土地财政对房价的影响

的过程，不仅不是掠夺居民财富的过程，而是成为分享财富的过程。 的过程，不仅不是掠夺居民财富的过程，而是成为分享财富的过程。居民置业成 本大幅降低，不仅不会“成为中国内需不振的最大的罪魁祸首” 相反， 本大幅降低，不仅不会“成为中国内需不振的最大的罪魁祸首”，相反，会带动 从家具、电器到装修一系列内需市场的扩张，土地收入越高， 从家具、电器到装修一系列内需市场的扩张，土地收入越高，政府成本价提供住 宅的范围和规模就会越大，即使商品房价格再高，全社会的住宅“均价” 宅的范围和规模就会越大，即使商品房价格再高，全社会的住宅“均价”也会拉 低。
从现实情况看， 从现实情况看，地方政府对土 地出让收益的依赖性正越来越 大。一些城市可以说是到了一 种危险的地步，如果没有可替 种危险的地步， 代的财政来源， 代的财政来源，减少土地财政 收入， 收入，就意味着要停止一部分 城市功能的运行。 城市功能的运行。就像一个家庭早上推开大门就会面临 柴米油盐几件事一样，城市要搞基础设施建设，要搞社 柴米油盐几件事一样，城市要搞基础设施建设， 会保障，还有义务教育等等，这些都是不能不办的“ 会保障，还有义务教育等等，这些都是不能不办的“日 常大事” 需要很多钱，这些钱很多要从土地上来。 常大事”，需要很多钱，这些钱很多要从土地上来。所 以对于一些城市来说， 以对于一些城市来说，土地收入已经成为其不可间断的 营养供应。 营养供应。
介入，最后市场上面包的价格依然会是10元 介入，最后市场上面包的价格依然会是10元。 10 显然，缩小社会贫富差距的途径有两个，一个，就是对不动产征税，抑 显然，缩小社会贫富差距的途径有两个，，是典型的消费者竞争市场。 目前的住宅市场，是典型的消费者竞争市场。 目前的住宅市场 一个，就是对不动产征税， 制通过不动产转移社会财富的速度。对穷人来讲，房价可能降低， 制通过不动产转移社会财富的速度。对穷人来讲，房价可能降低，但持有的成本 大量土地招拍挂都是以高于（甚至远远高于） 大量土地招拍挂都是以高于（甚至远远高于） 加大。原来给银行交按揭的“房奴”转变为给政府交财产税的“房奴” 加大。原来给银行交按揭的“房奴”转变为给政府交财产税的“房奴”。另一个 政府起拍价成交的。因为政府土地价格降低， 政府起拍价成交的。因为政府土地价格降低， 途径，就是我建议的帮助没有不动产的居民通过“房改”获得不动产。 途径，就是我建议的帮助没有不动产的居民通过“房改”获得不动产。地价上涨 都只会转移利益给开发商，而不是消费者。 都只会转移利益给开发商，而不是消费者。
4.如何破除政府对土地的垄断。目前一系列的制度都是有利于政府 如何破除政府对土地的种融资模式，它极大地扩张了地方政府的信用， 土地财政本质上也是一种融资模式，它极大地扩张了地方政府的信用， 盘活了“未来”的资产，增加了政府的负债能力。 盘活了“未来”的资产，增加了政府的负债能力。 • 土地财政有很多缺点，但是如果说中国改革开放30年的成功经验和经 土地财政有很多缺点，但是如果说中国改革开放30年的成功经验和经 30 济增长的奇迹“和土地财政没有任何关系”，那不是缺少基本经济常 济增长的奇迹“和土地财政没有任何关系” 识，就是在有意误导大众。 就是在有意误导大众。
土地财政必然推高房价吗？ 土地财政必然推高房价吗？
至于说“在土地财政的模式下， 至于说“在土地财政的模式下，房地产本身 完全成了抢夺居民财富的工具， 完全成了抢夺居民财富的工具 经济学的常识告诉我们， ，甚至祖宗几代 经济学的常识告诉我们，在供不应求的市场 人的财富最后都集中在一套房子上面” 人的财富最后都集中在一套房子上面”更是无稽 条件下，价格通过消费者竞争决定的。 条件下，价格通过消费者竞争决定的。开发 之谈。老百姓为什么拼命购房？ 之谈。老百姓为什么拼命购房？不是因为房地 商成本的降低，不会影响商品的市场价格。 商成本的降低，不会影响商品的市场价格。 掠夺居民财富” 产“掠夺居民财富”，而是老百姓发现房地产积 假如市场面包是10元钱， 10元钱 假如市场面包是10元钱，商人绝不会因为买 累财富的速度比其他方式更快。如果股票上涨得快，居民也会用“ 累财富的速度比其他方式更快。如果股票上涨得快，居民也会用“祖宗几代人的 到便宜面粉而降低面包价格。 到便宜面粉而降低面包价格。如果面包商良 财富”去购买股票，这与“掠夺居民财富”风马牛毫不相干。 财富”去购买股票，这与“掠夺居民财富”风马牛毫不相干。 心发现，降低价格， 心发现，降低价格，就会有炒作面包的商人
The end
中国土地财政对房价的影响分析
何谓土地财政 ？
• 土地财政是我国特有的词汇，指政府用出让土地的收益来 土地财政是我国特有的词汇， 补贴财政的做法，由于土地出让收益来自于税收之外，所 补贴财政的做法，由于土地出让收益来自于税收之外， 以又被称为第二财政。 以又被称为第二财政。 • 社会普遍认为，目前的高房价与高地价有关，继而将高房 社会普遍认为，目前的高房价与高地价有关， 价归因于土地财政， 价归因于土地财政，土地财政因而引起广泛关注并成为了 争论的焦点。 争论的焦点。 • 对土地财政的评价，总体上看更多的是批评。 对土地财政的评价，总体上看更多的是批评。
• 政府负债会出现财政危机，甚至破 政府负债会出现财政危机， 产，但这就如同开车会增加交通事 故一样， 故一样，我们不能用放弃开车来解 决开车带来的问题。 决开车带来的问题。 • 同样，我们也不能用不借债，来防 同样，我们也不能用不借债， 止融资的风险。 止融资的风险。 • 土地财政本质上也是一种融资模式， 土地财政本质上也是一种融资模式， 它极大地扩张了地方政府的信用， 它极大地扩张了地方政府的信用， 盘活了“未来”的资产， 盘活了“未来”的资产，增加了政 府的负债能力。 府的负债能力。
利 益
难点
1. 如何改变以投资为主的城市经济的发展模式，这是一个大的 如何改变以投资为主的城市经济的发展模式，
环境改变的问题。因为以投资为主的发展方式 以投资为主的发展方式， 环境改变的问题。因为以投资为主的发展方式，必然要依靠土 3.如何对现有征地方式进行改革。 3.如何对现有征地方式进行改革。 如何对现有征地方式进行改革 地吸引资金，这正是城市政府卖地的最大动力之一。 地吸引资金，这正是城市政府卖地的最大动力之一。 征地方式的改变实际上涉及到地方政府的直接利益，所以阻力很大。 征地方式的改变实际上涉及到地方政府的直接利益，所以阻力很大。 2.如何突破城乡的二元结构。二元结构的管理体制下，通过 如何突破城乡的二元结构。 如何突破城乡的二元结构 二元结构的管理体制下， 对土地出让市场的垄断，这是政府获取高额土地收益的前提， 对土地出让市场的垄断，这是政府获取高额土地收益的前提，也是 一些制度的设定，农村制度的设定 制度的设定， 一些制度的设定，农村制度的设定， 必须改变的现状。 必须改变的现状。但是现有的这些制度 农村集体土地和城市国有土地在流 的根本在于体制问题， 的根本在于体制问题，而且改革只能由 价格、 动、价格、收益分配等方面都有 政府去设计和操作。 政府去设计和操作。让政府制定政策改 很大的差别， 很大的差别，处在两个不同的市 变自己的行为， 变自己的行为，这本身就是一件很艰难 场中。在此基础上， 场中。在此基础上，通过一定的 的事情。 的事情。 制度安排， 制度安排，土地巨大增值收益就 能够被政府合法的拥有和支配。 能够被政府合法的拥有和支配。 城乡一体化建设提了很多年， 城乡一体化建设提了很多年，到 目前为止仍然没有多大改观， 目前为止仍然没有多大改观，城 乡二元化结构并没有真正被打破 一些方面反而被强化。 过，一些方面反而被强化。
土地出让金确实引人注目。 土地出让金确实引人注目。由于政 府对土地收益的追逐， 府对土地收益的追逐，农民的土地 权益受到了较大的侵犯。 权益受到了较大的侵犯。在大量快 速的农地转变为非农地中， 速的农地转变为非农地中，征地补 偿基本上是政府统一定价， 偿基本上是政府统一定价，农民没 有太多的发言权， 有太多的发言权，怎么能够拿的到 应有的收益呢？ 应有的收益呢？我们的宪法和相关 法律都明确了农民的所有权， 法律都明确了农民的所有权，可是 在管理层面， 在管理层面，大家还是不愿意正视 这一点。一些制度的设计， 这一点。一些制度的设计，更多是 政府的意愿， 政府的意愿，考虑的是城市人的利 益需求， 益需求，没有真正考虑农民的利益 和权利。二是政府出让土地的收益， 和权利。二是政府出让土地的收益， 也大都用在了城市， 也大都用在了城市，只有一部分资 金用于农地的开发上， 金用于农地的开发上，在农村经济 发展、农村社会保障、 发展、农村社会保障、农村基础设 施建设、农村环境保护、 施建设、农村环境保护、农业生产 支持等方面投入很少。 支持等方面投入很少。