我国目前货币政策对房价影响

【摘要】：房地产行业作为国民经济的支柱性行业，它的发展倍受关注，房价的波动更是万众瞩目的焦点。近几年来，受金融危机的影响，房价一直呈上升走势，我国政府也采取了一系列货币政策来抑制房价的上涨。本文就近期国家采取的货币政策，结合数据资料，对货币政策是否能有效控制房价进行综合研究。

关键字：货币政策房价上涨幅度减缓

自金融危机发生以来，物价发生了很大的波动，其中住房作为人们生活最基本的保障，其价格的波动备受百姓的关注。近几年来，我国的住房价格一直呈上涨趋势，使得不少对住房有需求的百姓望“楼”兴叹，渴望着房价的回落。而我国政府为了抑制金融危机后期的通货膨胀，而将适度宽松的货币政策转变为稳健的货币政策，多次进行加息、提高存款准备金率。然而，房价并未向百姓预料的那样会有回落，甚至还在持续上升。很多人都在质疑那些货币政策是否真的对房价产生了作用，但是，我坚信货币政策已经开始抑制房价上涨的速度，并且在经过几次加息之后，房价会相对回落。

一、目前，我国房价涨跌幅度比率

6月18日，国家统计局发布５月份全国70个大中城市住宅销售价格指数。在一系列宏观调控政策的作用下，５月份房价上涨曲线延续４月份的趋缓态势。

数据显示，在新建商品住宅价格方面，70个大中城市中，环比４月价格下降的城市有９个，持平的城市有11个。两者相加较４月

份增加了６个。涨幅比４月份缩小的城市有２７个。

与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有３个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5％以的城市有36个，比4月份增加了7个。

具体到城市，、、、等一线城市的环比涨幅均控制在０．５％以，同比涨幅大多在５％以，仅略高，达到５．１％。环比及同比涨幅较高的有、、、乌鲁木齐、、、、等二、三线城市。这显示在调控力度不均下，房价走势出现分歧。

易居房地产研究院综合研究部部长红旭表示：“５月房价基本延续了４月的下调势头。房价降温的节奏比较慢，总体上依然上涨，但是涨幅较４月继续回落，我国的货币政策是有效果的。”但是根据央行１６日公布二季度储户调查报告显示，虽然１８日公布的数据显示全国房价的涨幅已经趋缓，仍有７４．３％的居民认为房价“依然过高，让人难以接受”。

二、我国房价涨幅变动原因

1、、、、等一线城市和部分二线城市房价涨幅下降

“新国八条”政策出台后，各个城市开征房产税，一线城市和部分二线城市的交易量锐减，住房成交同比锐降，部分楼盘甚至出现零成交。

同时，多数城市成交量在“限购令”出台后也均出现明显的下滑，部分重点城市同比下跌近40%。、、、等一线城市本地居民住房

满足程度较高，同时外来人口所占比例较大，因此受限购的影响也将较大。由于房产税的出台，由于外地人5年的纳税规定，使得这个两个城市受政策影响将更明显。

今年以来，限购、限贷、加税、增供等政策效应逐步发酵，以、等地为代表的需求很大程度上被冻结，房企资金面也面临着继续紧缩的态势。抑制住了投资炒房。中原三级市场研究部研究总监大伟表示：“一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态。”

2、二三线城市房价涨幅持平甚至上升

一线城市的需求量被冻结使得开发商的大量资金和项目转向二三线城市。由于城市化的进程，二线城市楼市本身具有旺盛的购房消费力，另外，人民币的升值和热钱及通胀等银行负利率的因素对二线城市房价上涨起到推波助澜的间接作用，二线城市的保障房供应在目前无法与商品房形成挤压的趋势，使得成交量居高不下。虽然二线城市的部分投资炒房需求被政策调控抑制，但是刚性需求和改善型购房者由于存有房价会上涨或调控之后会反弹的暗示心理，恐慌性的出手购买。对于二线的发达城市而言，由于之前几年房地产市场都处于高速增长期，并且尚未经历过调控的显著影响，房价上涨很迅速。

然而，随着这些城市房价的快速上涨，投资型、改善型需求的比例逐年提高，受房地产政策调控的影响也将增加，同时这些城市未来的供应普遍仍处于较高水平，因此预计未来二线发达城市继一线城市之后，降价促销的现象也将逐渐增加。

三、未来的货币政策

就在舆论争论货币政策是否应该继续从紧、房地产调控是否应该松动的当下，6月14日，中国经济连爆两颗重磅“炸弹”。上午，国家统计局发布数据显示，5月份，CPI同比上涨 5.5%（环比上涨0.1%），是2008年7月以来最大涨幅。PPI同比也上涨6.8%。这些说明，通货膨胀形势依然严峻，将强化政府坚定继续打击通货膨胀的决心：调控政策不能松动。

为打击通货膨胀，收紧市场流动性，当天下午，央行决定，从6月20日起，上调存款准备金率0.5%。这是央行今年以来第六次也是去年以来第12次上调，大型金融机构达到21.5%的历史高位，可一次性冻结近4000亿元银行资金。这次上调，澄清了近期出现的货币政策将松动的预期舆论，证明控制物价上涨依然是宏观调控的首要任务，管理通货膨胀依然是货币政策的重点，意味着货币政策继续从紧，因此，其信号效果比实际效果将更强。

这次上调存款准备金率的直接目的是打击通货膨胀，只是，由于房地产是高资本杠杆型产业，目前市场成交持续下降，开发企业普遍遭遇不同程度的资金压力，也将对房地产产生一定的影响。

实际上，再次上调存款准备金率应该减少商业银行的可贷资金，收紧信贷规模，使开发商更难从商业银行获得贷款。但是，目前开发商本来就很难获得贷款，主要依靠非银行体系融资，再上调也不会有大的影响，因此，本次上调存款准备金率对房地产的影响并不大。

本次上调存款准备金率，对房地产主要形成对市场预期的影响，这主要呈现在三个方面：一是影响市场对政府政策决心的认识，尤其影响地方政府对待房地产和调控的态度，执行中央政策的决心，对土地定价的心理；其次是影响市场对流动性的预期；最后是将影响市场对通货膨胀的预期，并进一步影响房价等资产价格走势，也将对房地产开发商相关方面的心态产生一定影响。目前，国购房者买房目的很多是抵御通货膨胀，而上调存款准备金率将会影响房市走势，促使房价逐渐下行。

同时，农行表示，考虑到下半年物价更多由资源品价格改革和猪肉价格周期性上涨推动的趋势较为确定，具体加息幅度很大程度上则取决于房价走势。在目前经济增长模式下，房价走势无疑对货币政策有重要影响。受调控政策影响，当前一线城市房价保持平稳甚至有所松动，但全国整体上涨压力仍然较大，再考虑资金脱媒现象仍较为明显，需旺盛，利率仍需要一定程度上调。

四、房价未来走势

个人认为，一二线城市的房价会相对稳定，而三四线城市房价会上涨到一定程度然后转为相对平稳。

1、一二线城市房价会相对稳定

从政府继续实行的货币政策来看，政府想要抑制房价上涨过猛的想法是很坚定的，所以，政府势必会控制房价的上涨，但房地产业作为我国国民经济的支柱性行业，政府并不会因将房价控制在很低的水