2019年1月23日长沙通用时代二期营销策略方案
2019年整理年【通用时代国际社区】二期营销报告精品资料
均价
12500元/㎡
去化情况
项目 本案 第六都
已推售部分去化约50%，未来货量约600竞套 争分析
开发商
地理位置
规模
自身配套
★★★★ √
★★★
★★★ ★★★☆
★★★ ★★★☆
★★★ √
★★
园林景观 ★★★★ ★★★★
产品
★★★☆ √
★★★
价格
★★★★ √
★★★
竞争分析
建鸿达作为本土企业， 已开发多个城市中心 位置项目，树立了一
42
占比 8.24% 8.24% 8.24% 16.49%
占比 5.59%
二期总套数为752套，面积区 间从78-143平米不等，户型从 两房到四房。
按面积统计： 100平米以下248套，占比约 33%； 120-140平米310套，占比约 41%； 140平米以上194套，占比约 26%。
按户型统计： 两房186套，占比约25%； 三房（2+1）372套，占比约 49%； 纯三房70套，占比9%； 四房（3+1）124套，占比约 17%。
央区花园式电梯洋房运营策略—— 通用时代国际社区二期营 销 方 案
中原地产 2013年9月1日
报告体系
Analyze System
1
项目自身分析
2
项目发展市场机会
3
客户剖析与定位
4
项目运营策略
5
营销策略与执行
地块分析——规模小，分为西、南两个地块，可塑空间有限，但居住功能 更为纯粹
西地块经济指标
整体质素均好
相比第六都， 本案有更好性
价比优势
竞品市场分析
竞品市场项目分析——阳光锦城
通用时代房地产营销策划方案
通用时代国际社区销售策划方案目录一、宏观环境分析 (3)1、经济形势 (4)2、国家政策 (4)（1）国十条 (4)(2)连续加息将压垮楼市 (4)3、长沙楼市地方政策 (4)（1）限内限外限年龄 (4)（2）暂停三套房公积金贷款 (4)（3）实行差别化土地增值税 (5)（4）扩大住房保障力度 (5)(5）“限购令”后成交暴跌四成 (5)1、天心区经济圈概述 (6)2、片区介绍 (7)3、项目地段 (7)4、板块周边配置分析 (7)（1）教育 (7)（2）交通 (8)（3）餐饮 (11)（4)购物 (11)（5）服务 (11)（6）娱乐健身 .......................................................................................... 错误!未定义书签。
（7）小结 . (12)三、竞争对手分析 (12)1、中铁集团AB地块 (12)2、保利东湖林语： .................................................................................. 错误!未定义书签。
3、保利西海岸 .......................................................................................... 错误!未定义书签。
4、中海锦榕湾 .......................................................................................... 错误!未定义书签。
5、江源半岛花园 ...................................................................................... 错误!未定义书签。
长沙国际上河街区营销思路
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第三部分
营销策划工作大纲
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市场调研
项目定位调整与深化
项目细部规划市场化建议
项目推介会 内部认购 公开发售
项目营销推广
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销售部署
广告宣传 项目包装 工程配合 销售队伍组建培训 销售文件
项目推介会 客户信息分析 内部认购
公开发售 销售节奏控制 第二期销售策略
第二期公开发售 持续旺销战术部署
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项目顾问 ：合富辉煌集团发展策划部顾问林仕飞先生
能够非常熟练地操作大型住宅、公寓、Mall、专业商场， 能够非常熟练地操作大型住宅、公寓、Mall、专业商场，从前期地 块可行性策划分析，至中期的开发经营模式策划， 块可行性策划分析，至中期的开发经营模式策划，到后期营销策划 销售策略、广告策略等）、具体销售管理、 ）、具体销售管理 （销售策略、广告策略等）、具体销售管理、销售培训之全程策划 任一环节。 任一环节。尤其擅长商业项目整体操盘的运作及内部工作的统筹管 理与协调。成功操作项目：中华广场（广州第二大Mall）、三水购 Mall）、 理与协调。成功操作项目：中华广场（广州第二大Mall）、三水购 物广场（佛山第一大Mall Mall） 物广场（佛山第一大Mall）等。
纷 娱 乐 城
缤纷文化城（文体用品城）
缤纷文化城（盐城书城）
缤纷文化城（数码港）
缤纷文 化城 （数 码港 ）
14
缤纷亚洲——盐城文化休闲购物广场 盐城文化休闲购物广场 缤纷亚洲 缤纷亚洲一二期四楼功能分布
迪 士 科 演 艺 广 场
（
缤 纷 娱
）
餐饮旗舰店
乐 城
餐饮旗舰店
餐 饮 旗 舰
锦江之星酒店及酒店式公寓
6
时代倾城(长沙)营销执行方案共61页文档
曾经梦想有一座房子，面朝大海，春暖花开；
如今却把梦想遗忘在内心最深处，可以选择向这个世界将就！
并不是梦想不再，只是现实让我们选择遗忘……
时代倾城——200万方的超级大盘
因为足够大 所以可以承载更多人的梦想
因为足够大 有美术馆、有湖、有艺术跑步道，有……
——《约翰·克利斯朵夫》
“生”与“死”的分野，就在于—— 你依然持有自己的梦想，还是被现实磨灭了梦想，只剩下物质的空壳。
要有正确的目标与梦想，并且为之奋斗 才能体会到存在的幸福。
上行人群——遭遇人生交叉点
曾经梦想站在珠穆朗玛的主峰上高举双手； 曾经梦想是一个自由自在的驴友； 曾经梦想一直坚持创作自己的音乐； 曾经梦想做一个笔下生花的油画家； 曾经梦想有一段王子公主般的浪漫爱情……
湖南师大附中星城实验中学
地铁4号线规划，2019建成
滨江新城，复合型新都会核心
项目配套利好
配好利好
明发国际购物广场 （2019年开业）
简介
总用地约474亩。大型商业综合体，投资近40亿元，打造40万平方米集购 物、餐饮、休闲娱乐、星级宾馆、公寓酒店等设施于一体的纯商业中心。 开业时间将与时代倾城一期交房时间同期。
环球奥特莱斯
金星大道与雷锋大道交汇处，是中南地区最大的国际顶级奢侈品购物中心。
（2019年8月开业） 商业面积500亩。引进国际100余个一线奢侈品品牌进驻。如：LV、爱马
仕、Gucci、劳力士、轩尼诗 、卡地亚、 Fendi 等。
项目规划利好
配好利好 滨水新城
简介
2019年，长沙市政府，将滨水新城（湘江新区）与滨江新城、洋湖垸、 梅溪湖、岳麓大学城、同时列入大河西先导五大重点核心启动区。五大片 区同时启动建设，项目所在在地是滨水新城核心起步区。 滨水新城规划：高端国际生活区——CLD、集旅游、购物、休闲、文化娱 乐等功能于一体的大长沙生态城区。
长沙中联重工科技发展股份有限公司优化营销战略咨询第二阶段营销
售后服务管理
技术支持
缺乏专业化管理 环节多，流程复杂
被技术支持和 配件管理占用 大部分时间， 售后服务管理 有心无力，应 有的职能未能 得到体现
技术支持力量配备薄弱 分、子公司技术难题向 总部集中 与生产和研发部门的人 员协调不畅
优化营销战略咨询第二阶段营销管理提升报告
对新产品的技术保障，建议设立由研发和制造部门人员参与 的非常设新产品技术支持小组，加强营销与研发和制造部门 的协调与沟通，使售后服务部成为连接营销、制造和研发的 桥梁和纽带
1，根据业绩得到总部薪酬 2，员工和管理人员培训晋升
3，区域公关活动实施
4，收集信息并通报总部 5，区域市场分析和预测
3，总部的业务支持
3，在集团统一底价的基础上， 对具体销售业务自主决定成 交价格
4，对重大招标活动，紧急情 况下享有临时决策权
优化营销战略咨询第二阶段营销管理提升报告
要实现对下属分、子公司实施有效的统一领导，中联重科总 部营销公司需要大幅提升业务管理能力
营销公司管理部兼管销售和售后两大关键职能，内部事务繁多， 管理幅度过宽，同时增加部门内部管理层次，影响工作效率
营销管理部
销售管理室
售后管理室
CRM
1.
在销售管理任务繁重的情况下，管理部经理需要分出部分精力参与服务管理，影响销售 管理
2. 3. 4.
对售后服务的多头管理容易造成职责不清，影响工作效率 服务管理室在管理部之下，不利于服务管理和技术支持与生产和研发的沟通与协调 由于工程机械产品的特点，售后服务对市场销售起着举足轻重的作用，目前的组织机构 设置也没有体现售后服务的重要性
财务控制战略 营销/销售 服务网络/技术支持 新产品/市场开发 人力资源 单一产业领域内的运作，但有地 域局限性
未来城项目营销策划提案二次终稿
位于桐梓坡路和雷锋
东大道交汇处。 紧邻桐梓坡生活区和
项目地块
汽车西站。
桐梓坡 路 西二环 雷锋东大道
分析：项目处于生活片区边缘，交通便捷，适合建立居住型项目。
一、地块分析—地块指标
项目占地面积
33265平米
建筑面积 容积率 建筑密度 绿化率
83657平米 2.51 34.94% 30.02%
市场调研——商业
岳麓区消费者调研
受访者认为望城坡附近最缺乏的商业业态
综合以上所有 消费的购物中 心/商业步行街 41%
购物场所 17%
休闲娱乐场所 22% 餐饮场所 20%
分析：有41%的受访者认为，望城坡附近缺乏综合性的中大型购物休
闲场所或步行街。这说明，岳麓区的商业发展速度暂时落后住宅市场 的发展速度。
小户型、商业面积比重较大，是本项目营销的两个重点。
二、产品分析—商业面积比例
商场面积, 8881, 49%
临街商铺, 9303, 51%
分析：从商业面积来看，商场面积占到近一半，商场招商是本项
目的一个重点。
二、产品分析—住宅套数配比
户型套数配比
398 400 350 300 250 200 150 100 50 0
分析：项目占地不大，为中等规模。
一、地块分析—地块形状
项目地块
地块呈梯形，南北 长，东西短。
分析：地块三面临街，适合商业开发。
一、地块分析—自然资源
项目地块
地块内自然景观资
源较少。周边自然
环境缺乏。
分析：景观条件一般，只能通过项目本身提高景观档次。
一、地块分析—周边配套
分析：周边配套档次不高，缺乏高档次配套，影响项目形象。
长沙市城市营销策划方案范文
长沙市城市营销策划方案范文第一章绪论1.1 背景分析近年来，随着长沙市经济的不断发展和人口的快速增长，城市形象和品牌建设的重要性日益凸显。
城市营销作为一种有效的推动城市发展和提升城市竞争力的手段，被越来越多的城市采纳和运用。
本方案旨在通过全方位的城市营销策划，打造长沙市的独特城市品牌形象，提升城市知名度和吸引力，推动长沙市经济建设和可持续发展。
1.2 目标定位本方案的总体目标是通过有效的城市营销策略，打造具有较高知名度和较好口碑的“宜居、宜业、宜游”的国际化城市品牌形象，将长沙市打造成为国内领先的经济、文化和旅游中心，吸引更多的人才、资本和外来游客，促进城市经济的快速发展。
第二章分析与定位2.1 市场分析长沙市作为湖南省的省会城市，具有得天独厚的地理位置和丰富的自然资源。
经济发展迅速，是湖南省乃至中部地区的政治、文化、经济和交通中心。
同时，长沙市也面临着激烈的竞争和发展压力，需要进一步提升城市的知名度和竞争力。
2.2 目标人群分析根据长沙市的发展定位和目标，我们可以将目标人群分为以下几类：(1) 高端人才：吸引高端人才来长沙创业和就业，推动城市产业升级和创新发展。
(2) 大众消费者：提供优质的生活环境和服务，提高市民的满意度和幸福感。
(3) 外来游客：通过丰富的旅游资源和吸引力的旅游项目，吸引更多的游客来长沙旅游观光，促进旅游消费的增长。
第三章品牌建设3.1 品牌定位基于长沙市的城市发展定位和特点，我们将长沙市的城市品牌定位为“宜居、宜业、宜游”的国际化城市品牌。
宜居代表长沙市的良好生活环境和优质公共服务；宜业代表长沙市的发展机遇和良好的投资环境；宜游代表长沙市丰富的旅游资源和独特的旅游体验。
3.2 品牌形象设计(1) 品牌名称：长沙PLUS(2) 品牌标志：采用具象化的设计手法，以长沙市标志性的橘子为元素，传递积极、活力和开放的城市氛围。
(3) 品牌口号：Discover More in Changsha（在长沙探索更多）3.3 品牌传播策略(1) 媒体传播：在核心媒体平台上进行品牌传播，如电视、广播、报纸和杂志，以全方位的方式展示长沙市的优势。
时代国际商城二次营销之关键策略 (NXPowerLite)
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预测未来的最佳方式就是创造未来
DENNIS GABOR
注：丹尼斯 ·加博尔（DENNIS GABOR）英国物理学家 1971诺贝尔物理奖获得者 全息摄影技术发明者
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项目 营销 状况 分析
一、〖客户成交统计〗 二、〖销售进度分析〗 三、〖成交客户统计〗 四、〖退房客户统计〗 五、〖客源分析 〗 六、〖营销团队分析〗 七、〖主要解决问题〗 八、〖结论〗
2、（空间）在本案2－5年的开发周期里，社会环境、经济条件、政府政策 和社会意志都会发生变化。这就要求传播必须拥有长远眼光， 并具备前瞻性，使后期产品能够实现延续推出。
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二、〖策略核心〗
沐文风 浴书香 制造一座城市的向往
属于东胜/东胜的康巴仕/制造一座文化的发源地
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三、〖传播策略〗
大行德广 尚层 尚流 尚界 献给懂得欣赏的上流社会
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领军人物：郑坤
•内蒙古师大广告专业毕业 •7年广告以及房地产策划从业经验 •曾就职广东集团任销售与策划主管、香港中原地产呼和浩特区域策划经理、
以及呼和浩特本土开发公司营销总监 •200６年６月回到内蒙，在体验内蒙古经济快速发展的同时，在呼和浩特、包头、鄂尔 多斯等地服务楼盘数量多达10几个。 •先后操作楼盘有广州“君怡花园”、“君怡购物商厦”、“麻斗新市场”、“三乡大酒店”以及 市政中心豪宅项目等； •呼和浩特“苑国际商业广场”、“盛乐新城”、“熙华发展大厦”、“汇商广场”、以及“公园 世家”的推广；东胜大名公馆、太阳城等； •尤其在呼和浩特中原地产于操作“滨海新城：、左右城、万立东郡等项目时候使理论与 实践达到有力的提升，对城市运营与板块运作有深刻的见解 •09年初合作代理了锡盟”丽景花园” 项目,10月以内部顾问的模式操作嘉信商务广场以及 所属项目.
时代汽车营销顾问会管理方案
时代汽车营销顾问会管理方案(总14页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除时代汽车营销顾问会管理方案的报告奥铃销报字[2011]第180号□通知 □通报 □纪要 ■报告 □计划表号:生效日期: 2009-5-31 编号：会签人签字 一、目的时代汽车营销顾问会已连续召开过五届，营销顾问会的召开对研讨时代汽车业务发展战略，制定阶段运营策略，巩固和沟通厂商感情等方面起到了良好的作用，为规范时代营销顾问会议管理，明确参会人员范围及产生办法、组织召开届次时间、组织召开程序及分工职责，特制定本管理方案。
二、营销顾问会议名称、届次及会议时间安排 1、 营销顾问会全称：时代汽车营销顾问委员会，简称：营销顾问会 2、每年为一届，每届召开两次；每年7月份召开第一次营销顾问会议，年终商务会前（原则上11月）召开第二次营销顾问会议 三、时代汽车营销顾问委员会组织架构及人员设置（未完见下页）李怀福 张崇运批示：自2011年批准 审定 审核 编制顾问会副主任 顾问会主顾问会常委/特别顾顾问委员顾问会秘书营销顾问四、时代汽车营销顾问委员会岗位设置主任：时代品牌总经理副主任：主管营销副厂长、时代营销公司经理、时代汽车销量前三名经销商负责人（董事长或总经理）常务委员：主任、副主任及营销公司经理层特别顾问：集团公司相关领导、奥铃工厂主管技术、制造、采购、质量副厂长、财务总监及其它与时代汽车价值链相关的重要岗位人员营销顾问：每年从时代汽车经销商中根据营销顾问产生办法选出的时代汽车经销商负责人（董事长、总经理或主管时代业务的副总经理）秘书处：销售管理部分销管理科五、职能职责分工1、营销顾问会主任职能职责：(1)负责营销顾问会组成人员的审批；(2)负责营销顾问会议方案的审批；2、营销顾问会常委职能职责(1)负责营销顾问会组成人员名单的审核；(2)负责营销顾问会议方案的审核；(3)负责指导顾问会秘书处开展营销顾问会相关工作。