房地产各项计算公式

最佳容积率

一、相关理论模型

1、理论基础

在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。

2、土地增值模型

在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。

物业类型参考容积率

独幢 0.4-0.5

联排 0.7-0.8

多层 1.2-1.5

小高层（12层） 2.5-3

高层（13层以上） 3.5-5

模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用

利润最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D

其中：0≤Xi≤1

∑Xi≤1

∑Xi*Ri≤J

示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为500 0万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。

那么

多层住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=322 8元

别墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=54 3元

别墅与多层住宅费用简表

项目名称别墅多层住宅参数

建安成本 1200 850 元/平米

专业费用 250 200 元/平米

管理费用 36 25 建安成本的3%

不可预见费 60 42 建安成本的5%

利息 60 42 建安成本的5%

销售费用 340 220 收入的4%

营业税及附加468 302 收入的5.5%

通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。

某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的最佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。

3、求解步骤

容积率求解流程图

首先，通过前期的市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要信息；同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析。

第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。

第三步，确定合理的容积率。

最后，结合总平规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。

（二）相关运用

提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的。

1、不改变容积率，但改变物业类型

在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。注：（假设土地面积为2万平米，限定容积率为1.2，建筑面积为2.4万平米，不含公共建筑）

有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来设计高层，其容积率1.73，建筑密度仅13.8%，使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。

2、降低容积率

由于容积率的降低，居住品质得到有效提升，从而提高项目售价，实现利润最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发，针对的多为高端客群，其对售价不敏感，但注重居住品质及良好的生态环境。如北京CLASS——建于果岭的上层建筑，其在板楼、塔楼林立的望京地区建设以低密度高品质住宅一度引起市场争议，但其开盘二十天就取得了6.5个亿的销售记录，证明了降低容积率也可以作为市场差异化的有效手段。

实现利润最大化是企业追求的目标，但是如果能够多从消费者角度出发，多考虑消费者的需求与利益，企业就能有更好地发展，实现更大的、更长期的利益。