小产权房合理化研究

小产权房合理化研究

小产权房是我国现行农村集体土地所有制度的独特产物，也是我国改革开放以来，随着城市化的快速推进、城乡二元经济结构等产生的问题。近年来，小产权房屋的数量在农村及城郊结合部呈现出迅速增长的趋势，乱用地乱占地现象严重，对我国房地产经济市场造成了强烈的冲击。我国应尽快出台相应的政策法规，加强对小产权房的监管，调整房地产市场的结构，促进我国房地产市场的健康发展。

标签：小产权房；房地产市场；政府监管

doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.059

1 小产权房的产生背景及特征

1.1 产生的背景

在我国改革开放初期，小产权房屋就开始出现，只是当时的数量较少，还没有引起政府重视。近几年来随着中低收入阶层的住房需求迅速增大，小产权房如雨后春笋般迅速发展，规模和面积迅速增大。尽管小产权房并没有获得我国法律认可，而且购买小产权房屋后，并不能获得房產证明，面临着较大的交易风险。但由于小产权房在价格与入住条件等方面存在着绝对优势，满足了大部分中低收入阶层的需求。笔者认为，小产权房在我国的产生背景可以归纳为以下几点。

1.1.1 城市化的快速发展

我国城市化的快速发展，是现代市场经济快速发展的必然结果，这也使得大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业上来，这在一定程度上解决了城市化发展对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担。首当其冲的就是对住房的需求，随着需求的增加，房价也一路飙升。大量的中低层次消费者只能依靠购买价格相对低廉的小产权房来解决住房问题。

同时，小产权房的存在也可以实现多方的利益化。首先，小产权房的存在使得购房者得以用低廉的价格在房价极高的城市周边解决住房问题；其次，小产权房也让作为土地使用者的农民或农村集体获得了更高的经济利益；最后，小产权房虽然并不合法，但是它也为政府解决了大部分中低层居民的住房问题，缓解了政府压力。

1.1.2 城乡二元经济结构

城乡二元经济结构是指以城市现代大工业生产和农村传统小农经济两种经济并存的经济结构。由于大部分公共服务和基础设施上农村与城市间存在较大差距，这就造成城市和农村贫富差距过大、地区发展不均衡等问题。同时在城乡二

元土地产权制度背景下，小产权房在城市与农村的交界地区快速发展起来。

1.1.3 城市房价过高

近年来，城市的房地产价格大幅上涨，大部分中低层收入家庭普遍负担不起如此高昂的房价。然而，国家近几年加大了对农村建设的投资力度，在农村住房改造以及基础设施建设的过程中，农村一些集体组织挖掘出一条新的“致富通道”，为了获取更高的经济利益，这些农村集体组织开始在农村集体用地开发建设小产权房屋，而这也正好迎合了低收入阶层人群对于低价房屋的需求，甚至一部分人群将小产权作为第一住所使用。这种行为让当地村委会看到了小产权房的利润巨大，小产权房也因此被大规模地开发建设。

1.2 特征概括

1.2.1 数量大，范围广

我国小产权房不仅数量庞大，而且其分布也十分广泛。无论是在北京、上海、广州、深圳这样的大城市，还是在洛阳、菏泽这样的中小城市都随处可见。根据2013年全国工商联提供的一份大会发言中我们得到的调研数据显示，累计已经超过7.6亿平方米。然而现如今小产权房面积已猛增至66亿平方米，有8000多万的人口在居住。例如北京，小产权房占据所有市场楼盘总量的20%以上，在北京四环以外，就是小产权房，可是北京都已经发展到五环、六环了，房山县、顺义县也都改名为房山区，顺义区了，这也变相的使小产权房的不利位置转变成为了非常有利的位置。在深圳，小产权房建筑可以占据深圳总建筑面积的半壁江山了。在有着“天下第一庄”之称的石家庄，据不完全统计，石家庄正在销售及潜在供应的小产权房面积近360万平方米，然而2011年石家庄商品住宅数量也仅仅只有427.56万平方米。可见小产权房的开发建设规模巨大。

1.2.2 形式繁多，难以管制

小产权房在全国各地的存在形式多种多样，主要包括旧城改造、建设城中村、城中村改造等等，使得今天国家对小产权房难以管制。尽管国家的相关法律法规及规范性文件都已经明确指出，小产权房是不合法的，但是大部分群众仍然抱着总有一天小产权房会转正的侥幸心理，准备购买小产权房，这样既有房子住又可以节省开支，何乐而不为呢？政府为了抵制小产权房，先后发布各种政策，但是仍然有大量城中村、城郊村镇打着建设社会主义新农村的旗帜建设小产权房。由于这些小产权房所处位置“隐蔽”，建筑规模较小，所以其建筑面积很难统计；而且，小产权房屋未办理国家土地使用手续、未经建设许可和出售许可，买卖双方仅凭“购房协议书”无法保障小产权房的质量和安全，国家也很难直接进行管制。

1.2.3 利益驱使，主体众多

小产权房以其低廉的价格博得了几乎囊括所有收入阶层人们的喜爱。在北京、深圳等大城市，小产权房的主要需求群体就是外来务工人员和收入较低的群

体，这些群体对小产权房的需求十分巨大，几乎有50%的外来人口住在城中村。而在其他中小城市，例如长春、太原，在小产权房的需求者中就包括了许多低薪阶层、公务员、大学毕业生等人群，当然也不乏许多靠倒卖小产权房而获利的私营业主。小产权房的供给者主要包括村委会、乡镇政府、私营业主、企业家等，由于缺少正规办理各项许可证的渠道，缺少办理正规手续的步骤，使得这些供给者能够自定价格，达到个人利益最大化，因此小产权房在我国的猖獗与这些主体的个人利益得到实现有极大关联。

虽然小产权房近几年发展速度迅猛，但因其缺乏生存环境，而且在政府已经明文规定禁止小产权房的建设，并且出台一些政策对小产权房屋进行改造，并且房地产价格也在理性回归。在这样的发展趋势下，小产权房合理化已不再遥远。

2 小产权房现存问题

小产权房在一定程度上缓解了一些城市中收入偏低人群的住房问题，增加了农民的收入。但也给社会带来了非常严重的影响，其影响主要体现在以下几个方面。

2.1 小产权房存量大

我国在北上广深等一线城市就业的大部分人群，因为买房的压力过大，大多都会把目光投向小产权房，价格的低廉吸引了相当多的一部分人，不仅是在我国一线城市存在这类现象，在我国其他地区也同时存在此类问题，而正是因为大家对小产权房的追捧，和一些开发商借此机会钻法律空子大肆地建造小产权房等诸多因素，导致现如今小产权房存量过盛的局面尤为突出。

2.2 冲击房地产市场秩序

首先，小产权房的出现抑制了大产权房的市场交易。面对高额的商品房，很多人对买房产生了恐惧。小产权的供应使消费者们重新燃起了买房的热情，也让很多因高价无法购买房屋的消费者解决了燃眉之急。但对于开发商来说，小产权房的供应也使得正规商品房的销售量骤减。

其次，法不责众的消费心理被不断强化。在一些关于小产权房的问卷调查中发现，有些调查把小產权房持有者动机取向分为金钱价值影响、基本住房改善、自然宜人环境、工作生活需要、认知兴趣实现等五类动机。问卷结果明确显示，大多数小产权房持有者在金钱价值取向的动机强度最高，很多持有者怀有“跟随多数，法不责众”的心态。

2.3 小产权房不合法

小产权房是对现行法律的公开违反，从诸多层面都违反了我国《宪法》和《土地管理法》，我国《宪法》第十条规定：农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地。《土地管理法》第