财政政策与金融政策对我国房价的影响

财政政策与金融政策对我国房价的影响

2008年金融危机发生后，作为中国经济火车的火车头——外贸受到巨大的打击，出口量不断下降，楼市在一波高峰后，房价居高不下，在全球房产市场全面崩溃之际，国内楼市的观望气氛浓烈。此时中国的经济情况可以用八个字来概括：外贸萎靡，内需不振。在全球经济低沉的情况下，靠外贸拉动经济显然已是不可能。这个时候国家出台了四万亿拉动内需的方案。同时信贷开始放松，资金开始源源不断流向社会。如何在短时间内拉动内需，单纯靠政府的基础建设，显然不够，这个时候就需要大宗商品的拉动。此时，作为民众一辈子的最大投资点——住房，在拉动内需中表现的强劲就凸现出来。上半年外贸继续下滑四个百分点的情况下，房地产拉动内需增长九个百分点。内需的强劲让中国的经济率先走出金融危机的黑影。

信贷放松，导致大量的资金涌入楼市，房产商、炒房客、置业者再度活跃起来，三股势力一起搅动房产行业，带来销售持续攀升、房价日益看涨、地王频出，炒的全国大部分城市楼市再度出现泡沫警告。当房价一旦过高，超出民众承受能力，势必引起观望气氛，过高的房价也将危害整个房地产行业的发展。因此从八月开始，全国一线城市的楼盘成交量持续下跌。而与此同时，二次信贷的收紧也影响投资客的炒作。几乎所有媒体都开始制造舆论，楼市拐点即将生成，舆论的导向无疑起到很大的作用。不知道大家注意没，这个时候一股势力正悄悄的离开楼市，这就是外资，也就是我们常常说的热钱。在外资大量出逃的情形下，国企开始在各地疯狂拿地，争夺地王，引起附近楼盘拿地价再度攀升。

财政政策因素

(一)分税制财政体制下地方政府财力薄弱

税收是我国财政收入的基本形式,占我国财政预算收入的90%以上。我国主体税种为增值税、营业税和所得税,其中增值税占财政收入三成之多。我国实行分税制财政体制,增值税75%归中央,25%归地方,企业所得税60%归中央,40%归地方,营业税100%归地方政府,所以目前财政收入格局是,中央财力比较集中,省级相对比较宽裕,地市级财力存在困难,县级以下政府财力除东部发达地区外,普遍比较困难。最近几年,依靠上级政府的转移支付,县乡政府得以维持基本运转,但县级财政困难的局面并未根本得到缓解。我国预算法规定地方政府不能够作为单独的融资主体从金融市场融资,这样地方政府便缺乏进行经济建设,促进各项事业发展资金来源。由于地方政府垄断城市建设用地供应,土地出让收入可以较好地缓解地方政府经济建设资金的短缺局面。地方政府纷纷加快经营城市步伐,设立土地储备中心,征收农业用地和国有存量土地进行一级开发,集中向市场供应土地。根据国土资源部及财政部数据,2009年全国土地出让总价款15910.2亿元,占2009年全国财政收入23.22%。其中,杭州土地出让金收入1200亿元,位居第一,为地方财政收入(不含土地出让金收入,下同)的2.3倍;上海土地出让金收入1043亿,占财政收入的41%;北京928亿元,占财政收入比重45.9%。

如果考虑到房地产业发展为地方政府带来的建筑业和房地业营业税、耕地占用税和土地增值税等税收收入,大市政费等非税收入,目前地方财政可以说是典型的土地财政。而与土地相关的各项政府收入最终都会反映到房地产价格当中,可以说当前的财政体制对房地产市场的价格形成发挥了重要作用。

(二)房地产业税费结构不合理,推高房地产开发成本

据统计,地方政府在房地产开发过程中所征收的费用,除了土地出让金和双重配套费外,还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘探费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督

费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等多达50余项,涉及20多个部门,这些成本约占到房价的15%至20%。

除了这些收费外,政府还向房地产开发企业开征营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等十余项税负。经过统计,这些税负成本约占到房价的15%。

整体上说,政府税费占到房价的三成至四成。最终,这些成本都会被开发商转嫁给消费者,增加消费者的购房压力。

金融政策因素

(一)个人住房信用贷款政策

个人按揭贷款利率政策通过影响购房者的成本,影响购房者的支付能力,最终影响到对房地产的实际有效需求。所以每次国家对按揭贷款利率的调整都会较大影响住房需求,影响房价。

个人按揭贷款首付款比率通过影响个人的支付能力影响商品房的需求。调高首付款比率,可以挤出较低收入水平的购房需求,抑制投机性购房需求。调低按揭贷款首付款比例,则可以增加较低收入水平的人购房需求,减轻购房者的压力,在经济衰退时期可以有效地促进房地产市场的回暖。

二套房贷政策也是住房按揭贷款政策重要组成部分。二套房贷政策主要针对投资和投机需求,同时也会影响居民的改善性住房需求。我国的政策主要是抑制住房投资和投机需求,2009年为应对国际金融危机,二套房贷政策略有放松,2010年后,随着经济的回暖以及通胀预期的出现、房产价格的迅速上涨,国家开始要求严格执行二套房贷政策。

(二)房地产开发贷款政策

房地产业属于资本密集型产业,房地产投资严重依赖于银行融资,因此房地产开发企业对银行利率非常敏感。我国的金融调控工具分为价格型和数量型。价格型如存贷款基准利率、存款准备金率调整等;数量型金融调控工具主要指国家对银行信贷规模的直接总量控制。价格型调控对经济影响是间接的;数量型工具调控效果则较为直接,但负面效果也十分明显,主要是与市场经济原则相违背。每当固定资产投资增长过快、经济过热的情况出现时,我国倾向于限制银行对房地产业的贷款规模,紧缩银根,对固定资产投资产生重大影响,对房地产市场产生深刻影响。

应对措施：

目前的高房价已经远远超出了普通大众的购买能力，高房价已不仅是一个阻碍经济持续发展的问题，更是一个影响社会和政治稳定的民生问题。因此，各级人民政府及人民势必要更好的关注及了解房地产市场的变动和走向情况，采取相应的措施防止房产价格的飞速增长，保障普通人民对住房的购买需求，提高人民的生产和生活质量，从而使整个房地产市场持续稳定的发展以满足人民的需求。

根据当前的房地产市场情况，为了满足人民群众的基本生活需要、调节社会贫富差距，实现社会的健康、持续、平稳发展，各级政府应积极采取相应的措施，调整整个房地产市场的宏观调控机制！具体措施如下：

一、密切关注房地产市场的变动，维护市场持续性发展的秩序，遵循市场运作规律，切实做好抑制房价快速上升制度的建设。

二、适当的增加土地供应量，增加廉租房建设，为中低收入阶级提供廉租房。