地产产品研发部标准化手册

第一章房地产设计类招标技术条件一、规划方案招标（一）投标人需提供以下资料：1、法人代表资格证明；2、法定代表人授权委托书；3、投标人概况（包括：资质证书；营业执照；税务登记证；组织机构代理证、质量、环境、职业健康管理体系认证情况）；4、近三年设计业绩；5、服务承诺书；6、拟参加该项目负责人及主要技术负责人简历表。

（二）招标人需提供以下资料给投标人：1、设计任务书；2、1:500实测地形图（画有红线的地形图）；3、设计条件和定点通知书。

（三）规划方案设计深度标准：1、概念性方案设计阶段深度要求：（1）概念性方案图纸深度标准：1.1总平面图：示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据；1.2区位分析图：标明临近建筑物位置、道路走向等；1.3项目周边市政条件分析图：标明市政给水、污水、雨水、供电、燃气、供暖等系统到用地边界的驳接点；1.4项目周边交通条件分析图：标明市政道路系统到用地边界的驳接点以及临近用地边界公交车站的位置；1.5功能分区与产品分布图：明确住宅、配套、公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品；1.6交通分析图：应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级；1.7分期开发示意图：考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址；1.8配套分析图：考虑学校、幼儿园、托儿所、社区医院等公建配套设施设置位置、规模、占地和内容；1.9景观分析图：表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式；1.10景观视线分析图：若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况；1.11日照分析图：体现用地内每个区域在冬至日（或大寒日，根据当地报批要求确定）的日照时数；1.12区内市政系统分析图：应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑小区内主要给水、污水、雨水、供电、燃气、供热、弱电等户外管网走向，并考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排；1.13坡度与坡向分析图：当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以10％为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向；1.14地形改造土方平衡图：根据坡度与高程进行土地的利用分析，对有地形的项目需提出地形改造的构思及初次土方挖、填量的估算；对平地项目则需提供填量的估算；1.15组团基本单元分析图：应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系；1.16住宅单体平面意向图：住宅项目应提供典型单体意向平面图，体现户型配置、朝向、进深、开间尺寸，高层住宅需提出核心筒示意尺寸和电梯数量；1.17住宅单体立立面意向图：高层住宅项目应提供典型单体意向立面图，体现建筑单体轮廓（包括屋顶形式），立面主要色彩搭配意向，立面主要外装用材组合；1.18工作模型：对复杂地形，需提供地形分析模型。

；1.19效果图或模型照片：根据设计任务书要求提供相关效果图或模型照片；1.20所有设计文件的电子文件：提供刻录成盘的所有设计文件的电子文件。

（2）概念设计图纸目录表：说明：表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。

2、方案设计阶段深度要求：（1）控制性详细规划1.1内容1.1.1详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；1.1.2规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；1.1.3提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；1.1.4确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；1.1.5根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；1.1.6制定相应的土地使用与建筑管理规定；1.1.7规划文件和图纸。

1.2规划文本1.2.1总则。

制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限。

1.2.2土地使用和建筑规划管理通则:a.各种使用性质用地的适建要求；b.建筑间距的规定；c.建筑物后退道路红线距离的规定；d.相邻地段的建筑规定；e.市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；f.有关名词解释；g.其他有关通用的规定。

1.2.3地块划分及各地块的使用性质、规划控制原则、规划设计要点。

1.2.4各地块控制指标一览表。

控制指标分为规定性和指导性两类。

1.2.4.1规定性指标一般为以下各项：a.用地性质；b.建筑密度（建筑基底总面积／建筑用地面积）；c.建筑控制高度；d.容积率（建筑总面积／建筑用地面积）；e.绿地率（绿地总面积／建筑用地面积）；f.交通出入口方位，停车泊位；g.需配置的公共设施。

1.2.4.2指导性指标一般为以下各项：a.人口容量（人／公顷）；b.建筑形式、体量、风格要求；c.建筑色彩要求；d.其他环境要求。

1.3规划图纸，是对规划地区整体规划说明、分析和规划控制的图纸，比例一般为1：2000，且附有准确的现状地形图。

1.3.1区位关系图（图纸比例不限）；1.3.2土地利用现状图；1.3.3规划地区控制编码图；1.3.4土地利用总体布局规划图；1.3.5土地利用强制性控制图；1.3.6建设高度分区图；1.3.7建设开发强度分区图；1.3.8道路交通规划图；1.3.9配套设施规划图；1.3.10市政工程管线规划（根据需要可分系统出图）。

（2）修建性详细规划2.1图纸内容2.1.1规划地段位置图。

标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系,并能反映出现状地形、地貌；2.1.2规划总平面图。

比例尺为1：500或1：1000 ，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围；2.1.3竖向规划图。

比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标高；2.1.4道路交通结构分析及停车场库位置布局图；2.1.5绿地景观系统分析图；2.1.6综合工程管网规划图；2.1.7表达规划设计意图的节点透视图、鸟瞰图或模型；2.1.8根据需要增补有关城市景观分析图和环境设计图。

2.2规划说明书2.2.l现状条件分析及综合技术经济论证；2.2.2规划原则和总体构思；2.2.3用地布局；2.2.4空间组织和景观特色要求；2.2.5道路和绿地系统规划；2.2.6竖向规划；2.2.7各项专业工程规划及管网综合；2.2.8主要技术经济指标，一般应包括以下各项：a.总用地面积；b.总建筑面积；c.住宅建筑总面积，平均层数；d.容积率、建筑密度；e.住宅建筑容积率，建筑密度；f.绿地率；2.2.9工程量及投资估算。

（3）住宅小区规划设计方案应包括的主要内容3.1设计说明书（规划构思及特色、户型比例及每种户型面积、主要技术经济指标等）；3.2总平面图（标注不同的户型、层数并反映基本的环境景观处理）；3.3规划地段位置图。

标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系,并能反映出现状地形、地貌；3.4用地平衡分区图；3.5公建配套设施布局图；3.6道路交通结构分析及停车场库位置布局图；3.7建设开发时序分区图；3.8小区入口低视点透视；3.9小区中心景观透视；3.10分析图（结构、交通流线、绿化、景观等）；3.11不同户型组合平面（包括建筑面积）、立面、剖面及主要立面效果图；3.12竖向设计；3.13投资估算分析；3.14鸟瞰图或工作模型。

（4）成果要求4.1 A3 文本，包括规划设计条件规定的指标的计算书、计算过程并附对应的电子光盘一套；4.2 主要图纸制作成图板；4.3 所提供图纸需设计单位法人代表、项目负责人、注册规划师、设计人员签字，盖出图专用章及规划设计资质证书复印件。

3、方案扩初阶段设计深度标准（1）提资深度：1.1扩初审查确认书：扩初图纸必须附带当地设计院技术办公室盖章的《扩初审查确认书》，项目部以收到的确认书为收图依据。

1.2设计质量成本控制中心对各类方案批复的复印件。

需提交设计质量成本控制中心负责审批的以下设计方案批复：基础方案、主体结构方案、小区10KV供电方案、小区泵房布置方案、采暖系统方案、公建空调及热水方案。

1.3各专业平面扩初图纸（原细化图深度）、立剖面扩初图纸1.3.1图纸内容：a.各层平面扩初图：打印白纸图每层平面图上要包括建筑、结构平面综合扩初图；给排水、电气平面综合扩初图；采暖通风平面综合扩初图；建筑、结构、暖通平面综合扩初图；b.立剖面扩初图：不少于4个方向立面；剖面主要剖：楼梯、电梯、机房、入口门廊、有高差变化的空间。

c.重要空间管线剖面示意图（入口大堂、主要走廊、主要使用空间、典型房间、管线交叉多的难点部位等）。

d.平面图打印要求：图一建筑结构平面扩初图，图二建筑、电气平面综合扩初图；图三建筑、给排水平面综合扩初图；图四建筑、采暖通风平面综合扩初图；图五建筑、结构、采暖、通风平面综合扩初图；图六建筑、结构、给排水、电气、采暖、通风平面综合扩初图；图七重要空间管线剖面示意图（每个专业单独分层，如，J-pm代表建筑平面，G-pm代表结构平面）。

1.3.2出图比例及图幅要求：a.各层平面图、立剖面（A2图幅）常用比例1：100、1：150b.管线综合剖面示意图（A2图幅）常用比例1：501.3.3图纸要求：1.3.3.1 建筑部分：a.要显示家具平面布置b.建筑尺寸标注c.建筑标高d.留孔位置e.打印颜色：建筑黑色，家具及洁具8号灰色1.3.3.2结构部分:a.平面扩初合成图时，对应用上一层梁板结构平面图及同层柱图与本层建筑图进行合成。

如首层平面细化图，应用二层梁板布置图、首层柱布置图与首层建筑图进行合成。

b. 画出梁线，反梁才用实线，且标注反梁面相对标高。

c. 标注梁、柱截面尺寸。

d. 板面标高变化时须填充不同图案，且有图例说明板面相对标高。

e. 标注板厚。

f. 关系到以下结构专业的处理问题，要求在细化时提出：在结构剪力墙、梁上开洞或穿孔。

g.打印颜色为4号色。

1.3.3.3 电气部分a.电气图例、扩初说明书（可以用A4附件形式）b.材料设备列表（包括设备名称、型号、规格、单位、数量）c.负荷计算表、供电方式说明；d.强电扩初阶段深度的系统图（需要提供低压配电系统图、竖向干线系统示意图）；e.弱电扩初阶段深度的系统图（各弱电系统干线图，功能描述及部分平面布点）；f.二层配电间设备平面布置、接地端子、电缆桥架走向及大样；g.开关、强弱电插座、灯具、自动报警探测器等电气设备的定位；h.电井大样；i.电气管线不需打印显示；j.打印颜色为红色（1号色）。