保障房的住宅产业化建设模式研究

CONSTRUCTION ECONOMY2011年第5期（总第343期）1问题的提出1.1保障房的需求旺盛随着我国城市化、工业化进程的加快，各地区经济发展呈现出不平衡态势，贫富差距不断扩大，商品房价格持续飙升，导致大部分中低收入群体无力负担高额的房价，严重影响了我国实现人民安居乐业的目标，这已成为制约我国健康发展的重大民生问题。

为解决这一问题，政府加大了对建设保障性住房的关注。

住房与城乡建设部《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》中提出：2011年全国保障性安居工程住房建设规模将高达1000万套，其中公共租赁房将占主要部分。

因此，加快推进保障房建设已成为我国面临的艰巨任务，同时也为大力发展住宅产业化提供了难得的契机。

1.2我国住宅产业化的发展概况住宅产业化即将住宅纳入社会化大生产中，实现住宅建设的规模化、标准化、装配化、配套化。

我国住宅的产业化生产和经营方式还比较落后，工业化程度低，多采用传统高能耗的粗放型生产方式，大部分仍为毛坯房，还未形成有效的产业供应链。

这种劳动力密集的手工建设模式已不能适应坚持可持续发展，构建资源节约型、环境保护型社会的需要。

住宅产业一体化、集约化、工业化，省时、省力、省消耗，可以提高住宅综合质量和劳动生产率，缩短施工周期，降低住宅成本[1]。

目前，我国保障房的建设规模巨大，标准化程度较高，用户的个性化需求较低，正好为住宅产业化提供了难得的市场机遇和发展空间。

因此，以保障房产业化建设为突破口，加快推进住宅产业化是应然选择。

1.3保障房产业化建设的必要性保障房是政府提供给符合标准的居民的一种社会保障形式。

由于政府的宏观调控和限定性政策，房地产开发商采用传统方式建设保障房盈利很低，导致大多数保障性住房都存在选址较偏、户型不够合理、面积过大或过小、施工质量不过关、分配不公等问题[2]。

因此，有必要尽快采用先进合理的产业化建设模式提供大量小户型、高质量的保障性住房。

2保障房产业化建设的组织模式保障房主要依靠政府财政拨款或房地产开发商融资建设，采用传统的现场施工的生产方式，建造周期长，综合质量不高，功能设施配套不齐全，不能满足广大中低收入群体的需要，同时，建设产业链的不完整也不利于社会资源的优化配置。

因此，构建产业化建设经营主体、整合产[摘要]住宅产业化是今后的发展趋势，然而我国的产业化程度还比较低。

在政府大力倡导建设保障房之时，提出将保障房的产业化建设作为实现住宅产业化的突破口，探讨组建虚拟产业化集团，实行大规模定制生产，提供全装修保障房的建设模式，并对该模式的效益进行分析，给出推动住宅产业化的建议。

[关键词]保障房；住宅产业化；虚拟产业化集团；大规模定制；全装修Abstract:Housing industrialization is the future developing trend,but the industrialization degree is still relatively low in China.By the chance of government strongly advocating on the construction of security housing,puts forward that the industrial construction of security housing is a breakthrough point to realize the industrialization of the whole housing industry,discusses the construction model about establishing virtual industrialization group,carrying out mass customization and providing whole-decoration security housing,analyzes its benefit,and gives some suggestions.Key words:security housing;housing industrialization;virtual industrialization group;mass customization;whole-decoration[中图分类号]F407.9[文献标识码]B[文章编号]1002-851X （2011）05-0061-03保障房的住宅产业化建设模式研究■高欣，魏贵琳（同济大学经济与管理学院，上海200092）[作者简介]高欣，男，生于1965年，同济大学基建处处长，工程管理研究所副所长，教授，博士生导师，主要研究方向：城市管理与建设工程管理。

房地经济61CONSTRUCTION ECONOMY2011年第5期（总第343期）业链十分必要。

本文提出集合建设过程中房地产开发商、设计咨询单位、建筑施工企业、装饰装修公司、材料设备供应商、部品部件生产厂商等参与各方，设立专门的政府保障房管理机构，引导以房地产开发商为核心的虚拟产业化集团进行保障房的产业化生产。

2.1虚拟产业化集团组织模式房地产开发商实力较强，拥有集中控制资源的能力。

以房地产开发商作为虚拟组织的核心，负责项目的总体控制，政府保障房管理部门作为协调组织，组建虚拟产业化集团，搭建集成信息平台，实现多企业的人员、技术、资金、信息的集成。

虚拟企业组织模式实际是各参与方基于信息链和产品供应链组建的动态联盟[3]，虚拟产业化集团随着项目的完成而解散，或者各参与方形成长期的同盟关系。

虚拟产业化集团在前期决策、设计、施工、运营各阶段中，将各参与方集合起来，作为一个建设集团实现保障性住房的产业化生产。

虚拟产业化集团组织结构如图1所示。

虚拟产业化集团实际就是一个集合建设产业链上参与各方的系统，以房地产开发商为核心，设立设计部、工程部、合约部、部品部件生产厂和物流配送中心，分别负责保障房的设计研发、施工建造、装饰装修、投资控制、部品部件生产和配送。

在房地产开发商的领导和政府保障房管理部门的监督协调下，建立各方基于集成供应链系统的信息共享和交流平台，加强建设信息的沟通和传递，快速实现保障房的产业化建设。

2.2虚拟产业化集团组织模式的优势首先，虚拟产业化集团组织模式以有实力的房地产开发商为核心，由政府保障房管理部门作为责任主体，划拨土地、提供财税优惠政策，积极引导和监管，为各参与方的良好合作奠定了信任基础。

其次，在建设过程中，房地产开发商能够统筹运用各参与方的资金、技术和人员，实现各方资源的合理配置，降低交易成本，提升竞争力。

同时，推行虚拟产业化集团组织模式，实行动态合作，优势互补，可以增强整体实力和抵御风险的能力。

最后，虚拟集团通过网络进行信息共享，解决了参与各方信息孤岛的问题，提高保障性住房的生产效率，实现多方共赢。

3保障房产业化建设的生产模式3.1大规模定制生产模式及应用优势大规模定制是指根据客户的需求，以低成本、高效率提供定制产品和服务的一种生产模式。

大规模定制与住宅产业化的发展方向一致，是住宅产业化最好的生产方式[4]。

在装修阶段采用大规模定制方式生产保障性住房，实现设计与施工、土建与装修的一体化，以较低的价格快速地为中低收入群体提供标准化、小户型的全装修住宅，是房地产开发商适应时代需要、赢得利润、保持竞争力的新策略。

传统的生产模式已不能满足日益变化的需求，因此，在住宅产业化进程中实行大规模定制是应势之举。

然而，实现大规模定制的关键是模块化和标准化，保障房的标准化程度高，个性化需求比较低，为大规模定制保障性住房提供了可能。

3.2大规模定制生产模式的运作流程对保障房实行大规模定制，首先要对住房具有相似性和通用性的部品部件标准化、模块化，并进行工厂化大规模生产，对住宅产品差异化的部分采用定制。

在接到政府保障房管理部门委托建设的订单后，以房地产开发商为核心，在设计咨询单位的参与下确定项目选址和规划方案，进行可行性研究。

设计院及时提供标准化的建筑和装修方案，建筑施工企业按进度完成土建施工作业，部品部件生产厂大规模生产部品部件，并由物流配送中心将部品部件运至现场，保证装饰装修公司顺利完成现场装配化施工，其运作流程如图2所示。

房地产开发商向消费者提供全装修住宅是我国住宅产业发展的必然趋势[5]，在整个大规模定制全装修保障房的过程中，房地产开发商要负责监督管理，对每一个环节进行审核确认，严格控制保障房的生产质量和成本，通过集成供应链管理信息系统维护全过程的信息，协调好参与各方之间的关系，有效控制和管理大规模定制过程。

同时，政府保障房管理部门要对虚拟产业化集团的生产过程加强监督和检查，使大规模定制保障房的产业化生产流程顺利开展。

采用大规模定制方式生产全装修保障房，要做好建筑设计和装修设计一体图1虚拟产业化集团组织结构房地经济62CONSTRUCTION ECONOMY2011年第5期（总第343期）化，土建施工与装修施工一体化，控制好关键节点的技术交底，对定制全过程每个环节制定详细的质量保证措施，确保大规模生产的质量。

4保障房产业化建设模式的效益4.1经济效益由于政府的扶持政策和大量的需求，对保障房进行产业化建设，配套供应基本设施，大规模生产部品部件，能够获取规模经济效应带来的盈利空间。

大规模定制全装修保障房，通过集成化综合管理，直接与部品部件生产厂建立一对一的采购关系，降低成本。

采取虚拟产业化集团下大规模定制的建设模式，拥有完整的供应链体系，进行机械化生产，应用新兴的建筑材料和施工工艺，实行规模化采购，规模化制造和生产，缩短工期，提高质量，降低后期维护成本，将会赢得大规模集约化生产的经济效益。

4.2节能效益在低碳、绿色的时代背景下，产业化的建设模式无疑迎来了发展的契机。

虚拟产业化集团在大规模定制保障房的过程中，提供全装修的保障性住宅，减少了二次装修中的资源浪费和噪音污染，同时不断创新技术，更新建筑结构体系，使用节能绿色的建筑材料，采用低能耗的建造方式，实现大规模的工厂化生产，减少了现场湿作业，改变了传统现场高能耗、高污染、低产出的生产方式，实现了节水、节能、节材、环保的目标。

4.3社会效益虚拟产业化集团大规模定制保障房的生产方式，充分引入政府管理部门进行监督管理，有利于提高保障房质量，消除现有保障性住宅的安全隐患，使中低收入群体安心居住，同时也方便了居民的后期维护和改造。

此外，大规模定制的产业化建造模式，机械化程度高，需要一批懂专业技术的建筑产业工人，因此，也为实现农民工向建筑产业工人的转变做出了一定贡献。

5保障房产业化的建议（1）建筑产业化集团是实现住宅产业化的主体。