性、全国性、地方性的市场。
需要注意的是，不同类型的房地产所影响的地理空间范围是有差别的，一般来讲，房地产的档次越高，市场影响的空间范围就越大。
房地产业的概念和性质
房地产业的概念和性质房地产业作为一个广泛而重要的经济领域，一直以来都备受关注。
它不仅直接影响着人们的生活居住环境，也对经济发展、金融市场和社会稳定产生着深远的影响。
本文将探讨房地产业的概念和性质，从宏观和微观的角度来剖析这一领域的特点和发展动态。
一、房地产业的概念房地产业是一个综合性的产业，涵盖了房屋建设、销售与租赁、物业管理等多个环节。
从宏观角度来看，房地产业是一个由房地产开发、投资、销售和服务等相互联系、相互影响的复杂系统。
首先，房地产开发是房地产业的核心环节。
它包括土地开发和房屋建设两个方面。
土地开发是先决条件，通过对土地的开发利用，将其转化为适宜建设房屋的用地。
房屋建设是指在土地开发的基础上，进行建筑施工，完成房屋的建设工作。
其次，房地产销售与租赁是房地产业重要的收入来源。
开发商将建设好的房屋进行销售，将之前投入的巨大资金转化为现金流。
同时，一些单位和个人也会选择购买房屋用于自己的居住或经营。
此外，还有一部分房屋被租赁给租户，为开发商提供稳定的租金收入。
最后，房地产服务是房地产业的一个重要组成部分。
它包括物业管理、房屋维修和装饰等服务。
物业管理是指对房地产进行维护、保养和管理，包括安全保洁、绿化管理、设备维修等。
房屋维修和装饰则是满足业主的个性化需求，使房屋保持良好的使用状态。
二、房地产业的性质1. 长期性房地产投资是一个长期性的经济活动。
从土地的购买到房屋的建设，再到销售和租赁，整个过程需要经历很长一段时间。
长期性带来了一定的风险，如市场变化、资金压力和政策调控等。
因此，在房地产业中，投资者需要具备较强的耐心和稳定经营的能力。
2. 周期性房地产业具有一定的周期性。
它受到宏观经济走势、城市发展、政策导向等多种因素的影响。
经济繁荣时期，房地产需求旺盛，房价上涨，开发商的利润也较高。
而经济衰退时期，房地产需求减少，房价下跌，开发商面临困难。
因此，房地产行业的投资和盈利与周期性密切相关。
3. 高度依赖政策环境房地产业的发展非常依赖政府的政策环境。
房地产的基本概念与属性特征74页PPT
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
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46、寓形宇内复几时，曷不委心任去 留。
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Hale Waihona Puke 47、采菊东篱下，悠然见南山。
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48、啸傲东轩下，聊复得此生。
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49、勤学如春起之苗，不见其增，日 有所长 。
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50、环堵萧然，不蔽风日；短褐穿结 ，箪瓢 屡空， 晏如也 。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
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根据建设部制定的“房屋完损登记评定
标准”的规定，房屋按其结构分为4类：钢、
钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构； 其他结构。
房屋按照使用性质分为7类：住宅；工
业交通仓库用房；商业服务用房；教育、 医疗、科研用房；文化、体育、娱乐用房； 办公用房；其他用房。
道 路 交 通 系 统
邮 电 通 信 系
休
安 全 防 灾 系
憩 娱 乐 系 统
文 化 教 育 系 统
卫 生 保 健 系 统
社 区 管 理 系 统
绿
地 系 统
商 业 服
务
系
统
统统
配套设施的社会经济功能：
• 满足住宅区居民在物质、精神和社交方面 的需要
• 实现住宅区社区生活运转的稳定性，加强 居民对自己住宅取得良好的归属感、认同 感的主要物质保证
房地产基础知识
房地产金融与投资
参考书目
● 查尔斯.J.雅各布斯. 房地产概论. 电子工业 出版社，2007.6 ● 童悦仲. 中外住宅产业对比. 中国建筑工业 出版社，2005.1 ● 张永岳.国际房地产概述.上海人民出版社， 2019.8 ● 简德三、王洪卫. 房地产经济学. 上海财经 大学出版社，2019.1
（1）土地(land)
指土地及其上下一定的空间和附着于 土地的各种基础设施的总和。
当拥有了一块特定的土地后，所有者 既拥有了使用其表面的权利（表面权）。 又拥有钻探或者开挖其表面以下部分的权 利（地下权），还拥有使用其上面空间的 权利（领空权）。
土地的核心问题： • 土地是谁的？ • 怎样合理利用土地？ • 我国个人购买的房地产的土地和房屋
物业指已建成并经竣工验收投入使
用的各类具有使用功能的建筑物及其 配套设施、附属设备设施以及相关场 地。
物业主要包括3个部分：
• 已建成并具有使用功能的各类供居住和非 居住的建筑物
• 与这些建筑物相配套的设备和设施 • 相关的场地及内部的非主干道
养力用地及其财产权利
1、地产 富源用地及其财产权利
（3）从房地产权属主体的统一性看，房屋的 所有权与土地的所有权或他项权利必须存 在一定的同一性。
二、房地产综合体的属性和特征
1、位置的不可移动性
土地是不可移动的，构筑在土地上的建 筑物也是不可移动的。房地产的交易，是 通过产权的交易进行的。因此，要求房地 产所处的区位必须对于开发商、置业人或 承租人具有吸引力。房地产价值的高低， 在很大程度上取决于该房地产所处地区的 增值潜力。
归谁所有？
• 香港土地归谁所有？
根据我国1982年《宪法》规定， 在中华人民共和国境内城市土地归国 家所有，农村土地采取集体所有制， 城市郊区土地除法律规定属于国家所 有的以外，一般属于集体所有。
• 我国土地使用权 • 土地使用权取得方式：划拨和出让 • 土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌。
国家规定土地使用权出让的最高年限，
住宅的社会经济功能：
生活功能 社交功能 心理功能
非住宅的社会经济功能：
生产用房：是社会物质部门的生产性固定资产（不动产）， 在社会经济活动中执行的是生产资金的职能。
营业用房：是流通部门和劳务服务部门的经营性固定资产， 在社会经济活动中执行的是营业资金的功能。
行政及其他用房：社会管理、治安及科教文卫等。
• 动产（Personal Estate)
动产也称为非不动产，是指不属于土地 及其改良物，如桌子、椅子、床、车、农 用机器等，它归属于私人物品。
鉴别动产和不动产的标准： （1）附着方式：物体怎样附着于土地上。 • 沥青、混凝土 • 门、钉子、木材 • 家具、服装、厨房用品、电视机
（2）合约的存在。判断动产与不动产的第三 个标准就是有关各方面是否存在合约。
（1）地产可以单独存在，而房产不能离开地 产单独存在。
（2）房产是最终产品，能够直接满足人们生 产、生活的各种需要，而地产则不同。
（3）房产有折旧，而地产没折旧。 （4）价格决定因素不同。
（四）房产与地产的联系
（1）从实物形态来看房和地是联结在一起的。
（2）从价格构成看，房价和地价相互依赖、 相互转换。
1、地产的特征: （1）数量有限 （2）位置不可移动 （3）多用途 （4）聚集资本
2、地产按土地用途的不同，可以分为两大类:
• 农村土地—指大农业（包括林业、牧业、 渔业在内）的用地。
• 城镇用地—指城市规划区域范围内的用地 和空间。主要用于兴建各类建筑物以及城 市基础设施。
（三）房产与地产的区别
• 房屋建筑电气工程设备：供电及照明设备； 弱电设备；电梯设备；防雷设备。
房屋的基本内涵： • 坐落：建筑物的用途、档次、规模与建筑
物的坐落是否配置协调 • 面积 • 层数和高度：低层建筑、多层建筑、小高
层建筑、高层建筑、超高层建筑 • 结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结
构、砖木结构、简易结构 • 设备：给排水、卫生、燃气、照明、空调、
房地产构成
土地
建筑物
房
地
房屋附
产
属设备
土地使用权
房屋所有权
房屋 （实物部分）
构筑物
（权利部分）
• 影响房地产价值的因素有哪些？
第二节 房地产的属性特征
一、房产与地产的区别与联系
（一）房产
房产，是房屋财产的统称，是房屋的社 会经济形态，泛指一切有经济价值的房屋 及其与房屋有关的权益。广义的“房产” 是指建筑在地上或地下的一切空间建筑产 品，包括附属设施，它是以建筑实体为表 现形态的，供人们生产、生活、娱乐及从 事一切社会活动的场所。
房屋按照其物质构成要素划分，可以分为：
• 房屋建筑材料（钢材、水泥、木材、玻璃等） • 房屋建筑地基（包括宅基地） • 房屋内设施（水、电、暖、空调、卫生、煤） • 房屋外部环境（地理位置、道路交通、文化娱
乐、生活服务）
房屋从其基本社会经济功能来讲，又可以
分为：
• 住宅 • 非住宅 • 配套设施
承载用地及其财产权利
不 动 产
住宅房屋建筑及其财产权利
2、房产 非住宅房屋建筑及其财产权利
房地产
与房屋建筑有关的城市基础设施
建筑及其财产权利
3、非房屋建筑及其财产权利 4、与土地尚未分离的农作物、林木、种子等 5、财产综合体
二、房地产的构成
1、物质形态构成 房地产的物质主体包括三个部分： 土地（建筑地块） 房屋（建筑物） 房屋附属设备
第一部分 房地产基础知识
房地产的基本概念与特征 房地产业 房地产市场 房地产交易
第一章 房地产基本概念与特征
第一节 房地产的基本概念 第二节 房地产的属性特征 第三节 房地产的类型
第一节 房地产的基本概念
一、房地产及其相关概念和含义
1、房地产（Real Estate)
房地产是房产和地产的统称，广义的 房地产是指土地和定着于土地之上的永久 性建筑物、构筑物、附属设施，以及与上 述物质有关的权益及由此所衍生的权利。
居住用地为70年，工业用地、商业、娱乐、 旅游用地为40年，教育、科技、文化、卫 生、体育用地为50年。
土地的基本内涵：
• 坐落：所处的区域和具体地点，国家、地 区、城市、区域、地点。
• 面积：依法确认的面积。 • 形状：通常用图（如宗地图）来说明。 • 四至： • 地势：地势高低、自然排水情况、被洪水
淹没的可能性等。
• 周围环境、景观
• 利用现状：现状用途；土地上有无建筑物、 其他附着物。
• 产权状况：土地使用权（国家、集体、出 让、划拨）；剩余年限、是否可续期；有 无抵押或典当；产权是否有争议等。
• 地质和水文状况：地基的承载力、地下水 位的深度
• 基础设施完备程度和土地平整程度
建筑地块是指与房地产开发建设活动有 关的建设用地，是具有一定使用方向和用 途的土地。用地的结构状况大致分为：工 业用地、仓库用地、交通用地、市政用地、 居住用地、商业服务用地、公共绿化用地、 道路广场用地、军事用地、港口用地、其 他（国家机关、宗教）等。
电梯、通信、防灾等设备
• 装修：内装修和外装修 • 公共配套设施完备程度 • 平面布置：平面图、户型图 • 外观 • 建成年月 • 维修、保养情况及完损程度 • 利用状况：不同用途的面积分配及楼层分布 • 产权情况：共有、出租、抵押、产权有争议、
违法建筑
2、经济形态构成
房地产在经济形态方面的构成就是房地
产产权及其权属关系，即以所有权为核心 的，以占有、使用、收益、处分四大权能 为载体的房地产的经济、法律关系。相同 的房地产物质（用途、结构、地段、朝向、 户型等），在不同的所有制关系下，房地 产的财产份额、经济上的分配关系和利益 的取得差异是完全不同的。
• 由于房地产所固有的物质形态和经济形态 的构成，也就决定了当房地产作为商品在 进行房地产交易转让时的特殊性，即房地 产作为不动产，与一般商品所不同的重要 方面就表现在“物流”与“权属流”的结 合。
配套设施是指设置在某个特定的社区中， 为该社区全体居民生活服务的固定资产设 施及其经营部门的综合体，是为居住及工 作提供公共的物质和劳动服务的系统。配 套设施一般可以分为两部分：
• 基础设施—包括地下和地面各种设施；
• 生活服务设施—公建配套、街坊配套。
配
套 设 施
能
源 系 统
供 水 系
统
排 水 排 污 系 统
3、外部性
与一般商品比较，房地产的生产和消 费与周围环境之间更容易发生相互影响。 这些影响会使得房地产因外部环境的改善 而增值，也会因外部环境的恶化而形成价 值损失。
• 不动产出售 • 不动产出租
（3）物体的适用性。判断一物体是不是不动 产，还可以看它是否适应于此建筑物。