房开企业纳税义务发生时间的三个口径
房地产企业各税种纳税义务时间顺序表
房地产企业各税种纳税义务时间顺序表一、营业税根据国税函发［1995］156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》：十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
”此项规定所称预收款，包括预收定金。
因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
故房地产企业，营业税的纳税义务发生开始时间为:收到第一笔售房款的当月。
二、城建税、教育费附加、地方教育费附加纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致.三、土地增值税1、预征率根据国税发［2010］53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知：除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1。
5%,西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告：一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：（一）普通标准住宅预征率为2%。
（二)非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等）预征率为3.5％。
（三）独栋商品住宅预征率为5％。
2、清算条件根据国税发〔2006〕187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：二、土地增值税的清算条件(一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2。
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
各税种纳税义务发生时间
个税种的纳税义务发生时间2015-04-10 15:15xx我要纠错|打印|大|中|小分享到：一、增值税增值税是我国最主要的税种之一。
增值税纳税义务发生时间，主要是指增值税纳税人、扣缴义务人发生应税、扣缴税款行为应承担纳税义务、扣缴义务的起始时间，是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。
（一）销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天1.采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；2.采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；3.采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；4.采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；5.委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。
未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；6.销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；7.纳税人发生视同销售货物行为，为货物移送的当天。
（二）销售货物或者应税劳务先开具发票的，为开具发票的当天因为增值税是链条税，销售方虽然没有收讫货款，但开出增值税专用发票，购货方就可凭专用发票认证后抵扣增值税，为了避免国家的税款被无偿占用，《增值税暂行条例》又规定：销售货物或者应税劳务先开具发票的，即使没有收讫销售款项或索取销售款项凭据的，也以开票当天为纳税义务发生时间。
（三）进口货物，为报关进口的当天。
（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
（五）提供营改增的应税服务纳税义务发生时间。
1.纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
房地产营业税纳税义务发生时间
房地产营业税纳税义务发生时间
作者：李延勇营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：
（1）收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
（2）取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
根据以上规定，确定甲房地产以下业务纳税义务发生时间：
采取按揭贷款方式销售开发产品，预计2017年底交房。
2015年6月25日签订销售合同，同时收到首付款450万元；当月签订按揭贷款合同获得按揭贷款金额为900万元，该按揭款于2015年7月10日划入房地产公司账户；2015年6月26日向王女士收取购房方诚意金20000元，7月5日与王女士正式签订销售合同。
1、首付款：
于6月25日收到，因此纳税义务发生时间应为6月25日。
2、按揭贷款：
对于销售期房的，在未实际交房之前，收取的所有款项都应该视为预收款项。
应按照实际收到款项的当天作为应纳税义务发生时间。
本案中按揭贷款部分于7月10日收到，因此纳税义务发生时间应为7月10日。
3、诚意金：
原则上，虽然于6月26日收到，但是，此时没有签订销售不动产合同，销售行为还没有发生，取得的款项还不能视为销售不动产收入，应计入“其他应付款”处理；但是，7月5日签订销售不动产合同后，即应将其视为预收账款处理。
因此预售的订金20000元纳税义务发生时间应为7月5日。
房地产开发企业土地增值税的申报缴纳
房地产开发企业土地增值税的申报缴纳根据房地产开发企业销售进度以及相关的土地增值税申报缴纳的不同规定，本部分从三方面叙述房地产开发企业土地增值税申报缴纳：预征、清算、清算后尾盘销售。
需要注意的是，本部分特别提出房地产开发企业，首先要搞清楚什么是房地产开发企业，这是许多政策界定的前提。
《城市房地产管理法》第29条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。
《城市房地产管理法》第29条和30条还规定了房地产开发企业设立的一些条件。
一、预征（一）为什么要预征《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
”也就是说，由于房地产开发存在周期，时间较长，成本扣除难以及时确定的因素，但为了保证税款及时入库，因此采取了预征政策。
需要注意的是，这里采取的是“可以”提法，也就是说也可以不进行预征。
是否预征以及如何预征，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税字[1995]48号）文件进一步明确：“对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后,多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
”从以上两个文件可以看出，土地增值税是否进行预征，全国各地并未统一。
直至2010年，为了遏制房价过快上涨，国税发[2010]53号文件的出台，全国各地才统一执行预征政策。
国税发[2010]53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》文件规定，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，要科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。
房产税 城镇土地使用税纳税义务发生时间
房产税纳税义务发生时间1.纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
2.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
3.纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
4.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。
5.购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
6.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税8.融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
城镇土地使用税纳税义务发生时间一、根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号公布）第九条规定：“新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：(一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；(二)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
”二、根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（(1988)国税地字第15号）规定：“十二、关于征用的耕地与非耕地的确定征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。
”三、根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：“二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
(二)购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
如何确定纳税义务发生时间
如何确定纳税义务发生时间纳税义务发生时间是指税法规定的纳税人应当承担纳税义务的起始时间。
规定纳税义务发生时间，一是为了明确纳税人承担纳税义务的具体日期；二是有利于税务机关实施税务管理，合理确定申报期限和纳税期限，监督纳税人依法履行纳税义务，保证国家财政收入。
明确纳税义务发生时间也是税收法定原则的表达，税收法定要求课税要素确定、课税金额确定和课税时间确定。
一、增值税增值税是我国最主要的税种之一。
增值税纳税义务发生时间，主要是指增值税纳税人、扣缴义务人发生应税、扣缴税款行为应承担纳税义务、扣缴义务的起始时间，是以商品〔含应税劳务〕在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。
〔一〕销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天1.采取直接收款方式销售货物，不管货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；2.采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；3.采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；4.采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；5.委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。
未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；6.销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；7.纳税人发生视同销售货物行为，为货物移送的当天。
〔二〕销售货物或者应税劳务先开具发票的，为开具发票的当天因为增值税是链条税，销售方虽然没有收讫货款，但开出增值税专用发票，购货方就可凭专用发票认证后抵扣增值税，为了防止国家的税款被无偿占用，《增值税暂行条例》又规定：销售货物或者应税劳务先开具发票的，即使没有收讫销售款项或索取销售款项凭据的，也以开票当天为纳税义务发生时间。
浅谈房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间
浅谈房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间浅谈房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间杨腊梅关于房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务的终止时间，《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2022]152号)第三条的规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
看似简单的规定，在实际操作中却理解不一，争论不一。
何时为“实物或权利状态发生变化”，以什么时间为标志，大家看法不一，有以下几个时间点：1、商品房买卖合同签订时间；2、预售发票开具时间；3、房管部门备案时间；4、商品房买卖合同约定的房屋交付时间；5、“交钥匙”时间；6、契税缴纳时间；7、房产证、土地使用权证中记载的发证日期。
对于这六个时间点都有不同的支持人群，实务也各有偏差。
我省那么于2022年出台了《省地方税务局关于财产行为税假设干政策问题的通知》〔鄂地税发〔2022〕63号〕，其七条“关于房地产开发企业开发工程用地城镇土地使用税纳税义务终止时间确实定问题”规定如下：(一)房地产开发企业的开发工程竣工验收并取得相关证明文件(如《湖北省房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收备案证》、《商品房工程竣工交付使用备案证》等)后，从进行住宅产权分割的次月起，对公共市政道路、绿化等公共配套设施用地终止房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务。
(二)商品房及共他开发产品取得销售许可的证明文件，并与买受人签订《商品房买卖合同》(或其他具有合同性质的协议文件，以下简称合同)且到房屋管理部门办理了登记备案手续的，从其合同约定的交付之日的次月起，终止该房屋对应土地的城镇土地使用税纳税义务。
因合同无效、作废、改签或因房地产开发企业自身原因未履行合同的，城镇土地使用税应纳税款的计算应截止到该房屋实际交付时间的当月末。
从2022年湖北省的这个通知可知，其是倾向于以“商品房买卖合同约定的房屋交付时间”来作为城镇土地使用税终止时间点的。
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。
作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。
然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。
本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。
首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。
房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。
对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。
当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。
预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。
另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。
售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。
房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。
纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。
企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。
其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。
房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。
然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。
根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。
2006年31号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发〔2006〕31号全文失效成文日期：2006-03-06字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%。
开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%。
2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
3.开发项目位于其他地区的，不得低于10%。
二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
企业销售及出租收入纳税义务发生时间
房开企业销售及出租收入纳税义务发生时间对房地产开发企业而言，最常见的收入来源为房屋销售及房屋出租收入。
针对这两类收入，涉及税种的纳税义务发生时间是如何规定的，本文将对此进行梳理。
一、房屋销售收入1.增值税纳税义务时间根据财税2016【36】号文附件一的第四十五条：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
对应到房屋销售这项应税行为，增值税的纳税义务发生时间主要把握两点：一是发生应税行为，对于销售不动产这个行为来说，有三种行为都可以被认定为发生了应税行为，一是签订了销售合同约定了交付房屋；二是实际交房；三是办理不动产权属变更。
这三个时间点，哪个最先实现，则可以认定为发生了销售不动产的应税行为。
二是收讫销售款项或者取得销售款项凭据。
收讫销售款项很好理解，即买房人支付了购房款。
在买房人未支付全部或部分款项的情况下，由于不动产销售一般都会签订书面合同，就需要根据书面合同确定的付款日期来界定售房人的纳税义务发生时间。
在同时满足条件一和条件二的情况下，售房人需要按照相关规定计算缴纳增值税，否则都只需要作为房地产企业的预收款，按照预征率预缴增值税。
当然，若在这之前开具了正式的销售发票，那就需要按照规定缴纳增值税。
2.土地增值税纳税义务时间根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1 995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”因此对房地产开发企业的售房款，在土地增值税清算以前，按照相应的预征率进行预缴，待项目土地增值税清算后再对项目已售部分的土地增值税进行多退少补。
税法纳税义务发生时间比较一览表
城市维护建设
城建税的纳税期限分别与“三税”的纳税期限一致。城建税的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定
关税
纳税义务人或他们的代理人应在海关填发税款缴纳证的之日起15日内，向指定银行缴纳。进口货物至运输工具申报进境之日起14日内，出口货物在货物运抵海关监管区后装货的24小时前应进行申报。
5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳。
6、纳税人出租出借房产，自交付出租出借房产之次月起缴纳。
7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起缴纳。
车船使用税
1、纳税人使用应税车船，从使用之日起，发生车船使用税的纳税义务。
2、纳税人自建建筑物后销售的，为其销售自建建筑物并收讫营业额或取得索取营业额的凭据的当天。
3、将不动产无偿赠与他人，为不动产所有权转移的当天。
4、会员费、席位费和资格保证金纳税义务发生时间为会员组织收讫会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用款项或者取得索取这些款项凭据的当天。
5、扣缴税款义务发生时间为扣缴义务人代纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
1、自行贴花办法
所谓“自行贴花”，是指纳税人自行计算应纳税额；自行购买印花税票；自行完成纳税义务（即自行贴花并注销）的一种方法。这种办法，一般适用于应税凭证较少或者贴花次数较少的纳税人。
2、汇贴或汇缴办法
所谓“汇贴”，是指一份凭证应纳税额超过500元的，应向当地税务机关申请填写缴款书或者完税凭证，将其中一联粘贴在凭证上或者由税务机关在凭证上加注完税标记代替贴花。
房地产增值税纳税义务发生时点是什么
房地产增值税纳税义务发生时点是什么【问题】地产增值税纳税义务发生时点是什么？【回答】国家税务总局申请文件2021年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十四条、第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法与简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2021〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间。
（财税〔2021〕36号）第四十五条第一款规定：增值税纳税义务、扣缴责任发生时间为：纳税人发生索取行为并收讫销售款项或者取得应税销售款项凭据的当天；先开具发票的，为核发发票的当天。
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增值税纳税义务发生时间怎么判断
增值税纳税义务发生时间怎么判断纳税义务发生时间是指税法规定的纳税人应当承担纳税义务的起始时间。
很多人都不知道怎么判断纳税义务发生时间。
下面Sara小编给大家分享了增值税的纳税义务发生时间的相关内容，一起来了解一下吧!纳税义务发生时间的确定分两种情况：1.销售货物或应税劳务的增值税纳税义务发生时间为：(1)采取直接收款方式销售货物的，不论货物是否发出，均为收到销售额或取得索取销售额的凭据，并将提货单交给买方的当天;(2)采取托收承付和委托银行收款方式销售货物的，为发出货物并办妥托收手续的当天;(3)采取赊销和分期收款方式销售货物的，为按合同约定的收款日期的当天;(4)采取预收货款方式销售货物的，为货物发出的当天;(5)委托其他纳税人代销货物的，为收到代销单位销售的代销清单的当天;(6)销售应税劳务的，为提供劳务同时收讫销售额或取得索取销售额的当天;(7)纳税人发生视同销售行为的，为货物移送的当天。
2.进口货物的增值税纳税义务发生时间为货物报关进口的当天。
增值税纳税义务、扣缴义务发生时间(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(二)纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
(三)纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
(四)纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(五)增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税义务发生的当天。
理解纳税义务发生时间确定原则的规定应从以下四个方面掌握：1如何理解“先开具发票的，纳税义务发生时间为开具发票的当天”纳税人发生应税行为，由于增值税实行凭专用发票抵扣税款的办法，购买方在取得销售方开具的专用发票后，即使尚未向提供方支付相关款项，仍然可以按照有关规定凭专用发票抵扣进项税额。
房地产各个税种纳税义务时间
一、房地产企业增值税纳税业务发生时间确定;1、先开发票的,为发票开具的当天；2、转让开发产品并收讫销售款的当天；过程中或者完成后收到款项21书面合同签订的付款日期为纳税义务产生日期；22没有签订书面合同或者合同没有付款日期的为服务完成日；23房开企业在开盘前收取的诚意金、订金未签订合同,不构成增值税纳税业务,在其他应付款核算；24销售的期房在未完工期间,尚未移交给购房者,所以未产生增值税真正纳税业务；增值税纳税业务确认总结：转让开发产品并收到款项产生真正的纳税义务；二、房地产企业所得税收入确认纳税时间对于现房销售,会计准则和税法规定一致；对于期房销售二者存在差异,预售业务在会计和税法处理上有较大的差异；会计上确认收入时间:开发的产品完工并移交时税法上确认收入：无论产品是否完工,签订了销售或者预售合同并取得款项,确认为销售未完工开发产品取得收入,按预计毛利率计入当期应纳税所得额；负有所得税的纳税义务；1、一次性全额收款,实际收到款项之日确认收入的实现；2、分期收款按合同约定款项和日期分期确认收入；3、按揭销售,按合同约定,首付款按实际收到日期确认,按揭款按贷款办理转账日确认收入实现；委托销售方式的;,41支付手续费方式的：收到受托方开具已销开发产品清单日按合同价款确认收入；42收到受托方开具已销开发产品清单日期确认收入买断价格或者销售合同价格：43保底价销售的,收到受托方开具已销开发产品清单日确认收入；合同价格或者保底价格+分成44包销方式销售：包销期内按上述1-3方式,包销期外按包销价格和付款方式确认收入；完工产品的确认的三个条件：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;2、开发产品已开始投入使用;3、开发产品已取得了初始产权证明;4、房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工竣工备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续包括入住手续、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工;完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则,开发产品只要符合上述条件之一的,房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额,同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年完工年度应纳税所得额;三、房地产企业土地增值税纳税义务发生时间一符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的;二符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况;。
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号
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国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
房地产开发企业增值税的相关规定
房地产开发企业增值税的相关规定根据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》、《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）、《国家税务总局公告2016年第18号》、《财政部国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）等文件规定，整理如下，供大家学习、交流、点评。
一、纳税义务时间问题财税【2016】36号附件1第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。
发生应税行为是前提，项目已开始建造，双方就具体交易签订合同，不论是否已交付，应税行为已发生。
这是货物销售、营改增业务的通用规则。
一个前提：发生应税行为。
三个时点：一是收讫销售款；二是取得索取销售款凭据；三是先开具发票（预收款发票除外）。
收款和开票，均是以发生应税行为作为前提的，不要被先开票这句话误导，而否定发生应税行为这个前提条件。
不能把先开具发票作为确认纳税义务发生的唯一条件。
在此前提下，收讫、索取、开票三个条件，按孰先原则确认纳税义务发生时间。
所以，房地产公司按照交房或提前开票（即开具带税率的发票），确定纳税义务发生，停止预缴，按适用税率、在销售额中对应扣减土地价款计算申报增值税。
具体纳税义务时间为：1.房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。
2、未开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税义务发生时间；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间纳税义务发生时间。
怎样确定房产税纳税义务发生时间
怎样确定房产税纳税义务发生时间马永强【摘要】问：我公司近期兴建大量房产,有自建的也有委托代建的.请问,房产税纳税义务发生时间如何确定？【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2012(000)001【总页数】1页(P28-28)【关键词】纳税义务发生时间;房产税;公司;代建【作者】马永强【作者单位】环宇工贸有限公司【正文语种】中文【中图分类】F812.424问：我公司近期兴建大量房产，有自建的也有委托代建的。
请问，房产税纳税义务发生时间如何确定？答：对房产税纳税义务发生时间的规定，主要见于《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第8号）、《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）和《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）等相关文件的规定。
1.自建的房屋。
自建成之日次月起缴纳房产税。
“建成”应当是通过“在建工程”科目结转为“固定资产”科目，如果未结转相关科目但是实际投入使用，应以实际使用视为建成的标志。
2.委托施工企业建设的房屋。
委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日次月起缴纳房产税；在办理验收手续前已使用的，自使用之日次月起缴纳房产税。
验收手续反映了施工单位完成工程设计和合同约定的各项内容，工程竣工验收由建设单位组织实施。
3.临时房屋。
凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起缴纳房产税。
4.闲置不用的房产。
企业停产后对原有的房产闲置不用的，由各省、自治区、直辖市税务局确定征免。
企业撤销后，对原有的房产闲置不用的，可暂不征收房产税。
对撤销后，如果这些房产转给其他征税单位使用的，应从使用次月起征收房产税。
5.验收手续前出租的房产。
委托施工企业建设的房屋或者房地产开发企业自建的房屋，在办理验收手续前或未出售前出租的，自签订出租合同支付租金时间或实际取得租金之日起发生房产税纳税义务；出借的，自出借之次月起由使用人代缴纳房产税。
房地产企业在会计、所得税、增值税、土增税上的收入确认
房地产企业在会计、所得税、增值税、土增税上的收入确认会计上如何确认收入根据新收入准则、财会〔2017〕22号文件规定如下：一，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
较旧收入准则的“主要风险报酬转移时确认收入”，新收入准则强调，相关控制权的转移而确认收入。
二，满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务;否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
(2)客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
(3)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。
当履约进度不能合理确定时，企业已经发生的成本预计能够得到补偿的，应当按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
新准则对于收入的确认强调，在一个时间段内确认收入，较以前建筑施工按完工进度百分比确认收入不同，新准则下强调的是“合同的履约进度”，更强调的是合同的作用。
问：企业在执行《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号)时，对于因转让商品收到的预收款及相关增值税应当使用什么会计科目?答：根据《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号，以下简称“新收入准则”)的规定，合同负债，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。
如企业在转让承诺的商品之前已收取的款项。
企业因转让商品收到的预收款适用新收入准则进行会计处理时，使用“合同负债”科目，不再使用“预收账款”科目及“递延收益”科目。
根据新收入准则对合同负债的规定，尚未向客户履行转让商品的义务而已收或应收客户对价中的增值税部分，因不符合合同负债的定义，不应确认为合同负债。
房地产公司销售不动产纳税义务发生时间该如何确认
房地产公司销售不动产纳税义务发生时间该如何确认《全面推开营业税改征增值税试点政策培询参考材料》中对房地产开发企业销售商品房增值税纳税义务发生时间进行了明确，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时桉照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。
可以看出，国家税务总局的口径是销售商品房产权转移时间为纳税义务的发生时间。
关于如何判断产权的转移时间，国家税务总局没有进一步的明确，各地关于房地产公司销售不动产的纳税义务的发生时间的确认口径不一致。
第一种观点：以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间。
主要是基于以下几点考虑：一是可以解决税款预缴时间与纳税义务时间不明确的问题二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大，后期进项税额大，长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题第二种观点:以办理《不动产权证书》的当天作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间。
主要是基于以下几点考虑：一是法律适用问题。
现有税收法律法规中并没有判断所有权转移的规定, 税务部门也不具备判断所有权转移的法定职责和专业能力,须由专门的法律法规规范, 如《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定, 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度;《中华人民共和国物权法》第十四条规定, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。
故以办理《不动产权证书》的时间作为所有权转移时间是较为合理的。
二是进销匹配的问题。
增值税与营业税的计税规则不同, 营业税时, 应纳税额与销售收入直接相关, 出于税源管控的考虑, 往往将纳税义务发生时间前置。
营改增后, 应纳税额的计算既要考虑销售收入, 也要考虑可抵扣的进项税额。
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五、关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增
值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行
为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先
开具发票的，为开具发票的当天。
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司
否有清算事项，清算时点如何确定。
1、房地产开发企业收到预收款时，可根据总局 2016 年 53
号公告开具编码为“602”的不征税发票；
2、房地产开发企业销售自行开发的房地产，纳税义务发生
时间按以下方式确认：对于房地产开发企业销售自行开发
的房地产项目的纳税义务时间确认问题，凡是购房合同没
房开企业纳税义务发生时间的三个口径
根据现行增值税政策规定，房地产开发企业销售自行开发
的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增
值税。
一般认为，预收款是指房开企业发生增值税纳税义务收到
的款项，因此房地产开发企业纳税义务发生时间的确定就
至关重要，它不仅关系到房开企业的缴税现金流出、纳税
税款。
3、房地产申报时，应将当期确认纳税义务的销售行为按适
用的税率（征收率）申报应纳税款，将当期收到的预收款
按预征率申报预缴税款。
4、根据《财政部 国家税务总局关于增值税若干政策的通
知》（财税〔2005〕165 号）第六条，一般纳税人注销或被
取消辅导期一般纳税人资格，其存货不作进项税额转出处
当天。
根据上述规定，纳税人销售自行开发的房地产，收讫销售
款项或者签订书面合同约定付款日期或开具发票，满足此
三个条件中任何一个条件即为发生纳税义务，应该按适用
税率计算缴纳增值税。除上述情况外，其他时间收到的款
项可视为预收款，按 3%计算预缴增值税。
省局 2016 年 7 月印发的《房地产业营改增税收政策指引》
义务发生时间；若实际交房时间早于合同约定时间的，以
实际交付时间纳税义务发生时间。
二、收款方式论
省份：福建省
政策规定：《福建省国家税务局全面推开营改增试点问题
解答 20170119》第七条
房地产开发企业收到预收款时是否可开具发票，如何开
票，开票是否标志纳税义务已发生，应如何申报纳税，是
径，兹总结如下，供读者辨析。
一、不动产交付论
省份：除海南、福建之外的绝大多数省市自治区
代表性政策：《河北省国家税务局房地产开发行业增值税
管理工作指引》第二十条
房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为
并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开
具发票的，为开具发票的当天。 未开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税
有明确采用直接收款方式的，一律按预收款方式认定，实
际收到预收款时开具编码为“602”、税率为“不征税”的
普通发票，按规定预缴税款，以纳税人办理产权登记的时
间为纳税义务发生时间；先开具适用税率增值税发票的，
以发票开具时间为纳税义务发生时间。如合同已经明确采
用直接收款方式的，无论是否在约定时间收到款项，均按合同约定的收付款时间确认为纳税义务发生时间，不预缴
理，其留抵税额也不予以退税。因此，在一般纳税人注销
前，不存在清算问题。
省份：海南省
政策规定：《建筑业和房地产开发业若干税收政策指引 》
第二条
关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目税收征管
问题
（一）增值税纳税义务发生时间
财税 36 号文附件一第四十五条规定，增值税纳税义务发生
销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天
作为应税行为发生的时间。
在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定
的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，
以实际交付时间为准。 六、关于房地产开发企业预收款的范围问题
房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到
时间售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当
天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产
过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款
日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，
为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的
申报、发票开具、会计核算等一系列问题，也是税务稽查
的重点之一。
从国家层面的税收政策看，财税〔2016〕36 号文第 45 条，
是适用所有行业所有税目的原则性规定，具体到房开企业
销售不动产，并无明确规定。
从具体执行的层面看，各省市目前针对这个问题有三个口
的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意
金、认筹金和订金等。