贵阳双创产业孵化园立项报告2016.3.333

中国普天信息产业集团有限公司贵阳双创产业孵化园建设项目
立项报告
贵阳普天科技创业园有限公司
2016年3月
目录
目录................................................................................................................................................................... - 1 - 第一章总论..................................................................................................................................................... - 2 -
一、项目简介 (2)
二、依据 (2)
三、工程概况 (3)
四、结论 (4)
第二章项目建设的必要性............................................................................................................................. - 5 -
一、项目背景 (5)
二、项目建设的必要性 (6)
第三章项目位置及建设条件......................................................................................................................... - 9 -
一、建设位置及其概况 (9)
二、建设条件 (9)
第四章项目规划要点及建设定位............................................................................................................... - 12 -
一、总体布局规划 (12)
二、建设规模 (12)
三、产品定位： (15)
四、规划要点： (15)
五、建设要点： (15)
六、项目主体建筑布局简图 (16)
第五章组织机构与人力资源配置............................................................................................................... - 17 -
一、组织机构 (17)
二、人力资源配置 (18)
第六章项目实施进度................................................................................................................................... - 20 -
一、项目建设期 (20)
二、项目实施进度计划 (20)
第七章投资估算与资金来源....................................................................................................................... - 22 -
一、投资估算 (22)
二、资金来源 (24)
第八章经济效益分析................................................................................................................................... - 26 -
一、效益来源 (26)
二、收益估算 (26)
三、成本费用 (27)
四、财务生存能力分析 (27)
五、还款计划 (33)
第九章结论................................................................................................................................................... - 34 - 第十章附部分效果图..................................................................................................................................... - 35 -
第一章总论
一、项目简介
（一）项目名称及建设性质
项目名称：中国普天信息产业集团有限公司贵阳双创产业孵化园（以下简称“贵阳双创产业孵化园”）
项目性质：新建
（二）拟建地点
该项目位于贵州省贵阳市经开区小孟工业园
（三）项目建设单位
贵阳普天科技创业园有限公司
（四）建设单位概况
本项目的建设单位为贵阳普天科技创业园有限公司，前身为贵阳普天物业管理有限公司，由贵阳普天物流技术有限公司于2008年12月注资成立，注册资本100万元，经营范围为物业经营管理、会议服务、室内装饰设计及施工、楼宇综合布线、园艺花木、装潢材料及建筑材料销售等，是普天物流全资子公司。

2011年中国普天对普天物流进行了资产重组，同年12月13日“贵阳普天物业管理有限公司”更名为“贵阳普天科技创业园有限公司”（以下简称贵阳科创），注册资本由100万元变更为3990万元，2012年10月24日中国普天收购了普天物流所持有的贵阳科创100%的股权，贵阳科创升级为中国普天旗下二级子公司。

二、依据
1、《中共中央国务院关于深入实施西部大开发战略的若干意见》；
2、《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》简称国发2号文件；
3、《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）
4、《贵州省十二五产业园区发展规划》
5、国民经济与社会发展的其他政策、法规等。

三、工程概况
（一）建设地点
贵州省贵阳市经开区开发大道112号。

（二）建设期限
总工期暂定为2年。

（三）建设规模及目标
整个项目主体部分建设包括32栋生产办公楼104800 ㎡、1栋综合服务大楼6800 ㎡、绿化面积34311㎡,道路面积14068 ㎡、硬质铺地面积26200 ㎡，边坡支护25000 ㎡，托管林地面积：3300 ㎡。

（四）项目总投资及资金筹措
根据项目投资估算结果，本项目的资金总额约为34965.19万元。

其中向银行申请贷款28000万元，剩余6965.19万元为项目资本金，由企业自筹。

（一）自建自营模式的：在该种模式下，普天集团自筹资金。

（二）合建合营模式的：贵阳普天科技创业园有限公司与中国普天双创公司各投入50%的建设资金。

（五）财务分析结论
项目计算期为15年，经测算，项目税后内部收益率7%左右，财务净现值大于0，项目生存能力强，故项目是可行的。

四、结论
贵阳双创产业孵化园项目建设完成后，将成为小孟工业园区重要的高新技术企业的培育基地，对园区发展有着举足轻重的作用。

第二章项目建设的必要性
一、项目背景
1987年，我国诞生了第一个企业孵化器——武汉东湖高新技术创业服务中心。

此后，我国的企业孵化器经历了快速发展的时期。

1988年8月，中国决定开始实行专门为发展中国高新技术产业而设立的“火炬计划”，从而启动了科技企业孵化器的建立和发展。

1993-1996年，企业孵化器从提供全方位、全过程的服务逐渐过渡到为创业者直接服务，并且向准工业化发展。

企业孵化器、被孵企业与大学或科研院所实现了紧密结合，呈现出创业资本支持技术、企业研发新产品、培育市场，市场收购企业、回报投资者这样完整的循环和增值过程。

1997以后，企业孵化器向网络化发展，形成了孵化器的城市网络、区域网络、全国网络和国际网络以及向营利型、国际化发展，并出现了留学生创业企业孵化器、孵化器海外基地和国际孵化网络。

经过了二十多年的发展，目前，我国科技企业孵化器的发展处于转型时期，即从典型的“综合型孵化器”向现代多种类型的“专业孵化器”发展。

我国企业孵化器在数量上呈现持续增长的良好发展势头。

2007年，我国企业孵化器数量为614家，而截至2013年底，我国各地火炬计划体系内的企业孵化器数量达到1486家，同比增长19.94%。

2014年2月25日，贵州省人民政府印发《关于加快大数据产业发展应用若干政策的意见》、《贵州省大数据产业发展应用规划纲要(2014—2020年)》的通知，文件确定了核心产业载体发展工程的方向，需要统筹规划，集中资源，重点支持，开展大数据基地建设，加快提升大数据基地服务能力，逐步形成和发挥辐射带动作用，带动全省大数据产业发展。

一方面是创建国家级大数据基地。

另一方面就是加快产业载体建设进程。

创新和运用政策手段，引进国内外知名云服务、大数据企业向产业基
地聚集。

健全商务、资金、信息、技术开发与交流、国际合作等公共服务，打造“一站式”配套服务能力。

建设大数据企业孵化器，设立创业种子资金，加强与创业投资、担保机构和云计算开发平台企业的合作，打造创业型企业孵化能力。

支持建设和引进大数据相关的公共技术平台和管理平台，构建公共服务集成、专业服务支撑和应用创新推广于一体的大数据公共服务平台体系，创新基地建设、经营和服务模式，为创新创业企业技术创新和管理创新提供支持。

由此可见，孵化产业已经成为贵州省政府重点推行的项目，发展刻不容缓。

二、项目建设的必要性
1、加快小孟工业园区建设的需要
2009年贵阳市振兴工业经济大会之后，贵阳市市委、市政府出台了《关于加快推进小河孟关装备制造业生态工业园区的实施意见》，正式划定园区区域，小孟工业园区的发展正式拉开帷幕。

园区围绕打造装备制造、电子信息、烟草医药及绿色食品三条产业链，规划了特种车辆、工程机械、矿用机械产业聚集区；航天及电子信息产业聚集区；航空、汽车整车及零部件产业聚集区；烟草及绿色食品产业聚集区；配套协作企业集中区等五个产业聚集区。

2012年，园区正式完成产业布局。

目前小孟工业园区已经培育了多家50亿元的企业。

乐观估计，小孟工业园区将成为全省第一个千亿元产值的工业园区。

已成为省内的园区发展示范点，中国普天信息产业集团有限公司贵阳双创产业孵化园建设项目主要为孵化产业的建设，而孵化产业作为一项高科技项目，将为会吸引一大批高新科技人才进驻，进而增加相关高新技术企业的储备，将对该区域区的长期发展带来积极而深远的影响。

2、完善区域科技创新系统建设的需要
一个国家、一个地区乃至一个城市的经济竞争，在很大程度上是软环境的竞争，良好的软环境是吸引各种生产要素向区域内集聚的先决条件。

中国普天信息产业集团有限公司贵阳双创产业孵化园作为一个大型企业孵化中心项目，旨在构建支持创新与创业的发展空间和环境，完善小孟工业园区的城市创新系统，满足各类创业人士研发、生产、生活和服务的需求，提高城市的自主创新能力，实现区域经济的可持续发展战略。

3、推进孵化器产业化进程的需要
随着近年来各种投资主体、各种类型的孵化器兴建，入孵企业对孵化器的服务水平、服务内容要求越来越高，过去那种简单的物业管理加初级服务的功能已远不能满足要求。

因此，全面提升孵化器的孵化能力与管理水平，加速孵化企业成长已经变得迫在眉睫，项目的建设将推动完善区域内的孵化产业内容，使投资者共享孵化产业的益处。

4、保护创新精神、营造创业氛围的需要
创新是一个民族进步的灵魂，是国家兴旺发达的不竭动力。

贵阳双创产业孵化园的建立可以极大地激发人们的创新和创业热情；在富有现代气息的设施完备的共享空间里，上万名前途无量的年轻创业者共同拥有一个家，将营造出浓烈的创业氛围；由此而形成的充足的智力资源和“人气”的集聚，将最终成为小孟工业园区经济社会发展的持久动力。

同时，全方位的孵化管理服务支持，使创业者可低成本获得所必需的各项创业资源，有利于创新的思想与意识切实地转化为行动和实业。

5、项目的建设给贵阳科创提供一个更好的平台
项目建设后，将吸引更多的中小企业前来入驻，一方面不仅仅增加了该区域的人气，与此同时，也为园区提供了良好的平台来宣传企业科技，增加了与其它企业相互学习交流的机会，扩大孵化效应。

从而促进园区经济整体健康发展。

6、项目的建设提高了园区内的土地利用率
任何产业的发展都需要一定的过程，现园区周边多为厂房区域，严重缺乏集中办公的场所，项目的建设刚好解决了周边区域办公场所紧缺的局面，另一方面，也解决了园区内土地空置的状况，从而大大提高了园区内的土地利用率，与此同时还能带来经济收益，缓解企业经济压力。

第三章项目位置及建设条件
一、建设位置及其概况
该项目位于贵州省贵阳市经开区开发大道112号，紧邻贵阳市环城高速，距离王宽收费站2公里，距离贵惠大道2公里，处于经开区小孟工业园核心位置，交通十分便利，配套条件成熟。

项目用地整体呈矩形，较规则。

项目所在地周边为喀斯特地貌，但是所在地地质条件稳定，绿化率非常高，地质灾害发生的可能性小。

同时，项目所在地花溪区主要承担贵阳市的教育中心职能，布局有贵州大学、贵州师范大学、贵州医科大学、贵阳医学院等贵州一线院校的全部或部分校区，适合第三产业的布局。

服务业等的发展能够与花溪区原有的工业布置互动，取得良好的联动效应和协作效应。

二、建设条件
1、地形地貌地质条件
项目所在地花溪区地处黔中高原，长江水系与珠江水系的分水岭——苗岭横贯全境，高原分水岭地形极不明显。

地面海拔一般为1100——1300m，地形相对高差多小于200m。

受南北向褶皱构造控制，山岭、谷地均呈南北向延伸。

东南部高坡场背斜区地势较高，海拔一般为1400——1500m，大云顶山峰最高达1622m；中部向斜区地势低，一般地面海拔1100——1200m，其中青岩盆地南缘最低为1050m。

可溶碳酸盐岩大面积出露，喀斯特地形分布广泛，其地貌类型主要有丘峰溶原、溶丘洼地、峰林洼地、喀斯特台原等6类。

出露的地层由老而新依次为：泥盆系、石炭系、二叠系、三叠系、侏罗系、第四系。

2、水文与土壤条件。

花溪地处长江水系和珠江水系的分水岭，主要分水岭在桐木岭近东西向一带。

地势东高西低，中部槽谷较低，山脉水系的展布均受地质构造与地貌的控制，形成以低中山丘陵为主的丘原地貌，以分水岭为界，西南至东南部为中山峡谷及台地地势较高。

花溪区内的主要河流为花溪河。

花溪河自西向东穿境而过，形成了花溪区发达的水系，为花溪区提供了丰富的水资源。

全区土壤为红壤、红棕壤、石灰土、紫色土和冲击土，土壤肥沃、土层深厚，适宜农业种植。

植被属黔中山原湿润性灰岩常绿栎林、常绿落叶混交林及马尾松林区。

全区喀斯特面积达94%，石漠化面积占15.72%，水土流失面积29.76%。

3、气候条件
贵阳地处低纬度高海拔的高原地区，海拔高度为1100米左右，处于费德尔环流圈，常年受西风带控制，属于亚热带湿润温和型气候,兼有高原性和季风性气候特点。

贵阳市年平均气温为15.3℃，年极端最高温度为35.1℃，年极端最低温度为-7.3℃，其中，最热的七月下旬，平均气温为24℃，最冷的一月上旬，平均气温是4.6℃。

年平均相对湿度为77%，年平均总降水量为1129.5毫米，年平均阴天日数为235.1天，年平均日照时数为1148.3小时，年降雪日数少，平均仅为11.3天。

4、社会经济状况
花溪区下辖3镇11乡，土地面积957平方公里，森林覆盖率34.1%，总人口31.43万人，其中少数民族人口占33%，人口出生率8.6‰。

2014年，花溪区全区生产总值275.16亿元，比2013年增长17.1%。

其中，第一产业增加值11.32亿元，比2013年增长6.8%;第二产业增加值142.80亿元，比2013年增长19.4%;第三产业增加值121.04亿元，比2013年增长14.9%。

人均生产总值达43969元，比2013年增长16.5%。

三次产业结构比为4.11:51.90:43.99。

5、交通运输条件
辖区内交通便利，交通方式多样化，衔接流畅。

贵昆、湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳机场;贵花高等级公路直通市区，312国道和101省道贯穿全境。

6、施工条件
项目厂址交通便利，水资源丰富，电网及通信网络覆盖，便于设备、材料采购。

厂址附近砂、石等材料丰富，适于就地取材，建材供应距离也比较近，项目施工条件较好。

建设过程中产生的建筑垃圾、所需的建材等可以就近运输，运输成本较低。

第四章项目规划要点及建设定位
一、总体布局规划
（一）功能区布局规划
项目主体部分的功能区包括集生产和办公一体化、生活服务两个大的功能区。

生产和办公区
生产和办公区主要规划建设32栋不同大小面积生产办公楼，根据需要可任意设立生产点和办公点，便于入住企业员工开展日常工作、办公、培训、生产等的重要场所。

生活服务区
生活服务区布置1栋综合服务大楼。

内设职工食堂服务区、物业管理服务区、员工公寓。

（二）通道布局规划
园区内的通道主要包括主干道、园内通道以及消防通道等。

主干道已经在先期规划中确定。

园内任何建筑两两之间都有通道。

（三）绿化规划
各功能区内建筑之间主要采用灌木绿化，配合其他绿化植物，以消音降噪吸尘为主要目的，打造实用性的绿化带。

园区的绿化多以观赏植物为主，以期达到美化生活、愉悦职工心情的目的。

为了打造高品质园区，拟同经开区协商，通过托管林地等方式，将后山的杨梅林地打造成休闲山体公园。

二、建设规模
根据本项目的建设方向和建设目的，为了更加充分的发挥该项目的经济效益、社会效益等，本项目的建设重点主要是围绕整个产业园的建设，
打造一批基础设施及支持工程。

因此，该项目各建设内容的建设规模如下：为了更加充分的发挥该项目的经济效益、社会效益等，本项目的建设重点主要是围绕整个产业园的建设，打造一批基础设施及支持工程。

因此，该项目各建设内容的建设规模如下：
1、集生产功能的办公楼建设规模
中国普天信息产业及双创业园区建成后将引进大批工业现代化企业、装备制造企业等。

这些现代化工业企业、装备制造企业等入住后，其信息化的生产、产品的加工、中试都需要生产场地支持。

入住企业的行政职员需要办公和科研的地点，普天新能源产业园二期工程初步计划修建集生产功能的办公楼32栋，总建筑面积104800㎡。

2、综合服务大楼的建设。

为给园区内提供更好的配套服务工作，园区内设立了生活服务区，主要为职工食堂、物业服务办公点和职工宿舍，其计划修建1栋综合服务大楼，建筑面积：6800㎡。

3、公共服务平台
园区一期为配套加工、中试、检测等公共服务平台，其建筑面积合计91817.25㎡，以厂房为主；园区三期主要为园区酒店和相关基础配套设施建设，建筑面积合计为48245.21㎡。

园区的建设共分为三期建设目标。

园区的一期厂房的建设已接近尾声，将很快投入使用。

本项目是为了考虑园区办公人员的工作环境以及企业员工开展日常工作、办公、培训、生产等。

由此决定启动本项目（二期）建
设。

后续三期建设主要为园区相关基础配套设施，将在二期建设以后启动。

三、产品定位：
1、着力于大数据产业及电子商务产业，打造符合现在市场所需要的高端特色独栋办公楼。

2、产品应满足科技、创新、互联网等领域的特色要求。

3、区域内应能够满足电子信息化的孵化、研发、生产等功能。

4、力求开拓现在贵阳独栋办公市场1500 -2500平左右的市场空白区域。

5、客户群定位：电子商务研发团队、电子产品硬件研发公司、软件开发公司、游戏开发公司、职业电子竞技团队生活及训练基地。

四、规划要点：
1、结合主体景观体系，以大进深的开放性景观向地块内部延伸，以大体量的公共服务型主楼为景观对景。

2、以院落式、组团式规划为规划核心手法，提高产品档次，打造以组团为单位的私人院落景观、私家地下空间，独享地下室停车空间等。

本项目共设计组团6个，每个组团2-5栋办公楼不等。

每栋楼均有赠送地下空间，每个组团均有独享地下停车空间，每个组团都有独立地下室出入口。

3、结合地块西部的保护林地，跟政府签订托管林地协议，打造周边山体公园景观。

以景观步道、观景平台、山顶景观亭结合自摘式杨梅种植区，营造互动式、体验式的景观系统，进一步提高产品品质。

五、建设要点：
1、每栋独栋办公楼1500平米-2500平米不等，层数：3.5层，层高：
一层及二层5.4米，三层及四层4.5米。

2、立面设计考虑到电子信息产业的特殊性，采用以创新手法为主符合
信息化的立面风格，立面材料以砂岩结合金属扣板为主。

3、开发周期建议以组团为周期，每个组团的地上与地下部分相对独立，可以独立开发建设，将成本与风险降到最低。

4、高差利用地下室空间处理，可以在面对一侧得到一排门面空间，可以引进小型店面商铺解决地块周边商业不足，给消费者解决日常生活及工作的商业需求。

六、项目主体建筑布局简图
第五章组织机构与人力资源配置
一、组织机构
（一）项目小组建设方案
项目建设期跨度为15个月。

建设过程中需要对大量的人员、资源进行调度，并且对项目的进度、费用进行严格的控制，需要正确识别项目面临的风险并采取正确的风险防范措施。

因此，为保证项目的顺利开展，必须设立一个独立的项目管理小组。

小组本着项目安全建设、安全使用的原则，以零事故为目标，以改建项目顺利进行为目的成立。

项目管理小组主要有公司总经理、工程人员、技术人员、财物人员、物流管理人员组成。

总经理从总体上协调、调度项目各种资源；工程人员负责整个建设期的项目管理工作；技术人员负责解决项目建设过程中技术方案制定以及技术问题的解决；财务人员配合项目管理人员开展预算、核算、决算、出纳等工作。

（二）管理机构组织方案图
管理机构组织方案如下图所示：
建设管理组织方案图
园区建成后，根据需要设置园区管委会岗位职责，由总经理对管委会整体负责。

总经理助理负责园区具体的管理事务，另外根据实际操作需要设立保卫部、办公室、计财部、物业公司、人力资源部、市场营销部等部门。

二、人力资源配置
（一）人力资源配置原则
项目建设过程中，严格按照国家施工的要求，对项目工程量进行合理的估计，尤其是对人力资源进行合理的估计和安排。

项目人力资源配臵按岗位计算定员，以实需设岗，以岗定员。

（二）生产作业班次
项目建发完成企业投产，具体由公司经理负责日常运营，独立地向公司负责。

园区管理在总经理负责制下，通过建立健全的内部各项管理制度，形成“职责明确，机制灵活、廉洁高效、人尽其才”的企业经营管理体系。

根据国家有关规定，确定工作制度为8小时制，连续生产实行三班制，行政管理实行一班制，全年工作日为252天。

（三）劳动定员及招聘
根据项目建设规模及所在行业的性质，园区建成使用后的配员为50人。

包括办公室管理人员6人，市场营销部管理人员8人；财务部管理人员4人；人力资源部管理人员4人；物业公司管理人员3人，普通员工12人，共15人；保卫部管理人员3人，普通工作人员10名，共13人。

（四）员工培训计划
员工必须要经过培训后才能上岗，以保证操作效率、工作安全等。

每一个上岗人员必须接受相关的技术职能业务培训，工人的培训期为1-3月，使整个企业新上岗人员都能达到一定的技术素质，能熟练掌握上岗操作、设备和保养得专业基础知识和技能，并经过一定的考核程序，合格后才可
能有上岗的资格。

主要培训内容如下：
（1）对管理人员进行现代生产管理业务知识培训，每月进行一次知识培训，形成惯例。

（2）对一线操作人员进行基础技术知识及专业技术操作的培训，培训后的工人须达到公司规定的操作水平，经技术考核后方可上岗。

（3）对所有员工进行统一的安全生产守则、设备安全使用守则等的培训，力保生产零事故。

（4）对重要设备须派出人员赴卖方进行技术培训，熟悉设备技术性能，掌握设备操作和维修技能等。

（5）对需要取得专业资格才能进行操作的设施设备，如吊车、叉车等设备，必须配备专门的、已经取得了专业操作资格的员工。

防止因操作不熟练而造成的人员伤害及其他经济损失。

中国普天信息产业集团有限公司贵阳双创产业孵化园建设项目立项报告
第六章项目实施进度
一、项目建设期
根据和参考有关部门机构制定的建设项目工期定额和单位工程工期定额和施工条件，本项目建设的时间拟计划为24个月。

二、项目实施进度计划
项目建设的具体实施包括三个阶段，分别是项目准备阶段、项目正式实施、项目验收交付三个阶段。

项目准备准备阶段主要包括项目可行性研究报告编制、初步设计、资金筹措和施工图设计、招投标工作等；项目正式实施阶段主要包括建筑施工、设备购置、设备安装、生产准备。

项目验收交付阶段包括项目验收、设备调试和联合试运转等。

详见项目进度计划表。