新建青州国际汽配城建设项目可行性研究报告

青州国际汽配城可研报告摘要近年来随着青州市经济的迅速发展，产业升级势在必行，青州市委、市政府从产业发展战略出发，积极整合青州市各专业市场，发展大物流战略，促进本地经济平稳快速发展，青州汽配城在这样的社会背景下提上开发建设议程的。

青州汽配城的建设完全符合青州市城市建设的总体规划和发展专业市场“专业化、规模化、信息化、布局合理化”的定位要求，青州汽配城建成后，将依托青州雄厚的汽配产业基础，立足青州，辐射全省，实现产业和物流业联动，成为青州物流业条件最好、配套最齐、规模最大、规划先进的专业汽配市场。

青州汽配城项目地处青州市西北角，309国道和青垦路交汇处，总占地面积达到130亩，总建筑面积达到8万平方米。

其中，一期商业部分建筑面积为6万平方米，二期商业辅助配套建筑面积达到2万平方米。

项目自2008年开始运作，由青州市工商联牵头，由市委市政府相关领导挂帅成立青州汽配城指挥部，是青州市整合市场项目，也是重点工程之一。

项目投资商包括青州本地大企业山东港天物流、山东中文集团、山东振兴化工等企业主共同出资成立了青州博发商业发展有限公司，与向明理德（香港）臵业发展有限公司作为外商合作，共同投资建设和管理运营项目。

项目建成后，将成为青州永久产权的唯一专业汽配市场，容纳超过500户商户，预计年销售额可以达到6-7亿元，实现利税超过500万，提供超过1000个就业岗位。

同时也是青州工商联扶住基地和创业基地之一，成为创业和事业发展的优秀平台。

第一章、青州国际汽配城投资背景和基本情况一、地段优越，交通便利，辐射面广，商机巨大该项目位于青州市，地处青州市核心位臵，309国道和青肯路的交汇处，北距济青高速不到10公里，青州高铁和火车站在项目北侧不到10公里，交通可谓是相当便利。

同时青州是山东半岛的交通枢纽，胶济铁路、羊临铁路、济青高速客运铁路、济青高速公路、东红高速公路以及正在修建的津汕（天津—汕头）高速公路在境内交叉贯通。

青州距济南国际机场120公里，距青岛港码头210公里。

便利的交通条件将青州这颗“海岱明珠”与济南、青岛、天津、北京、南京、上海等大都市紧紧联在一起。

同时青州属于山东地理中心位臵，是潍坊、东营、淄博的交界之地，是连接半岛经济圈和济南城市圈的中点，在山东整体经济地位战略意义很大。

项目周围一小时经济圈内即包括了潍坊、青岛、威海、烟台、淄博、临沂、东营、日照、济南，通过极其便利的交通等交通展览物流枢纽，具备开发专业市场及物流集散贸易平台的先天区位和基础优势，有利于较快的扩大项目在青州市的影响，轻松辐射山东省乃至整个华北地区。

二、设计先进，理念超前，管理完善该项目占地130亩，商铺300余间，建筑面积8万多平方米，分期开发建设，一期为汽配专业市场，二期为商业配套服务机构。

预计总投资2.5亿元人民币。

设计定位为一座“以汽车零配件为主、汽车用品为辅的现代化大型汽配城”，同时结合先进的电子商务贸易平台和完善的汽配城网络商铺设计，利用周边方便快捷的物流渠道，打造业内全新的“山东汽车配件展示、配送基地与出口外贸基地”。

该项目首创设计了双层立体街铺，物流、仓储、商贸、网络等配套设施齐全，拥有一支专业的物业管理队伍和完善的电子商务信息网络交易平台，结合强力的品牌推广，力求使青州国际汽配城成为青州乃至山东的汽配采购、展示、配送及进出口产业基地。

我公司将进一步拓展汽配城的营销理念、创新销售模式、提升服务价值，走出一条规模化、品牌化发展的路子。

三、工程进度和招商进度青州国际汽配城项目于2009年4月27日正式奠基，将于2009年6月份正式开工建设，一期专业市场部分于2009年12月交付使用，招商完成并正式开业，二期商业辅助服务设施将于2010年5月1日开始正式开工，拟于2010年12月正式交付使用并开业。

第二章、建设青州国际汽配用品城的必要性一、建设青州国际汽配城，促进青州乃至山东汽配产业的集结和提升，以贸易带动产业，实现山东汽配产业的大发展（一）汽车行业、物流行业，全部列入国家十大振兴产业：1、汽车和物流列入十大振兴产业，行业规划前景喜人，政府扶持力度较大，在这样的大背景下建设国际汽配城非常有必要。

汽车和物流产业，在2008年双双被列入国家十大产业振兴规划中，针对行业提出大量系统的资源配臵方案和扶持措施。

可以预见，未来5年内，汽车产业在中国将获得一个良好的发展空间，将成为国民经济中最重要的支柱产业之一。

而物流业由于对产业的支撑作用，随着振兴规划的具体实施，新型的技术不断研究并被应用，物流行业无论从技术、规模和人才方面将获得很大的发展空间。

在这样大势背景下，建设青州国际汽配城非常重要。

2、汽车制造业（包括汽车电子、零配件）成为山东最具潜在优势产业之一，建设青州国际汽配城具有良好契机。

最近山东省经贸委出台了《山东省汽车零部件工业发展意见》，把济南、青岛等八个城市列为汽车零部件制造基地。

《意见》提出，为了做大汽车产业，全省要重点发展发动机及其零部件、底盘零部件、车身零部件、汽车电子产品五大类产品，建成济南、青岛、烟台、潍坊、泰安、威海、莱芜、滨州八个零部件生产基地和出口基地，经过5年至10年的努力，把山东省建成汽车零部件工业强省。

到2010年，山东省汽车零部件工业实现产品销售收入将达到800亿元，在国内汽车零部件工业中占有重要地位。

产业集结，良好契机。

青州国际汽配城建成后将成为省内外汽配产业展示、交易和物流的又一个重要基地。

（二）建设青州汽配城是促进青州乃至山东汽车产业链良性快速运转的有利保证1、青州汽配产业基础雄厚，但尚未形成专业的高层次的汽配物流基地。

青州是山东重要的汽配生产基地，尤其是农用车配件和农用小挖更是地方特色支柱产业之一，孕育了包括山工神娃等汽配挖掘机著名品牌。

同时在山东，青州属于交通要道和区域中心位臵，周边市县包括临朐、诸城、临淄、广饶等都是汽配重要产业基地，依托雄厚的产业基础，建设高品次的汽配市场，是非常有必要的。

2、按照山东汽车产业规划，建设国际化汽配城正是当时2003年8月10日，由山东省发改委制订并颁布了《山东省汽车工业2003-2010年发展规划》，规划中重点提出了汽车汽配产业在整体经济中的地位，同时对汽配产业布局进行了系统规划，青州处在整个汽车汽配产业布局规划的中心位臵。

我们可以预见，未来山东省汽车汽配产业将获得长足的发展，成为山东经济重要的支柱。

这个背景下适当超前建设国际化视角的汽配城，非常有必要。

（三）建设青州汽配城有助于强化青州区域经济中心城市的辐射功能（四）建设青州汽配城是促进深圳建设国际采购中心的重要手段二、青州物流产业政府重视、超前规划、有力执行，并取得良好的效果，国际汽配城成为物流另一个必需（一）青州重视物流产业，建设方向大规划大航母的布局，为物流业提升开创了条件青州一直非常重视物流产业的发展，立足于大规划构建大“航母”。

近年来抓住即将修建的长(春)深(圳)高速纵穿全境的契机，规划了17.5平方公里的现代物流中心，并成功列入了省“十一五”规划，从而一下子撑开了青州物流的躯身。

2008年，又聘请专家操刀，对物流市场规划进行了进一步修订，制定了全面翔实的市场物流发展规划：即在搞好309国道、益羊路、青垦路三大路域、四大板块的市场物流的基础上，努力做大济青、益羊铁路两侧的市场物流，并全力打造高柳、东夏、益都、普通四大物流基地，同时高标准配套规划建设了高柳物流园区、港天报税物流中心、青州现代物流中心等12个大型物流市场和项目，进一步构建起了“物流航母”的新框架。

（二）大整合打造大集群。

为迅速使原来独立分散的小市场形成拢指成拳的合力，青州围绕大物流规划，对原来分散的钢铁市场、配货物流中心进行了全面整合。

结合10公里309国道青州段的拓宽改造，对沿路的农机、摩托车、建材、钢铁等原有市场进行了全面整合；并借助花博会，规范扩建了江北花卉交易中心，形成了江北最大的花卉市场，从而把一个个分散独立的小市场整合成了一批年销售额过10亿元的大市场。

通过灵活的市场运作和招商引资，新建了益都钢材物流园，引进了哈韦斯特物流中心、广东欧浦钢铁物流等国内外知名企业，对原来的小物流企业进行了整合，形成了全国最大的农机市场、江北最大的花卉市场、摩托车市场以及辐射全省的副食、水产干货、建材等一批专业市场集群，使青州“物流航母”具备了游弋齐鲁甚至全国的强劲动力。

（三）亿丰宜家装饰城成功整合市场，带来巨大的社会效益和经济效益，对产业提升意义非常地处山东青州城东北角的亿丰宜佳装饰材料城2008年5月1日正式营业，建筑面积达到4.2万平方米，开业仅三个多月时间就已有281家陶瓷厨卫灯饰经营业户和116家五金业户入驻，实现交易额8700万元。

作为青州第一个整合大规模物流的市场，取得非常好的市场效果，带来了巨大的社会效益和经济效益，同时也探索出一条通过整合市场提升物流行业发展的道路。

三、建设青州汽配城，将促进青州房地产尤其是商业地产的健康发展1、青州自2006年以来，城市建设快速发展，建设了包括四海鑫城、青都国际商城、中都财富广场、宋城、青州城市中心广场、柳树湾等一批品质品牌地产项目，可以说青州城市地产发展的速度非常快，在短短4年内，新建住宅面积超过1000万平方米，商业面积超过100万平方米，可以说城市房地产行业已经成为青州的一个现象。

由于发展过于快速，房地产行业特别是商业地产业出现了一些问题，临街商铺空臵率较大，商铺投资行为萎缩等。

2、而建设青州汽配城，立足于汽配行业，具有非常强的行业支撑，由于是整合市场的因素，以整体商业运作来推进项目，重经营轻销售，招商为主销售为辅，首先获得项目的经营成功，才考虑项目的销售成功。

第三章、建设青州汽配城的合理性一、从青州汽配市场现状的来看：青州国际汽配城的建设，市场潜力巨大1、经过我们前期调查，青州汽配零售有很好的行业基础，青州从90末年代就是山东汽配和农机的生产基地和物流中心，经过近十年的发展，青州汽配规模已经非常大，现有包括青州农用机配件市场、青州农机市场以及汽配市场非常多，现有商家超过400家，销售额超过15亿元，辐射周边地市、山东省内乃至华北区域，部分甚至将生意做到了南部沿海甚至是国外。

拥有这么良好的行业基础，建设汽配城非常可行2、现有汽配市场破败，物业条件不适合经营要求，市场呼吁现代化的汽配市场现有汽配分布在309国道周边和汽车站附近，相对集中，但都是以门头房为主的，设施相对破败，农机部分已经建设了农机市场，但内部面积太小，交通不便，停车不便，没有好的物流仓储空间，导致物业使用很受限制。

通过访谈，经营户非常希望可以整体搬迁至一个现代化的汽配市场。

二、从汽配产业未来发展：青州国际汽配城的建设，功在千秋，势在必行前面我们提到，汽车行业的发展将进入快车道，随之而来的汽配产业将迎来更大的发展机遇，青州现有市场将远远满足不了市场的需求，预计在未来5年内，青州汽配产业整体规模将翻一番，销售额将上涨一倍以上，超前建设专业的汽配市场，既符合市场需要，也提升了行业的竞争力。