房地产市场管制制度的完善

房地产市场管制制度的

完善

Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

房地产市场管制制度的完善

中国房地产市场历经探索、起步、快速发展和调整等几个阶段，取得丰硕成绩的同时，也存在一些问题，突出表现为房地产价格波动大、房地产交易秩序较为混乱等等。房地产市场管制指政府基于公共利益或其他目的，依据本国法律法规对房地产市场微观经济主体的活动进行的行政管理和限制。管制应当是政府站在完全中立的立场上依法实施的外部管理，这是一种不能授权给他人代理的责权，具有法律强制性。当市场秩序较为混乱时，需要政府及时采取管制政策，以降低交易费用。本文对房地产市场管制的正当性和合理性进行探讨，分析房地产市场管制制度的依据和完善建议，为房地产市场管制制度的完善提供参考。

1.管制与市场的关系

按照经济学原理，政府管制和市场是现代经济运行中的“两只手”，其中，政府是调节经济运行的“看得见的手”1，市场是进行资源配置和调节的“看不见的手”。现代经济正是在这“两只手”的共同作用之下，进行着自我调节和应有的调整，从而实现着相应的发展和成长。在房地产经济领域里，也毫无例外地遵循着这样的规律。房地产经济领域里的政府管制和市场是一对矛盾统一体，两者之间的关系既对立又统一。管制是市场的管制，市场是管制的市场，其中，对立的一面是指将房地产经济作为考查的对象，政府也是市场经济的一个主体，但要具体到整个房地产经济的调节，政府就是独立于这个经济运行体的外在力量了。统一的一面是指不论是政府管制还是市场调节，其目的都是为了促进房地产经济的持续、健康发展。在这一点上，政府管制和市场调节的目的是统一

的。或者说，政府和市场虽然在作用方向上有所差异，但都统一于共同的行为目的，都是为了房地产经济的进一步发展2。

但是市场不是自发的，市场有失灵的时候，必须要有制度作为保障。房地产业是一个特殊的行业，房地产产品本身及其生产、交换、分配和消费过程，都有着自身的特殊性。例如，房地产是一种不动产，一旦建成，其位置便难以改变，或者调整和改变的费用都很高。所以，合理的规划和控制对房地产而言非常重要。再者，房地产产品属于高值耐用品，使用年限又特别长，房地产投资决策是否得当，对整个社会的供给总量和需求总量的平衡及其结构平衡有着极大的关系。所以，对房地产投资的管理和控制非常重要。第三，房地产交易在本质上是一种权益交易，需要依法通过产权转让来实现和完成，比如产权的界定、分割、复合、重组和转移等，都需要依靠法律来界定、确认和保护，因而更需要通过法律手段来规范房地产经济的运行。

2.房地产市场管制的正当性与合理性

房地产市场管制正当性在于土地资源的产权属性

按照产权理论，产权通常包括排斥非所有者使用的权利、从资源的使用和投资中获得租金的权利以及将资源出卖或转让他人的权利。产权不仅提供了影响经济绩效的投资和其他经济行为的动因，而且决定了谁是社会经济的参与者并界定财富的分配。产权界定的清晰程度影响着市场的价格和交易的成败，按照法律经济学的基本原理，只有当产权明晰的情况下，产权才能够流动并增值，而且交易成本趋于降低，而产权归属不明，产权效率低，其结果必然影响到资源的最有效率的利用3。

2 Denise Dipasquale ，William ．城市经济学与房地产市场．龙奋杰等译．北京：经济科学出版社，2002

土地是与其他社会生产要素完全不同的本源性物质，从自然属性上讲，它不属于何人或组织，但从历史属性上讲它又会属于何人或组织，从产权属性上讲它应当明确界定为何人或组织。人类社会在生存发展中不仅要对土地的自然属性进行改造，而且在每个不同的经济发展阶段还需要以新的产权属性对土地的历史属性加以改造。土地产权同其他产权一样，具有排他性、有限性、可分解性、可让渡性等特征。正由于土地产权具有可分解性，可以分解为所有权、占有权、使用权、收益权、处分权和他项权利等多种权能，这些土地产权权能可以界定并且分离，可以在不同权益主体之间进行分割或配置，从而形成不同的土地产权组合和结构。土地产权可以理解为以土地所有权和使用权等权能为基础，并反映这些权利在转让或交易过程中所体现的个人或社会受益或受损的权利。清晰的土地产权有利于保障真正平等的主体地位及平等的交易，减少产权主体间的交易摩擦，降低交易成本。因此，根据产权理论，产权效率较低的情况，只有加强政府管制，促使产权主体独立化和真实化，形成各利益主体之间在经济、法律和利益方面内在的约束机制，才能促使土地利用主体产生追求最佳效率的内在冲动，促进土地利用投入的增加和产量的提高，以及按照要素优化的客观要求，不断克服边际报酬递减的制约，积极主动的采取先进技术，从而促进土地利用类型转化和土地利用集约度提高。

房地产市场管制合理性在于市场的失灵

政府管制存在的合理性有不同的理论解释，从其本质上来说政府管制是为了减少或避免市场经济的盲目性，解决市场经济存在的自身难调节问题，使市场资源得到合理配置。完全竞争的市场是一个完美但不现实的市场状态，完全竞争只有理论上的可能，现实的市场经济条件是一个复杂的系统，存在着众多

问题阻碍了完全竞争实现的可能，例如垄断、外部效应、信息不对称、交易成本等问题。4

（1）房地产市场存在垄断。土地供给的稀缺性和土地的社会主义公有制决定了我国土地供给市场存在一定程度的垄断。房地产商品强烈的地域性和异质性使得我国房地产市场呈现出寡头垄断的格局，进一步削弱了市场竞争力。（2）房地产市场存在信息不对称。房地产一级市场上开发企业获得的国有土地出让信息不充分；房地产二级市场上卖方比买方对房地产商品的权属关系、质量好坏、真实销售情况等信息更为了解；房地产三级市场上中介机构比房地产交易双方掌握更多信息。（3）房地产市场存在负外部性。如施工建设过程中会产生噪音和环境污染等问题；高收入者购买高档住宅，造成房价虚高以及畸形的住房供给结构，损害了中低收入者的利益。（4）房地产市场主体存在不正当竞争行为。如开发商可能通过非法手段获得土地使用权，在房地产开发和交易过程中也存在偷工减料、价格欺诈等违规行为。因此，政府有必要对房地产市场主体的经济行为加以规范和限制。

3.房地产市场管制制度的依据

市场标尺——管制与否取决于产权效率

产权制度是房地产制度的核心，产权制度对土地利用的约束主要表现为对土地产权的约束5。房地产产权制度的效率影响甚至决定着城市房地产资源的利用效率，因此，房地产市场管制或者放松与否取决于产权效率的高低。产权效率主要看是否把某种资源配置到了最能发挥其作用、体现其价值的地方，是否

4董听，尚教蔚，王业强，李春华.中国房地产发展报告 [M].北京:社会科学文献出版社.2016.