房地产策划师必学-淡市营销案例沉淀_深圳_鼎太风华6期
世联经典营销案例(20090513)
城市别墅标杆项目北京•复地首府 北京•复地首府n项目核心价值的深度理解与传 递 n强有力的现场逼定世 聯 地 産世联版权所有北京•西绒线26号 北京•西绒线26号政经核心地王城市豪宅 逆市突破的成功案例逆势立世（藏头诗）逆境进场受危命，势如破竹解 困境。
立威扬名西城区，世联淡市显 真功。
n控制放量，制造卖压 n销售团队的整合世 聯 地 産世联版权所有淡市下的顶级城市别墅天津•万科霞光道5号 天津•万科霞光道5号n天津最具纯粹居住品质的城市别墅、最具贵族气质的城市别墅、最具资产价值的城 市别墅 n万科北方区域最顶级的城市别墅； n重拳出击，广泛高调的推广增强及提高项目调性，挖掘强化项目核心价值，成就淡 市下顶级城市别墅经典世 聯 地 産世联版权所有从霞 光 道 5 号看 天 津 的顶 级 别 墅 客 户财 富 极 大 自 由 下 的 终 极 置 业者。
因 为 对 财 富 的 敏 锐 洞 察 而 钟 爱 稀 缺 的 地 段 。
因 为 开 阔 的 国 际 性 视 野 而 钟 爱 细 刻 的 藏 品 。
因 为 已 无 需 身 份 的 标 签 而 钟 爱 自 我 的 封 赏放大客户喜欢的理由成为抓牢顶级客户的营销关键！世 聯 地 産世联版权所有惠州•金融街金海湾 惠州•金融街金海湾n异地度假物业淡市营销大法： 度假物业之推广、客户、定价、 销售等创新模式 n扬帆九式：以展会为主推 广，旅游式体验营销，挤压销 代提高销售力： 1、准确锁定目标客户、跨区 域整合推广营销（参加深圳展 会、异地展场、户外广告）； 2、滨海体验系列活动 ； 3、专业营销配合（盘客、造 势、挤压、定价）淡市热销之“扬帆九式”世 聯 地 産世联版权所有THANKS！世 聯 地 産世联版权所有46。
深圳万科兰乔圣菲开盘营销活动策划总结精品名师资料
达成效果 纯关内客户对宝安区域存在抗性。有宝安地缘 性非潮汕籍客户尤其是有海外经历的客户非常 认可。
第二阶段（2008年5月10日 ——2008年7月18日） 世联客户平台资源、万客会客户资源 电话CALL客（06年前购房金额200万 以上，06年后购房金额500万以上）
在CALL客的过程中，同样证实了宝安的客户对 项目的关注度会偏高。
节点5：开盘——3套
背景： 1、前期客户已经消化完毕，需重新积累新的客户促进开盘成交 2、主推房号已消化完毕，部分剩余房号客户心理存在抗性 采取策略 开盘 成果： 11月7日—9日，共认购3套单位。 结果反馈： 1、西北向和东南向（除样板房）主推房号销售完毕。 2、成交主要在于和客户分析大势，不断的强化项目的价值点给客户以信心。 给到客户足够的购买理由。
从目前成交客户的了解途径看： 1、短信——深耕短信为成交客户了解兰乔圣菲的首要渠道， 缩小发送范围至核心客户群，多卖点信息连续发生 。
2、转介——6家转介方与项目现场营销节点保持高度同步，
不仅成功贡献人气，且转介到场客户能感受成交紧迫性，现场成交比例高。
短信、转介也成为兰乔项目区外传播的重要方式。
开放至今短短月余， 万科兰乔圣菲已然成为行业内最具影响力的楼盘
参观者络绎不绝、客户交口称赞
且回顾来时的路……
兰乔圣菲入市背景
1、大势衰弱：08下半年深圳整体市场进入下降通道；
2、竞争严峻：3个竞品别墅项目9.20前后集中入市，竞争激烈；
3、未占先机：受政府报批节奏制约，储客工具有限； 4、影响力小：线上推广启动晚，缺乏市场影响力，
应对策略
精准化圈层营销 主动出击型营销
节点3：公开算价——7套
背景： 1、已经确定拿到预售许可证的准确时间（10.28日）。 2、暗收诚意金的方式已无法拉动客户成交。 采取策略 以公开算价的名义让客户觉得此时就是购买的绝佳时机. 成果： 10月26日—31日，共认购7套单位。 结果反馈： 1、首次公开项目价格信息，帮客户算价。配合西北向单位的价格杠杆，有 效促成西北向单位开花。 2、在公开算价中同时释放了相应的优惠措施，让客户觉得此时购买就是最 佳成交时机。 3、现场准备了暖场的餐饮活动，客户在售楼处停留的时间增长，为成交营 造了很好的销售氛围。成交客户均为当天上门下定。
房地产市场营销案例分析及答案
项目一房地产市场及其营销认知情境导入案例：问题：国际花园开发的基本思想体现了什么营销理念？为什么？答：国际花园开发的基本思想体现了社会营销理念。
社会营销观念是20世纪70年代以后西方发达国家出现的以社会福利为中心的企业营销观念。
社会营销观念认为：企业在制定营销策略时，必须兼顾企业自身、消费者、社会三方面的利益。
就是说，企业提供产品和服务，不仅要满足消费者的需求和欲望，企业盈利，而且还要符合消费者的长远利益和社会福利，力图使三者达到平衡与协调。
国际花园开发者认为：社区应该成为“以人为本”、“以社会为本”、“以科技为本”及“以可持续发展为本”的和谐社区。
“以人为本”是要满足消费者的需求和欲望；“以社会为本”是要满足社会的要求；“以可持续发展为本”是要满足企业和消费者的长远利益。
案例分析案例分析讨论：1.“上城湾畔”在进行房地产开发时体现了什么营销理念？2. 你对“上城湾畔”的营销理念是否认同？为什么？3.你认为在房地产营销中如何满足消费者个性化的需要？答：1.“上城湾畔”在进行房地产开发时体现了什市场营销理念。
市场营销观念认为，实现企业目标，获取最大利润的关键是以市场需求为中心组织企业营销活动，有效地满足消费者的需求和欲望，并以此为导向，设计、开发、制造产品，采用促销、售后服务等整体营销手段，满足消费者需要，实现企业的长远利益。
“上城湾畔”开发者认为：质量是决定顾客满意度的最根本的因素；提高质量可以提高顾客的现实感受，要树立一种使顾客满意的新的质量观，除了能提高整体产品质量外还能提高产品的性价比；最终从根本上保证了顾客满意。
2.我很认同“上城湾畔”的营销理念。
因为房地产产品的质量是消费者最为关心的事，是目前房地产领域消费者投诉最多的问题之一。
而且这种质量观不仅仅是站在企业的立场，更重要的是站在消费者的立场的新的质量观。
这样就兼顾了企业与消费者的利益。
满足消费者需要，实现企业的长远利益。
3. 在房地产营销中要满足消费者个性化的需要，不仅要求开发商为消费者提供户型不同、面积不同、朝向不同、小区绿化率、容积率不同的住宅，在交易过程中为消费者提供可以选择的多种付款方式，而且还要充分考虑到不同消费者对住宅内部装修的不同要求，提高不同的装修设计和服务。
世联-淡市营销案例沉淀-东莞万江风临美丽湾
淡市营销成功案例
——东莞万江·风临美丽湾
本报告是严格保密的。
[关键字]： 淡市营销 降价
[案例简介]： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整 价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。
[案例适用范围]： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高， 远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。
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41Βιβλιοθήκη 211614本报告是严格保密的。
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降价的准备 降价的配合
项目成功的关键举措
降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提 供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不 用这个策略。
降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价 格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上， 并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。
本报告是严格保密的。
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踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。20.12.320.12.3Thursday, December 03, 2020 弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。05:39:5005:39:5005:3912/3/2020 5:39:50 AM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.12.305:39:5005:39Dec-203- Dec-20 重于泰山，轻于鸿毛。05:39:5005:39:5005:39Thursday, December 03, 2020 不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.320.12.305:39:5005:39:50Dec ember 3, 2020 加强自身建设，增强个人的休养。2020年12月3日上 午5时39分20.12.320.12.3 追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年12月3日 星期四 上午5时39分50秒05:39:5020.12.3 严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年12月 上午5时 39分20.12.305:39December 3, 2020 重规矩，严要求，少危险。2020年12月3日星 期四5时39分50秒05:39:503 December 2020 好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午5时39分50秒 上午5时39分05:39:5020.12.3 每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.12.320.12.305:3905:39:5005:39:50Dec -20 务实，奋斗，成就，成功。2020年12月3日星 期四5时39分50秒Th ursday, December 03, 2020 抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。20.12.32020年12月3日 星期四 5时39分50秒20.12.3
房地产营销策划书案例范文5篇
房地产营销策划书案例范文5篇房地产营销策划的媒体投放策略有媒体挑选，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期等等。
下面给大家分享一些关于房地产营销策划书案例优秀范文5篇，期望能够对大家有所帮助。
房地产营销策划书案例优秀范文1一、销售节奏(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一样连续34个月的时间，由于项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情形终究肯定;另外，由于销售节点比工程节点易于调剂，一样情形下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。
制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。
故本销售计划相干节点只是初稿。
待工程节点肯定后，再终究定稿。
1、推广销售期安排34个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持连续、连贯。
2、鉴于年底邻近过年的情形，开盘销售强销期应躲开春节假期。
3、开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工到达开放成效。
(二)销售节奏安排：1、__年10月底__年12月，借大的推广活动推出项目。
2、__年12月底__年1月初，召开产品发布会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3、__年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4、__年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二、销售准备(__年1月15日前准备完毕)1、户型统计：由工程部设计负责人、营销部共同负责，于__年12月31日前完成鉴于项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2、销讲资料编写：由营销部、策划师负责，于__年12月31日前完成。
项目销将资料包括以下几个部分：购买的理由：产品稀缺性销讲。
基本数据：的主要经济指标、户型面积统计、配套情形、建筑风格、景观设计、交通情形、交房时间、主要交房配置、物管收费;触及到设计单位的，由其出具销讲材料。
__年12月31日前，由整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
房地产营销策划淡市营销案例沉淀佛山天湖郦都
二期06年3月推 售，已交楼，共
390套
房地产营销策划淡市营销案例沉淀佛 山天湖郦都
项目基本情况介绍 08年大平面、别墅、类别墅产品供应量大， ——市场竞争 项目将面临激烈的同质竞争及别墅冲击
08年
08年1季度
08年2季度
08年3季度
08年4季度
09年
09年1季度
天湖郦都 / 高层 / 180~250平米 / 372套，约5.4万平方米
房地产营销策划淡市营销案例沉淀佛 山天湖郦都
项目成功的关键举措
举措三
丰富产品线，建立多条“现金牛”。
时间 4月7日-13日 4月14日-20日 4月21日-27日
4月28日-5月4日
5月5日-11日 5月19日-25日
推货策略
成交情况
一、二期余货车位促销
38个车位
加推26栋及27栋03单位
12套26栋单位
房地产营销策划淡市营销案例沉淀佛 山天湖郦都
举措八
项目成功的关键举措
重新包装，价值输出！
宣传推广上以湖景单价针对性的卖点稿，将产品价值更直接、具体地解析，
提升价值感。
房地产营销策划淡市营销案例沉淀佛 山天湖郦都
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/19
房地产营销策划淡市营销案例沉淀佛 山天湖郦都
万科金御华府/278-320平米，72套，约2.2万平方米 / 联排别墅
房地产营销策划淡市营销案例沉淀佛 山天湖郦都
目标：08年实现回笼14亿（含住宅、商铺、车位）
2008年货量盘点
物业类型
总套数
总面积 （平方米）
可售套数
李豪老师：房地产销售现场管理讲师
白银时代房地产全程营销创新与经典案例解析（按照两天安排，可以删减内容）主讲：姜老师主要内容：一、2015房市新政策解读（一）市场篇: 2015年1-2月份全国房地产开发和销售情况（二）政策篇：中央对房地产长期发展的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。
二、地产白银时代新型实战营销（一）最实效创新营销实例1、准确沟通，精确制导2、病毒式广告传播：火烧赤壁，风速传播3、新媒体渠道营销：张三丰自创太极拳4、外展设点：战略要塞，重点拦截5、联合营销：优势组合、达成共赢6、全民营销：草木皆兵，全副武装7、公共关系营销：刘备编草鞋，赢口碑显仁厚8、会员积分营销：滴水穿石，万物可破9、价格弹性：虚虚实实、半透明价格战10、首付减轻：购房压力减小，成交动力加大（二）销售强杀与营销诱杀1、营销与销售的区别2、销售员、销售经理、销售总监的区别3、营销队伍中的"兵、将、帅“4、销售顶尖人员的7个小习惯5、顶级销售人员的6个人格特质6、销售的八个更重要7、成功销售的7个关键能力8、业绩猛增的5类销售人员9、销售三境界10、乐观销售更容易接近和打动顾客（三）销售的核心是价值体现1、价值体现的核心2、营销3.0示意模型3、房地产企业价值链及评价因素4、品牌价值5、品牌核心价值6大因素6、如何成为最后最大赢家7、2015年，营销要怎么干？三、房地产营销创新实战全攻略（最全）（一）创新营销线上线下互动模式1、活动营销2、渠道创新（1）网络营销（2）微营销（3）线下营销（4）诱惑营销（5）推介营销（6）名人营销（7）事件营销（8）秀场营销（9）电话营销（10）产品外销（11）类似传销的“传销”—“123法则”（12）拜访营销（13）跟踪营销（14）口碑营销（15）互动（联合）营销（16）圈层营销（17）切割营销（18）诉求营销（19）制导营销（20）拍卖营销（21）产品分销（22）差异化营销（23）读心营销（24）APP营销（25）O2O营销（26）众筹营销（27）八卦营销3、主动客户扩容四、解读线下龙湖体验式营销（一）体验式营销的概念（二）龙湖集团的战略（三）从营销看体验区景观设计（四）从营销看体验区物业设计（五）客户价值挖掘五、2014年房地产行业10大经典营销案例1、截胡致胜2、土豪热点3、悬念揭秘4、点赞互动5、歌词事件6、先试后住（一）（二）房地产全过程体验式营销管理（三）淡市营销1、目前需重视的房地产8大规律2、客户来源6大类型3、客户信赖信息的顺序4、客户的购买的顺序5、自住客户为什么购买6、客户的担心7、销售的顺序8、逆市心得（八）线下活动案例：丽江金茂雪山语八、房地产行业APP解决方案（一）什么是企业APP？（二）为什么房地产项目要建立APP？（三）房地产项目怎样建立APP解决方案（四）企业APP常见问题答疑Q&A （五）APP与传统营销工具结合解决方案（六）APP部分案例九、房地产O2O营销解决方案（一）行业现状与新媒体时代（二）沃土中国特色（三）行业平台系统（四）软硬件吸粉系统（五）微家园分销系统十、金牌置业顾问是怎样炼成的第一部分：心态篇1、正确认识销售这一职业2、树立正确的“客户观”3、成功销售员的3、4、5、64、积极的心态源于专业的修炼第二部分：知识篇1、成功的房地产销售人员应掌握哪些知识2、让自己看起来更专业——销售商务礼仪3、GSPA——从目标到行动，管理好时间4、房地产行业基础知识（术语、常识）第三部分：技巧篇1、客户拓展技巧2、陌生拜访技巧3、电话营销技巧4、交流沟通技巧5、价格谈判技巧6、业务成交技巧第四部分：实战篇1、拥有一本专业的《销售手册》2、用心设计好《销售答客户问》3、房地产现场销售的基本动作4、房地产销售常见问题及解决第五部分：练习篇1、突破障碍、培养自己的自信2、勤学苦练、提高自己的口才3、《销售行动自我检查指导表》4、本次销售培训课程的作业十一、房地产全程营销策划——产品的包装、传播和推广（一）项目包装（二）现场包装（三）销售力（四）媒介和媒介策略（五）如何提高转化率（六）如何节省营销成本（七）市场分析的逻辑注：课件也可以定制。
房地产策划师必学_深圳_优势竞争,因市而变_泰华阳光海淡市热销分享
800
690 600
521
400 200
285
259
417
344
0 9.22-9.28 9.29-10.5 10.6-10.12
10.1310.19
时间/周
620
208 10.2010.26
623 287
10.2711.02
合理分析大势，在大势长线走空 情况下，推进速度为王，现金流 为王认识。
全市成 交 宝安成 交
案例研究显示市场新入市、价格调整项目的销售惯 性，即：
以合理价格入市（竞争性价差15%以上） 开盘/ 调整后旺销 低价单位消化完毕后滞销
竞争项目跟踪：借鉴成功案例—在售项目，短 价格战略 期微调形成小高潮，但易陷入恶性循环
50
45
40 37
35 32
30
25
20
15
15
10 8
5
4
0
4.28
周边持续在售项目销售走势图
514
513
泰华阳光海 铭邸 海语西湾
富通城 金泓凯旋城 熙龙湾
香缇湾 深业新岸线 总计
488
375
390
235
340
292 254
55 62
62 7168
2月
3月
64
57
28 6
4月
124 91 77
142 53
26
70 19 36
120 2234
88 50
55 22
36 3
112
4046
55 32 173
下调27%
____
中心区
四月 深业新岸线 12000 取消开盘折扣，上浮
房地产营销策划案例【优秀6篇】
房地产营销策划案例【优秀6篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种类型的经典范文，如工作资料、求职资料、报告大全、方案大全、合同协议、条据文书、教学资料、教案设计、作文大全、其他范文等等，想了解不同范文格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by this editor.I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you!In addition, this shop provides you with various types of classic model essays, such as work materials, job search materials, report encyclopedia, scheme encyclopedia, contract agreements, documents, teaching materials, teaching plan design, composition encyclopedia, other model essays, etc. if you want to understand different model essay formats and writing methods, please pay attention!房地产营销策划案例【优秀6篇】房地产营销策划案例篇一第一阶段：市场调研阶段一、市经济环境的分析和生活结构研究总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等GDP发展状况及产业结构情况消费品零售总额商业增加值城乡居民的人均可支配收入城乡居民储蓄存款余额二、区域结构调查与城市发展规划调查公共设施状况交通体系状况道路状况、通行量区域性质与功能特点各项城区的机能城市规划三、商业发展规划及政策研究商铺发展现状及布局情况商铺发展规划城市商业网点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析地区商铺分布及经营业态详图商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析地区间的销售动向大型主力店的动向五、典型性调查与研究六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究地理细分调查分析购买人群细分调查年龄细分调查分析经济状况细分调查分析消费者交通和出行方式购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究道路类别及交通状况项目地块自然与社会条件分析顾客是否容易达到商业区周边环境和公建设施项目周围经济条件分析项目SWOT分析九、商圈的确定和研究商圈的范围的确定商圈的构成及顾客来源第二阶段：项目定位阶段一、项目的市场定位形象定位规模定位二、目标客户定位购买商铺的目标群分析租赁使用商铺的目标群分析三、商铺的目标消费群定位及分析四、商铺的经营项目定位及功能定位经营项目定位功能定位五、商铺特色定位六、竞争定位第三阶段：项目规划、设计方案阶段一、整体规划设计方案二、建筑风格与立面效果设计方案三、商铺结构与内部分割方案四、景观设计方案五、交通组织设计方案第四阶段：项目营销策划阶段一、营销整体规划方案建议书营销方式建议营销渠道建议营销策略建议营销计划安排建议促销策略建议二、价格策略执行计划建议书整体均价建议分期均价建议层差和朝向差分析价目表建议价格特别调整方式建议付款方式建议三、管理模式建议书招商管理模式建议物业管理模式建议客户管理模式建议销售管理模式建议四、项目形象包装设计方案建议书VI设计建议楼书设计建议展板设计建议五、广告宣传策划建议书（以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准）户外广告策略建议报刊广告策略建议新闻炒作策略建议网上广告和炒作策略建议六、销售活动策划建议书（以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准）开工仪式建议开盘仪式建议封顶仪式建议竣式仪式建议入伙仪式建议新闻发布会建议展销会建议第五阶段：销售实施阶段房地产营销策划案例篇二活动主题：感恩节回馈“送健康免费体检”。
深圳豪宅快速销售策划经典案例(doc 17)
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
鼎太风华楼盘营销策略
鼎太风华楼盘营销策略及特殊节日特别营销策略目录1、鼎太置业介绍2、鼎太风华项目介绍3、鼎太风华SWOT分析4、针对性客户群5、市场推广策略6、项目推售策略建议鼎太置业介绍鼎太置业有限公司是一家集房地产开发、销售、物业管理于一体的房地产开发公司。
公司拥有雄厚的实力和丰富的开发、管理经验，同时拥有着良好的信誉口碑。
鼎太置业有限公司成立与2007年。
注册资金XX，具有房地产开发一级资质。
年开发能力达10万平米。
公司按照现代化企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、企划营销部、工程部、财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。
我公司自2007年起。
在太原市共征集土地达1000亩，开发房屋50万平方米，工程合格率100%，优良率达40%。
同时，为了适应高消费人群住房需要，公司积极探索高端房地产发展新思路，拓宽经营领域，以提供优质奢华住宅为己任。
公司坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新概念，创造居住生活新品味。
由公司承建的“鼎太风华”奢华小区，将以新颖的设计、独特的造型、优美的环境，完美展示现代都市生活的新空间，为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有极高文化品位的生活环境。
鼎太风华项目介绍鼎太风华坐落与太原市迎泽区与小店区交界处，位于南内环与并州路东南角。
占地80亩，建筑面积10万平方米的30层全景电梯公寓。
外立面奢华现代，造型时尚。
有很强的品质感，在此居住或办公有非常强的优越感。
此公寓分为住宅和商务综合公寓。
户型面积可选性极高，从60到300平米，设计合理，性价比高。
是您居住与投资最好的选择。
1、位置本小区北临南内环，与山西省武警总队、营盘派出所相连一处，西对并州路。
2、周围环境（1）交通出行正门对西，面对并州路。
正是公交车11、52、103、201、812、864、870路的停靠站点。
后门朝北，正对南内环。
是公交车52、805、606、825、816、831、856路的停靠站点。
深圳地产案例
深圳地产案例篇一：房地产营销策划案例20个20余个房产营销策划案例目录--------------------------------------------------------------------------------东方银座案例分析阳光·经典--经典·海口国际风情街项目调研规划书草桥居住区西（B）区上市前整体营销策划方案市场篇天骜体育商城招商“春之声”服饰广场营销推广及传播策略鑫亿项目分析与建议恒富花园市场报告提案奔达项目投资营销及定位分析报告湖景花园企划提案丽江苑营销策划报告蓬莱苑整体策划方案江信商城商铺销售方案概要江南家园204年推广总计划郑州健达世纪花园策划案国际企业中心一期项目开发计划书国际企业中心方案设计任务书国际企业中心南区及东区方案设计任务书国际企业中心景观设计任务书安徽宣城敬亭香榭·山景别墅策划报告成都华阳滨河花园项目整体策划北戴河聆涛园企划说明书『别墅案例』尚城豫园124亩块地项目可行性分析报告上海市单身公寓市场调查报告北京华杰大厦推广策划“在水一方”全程策划城龙花园裙楼商铺营销策划案酒吧一条街广告文案萍乡市国际汽车交易展示中心销售方案(预热期) [原创]德意大厦·精品多功能楼盘形象策划碧桂园的“泛市场定位”北京富力城203营销攻略某项目一期推广总结和二期工作建议『案例』一份完整的广告策划案嵊州时代数码广场销售计划建议案珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案绿茵阁的成功经营策略阳光100楼书上城旅游宣传册设计制作方案龙架生态办公（旅游）别墅策划方案长安园·产业别墅全案营销战略案济南天润花园项目整体策划书福祥阁西餐厅开业庆典策划方案深圳地产风云榜活动方案『案例』飞镖会员连锁俱乐部经营策划方案『案例』某公司的营销策划方案招标公告『案例』让心情盛开—家居花卉品牌市场推广策划ESPRIT济南专卖店开业形象策划案沈阳市伯爵西餐厅二部全程营销策划方案最具说服力的可行性研究报告投资分析篇(精彩案例）解析YOHO Town的营销手法明珠花园营销案例某项目的广告预算方案美林香槟小镇的推广（部分）文案和图片Z市某房地产置换有限公司爱家看房直通车项目策划无锡太湖金色水岸营销方案住宅试住促销案例世纪花园项目推广“夕阳红”金港花苑项目策划案现代超市开业可行性分(。
深圳鼎太风华物业招投标事件始末
鼎太风华物业招投标事件始末鼎太风华是深圳市南山区大型住宅小区，小区分七期开发，建筑面积45万平方米。
2003年一期入伙，至今七期已全部入住，住户近5000户居民20000余人。
小区物业一直沿用开发商子公司鼎太物业，业主委员会已成立三届，物业至今未和业主委员会签订物业服务合同。
随着开发及售楼需要的减弱，小区物业服务质量每况愈下。
小区治安安全、卫生、绿化、公共设备维护、违建及日常客服等方面遭致业主极大的不满。
鼎太物业是二级资质，不具备管理30万平方米以上小区的资格。
在2008-2009年，业委会两次组织专业审计机构对鼎太物业的财务状况进行审计，鼎太物业暴露了财务混乱（2003-2007年近1000万资金去向不明）、挪用物业专项维修资金、侵占业主公共收益等一系列严重的财务问题，之后更公然拒绝业委会对其进行的第三次财务审计。
业主和业委会多次就鼎太物业的上述问题投诉至各级政府及物业主管部门，不但未见其有明显改善，反而变本加利并且对投诉的业主进行打击报复，主管部门也是听之任之。
广大业主忍无可忍，2010年10月召开业主大会并通过决议，公开招投标选聘新物管。
2011年1月26日，业主大会通过各级备案，物业招投标获得主管部门的行政许可。
2011年3月17日下午（开标前半天）法院送来一纸通知，要求业委会暂缓招投标，理由是“开发商将业委会告上法庭”。
但直到2011年3月25日，开发商索赔6000万元的天价官司传票才送到业委会办公室。
深圳市住房和建设局响应深圳市中级人民法院“出于政府组织大运工作需要”为由发出的不具法律效力的所谓“建议函”，鼎太小区物业招投标工作第一次被迫中止。
大运会后业委会重新申请开标，深圳市住房和建设局第二次给予批准，但在2011年8月29日（开标当天）由开发商、承建商及物业员工家属为主要成员的“维权小组”由鼎太物业公司领导开车送至开标现场，拖延深圳市住房和建设局抽取专家的时间，配合深圳中院的第二次“建议函”的送达，深圳市住房和建设局再次响应深圳市中级人民法院“为避免进一步激化矛盾、产生新的纠纷和不必要的损失”为由发出所谓“建议函”再次被中止。
淡市营销成功案例深圳公园大地天珑郡
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2
项目基本情况介绍
位置与配套:位于龙岗中心城
龙翔大道与吉祥中路交汇处， 背靠189公顷龙城公园，周边
天虹商场、岁宝百货等公共配
套一应俱全，集优良的生态环 境和成熟的公共配套于一体。 项目基本指标:项目占地36万，
建筑面积82万平米，园林面积 30万平米,住宅容积率1.66， 物业形态包括Townhouse、 洋房复式、小高层、高层等, 分十期开发完成。
xx研究案例
淡市营销成功案例 ——公园大地天珑郡
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[关键字]： 淡市营销
[案例简介]：
利用推售策略,抢占市场空白,在一周内第一批新推单位完美售罄,
第二批单位销售70%
[案例适用范围]：
区域内呈供大于求的状况，在售项目多，后续推售量大 项目属于区域市场内的标杆产品，在售产品均价高出同类产品30%以上， 并且为了保证项目形象，余量单位不能大幅度降价 项目体量大，工程进度配合较好，后续有新产品推售
保证开盘后销售热度的持续。 步骤6：签约优惠，保证及时签约----额外三个点+10000元优惠
及时签约客户享有额外三个点的及10000元的购房优惠 开盘第二周的周末举办抽奖活动，成交客户签约后才能领走奖品，特等奖为
奥运会门票二张+现金10000元，客户为领取奖品，当天签约。
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步骤2：短期内爆炸式宣传，扩大客户群----全面覆盖，不限于区域内
龙岗中心城及周边客户数量有限，无法消化如此大体量的项目，全面宣传，一 方面是为天珑郡储客作准备，另一方面是加大项目在关内的知名度，为后期限 余量单位及大户型打基础。
步骤3：强化卖点，催眠客户----对诚意集中宣讲项目卖点，销售代表推售中再
鼎太风华六、七期设计任务书
鼎太综字（2003）011鼎太风华四期建筑设计任务书（一）项目建筑设计原则（1）为业主提供舒适的居住环境；（2）为业主提供合理的住宅户型；（3）为发展商加强成本控制。
（二）鼎太风华社区开发分期（二）鼎太风华社区南区规划设计要点（深规土规许字04-2002-0078号）（三）鼎太风华南区住宅设计因原鼎太四期处于鼎太社区南区的西部，而五区处于同一地块的东部，为了更合理地布置鼎太社区南区的总平面，将四期、五期在方案图时一并设计，初步设计与施工图设计可按两期分开进行。
2四期建筑设计任务书鼎太房地产开发（深圳）有限公司 2003年2月13日33．1 物业定位建议房地产项目的开发前提是开发物业的客户定位及产品定位。
3．1．1 南山区住宅消费者特征 （1）南山楼盘的主要客户在南山南山区总人口72万人，而其中三分之二是暂住人口（暂住人口消费能力相对较弱）。
据调查，南山区的楼盘购房客户主要集中在南山，占65%。
（2）南山大盘的出路在吸引华侨城、福田、罗湖客户随着逐年推出楼盘的消化，由于南山区人口的增长难以与楼盘供应量同步增长，南山区能够买房、想买房的客户人数日益减少；同时，随着南山区楼盘和片区的日益成熟，南山区对福田、罗湖区的客户吸引力日益增加。
从基本调查资料分析，南山区的住宅楼盘，尤其是大盘的出路，应是具有能够吸引更多全市其他区域客户的开发理念。
（4）前海的客户以首次置业者为主据调查，南山区住宅消费者对住宅总价的承受能力主要在50万元/套以下（占62%）。
南山区客户的住房消费能力相对全市来讲，属于中等偏低水平。
后海的客户以南山区和福田区二次置业者。
南山区住宅消费者的住宅总价的定位可在50~60万元/套。
3．1．2 鼎太社区定位（1）品牌策略大盘需要品牌的推动，才能对市场有持续的感昭力和顺利实现销售。
以鼎太社区的大盘环境与配套，在持之以恒的努力下，将会作成深圳名盘和热销楼盘。
（2）成本策略之建筑成本前海吸引客户的优势之一是价格。
圈层营销案例(DOC)
进入“房流感”时代的“观望”季节，有产品支撑价值的优秀住宅，也有趁着一片涨声而无内在价值的虚高楼盘。
我做过贵州的“山水黔城”、“盛世兴城”和南昌的“世纪风情”，都代表着所在城市高房价的高端楼盘，如何在高房价条件下，在“房流感”时代的“观望”季节里做到有效营销，我的实战的经验是：高房价，小圈层，实现高端营销点对点——即“圈层营销”。
客户在哪里？如果我们把高端客户进行分类描述的话，它大致有这样几类：财富积累型家族、城市新贵、行业领军人物、有艺术偏好的名流、高级公务员等，每一类型都有不同的消费特征，每一类型都有自己的社交圈层。
譬如财富积累型特点为早期通过长期资本积累而富裕起来的群体；他们的财富积累大都跟自己的家庭背景有一定的联系；他们富有浓厚的家族观念，有一定的家庭聚居情结。
因此他们已经拥有了第一居所，并渴望第二、第三居所。
而城市新贵的主要财富构成则为证券投资、房地产投资、股权套现等。
如果我们把马斯洛需求层次理论运用到住宅产品的空间营造上，对应马斯洛的五种层次：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我实现需求，因此适合城市新贵的空间应该具有功能性、安全感、开阔感、尊崇感和格调品味感。
那么如何进行传播并售卖呢？有了客户特征的研究，传播渠道的运用就有了分寸。
具体实施如下：利用大众传播建立高度，高举高打；更多的则是运用影响力深度的小众传播，制造“小众影响”。
小众传播主要是圈层营销，譬如：球会车会，高尔夫球与宝马车友；银行贵宾卡，外资银行基金服务等。
也可利用现场空间进行体验营销，如体验会馆中销售人员从原来的一对一转变为多对一的尊崇服务；活动营销是不可或缺的氛围营造，类似当代中国艺术品展、经济高峰论坛、企业家联谊会、品牌汽车试驾会、奢侈品发布会等等。
文本营销也是圈层圈层的一把利器。
所谓“开盘先开会，卖楼先卖书”，开会指的是论坛，先把声音放大；卖书则可以用MOOK（MAGAZINE和BOOK的综合体）代替楼书，人们在阅读文本时，看到的不是一个产品，而是一种文化，它是物质的、更是精神的。
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淡市营销成功案例 ——鼎太风华6期•节奏布鲁斯
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[关键字]： 淡市营销 大盘营销 低成本营销
[案例简介]： 鼎太风华6期于2008年4月12日公开发售，当时项目所处的前海市 场竞争异常激烈，该阶段客户观望情绪也极其严重，各媒体唱衰 楼市的报道层出不穷。但是项目却在淡市下异军突起，两日销售 200余套，既圆满完成发展商任务，又很大程度地引爆市场，引起 各界广泛关注。 [案例适用范围]： 有老业主资源，分期开发的大盘
百分点
专项整治行动；。
深圳市地税局副
《关于加强商业性房地
局长章家寿16日 第 二 套 住 房 首 产信贷管理的通知》，
表示，深圳将成 为开征物业税的 试点城市之一。
付不得低于4成，的第三条的规定，商业 贷款利率不得 银行不得发放贷款额度 低于同期贷款 随房产评估价浮动、不 利率的1.1倍 指明用途的住房抵押贷
款；对已抵押房产，在
购房人没有全部归还贷
款前，不得以再评估后
以借款人家庭（包括借款人、 配偶及未成年子女）为单位 认定房贷次数。 对于已利用银行贷款购买首 套自住房的家庭，如其人均 住房面积低于当地平均水平， 再次向商业银行申请住房贷 款的，可比照首套自住房贷 款政策执行。
2008.３月
央行决定从1月 25日再 次 提高 银行准备金率 至 15% 。 且 预 计今年内还有 提高准备金率 的空间。
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项目基本情况介绍
鼎太风华6期位置：
位于42万平米社区东南角，属于社 区边缘地带、与大社区有区隔感。 紧邻高压线、噪音大、远望大南山、 临时海景。
北
前海填海区
8
2
1
创业路
基本经济指标： 占地面积：20691.7平米 住宅建筑面积:43006.60平米 户均面积：70.97平米 户型：46-96平米一房至三房 商业：6399.01平米 停车位：299个
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鼎太风华6期户型分析
入户花园
露台
阳台
露台
露台
1房2厅1卫：53平米 7平米可变入户花园
2房2厅1卫：72平米
3房2厅2卫：95平米
正观园林景观
南北通透三房
户型方正经典、舒适实用， 超大挑高露台 主卧附加阳台
可看园林景观 户型舒适合理
无创新
同时享受露台
赠送面积达10平米景
2007.5.19
2007.6.22
2007. 4.5
2007.6.5 2007.7月
2007.8月 2007.7.16
2007.9月 2007.9.27
2007.10.13 2007.10月
2008.1月
2007.10.3
2007.12月
中国人民银行 中国人民银
决定从2007年 行发布公告，国家八部委联手
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6
宏观政策——经过07年下半年一轮接着一轮对房地产市场的政策调控 及金融调控，加上各个媒体对楼市的负面报道，项目入市之时即面临 着楼市观望情绪最严重的阶段
从2007年5月19日起，
上调金融机构人民币 存贷款基准利率。金
深圳市国土资源和房
融 机 构 一 年 期 存 款 基 产管理局、深圳市城
小计 53.32-56.92 46.78-46.93 49.82-53.9 52.25-53.52
小计 小计
累计
套数 44 84 128 87 42 45 23 67 21 285 88 22 42 23 175 18
606
套数比 21.12%
47.03%
28.88% 2.97% 100.00%
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4 月 16 日 起 ， 决定从2007 查中国房价暴涨
上 调 存 款 类 金 年6月5日起，因素 深圳是重点
融 机 构 人 民 币 上 调 存 款 类 城市;
存 款 准 备 金 率 金 融 机 构 人 深圳市13个部门
0.5个百分点。 民 币 存 款 准 联合开展的全市
备金率0.5个 房地产市场秩序
准利率上调0.27个百分 市管理局发布了《关
点 ， 一 年 期 贷 款 基 准 于开展违反社会主义
利率上调0.18个百分点，精神文明建设要求的
其他各档次存贷款基 准利率也相应调整。
广告专项整治工作方
个 人 住 房 公 积 金 贷 款 案》，对深圳市房地
利率相应上调0.09个百 产广告进行全面检查。
分点。
2008年1月至3月住宅消化 量较07年同期下降三分之 二左右，若市场不发生根 本性好转，这一势头将延 续，预计全年消化量为07 年的三分之一，即5万-6万 平米
供 应 量 大
项目所面临的市 场形势非常严峻
8月1日，新版 《二手房买卖 合同》正式实 施，以往二手 房买卖中的阴 阳合同现象将 得到很大程度 的抑制。
13 日宣布，将从 今年10 月25 日起， 央次利先利存率8率率行上后款次5，调上准于次2节调备7，0-90存存金上7月年款款利调3，上机准分存将款准备．调构点款执准金存人。类行备率款民由金10金3类币此融.%5率的金存普机个融款百通存构标
的净值为抵押追加贷款。已利用住房公积金贷款购房
的家庭，再次向商业银行申
请住房贷款的，也按首套自
住房贷款政策执行。
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宏观市场——07年是深圳市场的供应高峰，07年下半年市场转淡后仍 有大量新盘供应，导致整个市场供大于求，仅消化存量都需要很长一 段时间
07年存量34万平米，08年 新增供应49万平米，总量 达到83万平米左右
3
5
6期 园林
6 7
前海工业区
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大南山
3
户型配比
房型 3*2*2 3*2*1 3房 2*2*1 2*2*1 2*2*1 2*2*1 2*2*1 2*2*1 2房
1*2 1*2 1*2 1*2 1房 复式
面积 86.56-103.44
86.5-88.04 小计
75.34-83.58 69.39-72.38 71.96-76.07 71.49-75.12 77.52-79.05 75.08-75.45
监管部门及相关银 行的知情人士昨天 证实，就“第二套 房”的界定，监管 层在征询几家大银 行的意见后，确认 “以户为单位，夫 妻双方只要有一方 仍有房贷 未结清的，再贷款 购房则认定为第二 套房”。
央行决定从1月 25日再 次 提高 银行准备金率 至 15% 。 且 预 计今年内还有 提高准备金率 的空间。