上海市公有房屋租赁管理办法实施细则

上海市公有房屋租赁管理办法(试行)实施细则

一、为正确贯彻执行上海市人民政府沪府(1980)110号文批准发布的《上海市公有房屋租赁管理办法(试行)》(以下简称《办法》)，特制订本实施细则。

二、凡房屋管理部门直接管理的房屋，均依照本实施细则办理。

各部门、各单位自管房屋亦参照本实施细则执行。

三、《租用公房凭证》是承租人或承租单位(以下统称承租户)与房管部门建立租赁关系的凭证。对新配、增配、分户、过户、交换住房的承租户由房管所与承租户建立租赁关系时发给;对原已租用公房的，可经过核对租赁户名，分期分批逐步补发。承租户要求分户、过户、交换住房，或要求自费对承租的公房进行改装、搭建等事项，须凭本证向房管所办理申请。承租户在取得房屋分配单位的配房证明后，必须在两个月内与房管所办理租赁手续，逾期作废。

任何单位或个人未与房管部门建立租赁关系，擅自占用空关的公有房屋，即构成强占公房行为。在《办法》公布后强占

公房者，房管所应宣传《办法》规定，说服其立即迁出，同时用书面通知限期迁出(限期一般不超过一个月)。强占期间处以月租额加倍的罚款，由区(县)房地局核定。逾期拒不迁出的，根据《办法》规定，提请人民法院依法制裁。在《办法》公布前强占的，亦应限期迁出，强占期间应交付月租额相等的房屋使用费，由房管所核定。如有特殊情况，需另行调整房屋的，应从严掌握，由区(县)房地局(郊县房管所，下同)核定。

四、承租户擅自将公房转租、转让、收取高租、押租或顶费等，均属非法行为。一经发现，应即取缔，没收其非法所得，并视情况，收回其多余房屋。对利用住房交换，勒索财物或进行投机倒把活动的，一经发现，应没收其非法所得，并视情况撤销其交换房屋的申请。这类问题，一律由房管所报区(县)房地局核定。抗拒房管部门处理的，按《办法》第四条规定，移请人民法院处理。

五、承租人或同住的家庭成员要求分立租赁户名，凡符合下列原则，可以分户：

1.双方有本处常住户口，经济上已分开独立生活的;

2.房屋可以分间单独使用，分户后不致造成居住上或使用上困难的;

3.有欠租的，分户各方必须落实偿付欠租的责任;

4.单位承租的职工家属宿舍中有非本单位职工居住的可以分户;如属本单位职工，无其它纠葛，经单位书面同意，也可分户。

凡符合以上原则，双方立具书面协议，由房管所核定分户;如一方坚持要求分户，另一方不同意分户而发生纠纷或有特殊情况确需分户时，由房管所查明情况，提出意见，报区(县)房地局核定。

六、承租人外迁或死亡，同住亲属申请过户，处理原则如下：

1.同住亲属与原承租人共同生活，并有本处常住户口，他处确无住房，要求合理的，一般可同意过户继续承租，由房管所核定，如同住亲属成员有多人的，必立具书面协议，确定过户户名后办理;如承租人外迁或死亡后，房屋显著空宽，则可视情

况，准予原同住亲属过户承租一部分房屋，多余房屋由房管部门收回，由区(县)房地局核定。

2.承租人死亡或外迁前，亲友在他处有住房而故意迁入户口以达到占房目的的，应限期迁回原处，由房管部门收回房屋;经一再教育拒不迁出的按强占公房处理。如因特殊情况需另行调整住房的，由区(县)房地局核定。

3.承租人离开本市，户籍未迁出的，同住亲属申请过户，应征得承租人本人的同意。

4.原承租人遗留的欠租在办理过户手续时，必须落实偿付责任。

七、承租户必须按照市房地产管理局规定的标准交付房租。如房屋改变用途，房租应按规定相应调整。

拖欠房租经一再教育后，仍无理拒付的，得罚以应交租金额2%的滞纳金。掌握原则、计算口径与审批手续如下：

1.凡在《办法》公布后欠租累计达三个月者，应从欠租第一个月起，逐月计算滞纳金。经房管所所长核定后记帐员填发

《房租滞纳金缴款书》，通知承租户交付;承租人如系职工，其欠租连同滞纳金通知所在工作单位在工资中扣交。经教育后付清欠租的可以酌情免罚，由房管所所长核定。

2.房管部门所收房租滞纳金，作为“其它收入棗房租滞纳金”科目入帐。

3.《办法》公布前的欠租，仍按清理欠租的有关规定抓紧清理回收，不罚滞纳金。

八、房管部门必须认真执行“以租养房，专款专用”的原则，公有房屋租金不得移作他用。各级财务会计人员应负监督责任，任何人作出的违反这一原则的支付要求，财务会计人员有权拒绝支付，并向上级报告。

九、房管部门对《办法》中规定的应尽义务必须认真执行。对所管房屋建筑、设备应每年进行一次普查，鉴定损坏等级，根据不同房屋类型制订大修计划或分项目的中修保养计划并按

期实施;屋顶水箱应每年清洗一次;对日常零星报修应根据公房

养护范围的规定及时服务;对房屋危急项目与水电急修项目，应迅速抢修，确保正常使用与居住安全。

房屋管理人员应经常深入里弄，了解房屋建筑情况，访问承租户，联系群众管房组织(包括大楼管理委员会)，听取对房屋维修与保养的意见，并定期访问参加房租汇交的承租户，加强服务，树立汇交信誉。房管所每隔半年左右召开群众管房组织代表座谈会，听取意见，不断改进服务。

由于房管部门工作失职造成房屋结构损坏，发生安全事故(系指承租户报修后，房管部门未及时修理，或因修理质量不合格，造成房屋倒塌，平顶、外墙粉刷或门窗跌落，晒台栏杆断裂等房屋结构、装修部件下坠事故)，致使承租户受到人身财产损失，或在修理施工期间因措施不当而损坏了承租户财物的，房管部门应负责赔偿，审批权限：凡赔偿在一百元以内的，由房管所(工程队)核定;一百元以上的由区(县)房地局(修建公司)核定;一千元以上的由市房地局(郊县报县政府)核定。属于在施工中个人违反操作规程而损坏了承租户财物的，原则上应由个人负责赔偿。

对玩忽职守，造成塌屋伤人严重事故的，要追究责任。

十、承租户的合法权益受到他人侵犯，或者由于房管部门处理不当，使承租户的合法权益受到侵犯，承租户有权向上一级房管部门申诉，或直接向司法部门起诉。各级房管部门对承租户的申诉，应认真负责深入调查，秉公处理，任何人不得打击报复。

在“文化革命”期间，承租公房被冲击挤占造成复杂的历史遗留问题，由房地局另行处理。

十一、公有房屋中，承租人之间发生公用部位使用纠纷协商不成，要求处理时，房管所应予受理。由房管所会同地区组织及有关单位做好思想教育工作，进行调处，订立书面协议;无法达成协议的，由房管所按实际情况秉公核定;情况复杂的可报区(县)房地局核定。掌握的原则是：除对恃强霸占(指未经房管部门同意，凭强力无理霸占的)或使用上确属显著不合理的应予调整外，一般维持现状。对于公用的卫生间、灶间与走道等部位因房屋调整分配、分户、安装煤气等原因必须调整部位或增加使用户数的，根据《办法》规定，经过房管所批准，调整使用公用部位。