房地产法律风险专业.ppt2
合集下载
房地产法律风险与防范ppt(完整版)
二、房地产行业常见的法律风险
房地产行业常见的法律风险
1，内土容地1出让 法律风险
2，委内托容设2计 法律风险
3，建内设容施3工 法律风险
4，房产内销容售4 法律风险
（一）土地出让法律风险(1)
主要包括：企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后 不能按约足额地支付出让金；政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能 达到其他出让条件不能按约交地；因政府规划调整无法履行土地出让合同； 企业没有资金进行开发导致土地闲置。
房地产法律风险与防范
学习公约
课程要求
手机调整 全情投入 随时互动
目录
一、房地产风险概述
第一部分 第三部分 三、房地产行业风险防控 的必要性
二、房地产行业常险防控的建 立过程
一、房地产风险概述
按照风险产生的原因可以将风险分为自然风险、技术风险、政治风险、 经济风险、法律风险等。按风险的对象分为财产风险、人身风险、责任风 险等。按照风险的控制程度，可以分为可控风险和不可控风险。
由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提 前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一 旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。
另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土 地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为 出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与 政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。
（二）委托设计法律风险(2)
《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗 力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行 后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能 避免并不能克服的客观情况。”由该条款可见，不可抗力是一项法定的免责事 由,是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同 当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不 能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行 合同。因此，不可抗力应当符合“不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。
房地产法律风险防范(讲义)
房地产法律风险防范(讲义)房地产法律风险防范(讲义)1. 引言房地产业是一个高风险行业，包含了众多法律风险。
对于房地产开发商、投资者以及购房者来说，了解并防范这些法律风险至关重要。
本讲义将介绍房地产法律风险的种类，并提供相应的防范措施。
2. 不动产权的法律风险2.1 不动产权的属性与保护不动产权是指土地、房屋等不可移动的财产权利。
在房地产交易中，不动产权的确权和保护至关重要。
不动产权的不当转让、侵权等行为会带来法律风险。
2.2 防范措施在购买房地产时，确保房产权属证明完备，包括土地证、建设工程规划许可证等；在购买房地产项目时，仔细阅读合同，并咨询专业人士；在转让、出售房地产时，确保按照法定程序办理过户手续。
3. 建设项目的法律风险3.1 规划许可与审批风险在建设项目的规划与审批过程中，存在一些法律风险，例如规划违建、人为规避审批等情况。
3.2 防范措施在购买房地产项目时，确认项目是否已取得规划许可证、施工许可证等相关证件；在项目规划和审批过程中，严格遵守相关法律法规，避免违规操作。
4. 商品房销售的法律风险4.1 虚假宣传与欺诈风险商品房销售中存在虚假宣传、故意隐瞒信息等行为，购房者需要警惕这些风险。
4.2 防范措施在购买商品房前，仔细阅读宣传资料，并与实际情况进行核对；尽量选择有良好信誉的开发商。
5. 合同纠纷的法律风险5.1 合同条款的不合理与误解合同纠纷是房地产交易中常见的法律风险，合同条款的不合理或被误解往往成为争议的根源。
5.2 防范措施仔细阅读合同条款，如有疑问，及时咨询专业人士；相互之间保持沟通，并充分了解对方的意图。
6. 不动产登记的法律风险6.1 登记手续的不完备与错误不动产登记是确权和保护不动产权益的重要手段，如果登记手续存在错误或不完备，会带来法律风险。
6.2 防范措施在办理不动产登记时，提供准确的相关证明材料；对于登记手续中出现的问题，及时与相关部门沟通解决。
7. 结论房地产法律风险是不可忽视的，对于各个参与方来说，了解和防范这些风险至关重要。
房地产法律风险与防范ppt(完整版)
（二）委托设计法律风险(1)
主要包括：因规划调整导致合同变更；因政府大型基础设施建设导致 设计合同无法继续履行；建设单位资金不足导致设计合同无法继续履行。
此阶段的纠纷主要考虑到政府因素引起的房地产企业项目设计方案的 调整。这里需要注意的一点是，由于政府规划调整而造成开发商无法履行 合同，或因此造成损失，如何主张赔偿，政府的此种行为是否构成不可抗 力。首先要看相关设计合同中就政府调整规划的行为对合同履行造成的影 响是否有明确约定，如有则适用合同约定。反之，这种调整很难被认定为 不可抗力。
企业法律风险按照不同的属性具有多种类型。从企业作为独立的法人 实体的角度看，我们认为企业风险主要有自然风险、商业风险和法律风险 等。其中前两种风险分别以不可抗力和市场因素为特征的，而法律风险是 以势必承担法律责任为特征的。一般企业的法律风险包括合同法律风险、 销售法律风险、劳动法律风险、知识产权法律风险、税务法律风险、质量 法律风险等。由于中国房地产的市场的特殊性质，政策风险一直以来是房 地产市场的最大风险。但随着房地产行业法律的不断健全，政策风险的解 决出口最终为法律途径，往往归结为一系列法律风险。
由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提 前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一 旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。
另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土 地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为 出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与 政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。
（二）委托设计法律风险(3)
政府行为能否视为不可抗力，理论界存在争议。政府行为作为一种行政行为， 同样分为抽象政府行为和具体政府行为，笔者认为应区分对待。抽象政府行为 又称国家行为是指立法机关颁布制定法的行为、行政机构或司法机构发布命令 的行为，此类行为任何人在其效力范围内均需无条件服从，显然符合“不能预 见、不能避免、不能克服”的不可抗力要件要求，属于不可抗力。而具体政府 行为是指行政机关基于法律、法规的授权，针对特定的人或事作出的具体决定。 此类行为，相对人可以通过协商、诉讼途径寻求救济。一旦具体政府行为被认 定不当或错误，相对人因此而受的损失包括违约责任则由行政机关补偿或赔偿。 因此，具体政府行为一般不能作为违约的免责理由。
房地产开发企业法律风险防范(PPT文件)PowerPo.pptx
上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人 深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任
贺倩明
主要内容
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷 第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险防
范体系
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、 Nhomakorabea卖、挂牌）、
土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； 房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房
地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存 在一系列负债，这是最大的法律风险）；
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、
转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的 风险主要包括：
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； 房地产项目公司的税收风险； 收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险； 被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常 容易忽略包括土地 使用费、土地闲置费、市政配套费等等。 与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。
退的时候，这类风险特别突出，因开发商是对按揭贷款承担连带责 任的。）
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
四、关于物业管理有关的法律风险 1、前期物业管理合同签订的风险； 2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险； 3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险； 4、未经竣工验收交付房屋的法律风险； 5、物业用房有关的法律风险。
贺倩明
主要内容
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷 第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险防
范体系
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、 Nhomakorabea卖、挂牌）、
土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； 房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房
地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存 在一系列负债，这是最大的法律风险）；
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、
转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的 风险主要包括：
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； 房地产项目公司的税收风险； 收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险； 被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常 容易忽略包括土地 使用费、土地闲置费、市政配套费等等。 与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。
退的时候，这类风险特别突出，因开发商是对按揭贷款承担连带责 任的。）
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
四、关于物业管理有关的法律风险 1、前期物业管理合同签订的风险； 2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险； 3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险； 4、未经竣工验收交付房屋的法律风险； 5、物业用房有关的法律风险。
房地产经营中的法律风险概论(PPT 39页)
购买土地——从根本上决定项目成败 规划设计——决定项目定位和成本 工程建设——决定产品品质，维系发展商尊严 营销宣传——开启市场的大门 客户服务——树立万科品牌，赋予产品人性 物业管理——业主的管家，开发商的口碑
风险来源 来自政府；来自客户；来自合作伙伴；来自媒体；来自自身。
风险防范的重点 宏观上警惕政策风险，微观上警惕客户风险。
常见风险： 广告风险：违反法律规定；包含不能兑现的允诺；数据不严谨； 过分夸张；侵权（商标、著作、肖像） 合同风险：不当承诺；无效的格式条款；笔误 口头介绍项目的风险：夸张、隐瞒、许诺
25
广告宣传是否构成“销售承诺”?
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规 划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合 同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺 即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承 担违约责任。
10
歧义： 1、以上内容已获得 政府最终批准？ 2、以上内容尚待政 府最终批准？
以上内容均以政府最终 批准的文件为准
11
格式条款难以免责
合同法第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通 常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提 供格式条款一方的解释。 合同法第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的 一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的 方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对 该条款予以说明。
39 感谢聆听，欢迎指正！
欢迎大家在任何时候就工作中的法律问题与我和集团法律室交流！
14
一符合规划和规范要求（强制性规范等于法律） 规划变更导致违约责任 权属争议隐患（规划对区分所有权的影响） 后期质量隐患与成本超支（设计决定质量和成本）
风险来源 来自政府；来自客户；来自合作伙伴；来自媒体；来自自身。
风险防范的重点 宏观上警惕政策风险，微观上警惕客户风险。
常见风险： 广告风险：违反法律规定；包含不能兑现的允诺；数据不严谨； 过分夸张；侵权（商标、著作、肖像） 合同风险：不当承诺；无效的格式条款；笔误 口头介绍项目的风险：夸张、隐瞒、许诺
25
广告宣传是否构成“销售承诺”?
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规 划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合 同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺 即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承 担违约责任。
10
歧义： 1、以上内容已获得 政府最终批准？ 2、以上内容尚待政 府最终批准？
以上内容均以政府最终 批准的文件为准
11
格式条款难以免责
合同法第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通 常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提 供格式条款一方的解释。 合同法第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的 一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的 方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对 该条款予以说明。
39 感谢聆听，欢迎指正！
欢迎大家在任何时候就工作中的法律问题与我和集团法律室交流！
14
一符合规划和规范要求（强制性规范等于法律） 规划变更导致违约责任 权属争议隐患（规划对区分所有权的影响） 后期质量隐患与成本超支（设计决定质量和成本）
(最新)房地产法律风险防范(讲义课件)
2010-3-25
100%股权
14万元
2010-3-29
招商局集团
北京恒世华融房地产 开发有限公司 哈尔滨哈电地产置业 股份有限公司以及哈 尔滨东力房地产开发 有限责任公司
8%股权
969万元
2010-4-30
哈电集团
哈电35%股 权和东力 25%股权
哈电11422万 元，东力 4253万元
2010-5-10
1）第一顺位：已办理建设用地使用权变更 登Байду номын сангаас手续的； 2）第二顺位：已先行合法占有投资开发土地 的； 3）第三顺位：已先行支付土地转让款的； 4）第四顺位：合同成立在先的。
1）转让方订立转让合同时未取得出让建设用 地使用权证书，但起诉前已经取得或者有批准权 的人民政府同意转让的，合同有效。 2）划拨建设用地使用权未经批准订立转让合 同的，合同无效；但起诉前经批准且办理出让手 续的，合同有效；其中，直接划拨给受让方或者 由受让方办理出让手续的，双方订立的转让合同 可以按照补偿性质的合同处理。
每宗住宅建设用地的开发建设时间原则上不得超过三年
延期开工、擅自停工的法律后果： 1）超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，按 照出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。 2）超出合同约定动工开发日满两年未动工开发的，要坚 决无偿收回。
3）虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三 分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建 设满一年的，严格按闲置土地处理。
1)双方应约定确定现场现状的时点， 并通过现场拍摄、文字描述、列举清单 等方式予以固定； 2）与工程建设有关的建筑材料、设 备、构配件的归属问题； 3)与在建工程有关的合同的处理问题， 包括抵押借款合同、工程设计、监理、 施工合同、材料采购合同、商品房预售 合同等。
房地产法律风险分析ppt课件
（二）、项目公司转让
【项目公司转让的法律风 险】
在项目本身不符合法定转 让条件的情况下，项目公 司的股权转让存在“以合 法形式掩盖非法目的”的 风险。
【防范对策】
1、为审慎起见，对于只 拥有单一项目的纯粹项目 公司的股权转让，尤其是 全部股权转让，仍应注意 项目法定转让条件的限制。
2、对于不符合完成投资 总额25%等法定条件的项 目，应根据项目的具体情 况，在现有法律框架下采 取灵活务实的其他变通方 案。
本标准适用于已投入商业运资行金的是火运力动的发价电值厂，纯资凝金式的汽价轮值发是电随机时组间和变供化热而汽变轮化发的电，机是组时的间技的术函经数济，指随标时的间统的计推和移评而价增。值燃，机其机增组值、的余这热部锅分炉资以金及就联是合原循有环资机金组的可时参间照价本值标 准执行 ，并增 补指标 。
（二）、项目公司转让
1、项目公司转让的含义
2、项目公司转让的优势 （1）手续简便、成本低 （2）一般没有项目转让法定转让条件的
限制 （3）项目的经营主体不发生变化
本标准适用于已投入商业运资行金的是火运力动的发价电值厂，纯资凝金式的汽价轮值发是电随机时组间和变供化热而汽变轮化发的电，机是组时的间技的术函经数济，指随标时的间统的计推和移评而价增。值燃，机其机增组值、的余这热部锅分炉资以金及就联是合原循有环资机金组的可时参间照价本值标 准执行 ，并增 补指标 。
本标准适用于已投入商业运资行金的是火运力动的发价电值厂，纯资凝金式的汽价轮值发是电随机时组间和变供化热而汽变轮化发的电，机是组时的间技的术函经数济，指随标时的间统的计推和移评而价增。值燃，机其机增组值、的余这热部锅分炉资以金及就联是合原循有环资机金组的可时参间照价本值标 准执行 ，并增 补指标 。
【项目公司转让的法律风 险】
在项目本身不符合法定转 让条件的情况下，项目公 司的股权转让存在“以合 法形式掩盖非法目的”的 风险。
【防范对策】
1、为审慎起见，对于只 拥有单一项目的纯粹项目 公司的股权转让，尤其是 全部股权转让，仍应注意 项目法定转让条件的限制。
2、对于不符合完成投资 总额25%等法定条件的项 目，应根据项目的具体情 况，在现有法律框架下采 取灵活务实的其他变通方 案。
本标准适用于已投入商业运资行金的是火运力动的发价电值厂，纯资凝金式的汽价轮值发是电随机时组间和变供化热而汽变轮化发的电，机是组时的间技的术函经数济，指随标时的间统的计推和移评而价增。值燃，机其机增组值、的余这热部锅分炉资以金及就联是合原循有环资机金组的可时参间照价本值标 准执行 ，并增 补指标 。
（二）、项目公司转让
1、项目公司转让的含义
2、项目公司转让的优势 （1）手续简便、成本低 （2）一般没有项目转让法定转让条件的
限制 （3）项目的经营主体不发生变化
本标准适用于已投入商业运资行金的是火运力动的发价电值厂，纯资凝金式的汽价轮值发是电随机时组间和变供化热而汽变轮化发的电，机是组时的间技的术函经数济，指随标时的间统的计推和移评而价增。值燃，机其机增组值、的余这热部锅分炉资以金及就联是合原循有环资机金组的可时参间照价本值标 准执行 ，并增 补指标 。
本标准适用于已投入商业运资行金的是火运力动的发价电值厂，纯资凝金式的汽价轮值发是电随机时组间和变供化热而汽变轮化发的电，机是组时的间技的术函经数济，指随标时的间统的计推和移评而价增。值燃，机其机增组值、的余这热部锅分炉资以金及就联是合原循有环资机金组的可时参间照价本值标 准执行 ，并增 补指标 。
房地产法律风险防范措施pptx
05
房地产融资风险
融资结构风险
总结词
融资结构风险是指房地产企业在融资过程中，由于融资结构不合理而引发的风险 。
详细描述
房地产企业在进行融资时，需要合理安排债务和权益融资的比例，以确保融资结 构与项目风险相匹配。如果债务比例过高，会导致企业偿债压力增大，一旦市场 环境发生变化或项目收益不如预期，企业可能面临资金链断裂的风险。
未按照法定程序取得土地使用权，可 能面临被撤销或无效的法律风险。
土地使用权行使风险
土地使用权行使不当风险
在行使土地使用权过程中，可能存在未按照法律规定使用 土地、违反规划要求等问题，导致被行政处罚或承担法律 责任。
土地使用权受限制风险
土地使用权可能受到政府政策、法律法规等限制，如未能 及时了解和遵守相关规定，可能导致土地使用权受到限制 或被收回。
完善法律法规
制定更加严格的房地产法律法规，明确规定房地产市场各方的权利和义务，为防范 法律风险提供法律依据。
完善房地产交易、抵押、租赁等环节的法律法规，规范市场行为，减少纠纷的发生 。
建立健全房地产税法体系，通过税收手段调节房地产市场，减少投机和过度投资。
提高法律意识
加强房地产从业人员的法律培训 ，提高其法律意识和风险防范能
VS
详细描述
房地产企业应确保融资行为符合相关法律 法规的规定，如公司法、证券法、贷款通 则等。同时，应关注政策变化和市场监管 要求，以避免因违反法律法规而导致的法 律纠纷和经济损失。在签署融资协议时， 应仔细审查合同条款，确保合同内容合法 、明确，并注意保护自身合法权益。
06
房地产法律风险防范措施建议
1 2
税费政策变化风险
房地产交易涉及多种税费，税费政策的变化可能 对交易成本产生影响，需关注政策动态，合理规 划交易时间。
房地产合作开发的法律风险及防范ppt正式完整版
例如，房地产合作开发中，有些合作合同约定的投资方式是按事项分摊。
利润分配• ……………（…2…）……资…金……已…转……化（为十二在）建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款 风险：合同虽的然同有效时，，但不参能照取得当合地同预房期地收益产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给
• 2.防范：（1）核实对方资质及等级；（2）采取措施弥补或成立项目 公司。
（二）以划拨土地使用权作为投资合作开发 房地产的法律风险及防范
• 1.风险：导致合同无效，不能获得预期收益
• 《解释》第16条明确规定：“土地使用权未经有批准权 的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立 合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已 经办理批准手续的，应当认定合同有效。”
• 二、合作模式 乙方通过努力争取到的政策性减免或调整优惠，其优惠部分奖励70%给乙方。
原告：港口公司 被告：馨安公司 政府监管（审批、名不符实）……（十、十一） 因不可归责于当事人的事由或当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定； （2）权利瑕疵 （3）设置灵活的出资条款（如重新确定投资比例等）；
• 三、风险及防范 （2）乙方在该地块开发终结前将全部建筑面积返还给甲方，仅按市场销售价收取3%管理费用。
特点：（1）主体的特殊性，合作一方应具有房地产开发经营资格； 风险：合同虽然有效，但不能取得合同预期收益 （3）土地登记至乙方名下后，双方共同提供建设资金准备开工。 （1）做好实现的尽职调查； 风险:《房地产管理法》明确规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有 偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。
三、法律风险及防范
利润分配• ……………（…2…）……资…金……已…转……化（为十二在）建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款 风险：合同虽的然同有效时，，但不参能照取得当合地同预房期地收益产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给
• 2.防范：（1）核实对方资质及等级；（2）采取措施弥补或成立项目 公司。
（二）以划拨土地使用权作为投资合作开发 房地产的法律风险及防范
• 1.风险：导致合同无效，不能获得预期收益
• 《解释》第16条明确规定：“土地使用权未经有批准权 的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立 合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已 经办理批准手续的，应当认定合同有效。”
• 二、合作模式 乙方通过努力争取到的政策性减免或调整优惠，其优惠部分奖励70%给乙方。
原告：港口公司 被告：馨安公司 政府监管（审批、名不符实）……（十、十一） 因不可归责于当事人的事由或当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定； （2）权利瑕疵 （3）设置灵活的出资条款（如重新确定投资比例等）；
• 三、风险及防范 （2）乙方在该地块开发终结前将全部建筑面积返还给甲方，仅按市场销售价收取3%管理费用。
特点：（1）主体的特殊性，合作一方应具有房地产开发经营资格； 风险：合同虽然有效，但不能取得合同预期收益 （3）土地登记至乙方名下后，双方共同提供建设资金准备开工。 （1）做好实现的尽职调查； 风险:《房地产管理法》明确规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有 偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。
三、法律风险及防范
房地产行业房地产法律风险防控培训ppt
销售阶段的法律风险防控
1 2
销售许可手续办理
及时办理销售许可手续，确保销售的合法性。
销售合同审查
对销售合同进行详细审查，确保合同条款的履行 和权益保障。
3
广告宣传规范
遵守广告法规，确保广告宣传的真实性和规范性 。
物业管理阶段的法律风险防控
物业管理合同审查
01
对物业管理合同进行详细审查，确保合同条款的履行和权益保
02
房地产法律风险防控基础 知识
法律风险的定义与分类
法律风险定义
指企业在经营管理过程中，因未履行或未正确履行合同、法 规等规定的义务或行为，而面临承担不利法律后果的可能性 。
法律风险分类
分为直接法律风险和间接法律风险，直接法律风险包括合同 风险、知识产权风险、劳动法风险等，间接法律风险包括反 垄断法风险、反倾销法风险等。
信息披露义务
严格遵守信息披露义务，及时、准确地向投资者披露公司重大事项 和财务状况，避免信息披露违规风险。
股东权益保护
尊重和维护股东权益，确保股东享有合法权益，避免股东权益受损风 险。
债券融资法律风险防控
债券发行条件
确保债券发行符合相关法律法规和监管要求，防范发行失败风险 。
债券条款审查
对债券条款进行全面审查，确保条款合法、公平、合理，防范违约 风险。
房地产法律风险的特征
复杂性
房地产行业涉及多个环节和多个 领域，如土地获取、规划设计、 施工建设、销售管理等，每个环
节都可能存在法律风险。
高发性
由于房地产行业的特殊性，如土地 资源的稀缺性、政策法规的变动性 等，导致房地产法律风险高发。
严重性
一旦发生房地产法律风险，不仅会 影响企业的正常运营，还可能给企 业带来巨大的经济损失。
房地产行业房地产法律风险防控培训ppt
某购房者购买房屋后发现房屋存在产权问题 ，开发商需承担相应的法律责任。
物业管理风险案例分析
物业服务质量纠纷
某小区物业服务质量差，业主委员会提起诉讼要求物业公司改善服务质量，否则有权解 除合同。
物业维修基金使用纠纷
某小区物业公司擅自使用物业维修基金，业主委员会提起诉讼要求物业公司承担法律责 任。
融资投资风险案例分析
适应政策法规变化
随着政策法规的不断变化，企业需要及时调整经营策略和风险防控措 施，以适应市场变化和政策要求。
预防和化解纠纷
加强法律风险防控可以预防和化解各种纠纷，减少不必要的法律诉讼 和经济损失。
PART 02
房地产法律风险类型
REPORTING
土地取得风险
土地使用权取得不合规
在土地使用权取得过程中，由于缺乏法律意识或疏忽，可能导致土地使用权取得 不合规，从而引发法律纠纷。
房地产行业房地产法 律风险防控培训
汇报人：可编辑
2023• 房地产法律风险类型 • 房地产法律风险防控策略 • 房地产法律风险防控案例分析 • 总结与展望
目录
PART 01
房地产行业概述
REPORTING
房地产行业的定义与特点
定义
房地产行业是指从事房地产开发、经 营、管理和服务的综合性行业，包括 土地开发、房屋建设、房地产交易、 物业管理等多个方面。
土地使用权证办理不及时
在取得土地使用权后，未能及时办理土地使用权证，可能导致土地权益无法得到 法律保护。
建设施工风险
施工合同履行不当
在施工过程中，由于对合同条款 理解不足或执行不力，可能导致 施工合同履行不当，引发工程纠 纷。
工程质量问题
由于施工质量控制不严格，可能 导致工程质量问题，从而引发工 程质量纠纷。
物业管理风险案例分析
物业服务质量纠纷
某小区物业服务质量差，业主委员会提起诉讼要求物业公司改善服务质量，否则有权解 除合同。
物业维修基金使用纠纷
某小区物业公司擅自使用物业维修基金，业主委员会提起诉讼要求物业公司承担法律责 任。
融资投资风险案例分析
适应政策法规变化
随着政策法规的不断变化，企业需要及时调整经营策略和风险防控措 施，以适应市场变化和政策要求。
预防和化解纠纷
加强法律风险防控可以预防和化解各种纠纷，减少不必要的法律诉讼 和经济损失。
PART 02
房地产法律风险类型
REPORTING
土地取得风险
土地使用权取得不合规
在土地使用权取得过程中，由于缺乏法律意识或疏忽，可能导致土地使用权取得 不合规，从而引发法律纠纷。
房地产行业房地产法 律风险防控培训
汇报人：可编辑
2023• 房地产法律风险类型 • 房地产法律风险防控策略 • 房地产法律风险防控案例分析 • 总结与展望
目录
PART 01
房地产行业概述
REPORTING
房地产行业的定义与特点
定义
房地产行业是指从事房地产开发、经 营、管理和服务的综合性行业，包括 土地开发、房屋建设、房地产交易、 物业管理等多个方面。
土地使用权证办理不及时
在取得土地使用权后，未能及时办理土地使用权证，可能导致土地权益无法得到 法律保护。
建设施工风险
施工合同履行不当
在施工过程中，由于对合同条款 理解不足或执行不力，可能导致 施工合同履行不当，引发工程纠 纷。
工程质量问题
由于施工质量控制不严格，可能 导致工程质量问题，从而引发工 程质量纠纷。
房地产合作开发的法律风险及防范ppt课件
• （需不需要共同经营？）
• 特点：（1）主体的特殊性，合作一方应具有房地产开发经营资格；
•
（2）标的的特殊性，用于合作开发的土地标的只能是出让国有
土地使用权，以划拨方式取得土地未经批准不能成为合作开发经营的
土地；
•
（3）合同内容的特殊性，合作开发合同，须以开发房地产为基
本内容。
3
二、合作模式
合作模 式
第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量 房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
11
（七）合作开发资金比例约定不明风险及防范
• 1.风险
• 主要包括投资约定不明、预算不足、投资不到位等情形。例如，房地产合 作开发中，有些合作合同约定的投资方式是按事项分摊。比如一方负责提供 土地，另一方负责勘探、设计、建筑安装等事项，所需资金各方自行解决。 合作进行到一半，发现遗漏了某些事项，比如广告宣传、项目竣工验收等， 这些遗漏事项所需的费用由谁来承担?或者说双方虽然约定了按比例投资，但 在合作中发现预算不足、资金短缺。如果合同约定得不清晰，可能造成互相 推诿，从而对合作项目进行造成影响。
•2.防范
• （1）通过合同约定从立项、规划、用地、施工、销售直到竣工验收的审批登记 程序的责任方； • （2）明确违约责任。 • （3）对于提供资金的联建方来说，务必要通过审批、备案取得对项目的物权 保障。 • （4）为保证联建方的权益，尽可能通过设立项目公司的方式进行合作开发。
18
B.违章建筑的法律风险及防范
• 2.防范 • （1）做好实现的尽职调查； • （2）合同中由土地使用权乙方对土地的自然状况和权力状况作出
承诺，并规定违反承诺的违约责任。
10
• 特点：（1）主体的特殊性，合作一方应具有房地产开发经营资格；
•
（2）标的的特殊性，用于合作开发的土地标的只能是出让国有
土地使用权，以划拨方式取得土地未经批准不能成为合作开发经营的
土地；
•
（3）合同内容的特殊性，合作开发合同，须以开发房地产为基
本内容。
3
二、合作模式
合作模 式
第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量 房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
11
（七）合作开发资金比例约定不明风险及防范
• 1.风险
• 主要包括投资约定不明、预算不足、投资不到位等情形。例如，房地产合 作开发中，有些合作合同约定的投资方式是按事项分摊。比如一方负责提供 土地，另一方负责勘探、设计、建筑安装等事项，所需资金各方自行解决。 合作进行到一半，发现遗漏了某些事项，比如广告宣传、项目竣工验收等， 这些遗漏事项所需的费用由谁来承担?或者说双方虽然约定了按比例投资，但 在合作中发现预算不足、资金短缺。如果合同约定得不清晰，可能造成互相 推诿，从而对合作项目进行造成影响。
•2.防范
• （1）通过合同约定从立项、规划、用地、施工、销售直到竣工验收的审批登记 程序的责任方； • （2）明确违约责任。 • （3）对于提供资金的联建方来说，务必要通过审批、备案取得对项目的物权 保障。 • （4）为保证联建方的权益，尽可能通过设立项目公司的方式进行合作开发。
18
B.违章建筑的法律风险及防范
• 2.防范 • （1）做好实现的尽职调查； • （2）合同中由土地使用权乙方对土地的自然状况和权力状况作出
承诺，并规定违反承诺的违约责任。
10
房地产销售中的法律问题与风险防范探讨页PPT文档
☆同理，买受人未能及时提供有效的必
要文件资料包括身份证结婚照等必要证件 的，实施催告时同样需要保留证据，对于 顺利办理所有权土地使用权证书或银行按 揭都是必要的，更能防备解除合同或赔偿
☆争议发生时的处理原则与方式：争议是正常的，
没有争议是不可能的。所以发生争议时要有一颗正确对待的平 静心、细心、耐心，以服务为宗旨不可变，以积极解决为基本 要素，以坚持原则为唯一核心，这里所谓的原则就是保障公司 利益的各项合同、协议与签署的所有资料，包括留存的维护公 司利益的各种依据或证据。要善于借力打力，合理利用公司有 效资源包括同事领导的协助帮助，以达成客户基本满意不出问 题为最高标准。
祝愿各位业绩更上一层楼
谢谢！
21
●付款方式的精准表达包括数字的大小写要 求准确一致、付款时间界定的精准要求是X 年X月X日前并要查看最后付款日是否为非 工作日；
●银行按揭购房若不能办理或不能“如意” 办理若非出卖人的责任，其法律后果应由 买受人承担，该条款须谨慎对待并予以明 确认定；
●产权证等证书的办理时间与办理条件的明确 界定，若不能办理或不能“如意”办理的责 任归属，道理同上。但置业顾问仍须掌握办 理证书的专业知识，知道办理程序与正常的 办理时间以及所需的法律手续。办理证书的 责任主体在买受人，出卖人只须承担协助之 责，但现实交易中责任主体恰恰移位。销售 人员仅可明白其中道理切不可大肆宣扬以免 影响购房人的购房信心；（法律依据：《城市房
鲜活的风险案例
郑州某房地产开发公司因审查不严形成虚假广告被处罚 款150万元致公司重大损失案
重庆某地产开发商未取得房屋预售许可证违规销售被处 巨额罚款并被勒令停业整顿6个月；
四川某置业集团一楼盘因一房多卖以涉嫌诈骗被诉同时 公司资质被降；
要文件资料包括身份证结婚照等必要证件 的，实施催告时同样需要保留证据，对于 顺利办理所有权土地使用权证书或银行按 揭都是必要的，更能防备解除合同或赔偿
☆争议发生时的处理原则与方式：争议是正常的，
没有争议是不可能的。所以发生争议时要有一颗正确对待的平 静心、细心、耐心，以服务为宗旨不可变，以积极解决为基本 要素，以坚持原则为唯一核心，这里所谓的原则就是保障公司 利益的各项合同、协议与签署的所有资料，包括留存的维护公 司利益的各种依据或证据。要善于借力打力，合理利用公司有 效资源包括同事领导的协助帮助，以达成客户基本满意不出问 题为最高标准。
祝愿各位业绩更上一层楼
谢谢！
21
●付款方式的精准表达包括数字的大小写要 求准确一致、付款时间界定的精准要求是X 年X月X日前并要查看最后付款日是否为非 工作日；
●银行按揭购房若不能办理或不能“如意” 办理若非出卖人的责任，其法律后果应由 买受人承担，该条款须谨慎对待并予以明 确认定；
●产权证等证书的办理时间与办理条件的明确 界定，若不能办理或不能“如意”办理的责 任归属，道理同上。但置业顾问仍须掌握办 理证书的专业知识，知道办理程序与正常的 办理时间以及所需的法律手续。办理证书的 责任主体在买受人，出卖人只须承担协助之 责，但现实交易中责任主体恰恰移位。销售 人员仅可明白其中道理切不可大肆宣扬以免 影响购房人的购房信心；（法律依据：《城市房
鲜活的风险案例
郑州某房地产开发公司因审查不严形成虚假广告被处罚 款150万元致公司重大损失案
重庆某地产开发商未取得房屋预售许可证违规销售被处 巨额罚款并被勒令停业整顿6个月；
四川某置业集团一楼盘因一房多卖以涉嫌诈骗被诉同时 公司资质被降；
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1、法律风险管理是一个持续改进，逐步提高的过程； 2、房地产经营目标的实现是一个契约的签署和履行 过程，合同风险是房地产所有风险的源头。 3、合同标准化的持续完善，改良，是对经营问题的 不断统计、总结和研究过程。 4、对房地产合同履行风险监控，组织跨部门进行研 究风险防范对策，是法律风险及时规避，避免合同 沦落为废纸基本要求；也是法律风险控制管理的主 要内容。
房地产工程法律风险
• 4、施工环节的法律风险及其防范： • a、施工合同招投标文件阶段的审核，对施 工单位的资质审核，合同版本的审核是风 险的源头，应当特别谨慎； • b、合同签署环节的审核，必须再次考虑到 施工、结算和保修期间乙方的义务规定是 否详细，违约处罚是否清晰； • c、施工期间的工程档案检查，必要而且重 要，避免工程与法律之间专业脱节；
房地产工程法律风险
• • • 5、施工单位通常的诉求：甲方拖欠工程款及其利息，窝工费的补偿 6、甲方对施工单位的反诉诉求或抗辩理由： a、工程量和价款计算不准（包括但不限于：部分工程量计算错误、图纸版本 问题、设计变更的有效性问题、零星工程量问题、对别人工程损害扣减问题、 未完工程量扣减问题、计价标准问题等） b、工期违约金的索赔、 c、施工质量差的违约索赔、施工期间的违约罚款 d、施工单位施工错误的损失索赔，包括但不限于： 施工错误的依据，比如正确图纸、图纸会审记录、图纸的版本差别、图纸的 交付记录、施工前的现场情况确认、施工后的现场确认及误差范围确认、施 工原始记录等； 施工错误弥补的损失计算依据，比如：政府或设计院认定或出具的弥补方案、 弥补的施工图、第三方的施工合同、第三方的竣工验收记录、第三方的结算 协议、付给第三方费用的付款凭证、增加的政府验收检测费用等
目录
• • • • • • 1、房地产法律风险管理的目标 2、房地产法律风险管理的定位 3、房地产法律风险判定的依据 4、房地产版块的几种法律风险 5、房地产法律风险管理总结 6、结束语
一、房地产法律风险管理的目标
• 1、在发生诉讼案件或争议纠纷时候，双方 有书面确认的证据保护开发商利益，确保 诉讼案件胜诉； • 2、避免诉讼案件发生，尤其要避免开发商 当被告的诉讼案件出现，以保障公司的稳 健经营； • 3、确保公司在扩张期间，能有效地对项目 公司的法律风险进行有效管控，达成稳健 经营，保障经营目标的实现。
房地产工程法律风险
• d、施工期间对动态成本、变化的资料和进 度的资料书面化、固定化是必要的，法律 真实与客观真实之间的统一是日后争议厘 清责任的依据，否则，这些争议皆因模糊 产生或变化后缺乏书面确认的依据可循， 合同又缺乏预见性条款，巨额的金钱诱惑， 将促使双方朝争议发展； • e、结算档案、结算往来文件的书面化、固 定化也是重要环节，道理与前述环节一致。
4、入伙前的法律风险防范： a、入伙法律文件的完善、 b、入伙流程及其法律文件的准备、审核、 c、入伙前对入伙后可能出现的业主投诉情况的预判 及其风险防范（漏水、开裂等质量问题）、 d、延期入伙的法律风险提示、 e、公司层面统筹入伙倒排方案（主要包括：工程、 采购、成本、开发报建、客户、物业和法务的交叉 进度报表）及实际推进进度的检查
房地产客户法律风险
• • • • • • • • • • 5、入伙现场的法律风险防范： a、避免群体维权纠纷出现、 b、个体维权的现场处置方案、 c、入伙法律文件的签署、 d、入伙现场公示的法律文件 6、入伙后的法律风险防范： a、装修期间的大量投诉与冲突， b、入伙后业主的质量投诉与服务投诉处理， c、业主索赔损失计算及补偿法律文件， d、业主索赔损失风险如何转嫁给施工单位法律文件的准 备
房地产工程法律风险
• 10、结算环节的工程法律风险及其防范： • 结算资料是否完整，能否补充？ • 设计变更、签证资料是否完整，手续是否 有效？ • 计量、套价是否准确，依据是否符合合同 约定和计价规则？ • 与施工期间的动态成本固化内容是否一致？ • 结算文档是否完整?
（三）房地产劳资法律风险防范
房地产工程法律风险
• （3）设计阶段的法律风险防范： • a、设计任务书的审核，是否经过了公司的决策阶 层的审批，避免设计中途被开发商老板或决策阶 层推翻重新设计，导致延误工期不说，还要和设 计院重新谈设计费的补偿协议；另外，就是避免 出现付的是专家费用，出的是文员的水准的图纸； 导致图纸质量差； • b、合同成果的甲方验收程序设定，要有营销策划、 工程、成本、客户和物业参与，而不是设计部门 单独闭门审核或直接当二传手，才能避免一些图 纸质量问题或减少设计变更的频率；
六、结束语
请各位同仁： 1、在日常的法律风险管理工作中，破除专业的禁锢 与局限，科学地面对问题，不断地探索与思考； 2、在法律风险管理工作中，要勇于走出去，不断借 鉴同行业的法律风险防范理念，熟悉房地产业务流 程，吸取不同专业的有益观点，持续地改进我们法 律风险防范对策和措施； 根据房地产经营中遇到的法律风险，研究出有效的 风险防范对策，纳入到合同中去才有法律约束力。
四、房地产版块的几种法律风险
• • • • 1、客户法律风险 2、工程法律风险 3、劳资法律风险 4、旧改拆迁法律风险（土地获取法律风险）
（一）房地产客户法律风险
Q:客户法律风险包括哪些内容？如何防范客 户风险？ 1、客户法律风险是指房地产公司的营销客户 主体与房地产公司发生的诉讼或纠纷的法律 风险。（根据诉讼、纠纷主体划分） 2、具体内容：房地产认购→合同签订→入伙 →办证→物业管理和商铺租赁阶段，各个环 节出现的诉讼或纠纷、投诉的法律事务
房地产工程法律风险
• c、合同条款对设计质量保证，要细化违约 处罚条款，对完整性、时间性、正确性和 经济合理性进行具体的分解； • d、合同条款对报批报建的次数和时间方面 要有详细的约定和处罚措施； • e、合同条款对施工配合、设计变更的比率， 要有数据方面的约定，以保证图纸质量； • f、合同可以引进营销广告策划合同的评分 制度作为每次设计合同付款的结算依据。
旧改拆迁法律风险
3、开发商对拆迁谈判缺乏专业市场调查资料， 对拆迁补偿方式和预期利润平衡点缺乏基本 资料以及专业权威的认识，拆迁补偿的差异 或区别对待，导致被拆迁对象更多的怀疑或 对抗，加剧了拆迁补偿谈判的困难。 4、旧改政策的多变和地方政府的不确定性， 也是拆迁谈判的困扰因素；
五、房地产法律风险管理总结
房地产工程法律风险
• （2）设计图纸的质量问题方面风险： • a、导致开发报建不能通过政府的审批，延 误开发商取得施工许可证或其他报建手续 通过，导致开发商的融资受阻，进而影响 公司的正常运转；同时，无证施工，将受 到政府处罚或停工； • b、直接后果是成本部不能正确编制清单或 标底，使得合同报价出现偏差，导致施工 中途纠纷甚至停工，双方续签补充协议或 进行设计变更手续；
• • • •
•Hale Waihona Puke 房地产工程法律风险• e、业主的索赔损失要求施工单位承担，包括但不 限于： • 延期交房违约金、退房解约违约金、 • 交通费、通讯费、误工费、家具损害费、装修和 装饰损失、无法正常使用住房的宾馆住宿费用、 • 律师费、诉讼费 • f、工程工期违约导致延期交房和延期开盘，出现 预期收益损失要求施工单位承担，包括但不限于： • 银行贷款利息、投资总额损失、 • 公司超期运营费用损失、广告费等
1、现阶段房地产公司劳资纠纷法律风险诉求：离职 补偿不够、解约违法 2、劳资纠纷法律风险防范要点： 劳资合同的完善、社保和公积金缴纳合规 公司规章制度的完善及生效条件 考勤、加班手续完善、 绩效考核资料健全 员工离职手续的完善 3、爆发时点：员工被动离职与公司补偿的纠纷
（四）旧改拆迁法律风险
旧改拆迁风险的最大点：在于拆迁周期过长， 导致开发成本过高，侵蚀房地产开发商的利 润。 旧改拆迁法律风险点： 1、拆迁谈判进展缓慢，开发节点和成本控制 目标模糊或空白； 2、拆迁谈判合同谈判艰难，履约过程中容易 出现多种违约情况；
（二）房地产工程法律风险
Q:工程法律风险内容是什么？如何防范？ 1、房地产工程法律风险是指房地产公司在工 程的设计、施工和结算期间，与合作单位发 生纠纷或诉讼的法律风险。 2、工程法律风险具体环节：设计阶段→施工阶
段→结算期间的法律风险
房地产工程法律风险
• 3、设计阶段的法律风险： • （1）设计图纸时间方面的延误违约风险， 将出现后果：合约采购部缺图纸，不能履 行合同框架计划（合约规划计划无法进 行），导致工地不能如期开工； • 成本部没有图纸，不能做清单编制，目标 成本无从谈起； • 项目部没有图纸，不能开工或继续施工； • 开发报建部门没有图纸，不能进行正常报 建，将影响工程的正常施工、验收。
房地产客户法律风险
7、房地产证办理的法律风险防范 关键：房地产产权登记管理条例和民法代理 法律关系 （1）、办证通知手续 （2）、办证代理合同的设计 （3）、办证费用 （4）、办证资料
房地产客户法律风险
8、物业管理法律风险防范： 物业质量投诉与索赔 物业欠费与追索 物业服务纠纷 9、商铺合同租赁纠纷法律风险防范： 租赁合同的审核、完善，租金欠费的追索， 租赁条件的修改与设定，租赁档案的管理与 检查
二、房地产法律风险管理的定位
• 1、房地产风险管理分为三个层次：决策风 险、运营风险、专业管控风险； • 2、房地产法律风险管理定位于专业管控风 险层次。即企业全面风险管理的第一道保 障线，也是企业经营目标的具体落实层面。
三、房地产法律风险判定的依据
1、房地产诉讼或纠纷、客户投诉和合作伙伴 的投诉统计、归类分析是房地产法律风险判 定的基本依据 2、房地产集团的业务布局，是房地产法律风 险判定的另一个重要依据 3、房地产行业的诉讼或纠纷、投诉分布状况 及规律
谢谢聆听！
房地产工程法律风险
7、工程法律风险的防范：重点在合同审核、完善， 其次在施工合同履行期间的工程档案检查与书面化 固定；第三、对设计合同质量进行约束。 8、施工单位与甲方的纠纷最后落实在工程款和结算 款上，结算资料是否完整？手续是否符合合同和法 律规定？ 9、工程法律风险防范的另一个层面任务：在对外保 护开发商利益基础上，进行内部反腐败，保持开发 商团队的稳定性和廉洁性，实现持续的高速发展目 标。
房地产工程法律风险
• 4、施工环节的法律风险及其防范： • a、施工合同招投标文件阶段的审核，对施 工单位的资质审核，合同版本的审核是风 险的源头，应当特别谨慎； • b、合同签署环节的审核，必须再次考虑到 施工、结算和保修期间乙方的义务规定是 否详细，违约处罚是否清晰； • c、施工期间的工程档案检查，必要而且重 要，避免工程与法律之间专业脱节；
房地产工程法律风险
• • • 5、施工单位通常的诉求：甲方拖欠工程款及其利息，窝工费的补偿 6、甲方对施工单位的反诉诉求或抗辩理由： a、工程量和价款计算不准（包括但不限于：部分工程量计算错误、图纸版本 问题、设计变更的有效性问题、零星工程量问题、对别人工程损害扣减问题、 未完工程量扣减问题、计价标准问题等） b、工期违约金的索赔、 c、施工质量差的违约索赔、施工期间的违约罚款 d、施工单位施工错误的损失索赔，包括但不限于： 施工错误的依据，比如正确图纸、图纸会审记录、图纸的版本差别、图纸的 交付记录、施工前的现场情况确认、施工后的现场确认及误差范围确认、施 工原始记录等； 施工错误弥补的损失计算依据，比如：政府或设计院认定或出具的弥补方案、 弥补的施工图、第三方的施工合同、第三方的竣工验收记录、第三方的结算 协议、付给第三方费用的付款凭证、增加的政府验收检测费用等
目录
• • • • • • 1、房地产法律风险管理的目标 2、房地产法律风险管理的定位 3、房地产法律风险判定的依据 4、房地产版块的几种法律风险 5、房地产法律风险管理总结 6、结束语
一、房地产法律风险管理的目标
• 1、在发生诉讼案件或争议纠纷时候，双方 有书面确认的证据保护开发商利益，确保 诉讼案件胜诉； • 2、避免诉讼案件发生，尤其要避免开发商 当被告的诉讼案件出现，以保障公司的稳 健经营； • 3、确保公司在扩张期间，能有效地对项目 公司的法律风险进行有效管控，达成稳健 经营，保障经营目标的实现。
房地产工程法律风险
• d、施工期间对动态成本、变化的资料和进 度的资料书面化、固定化是必要的，法律 真实与客观真实之间的统一是日后争议厘 清责任的依据，否则，这些争议皆因模糊 产生或变化后缺乏书面确认的依据可循， 合同又缺乏预见性条款，巨额的金钱诱惑， 将促使双方朝争议发展； • e、结算档案、结算往来文件的书面化、固 定化也是重要环节，道理与前述环节一致。
4、入伙前的法律风险防范： a、入伙法律文件的完善、 b、入伙流程及其法律文件的准备、审核、 c、入伙前对入伙后可能出现的业主投诉情况的预判 及其风险防范（漏水、开裂等质量问题）、 d、延期入伙的法律风险提示、 e、公司层面统筹入伙倒排方案（主要包括：工程、 采购、成本、开发报建、客户、物业和法务的交叉 进度报表）及实际推进进度的检查
房地产客户法律风险
• • • • • • • • • • 5、入伙现场的法律风险防范： a、避免群体维权纠纷出现、 b、个体维权的现场处置方案、 c、入伙法律文件的签署、 d、入伙现场公示的法律文件 6、入伙后的法律风险防范： a、装修期间的大量投诉与冲突， b、入伙后业主的质量投诉与服务投诉处理， c、业主索赔损失计算及补偿法律文件， d、业主索赔损失风险如何转嫁给施工单位法律文件的准 备
房地产工程法律风险
• 10、结算环节的工程法律风险及其防范： • 结算资料是否完整，能否补充？ • 设计变更、签证资料是否完整，手续是否 有效？ • 计量、套价是否准确，依据是否符合合同 约定和计价规则？ • 与施工期间的动态成本固化内容是否一致？ • 结算文档是否完整?
（三）房地产劳资法律风险防范
房地产工程法律风险
• （3）设计阶段的法律风险防范： • a、设计任务书的审核，是否经过了公司的决策阶 层的审批，避免设计中途被开发商老板或决策阶 层推翻重新设计，导致延误工期不说，还要和设 计院重新谈设计费的补偿协议；另外，就是避免 出现付的是专家费用，出的是文员的水准的图纸； 导致图纸质量差； • b、合同成果的甲方验收程序设定，要有营销策划、 工程、成本、客户和物业参与，而不是设计部门 单独闭门审核或直接当二传手，才能避免一些图 纸质量问题或减少设计变更的频率；
六、结束语
请各位同仁： 1、在日常的法律风险管理工作中，破除专业的禁锢 与局限，科学地面对问题，不断地探索与思考； 2、在法律风险管理工作中，要勇于走出去，不断借 鉴同行业的法律风险防范理念，熟悉房地产业务流 程，吸取不同专业的有益观点，持续地改进我们法 律风险防范对策和措施； 根据房地产经营中遇到的法律风险，研究出有效的 风险防范对策，纳入到合同中去才有法律约束力。
四、房地产版块的几种法律风险
• • • • 1、客户法律风险 2、工程法律风险 3、劳资法律风险 4、旧改拆迁法律风险（土地获取法律风险）
（一）房地产客户法律风险
Q:客户法律风险包括哪些内容？如何防范客 户风险？ 1、客户法律风险是指房地产公司的营销客户 主体与房地产公司发生的诉讼或纠纷的法律 风险。（根据诉讼、纠纷主体划分） 2、具体内容：房地产认购→合同签订→入伙 →办证→物业管理和商铺租赁阶段，各个环 节出现的诉讼或纠纷、投诉的法律事务
房地产工程法律风险
• c、合同条款对设计质量保证，要细化违约 处罚条款，对完整性、时间性、正确性和 经济合理性进行具体的分解； • d、合同条款对报批报建的次数和时间方面 要有详细的约定和处罚措施； • e、合同条款对施工配合、设计变更的比率， 要有数据方面的约定，以保证图纸质量； • f、合同可以引进营销广告策划合同的评分 制度作为每次设计合同付款的结算依据。
旧改拆迁法律风险
3、开发商对拆迁谈判缺乏专业市场调查资料， 对拆迁补偿方式和预期利润平衡点缺乏基本 资料以及专业权威的认识，拆迁补偿的差异 或区别对待，导致被拆迁对象更多的怀疑或 对抗，加剧了拆迁补偿谈判的困难。 4、旧改政策的多变和地方政府的不确定性， 也是拆迁谈判的困扰因素；
五、房地产法律风险管理总结
房地产工程法律风险
• （2）设计图纸的质量问题方面风险： • a、导致开发报建不能通过政府的审批，延 误开发商取得施工许可证或其他报建手续 通过，导致开发商的融资受阻，进而影响 公司的正常运转；同时，无证施工，将受 到政府处罚或停工； • b、直接后果是成本部不能正确编制清单或 标底，使得合同报价出现偏差，导致施工 中途纠纷甚至停工，双方续签补充协议或 进行设计变更手续；
• • • •
•Hale Waihona Puke 房地产工程法律风险• e、业主的索赔损失要求施工单位承担，包括但不 限于： • 延期交房违约金、退房解约违约金、 • 交通费、通讯费、误工费、家具损害费、装修和 装饰损失、无法正常使用住房的宾馆住宿费用、 • 律师费、诉讼费 • f、工程工期违约导致延期交房和延期开盘，出现 预期收益损失要求施工单位承担，包括但不限于： • 银行贷款利息、投资总额损失、 • 公司超期运营费用损失、广告费等
1、现阶段房地产公司劳资纠纷法律风险诉求：离职 补偿不够、解约违法 2、劳资纠纷法律风险防范要点： 劳资合同的完善、社保和公积金缴纳合规 公司规章制度的完善及生效条件 考勤、加班手续完善、 绩效考核资料健全 员工离职手续的完善 3、爆发时点：员工被动离职与公司补偿的纠纷
（四）旧改拆迁法律风险
旧改拆迁风险的最大点：在于拆迁周期过长， 导致开发成本过高，侵蚀房地产开发商的利 润。 旧改拆迁法律风险点： 1、拆迁谈判进展缓慢，开发节点和成本控制 目标模糊或空白； 2、拆迁谈判合同谈判艰难，履约过程中容易 出现多种违约情况；
（二）房地产工程法律风险
Q:工程法律风险内容是什么？如何防范？ 1、房地产工程法律风险是指房地产公司在工 程的设计、施工和结算期间，与合作单位发 生纠纷或诉讼的法律风险。 2、工程法律风险具体环节：设计阶段→施工阶
段→结算期间的法律风险
房地产工程法律风险
• 3、设计阶段的法律风险： • （1）设计图纸时间方面的延误违约风险， 将出现后果：合约采购部缺图纸，不能履 行合同框架计划（合约规划计划无法进 行），导致工地不能如期开工； • 成本部没有图纸，不能做清单编制，目标 成本无从谈起； • 项目部没有图纸，不能开工或继续施工； • 开发报建部门没有图纸，不能进行正常报 建，将影响工程的正常施工、验收。
房地产客户法律风险
7、房地产证办理的法律风险防范 关键：房地产产权登记管理条例和民法代理 法律关系 （1）、办证通知手续 （2）、办证代理合同的设计 （3）、办证费用 （4）、办证资料
房地产客户法律风险
8、物业管理法律风险防范： 物业质量投诉与索赔 物业欠费与追索 物业服务纠纷 9、商铺合同租赁纠纷法律风险防范： 租赁合同的审核、完善，租金欠费的追索， 租赁条件的修改与设定，租赁档案的管理与 检查
二、房地产法律风险管理的定位
• 1、房地产风险管理分为三个层次：决策风 险、运营风险、专业管控风险； • 2、房地产法律风险管理定位于专业管控风 险层次。即企业全面风险管理的第一道保 障线，也是企业经营目标的具体落实层面。
三、房地产法律风险判定的依据
1、房地产诉讼或纠纷、客户投诉和合作伙伴 的投诉统计、归类分析是房地产法律风险判 定的基本依据 2、房地产集团的业务布局，是房地产法律风 险判定的另一个重要依据 3、房地产行业的诉讼或纠纷、投诉分布状况 及规律
谢谢聆听！
房地产工程法律风险
7、工程法律风险的防范：重点在合同审核、完善， 其次在施工合同履行期间的工程档案检查与书面化 固定；第三、对设计合同质量进行约束。 8、施工单位与甲方的纠纷最后落实在工程款和结算 款上，结算资料是否完整？手续是否符合合同和法 律规定？ 9、工程法律风险防范的另一个层面任务：在对外保 护开发商利益基础上，进行内部反腐败，保持开发 商团队的稳定性和廉洁性，实现持续的高速发展目 标。