20第四章第四节制度政策因素至第九节其他因素(2013新版)

第四节制度政策因素影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关特殊政策以及相关规划和计划等。

一、房地产制度政策房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。

目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，并且可以买卖；但土地所有权属于国家或农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。

因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格。

如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在，则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格。

另外，土地使用权一般是有使用期限的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。

一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高；反之，就会越低。

国有建设用地还是政府独家垄断供应的，供地政策（包括供应量、供应结构和供应方式等）的变化会引起土地及房地产价格的变动。

房地产价格政策对房地产价格的影响也很大。

房地产价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施等，包括对房地产是实行市场调节价还是政府指导价、政府定价。

房地产价格政策抽象来看可分为两类，一是高价格政策，二是低价格政策。

所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格。

低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。

因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下降。

抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，这些措施主要有：①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格；②规定按照合理的房地产开发成本和利润率来定价；③制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。

此外，还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。

【2005年试题】低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

（）答案：√二、金融制度政策房地产由于价值较大，其开发、投资、消费都需要大量资金支持，从而与金融密切相关。

因此，金融制度政策的变化对房地产价格有很大的影响，特别是货币政策和房地产信贷政策。

货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次，其中“稳健”是中间值。

例如，采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨；相反，会导致房地产价格下降。

房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向（例如是投向土地储备贷款、房地产开发贷款，还是投向购房贷款），提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，提高或降低房地产抵押贷款成数上限，延长或缩短购房最长贷款期限等。

例如，增加土地储备贷款，会增加未来的土地供应，远期会增加商品房供给，从而会使未来的土地价格和商品房价格下降；反之，会使未来的土地价格和商品房价格上涨。

严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。

提高最低首付款比例，上调购房贷款利率、会降低购房支付能力、提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降；反之，会使商品房价格上涨。

三、税收制度政策（2011、2010、2009、2007、2005年考点）（难点）新开征、暂停征收、恢复征收或者取消某个与房地产有关的税种（以下简称房地产税收），提高或降低房地产税收的税率或税额标准等，会对房地产价格有影响。

房地产税收可分为房地产开发环节、交易环节和保有环节的税收。

（一）房地产开发环节的税收房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收，如耕地占用税、固定资产投资方向调节税（从2000年起暂停征收）。

一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。

但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。

如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发企业的“超额利润”。

如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。

（二）房地产交易环节的税收房地产交易环节的税收也称为房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，如契税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加（可视同税金）、企业所得税、个人所得税、印花税。

考察房地产交易环节的税收对房地产价格的影响，首先需要把它们区分为转让环节的税收（如向卖方征收的税收）和取得环节的税收（如向买方征收的税收）。

上述税收中，土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税是向卖方征收的税收，契税是向买方征收的税收，印花税是向买卖双方征收的税收。

一般地说，增加卖方的税收，比如开征土地增值税、消费税（目前对房地产没有征收消费税，但假如像对烟、酒、化妆品等类消费品那样对高档公寓、别墅征收消费税），会使房地产价格上涨；反之，减少卖方的税收，比如减免营业税，会使房地产价格下降。

增加买方的税收，比如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。

增加或减少卖方的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，同于上述增加或减少房地产开发环节的税收，也要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。

如果是卖方市场，则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会导致房地产价格上涨；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。

如果是买方市场，则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨；而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。

（三）房地产保有环节的税收房地产保有环节的税收也称为房地产持有环节的税收，相当于商品使用环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。

增加房地产保有环节的税收，比如开征房产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。

对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。

反之，减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。

【2010年试题】下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。

A．降低房地产开发贷款利率B．增加土地有效供给C．降低契税D．提高购房贷款利率答案：C解析：严格控制房地产开发货款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨，对现阶段房地产价格影响不大。

增加土地供应可以增加房地产供给，在需求不变时会导致房地产市场价格下降。

降低契税会刺激需求，在供给一定时会导致房地产市场价格上升。

提高购房贷款利率会抑制需求，在供给一定时会导致房地产市场价格下降。

【2009年试题】下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。

A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降答案：A解析：在卖方市场下，增加卖方的税收会通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；在买方市场下，增加卖方的税收会使房地产开发商通过降低利润等措施内部消化，难以使房地产价格上涨；增加持有环节的税收，会减少需求，在供给一定情况下，会导致房地产价格下降；严格控制房地产开发货款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨，对现阶段房地产价格影响不大。

四、有关规划和计划政府的规划和计划是重要的公共政策。

（一）国民经济和社会发展规划国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。

它按行政层级，分为国家级规划、省（区、市）级规划、市县级规划；按对象和功能类别，分为总体规划、专项规划、区域规划。

其中，总体规划是国民经济和社会发展的战略性、纲领性、综合性规划，是编制本级和下级专项规划、区域规划以及制定有关政策和年度计划的依据。

专项规划是以国民经济和社会发展特定领域为对象编制的规划，是总体规划在特定领域的细化，也是政府指导该领域发展以及审批、核准重大项目，安排政府投资和财政支出预算，制定特定领域相关政策的依据。

区域规划是以跨行政区的特定区域国民经济和社会发展为对象编制的规划，是总体规划在特定区域的细化和落实。

国民经济和社会发展规划对房地产价格有很大的影响。

例如，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。

”从供求分析上看，它的实施会抑制普通商品住房价格上涨，而会使大户型高档商品住房价格上涨。

（二）城乡规划城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。

城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

这里主要介绍城市规划对房地产价格的影响。

城市规划主要有城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划。

城市总体规划是一定时期内城市发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施，是引导和调控城市建设，保护和管理城市空间资源的重要依据和手段。

城市总体规划的内容有：城市职能、性质和发展目标，市域各城镇人口规模、职能分工、空间布局和建设标准，禁建区、限建区、适建区、已建区及空间管制措施，建设用地的空间布局、土地使用强度管制区划和相应的控制指标（容积率、建筑高度、建筑密度、人口容量等），城市各类绿地的布局，城市基础设施和公共服务设施的布局等。

城市控制性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等控制指标，规定了各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定了交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求，提出了各地块的建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求，确定了各级道路的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定了工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，确定了公共设施的位置、规模和布局，制定了相应的土地使用与建筑管理细则。