【优质文档】凯德商用上海来福士广场案例研究
上海来福士广场详解..
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附-7
表2.功能业态配比
功能业态 商业 办公 停车场 建筑面积 45,985㎡ 91,622㎡ 27,654㎡ 比例 27.83% 55.44% 16.73% 100.00%
上海-来福士广场
可出租面积 27,665㎡ 82,572㎡ 110,237㎡
使用率 60.16% 90.12% 66.70%
合计
165,261㎡
项目概况：
项目区位：人民广场 占地面积：15,186㎡ 总建筑面积：165,261㎡ 容积率：写字楼标准层：2198.89 ㎡ 写字楼得房率：73%-76% 投资商：凯德置地（新加坡） 建筑设计：巴马丹拿 开业时间：2003年11月1日
附-7
上海-来福士广场
附-7
附-7
上海-来福士广场
附-7
表6. 2F层业态分布情况
业态 眼镜 饰品 餐饮 休闲服饰 女装 皮鞋 数量 1 2 3 1 13 1 店铺名称 现代观点 玛贝甭、麦凯塞 伍京堂、仙踪林、食东食西 艾狮
上海-来福士广场
密雅、放肆、奥莉、U’db、VERO、MODA、ItsumiDOSAKA、和平天使、COZZI、 a02、三文治、碧爱钡、诗凡诗 思嘉图
业态 眼镜 音像 数量 2 1 店铺名称 美式眼镜、茂昌眼镜 天鼎音像
上海-来福士广场
餐饮
15
味千拉面、永和大王、云南美食园、美珍香、大旺山留许、华夫饼、美国伟思巧克 力曲奇、富士妈妈、比萨站、广良与 古丸今来 豆果子、裕恒食品、每日新鲜、好 多客、贝尔多爸爸的泡芙功茶 福驰欢乐屋、水琉璃、思彼垂银、爱丽丝、麦吉柯主题魔术店、草莓妹、PIKA 泛亚“爱美”美甲世界、伊娜薇、 欧美药妆 蒂樊尼造型设计 屈臣式、柯达快速冲印真色彩店、筑波时空港手机大世界
凯德置地案例分析
亮点提炼
铺位分割面宽与进深比例十分理想，直接增加项目
的展示性；
楼层定位有别于传统商场，以目的性消费来确定； 最大程度上发挥策划价值，营造出“逛”的感觉； 发挥品牌主力店作用，并采用1F带2F的方式解决
进深较大的铺位；
评价：
来福士广场通过适中超前的业态组合及年轻客群 喜爱的品牌组合，很好的迎合了有一定消费能力 的都市新贵的需求，建立都市时尚年轻人全新的 生活方式，并引领彰显自我的消费理念。
年轻人最喜欢去的购物中心之一；
楼层 B1 1F 2F 3F 4F 5F 7F
主题分布 特色集市 摩登精品 流行服饰 休闲服饰 运动、休闲及男性世界 运动、数码及生活天地 健身与美容
定位分析
•主题定位：引领都市时尚、新潮的青年人的消费理念；
•档次定位：以中高档次为主，略有拔高；
•人群定位：以上海本地办公人群及有一定消费力的都市年轻人为主； •氛围营造：通过各层的产品组合、业态组合，租户组合，价格组合，给人以 很随意在“逛”的感受，充分调动起青春、时尚、动感、猎奇的年 轻人的消费欲望；
革新创意设计 来福士项目的设计都以成为该地区的城市象征为目标。出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士设
计，都拥有它独特的来福士色彩。 国际知名大师如贝聿铭（I.M.Pei）、Rafael Viñoly、Steven Holl和Stephen Pimbley都 在来福士建筑设计上大展身手，为我们创造富有人文魅力的优质城市社区。
城中之城 来福士品牌的城不仅说明了它心中的位臵，也点出了其综合性的特色，同时赋予了来福士独有的生命力，
犹如座真正的城市，终日散发光彩的活力
1.2上海来福士广场
项目简介：
发展商：凯德臵地（中国）；
标杆企业研究学习之凯德商用中国精品文档
第三部分 凯德商用中国购物中心模式
三大购物中心模式
嘉信茂 嘉茂 来福士广场
嘉信茂购物广场
嘉信茂购物广场是凯德商用与深国投的合资项目。 嘉信茂购物广场也是采用“订单式商业地产”模式，其沃尔玛是主力 店 合作伙伴，并且集品牌服饰、珠宝饰品、儿童用品、餐饮娱乐、 运作 休闲等为一体的一站式购物广场。目前，其嘉信茂购物广场已 经超过 30多个。
瑞州嘉信茂购物广场
佛山嘉信茂购物广场
深圳嘉信茂购物广场
芜湖嘉信茂购物广场
茂名嘉信茂购物广场
绵阳嘉信茂购物广场
成都嘉信茂购物广场
南昌嘉信茂购物广场
淄博嘉信茂购物广场
潍坊嘉信茂购物广场 惠州嘉信茂购物广场
泉州嘉信茂购物广场 漳州嘉信茂购物广场
嘉茂购物中心
嘉茂购物中心其商业体量较小于嘉信茂购物广场， 一般在5万方左右。嘉茂购物中心有别于其它一般 的百货购物中心，它里面融合了大型超市（大多 数的嘉茂购物中心里面并没有采用其超市合作伙 伴沃尔玛，这可能也是根据项目自身属性和定位 而来），嘉茂购物中心项目定位介于区域型购物 中心及社区型购物中心之间，购物中心里面还融 合了美容健身、休闲游乐、幼儿园地、中外快餐、 美食广场，更有星级的KTV等。
凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值近530亿人 民币的55个商业地产项目，总建筑面积超过450万平方米。标志性 项目包括：北京的凯德MALL·西直门（原北京嘉茂购物中心·西直 门）、凯德MALL·望京(原北京嘉茂购物中心·望京)、北京来福士中 心、上海来福士广场等。
杭州钱江新城凯德置地来福士商业广场全案策划
凯
德
置
地
来福士商业地块策划提案
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 项目概况及SWOT分析……….3-15 区域内同类竞争物业分析…….16-34 项目定位以及规划设计建议….35-65 市场运作策略………………….66-81 项目推广策略………………….82-91
第一部分
项目概况及SWOT分析
2.1.2 商业购物中心
目前区域内大规模的商业项目有万润· 万象城、高德商业
广场，这两个项目与来福士商业广场并称钱江新城的“三 大商业巨头”。除此之外，还有波浪文化城等其他购物中 心，总面积将达到 70 万方左右。其中：
●万象城购物中心 区位：钱江新城CBD核心区域，庆春东路与钱江路交汇处 面积：总建筑面积80万方，商场24万平方米，共9层 业态分布：商业、娱乐、休闲康体、餐饮等
1.2 项目地块SWOT分析
1.2.1 优势
①品牌优势： 从开发商品牌角度来看，作为全球知名集团——新加坡嘉 德置地集团在华的全资子公司，凯德置地专门致力于高品 质住宅和商用房产的投资、开发与管理，在业界拥有良好 的口碑和过硬的品牌支持；而来福士商业广场更是其旗下 成功的商业运作品牌，“双层品牌效应”使项目在未来的 租 售以及管理中处于优势。
2.1.3 五星级酒店
作为杭州的未来CBD中心，真正的主角应该是商 务楼和各种公建设施，因此酒店是其不可或缺的 组成部分。目前，整个钱江新城核心区内规划建 设有四家五星级酒店和一家四星级酒店，他们分 别是钱江时代广场五星级宾馆、华联· UDC时代五 星大酒店、浙江光彩国际广场五星级酒店、杭州 万象城五星级酒和国际时代广场的四 星级商务酒 店，加上本项目规划的五星级宾馆，总建筑面积 大约在 20万平方米左右。
凯德商用上海来福士广场案例研究
B1层业态分布情况
服饰
时尚 配饰
鞋帽 箱包
零售
礼品玩 具书籍
珠宝钟 表眼镜
百货
数码
餐饮
品牌 餐饮
轻餐饮
休闲娱乐
数量
0
2
1
4
4
1
0
7
1
5
数量占比 0 8% 4% 16% 16% 4% 0 28% 4%
20%
合计
48%
32%
20%
一层业态分布情况
服饰
时尚 配饰
鞋帽 箱包
零售
礼品玩 具书籍
珠宝钟 表眼镜
四、项目借鉴启发意义
核心商圈下的差异化项目定位：总投资额达200亿元的南京路商圈商业形态 丰富，来福士广场主打年轻时尚主题，使之成为潮流枢纽 引凤筑巢策略，而非筑巢引凤策略：在保持项目基本定位的前提下，随时保 持着项目业态调整，通过引进有活力的品牌带动项目繁荣 对项目保持正常的动态调整，目前项目零售比例已相当高，原先一些休闲餐 饮品牌的数量在逐渐减少 充分利用交通优势，在地铁口通过轻餐饮带动人气，营造高人气的印象 引进高品质主力店拉升项目整体形象的同时带来高人流 设置品牌展示、活动推广区域和功能，满足商家促销需求
六层
珠宝钟表眼镜 休闲娱乐
七层
上海来福士广场整体业态数量分布
9.56% 18.38%
72.06% 零售 餐饮 休闲娱乐
上海来福士分楼层业态分布 25 20 15 10
5 0
B1层 一层 二层 三层 四层 五层 六层 七层 零售 餐饮 休闲娱乐
作为一个成熟的商业项目，来福士广场零售比例远大于普通商业项目，每层业态布局以零售 为主，引入部分特色品牌增加项目亮点，并引入部分品牌餐饮、生活服务营造轻松购物氛围
来福士广场调研报告
客户关怀
在特定节日或客户生日等时刻，发送祝福和 关怀信息，提升客户情感体验。
06
预期成果与展望
预期销售业绩
销售业绩目标
根据市场调研和历史数据分析，来福 士广场设定了本年度的销售业绩目标， 包括商铺租赁、商品销售等各个方面 的具体指标。
销售策略制定
为实现预期销售业绩，来福士广场将 制定一系列销售策略，包括促销活动、 产品组合、价格策略等，以吸引更多 消费者和提高销售额。
来福士广场调研报告
• 项目背景 • 市场调研 • 来福士广场分析 • 项目亮点与优势 • 营销与推广策略 • 预期成果与展望
01
项目背景
项目介绍
来福士广场是一个集购物、餐饮、娱 乐、办公等功能于一体的城市综合体 ，位于市中心繁华地段，拥有丰富的 商业资源和人流基础。
项目占地面积较大，建筑风格现代， 内部空间布局合理，设施齐全，是一 个高品质的城市商业中心。
竞争对手分析
直接竞争对手
来福士广场的主要直接竞争对手 包括附近的购物中心和商业街区， 这些竞争对手在地理位置上较为 接近，经营业态和品牌选择也较
为相似。
间接竞争对手
来福士广场的间接竞争对手包括 其他地区的购物中心、电商以及 其他购物渠道，这些竞争对手在 价格、品牌和服务等方面也存在
竞争关系。
竞争优势
品牌价值
来福士广场以高品质、高标准的服务和设施，提升了品牌形象和价值，为租户 和消费者提供更好的商业体验。
创新设计
建筑设计
来福士广场采用现代、简约的建筑设计风格，注重空间利用和用户体验，打造舒 适、美观的购物环境。
商业模式创新
来福士广场不断探索新的商业模式和服务创新，以满足消费者不断变化的需求， 提升竞争力。
上海来福士广场商业分析
目录
• 项目概述 • 商业环境分析 • 消费者行为分析 • 商业模式与运营策略 • 投资与财务分析 • 未来发展前景与建议
01
CATALOGUE
项目概述
项目背景
上海来福士广场是一个集购物、餐饮、娱乐、办公等功能于一体的商业综合体，位 于上海市黄浦区核心地段，是上海市的标志性建筑之一。
技术环境
上海市在科技创新和应用方面一直走在前 列，为来福士广场的智能化、数字化转型 提供了有力支持。
区域环境分析
地理位置
来福士广场位于上海市的黄金地段， 紧邻人民广场和南京路步行街，交通 便利，人流量大。
周边设施
区域发展
上海市政府对来福士广场所在的区域 进行了重点规划和投资，未来将有更 多的商业项目和公共设施落成，区域 商业价值将进一步提升。
运营效率提升
智能化管理
引入智能化管理系统，实现商场的智能化管理 ，提高管理效率。
优质服务
提供优质的服务，如快速导购、售后保障等， 提升顾客满意度。
定期维护
定期对商场设施进行维护和更新，确保商场设施的完好和安全。
05
CATALOGUE
投资与财务分析
投资回报预测
租金收入
01
根据来福士广场的地理位置、设施条件和市场行情，预测其租
消费者需求与行为
分析
了解消费者的购物习惯、需求偏 好和消费水平，有助于来福士广 场更好地定位自身品牌和服务， 提升竞争力。
03
CATALOGUE
消费者行为分析
消费者群体特征
年龄分布
来福士广场的消费者主要集中 在20-40岁之间，这部分人群 是消费的主力军，对时尚和潮
流有着较高的敏感度。
（完整版）商业综合体：来福士广场整体定位及运营模式
（完整版）商业综合体：来福士广场整体定位及运营模式来福士广场来福士是嘉德集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，仅选址世界知名城市的中心位置和交通枢纽，目前在全球有8座来福士，在中国拥有6座，分别位于北京、上海、宁波、成都、杭州、深圳，另2座位于新加坡和迪拜。
来福士广场包含了大型购物中心、甲级智能写字楼等。
凭借精心规划设计的楼层风格与主题，打造彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新产品，已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。
商业定位是商业项目在前期工作中最重要的环节，准确的定位能让项目持久性发展。
凯德虽然把金融资本和商业运营管理融合在一起打造购物中心，但对前期的商业定位又是怎么操作的呢？目前，凯德旗下来福士品牌进入可复制行操作阶段，期间的过程又会给我们带来哪些启示呢？整体定位城市象征地标来福士项目定位于城市地标，所有的来福士项目坐落于商业与人文社区。
来福士项目结合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施，并临近交通枢纽，为当地居民及旅客带来便利。
革新创意设计来福士项目的设计都以成为其所处地区的城市象征为目标。
出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士，都拥有它独特的来福士色彩。
国际知名大师如贝律铭（I.M.Pei）、Rafael Vinoly、Steven Holl、StephenPimbley……都在来福士建筑设计上大展身手，创造出富有人文魅力的优质城市建筑。
商圈定位来福士不同于嘉信茂和嘉茂购物中心，其本身就是一个综合性商业定位，所以，在选择区域时需综合考虑。
项目本身定位于城市地标，其辐射范围更大。
功能定位功能定位为复合型，购物、零售、健身运动、餐饮娱乐、休闲玩乐全部包含在其中。
对于不同的功能，它们之间是交叉联系的。
每一个功能都能体现它的特色，每一个品牌都能带来一定的影响力，那么，购物中心的人流、人气不用怀疑。
弱化主力店作为购物中心，来福士的定位是独一无二的。
购物中心本身体量不算大，不适合做综合性的购物中心。
上海来福士广场购物中心市场调查
业态 面积（万平方） 特色餐饮 名品服饰 休闲娱乐
家电家居 文化教育
占比
结论 •
精选ppt
12
Part 1. 业态分析
附件：项目所有商家汇总
-1F商家汇总
Part 1. 业态分析
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13
附件：项目所有商家汇总
1F商家汇总
Part 1. 业态分析
精选ppt
14
附件：项目所有商家汇总
2F商家汇总
Part 1. 业态分析
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15
附件：项目所有商家汇总
3F商家汇总
Part 1. 业态分析
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16
附件：项目所有商家汇总
4F商家汇总
Part 1. 业态分析
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17
附件：项目所有商家汇总
5F商家汇总
Part 1. 业态分析
精选ppt
18
附件：项目所有商家汇总
6F商家汇总
Part 1. 业态分析
Part 1. 业态分析
精选ppt
5
案例图示
A 各楼层业态布局 （1F）
业态:
饰品、休闲服饰、 咖啡厅/餐厅、女 装、男装、皮鞋
主要品牌（部分）
NOVO、面包新语、星巴克、 施华洛世奇、哈根达斯、真 美诗、
Part 1. 业态分析
精选ppt
6
案例图示
A 各楼层业态布局 （2F）
业态:
眼镜、餐厅、饰 品、休闲服饰、 女装、皮鞋
精选ppt
19
附件：主要品牌LOGO汇总
Part 1. 业态分析
精选ppt
20
项目——调研资料
Part 2. 面积分割
(完整版)商业综合体：来福士广场整体定位及运营模式
来福士广场来福士是嘉德集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，仅选址世界知名城市的中心位置和交通枢纽，目前在全球有8座来福士，在中国拥有6座，分别位于北京、上海、宁波、成都、杭州、深圳，另2座位于新加坡和迪拜。
来福士广场包含了大型购物中心、甲级智能写字楼等。
凭借精心规划设计的楼层风格与主题，打造彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新产品，已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。
商业定位是商业项目在前期工作中最重要的环节，准确的定位能让项目持久性发展。
凯德虽然把金融资本和商业运营管理融合在一起打造购物中心，但对前期的商业定位又是怎么操作的呢？目前，凯德旗下来福士品牌进入可复制行操作阶段，期间的过程又会给我们带来哪些启示呢？整体定位城市象征地标来福士项目定位于城市地标，所有的来福士项目坐落于商业与人文社区。
来福士项目结合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施，并临近交通枢纽，为当地居民及旅客带来便利。
革新创意设计来福士项目的设计都以成为其所处地区的城市象征为目标。
出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士，都拥有它独特的来福士色彩。
国际知名大师如贝律铭（I.M.Pei）、Rafael Vinoly、Steven Holl、StephenPimbley……都在来福士建筑设计上大展身手，创造出富有人文魅力的优质城市建筑。
商圈定位来福士不同于嘉信茂和嘉茂购物中心，其本身就是一个综合性商业定位，所以，在选择区域时需综合考虑。
项目本身定位于城市地标，其辐射范围更大。
功能定位功能定位为复合型，购物、零售、健身运动、餐饮娱乐、休闲玩乐全部包含在其中。
对于不同的功能，它们之间是交叉联系的。
每一个功能都能体现它的特色，每一个品牌都能带来一定的影响力，那么，购物中心的人流、人气不用怀疑。
弱化主力店作为购物中心，来福士的定位是独一无二的。
购物中心本身体量不算大，不适合做综合性的购物中心。
所以，来福士选择做主体性的购物中心。
上海来福士调研报告 共20页
---- 来福 士
上海来福士
该项目位于上海城市中心，紧邻人民 广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆 和上海市政府。来福士广场地处浦西的交 通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。上 海来福士广场是一座222米高共51层（包 括地下2层）的建筑，其中包括了一个建筑 面积为4.6万方米的8层大型购物中。
高，一楼中庭部分也会不定期开展品牌的推广和 促销活动。
二层以香港潮牌、时尚女装和配饰、配 件为主为主，如IT、FOSSLI、MOUSSY等
三层以快消、国
内时尚女装和配饰、配件 为主，如Hollster、 MO&CO、Rococo、地 球音乐、MU等
四层以休
闲装、餐饮为主， 如TEST TUBE、 initial、axes、 TITICACA、 ABAHOUSE、ABC COOKING等
来福士的主要客户群为20-35岁的年轻、时尚、潮流的 80-90后们，在各个业态的招商上，也主要是以时尚轻餐饮、时尚 潮牌、配饰、化妆品为主基调，部分明星品牌也在此落位，如 STAY REAL等。 在地理位置上得力于处于浦西的枢纽中心，地下 一层与地铁直接相连，保证了项目的客流。该项目定位属于轻奢、 潮流的路线，是上海办公人群和年轻人最喜欢去的项目之首。
商业面积：4.6万方 停车位：500个 开业时间：2019年 交通：地铁1，2，8号线 楼层：-1至7层 业态占比：零售60%、餐饮25%、配套休闲 15%
来福士广场购物中心于2019年11月1日开业。自开业以来，凭借丰 富的零售业管理经验，商场运营管理者的专心经营，精心规划设计的楼层 风格与主题，以及彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新商品，来福士广 场已然成为沪上年轻时尚人士首选的购物中心之一。
THANKS!
上海人民广场来福士广场案例分析
项目概况 业态分布 借鉴与思考
来福士广场· 来福士广场·项目概 况
西 藏 公 路 中 商业 路 福州路 名称 地址 开发商 体量 开业时间 定位 来福士广场 上海西藏中路268号 凯德置地 商业8层，共4万平方米 2003.11 时尚购物广场 交通条件： 地铁：1/2/8号线人民广场站 公交：584、451、980、802、930、18、 隧道三线等。 南京西路 汉口路 P 办公楼 南 中 云
来福士广场· 来福士广场·借鉴与思考
2、手扶电梯上楼处都有宣传 广告位，统一对上一层的某种 商业进行“预告”性质的宣传； 商业进行“预告”性质的宣传；
3、地下一层无缝对接地铁1\2\8 、地下一层无缝对接地铁1 号线人民广场站，快餐类业态居 多，对于偶得和意向客群兼具效 用。
化妆用品
泛亚“爱美” 美甲世界 伊 娜薇 欧美药 妆 JUST BB
美容美发
服务 便利店
屈臣式 柯达快 速冲印真色彩 店 筑波时空港 手机大世界
天鼎音 像
蒂樊尼造 型设计
来福士广场· 来福士广场·业态分布
F1摩登精品 F1摩登精品
眼镜
希曼明 镜
餐饮
星巴克 面包新 语 哈 根达斯
饰品
思沃琪 JEAN PAUL 银镇 TE DYRBERG\KERN
1、主力客群针对年轻白领，在铺面区间和规划布局上都有极强的针对性：
1）铺面偏小，配列 紧凑，多数为50-70 ㎡的商铺；
2）主体规划为一大一小两个中庭，双循环动线设计， 加大了营业场地面积，观光电梯与手扶电梯相辅相成， 有机结合，有效促动人流动线的循环畅通。同时，在中 庭及过道设计小型摊位，促成良好的商业氛围。
女装
「案例」上海长宁来福士广场商业IP创作
「案例」上海长宁来福⼠⼴场商业IP创作【作品档案】项⽬案名：上海长宁来福⼠⼴场创作公司：上海昭阳和牧场上海长宁来福⼠⼴场坐落于传奇⼥作家张爱玲的母校——圣玛利亚⼥中旧址旧址遗留的⼀栋古⽼钟楼经过加固、修葺每逢整点，便会鸣⾳报时⼀如百年前（图⽚来源于⽹络）2017年长宁来福⼠开业与知名波普艺术家许德奇先⽣的合作让腔调之城的形象深⼊⼈⼼，极具风格（图⽚来源于⽹络）2020年，长宁来福⼠迎来三周年庆希望从IP出发，贯穿项⽬整体运营设计内容具有延展性，与业态相融合，加强消费者粘性带着这样的需求，上海昭阳和牧场开始思考上海长宁来福⼠定位为上海精致⼥性的都市⼴场最⼤的特⾊是与张爱玲的强联系以此为切⼊点做周年庆可说是顺理成章且这韵味仅独此⼀家若同样的画⾯，把长宁来福⼠的logo换掉改为其他商场，将失去韵味，说不出个所以然来（图⽚来源于⽹络）以张⽒姐妹作为IP延续开业时⼥性形象特征量⾝塑造风格迥异张⽒姐妹的背景故事，同时具备潮流风格表达出在历史韵味中展现独特城市情怀容易让⼤众产⽣粉丝群与代⼊感同时⼈物及形象设计具有延展性，分别承载不同的业态也有利于业态分类以及整体的运营传播更重要的是，IP的原创性，⽆需担⼼版权问题怀着对张爱玲的情怀，上海昭阳和牧场公司结合业态分类与符合上海⼥性特征的旗袍对三姐妹的创作进⾏思考为这座腔调之城打造更具有识别度的上海lady3⼤⼩姐，张韵传统复古的典型上海⼥性有事业⼼的同时特别注重家庭与亲⼦时光代表着母婴、亲⼦、美⾷等业态⼤⼩姐是传统的上海⼥性所以我们选⽤经典的玫瑰和来福⼠标志性的银杏树叶作为底纹选⽤上海滩⼥性标志性油头短卷发体现⼤⼩姐的传统韵味在对⼤⼩姐形态的思考上西⽅复古风格的细脖⼦超细腰胯部更⼤的漏⽃型⾝材使中式旗袍下的她更有国际腔调与识别度旗袍的款式、花⾊、玫瑰印花脚着⼩⽺⽪红底⾼跟鞋衬托得⾝形更加修长让⼤⼩姐具有风情⼜不失典雅⼤⼩姐佩戴的珍珠项链及⼿镯饰品都是选⽤经典价值感的设计⽽⾮现代时尚设计最能体现⼤姐⼈物性格的莫过于复古的团扇寓着她钟爱圆满的⽣活与顾全⼤局的性格扇⼦上还加了英⽂让经典的⼤姐，⼜多了⼀些国际视野与腔调在辅助物品的选择上复古的留声机是她的情怀婴⼉⼿推车、奶嘴、⼩黄鸭，是她对美满家庭的注重外⽂书籍、野餐垫，她⼀直⾛在⽣活的前沿古⽼的钟楼，是她⾝份与地位的象征⼆⼩姐，张静⾛在国际时尚前沿浪漫⼜有情调，酷爱⽤奢侈品装扮⾃⼰代表着奢侈品、美妆、红酒等业态酷爱时尚的⼆姐品位必定也是与众不同我们选⽤时尚感的绿⾊的作为她的主⾊调搭配俏⽪的绿⾊波点我们希望⼆姐承载时尚品牌、化妆品、美⾷等业态因此留洋的背景⼈设，国际化的东⽅脸让她更有时尚潮流范精致到⼀丝杂⽑都没有的发型⼤胆张扬的⾼马尾，还⽤最潮最IN的绑法搭配飘逸的透明丝绸质感丝⼱⽆⼀不体现⼆⼩姐对时尚的态度她代表的是上海现代化⼥性的精致与国际化状态表达修⾝的波点背⼼、紧致的开叉短裙衬托得⼆⼩姐精致的⾝材更加⾼挑再搭配漆⽪过膝细跟长靴⼿提巨⼤夸张的购物袋让她的时尚值UP UP UP饰品的选择上可以体现她对⼤牌的情有独钟挑选化妆的形态，是为了表现她酷爱打扮精致⾃我的⼈物性格漂浮在半空的状态最能体现⼆⼩姐⼈物的性格更表达了她的不拘与⾃由的⽣活主张随便⼀个躺姿从颜⾊到服饰的挑选都充满着⾃信的品味既然⼆⼩姐代表的是时尚品牌与精致⽣活对于她的辅助物品我们毫不犹豫地选择了墨镜、包包、⾹⽔、⼝红等时尚单品还有极具浪漫⽣活⽓质的红酒⼩妹，张灵随着⽂化⾃信的回归，国潮在近⼏年的年轻⼈中盛⾏潮牌、运动品牌、艺术、宠物，正是⼩妹承载的业态所以作为00后的⼩妹对珠宝设计有浓厚的兴趣喜欢独特和表达⾃我，还养了只⿊猫梦想成为艺术家的⼩妹⼈物背景选⽤Tiffany蓝与随性⾃由的绘画笔触搭配体现她的年轻与灵动⼤胆的豹纹与嘴唇是⼩妹对艺术的表达与态度⼩妹的发型是中国娃娃的代表发型圆润的脸庞上星星点点的雀斑齐⽿平刘海的短发挑染了⼏根蓝⾊搭配超⼤流苏⽿坠增加了⼏分俏⽪与灵动艺术家⼈设的⼩妹当然要有⼿持画笔的形态不仅是对⼈物风格的表达更是对她所代表的业态的定义⼤胆的豹纹与嘴唇背景穿着红艳超⼤的圆形流苏外套每天都上演⼀场场经典与现代的混搭风秀场有时候的⼩妹，扎着可爱俏⽪双丸⼦头吹着巨⼤的粉红⾊泡泡正是她这个年纪该有的活泼与⽆拘⽆束⼩妹最重要的业态代表之⼀——宠物吸猫已经成为当代年轻群体的主流所以在⼩妹的伙伴中，我们选⽤了⿊猫⿊猫Raffle的装扮也体现了⼩妹的艺术态度珍珠项链、丝⼱与⼤⼝红，甚⾄是涂睫⽑与指甲让普通的宠物也成为了时尚ip是她这个艺术狂热者的该有的⾮凡想象⼒为了突出⼩妹的个性我们选择了创意⼗⾜的物品来代表她在周边的选择上我们选择更符合年轻⼈的喜好将符合三姐妹的元素符号应⽤在各种衍⽣品上打造三姐妹专属的潮品上海长宁来福⼠现场布置效果长宁来福⼠官⽅公众号推⼴。
来福士广场策划方案分析
来福士广场策划方案分析来福士广场简介：上海来福士广场是一座集51层甲级智能化写字楼、8层大型购物中心和2层停车场为一体的现代商业中心。
该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。
来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。
来福士广场是上海最高的写字楼之一。
黄金的位置，便捷的交通，周围林立的星级酒店和一览无余的城市风光都使来福士广场成为众多跨国公司的首选之地。
来福士广场购物中心已于2003年11月1日开业。
凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理专家们已为来福士广场的每个楼面精心规划了相应的风格与主题。
每个楼面的商铺都经营着相关商品，配合遍布商场的指示牌，顾客能享受极大的购物便利，而租客也从大量客流中获得商机。
来福士广场策划分析：1.策划目的：对本策划所实现的目标进行全面的描述。
2.房地产企业在市场营销规划过程中存在以下几方面的要求：(1)房地产企业刚开始运作时，未导入房地产市场营销机制，需要根据房地产市场特点，策划出系列化的可资遵循的营销计划。
(2)房地产企业产品战略转移，需要相应地调整营销策略。
(3)房地产企业规模扩容，原房地产市场营销方案需要重新改进、设计。
(4)房地产企业的原房地产市场营销方案严重失误。
(5)房地产市场行情发生变化，原经销方案已不适应市场需求。
(6)房地产企业在总房地产市场营销方案贯彻中，要在不同阶段、不同时段上，根据房地产市场的变化，设计新的阶段性方案。
(7)房地产企业建立良好的企业形象-CIS企业识别系统。
3.房地产市场营销环境分析(详见本书第四章)。
(1)宏观环境分析：(2)房地产产品分析；(3)竞争房地产企业分析：(4)房地产企业形象(CIS)分析：(5)消费者分析。
4.房地产市场营销现状分析。
5.市场机会分析。
6.房地产市场营销方案。
房地产市场营销方案的形成，考虑由4P及其组合而来。
4P是指PRODUCT-房地产产品，PRICE-价格，PLACE-通路(渠道)，PROMOTION-促销。
凯德置地商业产品线研究
凯德置地商业产品线研究2011年，新加坡房地产开发龙头企业嘉德置地集团宣布，在中国、越南两大市场成立新业务单位“凯德惠居”，致力于“平价商品房”的投资、开发与管理。
在中国，凯德惠居是继凯德置地旗下凯德置地、凯德商用、雅诗阁中国之后的第四大业务单位。
2001年，新加坡嘉德置地集团旗下凯德商用正式进军中国市场，次年11月，凯德商用在中国的首家购物中心上海来福士广场正式开业。
目前，凯德商用在中国已经形成来福士、凯德MALL或凯德广场、凯德龙之梦广场等商业产品线。
截止2011年底，凯德商用在中国商业项目达到56个，正在经营的项目有42个，总建筑面积约576万平方米，物业总值约541亿人民币。
2011年，凯德商用对旗下的品牌的全国购物中心更名为“凯德MALL”或“凯德广场”，并宣布在未来3至5年内，凯德商用在华的商业地产项目数量将增加至100个。
1、凯德商用发展战略凯德商用的主要经营策略是在于投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化地产组合，并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。
凯德商用融合了商业房地产投资、开发、购物中心经营、资产管理及基金管理等多种职能，从整条零售房地产价值链中获取价值，在相对较短的时间内成功收购、开发及管理规模庞大的购物中心物业组合。
凯德商用的商场项目包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的ION Orchard及狮城大厦、新加坡来福士城及克拉码头。
在中国的标志性项目包括北京的凯德MALL·西直门、凯德MALL·望京、北京来福士中心、上海来福士广场等。
在商用地产管理领域，凯德商用中国组建起涵盖项目设计、开发与管理、租赁、市场推广、租户设计与协调以及购物中心运营管理的专业团队，提供系统的购物中心物业管理服务。
通过创新性地结合购物、餐饮、休闲娱乐区域，为消费者打造独特的购物体验，成功带动租户销售额提升，带动租金收入的增加，实现投资者回报的增长。