房开企业纳税义务发生时间的三个口径
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
房开企业纳税义务发生时间的三个口径
根据现行增值税政策规定,房地产开发企业销售自行开发
的房地产项目,应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增
值税。
一般认为,预收款是指房开企业发生增值税纳税义务收到
的款项,因此房地产开发企业纳税义务发生时间的确定就
至关重要,它不仅关系到房开企业的缴税现金流出、纳税
申报、发票开具、会计核算等一系列问题,也是税务稽查
的重点之一。
从国家层面的税收政策看,财税〔2016〕36 号文第 45 条,
是适用所有行业所有税目的原则性规定,具体到房开企业
销售不动产,并无明确规定。
从具体执行的层面看,各省市目前针对这个问题有三个口
径,兹总结如下,供读者辨析。
一、不动产交付论
省份:除海南、福建之外的绝大多数省市自治区
代表性政策:《河北省国家税务局房地产开发行业增值税
管理工作指引》第二十条
房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为
并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天,先开
具发票的,为开具发票的当天。 未开具发票的,以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税
义务发生时间;若实际交房时间早于合同约定时间的,以
实际交付时间纳税义务发生时间。
二、收款方式论
省份:福建省
政策规定:《福建省国家税务局全面推开营改增试点问题
解答 20170119》第七条
房地产开发企业收到预收款时是否可开具发票,如何开
票,开票是否标志纳税义务已发生,应如何申报纳税,是
否有清算事项,清算时点如何确定。
1、房地产开发企业收到预收款时,可根据总局 2016 年 53
号公告开具编码为“602”的不征税发票;
2、房地产开发企业销售自行开发的房地产,纳税义务发生
时间按以下方式确认:对于房地产开发企业销售自行开发
的房地产项目的纳税义务时间确认问题,凡是购房合同没
有明确采用直接收款方式的,一律按预收款方式认定,实
际收到预收款时开具编码为“602”、税率为“不征税”的
普通发票,按规定预缴税款,以纳税人办理产权登记的时
间为纳税义务发生时间;先开具适用税率增值税发票的,
以发票开具时间为纳税义务发生时间。如合同已经明确采
用直接收款方式的,无论是否在约定时间收到款项,均按合同约定的收付款时间确认为纳税义务发生时间,不预缴
税款。
3、房地产申报时,应将当期确认纳税义务的销售行为按适
用的税率(征收率)申报应纳税款,将当期收到的预收款
按预征率申报预缴税款。
4、根据《财政
部 国家税务总局关于增值税若干政策的通
知》(财税〔2005〕165 号)第六条,一般纳税人注销或被
取消辅导期一般纳税人资格,其存货不作进项税额转出处
理,其留抵税额也不予以退税。因此,在一般纳税人注销
前,不存在清算问题。
省份:海南省
政策规定:《建筑业和房地产开发业若干税收政策指引 》
第二条
关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目税收征管
问题
(一)增值税纳税义务发生时间
财税 36 号文附件一第四十五条规定,增值税纳税义务发生
时间为:纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索
取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当
天。
收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产
过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款
日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,
为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的
当天。
根据上述规定,纳税人销售自行开发的房地产,收讫销售
款项或者签订书面合同约定付款日期或开具发票,满足此
三个条件中任何一个条件即为发生纳税义务,应该按适用
税率计算缴纳增值税。除上述情况外,其他时间收到的款
项可视为预收款,按 3%计算预缴增值税。
省局 2016 年 7 月印发的《房地产业营改增税收政策指引》
第五、六条相应废止(注)。
五、关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定,增
值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:纳税人发生应税行
为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先
开具发票的,为开具发票的当天。
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司
销售不动产,以房地产公司将不动产交付给买受人的当天
作为应税行为发生的时间。
在具体交房时间的辨别上,以《商品房买卖合同》上约定
的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的,
以实际交付时间为准。 六、关于房地产开发企业预收款的范围问题
房地产开发企业的预收款,为不动产交付业主之前所收到
的款项,但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意
金、认筹金和订金等。