最高人民法院对于宅基地上房屋未办理过户是否适用善意取得是如何认定的？
善意取得的名词解释
善意取得的名词解释
嘿，你知道啥是善意取得不？这可真是个有意思的概念啊！打个比方吧，就好比你在二手市场开开心心淘了个宝贝，你根本不知道这东西原来的主人是谁，也不知道这里面有啥弯弯绕绕，你就是单纯觉得喜欢就买了。
这其实就有点像善意取得啦！
善意取得呀，简单来说，就是无权处分他人财产的占有人，将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权。
哎呀，是不是听着有点绕？别急，咱再细细说说。
比如说，张三有个很珍贵的手表，李四偷偷拿去卖给王五了，而王五并不知道这表不是李四的呀，他就是看这表好看，价格也合适，就买下来了。
那在这种情况下，王五就有可能符合善意取得。
那怎么判断是不是善意取得呢？这可得好好琢磨琢磨。
首先，受让人得是善意的呀，就是说他真不知道这东西有问题。
然后呢，得是以合理的价格取得的，不能说超级便宜就买了，那可能就有猫腻了。
还有就是转让的财产得完成交付或者登记。
你想想啊，如果没有善意取得这个规定，那这世界不就乱套了嘛！人们买个东西都得提心吊胆的，生怕哪天突然有人冒出来说这东西是他的。
那谁还敢随便买二手东西呀？那二手市场不就没法发展了嘛！这对我们的生活影响多大呀！
所以说呀，善意取得真的很重要呢！它保护了善意第三人的合法权益，让交易能够更安全、更顺畅地进行。
我觉得善意取得就是法律给
我们的一颗定心丸，让我们在进行交易的时候能够更放心，更有保障。
怎么样，现在你对善意取得是不是有更清楚的认识啦？。
如何界定善意取得
如何界定善意取得一、定义善意取得是指无权处分人将其受托占有的他人的财物转让给第三人的，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
二、构成要件（一）法律规定《中华人民共和国物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：第一，受让人受让该不动产或者动产时是善意的；第二，以合理的价格转让；第三，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
（二）具体构成条件１.标的物须为动产或者不动产不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。
动产是指不动产以外的物。
２.让与人是无处分权无处分权（无权处分）主要包括两种情形：其一是无所有权。
如将他人之物出卖，将他人之物出租等都构成无权处分行为。
其二是处分权受到限制，这是在有所有权但所有权受限制的情况下实施的处分行为。
如未经抵押权人同意，对抵押物的处分等。
３.受让人是善意的善意取得，是第三人不知并不应知转让人是非法转让，一般是误信其为所有人或其他有处分权的人。
４.受让人须支付合理的价格“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
５.转让的动产或不动产已经交付或者登记（该登记已登记，该交付已交付）三、法律后果第一，受让人取得转让财产的所有权，该财产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第二，原权利人有权向无处分权人请求赔偿损失。
四、特殊情形（一）赃物（适用）所谓赃物，常见的有走私、盗窃等方式取得的财物。
在刑事案件中，犯罪嫌疑人常常将犯罪所得赃物以低于市场交易价格出卖，许多与案件无关的第三人在不知道的情况下购买或接受该物品，这就形成了“赃物的善意取得”。
在刑事司法实践中，当公安机关追查案件中赃物的下落和去向时，常常也会遇到赃物已被犯罪嫌疑人通过民事流转转让给不知情的第三人合法占有的情形。
物权法解释中善意取得规定理解
物权法解释中善意取得规定的理解（上）2016年2月22日最高人民法院公布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法解释（一）》），该解释共计22条，其中第22条是关于该解释生效时间的规定。
实际涉及司法解释本身的条文为21条，其中第十五条至第二十一条是针对善意取得制度的解释，合计7条，关于善意取得的司法解释的条文正好占整个《物权法解释（一）》条文数的三分之一。
从篇幅上可以看出，善意取得制度的具体适用是这次司法解释的重中之重，故笔者不揣浅陋，特撰此文结合《物权法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等其他相关规定对这些解释的含义作一个简单的梳理。
文章写作时间仓促，定有许多不足，期待各位读者的批评，意见请惠寄：。
一、七条解释所涉及的内容概述七条司法解释涉及以下内容：第十五条对善意的含义（第一款）以及善意的举证责任（第二款）作了解释；第十六条则对不动产转让时受让人非善意的认定作了解释；第十七条对受让人受让动产时具有重大过失的情形作了解释；第十八条则对受让人的善意的时间点作了解释；第十九条对“合理的价格”的认定作了相应的解释；第二十条对特殊动产以交付作为善意取得的要件作了解释；第二十一条解释则明确无效的合同和被撤销的合同不能作为善意取得的前提。
二、善意的含义及举证责任（第十五条）（一）善意是指不明知且无重大过失依据《物权法》第一百零六条第一款第一项，受让人受让不动产或者动产时是善意的，是善意取得的前提之一，此处的善意的含义，物权法并没有作相应的说明。
依据民法法理，明知（知道）为恶意，不知为善意。
比如善意占有和恶意占有区别就是，占有人知道自己是无权占有的，该无权占有为恶意占有，不知道其为无权占有的，则是善意占有。
但是德日民法在规定动产善意取得的要件时，要么规定，明知或者因重大过失不知道为“非善意”（德国民法典第932条第2款：wenn ihmbekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt ist【为其所知或者因重大过失不为其所知】。
如何理解善意取得以及如何理解善意取得制度并举例
如何理解善意取得以及如何理解善意取得制度并举例善意取得是指一方在不知道或不应该知道拥有他人财产的情况下，依法获得该财产的行为。
在法律上，善意取得是一种保护诚信行为人合法权益的制度。
理解善意取得需要从两个方面进行解释，分别是善意取得的概念和善意取得制度。
首先，善意取得是指行为人以相对诚信和相对勤勉的态度进行取得行为，即合理相信财产归属于自己，没有违背诚信的行为。
具体来说，善意取得应具备以下要素：1.行为人对财产归属权的保护有合理相信；2.行为人依法取得财产；3.行为人没有知道或不应该知道该财产的归属权。
善意取得的理念是保护善意获得财产的法律效力，避免因归属权的不明确而引发的纷争。
其次，善意取得制度是法律规定的一种权利保护机制，旨在保护善意取得者的合法权益。
这一制度遵循公平公正的原则，使得取得者在没有违反法律的前提下能够合法享有该财产的使用权、处分权等权益。
善意取得制度仅适用于财产的取得，对于从他人手中获得财产的合法性作了规范，但并不保护财产原来所有权人的权益。
善意取得者无错失授权通知或缺乏关注义务等过失行为，他们按法定程序获得财产后归属权具有法律保护。
善意取得制度可以通过以下示例进行更详细的说明：1.拾金不昧：当一个人在公共场所捡到一笔现金，没有知道失主的身份信息，但他努力尝试寻找失主并交还现金。
尽管最后找不到失主，但他能够享有这笔现金的合法使用权，因为他是在善意的情况下取得这笔财产。
2.动产交易：当一个人在市场上购买了一件商品，他在购买时没有知道该商品原来所有人的产权纠纷。
在他对商品的购买行为是无可非议的情况下，他取得了该商品的所有权，可以合法享有和处置该商品。
3.债权转让：当一个人在市场上购买了他人的债权，他在购买时并没有知道债权的原债权人和债务人之间的交易背景。
在他能够合法购买该债权的情况下，他成为了债权的合法持有人，并享有债权带来的收益。
总结起来，善意取得是一种合理、公平地获得他人财产权益的制度。
善意取得制度
善意取得又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物 (动产或者不动产) 转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人 (占有人) 赔偿损失。
1.主体在主体方面，转让人须为无权处分人，受让人为有民事行为能力人。
2.客体在客体方面，从《物权法》第106条的规定可以看出，我国规定善意取得的客体包括动产和不动产，动产以交付为其公示原则，不动产以登记为其公示原则。
3.主观方面就主观方面来说，受让人应当的善意的。
所谓“善意”，主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。
4.客观方面在客观方面，善意取得必须依一定的法律行为而存在，这是善意取得的前提。
受让人通过交易从转让人处取得财产，而受让人的这种行为是一种“支付合理对价”的法律行为。
1.出让人无权处分；2.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；3.以合理的价格转让；4.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；1、禁止和限制流通的动产不合用善意取得制度，如毒品、剧毒物、爆炸物、倒卖国家不允许自由买卖的珍稀动物以及国家重点保护的文物等，其交易行为本身就是违法的，不能合用善意取得制度。
2、被查封的财产也不合用善意取得制度。
3、某些具有人身性质或者重大感情价值的财产也不合用善意取得制度。
普通而言，原所有人的损失可以通过无权转让人赔偿的方式得到补偿，但类似毕业证书、学位证书、奖章、祖传家物等与所有人具有身份上或者特殊感情联系的财产，除非善意第三人归还，否则其损失是无法得以补偿的。
从善意第三人方面而言，他也没有理由非拥有这些财产不可，他可通过替换或者赔偿恢复损失，故此类特殊财产不能合用善意取得制度。
4、赃物、遗失物不合用善意取得制度。
受让人取得转让财产的所有权，该财产上的原有权利泯灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外；原权利人有权向无处分权人请求赔偿损失。
善意取得的概念和条件
善意取得的概念和条件
善意取得是指一方在没有恶意、欺骗、威胁或压迫下，以真实、正确的方式获得对方的意思表示或财产的情况。
以下是善意取得的一些条件：
1. 没有恶意：善意取得的前提是没有任何恶意的意图。
取得财产或意思表示的一方必须是出于善意，没有企图欺骗、损害对方的目的。
2. 没有知识缺陷：取得财产或意思表示的一方在进行交易或行为时，没有未能知悉的实际情况或法律规定，导致其在诚实和审慎的基础上作出不正确的判断。
3. 按照真实、正确的方式获得：善意取得的一方必须是通过合法手段、真实的交易或行为来获得对方的意思表示或财产，不能通过欺骗、威胁、压迫等不正当手段获取。
4. 具备权利：取得财产或意思表示的一方必须是具备合法权利的人，例如，具备购买商品的权利或获得他人意思表示的能力。
5. 不得违反公序良俗：善意取得的行为不得违背社会公共利益、道德伦理或法律法规的约束，不能侵犯他人的合法权益。
需要注意的是，善意取得可能存在不同的法律规定和标准，因此在具体的法律体系下，善意取得的概念和条件可能会有所不同。
不动产善意取得之善意的认定
【善意取得制度】善意取得司法解释新规
最高法于2016年2月23日公布了《物权司法解释》，其中对善意取得、善意第三人作出了详细的规定。
善意取得又称为即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，原权利人丧失所有权。
善意第三人是指在某有瑕疵的法律关系中，该瑕疵法律关系双方之外的任意不知法律关系有瑕疵而做出有损瑕疵法律关系双方某一方的人，该第三人所做出的损害行为并非出于故意。
那么物权法司法解释的具体规定是怎样的呢?以下是小学生作文网为你推荐的善意取得司法解释新规，希望对你有所帮助。
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度。
从司法实践看，它不仅存在于物权确认纠纷、执行异议之诉等纠纷中，而且更为广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。
《解释(一)》第十五条规定了“善意”认定的基本标准，即“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。
第十六条则规定具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权(一)登记簿上存在有效的异议登记;(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意;(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
第十七条规定受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
善意取得相关知识介绍不动产善意取得的构成要件1、不动产登记薄出现权属登记错误。
主要有三种情形(1)共有的不动产登记在一人名下。
(2)因履行无效合同产生的登记错误。
(3)因其他原因发生的登记错误。
民法典中的善意取得制度
民法典中的善意取得制度
善意取得制度是指在没有主观恶意的情况下，民事法律规定的一种取得权利的方式。
根据我国《民法典》的规定，善意取得制度主要涉及到财产权利的取得。
根据《民法典》第二编第十一章的规定，无论是依法转让、遗赠、领受继承分配的财产，还是拾得的财物，一般情况下，只要是在善意的情况下取得，除法律另有规定外，取得人会取得相应的财产权利。
具体来说，善意取得制度包括以下三种情况：
1. 善意购买：购买人在不知道该财产的转让人没有有效取得该财产的权利的情况下，购买该财产。
例如，某人在合法购买市场上购买了一辆车，但事后发现该车是被盗窃的，此时购买人作为善意购买人，拥有对该车的所有权。
2. 善意承受赠与：承受赠与人在不知道赠与人没有有效取得该财产的权利的情况下，接受该财产。
例如，某人作为善意承受赠与人接受了他人赠与的一幅名画，但事后发现该画是被盗窃的，此时承受赠与人作为善意承受赠与人，拥有对该画的所有权。
3. 善意拾得：拾得人在找到财物的时候，不知道该财物的失主是谁或者知道失主的身份但无法确定失主。
例如，某人在公共场所捡到一只钱包，尽力找到失主但未能找到，此时拾得人作为善意拾得人，拥有对该钱包中财物的所有权。
需要注意的是，如果取得财产的行为涉及违法、欺诈等情况，就不属于善意取得制度的范畴。
此外，根据我国法律，国家、集体所有的财产不适用善意取得制度。
不动产善意取得中“善意”界定
不动产善意取得中“善意”界定摘要：为保护善意受让人，法律设立了善意取得制度。
而适用善意取得最大且最复杂的问题就是如何认定受让人为善意，具体来说即善意的认定标准、判断时点以及举证责任分配。
《民法典物权编解释一》延续《物权法司法解释一》的规定，以“不知道且无重大过失”为认定标准、以“受让时”为判断时点、以“真实权利人主张受让人不构成善意时，应承担证明责任”为责任分配方式。
但学界和实践中对“重大过失”和举证责任分配仍有不同理解。
笔者认为，受让人的注意义务除查阅权属证书或不动产登记簿外，还应包括一定的调查核实义务，但随着不动产登记制度愈加完善，公信力愈高，不应赋予受让人过多的注意义务。
关于善意的举证责任分配，应理解为无论是受让人主张善意取得，还是原权利人主张不构成善意，均由原权利人承担证明责任。
关键词：善意取得善意重大过失举证责任传统民法理论和立法例中，主要是通过不动产登记公信力和动产善意取得两个制度来保护善意受让人。
我国立法者制定《物权法》时，考虑到两个制度目的相同，遂将两个制度合二为一，创设了统一的善意取得制度，《民法典》沿用了该做法。
[[1]]由于实践中纠纷主要集中在不动产善意取得上，而不动产善意取得争议最大也最复杂的问题就是受让人善意的判断。
因此，本文主要讨论如何界定不动产善意取得中的善意，具体包括以下三个问题：一是买受方善意的标准应如何判断？二是善意的时点应是完成转移登记时，还是进行登记的整个过程或提出变更登记申请时？三是善意的举证责任应由哪方当事人承担？一、善意的认定标准（一）善意标准的理论争议关于不动产善意取得中善意的认定标准，我国学界的争议主要集中在是否将受让人不存在重大过失作为认定标准组成部分，并由此形成了“不知情且无重大过失说”和“不知情说”。
第一种观点认为，无论是动产还是不动产的善意取得，受让人善意的认定标准均为：不知情且非因重大过失而不知情。
理由有二：一是我国的不动产登记制度尚不完善，其公信力并不像德国不动产登记的公信力那样近乎绝对，因此应要求受让人履行一定的注意义务。
善意取得的概述
善意取得的概述⼀、善意取得的概念善意取得⼜称为即时取得，是指⽆权处分⼈转让标的物给第三⼈时，如第三⼈取得该物时出于善意，则该善意第三⼈⼀般可以取得标的物的所有权，原所有权⼈不得请求善意第三⼈返还原物。
⼆、善意取得的构成要件1.第三⼈受让该不动产或者动产时是善意的。
这⾥的善意，是指第三⼈在取得标的物时不知道或者不应当知道其相对⼈是⽆权处分⼈。
判断是否善意的时间点是“受让标的时”。
这⾥不要求第三⼈对出让⼈有权处分的确信，⽽是推定任何参加交易的第三⼈都具有这种善意，因为依据动产占有、不动产登记的权利推定效⼒，受让⼈对⾃⼰的善意不负举证责任，⽽由主张受让⼈⾮善意的⼈负举证责任。
物权法对这种善意的保护，也是物权公⽰公信原则的体现。
2.善意第三⼈以合理价格受让标的物。
受让⼈须基于民事法律⾏为⽽取得相应物权且须⽀付对价，且该民事法律⾏为具有财产交易的性质，即受让⼈须通过有偿交易⾏为取得。
3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。
动产的善意取得中，由于存在多种交付⽅式，即现实交付、简易交付、指⽰交付、占有改定等，其中占有改定能否适⽤善意取得，则仍有争议。
因为在占有改定情形下，受让⼈间接占有动产⽽仍由让与⼈直接占有，难以产⽣占有的公⽰性和公信⼒，亦⽆利于物的流转，在利益衡量上不宜承认占有改定有适⽤善意取得制度的效果。
4.转让⼈须对标的物没有处分权。
如果转让⼈有处分权，则对受让⼈⽽⾔构成继受取得，不属于善意取得。
转让⼈⽆权处分包括没有所有权和所有权受到限制两种情形。
值得注意的是，下列动产不适⽤善意取得：①盗赃物;②拾得物、漂流物、失散的饲养动物;③埋藏物、隐藏物;④⼀般等价物。
特别注意：遗失物原则上不适⽤善意取得制度，即使第三⼈从出卖同类物品的公共市场买得的，原所有权⼈依然可以通过向其⽀付相应价款⽽主张返还原物。
埋藏物与隐藏物也适⽤上述规定。
此外根据《物权法》第106条第3款的规定，善意取得制度已经扩展到整个物权领域，以及特殊的权利领域：《担保法解释》第84条：动产质权的善意取得;《担保法解释》第108条：留置权的善意取得;《票据法》第12条：票据权利的善意取得;《技术合同解释》第12条第1款：技术秘密的善意取得。
善意取得的定性及效果
善意取得的定性及效果（一）原始取得与继受取得原始取得又称固有取得，是物权的绝对发生。
比如先占取得，时效取得中，物权取得的条件在于是否满足先占和时效经过的条件，至于原权利的有无和归属，在所不问。
继受取得又称传来取得，是基于他人既存的权力，是物权的相对发生，是基于法律行为产生的，既依赖他人意思表示而取得的物权。
（二）我国立法的选择《物权法》106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
”对照上述原始取得与继受取得的概念，善意取得中，无权处分人无处分权，依常规思路，其行为在客观上，对于第三人不是法律行为，而是事实行为。
那么物权取得的原因，就不是处于基于意思表示而是根据法律的直接规定。
买受人最终获得的物权与原物权人可以是毫无关联。
此种分析与原始取得说旨意浑然天成，因而善意取得的原始取得说几乎成为无懈可击之通说。
（一）重视从受让人角度考虑问题但是，细细推敲，似乎发现定性善意取得为原始取得有不妥之处。
我们知道，时效取得是一定的事实状态持续经过一定期间，而产生物权变动的效果。
虽然这种事实状态要求占有人以行使物权的意思而存在，但是这个意思是单纯对物的支配这层意思，不同于产生意思表示的效果意思。
再来分析善意取得。
即使我们不承认受让人和让与人之间的行为是法律行为，但它至少是一种交易。
此时受让人当然是有意思的，而且这个意思不仅仅是对物单纯的支配了，它是必须向让与人表示的，重要的是，对于让与人来说，它分明是旨在产生效果的意思。
而这一层意义是绝对区别与时效取得和先占取得的。
这也就是为什么把三者都定性为原始取得总感觉存在不同一性的原因。
善意取得制度的适用范围是什么
善意取得制度的适用范围是什么1.不动产善意取得：根据我国《物权法》的规定，不动产的所有权可以通过合法的取得方式获得。
善意取得制度适用于那些在购买或者获得不动产时，合理相信自己的获得是合法有效的情况下，获得不动产的所有权。
比如，在购买房屋时，购买人以房屋产权证明为凭证，并且无法知道该房屋是否存在其他权利人的情况下，购买人可以依法认为自己是善意取得该房屋的所有权，而对抗其他可能存在的权利人。
2.动产善意取得：动产一般指可以移动的物品，如货物、车辆等。
在我国法律上，善意取得制度也适用于动产的所有权的取得。
根据《物权法》的规定，善意购买交付的动产，买受人成为该动产的所有权人。
即在合理相信自己购买的动产是合法有效的情况下，买受人可以取得该动产的所有权，而对抗其他可能存在的权利人。
3.依法登记取得的物权：除了购买和交付的方式，善意取得制度还适用于通过依法登记取得物权的情况。
在我国法律上，很多不动产的所有权是通过依法登记取得的，比如房屋产权登记、土地使用权登记等。
在这些情况下，如果善意取得人在合理相信自己的登记是合法有效的情况下，取得不动产所有权，也可以对抗其他可能存在的权利人。
总的来说，善意取得制度的适用范围是指在异议登记、不合法手段等情况下，取得不动产和动产的所有权的方法。
在以上情况下，法律赋予了善意取得人一定的保护，以保障其合法获得财产权益。
但是，善意取得制度并非是完全无懈可击的，法律也会对特定情况下的不当取得行为进行限制和制约，以维护社会公平正义，保护权益受损方的合法权益。
因此，善意取得制度的适用范围并非一劳永逸，具体的适用条件和限制还需要根据不同法律规定的具体要求来确定，并且在实践中需要考虑到公平、合理和公共利益等多方面的因素。
善意取得制度的规定内容是什么？
善意取得制度的规定内容是什么一、善意取得制度的规定内容是什么？善意第三人的法律规定是民法典物权编中的善意取得制度。
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合受让人受让该不动产或者动产时是善意、合理的价格转让、已登记的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。
原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
《民法典》第三百一十一条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
二、善意取得的构成要件(一)转让人无权处分。
所谓无权处分，是指无处分权人处分他人的财产权利，即学术界通常所说的缺乏正当的处分权源。
在此还需指出无权处分的例外情况，诸如基于法律规定或者权利人的授权而处分他人财产权的行为不属于无权处分，如破产管理人根据《破产法》的规定对破产财产进行的处分以及法定监护人对被监护人的财产行使管理权等。
(二)受让人受让时善意。
善意是与恶意相对而言的，只有当受让人取得财产时是善意的，才适用善意取得制度，否则不适用。
通说是指不知情，即不知道或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。
我国司法实践中，也采用该通说来确定当事人是否具有善意，但从兼顾所有人利益及交易安全保护两方面考虑，受让人对于让与人是否有让与权利，也负有一定程度的注意义务，才算合理，但如何确定注意程度，即将善意理解为受让人非因重大过失而不知让与人无让与的权利。
(三)转让合同有偿。
善意取得制度排除了无偿取得财产以及以不合理的价格取得财产的情形，诸如继承、接受赠与等未支付对价而无偿取得财产的行为以及以不合理的价格受让动产或不动产的行为。
不动产善意抵押权也应有善意取得制度
不动产善意抵押权也应有善意取得制度作者：刘长利发布时间：2013-01-17 09:28:25我国实行不动产登记制度，登记的产权人被推定为不动产的所有权人，鉴于法律关系的错综复杂、当前公民法律意识淡薄和登记制度的不完善，登记的所有权人和实际的所有权人非同一主体的现象常有发生，导致“登记错误”。
基于“登记错误”引发的诉讼纠纷案件数在逐年上升，已经引起了不动产审判人员和法院领导层的重视。
其中主要涉及不动产转让纠纷和不动产抵押纠纷两大类。
不动产转让纠纷因物权法第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》有了明确的规定，在审判中已经能够“有法可依”了。
而抵押权纠纷一直没能明确的法律依据，是保护实际所有权人的利益还是保护善意抵押权人的利益，一直是法学界争论不休的话题，也是困扰司法审判的老大难问题，各个法院存在着同案不同判现象。
为此，汇总数年本院不动产审判实践，归纳一下不动产抵押权纠纷裁判的一些做法。
常见的几种类型：1、房屋共有人在未征的其他共有人同意的情况下设立抵押权的行为，案例：甲乙为夫妻关系，婚后买房，在房产登记时，只登记了甲的名字，没有将乙登记为共有人。
甲的朋友丙因做生意向银行借款，甲以其房产为丙向丁设定了抵押权担保，办理了抵押登记。
后丙不能还款，丁向甲主张抵押权，要处分抵押物归还借款。
诉讼时，乙得知用共有房产抵押担保的情况后，主张甲无权处分夫妻共同财产，要求确认甲与丁之间的抵押权无效。
是保护乙的权利，还是保护丁的权利？2、顶名买房人在实际房主不知情的情况下设立抵押权的行为，案例：乙出资购买了房屋，但因为限购政策等原因，登记在甲的名下，后甲因与丙之间形成了债务关系，并将登记在其名下的该房产抵押给丙，并办理了抵押登记。
丙在甲不能履行其债务时，主张抵押权。
乙向法院提出他才是房屋的真实所有权人，甲为无权处分人，主张抵押行为无效。
3、无权处分人处分他人房屋，购买人恶意购买并用该房屋为按揭贷款设定抵押权。
善意取得的名词解释
善意取得的名词解释善意取得是指在法律上获得财产的行为，该行为是出于善意，即行为人在所做的行为中无恶意或故意违反法律规定。
善意取得通常适用于两种情况：善意购买和善意不当得到。
善意购买是指购买人在购买财产时是出于善意，即购买人对财产的合法性和归属权不存有疑问，且购买人做了一切合理的调查和核实以确保财产的合法性。
例如，如果一个人在购买一辆汽车时，对卖方所提供的车辆信息进行了调查和核实，并认为该车是合法的，那么他就是善意购买者。
在这种情况下，善意购买者可以取得该车的所有权并享有保护，即使后来发现该车是被盗的或有其他所有权争议。
善意不当得到是指行为人不是通过购买或合法交易的方式，而是通过其他途径获得财产，但行为人在获得财产时是出于善意，即他并不知道或没有理由知道财产的非法性或所有权争议。
例如，如果一个人在路上捡到一只钱包并将其交给警察局，并没有确切知道这只钱包是偷来的或主人有争议的情况下，他就是善意不当得到者。
在这种情况下，善意不当得到者同样可以取得财产的所有权并享有保护。
善意取得原则的主要目的是保护善意行为人的合法权益，防止诚实善意行为人因他人的欺诈或不当行为而遭受损失。
根据善意取得原则，一旦行为人取得财产并证明其善意取得的事实，他可以取得财产的所有权并不受他人对财产的所有权争议的限制。
然而，需要注意的是善意取得原则并不是绝对的，它具有一定的限制。
例如，如果行为人在取得财产时存在疏忽或有过失，即行为人应该合理检查财产，但因过失未能发现财产的非法性或所有权争议，那么他就不能以善意取得为理由取得财产的所有权。
总之，善意取得是一种法律概念，用于保护那些出于善意的行为人在获得财产时的权益，即使财产存在争议或非法的情况下也能有效地维护其所有权。
这一原则的实施在一定程度上促进了经济交易的顺利进行，同时也体现了法治社会对诚实守法行为的重视。
论房屋善意取得中“重大过失”的认定标准
论房屋善意取得中“重大过失”的认定标准房屋善意取得中“重大过失”的认定标准一直是一个备受争议的问题，本文从法律与司法实践的角度出发，分析了房屋善意取得中“重大过失”的认定标准。
起首阐述了房屋善意取得的含义和法律基础，然后从两个角度：制度层面和实践层面，详尽探讨了“重大过失”的认定标准。
本文认为，在制度层面上，“重大过失”的认定应遵从法律的规定并坚持保卫善意第三人的原则；在实践层面上，则应以合理对待善意第三人和多方面思量权益平衡为原则，充分思量当事人在来往过程中的行为和责任，防止对善意第三人的不当损害。
关键词：房屋善意取得，重大过失，认定标准，保卫善意第三人。
一、前言自我国房屋产权制度建立以来，随着现代房地产市场的不息进步，房屋买卖、转让和抵押等来往方式越来越多，而随之而来的也带来诸多的法律问题。
其中，关于房屋善意取得中重大过失的认定标准问题一直是备受争议的焦点问题。
就此，本文从法律与司法实践的角度出发，探讨房屋善意取得中重大过失的认定标准。
二、房屋善意取得的含义和法律基础房屋善意取得是指未经全部权人同意，使用他人房屋产权或者将该房屋出售、预告出售、租赁等，但其具有善意，且从事来往行为时实际已经进行了必要的调查审查，其采购或转让房屋的行为并非出于不正当的目标和手段。
《物权法》第二十二条规定：“善意取得不动产权利的取得人有权享有该权利，并以该权利为基础取得的财产，但有下列情形之一的除外：（一）权利人对善意取得人的行为已向第三人明确表示不同意；（二）取得人在取得该权利时存在重大过失；（三）依据法律规定，该不动产权利不容许善意取得。
”可以看出，法律赐予了善意第三人一定的保卫，保卫其善意取得不动产权利的权益，以维护良好的社会公序良俗和物权来往秩序。
三、“重大过失”的认定标准1、制度层面的认定标准（1）善意的含义善意就是指采购或转让不动产时，该行为不是出于不正当的目标或行为，而是真诚地进行来往并能履行相应的义务。
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最高人民法院对于宅基地上房屋未办理过户是否适用善意取得是如何认定的？最高人民法院对于宅基地上房屋未办理过户是否适用善意取得是如何认定的？作者| 刘军民单位| 山东金诚诺律师事务所【要点提示】最高人民法院再审认定，涉案房屋未进行产权登记，只有宅基地使用证，且宅基地使用证自始即登记于钟治强之妻周荣英名下。
二审判决结合合同履行时农村房屋买卖的交易习惯等因素，认定钟治强善意取得案涉房屋并无不当。
【案由】确认合同无效纠纷【案号】（2016）最高法民申第1047号【基本案情】再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨明秀，台湾地区居民。
被申请人：（一审被告、二审被上诉人）：钟治强。
一审第三人：龙里县公证处。
住所地：贵州省龙里县人民政府行政大厅。
涉案房屋系钟治强与杨明秀之夫钟金玉共同修建，1993年7月2日，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院以（1992）黔民终字第407号民事判决书判决：“坐落于龙里县龙山镇西关坡58号（现180号）一楼一底房屋以该房中间门为界，靠龙里县城方向的一半房屋归钟治强、周荣英夫妇所有；靠贵阳方向的一半房屋归钟金玉所有。
中间过道和楼梯由双方共同所有，共同使用。
”2002年11月6日，钟金玉与钟治强签订《房屋转让（出售）协议书》（以下简称《协议书》），将上述判决中所确定给钟金玉的份额以8000元价格出卖给钟治强，该《协议书》有蔡伟琴、段玉华、易兴国见证并签字。
钟金玉于同日出具收到28000元售房款的收条。
次日，双方申请龙里县公证处对双方签订的《协议书》进行公证。
2012年，杨明秀以钟治强为被告、以钟金玉为第三人向贵州省龙里县人民法院起诉要求确认《协议书》无效，由于该案纠纷涉台，贵州省龙里县人民法院裁定不予受理；贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院二审维持原裁定。
后龙里县人民法院向杨明秀、钟金玉出具《信访回复函》，告知其应当向贵州省贵阳市中级人民法院起诉，杨明秀遂于2015年1月8日诉至贵阳市中级人民法院，提出如上请求。
另，杨明秀与钟金玉于1991年5月21日在贵州省民政厅登记结婚；涉案房屋现在的房号为龙里县龙山镇西关坡180号，面积约128平方米。
诉讼中，钟治强提供了钟金玉出具的8000元和20000元的两张收条，一审中杨明秀否认收到28000元的购房款。
【法院审判】贵州省贵阳市中级人民法院一审认为，第一，就杨明秀提出认定龙里县公证处（2002）龙证字第134号《公证书》无效的问题，不管认定公证书无效还是申请撤销公证书，应当由有利害关系的当事人向作出公证书的公证机关或其上级部门提出申请，其请求不属于法院民事案件的审理范围。
而龙里公证处（2002）龙证字第134号《公证书》所公证的内容仅为钟治强与钟金玉在钟治强家签订了《协议书》这一事实，该事实也为钟治强和钟金玉、杨明秀所认可，公证书并没有对房屋的权属问题进行公证。
现杨明秀认为《协议书》存在欺诈、胁迫、损害杨明秀的权益的情形而要求确认协议书无效，其该项诉讼请求与公证书所公证的事实无关，故本院驳回其该项诉讼请求。
第二，关于钟治强与钟金玉于2002年11月6日所签订的《协议书》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。
经原审法院在庭审中向杨明秀释明，要求其明确以何种请求确认协议书无效，杨明秀提出以“欺诈、胁迫和损害他人利益”主张确认协议书无效，即以合同法第五十二条第一款第（一）项、第（二）项作为法律依据。
本院认为，以第一项为依据确认合同无效须存在“损害国家利益”的情形，而本案不存在国家利益的介入。
按照杨明秀的陈述，2002年11月6日签订协议书时，钟金玉74岁，一个人从台湾回大陆探亲。
首先，如果钟金玉意识模糊不清，杨明秀作为妻子是不应该放心钟金玉一个人从台湾回大陆探亲的；其次，杨明秀提供的2011年3月11日钟金玉陈述、由姚明整理的“情况说明”，该“情况说明”逻辑、条理清晰，如果确系钟金玉作出，则杨明秀称钟金玉在十年前签订《协议书》时意识模糊不清显然不能成立。
杨明秀称钟治强对钟金玉进行欺诈、胁迫却无证据证明，相反，钟治强提供的见证人段玉华出庭作证，证明钟金玉在签订协议时意识清醒，该证人的证言与《公证书》公证的事实相吻合。
本案当事人进行公证的时间在《协议书》签订的次日，公证机关在进行公证时，首先要确认的就是当事人是否意识清醒、是否能够正确表达自己的真实意思，如果在签订《协议书》时钟治强对钟金玉存在欺诈和胁迫，则次日钟金玉完全可以不进行公证，也可以向公证机关表明《协议书》是受欺诈和胁迫所签订，但杨明秀不能对上述问题作出合理解释，故其称钟金玉被欺诈和胁迫的理由不能成立。
对杨明秀主张以《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项即“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”确认《协议书》无效的问题，本院认为，适用该法条的前提是买卖协议的双方当事人存在恶意串通的情形，但是，杨明秀没有提供钟治强与钟金玉恶意串通损害其利益的证据，且从情理上讲，钟金玉也不可能与他人串通损害自己妻子的利益。
对于杨明秀提出《协议书》显失公平的问题，证人段玉华证明自己在同地段400余平方米的房屋在2010年之后的出卖价格为30000余元，相比而言，钟金玉128平方米的房屋在2002年售价28000元并非显失公平，且杨明秀也没有提出显失公平的证据。
至于杨明秀否认收到购房款，即使该主张真实，也属于双方的债权债务关系，杨明秀可以另诉解决。
综上所述，本院认为，《协议书》有无利害关系的三位见证人的见证，并进行了公证，系钟金玉与钟治强的真实意思表示，该《协议书》签订后，钟金玉收取了卖房款，钟治强占有使用房屋至今已经十三年有余，现杨明秀主张《协议书》无效没有事实依据和法律依据。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回杨明秀的诉讼请求。
案件受理费60元，由杨明秀负担。
杨明秀以争议房屋属于上诉人与钟金玉的夫妻共同财产；钟治强购买房屋的行为不适用善意取得，其作为钟金玉的侄子，应当知道其与杨明秀的夫妻关系，涉案房屋属于其夫妻双方的共有财产，钟金玉无权单独处分；公证处在公证过程中未尽到合理审查义务，未能查清买卖房屋是杨明秀与钟金玉的夫妻共同财产，不能作为认定《协议书》有效的依据；一审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人，本案审理结果与钟金玉与杨明秀生育的儿子钟治频有法律上的利害关系，其应当作为共同原告参加诉讼为由提出上诉。
杨明秀在二审中提交了一份新证据。
编号为NO.071087的《出生证》，证明其与钟金玉在1990年即以夫妻身份生活并育有一子。
钟志强对该证据的真实性无异议，但认为其与本案无关，不具备证据的关联性。
钟治强在二审中提交了两份新证据。
第一份证据是《中国农业银行存折》，户名为钟治强，账号为23-576001100024274，证明其于2002年11月6日在中国农业银行现取20000元，支付给钟金玉作购房款。
第二份证据是1990年6月20日龙里县人民政府作出龙府（1990）28号文件《龙里县人民政府关于批准周荣英占地建房的决定》和《贵州省龙里县宅基地使用证》。
证明涉案房屋所用宅基地是以周荣英的名义申请，且宅基地使用证登记的名字是周荣英。
杨明秀对上述两份证据的真实性均无异议，但对关联性存有异议。
原审第三人龙里县公证处二审中提交一份新证据，（2002）年度龙证字第134号公证卷宗的复印件，证明涉案公证书内容和程序均合法。
杨明秀对该份证据的真实性无异议，对关联性和合法性有异议。
对于上述证据，经过质证，二审法院认证如下：对于杨明秀提交的《出生证》，其上记载：“婴儿姓名钟治频，出生日期：1990年12月9日；出生地贵州省龙里县；母亲姓名：钟金玉；父亲姓名：杨明秀。
据常理分析，此处为笔误，实际表达含义为：母亲姓名：杨明秀；父亲姓名：钟金玉。
”本院认为该出生证上印有龙里县人民医院的印章，内容真实合法，与本案具有关联性，对其证据效力予以确认；对于钟治强提交的龙府（1990）28号文件和《贵州省龙里县宅基地使用证》，当事人对其真实性和合法性均无异议，本院予以认可；对于龙里县公证处提交的公证书卷宗复印件，卷宗封面有司法局工作人员刘诚签字确认证明该复印件与原件相符，并盖有龙里县司法局的公章，本院认可该复印件的真实性，对其证据效力依法予以确认。
在该卷宗中，有钟金玉与钟治强的公证申请书、双方身份复印件、（2002）龙证字第134号公证书、《房屋（转让）出售协议书》、（1992）黔民终字第407号民事判决书、钟金玉出具的收条及送达回证等内容。
卷宗内的公证书内容与一审中钟治强提交的一致，本院对一审法院就公证书查证的事实予以确认。
贵州省高级人民法院二审认为，结合案件审理查明的事实及当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：一、公证书是否可以作为本案证据进行使用；二、涉案房屋是否属于钟金玉与杨明秀的夫妻共同财产；三、钟金玉与钟治强签订的协议效力如何认定；四、是否应该增加钟治频为本案共同原告。
关于焦点一，公证书是否可以作为本案证据进行使用。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条之规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。
本案所涉龙里县公证处出具的（2002）龙证字第134号公证书，在未被有权部门撤销之前，除非有明显与其相悖的事实否定公证书中公证的事实，使公证书的真实性和客观性受到质疑，否则，其作为证据的效力都应当依法得到保障。
上诉人杨明秀未能提出有力的相关证据推翻公证内容，对该公证书的证据效力本院依法予以确认。
关于焦点二，钟金玉与杨明秀于1990年12月9日育有一子，于1991年5月21日登记结婚。
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第四条之规定，男女双方根据婚姻法第八条规定补办结婚登记的，婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算。
钟金玉与杨明秀1991年5月21日登记结婚的婚姻效力可及于其符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算。
另据黔南布依族苗族自治州中级人民法院（1992）黔民终字第407号民事判决书所述，涉案房屋于1991年1月份完工，建成时间处于钟金玉与杨明秀婚姻效力期间，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。
故涉案房屋应属于钟金玉与杨明秀夫妻共同所有。
关于焦点三，钟治强与钟金玉签订的房屋出售协议效力如何认定。