房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题

作者：杨泳

一、一次性收全款方式销售自行开发的商品房：合同约定：收款方式为一次性；约定交房日期。一次性收全款计入预收账款。问以上行为是否属于预收款并按3%税率预缴税款，并按税率为不征税开具发票？何时开具适用税率发票？

答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十五条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。

根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。

房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。

如果未到合同约定交房日期，也未实际交房，即纳税义务发生之前收取的预收款应按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。

一般纳税人预缴计算：应预缴增值税＝预收款÷（1＋11％或者5％）×3％

同时，按照《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，纳税人应选择发票代码为602的“销售自行开发的房地产项目预收款”进行开具，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

待纳税义务发生时间时，可按照相关规定开具适用税率或者征收率的增值税发票。

二、30%以上首付款（含0首付、分期收款）+贷款形式销售自行开发的商品房：合同约定：收款方式为首付款XX元，公积金/商业贷款XX元；约定交房日期。收到首付款、贷款时分别计入预收账款。

问题1：收到首付款时，是否按预收款3%预缴税款并开具不征税发票或收据？答：收到首付款时，应按3%的预缴率预缴税款，按照2016年第53号公告要求开具“不征税”普通发票。

问题2：贷款到账后，是否可以按3%税率预缴税款并开具不征税发票或收据？答：贷款到账后，应按3%的预缴率预缴税款，按照2016年第53号公告要求开具“不征税”普通发票。

问题3：如首付款及贷款均按3%预缴并开具不征税发票或收据，何时开具适用税率发票？

答：待纳税义务发生时间，即正式交易完成后开具适用税率或者征收率的增值税发票。。

三、以上两种销售方式：期房与现房是否有区别？

答：纳税义务发生时间判定一致。

四、房地产企业收到的定金是否按预收款3%预缴税款，是否开具收款收据即可，与日后收到首付款或全款一同开具发票？

答：房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款，应按预收款的3%预缴税款，开具“不征税”普通发票。

待确定纳税义务发生时即正式交易完成后，开具全额的增值税发票。

总结：

1.房地产企业纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准；

2. 房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票；

3. 纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。一般纳税人预缴计算：应预缴增值税＝预收款÷（1＋11％或者5％）×3％；

4.预缴税款时按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

5. 待正式交易完成后，开具全额的增值税发票时，开具的不征税项目的发票，可不收回。

来源：清茶税语