房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题
凭什么不给开发票？——房地产公司预收款开票问题
乐税智库文档财税文集策划 乐税网凭什么不给开发票？——房地产公司预收款开票问题【标 签】营改增,房地产业务,预收款开票【业务主题】增值税【来 源】牛眼看税 营改增后，房地产公司预收款到底开不开发票?这是一个未明确的问题，各地对此解读并不相同。
甚至大相径庭，有的地方开发票，有的地方开收据，有的地方不准开发票，五花八门，怎一个乱字了得。
现将各地对这个问题的解读汇总下，做一个对比。
第一种：不开发票，不申报，以河北为代表。
“房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。
”既然不开具发票，自然在申报表也就不体现。
第二种：开发票，零税率，以山东为代表。
“营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。
开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。
在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
” 第三种：可以开发票或者收据，以浙江为代表。
“营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，我们建议房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具纳税人的普通发票或其自行印制的收据，待不动产移交时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票或专用发票。
” 第四种：开具普通发票，以青岛为代表。
“2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。
”《营业税暂行条例实施细则》 简单回顾下，规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房开企业纳税义务发生时间的三个口径
五、关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增
值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行
为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先
开具发票的，为开具发票的当天。
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司
否有清算事项，清算时点如何确定。
1、房地产开发企业收到预收款时，可根据总局 2016 年 53
号公告开具编码为“602”的不征税发票；
2、房地产开发企业销售自行开发的房地产，纳税义务发生
时间按以下方式确认：对于房地产开发企业销售自行开发
的房地产项目的纳税义务时间确认问题，凡是购房合同没
房开企业纳税义务发生时间的三个口径
根据现行增值税政策规定，房地产开发企业销售自行开发
的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增
值税。
一般认为，预收款是指房开企业发生增值税纳税义务收到
的款项，因此房地产开发企业纳税义务发生时间的确定就
至关重要，它不仅关系到房开企业的缴税现金流出、纳税
税款。
3、房地产申报时，应将当期确认纳税义务的销售行为按适
用的税率（征收率）申报应纳税款，将当期收到的预收款
按预征率申报预缴税款。
4、根据《财政部 国家税务总局关于增值税若干政策的通
知》（财税〔2005〕165 号）第六条，一般纳税人注销或被
取消辅导期一般纳税人资格，其存货不作进项税额转出处
当天。
根据上述规定，纳税人销售自行开发的房地产，收讫销售
款项或者签订书面合同约定付款日期或开具发票，满足此
房地产各个税种纳税义务时间
一、房地产企业增值税纳税业务发生时间确定;1、先开发票的，为发票开具的当天；2、转让开发产品并收讫销售款的当天；（过程中或者完成后收到款项）（21）书面合同签订的付款日期为纳税义务产生日期；2（2）没有签订书面合同或者合同没有付款日期的为服务完成日；2（3）房开企业在开盘前收取的诚意金、订金未签订合同，不构成增值税纳税业务，在其他应付款核算；2（4）销售的期房在未完工期间，尚未移交给购房者，所以未产生增值税真正纳税业务；（增值税纳税业务确认总结：转让开发产品并收到款项产生真正的纳税义务；）二、房地产企业所得税收入确认纳税时间对于现房销售，会计准则和税法规定一致；对于期房销售二者存在差异，预售业务在会计和税法处理上有较大的差异；会计上确认收入时间 :开发的产品完工并移交时税法上确认收入：无论产品是否完工，签订了销售或者预售合同并取得款项，确认为销售未完工开发产品取得收入，按预计毛利率计入当期应纳税所得额；负有所得税的纳税义务；1、一次性全额收款，实际收到款项之日确认收入的实现；2、分期收款按合同约定款项和日期分期确认收入；3、按揭销售，按合同约定，首付款按实际收到日期确认，按揭款按贷款办理转账日确认收入实现；委托销售方式的 ;，4(1)支付手续费方式的：收到受托方开具已销开发产品清单日按合同价款确认收入；4（2）收到受托方开具已销开发产品清单日期确认收入（买断价格或者销售合同价格：）4（3）保底价销售的，收到受托方开具已销开发产品清单日确认收入；（合同价格或者保底价格 +分成）4（4）包销方式销售：包销期内按上述1-3 方式，包销期外按包销价格和付款方式确认收入；完工产品的确认的三个条件：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品已开始投入使用。
3、开发产品已取得了初始产权证明。
4、房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产营业税纳税义务发生时间
房地产营业税纳税义务发生时间
作者：李延勇营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：
（1）收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
（2）取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
根据以上规定，确定甲房地产以下业务纳税义务发生时间：
采取按揭贷款方式销售开发产品，预计2017年底交房。
2015年6月25日签订销售合同，同时收到首付款450万元；当月签订按揭贷款合同获得按揭贷款金额为900万元，该按揭款于2015年7月10日划入房地产公司账户；2015年6月26日向王女士收取购房方诚意金20000元，7月5日与王女士正式签订销售合同。
1、首付款：
于6月25日收到，因此纳税义务发生时间应为6月25日。
2、按揭贷款：
对于销售期房的，在未实际交房之前，收取的所有款项都应该视为预收款项。
应按照实际收到款项的当天作为应纳税义务发生时间。
本案中按揭贷款部分于7月10日收到，因此纳税义务发生时间应为7月10日。
3、诚意金：
原则上，虽然于6月26日收到，但是，此时没有签订销售不动产合同，销售行为还没有发生，取得的款项还不能视为销售不动产收入，应计入“其他应付款”处理；但是，7月5日签订销售不动产合同后，即应将其视为预收账款处理。
因此预售的订金20000元纳税义务发生时间应为7月5日。
房产税和城镇土地使用税的纳税义务发生时间如何确定？
房产税和城镇⼟地使⽤税的纳税义务发⽣时间如何确定？根据《财政部、税务总局关于房产税若⼲具体问题的解释和暂⾏规定》（（1986）财税地字第8号）规定：纳税⼈⾃建的房屋，⾃建成之次⽉起征收房产税。
纳税⼈委托施⼯企业建设的房屋，从办理验收⼿续之次⽉起征收房产税。
纳税⼈在办理验收⼿续前已使⽤或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
根据我国相关法律的规定，我国的⼟地有国有⼟地和之分，且使⽤国有⼟地是需要缴纳税额的，为了规范公民或者单位的纳税，相关单位对和城镇的纳税义务发⽣时间进⾏了规定，在义务发⽣后，纳税⼈需要依法纳税。
城镇⼟地使⽤税的纳税义务发⽣时间的确定：⼀、根据《中华⼈民共和国城镇⼟地使⽤税暂⾏条例》(中华⼈民共和国国务院令第483号公布)第九条规定：“新征⽤的⼟地，依照下列规定缴纳⼟地使⽤税：(⼀)征⽤的耕地，⾃批准征⽤之⽇起满1年时开始缴纳⼟地使⽤税;(⼆)征⽤的⾮耕地，⾃批准征⽤次⽉起缴纳⼟地使⽤税。
”⼆、根据《国家税务局关于检发<关于⼟地使⽤税若⼲具体问题的解释和暂⾏规定>的通知》((1988)国税地字第15号)规定：“、关于征⽤的耕地与⾮耕地的确定征⽤的耕地与⾮耕地，以⼟地管理机关批准的⽂件为依据确定。
”三、根据《国家税务总局关于房产税城镇⼟地使⽤税有关政策规定的通知》(国税发〔2020〕89号)规定：“关于确定房产税、城镇⼟地使⽤税纳税义务发⽣时间问题(⼀)购置新建，⾃房屋交付使⽤之次⽉起计征房产税和城镇⼟地使⽤税。
(⼆)购置存量房，⾃办理房屋权权属转移、变更登记⼿续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次⽉起计征房产税和城镇⼟地使⽤税。
(三)出租、出借房产，⾃交付出租、出借房产之次⽉起计征房产税和城镇⼟地使⽤税。
(四)房地产开发企业⾃⽤、出租、出借本企业建造的商品房，⾃房屋使⽤或交付之次⽉起计征房产税和城镇⼟地使⽤税。
”四、根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇⼟地使⽤税有关政策的通知》(财税〔2020〕186号)规定：“关于有偿取得城镇⼟地使⽤税纳税义务发⽣时间问题以出让或转让⽅式有偿取得⼟地使⽤权的，应由受让⽅从合同约定交付⼟地时间的次⽉起缴纳城镇⼟地使⽤税;合同未约定交付⼟地时间的，由受让⽅从合同签订的次⽉起缴纳城镇⼟地使⽤税。
房地产开发企业预收账款涉税管理与风险控制-2019年文档
房地产开发企业预收账款涉税管理与风险控制房地产开发企业楼房销售大多采取期房预售方式，由于经营活动的特殊性，预售款收取从预收账款至符合条件确认收入的时间不确定，使其形成了有别于一般工商企业一些涉税方面的特殊处理。
一般工商企业中，预收账款结转收入时才会涉及到有关税费. 而房地产企业的预收账款则需缴纳相关税费，尤其是营改增后预收账款涉及的增值税、土地增值税、企业所得税等税费预缴及发票管理产生一定变化。
一、预收账款如何预缴增值税房地产开发建设周期长，一个项目的开发从拿地到开工建设再到交付使用通常需要二至五年时间。
为了降低资金成本缓解资金压力，一般当项目达到商品房预售条件时，房地产开发企业开始对外预售商品房从而收取售房款。
这部分款项尚达不到确认收入的条件，暂不能作为经营收入入账，根据有关会计准则规定应记入预收账款科目。
营改增后，根据国家税务总局公告2016年第18号文（以下称18 号文）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。
现举例说明如何进行预缴增值税及相关会计处理过程。
例：ZY房地产开发公司开发A房地产项目，2016年5月10日，预售房屋一套，售价2000 万元，同时，收到客户乙交付的预售款1110 万元，该项目按简易计税方法计算，征收率5%。
会计处理如下：1. 预收房款入账（1）收到预售款时借：银行存款1110贷：预收账款1110（2）预缴申报应预缴税款=1110一（1+5% X 3%=31.71万元。
借：应交税费一一预交增值税（简易预缴）31.71贷：银行存款31.712. 房屋交付（1 ）确认收入公司2016年6月20日交房，同时收取房款的差额890万元。
借：银行存款890预收账款1110贷：主营业务收入1904.76应交税费一一未交增值税（简易计税）95.24（2）预缴税款的抵减18 号文规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。
作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。
然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。
本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。
首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。
房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。
对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。
当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。
预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。
另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。
售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。
房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。
纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。
企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。
其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。
房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。
然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。
根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。
国税发[2009]31号：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
![国税发[2009]31号：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》](https://img.taocdn.com/s3/m/74d4da7ba26925c52cc5bf74.png)
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布时间：2009-3-6发文单位：国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日一、收入：（一）收入范围原分：预售收入和完工产品销售收入新：开发产品销售收入——未完工开发产品销售收入和完工开发产品销售收入（二）收入实现——时间和金额四+41．一次收款2．分期收款3．按揭贷款4．委托方式：收取手续费、买断、基价分成、包销（三）视同销售：1．范围2．视同销售收入实现——时间和方法（四）代收款项的处理：新31号第五条（五）预租价款的处理：新31号第十条二、预计毛利（一）阶段划分的标志——完工（二）未完工开发产品的预计毛利额的确定和处理1．未完工开发产品销售收入2．预计计税毛利率3．纳税调整——完工前调增，完工后调减三、扣除项目（一）销售成本——已售完工开发产品计税成本1．会计成本和计税成本（1）计税成本对象的确定原则：新增的，第26条（2）计税成本的内容：土前基建公（第17条、18条）开，第34条（3）计税成本核算程序：第一步：区分成本和期间费用，考虑预提和待摊，第32条第二步：区分直接成本、间接成本和共同成本——直接成本直接计入，间接成本和共同成本分配计入第三步：分配方法：适用成本项目和方法运用第四步：区分期前已完工成本对象、本期已完工成本对象和本期未完工成本对象，并进行成本分配期前已完工成本对象的成本分为三个部分：已销开发产品成本、未销开发产品成本和固定资产成本本期已完工成本对象成本分为三个部分：已销开发产品成本、未销开发产品成本和固定资产成本本期未完工成本对象单独归集2．未完工和已完工开发产品计税成本、未售和已售完工开发产品计税成本可售面积单位工程成本的计算公式：第14条已销开发产品成本的计算公式：第14条（二）期间费用1．总的原则：第12条2．维修费用3．保证金4．境外代销手续费和佣金5．利息支出6．财产损失：第22、23条7．自用开发产品的折旧（三）营业税金及附加（包括土地增值税）四、特殊事项（一）以非货币性交易方式取得土地使用权的：第31条、第37条（二）合作建房的：第36条房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
房地产公司如何开票
房地产公司如何开票销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票"货物或应税劳务、服务名称'栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，"单位'栏填写面积单位，备注栏注明不动产的具体地址。
1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。
2、发票开具：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税一般发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税一般发票的时间限制。
一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
3、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税一般发票。
购买方必须要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
2营改增后房地产企业发票怎么开一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。
二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
四、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
3营改增后房地产增值税一般发票怎么开房地产开发企业应按照3%的预征率计算预缴增值税。
待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。
1、必须要全额开具增值税发票的，应先开具红字增值税一般发票冲减预收款已开具的增值税一般发票，并在发票的"货物或应税劳务、服务名称'后括注"冲减预收款'字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、具体位置等信息。
房地产开发企业增值税政策
※计算公式：不得抵扣旳进项税额=当期无法划分旳全部进项税 额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
※清算：主管税务机关能够按照上述公式根据年度数据对不得抵 扣旳进项税额进行清算。
四、进项税额
3、 只能取得3%旳专票进项税额：
二、房地产业纳税人
（二）纳税人类型及计税措施 3、房地产开发企业中旳一般纳税人销售房地 产老项目按要求能够选择合用简易计税措施计 税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明旳协议动工日 期在2023年4月30日前旳房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明协议动工日 期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑 工程承包协议注明旳动工日期在2023年4月30 日前旳建筑工程项目。 ※一经选择简易计税措施计税旳，36个月内不
三、销售额旳拟定
国税发[2023]31号 公共配套设施费：指开发项目内发生旳、独立 旳、非营利性旳，且产权属于全体业主旳，或 免费赠与地方政府、政府公用事业单位旳公共 配套设施支出。 国税发〔2023〕187号 房地产开发企业开发建造旳与清算项目配套旳 居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、 物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体 场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通 讯等公共设施 。
建筑工程总承包单位为房屋建筑旳地基与基础、 主体构造提供工程服务，建设单位自行采购全部或 部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件旳，合用 简易计税措施计税。
地基与基础、主体构造旳范围，按照《建筑工 程施工质量验收统一原则》（GB50300-2023）附 录B《建筑工程旳分部工程、分项工程划分》中旳 “地基与基础”“主体构造”分部工程旳范围执行。 （财税〔2023〕58号 ）
房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间
房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间是开发产品交付给业主的当天，还是取得索取销售款项凭据的当天，即书面合同确定的付款日期？并请分析房地产增值税应税收入的确认与企业所得税应税收入的确认的异同点？
答：房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间为开发产品交付给业主的当天，增值税发票应于纳税义务发生的当月开具。
房地产企业《房屋销售合同》签订后至开发产品交付前取得的款项为预收款（包括首付款、全部房款），增值税纳税义务尚未发生，仅预缴增值税，不得开具增值税发票。
鉴于业主办理按揭贷款需要提供发票的传统做法，一些地区的国税机关明确了过渡办法，允许按零税率开具增值税普通发票，但并不因此而改变增值税纳税义务发生时间。
房地产企业销售开发产品企业所得税应税收入的确认时间按《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定执行。
房地产开发企业收取房款必须开具发票
房地产开发企业收取房款必须开具发票房地产开发企业作为房屋的提供者，在进行房屋销售时，必须遵守相关税收规定，并向购房者开具发票。
这是因为开发企业的房款收入属于商品销售，涉及到增值税和相关税收法规。
在这篇文章中，我们将探讨房地产企业为什么要开具发票，以及开发企业如何开具合规的发票。
首先，开具发票是房地产企业的法律义务和税收责任。
根据税法规定，房地产企业销售房产属于商品销售行为，必须按规定补缴增值税，并提供税务机关认可的发票。
开发企业收取房款后，只有开具发票才能合法申报纳税，确保纳税人的权益和合规经营。
其次，开具发票可以维护购房者的合法权益。
购房者在购房过程中支付房款，需要获得合法有效的购房凭证，即发票。
发票是购房者享受法律保护的重要依据，可以有效避免买房风险，确保购房者的合法权益不被侵害。
购房者可以通过发票来维权、索赔、投诉等行为，有助于维护市场秩序和消费者权益。
此外，开具发票可以促进房地产市场的健康发展。
房地产市场作为国家经济重要组成部分，房地产开发企业的规范运营对保持市场稳定和经济持续发展至关重要。
开具发票有助于监管机构对企业经营状况的监管和税收的征收，减少不合规的经营行为，提高市场透明度，维护市场竞争的公平和有序。
房地产开发企业的合规运营可以激发市场活力，提升行业整体形象，为国家经济发展作出积极贡献。
为了开具合规的发票，房地产开发企业需要按照税法规定的程序进行操作。
首先，企业需要在税务局进行税务登记，获取税务登记证，并将税务登记证与事业单位或企事业单位登记证、组织机构代码证相结合，作为开具发票的基础。
其次，企业需要配备合格的财务人员，了解增值税法律法规，熟悉发票管理办法，确保发票的正确开具和使用。
企业需要建立完善的发票开具流程，做到准确、规范、及时开票，避免发票填写错误或延误。
此外，企业还需要妥善保存开票相关的会计凭证、票据等材料，以备税务机关的查验。
在开具发票过程中，房地产开发企业应特别注意以下几个问题：首先，房屋销售的类别和税率必须正确确定。
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号
![国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号](https://img.taocdn.com/s3/m/5c68a931bc64783e0912a21614791711cc7979b3.png)
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
房地产如何开票交税
房地产如何开票交税按照财税文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
也就是说，文件并没有规定，房地产企业采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
当然，国家税务总局公告中规定，房地产企业收到预收款一般纳税人采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，必须要申报纳税;而18号文件规定的是一种预缴增值税的情形，并不是说企业产生了纳税义务。
从法理上来讲，是不一样的。
(当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的)从开具发票的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具发票;而预缴增值税时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开发票。
因此，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具发票。
但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均必须提供发票，在此背景下，房地产企业如何向客户开具发票出现了不同的做法：1、同意房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税一般发票，在开具增值税一般发票时暂选择"零税率'开票，在发票备注栏单独备注"预收款'。
(山东、湖北、黑龙江、江苏等)2、房企向购房者开具增值税一般发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税一般发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。
(河南等)3、有些地方保持房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。
待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。
国家税务总局公告《国家税务总局关于营改增试点假设干征管问题的公告》中规定：增加6"未发生销售行为的不征税项目'，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
房地产开发企业增值税的相关规定
房地产开发企业增值税的相关规定根据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》、《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）、《国家税务总局公告2016年第18号》、《财政部国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）等文件规定，整理如下，供大家学习、交流、点评。
一、纳税义务时间问题财税【2016】36号附件1第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。
发生应税行为是前提，项目已开始建造，双方就具体交易签订合同，不论是否已交付，应税行为已发生。
这是货物销售、营改增业务的通用规则。
一个前提：发生应税行为。
三个时点：一是收讫销售款；二是取得索取销售款凭据；三是先开具发票（预收款发票除外）。
收款和开票，均是以发生应税行为作为前提的，不要被先开票这句话误导，而否定发生应税行为这个前提条件。
不能把先开具发票作为确认纳税义务发生的唯一条件。
在此前提下，收讫、索取、开票三个条件，按孰先原则确认纳税义务发生时间。
所以，房地产公司按照交房或提前开票（即开具带税率的发票），确定纳税义务发生，停止预缴，按适用税率、在销售额中对应扣减土地价款计算申报增值税。
具体纳税义务时间为：1.房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。
2、未开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税义务发生时间；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间纳税义务发生时间。
房地产企业增值税纳税业务发生时间如何确立
房地产企业增值税纳税业务发生时间如何确立来源：税屋综合作者：税屋综合人气：3486 时间：2022-03-08摘要：房地产企业大多销售的是期房，税务机关为了更加规范地产行业的纳税管理，确保国家税款不致流失，因此对于房地产企业在销售期房过程中的应税收入采取了预征方式，此时房地产企业需要预缴增值税;当满足特定条件时，房地产企业需就其此阶段的售房收入进行增值税纳税申报。
房地产企业增值税纳税业务发生时间如何确立前言看到标题，大家都明白这并非一个新鲜话题。
但是若要让您将此问题的答案精准无误地说个明白，恐怕也不是每个人都能做到。
沥呕君在咨询项目现场也经常被客户提及这方面的疑惑，因此特开此篇，谈谈个人想法。
文中观点或有疏漏偏颇之处，敬请大家点拨指正。
众所周知，房地产企业大多销售的是期房，税务机关为了更加规范地产行业的纳税管理，确保国家税款不致流失，因此对于房地产企业在销售期房过程中的应税收入采取了预征方式，此时房地产企业需要预缴增值税;当满足特定条件时，房地产企业需就其此阶段的售房收入进行增值税纳税申报。
换句话说，只有在房地产企业进行增值税纳税申报这个阶段，其在税法层面上的增值税纳税义务才真正发生。
本文所要讨论的，正是要阐明这个特定条件具体指的是什么，有没有存在一些注意的特殊情形。
“欲言又止”的财税[2016]36号文很多朋友都知道，房企在预收房款时，需要开具编码为602(销售自行开发的房地产项目预收款)的不征税发票(零税率普票);但是很多人困惑的是，房地产企业究竟何时正式核算增值税，停止预征行为呢?关于这个问题，财税[2016]36号文有一段高度概况的条款描述，寥寥百字，非常精炼。
但是对于很多财务小白来说，看了这样的表述，表示还是一脸懵逼。
[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：*纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
房地产开发企业增值税纳税申报
房地产开发企业增值税纳税申报1.一般纳税人一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
需要注意的是，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法和适用简易计税方法所指的“销售额”是不同的。
根据财税〔2016〕36号文附件二的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
通俗的来讲，一般计税方法所指的销售额是全部价款和价外费用扣除土地价款，而简易计税方法所指的销售额是不能够扣除土地价款的。
2.小规模纳税人小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
房地产开发公司（一般纳税人）自行开发了家园房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016 年1月15日开始预售房地产，至2016年4月30日共取得预收款5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。
A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。
该企业2016年5月又收到预收款5250万元。
房地产企业各税种纳税义务时间顺序表
房地产企业各税种纳税义务时间顺序表一、营业税根据国税函发［1995]156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》:十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间?答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
"此项规定所称预收款,包括预收定金.因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天.故房地产企业，营业税的纳税义务发生开始时间为：收到第一笔售房款的当月。
二、城建税、教育费附加、地方教育费附加纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致。
三、土地增值税1、预征率根据国税发［2010］53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知：除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1。
5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）.根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告:一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下:(一)普通标准住宅预征率为2%。
（二）非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等）预征率为3.5％.（三）独栋商品住宅预征率为5％。
2、清算条件根据国税发〔2006〕187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3。
直接转让土地使用权的.（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1。
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3。
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作者：杨泳
一、一次性收全款方式销售自行开发的商品房：合同约定：收款方式为一次性；约定交房日期。
一次性收全款计入预收账款。
问以上行为是否属于预收款并按3%税率预缴税款，并按税率为不征税开具发票？何时开具适用税率发票？
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十五条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。
根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。
房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。
如果未到合同约定交房日期，也未实际交房，即纳税义务发生之前收取的预收款应按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。
一般纳税人预缴计算：应预缴增值税＝预收款÷（1＋11％或者5％）×3％
同时，按照《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，纳税人应选择发票代码为602的“销售自行开发的房地产项目预收款”进行开具，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
待纳税义务发生时间时，可按照相关规定开具适用税率或者征收率的增值税发票。
二、30%以上首付款（含0首付、分期收款）+贷款形式销售自行开发的商品房：合同约定：收款方式为首付款XX元，公积金/商业贷款XX元；约定交房日期。
收到首付款、贷款时分别计入预收账款。
问题1：收到首付款时，是否按预收款3%预缴税款并开具不征税发票或收据？答：收到首付款时，应按3%的预缴率预缴税款，按照2016年第53号公告要求开具“不征税”普通发票。
问题2：贷款到账后，是否可以按3%税率预缴税款并开具不征税发票或收据？答：贷款到账后，应按3%的预缴率预缴税款，按照2016年第53号公告要求开具“不征税”普通发票。
问题3：如首付款及贷款均按3%预缴并开具不征税发票或收据，何时开具适用税率发票？
答：待纳税义务发生时间，即正式交易完成后开具适用税率或者征收率的增值税发票。
三、以上两种销售方式：期房与现房是否有区别？
答：纳税义务发生时间判定一致。
四、房地产企业收到的定金是否按预收款3%预缴税款，是否开具收款收据即可，与日后收到首付款或全款一同开具发票？
答：房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。
定金属于预收款，应按预收款的3%预缴税款，开具“不征税”普通发票。
待确定纳税义务发生时即正式交易完成后，开具全额的增值税发票。
总结：
1.房地产企业纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准；
2. 房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票；
3. 纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。
一般纳税人预缴计算：应预缴增值税＝预收款÷（1＋11％或者5％）×3％；
4.预缴税款时按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
5. 待正式交易完成后，开具全额的增值税发票时，开具的不征税项目的发票，可不收回。
来源：清茶税语。