设计过程中的成本控制要点--旭辉比较好的
旭辉地产精装修 精装交付 工程管理批量精装 研发设计 《品质管控敏感点案例手册》-精装修篇
品质管控敏感点案例手册---精装修篇2019A版（第五版）严禁外传前言一个项目，从最初的总体规划到竣工验收，其间大抵有四个年头，我们努力着，让一张图纸上的意向，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的理想家园。
为了多一分完美，少一分遗憾，此篇案例，汇集百余个项目经验，从客户敏感点出发，寻找产品营造和服务过程中可能存在的瑕疵。
供查阅对照。
目录一硬装质量问题二软装质量问题使用安全 1.1专业协同设计合理选材用料施工工艺设备安装 1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6硬装质量问题案例1案例简述：架空层采用抛光砖地面铺设，雨雪天临边部位易湿滑，存在安全隐患。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏技术交底及安全防范意识。
解决措施：1、不可更换应制定雨雪天防滑应对措施，做好安全警示告知，可涂刷防滑剂；2、后续杜绝架空层使用不具备防滑功能的地面材料，尤其在建筑临边人群活动部位。
案例2案例简述：无顶盖连廊雨雪天气地面易湿滑，存在安全隐患。
原因分析：1、地面选用不具防滑性能的地砖；2、排水组织不到位。
解决措施：1、不可更换应制定雨雪天防滑应对措施，做好安全警示告知，可涂刷防滑剂；2、后续杜绝使用不具备防滑功能的地面材料。
3、排水组织得当，区域间设高差防水。
案例3案例简述：阳台栏板底部石材断裂，玻璃外倾。
原因分析：1、塑木地板安装预留变形缝不足；2、因阳台塑木地板膨胀变形导致。
解决措施：校正栏板玻璃，地面找平做植筋螺栓后做防水层，围边石材安装与栏板玻璃留缝5mm，塑木地板安装与围边石材留缝8mm，嵌橡胶条后表面打胶收口。
案例4案例简述：地库单元门厅采用无框钢化玻璃门，易磕碰，存在安全隐患。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏安全防范意识。
解决措施：选用铝框或不锈钢框钢化玻璃电动移门。
案例5案例简述：架空层地面木平台与地砖面存在高差为18mm，易绊倒。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏技术交底及安全防范意识。
解决措施：取消木平台与地砖高差，减少绊脚风险。
旭辉集团地库设计法则
目录第一部分引言 (3)1.地库设计四个价值提升点 (3)2.地库设计两个目标 (3)第二部分高效地库八项设计原则 (4)1.地库选型及埋深 (4)2.行车流线 (5)3.设备与消防 (9)4.非机动车库与主楼空间 (12)5.人防 (14)6.管线布置 (16)7.建筑做法与标识 (20)8.自然采光与人工照明 (24)第三部分地库设计标准 (29)1.标准停车单元 (29)2.旭辉地库设计标准 (36)3.旭辉地库停车标准汇总 (40)第一部分引言1.地库设计四个价值提升点1.1提高效率提升地库停车效率是地库设计的关键工作。
地库设计以直接或间接提高停车效率为核心目标，通过各种技术法则和策略，实现地库使用效率最大化。
1.2控制造价地库面积通常占项目建筑面积25%，地库成本占到项目建安成本的30%，因此地库设计成为提升价值的重要部位。
通过地库选型、柱网选择、层高控制、管线、人防的合理布局等诸多措施，达到合理控制成本，有效提高利润的目的。
1.3提升体验感汽车生活的普及，行车与停车时的良好体验感成为品质生活不可缺少的一部分。
通过流线组织、车位车道尺寸设定、人行系统与计标识系统设计、产品差异化做法、舒适的照度标准等一系列措施，提升回家路线的感受，打造高品质地库环境。
1.4兼顾绿色节能绿色和节能是未来建筑发展的主题。
在现有的地库设计与建造的过程中，需注意绿色节能概念，重点推广自然采光、自然排烟的地下车库，以及相关的采光地下大堂、下沉庭院的设置。
2.地库设计两个目标2.1提升品质地下车库的空间品质通常能反映出一个小区、一个楼盘的品质。
通过空间组织、界面处理、照明系统、通风采光等设计，减少安全隐患，提高客户心理安全感与归属感，通过提高地库的品质，提升小区的整体品质。
2.2保值增值地库设计的好坏不仅决定其功能好坏，也影响到其价值大小。
作为“隐形”的小区环境，优秀的地库设计能提升整个小区的品质，从而达到增值保值的目的。
旭辉集团成本管理体系要点
集 团
产品定位 阶段目标 成本定稿 讨论会
方案阶段 目标成本 定稿讨论 会
扩初阶段 目标成本 定稿讨论 会
施工图阶 段目标成 本定稿讨 论会
成本分析会
产品定位 阶段目标 成本评审 会
方案定位 阶段目标 成本评审 会
扩初定位 阶段目标 成本评审 会
施工图定 位阶段目 标成本评 审会
各项目目标成本阶段总结会
2020/1/29
用心构筑美好生活
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成本管理制度
地 区 公 司
阶 段 成 果
土地拓展阶段 项目定位阶段
土地拓展
地区拿地
项目定位
项目设计阶段
方案设计
扩初设计 施工图设计
成本限额 指标
土地拓展 阶段建安 成本预测
施工图预 算
集团拿地
定位阶段 目标成本 （一级目 标成本）
方案阶段 目标成本 （二级目 标成本）
拓展拓展阶段
项目立项 项目定位阶段
设计阶段
主体结构开工
开盘销售
竣工
项目实施阶段
招标采购阶段
施工阶段
销售管理阶段
拓 组织项目论证 展
营 初步产品定位 销
组织项目策划/ 产品、市场及 客户定位研究
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备
销售事务管理
入伙
客户关系 管理阶段
设 计
规划要点/规划 草案
2020/1/29
用心构筑美好生活
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三、岗位职责
成本经理 土建造价
城市公司成本部
负责部门建设 负责集团成本管理制度的执行 及管理细则的制定 组织目标成本测算 组织招标采购工作 编制各类月报表 负责项目后评估 负责跨部门的协调工作
旭辉集团成本管理系统(2010.02)
项目竣工成本确认与结算
项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包
括确认的已发生成本和估算的未发生成本。已取得结算书的，按结 算书反映，没有取得结算书的，由合同责任人进行专业判断、估算 ，项目成本经理负责审核。其费项包括开发成本、营销费用、管理 费用、财务费用。 项目的营销费用，项目财务经理负责提供分摊到该项目的营销费用 、管理费用、财务费用和营销费用。最后由项目财务经理汇总形成 《项目竣工成本》。 目成本总结和分析》，并输入成本系统历史成本数据库。
以上四方面，可通过与《上月动态成本月度报告》比对的方式，人工 检查。
2013-7-16
用心构筑美好生活
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目标成本经审批下发后，10个工作日内确定成本预控目标及强控目标 。 预控目标：某工程成本预控目标等于该工程的目标成本×95%； 成本预警是指在招标过程中对拟中标金额超过预控目标，未超强控目标时， 将进行成本预警，并采取相应措施 。 强控目标：某工程成本强控目标等于该工程的目标成本×101%； 成本强控是指在招标过程中对拟中标金额超过强控目标时，将进行成本强控， 并采取相应措施 。 施工图阶段目标成本为最终目标成本，除规划条件、政府政策、 市场环境有重大改变外不得修订，特殊情况下如确需追加成本， 由下属公司总经理陈述理由上报集团，按成本追加程序办理。项 目开盘预售时间作为目标成本关门时间，目标成本关门之后原则 上不得追加。
项目预算；负责项目收益分析及跟踪。部门费项包括：项目营销费 用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用、税。
项目总监：全项目成本的责任人，牵头编制全项目合约规划；检查
、督促项目目标成本制订、动态成本月度回顾。
设计阶段成本管控要点
设计阶段成本管控要点1.明确项目的目标和需求：在设计阶段成本管控的前期工作中，项目团队需要与客户充分沟通，明确项目的目标和需求。
这样可以在设计方案中充分考虑客户的期望，减少后期变更和重新设计的成本。
2.制定详细的设计方案：项目团队需要根据项目目标和需求制定详细的设计方案，确保方案能够满足项目的要求，并且能够在预算内完成。
设计方案要考虑到项目的特点、技术难度、成本和时间等因素，保证项目的可实施性和经济效益。
3.辅助设计工具应用：在设计阶段成本管控中，辅助设计工具的应用可以提高工作效率和成本控制的精度。
比如使用CAD软件进行设计绘图，使用成本估算软件进行成本估算和预测，使用BIM软件进行施工模拟和优化等。
这些工具可以在设计过程中帮助项目团队减少错误和遗漏，提高设计质量和效率。
4.成本估算和预测：设计阶段成本管控需要进行成本估算和预测工作，以便在设计过程中及时掌握项目的成本情况。
成本估算是根据项目的设计方案、设计图纸和项目特点等进行初步的成本计算，预测项目整体成本。
成本预测是在设计过程中根据实际情况对成本进行修正和调整，进一步精确掌握项目成本的预测情况。
5.设计变更的管控：设计阶段成本管控需要对设计变更进行管理，并控制其对项目成本的影响。
设计变更是指在设计阶段发生的需求变更、技术变更、设计图纸变更等。
项目团队需要及时评估变更对项目成本的影响，并与客户进行沟通和协商，确保变更的合理性和可行性。
6.设计质量的控制：设计阶段成本管控需要对设计质量进行控制。
设计质量的高低直接影响到项目后期的施工和运营成本。
项目团队需要建立合理的设计质量控制机制，包括设计审核、设计评审、设计交底等，确保设计方案的质量和完整性，减少后期修正和返工的成本。
7.与供应商的合作：在设计阶段成本管控中，与供应商的合作是非常重要的。
供应商可以提供设计所需的材料、设备和技术支持，影响到项目的成本和质量。
项目团队需要与供应商建立长期合作关系，并及时与供应商进行沟通和协商，确保供应商提供的产品和服务符合设计要求和预算限制。
设计成本控制要点
设计成本控制要点
以下是 8 条关于设计成本控制要点：
1. 明确需求很关键啊！就好比你要去旅行，不先想好目的地怎么行呢？比如在设计一个产品之前，一定要和各方充分沟通，搞清楚到底要达到什么效果，这样才能避免不必要的返工和成本增加呀。
2. 材料选择别马虎嘞！这就像做饭选食材一样，得精挑细选呀。
不能只看价格便宜，质量也得过硬啊。
拿装修来说，选质量好的材料可能一开始贵点，但耐用啊，长远看反而省钱呢。
3. 设计方案要优化呀！你想想，走一条通顺的路是不是比绕来绕去快多了？设计方案也得简洁高效，去掉那些华而不实的东西，能省不少成本呢。
4. 时间管理要抓好哇！时间可就是金钱呐！如果拖拖拉拉，各种延误，那成本不就呼呼往上涨啊。
咱得紧凑安排设计流程，别浪费时间呀。
5. 团队协作超重要的咧！篮球比赛一个人能打赢吗？肯定不行呀！设计也是一样，大家各司其职，紧密配合，这样才能提高效率，控制成本呀。
6. 风险预估得做足哟！就像出门看天气预报一样。
提前想到可能出现的问题，准备好应对措施，不然等问题来了再解决，那成本可就高了去了。
7. 监控过程不能松哇！好比放风筝，得时刻拽着线呐。
随时看看设计的进展，有没有偏离轨道，及时调整，这样成本才能在掌控之中呀。
8. 不断学习和创新可不能忘呀！时代在进步，你不进步不就落后了？通过学习新的技术和方法，创新设计思路，能找到更好的控制成本的办法呢。
我的观点结论就是：设计成本控制真的非常重要啊，做好这些要点，能让我们在设计中既达到好的效果，又能省钱，何乐而不为呢！。
旭辉地产集团 研发设计 成本管理 地库设计无效成本控制与优化
话题1：无效成本分析与管控原则
合理标准 成本效率 成本细分 管控原则
品质 效果
投入 成本
效率 高
合
理
合理
标
准
低 红线
品质效果 成本投入的效果是针对 开发商利益而言的
话题1：无效成本分析与管控原则
合理标准
成本效率
无效成本
成本细分 设计成本
管控原则
有效成本
直接无 效成本
做错了！因设计错误而导致的 无效成本。
赖祖亮@小木虫
一、设计节奏与节点优化 二、停车效率与单方成本
管控什么？
三、强制指标控制 四、标准做法控制 五、控制技术提升 六、优势资源利用
★ 技术综合性强：做法不同成本有别，做法选择由相关条件综合确定
塔楼
塔楼
塔楼
塔楼
塔楼 塔楼 塔楼
一
塔楼 2000平米
塔楼
2塔000平楼米
塔楼
2000平米 塔楼
塔楼
二
塔楼 塔楼 塔楼
复杂多变
★ 技术综合性强：做法不同成本有别，做法选择由相关条件综合确定
塔 楼塔楼 塔 楼塔 楼 塔 楼塔 楼
塔塔 楼楼
A（合建）
二、我们地库无效成本到底有多大？
几十万
几百万
几千万
问：一个项目，地库因设计 错误、不合理、不精细而白 丢的冤枉钱一般有多少？
1、项目规模、复杂程度、设计师经验
—-决定上有亿多少元
2、审核者水平 ---能挖出多少
同一个项目
☆ 已经做得很好了、可能没有了，或者，已经请专家看过了、真的没有了 ★ 少则百万、一般数百上千万、多则数千万、甚至上亿元
地库设计及无效成本的 控制与优化
旭辉地产集团 成本管理部对项目总培训 成本管理指导思想,这才是应有的高度!
1.关注要点 （2）目标成本
①建造标准
两个误区 依据 出发点 取消 参考
不计成本追求效果 成本不合理导致品质丧失
与项目定位相匹配
关注要点 总图阶段
满足客户的需求
方案阶段
可有可无的东西
初步设计阶段
内部标杆和当地竞争对手 施工图阶段
①建造标准-成本测算的基础
内容
xxx项目
内部样板
竞争对手
售价
10000
10500
11000
层高
3.2m
3.1m
3.0m
外立面装饰
氟碳漆涂料
普通涂料
普通涂料
标准层电梯厅装饰 外窗工程 空调
墙地面石材天棚乳 胶漆
800元/平方米 断桥铝合金窗
赠送空调
墙地面抛光砖天棚 乳胶漆
500元/平方米 铝合金窗
无
2.总图阶段
（1）根据项目定位，确定产品组合及平面布置 （2）合适的配套：会所、架空层、教育设施、车位配比 （3）竖向标高与土方平衡
当地容积率的 计算规则
（4）其他
考虑小区道路 与市政道路的
衔接
土方平衡问题
3.方案阶段
（1）层高
层高每 +10cm
含钢量 钢筋成本+6
+1kg/m2
元/m2
套数 264
套数面 积
298
单价 26000
收入
成本 税前利
（亿元） （亿元0 润
（亿元）
20.5 16.9
3.6
二
0.57
199
396 28550 22.5 17.8
规划设计阶段成本控制要点
规划设计阶段成本控制要点随着建筑工程越来越复杂，成本控制也成为了建筑工程中不可或缺的一环。
规划设计阶段是建筑工程中最重要的阶段之一，也是成本控制的关键阶段。
规划设计阶段的成本控制涉及到很多方面，需要进行全面的规划和实施。
本文将从以下几个方面探讨规划设计阶段成本控制要点：详细规划、精细设计、合理选材、技术标准、项目管理等。
一、详细规划详细的规划是确保成本控制的第一步。
在规划设计阶段中，建筑师和工程师需要充分考虑建筑工程所需的时间和资金，并综合考虑相关因素，制定一个合理的规划设计方案。
市场调研、设计方案初步设想、需求评估和预算评估等均需在此阶段完成。
努力避免可能的设计错误和流程中由特定需求引起的额外成本，以确保预算得以实现。
二、精细设计精细的设计是成本控制的关键，准确地描述每个细节，并清晰地展现建筑和工程师的视觉想象。
设计图的错误和主观性会带来额外的费用。
因此，在这个阶段，建筑和工程师需要尽可能精细地制定设计图，确保所有元素的准确度和连续性。
此外，对发送到施工人员的图形进行仔细的注释和说明，并确保所有工程师了解和遵守相关的施工标准和规范，以确保最终的成本得以控制。
三、合理选材有效的成本控制需要高质量、高可靠的构建材料。
通过选择材料，不仅可以保证成本预算的有效性，同时也可以提高建筑物的效率和安全性。
因此，在规划和设计阶段，建筑师和工程师需要充分了解对每个任务的材料需求，并挑选最佳的选择。
高密度纤维板替代普通的木材、新型太阳电池板、与周边海景融合的自然石材、更长耐用的机械零件等可以有效地降低费用和提高效率。
四、技术标准遵循行业标准并对其进行补充和扩展可以确保成本预算和维护计划的有效性。
这可以帮助规划设计人员直接或间接的实现成本控制。
例如，考虑维修的频率或市场变化对建筑的影响。
一旦建筑物被修建，这些风险和机会最可能出现，因此规划设计师必须在设计过程中考虑这些因素并制定计划以适应这些风险和机会。
五、项目管理有效的项目管理可以确保建筑师和工程师管理各个工作流并且按照预算进行推进。
设计阶段成本控制要点
设计阶段成本控制要点实施原理：合理的消防分区能够有效地降低火灾发生的风险，减少火灾对建筑物造成的损失。
优化原则：根据建筑物的结构和用途，合理划分消防分区，确保每个分区内的消防设施齐全，消防通道畅通，以保障人员和财产的安全。
二、设计阶段1.建筑设计实施原理：建筑设计应符合客户需求和建筑物功能要求，同时考虑成本控制，避免过度设计和浪费。
优化原则：在满足功能要求的前提下，采用简洁、实用的设计，避免过度装饰和复杂结构，从而降低建造成本。
2.材料选用实施原理：材料的选用直接影响建筑物的质量和成本，应根据项目的实际情况选择合适的材料。
优化原则：在满足质量和安全要求的前提下，选择价格适中、性能稳定的材料，避免过度追求高档次材料而导致成本过高。
3.施工工艺实施原理：施工工艺的合理选择能够提高施工效率，减少施工成本，同时保证建筑质量。
优化原则：在满足质量和安全要求的前提下，选择合适的施工工艺，尽量减少施工过程中的浪费和损耗，提高施工效率。
4.节能设计实施原理：节能设计是建筑设计的重要内容，能够有效地降低建筑物的能耗和运营成本。
优化原则：采用节能设计理念，选用节能材料和设备，合理布局建筑空间，提高建筑物的能效，降低能耗和运营成本。
5.安全设计实施原理：安全设计是建筑设计的重要内容，能够保障建筑物的安全性和可靠性。
优化原则：采用安全设计理念，考虑建筑物的防火、防盗、防震等安全因素，合理布局建筑空间，确保建筑物的安全性和可靠性。
三、施工阶段1.施工组织实施原理：施工组织是施工阶段的重要内容，能够保证施工效率和施工质量。
优化原则：合理组织施工过程，分配施工任务，协调施工进度，保证施工质量和进度。
2.施工管理实施原理：施工管理是施工阶段的重要内容，能够保证施工质量和安全。
优化原则：建立健全的施工管理体系，加强施工监管，确保施工质量和安全。
3.施工技术实施原理：施工技术是施工阶段的重要内容，能够提高施工效率和施工质量。
优化原则：采用先进的施工技术，提高施工效率和施工质量，减少施工过程中的浪费和损耗。
旭辉地产集团 成本造价 _房地产全过程成本管控痛点
全过程测算 及设计优化
成本24个模 块节点控制
集采、战采
内功七式
成本管控重点
分析和策划
建立区域供方库
城市地图
工作指引
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旭辉地产全过程成本管控痛点 及标杆房企解痛36计工作坊
未来只有两类房地产企业能生存
10/90 10%的房地产企业，占据90%的市场
强龙 地头蛇
运营提速
资本密集性行业的最大成本在时间成本
抢去化
抢抢运开盘营
抢回款
抢市场
读懂投资人
投资人/股东希望看到的 管理结果 多 --- 项目、利润 快 --- 时间 好 --- 质量
成本只为 创造价值！（链接）
好钢用在刀刃上!
成本管理的发展理念要紧随集团 战略规划、产品 线、组织架构、团队现况、管控半径、发展阶段等等， 适时进行调整,方能适用本公司，并且做到与时俱进。
地产行业成本管理现状
成熟的成本管理体系
1、以合约框架为核心的成本管理体系
外资企业为主，以住宅和单项目开发为主，合约为主的控制思想
成本风 险识别
确 保
成
确保 成本管
控体系
成本风 险预警
本 不 超
成本
质 量
支
进
全员成 本意识
综合能 力
度
成本
苦 练
内
功
走向控制与策划的成本理念与趋势
2003
2006
2009 2011
核心思想：
……
结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基 成本耦合管理
础，以目标管理为方法，以技术管理为保障， 以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。
2、以成本控制（目标成本+动态成本）为核心的成本管理体系
建筑设计成本控制措施
建筑设计成本控制措施1.制定详细的设计方案：在项目开始阶段，建筑设计团队应该与业主充分沟通，确保对项目需求和目标有全面的了解。
然后根据这些需求和目标，制定一个详细的设计方案，包括建筑风格、空间布局、材料和设备的选择等。
这样可以避免在后期设计过程中的频繁修改和更改，从而加大成本。
2.合理利用空间：在设计过程中，要尽量合理利用空间，减少不必要的空间浪费。
例如，在布局设计中，可以采用开放式的布局，避免采用过多的隔墙，从而减少材料和施工成本。
另外，还可以考虑使用灵活性较强的隔断，以便将来根据需要进行分区或重新布局。
3.控制材料成本：在设计过程中，应该尽量选择性价比较高的材料。
可以通过与多个供应商进行比价和谈判，获取最优的价格。
此外，还可以考虑采用可回收材料和再生材料，以减少对原材料的依赖，并降低成本。
4.设计可持续性：在设计过程中，应该注重建筑的可持续性。
可持续设计可以有效降低运营和维护成本，从而减少整体成本。
例如，可以采用使用太阳能的设备，以减少能源消耗；同时，还可以考虑使用节水设备，减少用水量。
5.控制施工成本：在设计过程中，要考虑到施工的可行性和效率。
可以与施工队伍进行好的沟通和协作，以确保设计方案能够顺利实施。
另外，还可以采用模块化和预制构件等方法，以减少施工过程中的人工和材料浪费，并提高施工速度。
6.设计变更管理：在设计过程中，要充分考虑变更管理，避免过多的设计变更。
变更会导致额外的费用和延误，对成本控制造成不利影响。
可以与业主和设计团队保持密切的沟通，以及时解决设计问题和需求变更。
7.严格控制设计过程：在设计过程中，要严格控制每个阶段的设计质量和进度。
可以通过制定设计阶段的里程碑和检查点，以及定期的设计评审，来确保设计工作的质量和效率。
这样可以避免设计过程中的返工和延误，从而控制成本。
8.合理运用技术手段：在设计过程中，可以采用一些计算机辅助设计软件和技术手段。
例如，可以使用建筑信息模型（BIM）来进行设计、构建和管理，以提高效率和减少错误。
设计阶段的4大成本控制点
设计阶段的4大成本控制点在设计阶段，要尽可能减少地下面积，同时科学利用地下空间。
因为地下空间的建设成本高，而且难以进行后期改动。
因此，在规划设计阶段，要充分考虑地下空间的利用，避免浪费和不必要的投入。
二、合理控制窗地比窗地比是指建筑物外墙中，窗户面积与地面面积的比值。
窗户面积越大，建筑物的采光和通风效果就越好，但同时也会增加建筑物的能耗和建造成本。
因此，在方案设计阶段，要合理控制窗地比，确保室内采光和通风效果的同时，尽可能减少能耗和建造成本。
三、优化外立面设计外立面设计不仅影响建筑物的外观美观度，还直接影响建筑物的建造成本。
因此，在方案设计阶段，要优化外立面设计，尽可能减少不必要的装饰和材料，同时保证建筑物的外观美观度。
四、减少无效成本无效成本是指在项目开发过程中，由于设计不合理、施工不规范等原因导致的浪费和损失。
因此，在方案设计阶段，要尽可能减少无效成本，优化设计方案，确保施工过程规范，避免浪费和损失的发生。
总之，方案设计阶段是成本控制的关键阶段，要从地下面积、窗地比、外立面设计和无效成本等方面入手，优化设计方案，确保项目的成本控制和盈利。
同时，要注意避免成本不合理导致品质下降的情况发生。
建筑面积和销售面积是两个不同的概念。
建筑面积包括可售和不可售的部分，而可售比则是可销售面积占总建筑面积的比例。
提高可售比可以降低分摊成本，因为所有成本都将分摊到销售面积的单方造价上。
地下室面积是提高可售比的重要因素，但住宅的地下室建造成本很高，而且面积越大，投入面积越高，分摊成本也越高。
因此，要严格控制地下室面积，控制土方开挖量，控制以赠送面积作为卖点。
地下车库的设计需要考虑多个因素，包括车位配比、政府政策、机械停车库、地下室功能布局和停车位数量等。
在小户型楼盘中，采用地上停车位可以减轻车位配比的压力，但会影响小区景观。
对于赠送地下车库的别墅产品，可以考虑设计半地下室，以降低成本。
控制窗地比可以降低门窗造价，因为外立面门窗造价比钢筋混凝土结构造价高得多。
装配式建筑工程的成本控制分析 蒋旭辉
装配式建筑工程的成本控制分析蒋旭辉摘要：装配式建筑是建筑行业的重要成就，是符合当代社会人们对建筑物的需求、符合绿色环保需求的重要成果。
目前，装配式建筑的普及仍然存在着一些问题，其中较为重要的一个问题就是装配式建筑工程的工程造价问题，这对装配式建筑的普及有着极大的影响。
而控制好装配式建筑工程成本，不仅能促进装配式建筑发展，还能促进整个建筑行业的发展。
因此，本文就装配式建筑工程中的工程造价和成本控制，进行了一个初步的研究。
关键词：装配式建筑；工程造价；成本控制；引言随着建筑行业的发展，装配式建筑越来越符合城市居民的需求。
城市化进程的加快和城市居民的增多，使居民对房屋的需求越来越大，而传统的建筑施工慢、数量有限、容易污染环境，不符合当代居民的基本需求和环境保护的要求，装配式建筑凭借着施工快、批量生产、绿色环保这三个优势，在建筑工程中占据了重要的地位。
为了保障建筑工程的质量和性价比，做好工程的成本控制对于施工单位来说是十分重要的。
一、装配式建筑工程成本管控概述作为一种较为符合时代和社会发展需求的建筑，装配式建筑是由预制部件在工地装配而成的，是一种施工快、绿色环保、能批量化生产的建筑。
20 世纪初，装配式建筑引起了大众的注意，到了六十年代，一些欧美国家对装配式建筑工程进行了实践。
由于其成本低，世界各国也开始引进并推广装配式建筑，中国也在这一时期引进了装配式建筑。
但由于各种原因，我国的装配式建筑在八十年代出现了断层。
因此，在当代社会，我国的装配式建筑虽然仍有一定的发展，但其出现的断层严重影响到了我国装配式建筑的技术、管理、人员、质量以及成本控制的发展，这也严重影响了我国装配式建筑的质量，阻碍了装配式建筑行业的发展。
目前，我国的装配式建筑工程造价方面，与欧美国家仍然有着很大的差距。
欧美国家不但在装配式建筑的覆盖率上遥遥领先，在成本控制方面也有着较为完善的体系。
其中美国采取装配式建筑模块化的方法对整个装配式建筑的成本进行控制，位于亚洲的日本则是通过大企业包办 PC 等方法来降低整个装配式建筑的成本。
设计过程中的成本控制要点--旭辉比较好的
概念设计
控制规划形态、地下车库方案
1.
地下室限额设计
方案设计
落实产品价值树及配置标准 结合各专业审图要点管控设计成果
1. 2. 3. 4. 5.
建筑限额设计 景观限额设计 批量精装限额设计 样板段限额设计 公共部位限额设计
40-50%
扩初设计
扩初图 成本测算 结果分析 不合格
优化结构设计、立面材质、部品部件 提供结构构件过程图纸进行成本测算
1. 2.
立面限额设计 限额设计第二阶段 （部品部件限额）
不合格
确认墙柱、梁、板、楼梯标准含钢量 结合施工图审图要点管控设计成果
1. 结构限额设计
施工图
合格 结束
出正式施工图
合格
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序、成本控制思路
关键经济技术指标 成本影响
标准层钢筋含量 -1kg/m³
景观成本不均衡使用 水景面积 精装修成本与效果分析 深化价值树与产品配置标准 方案阶段审图要点
围墙设计
精装
精装方案优化
控制设计变更
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项目阶 段
指标类别
平面户型 外立面
基于成本控制的设计管控点 （关键）一级管控点 二级管控点 三级管控点 墙体厚度 墙体材料 立面部品部件 立面细部做法
2、绿地率计算规则
•
控制绿地面积，避免缴纳建绿地代建费及其它相关费用
调研当地绿地率计算规则，重点关注地库覆土厚度与绿地率折算系数、建筑散水周边是否计入绿 地面积、私家庭院是否计入绿地面积等要点
3、节能规范
• •
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控制机电设备配置 建筑单体优化 控制层高 结构设计优化
节约土建成本
减少地下室面积 地下室优化 控制地下室层高
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序、成本控制思路
• 中策：省成本（节省材料）
在不影响产品（立面）效果、质量的前提下，适当使用替代性建材，节 省材料费用
3. 概念设计、方案设计阶段决定了工程成本的50-60%，初步设计、施
工图设计及各项精细化设计决定了成本的40-50%
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序、成本控制思路
传统事后管控模式
全过程管控
50-60%
设计前期
信息收集，指导后期设计策略 制定价值树及配置标准
地下室层高 外立面面积 部品部件材质、细部做法
土建成本增加约2-4%
成本节约 5元/㎡ 成本节约 0.62元/㎡
部品部件成本
测算背景： 1. 高层产品容积率按2.5设定，住宅建筑面积10万㎡，景观面积2.5万平米，地下室面积2万㎡ 2. 钢筋综合单价6元/kg（含制作安装） 3. 混凝土综合单价700元/m³（含制作安装及模板） 4. 铝合金/塑钢门窗综合单价500元/㎡ 5. 地下室层高每降低10cm建造成本降低约1% 6. 硬景单方400元/㎡，软景单方150元/㎡
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旭辉 集团
设计过程中的成本控制要点
集团设计管理部
2012年3月
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序、成本控制思路
• 楔：设计管控
1. 设计管控是成本管控的源头！ 2. 占项目总成本仅1.5-3%的前期设计环节（设计费），却直接决定了整 个项目成本的70%甚至更多。
概念设计
控制规划形态、地下车库方案
1.
地下室限额设计
方案设计
落实产品价值树及配置标准 结合各专业审图要点管控设计成果
1. 2. 3. 4. 5.
建筑限额设计 景观限额设计 批量精装限额设计 样板段限额设计 公共部位限额设计
40-50%
扩初设计
扩初图 成本测算 结果分析 不合格
优化结构设计、立面材质、部品部件 提供结构构件过程图纸进行成本测算
标准层混凝土含量 -0.01m³/㎡ 地下车位平均面积 -1㎡/个 地下室钢筋含量 -1kg/m³
成本节约 6元/㎡
成本节约 7元/㎡ 成本节约 12.5元/㎡ 成本节约 1.2元/㎡ 成本节约 5元/㎡
土建成本
材料成本
-0.10m 住宅层高 -0.10m 窗地比 -0.01 景观软硬比中硬景比例 -1%
1. 2.
立面限额设计 限额设计第二阶段 （部品部件限额）
不合格
确认墙柱、梁、板、楼梯标准含钢量 结合施工图审图要点管控设计成果
1. 结构限额设计
施工图
合格 结束
出正式施工图
合格
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序、成本控制思路
关键经济技术指标 成Байду номын сангаас影响
标准层钢筋含量 -1kg/m³
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序章
设计中的成本控制思路
• 上策：砍成本
（优化设计，直接减少工程量以大幅度削减成本）
•
中策：省成本
（节省材料，或通过设计优化减少部分成本费用）
•
下策：细抠成本
（优化部品部件，优化设计细节以进一步优化成本）
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成本全过程管控工具
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项目阶 段
指标类别
基于成本控制的设计管控点
（关键）一级管控点 规范信息 公建配套设置标准 人防地下室设置要求 车位配比 地面停车比例 价值树与产品配置标准 公建配套面积 层高 窗墙比（限额） 外立面率（限额） 户型面积段 立面风格 屋顶类型 车行道路（消防车道）布局 车位配置标准（公关后指标） 地下车位类型 地面停车比例（公关后指标） 节能设计策略、定位 选择保温类型 地下车库层高 地下车库形态（轮廓、柱网、 地下车位平均面积（初步估算） 车道布置等） 人防地下室面积 建筑单体及组团布局 建筑层数 住宅入户方向 商业布局 道路宽度配置标准 二级管控点 建筑面积计算规则 绿地率计算规则 节能规范 地上、地下车位最小尺寸 非机动车停车位配置要求 三级管控点 其它土地规划条件（如保 障房、限价房等）
设计前 期
控制墙体厚度
建筑平面
减少交通核面积
控制立面材料 减少立面面积 建筑立面
节省材料费用
减少立面门窗面积
控制保温材料
控制软硬比 景观 控制乔木密度
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序、成本控制思路
• 下策：细抠成本（部品部件）
在不影响产品功能使用的前提下，对建筑部品部件进行优化，控制其材 料类型、尺寸，节省成本
入户大堂 平面部品部件 电梯间 楼梯间
细抠部品部件成本
门窗
立面部品部件
立面线脚 其它
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《旭辉项目研发组产品价值树及产品配置标准》 《旭辉集团限额设计》 《旭辉集团图纸审查管控点（规划建筑类-方案设计阶 段）[暂行]》 《旭辉集团地下车库设计 总结]》 《旭辉集团售楼处精 装方案设计成果审查 要点[暂行]》 《旭辉集团样板房精 装修硬装方案设计成 果审查要点[暂行]》 《旭辉集团景观方案 设计阶段图纸审查管 控点[暂行] 》 《旭辉集团图纸审查管控 点（规划建筑类-施工图阶 段）[暂行]》 《旭辉集团售楼处精装修 施工图设计成果审查要点 [暂行]》 《旭辉集团样板房精装修 施工图设计成果审查要点 [暂行] 》 《旭辉集团景观施工图阶 段图纸审查管控点[暂行] 》
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序、成本控制思路
• 上、中、下三策
中策： 上策：
省成本：节省材料费用
砍
成本 控制
砍成本：节约土建、结构成本
省
下策：
抠
抠成本：细扣部品部件成本
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序、成本控制思路
• 上策：砍成本（设计优化）
在不影响产品品质的前提下，通过设计优化，控制土建、结构成本。