黄金花园营销策划

《房地产经营管理课程设计》黄金花园营销策划方案黄金花园楼盘项目全程营销策划一、整体市场态势与项目周边环境分析1、地段现状赣州黄金花园楼盘位于赣州市黄金经济技术开发区，位于金岭路东段，南接蔬菜水果大市场、家具大市场、建材大市场，北邻杨梅渡大桥。

正在新建的金东路贯穿其中，把客家大道和迎宾大道相连。

2、地理优势交通便利：黄金花园坐拥优股、富甲生活圈。

四通八达公交网络10、11、103路等多路，公交线路往来南门繁华与黄金区，现代化的交通建设，迅速在改变我们远近距离的空间，从南门至黄金花园只需10分钟。

到汽车站、火车站都有专门的公交线路从此而过，交通十分便利。

景观优美：建筑总体呈现优雅简约现代建筑风格，与自然融为一体，在比例关系和细部处理上又融合了古典建筑的意韵。

绿化景观设施良好，已成为赣州市民休闲散步的好场所。

二、“黄金花园”项目的背景分析黄金花园占地64亩，由20幢多层商住楼组成，1：1的房屋间距，总建筑面积约8万平方米，容积率1.80，建筑密度28，绿化率39，户型有二室二厅、三室二厅、四室二厅及复式楼，建成后小区可入住500余户人家。

项目周边座落有黄金区政府、高尚别墅区，而且规划中的世纪公园、森林公园和新的大桥也将陆续建成，可谓商贾云集，交通便利，各大市场的繁华与公园里绿色的宁静相得益彰，未来中心区的感觉唯黄金花园独享。

社区配套：配套齐全、服务到家黄金花园周边有幼儿园、小学、大学等学府，优质教育资源的整和，为业主子女提供良好的就学环境；黄金花园两面临街，南临金岭路和东临金东路的现代风情商业街，这条街路经杨梅渡大桥，往来于老城与新城黄金区必经要道。

在这里必将开设咖啡厅、酒吧、服饰、家电、银行、便利店、购物中心、时尚居家等多种商业形态。

让我们在陶然于小区的绿色环抱中，同时体验街区生活，所谓出则都市，入则桃源。

完善诠释了优股、富甲生活圈的品质，把黄金花园打造成了一个集现代交通、现代商贸、自然人文景观为一体的人居胜地。

社区管理：住宅小区、全封闭管理全天24小时监控系统，配备先进的红外线感应器，监视口，监控中心，保安不间断巡视社区。

在黄金花园，您的安全得到缜密的保护。

一卡通在手，无论是进出小区、泊车、客访都能尽在掌握中，轻松无忧。

社区文化：智能网络、宽带入户黄金花园同步连接宽带网，与电信局，有线电视网合作，满足不同业主对网络的需求，让业主充分分享网络带来的便利和乐趣。

社会环境：经商宝地、购物天堂周边有着很多项目尚在开发中，亦不失为商界宝地，往来于老城与新城黄金区必经要道，可在其周围开设各种不同种类的店铺，生意必然红火。

户型绿化：江南园林、花园住宅在花香草影溢满的自然里，邂逅心底久违的那株绿意……不同形态的空间，设计不同风格的艺术园林，景观与建筑浑然一体，人与景观相恋相惜，无论你身处园中何处，每撮景致都值得你去爱怜呵护。

春天——沐浴阳光，拥伴花影，呼吸享受生命中的清新，感受万物蓬勃的因子。

夏天——不愿浪费美妙而拥懒的阳光，夏日夕阳涉水而行，淡淡月影伊水而醉。

秋天——层林尽染，红叶香芦，落叶秋思，絮语感悟升华的叫人嫉妒。

冬天——享受与自然与家人与邻舍的融洽，一起共赏一处冬绿，一起共论一片裸支揪打长天，心灵豁然领悟生命原本该明朗如斯。

细致缜密，尊享智能化安全生活……原来生活的安逸，是随心自我的释放。

没有安全的忧虑的担心，只有尽情享受一切美好的生活，纵情于智能化的生活空间。

三、项目SWOT优劣分析1、优势本楼盘位于黄金经济开发区，旁边有着许多的现代风情商业街。

它给社会的，是冠盖群伦的一张漂亮的“城市名片”，它给业主的，是让人梦寐以求的一种尊贵的生活。

黄金花园处于一个黄金区中轴商贸业态，汽车等专业市场的集成航母商贸版块。

黄金花园是一个集新派建筑精髓的楼盘与汇集精华的艺术园林；一个萃拥现代人文精神的园林；一个历经开发商几年悉心雕琢的经典名盘。

黄金花园小区内设施非常完善，有着智能化监控、智能化网络、智能化系统。

总之可以用40个字概括：户型独特、别具一格、水景园林、返璞归真、智能网络、双重保安、环境优雅、交通方便、配套齐全、管理完善。

2、劣势楼盘处在开发区、目前人气略显不足。

机会点：1、赣州市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成；房地产市场也已发展至较成熟阶段，特别是本年度赣州市房地产价格增势强劲，全年度房产价格增幅近35%，预示着赣州市的房地产市场进入一个快速增长的阶段。

2、赣州市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促进赣州市正在向一个现代化的大城市方向发展。

3、本项目在赣州市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本项目在赣州市楼盘项目的卓越品质，使本案有了塑造品牌的基础。

4、人们居住理念的更新，房价上升，住宅紧缺，刺激了消费者；通过按揭贷款，让大部分的人都能买得起高档商品房；银行利率的走低，也大大刺激了消费者购买住房。

威胁点：1、旁边有着几个同样优秀的楼盘，给本楼盘带来了一定的竞争压力。

2、本楼盘周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响力度和推广力度。

3、大多的廉租房的推出，阻碍了楼盘的营销。

四、项目目标客户群定位分析1、消费者分析环境规划一定要好，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，使小区更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区。

高绿化率，几乎所有的消费者认为高绿化率是十分必要的，由此看来，现在消费者对住宅环境的要求已经越来越高。

小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等。

67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜，而且以后的管理费用也相对较低。

有一部分消费者选择小高层住宅，对于单体别墅因为涉及的资金相对较大，所以绝大多数消费者不会现在打算购买别墅。

消费者对物业管理的要求：a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

2、项目总体定位楼盘定位可以是“赣州文化艺术之都”，但价格应定位是“中等偏上”。

高开低走，保证品牌支撑，预留楼盘销售力。

视销售进度让价应是本案的基本策略。

确定“高开”的基础价格时，除考虑周围数大楼盘的售价，亦应考虑楼盘定位价，根据周围的竞争对手的楼盘价格，来确定本楼盘的价格。

3、目标消费群定位从黄金花园项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅的销售特点，界定黄金花园的目标消费群及其相关特征是：目标消费者：价格的调低是针对那些呈观望态度的客户和以及自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层。

年龄：年龄大约在35到55岁，家庭结构已进入中年期，人口简单，居住空间之娱乐性与休闲性较大。

对住宅小区有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，文化程度相对较底，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。

五、项目营销广告推广的建议1) 媒体广告2）制作行销工具3）售楼现场包装4）制定有效的促销策略，如有奖销售、承诺、优惠等。

5）制定周密的价格策略6）加强销售人员的培训及制定奖励手段7）建立完整齐全的销售管理工具，进行销售及广告监控，以利于随时调整广告营销策略六、广告目标计划1、广告目标定位对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。

所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。

2、黄金花园项目卖点①时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。

②生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。

③安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。

④方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。

⑤舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。

⑥选择性：多样化的产品提供多样化选择。

⑦自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。

七、广告诉求重点1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10）阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同八、广告表现在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。

在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。

直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。

届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。

（具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划）。

预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。

九、广告具体任务1）报广媒体的制作于安排2）新闻报道的设计、撰写、发布3）报纸广告设计、发布4) 杂志广告设计、发布5）三维效果设计、拍摄6）售楼现场布置，主要营销手段设计7）宣传活动的组织、安排。

十、广告阶段计划对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。

都成为对楼盘形象的一次重要投资。

其广告推广大致划分为三个阶段：第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。

此阶段广告费用投入相对较大。

第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。

同时促进销售。

此阶段广告费用投入相对较少。

第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。

此阶段广告费用投入为中等不平。

总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。

当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。

十一、费用预算整个推广费用，初步预测可控制在预期销售总额的1.5%左右。

楼盘市场调研问卷姓名：性别：年龄：单位：为了更好地规划和建设我们的“章江豪园”，请您认真阅读以下问题，在您满意的答案前打“√”，谢谢合作！1、您的学历：1）博士或以上 2）硕士 3）本科 4)高中5）初中 6）小学2、您的月收入在：（人民币）1）1000-2000 2）2001-3000 4）3001-4000 4）4001-6000 5）6001-8000 6）8001-10000 7）10000以上3、您家庭拥有的房产数：1）0套 2）1套 3）2套 4）3套5）4套 6）5套或以上4、您现在所居住的房屋里人口有：1）2个或以下 2）3个 3）4-5个 4）6-7个5）7-8个 6）9个或以上5、您家庭现在所住的房屋：1）商品房 2）自建房 3)租住房 4）筹资房5）单位福利房 6）其他6、您现在居住的房屋的建筑面积：1）60平方米或以下 2）61-80平方米 3）81-100平方米 4）101-120平方米 5）121-150平方米 6)150平方米或以上7、您现在居住的房屋有多少个卧室：1）一个或以下 2）二个 3）三个 4）四个5）五个 6)六个或以上8、您居住在现在的房屋已经有：1）1年或以下 2）1-2年 3）3-5年 4）6-8年5）9-11年 6）11-13年 7）14年或以上9、您的家庭近期是否考虑过购买房产：1）暂不考虑 2）半年后购买 3）一年后购买 4）两年后购买5）五年或以后购买10、您对现在居住的房屋满意吗：1）非常满意 2）比较满意 3）大体上满意 4）较为不满意5）非常不满意11、您家庭能接受的住房价格是：1）30万或以下 2）31-60万 3）61-90万 4）91-120万5）120万或以上12、如果在环境、户型和位置几个因素不能同时满足时，你会选择：1）环境一般、但户型较好 2）环境户型均好，但价格高 3）地段好，但环境一般 4）环境好但户型一般13、您认为今后5年内的房价走势：1）小幅上涨 2）大幅上涨 3）小幅下调 4）大幅下调5）基本持平14、您家庭在购买房产时最重要的因素有：（多选）1）地段 2）价位 3）公共交通条件 4）房屋品质5）距离学校、工作单位的距离 6）社区环境 7）周围娱乐设施8）周边教育配套 9）行政服务 10）物业管理 11）其他。