某地产别墅项目推盘思路方案

项目推盘思路方案

发现问题

›营销难点定位问题

›营销策略

解决问题

›营销执行

目录Part-1 项目情况Part-2 项目现状Part-3 营销难点Part-4 营销策略Part-5 营销执行

溪园

溪园项目位于鹤壁市淇滨区，

S221与淇水路交会处西1000

米，距离鹤壁市政府约5000米。

项目北靠金山风景区，西临

5000亩淇河国家湿地公园，

周边开发较少，自然环境优

美。

本项目产品全部为高端别墅

产品，现代新中式风格建筑。

溪园项目小区已经基本建造完成，目前全部现房，而我们需要销售的为小区中西边区域的45套别墅，有单独小区大门出入。

本项目现重新启动销售，将所有现房别墅推入市场，目前项目自身及周边配套缺乏。

项目三大优势：

1.别墅现房。可立刻入住，办理产权；

2.低总价。宜自居、宜投资，增值、升值空间大；

3.生态宜居。坐享5000亩淇河国家湿地公园，居住度假两相宜。

项目两大劣势：

1.公司品牌。公司前无开发成功案例，后无开发计划；

2.楼盘形象。项目已停滞较长时间，市场印象不佳。

营销难题梳理

难题一

难题二

难题三

“高市场形象”VS“低价值呈现”

区域认知度较低：目前项目所在片区无其他楼盘，区域影响力不够。

交通及生活配套体系缺乏：小区门前道路向西未打通，周边配套缺乏。

项目产品与周边环境：项目产品为别墅，而周边有殡仪馆、村庄等，形象差异较大。

“快速度销售”VS“低调化项目”

时间紧，任务重：各种形象工程及证件进度紧张，而本年度内需实现较好销售。

项目重生，任重道远：项目前期停滞，整个小区房源属两家公司，我方仅销售整个小区内的少部分房源。

“高效率目标”VS“低量化支撑”

团队人员精简：项目自身情况决定了整个销售团队人员极简化，但一个完整房地产项目的事情、步骤却一个不少。

营销推广精练：项目无较多营销费用支撑，所有推广动作只能简单、最少、高效。。

核心问题思考？

1.困境下如何打破常规传统营销手法，建立新的营销战略和营销体系，充分利用各方资源，拓展和维护客户资源。

2.如何释放产品价值，对别墅产品品质和居住方式进行有效的渗透，将项目的生活氛围、别墅社区服务展现，体现差异化区别于市场。

3.如何建立并完善其营销渠道，持续引起市场的关注，有效传播项目内在价值，吸引市场高端客户群体。

1.突破传统营销模式：

以项目的“行销”为主要方式，多走出去，精细化、深度化营销拓客，以活动为载体，发展圈层营销。

2.深化示范展示：

强化现场展示，融入营销的每一个环节；做足项目展示，包括售楼部、示范区、样板房等，增加体验点，强化产品带给客户的直观感受。

3.立体化推广手法和推广诉求：

推广手法上整合多种方式，并充分利用合作方资源，推广项目品牌同时，精准目标客户。

策略1：全新定位，突显价值

·通过区域价值、产品价值、资源价值等进行形象定位·重起案名：溪园

策略2：包装升级，提升品质

·安场内硬件设施、服务品质调整

·安场外大门、示范区、样板区、导视系统等包装建议·外部交通与配套进行优化

策略3：整合营销，借势借力

·线上高举高打，线下多点出击

·借势合作资源，圈定客户，活动配合策略4：广拓渠道，精准客户

·中心商圈设立外展点

·商场、小区、市场等全方位拓客

·搜集资源，全力CALL客

策略5：精干团队，强力销售

·组建一个精练、精干、有销售力的团队

别墅之尊贵体验

现场包装、展示和体验，区别竞争对手，传递品牌印象，支撑产品形象。

现场榜样力传播价值标准，占据高形象、形象领先，提高公众认知

度。

广告传播力开展多种渠道，深挖客户，定向活动，

充分展示。

渠道圈众力别墅项目，产品支持

项目现场，工程支持渠道拓展，客户支持

策略解构

在销售团队中，要建立一个精英人才、有团队凝聚力、有持续销售力的强精英团队。

团队先进的管理模式

高层管理

以项目系统负责人为核心的高层管理运作。

中层管理

以工作专项负责人为核心的中层管理工作。

基层管理

以销售经理为核心的基层管理工作。

对下层管理

对下层管理

直线管理

反馈基层信息

反馈基层信息

反馈中层信息

三角回环

推广总策略

1.推广思路：营销思路需运用各种策略性营销手法，且要因地制宜，适合项目本身实际情况，以提升项目价值，解决矛盾。

2.推广策略：项目自身的三大优势为核心卖点，营销体系上进行多方整合，深入不断地进行客户拓展和持续服务。

3.推广节奏：爆发式价值传播，必须高效、直接、快速，配合充分的现场体验和渠道拓展积累客户，实现销售。

4.推广手段：广告营销为基础，客户营销和为主力，活动营销为辅助。线上选择少量基础的大众媒体树立市场认知；线下以定向渠道、人员拓客寻找目标客户进行推广活动。

目标客户群

行业协

会、商

会

高级茶

室奢侈

品

SPA

会所

名表

商

文艺

界

其它

社交

名车

品牌

艺术

品

国际

化

高级

教育

珠宝

媒体投资

理财

整合多种资源平台