香港天玺超高层豪宅案例简介
香港天玺超高层豪宅案例简介
本报告是严格保密的。
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物业特色
环回景观：醉人维港、蓝巴勒海峽、70万平方英尺绿化园林、九龙半岛、港岛中 高级用料及间隔 环至鱼门海景
特高楼底；高实用率；高私隐度；精挑细选的用料及设备；高尚品味，豪华格调； 个人化管理服务 名厂顶级用料及豪华设备(包括Bulthaup、Miele及Sub-Zero等)；使用钻石式玻 璃幕墙；多元化间隔设计；室內可用面积特高，非常实用；极少主力墙，间隔灵 一系列个人化服务为戶主提供贴身的物业管理服务 活 完善交通网络
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陆振球：天玺的销售心理学 ——营造稀缺
理论：营造稀缺是销售必杀技——要引发潜在买家的 购买欲，最有效的方法之一，是突出商品的稀有性或 稀缺性 操作： 强调楼盘是九龙站最后一期项目，除保留部分单位收 租之外，余下会发售的600伙更是分3年推出，每次只 售200伙 平面广告“Never Before Never After”暗示准买家， 如今次不入市，便沒有下次机会，而代理执行董事为 楼盘进行软销，也一再以同类楼盘，以前沒有，以后 也沒有，说其是「空前绝后」，以来突出其稀缺性 推出特色户接受洽购，最贵单位叫价超过每平方英尺 5万元，稍后宣布有关单位确以平方英尺价逾5万元售 出，而一般市民得知有关信息后，发展商再推出只低 数层，但平方英尺价可能低至2万余元的单位时，准买 家会觉得楼盘是平还是贵？
香港豪宅“天玺”逆势推出 每平米意向价 达32万
天玺是新地今年重点楼盘之一，去年9月公布未来九个月销售的楼盘 主要为天玺，以及位于新界区沙田和元朗的楼盘
价格
客户
香港超高层
凯旋门
产品规划， 栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面， 产品规划， 4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面， 大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景
外立面：4栋住宅大楼扇形排 外立面 列，保证每户大观景面，大部 分单位均可观赏维多利亚无敌 海景；建筑物以暖色系为主， 使凯旋门与邻近的建筑物凸显 出来 层高：共65层，231米；从普 层高 通公寓的3米到别墅般挑空大厅 享受的3.8～4.0米 产品：凯旋门提供4幢，标准 产品 单位面积由约500～2,300平方 尺，以三房单位为主；提供少 量特色单位，包括五个面积由 约3,300～5,500平方尺的“天 际独立屋”，12个面积由约 3,300～3,400平方尺的“至尊 门”和21个面积超过2,500平方 尺的“大宅门” 其他： 其他：3层为平台花园， 5层 以上为住宅部分，1054个单位； 59～61层为空中会所，62层为 著名的空中花园；每座均有一 层专为隔火层
君临天下
擎天半岛
地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观， 地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级 地段； 地段；交通便利成香港企业家最大卖点
地段繁华， 地段繁华，无敌海景资源 位于九龙城海边繁华地段 紧靠园林中央公园 临海而建，南向维多利亚港，西向中港码 头，无敌海景资源 交通非常便利 到中环只需一站 直达香港国际机场 靠近中港码头 将建南环线驳通港九新界和通往内地 客户： 客户：已与100多位买家签约，约一成是 一成是 内地客户， 内地客户，主要来自北京、上海和深圳； 另外四成是中港商人。他们大部分都是最 另外四成是中港商人 能干的企业家，很多人买房子都是一次性 很多人买房子都是一次性 付款，不用做按揭。 付款，不用做按揭 在九龙区买房子的大部分都是香港的厂 大部分都是香港的厂 企业家和实业家，经常要到内地做生 家、企业家和实业家 意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内 地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很 大的卖点。
香港豪宅天玺
项目基本状况 【名 称】 天玺（The Cullinan） 【发 展 商】 新鸿基地产 港铁 【位 置】 九龙柯士甸道西一号 【单位数目】 825个 【物业座数】 二座 天玺I及Ⅱ首创七个独立尊座， 各座均设独特的大堂入口及专用升降机， 保安严密及私隐度极高； 此独立尊座设计为豪宅罕见， 私隐度媲美山顶顶级豪宅。
完美社区配套，都市交通 总汇
-毗邻甲级商厦，六星酒店、服务式 住宅及高级 商场； -天玺位于九龙站上盖，是香港未来 最重要的商 业及文化心脏地带； -天玺位置优越，为国际的交通总汇
匠心设计间隔
- 间隔由800尺1房至2200尺 4房俱备； - 前排海景单位横排式设计， 令每个房 间享有相同 - 极少主力墙，可灵活更改； - 方正间隔，增加户型实用 性 - 标准单位两房至四房双套 设计；特色 单位每户设有私人户外花园 或平台
香港第一高住宅 -天玺由两座约270米高的摩天大厦组成。 - 现时全球最高的住宅为澳洲黄金海岸 Q1Tower，高度达323米，天玺仅次其后。 - 九龙站上盖众多屋苑中，次高物业擎天 半岛1座，高度约为256米，君临天高255 米，凯旋门231米。
首个钻石式玻璃幕墙
- 双层玻璃幕墙。新鸿基首个 于豪宅使用全钻石式玻璃幕墙 设计，玻璃幕墙成本比一般住 宅外墙高出50%以上；
钻石厨房，价值150万起
-所有单位均配有“钻石厨房”组 合，包括英女王伊莉沙白二世、荷 里活巨星毕彼特皆用的德国 Bulthaup厨柜，及所有工序均在美 国推行的Sub-Zero雪柜及Miele电 器。每户 柜连设备价值高达150-300万港元。
2012年香港豪宅成交案例
2012年香港豪宅成交案例2012年是香港楼市的一个重要年份，许多豪宅成交案例成为瞩目的焦点。
以下是2012年香港豪宅成交案例的相关参考内容。
1. 香港岛半山豪宅2012年，香港岛半山区域成为许多富豪们争相购买的热门地段。
其中一宗引人注目的案例是位于山顶华盛街的一幢5400平方英尺的豪宅。
这个豪宅提供了全面的海景和城市景观，内部装修豪华，配备了私人泳池、花园和停车位等设施。
该豪宅以5.2亿港元成交，成为当年岛上成交价最高的豪宅之一。
2. 九龙尖沙嘴豪宅位于尖沙咀的东旺豪庭是九龙地区另一个备受关注的豪宅成交案例。
这个项目是由香港地产开发商新世界发展有限公司开发的，总建筑面积约为140,000平方英尺。
东旺豪庭是一座由8栋高层建筑组成的综合性住宅项目，提供了全方位的豪华生活体验，包括私人俱乐部、泳池、花园和健身中心等设施。
一套面积约为2,000平方英尺的豪宅在2012年以2.8亿港元的价格成交，创下当年九龙地区的豪宅成交纪录。
3. 新界沙田豪宅在新界地区，沙田亦成为了富豪们争相购买豪宅的区域之一。
在2012年，香港发展商恒基兆业地产推出了“恒基一世嘉园”项目，吸引了众多购房者的兴趣。
这个项目位于沙田市中心，总建筑面积约为30万平方英尺，提供了各种户型的住宅。
其中一套面积约为1,500平方英尺的豪宅以1.5亿港元的价格成功售出，成为当地区的成交佳绩。
总结：2012年的香港豪宅市场呈现出高度活跃的态势，各个地区的豪宅成交案例均备受关注。
在香港岛半山、九龙尖沙嘴和新界沙田等热门地段，豪宅项目广受追捧。
这些豪宅不仅提供了全面的豪华生活设施和便利的交通条件，还享有得天独厚的地理位置和美丽的自然环境。
这些成交案例不仅反映了香港豪宅市场的火爆程度，也展示了富裕阶层对于高品质生活的追求。
香港超高层建筑解读
213米 212米 210米 207米 206米 206米 205米 202米 200米
香港 太古广场二期（Pacific Place）| 213.4米| 56层|199米| 61层| 香港 乐悠居(Indi home)| 212米 | 50层|建成 香港 国际金融中心一期 (One IFC)|210米|37层|建成 香港 |亮贤居（Shining Heights）| 55层 |207米|建成 香港 花旗银行大厦 (Citibank Tower)|206米|51层|建成 香港 警察总部 (Hong Kong Police Headquarters）|206米|42层|建 香港 四季酒店(Four Seasons Hotel Hong Kong)|205米|40层| 建成 香港 蓝湾半岛 (Island Resort) |202米x 4|62层|建成 香港 缙庭山 (The Promise Hill) | 68层|62层|58层|(150-200米)|建成
国际金融中心二期，高412米，地上 88层，地下6层，电梯62台，建筑面 积185805平方米 。该建筑高度全世 界排名第14位香港第二高楼。
建成日期：2003年 开发商：新鸿基 设计者：Cesar Pelli & Associates
中环广场
中环广场，高373.9米，地上78层， 地下3层，电梯39台，建筑面积 172798平方米 。该建筑高度全世界 排名第22位香港第三高楼。
如心广场 ，高318.9米，地上80层， 地下2层，电梯60台.该建筑高度全世 界排名第47位香港第六高楼。
建成日期：2007年 开发商：香港华懋集团 设计者：Dennis Lau & Ng Chun Man Architects & Engineers
香港天玺豪宅分析ppt课件
物业
天玺共由7个尊座组成，分 别是一期的日钻玺，月钻玺， 皇钻玺，彗钻玺，星钻玺以 及二期的海钻玺，天钻玺。 巧妙的将高中低层不同单位 重新组合，迎合不同客户群 的需求。每楼层尊设豪华冷 气电梯大堂，并配以华丽云 石及水晶装潢，同时也提高 了保安和私隐度。
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住宅楼层建于离地约170呎 高之基座上，户户不设窗 台，实用间隔，举目尽览 迷人景致
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具备完善的社区规划，处于香港未来西九龙商业 及文化心脏地带，周边都是优质的社区群。
周边配套设施完善——全球第3高甲级商厦环球贸 易广场，全球最高酒店香港丽嘉酒店，全港首家 最前卫酒店W HongKong酒店，100万呎时尚购物热 点圆方及国际顶级酒店，顶级名校等等。
景观迷人，一览维多利亚港，兰巴勒海峡，港岛 中环至鲤鱼门海景，具备70万呎绿化园林。
多元化豪华玩乐设施，包 括室内外泳池、餐饮宴会 厅、CARAT3106、赏酒廊、 酒窘、健身室、音乐室、 电影院等
建筑整体采用全钻石式玻 璃幕墙设计，玻璃幕墙成 本比一般的住宅外墙高出 50%以上，提供超阔银幕式 的景观，海景一览无遗
天玺使用名厂顶级用料及 豪华设备，所有单位均陪 有“钻石厨房”组合
不曾 不再
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效 果 图
2实 景 图3来自天 玺 大 堂4
简介
天玺由新鸿基地产开发、 位于香港九龙站维多利 亚海港旁，高270米，将 列为全国及全港最高的 住宅地标建筑，由双子 摩天大楼组成，平均呎 价2万元，其中顶层复式 单位“至高无上”（仅3 套）最高呎价7万元。
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特点
位置
位于机铁九龙站上，位置优越四通八达，毗邻西区海底隧 道，坐拥香港最完善的交通枢纽（机场快线，西铁线及广 深港高速铁路）。
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谢 谢！
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香港Opus公寓案例分享
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地理位置
得天独厚的位置：
司徒拔道，从跑马地一直蜿蜒而上到太平山顶，向来被讣为是香港最珍贵的住宅的地段 之一。太古集团已经珍藏司徒拔道53号opus这地段六十余载，作为企业高层的住所用地。
opus高踞在翠绿的山岭上，被四周环山围绕，又能饱览香港最繁华的核心釐融中心及维 港景色。
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概念设计
从量体分析得出最佳设计，进一步制作成1:200以至1:50的研究模型。探索丌同设计 组合及比例的可能性，力求令十二个单位都具有丌同的特色呾室内空间。
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设计过程
细节设计
当确定核心斱案后，则探索丌同 的建筑表达，制作丌同比例模型，以 研究建筑物的原初形状到建筑结构细 节等一切事项。幵将结构支柱设在外 部，让住户可以更有弹性地利用室内 空间。环绕式的孤形玱璃窗户、「船 甲板」式露台、流线形的楼层形状， 令单位有更多光线、空气呾空间。
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建筑特色
特色七：石面外墙的塔楼
建筑在西南呾东南转觊处的塔楼内是厨房及储物房的布局，外立面利用珀石筑成，这 石面塔楼的设计可减少日出日落旪阳光的直接照射。盖瑞设计的一系列特色窗户，造型尺 寸各异，亦可在他的著名作品里找到踪影。
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建筑特色
特色八：空间和形状
为了达到难以置信的宽敞感，建筑的结构支柱都置亍主楼的外部，减轻了主力墙的承 托力，使室内空间丌受阻挡，弨曲的外墙也全用玱璃制成——甚至连支柱也以玱璃镶嵌， 能凝造出更良好的空间感、流通感呾透光度，把景观的阻隔减到最少。
page?35平面设计底层复式花园单位a底层复式花园单位bpage?36平面设计二层平面三层平面page?37平面设计五层平面六层平面page?38平面设计七层平面八层平面page?39平面设计九层平面十层平面page?40平面设计十一层平面十二层平面page?41平面设计顶层天台page?42样板间设计part5page?43样板间设计太古地产邀请了世界著名的北美洲室内设计公司yabupushelberg度身订造了这套非凡的样板房
高层建筑案例_香港hysan_place
About HYSAN PLACE
空间漫游 SPACE
TYPICAL LEVEL 办公标准层
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希慎广场是香港第一个自主发展节能系统的商业建筑，四万平方米的零售空间占据了近15层，另外十五层是总面积达
2.2万平方米的高效办公空间，绿色的屋顶花园将成为香港学习的榜样。
About HYSAN PLACE
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WHAT THEY DO
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KPF进军亚洲市场始于日本名古屋的450万平方英尺 (420,000平方米) 的日本铁路中心大厦 (1999) 。
KPF在10年中的足迹遍布日本、韩国、印尼、泰国、香港、台湾和中国大陆。其中在亚洲已建成的项目包括上 海南京西路的恒隆广场(2001)，首尔的罗丹美术馆(2003)，东京美林银行总部(2004)和上海环球金融中心 (2008)。
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About HYSAN PLACE
空间漫游 SPACE
RETAIL ENTRANCE 零售主入口
OFFICE ENTRANCE 写字楼主入口
广场设有17层零售店铺，面积为42,000平方米，定位为‘一切皆时尚’。室内的精心设计充分的融合了这一概念，运
用淡雅的单色调，大胆的加入重叠、几何建筑线条，营造一种蜿蜒、现代的氛围，迎合了客户追求‘女性、中性、年 轻和乐趣’的主题。
HYSAN PLACE Of HONGKONG
KPF建筑师事务所(Kohn Pedersen Fox Associates）
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WHO THEY ARE
Kohn Pedersen Fox Associates
KPF是一家国际知名的建筑师事务所，KPF分别是三人名字的缩写，全 称为： Kohn Pedersen Fox Associates （科恩·佩德森·福克斯合伙 人）。 KPF设计作品遍布全球多个国家，包括学术机构、博物馆、保 健中心、法院、机场、宾馆、写字楼、体育场、多功能交通中心等。 从20世纪90年代早期开始，技术与结构观念就成为该事务所关注的焦 点。其经典作品包括华盛顿世界银行总部，牛津大学罗瑟米尔学院， 美国今日集团总部，荷兰海牙政府办公大楼。超高层建筑是KPF的拿手 好戏。全世界有200多座高层和超高层建筑是KPF的设计，在中国，包 括108层的香港九龙车站大厦、480米高的香港环球贸易广场、288米 高的上海恒隆广场等
香港八大豪宅踩盘走一波
参观以下八大楼盘匯璽維港頌嘉匯維港星岸深灣9號玖瓏山九肚山峰（別墅）高爾夫御苑维港颂深湾9号滙玺嘉滙维港星岸玖瓏山九肚山峰高尔夫御园匯璽——基本信息（展厅）匯璽（发展商： 新地、港鐵）项目效果图地址深水埗深旺道28號项目规模1050户，九栋楼主力户型267至1,977平方呎，採開放式1房至4房設計入伙时间2018年8月31日住宅价格情况20万元/㎡优势1、优越的地理位置，观海洋房、港铁南昌站上盖大型住宅项目2、对外推广形象高贵市场，主色调：玫红色3、看楼通道包装使用玫瑰金，高档时尚4、影视馆使用垂幕+投影沙盘结合，彰显科技感匯璽-大堂主形象（重点参考）主形象延伸，奢侈品的品质打造现场环境立体logo，多重立体效果看楼通道延伸使用玫瑰金，八角长方形作为主元素，石材+壁布+地毯和艺术品融为一体，时尚高档三条主要看楼通道灯饰、摆件极致奢华匯璽-项目主景观主形象延伸，奢侈品的品质打造现场环境八角长方形作为主元素，石拉丝玫瑰金包角处理，搭配高档木材，←项目整体沙盘 ↑会所沙盘匯璽-体验馆影视馆使用垂幕+投影沙盘结合，表现形式新颖，科技感强，体现高端楼盘形象匯璽共九栋楼，在部分楼栋的地下和一层打造公共会所，配套功能齐全：露天庭院、露天泳池、健身馆、瑜伽馆、室内篮球场、桑拿房、私宴厅、电影院、儿童游玩区会所私宴厅室内健身房露天泳池+庭院西式厨房（开放式），中式厨房，配合西厨行程双厨房，家庭烹饪功能齐全盥洗盆下内置垃圾桶，减少普通垃圾桶占用地面空间德国精工厨具匯璽-板房（重点参考）墙面和地面采用高档石材，五金配置圆润，质感强，收纳配套极致。
洗手台整面高档石材梳妆镜内嵌吹风机插座和排风机控制器浴缸+花洒电梯内部电梯交标外形电梯对面墙面匯璽-自选装修套餐展示区人性化定制家具专区維港頌——基本信息維港頌项目效果图地址尖沙咀港景匯商場 2/F(示範單位)项目位于港岛区北角城市花园道32号项目规模6座住宅大楼及1座酒店物业主力户型432至1,595平方尺1房至4房入伙时间2019年3月31日住宅价格情况约$40W /㎡去化率-优势超廣角維港海景，配合已發展成熟的北角區，衣食住行伸手可及，距離炮台山港鐵站及英皇道巴士站步程10維港頌-主形象出街广告金色/白色主标，采用紫色为主色调，帷幕点缀，浪漫时尚維港頌-项目规划图项目整体沙盘 区位沙盘沙盘石材搭配磨砂金属，做灯带处理，金属融合，体现高端形象維港頌-示范单位东方文化与现代港式融合維港頌-看楼通道艺术品陈列加玫瑰花艺的展示的看楼通道特显品位維港頌-浴室地面与墙面石材大片铺设，金属融合，高档五金陈列，现场感官高端嘉匯——基本信息（展厅）嘉匯项目效果图地址九龙城 沐宁街7号项目规模第1、2、8、9座：34层(不设4楼、13楼、14楼、24楼及34楼)第3、5、6及7座：6层(不设4楼)单位面积325至2,193平方呎車位數目147物业户数900住宅价格情况约$20W/㎡优势嘉匯-入口天蓝色和绿色为主色调的LOGO，色彩靓丽时尚，高档石材及镜面配合，场景优雅高档沙盘精细，内部可看到交楼场景配套会所，功能性强：健身房、瑜伽室、室外泳池、户外园林、BB乐园、烧烤庭院、演奏室嘉匯-厨房（交标）抽油烟机的排气管隐藏处理厨房墙面放置板，增加收纳功能内置垃圾一体式收纳一体式冰箱售楼处休闲洽谈区参观通道↑板房参观通道电梯交楼标准→简约欧式，给人耳目一新的视觉感受，适合110方以下户型白色简约，50方左右小户型，无柜门设计空间更大，便捷一体式厨房，卫浴虽小功能齐全深灣九號（楼盘）深灣九號（别墅）（发展商：嘉華,信和,南豐）项目效果图地址黃竹坑惠福道9號座数6座(1-9座, 不设4、5及7座)层数分层单位:3-32/F (不设4、13、14、24楼) , 每座26层单位数目411个住宅单位, 包括388个分层单位, 12个顶层复式单位及11个花园洋房单位车位数目431 个价格约45W/㎡优势香港港岛楼盘深湾9号MARINELLA位处于贵族领地，住户可随时驾驶豪华游艇出海尽享270度无敌环回海景与近2008万平方呎葱绿空间。
天玺1-香港地标豪宅天玺简介
港铁九龙站第六期项目“天玺” (The Cullinan)，由两座约 270米高的摩天大厦组成，分别为“天玺I”及“天玺II”，全港最高综合式住宅地标，建筑设计及用料均达世界级水平，住户更尊享非凡生活气派。
项目共提供825个豪华住宅单位，标准单位主要面积约83平方米至213平方米。
其中位于“天玺I”顶层91至93楼的至尊三层复式单位，命名“至高无上”，面积逾372平方米，设有六房的房型，附连私人天际泳池及空中花园，极为矜贵。
“天玺”临海而建，其优越地理位置配合独特钻石式玻璃幕墙设计，令物业尽拥辽阔无敌海景。
为配合九龙站项目整体的设计特色，“天玺”以玻璃幕墙建成划时代的双子式独特建筑，与毗连的环球贸易广场互相辉映。
钻石级私人会所“d’Oro”的平台入口特设专用电梯及旋转楼梯，设计华丽，配以时尚、格调高贵的艺术创作，带领住户进入融合奢华与时尚元素的私人会所。
新地代理执行董事雷霆表示：“‘天玺’为新地悉心打造的顶级豪宅项目，为了彰显住户的超然尊贵地位，我们斥资五亿建造媲美顶级富豪私人会所的“d’Oro”，为“天玺”的尊贵住户提供无可比拟的优越生活享受。
贵丽奢华的会所设计更融合时尚艺术触觉，缔造新世代的超然豪宅生活气派。
“天玺”贵为城中矜贵非凡的豪华府邸，一直以来备受市场注目，开售以来，销售成绩非常理想，“天玺I”约600套单位目前已累计销售近500套，套现近100亿港元。
”而谈到香港豪宅市场的发展，雷霆表示：“香港豪宅市场现时发展平稳，豪宅价格仍有上升空间。
由于市场上同类顶级豪宅供应绝无仅有，而明年香港经济预期良好，加上香港楼市受惠于低息环境及资金充足，集团对“天玺”的后续销售充满信心。
”钻石级私人会所“d’Oro”的平台入口特设专用电梯及旋转楼梯，设计华丽，配以时尚、格调高贵的艺术创作，带领住户进入融合奢华与时尚元素的私人会所。
新地代理高级销售及市务经理陈汉麟表示：“钻石级私人会所“d’Oro”在建筑、设计以至装潢上均一丝不苟，整个会所的设计融合了极致尊贵的气派与时尚艺术的气息，彰显“天玺”的顶级豪宅形象，凸显住户的非凡品味。
香港超高层建筑解读
香港超高层建筑解读香港作为一个繁华的国际都市，以其壮观的超高层建筑而闻名于世。
这些建筑物不仅给这个城市带来了独特的地标风景，也展示了香港的建筑创新和经济实力。
本文将对香港超高层建筑进行解读，探索其背后的设计原理和城市发展的意义。
一、超高层建筑的背景与发展香港作为一个拥有有限土地资源的城市，不得不向上延伸建造超高层建筑。
随着经济的发展和人口的增加，香港需要提供更多的住房和商业空间。
超高层建筑的出现为解决这些问题提供了有力的解决方案。
同时，超高层建筑也代表了香港作为一个国际金融和商业中心的地位。
这些建筑物不仅可以容纳大量的办公室和零售空间，还展示了香港的现代化和创新能力。
因此，超高层建筑成为了香港城市发展的重要标志。
二、超高层建筑的设计原则1. 结构稳定性超高层建筑面临的最大挑战是其结构稳定性。
由于香港地处多地震带，建筑物必须能够抵御地震和风力的影响。
为了确保结构的安全性，超高层建筑采用了先进的结构设计和材料技术，如钢筋混凝土框架和钢结构。
2. 楼层布局与功能性超高层建筑通常具有多功能的布局，不仅包括办公室和商业空间，还有住宅、酒店和公共设施等。
设计师需要充分考虑不同功能的需求，并合理布局各个楼层。
此外，为了增加建筑的可持续性，一些超高层建筑还融入了绿色建筑概念，如太阳能发电和雨水收集系统，以减少能源消耗和环境污染。
3. 外观设计与标志性超高层建筑的外观设计往往具有独特的标志性，并成为城市的地标。
设计师通过创新的形式、材料和色彩，营造出独特的建筑风格。
这些标志性的建筑物不仅丰富了城市的景观，也对城市形象和发展起到了积极的推动作用。
三、超高层建筑对城市发展的意义1. 经济贡献超高层建筑作为商业和零售空间的集中地，对城市经济的发展起到了重要作用。
这些建筑物吸引了大量国内外的企业入驻，在提供就业机会的同时，也带动了周边产业的繁荣。
2. 城市形象与吸引力超高层建筑不仅是城市的标志，也是吸引游客和投资者的重要因素。
香港圆方商场案例研究(95p)
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项目定量
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项目定量
物业分期建设指标 九龙站物业第三期建设指标:
100000 5886 128845 82750 231778 72472 95000 21300 1050
412
第四期 （君临天下) 第五、六、及七期
864 1743
已于2003年落成 2006-2008年分期落成
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项目背景分析
项目区位 当今通称的“香港”，包括香港岛、“九龙”（南九龙半岛）和“新界”三个部分。属于香港岛的 有中西区、湾仔区、东区、南区。属于九龙（包括新九龙）的有油尖区、旺角区、深水步区、九龙 城区、黄大仙区、观塘区。属于新界本土的有沙田区、大埔区、北区、荃湾区、葵青区、屯门区、 元朗区、西贡区 。在香港九龙半岛顶端西九龙的海滨填海区域，近年来崛起了一座全球规模最大、 价值最大的城市综合体“Union Square（联邦广场）”。
grandcinema是全球首间超体感影院破天荒装置了首度结合视觉听觉和触觉的infrasonic系统以音响系统配合全港独有特别设计的震动影院座位当座位感应到影片音效中人耳不能听到的超低音频infrasound时座位便随即产生震动让观众以身体感受前所未有的完美影院音效全方位尽享超越臵身现场的观影娱乐
九龙站
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香港超高层建筑解读
高密度街区居住综合体设计多维解析--以中国香港天玺项目为例
高密度街区居住综合体设计多维解析——以中国香港天玺项目为例Multi-dimensional Analysis of Residential Complex Design in High-density Neighborhood — A Case Study on the Cullinan in Hong Kong of China■陈述 CHEN Shu【摘 要】 居住综合体是高密度城市常见的居住建筑形态。
居住综合体将多种居住功能高度集成，在有限的基地上容纳尽可能多的居住空间，具有提高土地使用效率、塑造标志性建筑和提升街区活力等多重效益。
文章以香港天玺项目为例，以九龙站高密度街区为背景，尝试解析该项目与城市系统的关联性、多种混合的功能、高端住区的内部构成以及标志性的建筑形态，旨在从多个维度揭示高密度街区中居住综合体不同于一般高层住区的特性。
从多个维度解析高密度街区居住综合体设计，有助于深化对高密度人居形态的认识和提升类似设计实践水平。
【关键词】 居住综合体；高密度街区；摩天住宅；天玺【Abstract】 The residential complex is a common residential building form in high-density cities. The residential complex integratesa variety of residential functions, accommodates as many living spaces as possible on a limited base, and has multiple benefits such asimproving land use efficiency, shaping iconic buildings, and enhancing the vitality of the neighborhood. The Cullinan is an important part of the Kowloon Station Development Project, which was analyzed that the relevance to the urban system, multiple mixed functions, the internal composition of high-end residential areas, and the iconic architectural form, aiming to revealing the characteristics of residential complexes in high-density neighborhood from multiple dimensions. The analysis about the design of residential complexes in high-density neighborhood from multiple dimensions in this paper, which would help to deepen the understanding of high-density human settlements and improve the level of similar design practices.【Keywords】 residential complex, high-density neighborhood, skyscraper, the Cullinan0 引言高密度街区是高密度城市的基本构成单元。
香港豪宅全面版 香港贝沙湾 天玺
案例一：香港贝沙湾 案例二：香港天玺
案例借鉴点——
开拓视野，了解和学习顶级豪宅的营造理念和打造手法，进行局 部/概念借鉴
案例借鉴点——
类似区域和规模的项目是在哪些方面、通过何种品质化打造手段， 成为高端豪宅/明星楼盘的？
案例三：深圳金地香蜜山 案例四：深圳天山高尔夫珑园
香港贝沙湾项目一直被公认为香港豪宅项目的先驱及典范— —以滨海资源和财富为基础，但又力求突破，领略生活艺术
“不是广告的广告”。热销期内，贝沙湾在翡翠台推出一个系列微型电 视剧，每一集都浓缩了一个爱情故事，主角均为香港鼎鼎大名的男女明星， 郭富城、黎明等天王都曾出演过，情节扣人心弦，引得男女老幼一集集追 看下去。所有电视剧发生的背景都取自于“贝沙湾”实景，白天、夜晚、 晴天、雨天，“贝沙湾”的每一个美景都收录在故事的背景里，犹如春雨， 润物细无声，俗称“不是广告的广告”。
机铁快线及广深港高速铁 路；毗邻西区海底隧道； 座数：2 单位总数：825 单位间隔：2房，3房，4房， 6房(4套) 建筑面积：标准单位约9002300平方英尺，顶层复式
天玺尊座——天玺Ⅰ
天玺I为纯住宅项目，划分为五 个独立尊座，分别为“彗钻 玺”(12至38楼)、“月钻玺”(15 至63楼)、“星钻玺”(15至63楼)、 “皇钻玺”(67至82楼)及“日钻 玺”(67至93楼)；
每个独立尊座均设有本身的住客 大堂、专属住户电梯，以确保各区 的独立性和私稳性，住户只能透过 智能卡识别进入自己所住的专区及 相关楼层；
住宅标准层由9伙至14伙不等， 间隔由约800平方英尺1房至逾 2,200平方英尺4房单位。
无敌海景大露台，弧形窗 海景式客厅 Island kitchen
洗手间内带Guerlain Spa
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香港九龙站豪宅天玺广告 ： /show/zKzMk-WZZKfYhAe-.html
天玺尊座——天玺Ⅰ
天玺I为纯住宅项目，划分为五个 独立尊座，分别为“彗钻玺”(12 至38楼)、“月钻玺”(15至63楼)、 “星钻玺”(15至63楼)、“皇钻 玺”(67至82楼)及“日钻玺”(67 至93楼)。每个独立尊座均设有本 身的住客大堂、专属住户电梯，以 确保各区的独立性和私稳性，住户 只能透过智能卡识别进入自己所住 的专区及相关楼层。住宅标准层由 9伙至14伙不等，间隔由约800平 方英尺1房至逾2,200平方英尺4房 单位。
香港豪宅“天玺”逆势推出 每平米意向价 达32万
天玺是新地今年重点楼盘之一，去年9月公布未来九个月销售的楼盘 主要为天玺，以及位于新界区沙田和元朗的楼盘
价格
客户
登记客户：半年 二千登记，约八 成有兴趣买家为 欧美和澳洲的海 外人士和内地人 士，本地买家只 占少数 成交客户：30% 为内地客及海外 客
银行
中银香港为天玺 20名客户提供包 按揭、代租管的 一条龙至尊理财 服务，买家可获 赠首年管业收租 服务费及中银理 财尊贵荟服务月 费
意向价达32万/ 平，其中社区园 景房的叫价在16 万/平,海景房为 22万/平,“至高 无上”的叫价则 高达54万/平
香港九龙站豪宅天玺介绍视频 ：
/cpn_newweb/detailv.aspx?video_code=UJZUYKBSKK&CestCode=EBPPWWPE
天玺利用同一区域， 旁边是凯旋门，天 价估售，让大家对 西九龙进行关注， 使大家认为该区域 是回暖了，而且有 贵的价值。
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营销布阵
用不同的客户群进行营销——对症下药， 打尽从众客户
针对性宣传： 跟香港人宣传，购买这么贵的楼都是做金融的，而 且都是雷曼兄弟的客户，他的宣传都是内地客，讲粤 话的都不接待，现在说普通话的在香港是很威的 补习天王买天玺做宿舍
九龙站上盖；位臵优越四通八达；完善铁路网：港铁东涌线、机铁快线及广深港 完美社区配套 高速铁路；毗邻西区海底隧道；位处交通交汇中心 全球第三高甲级商厦─环球贸易广场；全球最高酒店─香港丽嘉酒店；全港首家 新鸿基品牌 最前卫酒店─W Hong Kong 酒店；全港最高豪华套房酒店─港景汇；100万平 方英尺高级购物、饮食、娱乐、消闲集中地─圆方 本报告是严格保密的。 旗下凱旋门、四季酒店及四季汇蝉联「优质建筑大奖」殊荣荣获信誉品牌白金奖
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天玺九大物业特色
优越位臵
为香港新核心地带(香港最高环球贸易广场並设首个观光楼层，全球最高的酒店丽 规划 嘉酒店，香港首间W-Hotel，全港最高住宅項目) ；将成为全港的国际级地标豪宅； 毗邻时尚购物热点圆方及国际顶级酒店；位处香港未来西九龙商业及文化心脏地 完善社区规划，集豪宅、顶级商厦及名店购物商场；坐标香港最完善的交通枢纽； 带；顶级名校校网；优质社区群(高学历、高收入人士並兼具地位的精英) 顶级生活 庞大的区內基建投资(机场快线、西铁线及广深港高速铁路)；西九龙文化区及其 他大型基建使该区持续发展 全港最高及最优质的豪华住宅物业；骄人高度，气派不凡；全落地玻璃幕墙设计； 迷人景观 豪宅生活的新指标
“天玺”
——香港楼市复兴的风向标 世界排名单价第一贵
天玺：位处香港新核心地带、交通交汇中 心
位处香港新核心地 带—— 毗邻时尚购物热点圆方 及国际顶级酒店； 位处香港未来西九龙商 业及文化心脏地带； 顶级名校校网；
位处交通交汇中心— — 九龙站上盖；港铁东涌 线、机铁快线及广深港 高速铁路；毗邻西区海 底隧道；
2,070
1,752
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1,396
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1,220
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图片展示
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物业特色
环回景观：醉人维港、蓝巴勒海峽、70万平方英尺绿化园林、九龙半岛、港岛中 高级用料及间隔 环至鱼门海景
特高楼底；高实用率；高私隐度；精挑细选的用料及设备；高尚品味，豪华格调； 个人化管理服务 名厂顶级用料及豪华设备(包括Bulthaup、Miele及Sub-Zero等)；使用钻石式玻 璃幕墙；多元化间隔设计；室內可用面积特高，非常实用；极少主力墙，间隔灵 一系列个人化服务为戶主提供贴身的物业管理服务 活 完善交通网络
客户心理： 这个世界上你不好，不代表我们也不好 人永远都是从众的心理，我购买会不会很傻，还有 人跟我一样傻，就冲进去了
结论：可以做这样的逻辑宣传
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营销布阵
特别推售——从高往下销售，制造前所未 有的神话
特别推售——从最高价的单位开始销售，高开低走。 做最贵的户型，里面的户型图不是一次性全给，例如卖 A户型的时候没有样板房，卖B户型的时候给你看A的样 板房，卖C户型的时候给你看B的样板房—— 他们的概念是这样的，一般LV店中，大家会看到LV纪念 版大概是50万元，而且是没有得卖，有一个3万元的， 但是没有货，大家就会认为3万元很好—— 实际A户型是最好的，他打了高明的心理战，给你看的 是最好的，足以完全震撼，这样一户一户地推销采取层 层递进的方式，从高向低一层一层的推向市场。
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天玺会所
天玺住客会所命名为 “d‘Oro” ，占地接近10平方 英尺，耗资5亿元打造。 会所占地3层，大堂楼底高度逾 10米。 设有“银影池”和“金镜池”泳 池，占地近2万平方英尺，其中属 室内恒温池的“银影池”，兼附 设暖水按摩池。池畔设有名为 “乐弛畔”的吧。屋苑会所备专 为小孩、甚至婴儿而设的“千卡 运动园”。安排“米芝兰推介食 肆”的厨师，为已预订宴会厅的 住客献技，炮制各式美食，而相 关费用将是采“用者自付”的原 则。
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日钻玺部分单位情况
日钻玺SUN Sky (Cullinan I)
单位 建筑面积 楼层 87-90/F 83-86/F 2,289 2,289 1,752 1,752 1,396 1,397 1,238 1,237 1,721 ---A B C D E 平面图
82
67-81/F
特色单位
天玺虽然只有两座楼，但是做了七个大堂，大单位的 走大的大堂，小单位的走小的大堂，相互分开、相互 区隔——你住80平方米的，跟我住200平方米的走的 大堂是不同的——充分体现身份等级
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营销布阵
造势——不曾、不再，空前绝后，营造稀 缺
天玺广告片的成本不是很高，简单的剪接，但是将 “不曾不再”这一个点做到极致，名字跟钻石是相同 的，就是“天玺”， 不间断地播放广告片，用 cullinan、梦露的晚装、全球最贵的10万英镑的威士 忌来比喻天玺，然后带出天玺的不曾，不再，大力造 势。
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天玺尊座——天玺Ⅱ
天玺II为综合性建筑，1至38楼为香港W Hotel，合共设 有393个房间，包括一间2,152平方英尺的总统套房。酒 店于2009年1月19日正式开业。酒店设施包括两间特式 餐厅(FIRE及Kitchen)、酒吧、健身室、售卖W品牌产品 的The Store及在76楼设有香港最高的游泳池。 建筑物50至70楼为服务式住宅“港景汇”，共设266个 房间，间隔包括开放式、1房、2房及3房，标准单位面 积464至1420平方英尺。设2间总统套房，均位于70楼， 面积为2290至3270平方英尺。50楼为住客设施层，内臵 健身室、阅读室、休闲区及洗衣房。 天玺II其余部份为“海钻玺”(12至38楼)及“天钻 玺”(67至93楼)。每个独立尊座设有本身的住客大堂、 专属住户电梯，两伙位于顶层91至93楼的至尊三层复式 单位，已正式命名为“至高无上”，面积逾4000平方英 尺，分别为六房三套房及六房四套房间格，特设私人天 际泳池及空中花园
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The end
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天玺的营销布阵
2009年春节后的香港，大家认为香港也是风雨飘摇，天 玺销售超过了20万元/平方米的价格，如何做到？
展示
最重要的——造 势 营销布阵
特别推售
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用不同的客户群 进行营销
营销布阵
展示——体现不同身份等级，一进门就与 众不同
耗资3亿元打造中环国际金融中心，做了示范单位， 予VIP低调参观。
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陆振球：天玺的销售心理学 ——营造稀缺
理论：营造稀缺是销售必杀技——要引发潜在买家的 购买欲，最有效的方法之一，是突出商品的稀有性或 稀缺性 操作： 强调楼盘是九龙站最后一期项目，除保留部分单位收 租之外，余下会发售的600伙更是分3年推出，每次只 售200伙 平面广告“Never Before Never After”暗示准买家， 如今次不入市，便沒有下次机会，而代理执行董事为 楼盘进行软销，也一再以同类楼盘，以前沒有，以后 也沒有，说其是「空前绝后」，以来突出其稀缺性 推出特色户接受洽购，最贵单位叫价超过每平方英尺 5万元，稍后宣布有关单位确以平方英尺价逾5万元售 出，而一般市民得知有关信息后，发展商再推出只低 数层，但平方英尺价可能低至2万余元的单位时，准买 家会觉得楼盘是平还是贵？
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天玺 The Cullinan
地址：九龙柯士甸道西1号 发展商：新鸿基 座数：2 单位总数：825 单位间隔：2房 , 3房 , 4房 , 6房(4套) 建筑面积：标准单位约900-2300平方英尺，顶层复式约4100平方英尺 物业设施：「天玺」尊尚会所 ─「d‘Oro」，设施包括： Level 1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区、赏酒廊、赏酒区、酒窖、多用 途宴会厅、用餐区、宴会厅 Level 2：健身馆、水疗、儿童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室內运 动场馆 Level 3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲坐区、室內游泳池、暖水按摩池、 餐饮廊、女士休闲区、女更衣室、按摩池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区