买卖不破租赁问题初探_1
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试论买卖不破租赁
即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租
赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效!。
买卖不破租赁什么意思
买卖不破租赁什么意思很多人在租房子住的时候会遇到很多纠纷矛盾，使自己的沈生活受到影响。
在租房子时除了要了解房子的基本情形以及和我房东约定的事项之外，还有一个容易的被忽视的问题就是租期没到就被要求搬出去，按照相关的法规在租期内是不能进行任何交易的，今天我就为大家整理了买卖不破租赁什么意思的相关内容。
一、买卖不破租赁什么意思1、“买卖不破租赁”的概念及对抗效力。
通俗地讲，“买卖不破租赁”，是指房屋有租赁约定的情况下，租赁期限内，买卖关系不能打破租赁关系，新房主无法行使房屋的使用权，此时，租赁权的效力大于转让效力。
只有当租赁约定到期时，新房主才可以行使房屋的使用权。
在实践中，“买卖不破租赁”主要有两个层面的含义：第一，承租人基于租赁权对于第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权。
第二，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有人，承租人与出租人原来在租赁合同中所做的其他约定，租赁物新的所有权人也一并遵循。
2、受让人与承租人之间的法律关系。
受让人从出租人（原所有人）处购买了租赁物而成为租赁物的新所有人，根据我国合同法规定，受让人必须承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租赁物让与前所订立的租赁合同，与承租人产生法定继承性的租赁关系。
一般而言，受让人在受让租赁物时即享受以下权利：租金请求权。
此租金请求权以受让人受让时租赁关系继续存在，承租人并未交付剩余租期租金为前提。
返还租赁物的请求。
租赁关系结束后，承租人要将租赁物返还给出租人。
二、房屋买卖不破租赁的法律后果（1）在买受人与承租人之间的法律后果租赁关系继续存在。
出租人将租赁物让与第三人，租赁合同对于买受人继续存在，承租人与买受人之间，无须另外成立租赁合同，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人。
租赁合同的其他约定，买受人要一并遵守。
（2）所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准，买卖房屋双方对此另有约定的依约定。
审判实践中，法律关系交替的时间点很重要。
房屋租赁合同买卖不破租赁
房屋租赁合同买卖不破租赁背景介绍在现代社会，房屋租赁是人们生活中不可或缺的一部分。
人们常常会在租房子时签订合同，保障彼此的权益。
然而，在某些情况下，合同中的租赁条款可能会受到其他因素的影响，如房屋出售等。
本文将对房屋租赁合同买卖不破租赁问题进行探讨。
什么是房屋租赁合同买卖不破租赁房屋租赁合同买卖不破租赁是指在签订租赁合同后，即使房屋产权发生变化，租赁关系仍应保持不变，租赁合同仍应有效。
一般来说，房屋买卖不影响租赁合同，租赁合同也不应成为买卖合同中的附带内容。
房屋租赁合同买卖不破租赁的法律依据在法律层面，我国《合同法》第十条规定：“合同的订立、履行，应当遵循自愿、平等、诚信、公平、公开的原则。
”根据这一原则，租赁双方在签订合同时应当自愿、平等地达成协议，同时以诚信、公平的态度保护彼此的合法权益。
此外，我国《民法典》第五百零二条规定：“不动产的转让不影响与该不动产有关的租赁合同，继续存续，并由新的不动产权人承受租赁权人的权利和义务。
”该条规定在法律层面明确了房屋买卖不破租赁的原则。
综合来看，房屋租赁合同买卖不破租赁已经在法律上得到充分的保障。
房屋租赁合同买卖不破租赁和合同终止的问题房屋买卖不影响租赁合同，但租赁合同仍然可能因其他原因终止，例如合同期满、一方违约等。
在此情况下，租赁关系和买卖关系并不会互相影响。
如果买卖双方希望终止租赁合同，则需要在租赁合同中加入解除条款。
此时，租赁关系和买卖关系可以同时终止。
房屋租赁合同买卖不破租赁的实际操作虽然法律上已经保障了房屋租赁合同买卖不破租赁的原则，但实际操作中常常会出现一些问题。
首先是房屋买卖方的原始合同中是否包含租赁条款。
如果原始合同中没有租赁条款，则可能需要与租赁方另行签订租赁合同。
其次是在交易过程中如何保障租赁方的权益。
一些房屋买卖方可能会试图以房屋买卖为由强制终止租赁合同，这会给租赁方带来损失。
在此情况下，租赁方可以通过法律手段来维护自身权益。
最后，如果出现纠纷，当事人应该如何处理。
买卖不破租赁与租赁合同（精选5篇）
买卖不破租赁与租赁合同（精选5篇）买卖不破租赁与篇1目前听到很多的同事跟我咨询：某某在售房屋附有租约，而客户却不愿意承接该租赁关系，如果业主必须解除现存的租赁合同才能成就，请问这种租赁合同到底可不可以解除如果解除了是否违背了“买卖不破租赁”的原则首先，这个问题的探讨有个前提：我们这里所说的租赁合同必须是“合法，有效，现存”的租赁合同。
即合法目的不能违法，例如租赁标的物业来从事违法犯罪活动，须在法律范围内进行约定，例如租赁期限不能超过20年，超过部分无效，合同期限尚未届满。
以下探讨是在此前提下进行。
关于租赁合同的解除问题是个比较有争议的问题，一部分人认为房子是业主的，业主想怎么处理就怎么处理，关租客什么事所以可以解除(在这里有必要解释一下，是“业主的”法律的表叙是业主对该房屋享有所有权，而有所权是一种对世的，绝对的权利，即所有其他人都不得侵犯该权利)。
另一部分人认为，“买卖不破租赁”，租客是基于合同关系合法取得租赁权利的，应该受法律保护，所以不能解除。
现在就想对上叙观点表达一下自己的看法。
本人认为这两种观点都有一定的道理，但都不完全正确。
前一个观点是以所有权否定租赁权，以绝对权否定相对权是没有道理的。
两种权利只要合法都应该受法律保护。
业主要出售租客承租的房屋，就与租客有很大的关系!那么，后一个观点就正确了吗不完全正确!如前所叙：“合法租赁合同应该受法律保护”是正确的，所以合同能否解除要看具体情况。
在此要分两类情况：如果合同约定了解除合同的条件(主要为违约责任，解除合同所造成的损失赔偿及通知等附随义务)，那么合同就是可以解除的：如果合同没有约定任何的违约责任，尤其是明确约定合同期限内不能解除合同的。
如果是前一类合同，又怎么解除合同业主应该根据合同的约定条件就可以解除了，视具体情况而定。
而“买卖不破租赁”主要指一种租赁关系的承接，租赁标的出售后，原租赁合同对买受人句许生效。
这与承接前后者承接后租赁关系的接触并不冲突。
论买卖不破租赁规则的适用 (1)
郑州大学自考本科毕业论文题目：论买卖不破租赁规则的适用考生姓名：曲艳华考号：专业：法律完成时间：20190828目录摘要 (1)Abstract (1)一、买卖不破租赁的由来和立法目的 (2)（一）买卖不破租赁的由来 (2)（一）买卖不破租赁的立法目的 (3)二、论买卖不破租赁规则的适用情况 (3)（一）不动产租赁的适用 (3)（二）动产是否适用买卖不破租赁规则 (4)三、买卖不破租赁规则的适用问题 (5)（一）虚假租赁现象频发 (5)（二）适用该规则无需公示的弊端 (5)四、我国买卖不破租赁规则适用的完善 (6)（一）限定“买卖不破租赁”规则的适用对象 (6)（二）明确规定租赁物公示要件 (6)（三）明晰三方权利义务关系 (7)结语 (8)参考文献 (9)致谢 (10)论买卖不破租赁规则的适用摘要：我国《合同法》第229条的规定确定了买卖不破租赁规则，使得承租人可以对抗房屋新的所有权人，强化了在某种意义上处于相时弱势的承租人的权利。
该条规定的立法目的在于维护租赁关系的稳定，保护承租人利益，实现物尽其用，其历史发展轨迹是清晰明朗的，但是对于适用条件和公示方式的规定不甚清晰，会导致发生“虚假租赁”等弊端，使得立法目的难以实现，应当对弊端和漏洞加以补正，以期取得更好的实践效果。
本文在分析买卖不破租赁制度立法设计初衷的基础上，进一步分析租赁权的法律性质，从而得出适用该规则的具体条件，以期细化规则、定纷止争，兼顾各方权益。
关键词：《合同法》；买卖不破租赁；适用条件；制度完善Abstract: Article 229 of the contract law of our country determines the rule of "sale without breaking the lease", which enables the lessee to fight against the new owner of the house and strengthens the rights of the lessee who is in a certain sense in a weak position. Legislation which aims to maintain the stability of the rental and protect the interests of the lessee, realize everything, its historical development path is clear, but for the provisions of the applicable condition and the way of the public is not very clear, can lead to defects such as "false lease", makes it hard for the legislative purpose, should be corrected for loopholes and shortcomings, in order to obtain better practical effect. Based on the analysis of the original intention of the legislative design of the "sale without breaking the lease" system, this paper further analyzes the legal nature of the lease, and thus obtains the specific conditions applicable to this rule, so as to refine the rules, settle disputes and take into account the rights and interests of all parties.Key words: Contract law；"Selling does not break the lease"；Applicable conditions；System consummation英国在资本主义上升时期，实行的是封建土地私有制，土地的所有者是封建地主，而上升期的新兴资产阶级即使有大量资本也无法取得土地，因为没有土地可以利用，所以只能向封建地主租赁土地以获得对土地的使用权，之后新兴资产阶级凭借自己在政治上的有利地位以及持有大量资本的经济优势，通过赋予土地租赁权以对抗封建地主所有权，维护自身利益，因而买卖不破租赁规则逐渐形成。
“买卖不破租赁”规则适用条件研究
“买卖不破租赁”规则适用条件研究买卖不破租赁是指当房主将房屋出售给另一方之后，租房合同依然有效的规定。
这一规则的实施条件，目前在不同国家和地区有所差异。
本篇文章将介绍买卖不破租赁规则适用条件的研究，并提供三个案例来进一步解释这个问题。
买卖不破租赁规则适用条件一般来说，买卖不破租赁规则适用于以下两种情况：1. 在出售房产的同时，租房合同依旧有效。
2. 租赁合同在签订时包含了买卖不破租赁的相关条款，并且符合当地法律法规。
一般来说，如果房屋出售后，租房合同没有解除，租房人则可以继续在房屋中居住，房屋相应的责任和义务也不会改变。
房东和新房主必须尊重租房合同的存在，并按照其中的条款履行已有的责任。
案例一：美国洛杉矶县的买卖不破租赁规定美国洛杉矶县的进一步规定了买卖不破租赁的具体实施条件。
根据该地区法律，租房合同中必须包含买卖不破租赁的相关条款，这些条款需要明确地提到这一规则的应用范围和限制。
此外，在房屋出售之前，新房主需要确认租房合同到期日和租金以及其他事项是否符合他的要求。
如果新房主愿意承担租房合同所需的责任和义务，租房人则无需搬离房屋。
案例二：法国巴黎的买卖不破租赁规定法国巴黎的买卖不破租赁规定也比较严格。
在买卖房产的同时，新房主必须确认租房合同的存在和具体内容，并在交易过程中对此进行处理。
如果房东未能向新房主详细介绍租房合同，导致租房人被强制搬离，房东将承担相应的法律责任。
案例三：中国的买卖不破租赁规定在中国，购买房产后租赁合同是否保持有效，要根据合同中的具体规定和当地的法律来确定。
如果租赁合同中涵盖了买卖不破租赁条款，则租房人可以在房产出售后继续在房屋中居住。
此外，房东和买家也需要在房产交易过程中注意租赁合同是否存在，以便避免产生纠纷。
结论：买卖不破租赁规则的适用条件对于租房人和房东来说都是非常重要的。
人们需要在签订租赁合同时可以考虑相关规则是否适用，并在买卖房产时注意合同中的条款。
根据当地的法律规定，确保自己的权益得到保障。
买卖不破租赁规则之法律思考
买卖不破租赁规则之法律思考买卖不破租赁规则是租赁法律制度中的重要原则，旨在保护承租人的租赁权益不受租赁物所有权变动的影响。
然而，在实际运用中，这一规则的存在和适用范围常常引发争议和混淆。
本文将从法律规定的角度出发，通过案例回顾和法律思考，对买卖不破租赁规则进行深入探讨。
买卖不破租赁规则起源于罗马法，称为“万民法”。
其基本含义为：在租赁期间，即使租赁物所有权的转让，承租人的租赁权也不受影响。
出租人无权终止租赁合同，买受人也不得拒绝履行该租赁合同。
这一规则的目的在于保护承租人生产经营和生活上的稳定，防止因租赁物所有权的变更而遭受不必要的损失。
在我国的《合同法》和《民法典》中，也明确规定了买卖不破租赁规则。
根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
买受人应当履行原租赁合同，承担出租人原有的权利和义务。
在实际案例中，买卖不破租赁规则的运用并不总是一帆风顺。
例如，有一起案件中，甲将自己名下的房屋出租给乙使用，乙与甲签订了5年的租赁合同。
不久后，甲将房屋卖给了丙，丙成为了新的房屋所有权人。
丙以乙拖欠租金为由，要求解除与乙的租赁合同。
乙则以买卖不破租赁规则为由，主张自己的租赁权不应受到影响。
在这一案件中，法院认为甲乙之间的租赁合同有效，且在租赁期间，房屋所有权发生变动的，不影响乙的租赁权。
丙作为新的房屋所有权人，应当尊重并履行甲乙之间的租赁合同。
最终，法院判决丙无权解除与乙的租赁合同。
从上述法律规定和案例中可以看出，买卖不破租赁规则是租赁法律制度的重要组成部分。
然而，在实践中，这一规则的适用并非总是一致和明确的。
为了更好地理解和适用这一规则，我们需要从以下方面进行法律思考：要明确买卖不破租赁规则的适用条件。
根据法律规定，该规则仅在租赁期间发生租赁物所有权变动时才适用。
如果租赁物所有权的变动不在租赁期间发生，或者租赁合同已经到期未续签的，该规则将不适用。
因此，我们需要认真审查案件的具体情况，判断是否符合这一规则的适用条件。
什么是“买卖不破租赁”
1．买卖不破除租赁原则。
《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
一般这就被认为是买卖不破除租赁原则适用的实证法基础，买卖不破租赁原则是指在期间内，出租人将房屋出卖的，承租人对于该房的使用权不因买卖而受到影响，在租赁期限内租赁合同对于新的房屋买受人仍然有效。
该原则适用的条件包括:a.须有;b.须房屋已交付承租人使用；c.巳须房屋被买卖；d.须该族里面合同没有到期。
它的效力是买受人所取得的对于租赁房屋的所有权，受到承租人对于该房租赁权的限制，在租赁期限内承租人可以以租赁关系对抗买受人的所有权，从而不使租赁关系被破除终止，就是说该租赁关系仍然存在，承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。
2．承租人的优先购买权。
《最高人民法院关于<民法通则>适用若于问题的意见》第118条规定：“出租人出卖山租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
”《中华人民共和国合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；《城市私有房屋管理条例》第11条规定，房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
在本案中，赵某如要出卖房屋须履行通知义务，即提前3个月通知承租人，而且应询问承租人有无购房意向，以便于承租人行使优先购头权。
若不履行此义务，就有可能使被宣告无效，并承担相应的法律责任。
3．善意占有的付抗效力。
善意占有是指非法占有人在占有某项财产时，不知道或不应当知道其占有为非法，以此占有人可以对抗他人的一种救济措施，当然该项救济的范围是有限的。
如何理解买卖不破租赁
如何理解买卖不破租赁买卖不破租赁是指买卖双方在租赁关系下进行交易时，买卖双方的权利和义务不会对租赁合同产生影响。
首先，我们需要理解租赁关系的本质。
租赁是指一方（称为出租人）将其拥有的财产权益暂时转让给另一方（称为承租人）使用，并由承租人支付租金的交易行为。
租赁关系是一种法律关系，租赁合同是双方共同约定的法律文书。
买卖不破租赁是建立在租赁合同的基础上的一种原则。
它表明，在租赁关系下进行的买卖交易，不会改变租赁合同的现有权益和义务。
换句话说，买卖双方在进行交易时，不能破坏租赁关系中承租人和出租人的权益和义务。
买卖不破租赁的原则主要体现在以下几个方面：首先，买卖不破租赁保护了承租人的使用权益。
在租赁关系下，出租人将财产权益提供给承租人使用，承租人有权使用这些财产。
在买卖交易中，买方不能剥夺承租人继续使用的权利，也不能改变租赁合同中约定的使用方式和期限。
其次，买卖不破租赁保护了出租人的收益权益。
出租人通过租赁行为获得租金收入，而买卖交易不应该影响出租人继续获得租金的权益。
买方不能在不经出租人同意的情况下削减租金或改变付款方式。
再次，买卖不破租赁保护了租赁合同的稳定性。
租赁合同是双方共同约定的法律文书，它规定了租赁关系的权益和义务。
在买卖交易中，买方不能通过改变合同条款或解除合同来破坏租赁关系的稳定性。
买方需要尊重租赁合同的约定，并在合同期限内履行自己的义务。
最后，买卖不破租赁的原则可以通过法律途径进行保护。
如果买方违反了买卖不破租赁的原则，承租人或出租人可以通过法律手段来维护自己的权益。
例如，他们可以要求买方赔偿损失，要求法院判决买方继续履行租赁合同等。
总之，买卖不破租赁是在租赁关系下进行买卖交易时的一种原则。
在买卖交易中，买方和卖方应该尊重租赁合同的约定，不能改变租赁关系中承租人和出租人的权益和义务。
买卖不破租赁的原则维护了租赁合同的稳定性和双方的合法权益，有助于保护租赁市场的健康发展。
买卖不破租赁相关法律问题分析
买卖不破租赁相关法律问题分析随着经济的发展和城市化进程的加速，买卖不破租赁的问题成为了一个热点议题，引起人们广泛关注。
在实践中，买卖不破租赁涉及到许多法律问题，这些问题需要我们去了解和解决。
下面，我们将从法律角度对买卖不破租赁的相关问题进行分析，并举例说明。
一、买卖不破租赁的基本法律规定1.《合同法》的规定：买卖不破租赁应当事先得到租赁人的同意，否则买受人不得解除租赁合同。
2.《民法典》的规定：买卖不破租赁的情形下，出卖人应当告知买受人该物业存在租赁关系，并征得原租赁当事人同意。
二、案例分析1. 一次成功的买卖不破租赁案例小张在某商场租赁了一个商铺，经营一家小卖店。
租约期满后，小张与商场方重新协商租赁条款，但商场方并不同意小张续租。
这时，小王表示愿意购买该商铺，但小张提醒他商铺存在租赁关系。
小王在购买前了解该店处于租赁状态，征得了小张同意，并在购买协议中明确约定继续租赁6个月。
6个月后，小张的家庭因为某些原因需要回乡，于是与小王解除了租赁合同。
此时，小王购买了商铺产权，并且可以立即开始营业。
在这个案例中，小王依法办事，征得了租赁人的同意，替换原来的租赁人，成功实现了买卖不破租赁。
2. 一次未征得原租赁人同意的买卖不破租赁案例小李在一处商业区租赁了一家餐馆。
租约期满后，小李决定将该餐馆产权出售给一位买受人。
在转让协议中，小李未告知买受人该餐馆处于租赁状态的事实，也未征得原租赁人的同意。
随后，买受人正式购入产权，将该餐馆转为自己的投资项目，并开始装修。
然而，不久后，原租赁人得知他的房屋被出卖，于是向法院起诉，并要求恢复原租赁关系。
尽管买受人声称他在购买前并不知晓该餐馆存在租赁关系，但由于买受人未依法征得原租赁人同意，法院最终判决恢复原租赁关系。
这个案例告诉我们，买卖不破租赁需要遵守法律规定，尤其是必须征得原租赁人的同意。
3. 一次产权被抵押的买卖不破租赁案例小张在某商业中心租赁了一个办公室。
租期结束时，小张对该办公室非常满意，于是决定将该办公室的产权购入，以后继续在此经营。
买卖不破租赁相关法律问题分析
买卖不破租赁相关法律问题分析随着现代市场经济的发展，买卖不破租赁已成为一种日益普遍的商业行为。
但是，在进行买卖不破租赁之前，需要准确掌握相关的法律规定，以避免可能出现的风险和纠纷。
一、买卖不破租赁的法律定义买卖不破租赁，也称作“买卖财物不得侵犯租赁物权”，是指在出租人与承租人签订租赁合同后，出租人将其租赁物转让给其他人，但不得损害租赁物权利人的合法权益的行为。
根据《物权法》的相关规定，出租人在租赁期间不得向他人出售租赁物；只有在租赁期限届满，出租人才能转让租赁物，并且必须先让租赁物权力人行使购买权。
二、买卖不破租赁的法律问题分析买卖不破租赁，若不符合法律规定，容易引起各种法律纠纷，具体问题主要有以下几个方面：1.出租人未征得承租人的同意：在进行买卖不破租赁时，出租人必须得到租赁物权利人的明确同意。
如果未能得到承租人的同意，会导致出租人损害租赁物权利人的合法利益，从而引起法律纠纷。
案例1：甲出租B公司的办公室，但在租赁期限未到的情况下，甲偷偷与C公司签订了出售租赁房屋的协议，导致B公司无法按期支付租金。
B公司起诉甲违反租赁协议，要求其赔偿损失。
2.出租人未经租赁物权利人行使购买权：在租赁期满后，出租人想要转让租赁物，必须首先让租赁物权利人行使购买权。
如果出租人未经租赁物权利人行使购买权就擅自转让租赁物，会导致租赁物权利人的合法权益受损，引起诉讼。
案例2：甲与B公司签订了租赁协议，甲在租赁期限届满后未向B公司通知是否购买租赁物，直接将其转让给C公司。
B公司认为甲的行为违反了相关法规，起诉甲侵犯了其合法权益。
3.未履行相应的合同义务：买卖不破租赁过程中，出租人与租赁物权利人、买受人之间存在的合同关系，要严格履行合同义务。
一旦当事人违约，将涉及到合同违约的民事诉讼。
案例3：买受人在购买租赁物时，其要求出租人提供租赁物的权属房产证明，但出租人未能如实告知物权状况，买受人购买后发现该物业存在法律争议。
买受人据此起诉出租人，要求其承担相应的民事责任。
买卖不破租赁实务解决方法
买卖不破租赁实务解决方法一、委托销售模式买卖不破租赁问题的一个解决方法是将出售租赁物的权利委托给第三方，通过委托销售的形式实现租赁物的出售。
在此模式下，原租赁双方可以签署委托销售协议，将租赁物的销售权利委托给专业销售机构或中介机构，由其负责实施租赁物的出售。
委托销售模式的优势是能够实现租赁物的出售，同时避免买卖行为对租赁合同的影响，从而维护原租赁合同的有效性。
二、买方承继租赁权利买卖不破租赁问题的另一个解决方法是买方承继租赁权利。
在此模式下，买方可以与原租赁双方签署协议，约定买方承继原租赁人的租赁权利和义务。
买方承继租赁权利的方式主要有两种：一是通过与原租赁人签订租赁转让协议，买方取得原租赁人的租赁权利；二是通过与原租赁人签订租赁变更协议，变更原租赁人为买方。
买方承继租赁权利的优势是能够在出售租赁物的同时维持原租赁合同的有效性。
三、租赁合同附条件的买卖买卖不破租赁问题的第三个解决方法是通过租赁合同附条件的买卖。
在此模式下，原租赁双方可以在租赁合同中约定买卖条件，并将买卖权利赋予给买方。
买卖条件一般包括出售价格、购买期限、出售标的等。
当买卖条件达成时，买方可以行使买卖权利，出售租赁物。
租赁合同附条件的买卖的优势在于能够在租赁合同中明确约定买卖关系，保证买方在达成买卖条件时能够顺利出售租赁物。
四、租赁合同解除后的买卖买卖不破租赁问题的最后一个解决方法是在租赁合同解除或终止后进行买卖。
在此模式下，买方可以选择在租赁合同解除后与原租赁人进行买卖交易。
买卖行为的实施不再对租赁合同产生影响，因为租赁合同已经解除。
这种解决方法的优势在于在租赁关系终止后，买方可以自由行使买卖权利，从而实现租赁物的出售。
综上所述，买卖不破租赁问题的解决方法有委托销售模式、买方承继租赁权利、租赁合同附条件的买卖和租赁合同解除后的买卖等。
根据具体情况和需求，可以选择适合的解决方法，以实现租赁物的出售同时保持租赁合同的有效性。
关于买卖不破租赁相关法律问题分析
买卖不破租赁相关法律问题分析随着城市化的不断发展，房屋租赁业也随之繁荣。
在租房的过程中，买卖不破租赁合同成为许多人关注的问题。
那么买卖不破租赁的具体含义是什么？在租赁过程中存在哪些涉及到法律问题的风险？下面将对此进行分析。
1. 买卖不破的定义买卖不破是指，当房屋出售时，租赁合同不会因此而终止。
租赁合同在履行期限内仍然有效。
此时，新的房主要承认租赁合同，并继续履行合同内容。
2. 相关法律问题的风险在租房的过程中，存在一些相关的法律问题，需要租房人提高警惕。
这些问题通常包括以下几点：2.1 前房主未认可租赁合同前房主未认可租赁合同，是造成租房人维权困难的主要原因之一。
如果前房主不认可租赁合同或未与新的房主协商，新房主可能无法承认租赁合同。
此时，租房人的维权途径会受到一定的影响。
2.2 新房主要求解除租赁合同在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
否则，将构成违约行为，租房人有权进行维权。
2.3 关于房租质量、租赁期限等约定在租赁过程中，双方还会约定一些涉及到房租质量、租赁期限等具体内容的约定。
这些约定可能会因各种原因而发生变动，租房人需要及时调整合同内容，以保障自己的合法权益。
3. 案例分析以上讨论过程中，接下来将通过三个案例，深入了解买卖不破的相关法律问题。
3.1 案例一张先生租住的房子被卖给了新房主，但新房主不认可租赁合同，要求张先生搬离。
解析：在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
如果新房主不承认租赁合同，租房人可以通过法律诉讼等方式进行维权。
3.2 案例二小王租赁的房子在合同期内被出售，但新房主要求小王在合同还有三个月到期时即搬走。
解析：在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
如果新房主要求小王在合同还有三个月到期时搬走，将构成违约行为，小王有权进行维权。
3.3 案例三小张租赁的房子在合同期内被出售，新房主表示愿意承认原租赁合同。
解析：在买卖不破的情况下，新房主要承认租赁合同，并继续履行合同内容。
买卖不破租赁规则下买受人利益保护研究
买卖不破租赁规则下买受人利益保护研究引言：租赁市场在现代社会中占据着重要地位，无论是商业租赁还是个人住房租赁，租赁合同在保障双方权益方面发挥着重要作用。
然而，在租赁市场中，存在着买卖不破租赁规则的现象，这给买受人的利益保护带来了一定的挑战。
本文旨在通过研究买卖不破租赁规则下买受人利益保护的问题，探讨相关解决方法。
一、买卖不破租赁规则的定义和原因买卖不破租赁规则存在的原因主要有两个方面。
首先，出租房屋是属于房东的私有财产，在合同期内房东一般无权随意变更租户。
其次，租赁市场的稳定对于社会的和谐发展非常重要，保护租户的稳定居住权利有助于维护市场稳定。
二、买受人利益保护的重要性买受人是指在租赁期限内购买租赁房屋的人。
买受人利益保护是保障租赁市场公平和可持续发展的重要因素。
1.公平性：在买卖不破租赁规则下，买受人有权获得租赁合同效力，避免了因房屋转手而导致租户被迫搬离的情况。
这样可以保障买受人在购房后能够继续享受合同约定的租期。
2.可持续发展：买受人利益保护有利于促进租赁市场的可持续发展。
如果买受人在购房后必须提前终止租赁合同或重新进行租赁谈判，这将导致租赁市场的不稳定，同时也降低了人们对租赁市场的信心。
三、买卖不破租赁规则下买受人利益保护的问题然而，在买卖不破租赁规则下，买受人的利益保护仍然面临一些问题。
1.房主恶意终止租赁合同：一些房东可能会悖离租赁规则，通过恶意终止租赁合同来迫使租户搬离。
这种情况下，买受人的利益将无法得到保护，可能造成经济和居住困境。
2.在售房屋信息不透明：对于买受人而言，买下来的房屋是否有租户以及租期剩余多少是重要信息。
然而，有些出售房屋的卖方可能不如实公布这些信息，使买受人无法正常获取租赁权益。
3.争议解决困难：当买受人的权益受到侵犯时，如何解决争议也是一个难题。
由于买卖不破租赁规则的限制，买受人可能无法获得有效的救济途径，导致利益受损。
四、买卖不破租赁规则下买受人利益保护的解决方法为了保护买受人的利益，我们可以采取以下措施：1.加强监管：政府应该加强对租赁市场的监管，确保买卖不破租赁规则得到有效执行。
买卖不破租赁
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人 请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支 持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押 权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的
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7、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财 产的规定(法释[2004]16号) 第十四条人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够 确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、 优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。 优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。 第十五条法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊 规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。 申请执行人、被执行人可以参加竞买。 第十六条拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以 表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权 人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归 该应价最高的竞买人。
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4、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法 通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定： “私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋 产权转移的，原租同纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》 第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人 请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支 持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押 权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承 租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请 求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确 认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院 不予支持。
买卖不破租赁问题初探-1
买卖不破租赁问题初探-1在现代经济中，很多企业和个人常常需要租借不动产来开展经营或生活，而租赁行为中涉及到的法律问题也十分广泛。
本文将围绕租赁中的买卖不破问题进行探讨，论述租赁中的买卖不破原则、适用条件及争议解决等方面的问题。
一、买卖不破原则买卖不破原则是指在房屋买卖过程中，租赁关系不受到影响，租赁合同仍然有效。
这是由于租赁合同是一种独立契约，和不动产所有权的转移无关。
所以在租赁合同的期限内，租赁双方应当履行租赁合同中的义务，而不受不动产的买卖行为的影响。
买卖不破原则的确立，是为了保护租户的租赁权益，避免租户因为房屋买卖被迫搬迁或租金等问题无法得到保障。
二、适用条件在租赁中，买卖不破原则主要适用于以下情况：1.合同已经订立买卖不破原则只适用于在买卖程序开展前已经存在的租赁合同，也就是说，租赁合同在买卖方达成买卖协议之前就已经订立了。
2.买卖人知道租赁合同的存在如果买卖方在进行买卖过程中，已经知道存在租赁关系，买卖不破原则也将适用于该买卖行为。
这是为了保护租户的利益，如果买卖方不知道租赁合同的存在，可能会导致租赁权益的侵犯。
3.租赁合同还没有到期买卖不破原则通常适用于租赁合同还没有到期的情况。
也就是说，当租赁合同尚未到期时，不动产的买卖行为不会影响租赁合同的有效性。
三、争议解决在租赁中出现买卖不破问题时，通常需要根据具体情况进行争议解决。
争议解决的方式可以由当事人协商决定，也可以通过法律程序解决。
1.协商解决当事人可以建立一个和解委员会，通过协商解决租赁中买卖不破问题。
在委员会中，由各方当事人指定代表进行诉讼和解，通过达成协议解决争议。
2.诉讼解决当事人也可以通过法律程序解决租赁中买卖不破问题。
当事人可以通过民事诉讼程序将争议提交法院处理。
民事诉讼程序的主要准则是合同原则，根据合同条款和法律规定进行审理和裁决。
四、结论买卖不破原则是现代租赁行为中一个非常重要的规则，它的确立是为了保护租户的利益。
在租赁中，买卖不破原则只适用于在租赁合同订立前存在的租赁，买卖双方应当尊重租赁合同的有效性，同时使用协商或者法律程序解决租赁中的问题。
如何理解买卖不破租赁
如何理解买卖不破租赁今天中午和几个担保公司的朋友吃饭，席间谈到抵押债权的实现与司法实践的问题。
其中，关于抵押物存在租赁情形的，有人谈到买卖不破租赁的核心是承租人不搬迁的话，债权人的债权不能实现。
举例是一个担保公司在实现抵押担保的债权时，因为抵押人在抵押时已经把抵押物租赁给他人，且租赁期限是20年，债权人的债权得不到法院的执行。
我认为这种观点是站不住脚的，当时陈述了我的观点，给予了解释。
现在想起来，买卖不破租赁的误区在现实中可能大量存在，认为有必要把我的观点变成文字收录到博客。
租赁合同在合同法的第十三章，共25条，因为租赁具有物权的很多属性，很多学者把租赁合同行为看成是物权行为，根据物权优于债权的理论和观点，很多人认为租赁具有物权的优先性(特别是合同法第条的规定尤为明显)，并据此认为如果抵押物上存在租赁的话，就租赁物上的抵押担保债权人是不能实现债权的。
这个观点之所以有一定的代表性或者说有一定的市场，也不能说没有一点道理，但是，与立法精神相去甚远。
租赁合同虽然具有物权性质，但还是在合同法的调整范围之内，应该按照合同法的规定理解。
买卖不破租赁的核心概念应该是租赁物的买卖或者发生财产所有权的转变不影响租赁合同的效力(合同法的条)和租赁物进行交易不影响承租人的优先购买权(合同法的条)，并不是说租赁合同不能解除或提前终止。
按照合同法的规定和立法精神，任何合同都是可以解除的，只要解除合同的条件成就或者提出解除的合同当事人(或者法定的权利人)支付解除合同的相应代价。
根据合同法的规定，合约中止分成：法定中止、协商中止和偿付中止。
相同的中止可以存有适当的法律后果。
出租合约既然也受到合同法的调整，当然也就是可以中止的，只不过，相同的中止分担相同的法律后果罢了。
只要租赁合同是可以解除的，抵押的债权就能实现，可能实现债权要支付相应的代价倒是真话。
买卖合同延展写作【案情介绍】xx年5月，安某与本市某商场签订合同，签订合同安某租用该商场的两间铺面(建筑面积为21.5平方米)做为商业营业用房，租期为3年。
(买卖(合同))“买卖不破租赁”的例外
(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外1. 引言在买卖过程中，租赁合同的存在往往会对买卖双方产生影响。
买卖方必须关注租赁合同的存在，以避免潜在的法律风险和纠纷。
然而，在某些情况下，买卖方可以根据特定的法律规定或协商安排，“买卖不破租赁”的原则可能会被例外。
本文将探讨“买卖不破租赁”的例外情况。
2. “买卖不破租赁”的原则“买卖不破租赁”的原则是指，在买卖合同中，租赁合同一般不受买卖合同的约束。
这意味着，买卖方不能凭借买卖合同的履行而终止租赁合同。
租赁合同对买卖方具有约束力，无论买卖的发生与否，租赁合同依然有效。
3. 例外情况尽管“买卖不破租赁”的原则存在，但在某些情况下，买卖方可以通过法律规定或协商安排例外情况。
3.1 法律规定的例外情况根据法律的相关规定，情况可能例外于“买卖不破租赁”的原则：3.1.1 国家政策变化如果发生了国家政策的重大变化，可能会导致租赁合同的无效或变更。
例如，在某些地区，政府可能会限制某种类型的租赁活动，如果政策发生变化，新的规定可能导致租赁合同终止。
3.1.2 异议权益的存在当买卖方对租赁合同有异议权益时，可能会通过法律程序终止租赁合同。
例如，如果租赁合同违反了当地的法律法规，买卖方有权要求终止租赁合同。
3.1.3 合同条款某些情况下，买卖合同中可能包含与租赁合同相关的特定条款，这些条款会对“买卖不破租赁”的原则进行限制。
例如，买卖双方可以在买卖合同中约定，在特定情况下买卖合同可以终止租赁合同。
3.2 协商安排的例外情况买卖方也可以通过协商安排例外情况，以终止或变更租赁合同。
是一些常见的例外情况：3.2.1 协商解除双方可以通过协商一致的方式，解除租赁合同。
例如，如果买卖方需要使用租赁物或租赁房屋进行改造或装修，双方可以协商解除租赁合同。
3.2.2 赔偿约定买卖方可以通过赔偿约定的方式，终止租赁合同。
例如，在某些情况下，买卖方可能需要支付一定的赔偿费用给出租方，以便终止租赁合同。
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买卖不破租赁问题初探买卖不破租赁是我国民商事司法实践中经常遇到的问题，它的基本含义是：租赁物在租赁关系存续期间，发生所有权变动的，租赁合同继续有效。
这里的买卖，不仅仅指交易行为，而是泛指买卖、继承、赠与等物权变动行为。
在理论上，买卖不破租赁，亦称租赁权的对抗效力。
在我国，直接体现这一立法规范的是我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”应该说，这一民事法律规范对促进我国经济发展，稳定经济关系具有重要意义，但在我国司法实践中，对该法律规范在理解和适用上存在很大争议，有的人将该法律规范不是具体问题具体分析，而是绝对化地予以理解。
为了更深入的理解和执行这一民商事法律规范，本文不拟讨论该规范中的买卖和租赁问题，而是结合司法实践，假定买卖合同和租赁合同合法有效的前提下，从三个方面对买卖不破租赁问题中的“破”的问题做出一些探讨。
一、买卖不破租赁之立法原意探究1、买卖不破租赁问题的立法变迁买卖不破租赁这一法律规定在我国的确立，是现代意义的事情，客观上讲是国外立法的“泊来品”。
我国古代立法采取的是“诸法合一，重刑轻民”，没有买卖不破租赁原则的立法。
我国台湾地区民法典第425条规定：“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍然继续存在。
”①从时间上看，这是我国民法典史上关于买卖不破租赁的比较早的立法。
新中国成立后，民事立法相对滞后。
1995年4月28日，我国建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
”这是新中国成立以后关于买卖不破租赁的最早立法，而且仅限于房屋标的，也只涉及房屋买卖和房屋继承两种情形。
直到我国《合同法》第二百二十九条规定，将租赁物标的扩大，而不是仅限于房屋一种情况。
在国外，对买卖与租赁关系问题，存在着买卖破租赁与买卖不破租赁两种立法。
在古代，以罗马法为代表，建立的是以所有权为核心物权法，将租赁权列于债权，基于债权的相对性和物权的绝对性理论，强调物权的绝对性，民商事立法确立的是买卖破租赁原则，这种立法认为租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，承租人处于被动地位，致使租赁关系得不到维持，承租人的利益得不到保护。
与罗马法不同的是，日耳曼民法以利用为核心，租赁权被列入物权范畴，承认其对抗力，主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。
普鲁士民法一部二十一节第二条至第五条规定：动产租赁因租赁物的交付，不动产租赁因登记而有对抗力。
②此后，德国、瑞士、法国以及日本民商事立法中均有类似规定。
2、买卖不破租赁中“物”的表现形式从国外的立法看，买卖不破租赁中的物，有的是用列举的方式，多限于不动产，如房屋、土地等。
《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖其出租物，买受人不得辞走已订公证或规定有确定日期的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋承租人，但是如果在租赁契约中原已保留此项权利，买受人得辞走非乡村财产的承租人。
”③即法国对买卖不破该租赁原则立法时，法律对租赁物用的是列举的方式，如房屋租赁及土地租赁。
在德国，买卖不破租赁称为“买卖不破使用租赁”，对租赁物也是用列举的方式。
《德国民法典》第566条第1项规定:“出租的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人代替出租人，加入在出租人的所有权存续期间基于使用租赁关系而发生的权利和义务。
”④该法条规定了买卖不破租赁限于土地这一租赁物。
以日本为代表，买卖不破租赁的立法用的是概况的方式，法律直接规定为不动产，这种做法以日本为代表。
《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力。
”⑤在英国，土地租赁，承租人享有物权性质的占有权，动产的承租人，因交付而有相当于物权的地位。
⑥以我国台湾地区的民法典为代表，对租赁物规定的最为宽泛，不限于不动产。
我国台湾地区的民法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。
”这里直接使用的是“租赁物”我国《合同法》吸收了世界各国对买卖不破租赁的立法经验，从鼓励交易出发，用的是概况式。
我国《合同法》第二百二十九条规定为：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”我国《物权法》第二条第二款规定“本法所称的物，包括不动产和动产。
”可见，我国买卖不破租赁的租赁物就不仅仅限于不动产，还包括动产。
如租赁期间的挖掘机在所有权发生变动时，也应适用买卖不破租赁的原则。
3、买卖不破租赁问题中对物的利用形式既然买卖不破租赁的立法目的是鼓励对物的利用，使租赁权的物权化，就存在着对物的利用表现形式问题。
一般而言，对直接占有、使用的人适用买卖不破租赁，我们不难理解，但对那些二老板，如“二房东”之类，是否适用买卖不破租赁原则，在理解上有些争议。
有这样一个案例：某甲拥有产权房屋一套，租赁给某乙使用5年，某乙没有自己使用，经某甲认可，将房屋转租给某丙使用3年，在某丙使用的第3年时，因欠巨额债务某甲被法院强制执行，某丙行使优先购买权购得房屋，物权登记发生变得后，某丙的租赁合同到期后，某乙要求某丙退出房屋，履行其与某甲剩余2年的租赁合同。
某丙不同意，引起诉讼，对某乙的要求是否应该支持?笔者认为，机械地看，某乙的要求似乎符合买卖不破租赁的原则，但买卖不破租赁的立法本意限于保护租赁物的实际占有和利用人，如果把租赁物的利用形式扩大理解，在所有权发生变动的情况下，对二房东这样的租赁关系也予保护，必然造成租赁物所有权人的合法利益遭受损害，同时也损害了新的所有权人的合法利益。
4、买卖不破租赁与优先购买权与买卖不破租赁关系非常密切的是优先购买权。
我国《合同法》在买卖不破租赁的立法之后用第二百三十条规定了租赁物的优先购问题“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”从我国《合同法》第二百二十九条和第二百三十条这二个法律条文的规定来看，二者只在租赁物是房屋的前提条件下，才存在优先购买权的问题，租赁物是其他标的物的，则不存在这个问题。
而且，只有对那些直接占有利用的租赁物的，才存在买卖不破租赁和优先购买权问题。
综上，笔者认为，我国的买卖不破租赁的租赁物包括不动产和动产，不仅仅限于房屋、土地等不动产，其前提体条件是适用对租赁财产的实际占有人，在租赁财产是房屋这一特定标的物的情况下，承租人在同等的条件下，拥有优先购买权。
二、法律规定的买卖破租赁的情况在民商事司法实践中，我们在适用买卖不破租赁问题时，常常会出现一些例外情况，就是买卖破租赁，这种例外情况以法律规定的形式出现，表现在以下情况：1、已经登记的抵押财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则。
我国《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
”这里有两层含义，第一，财产先出租后抵押的，以及财产先抵押但未登记后出租的，均适用买卖不破租赁的原则;第二，财产先抵押并登记后出租的，不适用买卖不破租赁的原则。
作出这样的规定是因为：租赁权虽然在立法上有物权化的倾向，但租赁权从根本上讲是一种债权，不是物权，而抵押权是物权;从保护权利在先的角度看，抵押权的存在于租赁权之先，因为租赁权的存在(包括租期过长的情况)，可能造成抵押权实现时不能全额清偿债权，因此，应当保护在先的权利抵押权;从抵押权的实现来看，由于已经登记的抵押权具有公示性质，承租人应当知道抵押权的存在，从而自愿接受因抵押权的实现而使租赁关系解除的风险。
2、执行中存在的买卖破租赁的情况民商事诉讼的基本目的之一就是受偿，受偿的基本方式就是强制执行，在民事强制执行中，我国司法解释也规定了买卖破租赁的情形。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
”这里规定的将租赁权和其他用益物权除去，就是买卖破租赁的意思。
可见，在民事强制执行中，如果租赁权的存在影响了担保物权和其他优先受偿权的实现的情形，也不适用买卖不破租赁的原则。
3、承租人放弃买卖不破租赁原则规定的权利的。
在我国，没有关于这种情形的直接的法律规定，只能适用一般规定。
我国《合同法》第四条规定的“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
”具体到买卖不破租赁问题，就是承租人对租赁权对抗效力的放弃。
有关这方面的立法以法国为代表。
《法国民法典》第1744条规定：“如订立租赁契约时已约定出卖租赁场合之场合，财产取得人可以辞走承租人，并且未对损害赔偿订立任何条款，出租人应依下列方式对承租人给予补偿。
”同法第1745-1750条合计6条规定了具体的赔偿情形。
⑦就是说，在给予承租人适当的赔偿的前提下，租赁合同双方可以约定买卖破租赁的情形，即承租人可以在租赁合同中放弃买卖破租赁的权利。
可见，在承租权的对抗效力立法上，并未把买卖不破租赁绝对化，而是存在三种例外情形，既包括案件审理中的例外情形，也包括案件执行中的例外情形，都需要我们在司法实践中认真进行把握。
三、现实生活中不适用买卖不破租赁的情况我们在现实生活中，除了上面有关买卖不破租赁的原则和法律规定的例外情况下，还存在不能适用买卖不破租赁的情形。
从司法实践看，存在下面三种情况：1、租赁合同本身导致不能适用买卖不破租赁原则租赁合同的标的物是多样的，但租赁合同对租金的约定不具体，没有细化到具体的标的物，其中部分标的物所有权转让，部分标的物所有权没有发生转移，这种情况如果不能协商处理，即便按照买卖不破租赁的原则处理，租赁合同在新的出租人和承租人之间也不能履行，这种情形可以简称为买卖不破租赁合同履行不能。
如某甲有a、b、c三套产权房屋，商业价值不等，面积不等，于XX年2月出租给某乙，期限5年，租赁合同没有约定各套房屋的租金。
XX年7月，某甲因发生债务纠纷，a 套房屋被法院强制执行，经公开拍卖某丙以最高竟价购买，取得a套房屋的产权。
在这种情况下，如果某乙与某丙不能就租金达成协议，要求按照买卖不破租赁的原则继续租赁a 套房屋，租赁合同就无法履行，这种情形就不能适用买卖不破租赁的原则，某乙应该退出租赁房屋，将房屋交给某丙使用。
2、已经被法院查封的财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则。