“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题(2017年9月14日)(老会计人的经验)
公告2017 11号
国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告国家税务总局公告2017年第11号全文有效成文日期:2017-04-20为进一步明确营改增试点运行中反映的有关征管问题,现将有关事项公告如下:一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十条规定的混合销售,应分别核算货物和建筑服务的销售额,分别适用不同的税率或者征收率。
二、建筑企业与发包方签订建筑合同后,以内部授权或者三方协议等方式,授权集团内其他纳税人(以下称“第三方”)为发包方提供建筑服务,并由第三方直接与发包方结算工程款的,由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票,与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。
发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。
三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务,不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号印发)。
四、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务,其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务,按照“其他现代服务”缴纳增值税。
五、纳税人提供植物养护服务,按照“其他生活服务”缴纳增值税。
六、发卡机构、清算机构和收单机构提供银行卡跨机构资金清算服务,按照以下规定执行:(一)发卡机构以其向收单机构收取的发卡行服务费为销售额,并按照此销售额向清算机构开具增值税发票。
(二)清算机构以其向发卡机构、收单机构收取的网络服务费为销售额,并按照发卡机构支付的网络服务费向发卡机构开具增值税发票,按照收单机构支付的网络服务费向收单机构开具增值税发票。
清算机构从发卡机构取得的增值税发票上记载的发卡行服务费,一并计入清算机构的销售额,并由清算机构按照此销售额向收单机构开具增值税发票。
增值税--税务总局公告2017 11号及解读
国家税务总局公告2017年第11号发布日期: 2017-05-11国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十条规定的混合销售,应分别核算货物和建筑服务的销售额,分别适用不同的税率或者征收率。
(关键字:销售自产货物的同时提供安装)二、建筑企业与发包方签订建筑合同后,以内部授权或者三方协议等方式,授权集团内其他纳税人(以下称“第三方”)为发包方提供建筑服务,并由第三方直接与发包方结算工程款的,由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票,与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。
发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。
三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务,不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号印发)。
四、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务,其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务,按照“其他现代服务”缴纳增值税。
五、纳税人提供植物养护服务,按照“其他生活服务”缴纳增值税。
六、发卡机构、清算机构和收单机构提供银行卡跨机构资金清算服务,按照以下规定执行:(一)发卡机构以其向收单机构收取的发卡行服务费为销售额,并按照此销售额向清算机构开具增值税发票。
(二)清算机构以其向发卡机构、收单机构收取的网络服务费为销售额,并按照发卡机构支付的网络服务费向发卡机构开具增值税发票,按照收单机构支付的网络服务费向收单机构开具增值税发票。
清算机构从发卡机构取得的增值税发票上记载的发卡行服务费,一并计入清算机构的销售额,并由清算机构按照此销售额向收单机构开具增值税发票。
(三)收单机构以其向商户收取的收单服务费为销售额,并按照此销售额向商户开具增值税发票。
房地产企业纳税筹划管理
房地产企业纳税筹划管理王卫宏摘㊀要:伴随着房地产改革的不断深化,房地产行业发生了巨大改变,房地产企业的未来发展受国家宏观政策影响较大,所处的经济环境变得越来越复杂多样化㊂因此,房地产企业如果想保持企业利润的可持续增长,急需对企业的税收进行管理,因此,政府制订的税收政策对企业收入和成本都会发生较大的影响,通过利用税收优惠降低企业的税收负担是企业纳税筹划的核心㊂基于此,首先,简要介绍房地产企业的特征和纳税筹划的相关理论知识,其次,分析目前我国房地产企业存在的问题及现状,最后,根据这些问题提出对策,希望对以后房地产企业的纳税筹划工作有所帮助㊂关键词:房地产企业;税务成本;纳税筹划一㊁引言房地产企业因其独有的特征,企业内任何一项业务均涉及较大的资金,而资金回收的周期较长也给企业带来了较大风险,由于我国税收法律法规不够完善,给房地产企业带来的结果难以承受过高的税负,此外,行业内竞争的加剧使企业需要通过纳税筹划降低成本,企业进行税务筹划应立足于国家税务法规,立足于税法规定的税收优惠政策㊂由于房地产企业高额的市场回报率与其带来的附加值,因此,房地产企业纳税筹划的探讨就有了更加深刻的现实意义㊂二㊁理论概述(一)房地产企业特征房地产行业已经发展了近20年了,在经济市场上表现出明显的特征:第一,房地产行业正在逐步走向市场化㊂中国的各大中小房地产企业开始有意识的打造各自的房地产品牌,注重品牌是市场化的重要标志之一㊂重视品牌建设,提高产品质量,提高服务管理水平,给客户留下良好的口碑信誉,提升企业的核心竞争力,促进房地产市场化程度的提高;第二,房地产行业属于强周期行业,能够反映居民刚需㊂据调查,目前我国绝大多数购房目的是为了自住,刚需较强,房价走势与货币供应正相关,价格与经济增速相关,但波动性高于经济波动;第三,房地产最明显的特征是受政策影响较大,资金流出受管制:货币扩张带来投机需求,推动价格上涨㊂土地供应受政府管控,进而影响房价;第四,房地产企业有较为明显的现金流特点:盈利滞后于现金流:期房,采取预售形式,商品房的定金㊁首付㊁按揭款计入预收,但国家要求房企项目竣工验收并交付购房者后才能结转收入㊂因此,现金流入早于盈利㊂现金流波动程度高:房地产项目开发周期长,拿地和销售在不同年份㊂另外拿地投资计入房企经营活动现金流,拿地节奏影响房企的经营性净现金流㊂拿地多的年份经常产生净现金流为负㊂现金流依赖金融体系:购买土地和前期施工建设需要大量资金,但是项目开发周期长,销售情况不稳定,因此房企特别依赖外部融资㊂另外,除开发需外部融资,销售也需要通过银行的按揭贷款㊂因此,房企对于银行融资的依赖度高㊂(二)税务筹划存在的风险税务筹划是发生在企业或者个人经济行为之前所做出的安排,是事先做好准备,但我们身处的客观环境是在不断变化的,其他各种因素也是错综复杂,并且有些因素虽然不是主要因素但也可以左右事件的发生,这就让税务筹划具有很多不确定因素㊂房地产企业自身的行业特征决定了企业更需要重视税务筹划风险㊂但是税务筹划存在风险,首先,形式合法性,相关交易的安排以及纳税申报㊁减免㊁优惠符合相关税收法律㊁法规的规定;其次,实质合法性,经济交易的性质以及纳税符合实质课税标准㊁与税收立法目的相符合㊂对税收政策不了解导致的风险,项目选择不当或者对纳税筹划理解有所偏差都会导致税务筹划与既定目标不符㊂三㊁企业税务筹划存在的问题(一)企业缺乏对税务筹划的意识目前,房地产企业缺乏纳税筹划意识,目前多数企业强调岗位精细化,比如将核算会计㊁税务会计㊁成本会计分别由不同人员处理,而税务的不断复杂使得人员难以适应复杂多变的经济环境,纳税筹划工作对财务人员的专业素质要求较高,需要具备全面的全面专业知识㊂由于我国的企业所得税务筹划发展较晚,目前,还没有专业的税务筹划师,税务精算师和其他专业团队,严重影响了中国的税务筹划工作㊂甚至有些企业不重视税务管理,只重视营销生产研发方面的管理,企业领导层并不知道通过利用税收政策进行税务筹划,降低企业负担,只是盲目的等待国家税收政策优惠㊂(二)税务筹划机制不完善房地产企业目前制订的税务筹划机制都存在不足之处,最明显的地方在于许多企业在进行纳税筹划时,简单地认为税务筹划可以减轻企业负担,但没有分析到税务筹划存在风险,税务筹划除了规划要符合法律法规,其实施效果也会受到税务行政执法的影响㊂此外,由于我国税收筹划方面起步较晚,税法的建设难免存在一些遗漏,我国现有的税法体系包括税收实体法和税收建立的税收征管法,单一法律法律是平行且松散的,这会影响税法的整体有效力㊂(三)税务筹划作用未能正确认识房地产企业在关于税务筹划工作中,存在诸多认知错误㊂其一,想靠与税务征管部门搞好关系来达到减免税的错误思想㊂由于房地产企业与税收政策息息相关,一些房地产企业想要与税务部门建立 特殊关系 ,在与税务部门打交道的过程中各种使用歪门邪道的方法就是为了降低企业税务成本,甚至有些企业想要贿赂税务部门达到目的;其二,希望通过偷税逃税来获取税收利益㊂某些房地产企业隐匿真实账目,也就是做假账㊂除此之外,目前我国的房地产企业在进行纳税筹划方面存在一些矛盾之处㊂第一,税后收益并不是在纳税额最少的情况下就越大㊂房地产企业以少纳税为目的,从延迟预售款的入账㊁费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是将能够得到的税收优惠最大限度的利用;第二,房地产企业涉及税目种类繁多,计税依据也随外部环境而变化㊂如果不能合理的纳税筹划反而可能使筹划方案的结果大打折扣㊂四㊁房地产企业税务筹划建议(一)健全税务筹划规划房地产企业纳税筹划除了考虑降低企业税务成本时,还应完善含相应的税务筹划风险的管理制度,降低涉税风险㊂目前随着我国国税地税的合并,一些不合理的企业涉税行为被遏制,同时,企业的利润降低,多重压力下,企业面临的涉税风险可能会加大,因此,需要采取一些措施降低税务风险㊂首先,企业应根据风险管理部门分析的风险,制订风险应对方案,同时由于房地产的行业特殊性,应随时留意国家宏观经济发展,根据国家宏观政策随时调整筹划方案,降低各种潜在的风险的发生;其次,需要提高企业应对灵活多变经济环境的能力制订的税务管理方案应该具有灵活多样性,准备应急方案做好紧急处理,运用预先制订的风险处理方案来控制风险,随时调整以应对不同状况发生,尽量缩小风险带来的损失㊂㊀㊀㊀(下转第86页)例如:如果企业的销售产品为自产或外购的机器设备,并向业主提供安装服务,在已经分别核算设备与服务销售额的基础上,对于安装服务可以按照甲供工程的方式选择简易计税,更能够凸显税务筹划的优势;如果企业的销售产品为活动,板房㊁钢结构件等资产物品,并提供建筑安装服务,不属于混合销售行为,则应当分别核算货物与服务的销售额,并适用于不同的税率㊂在合法合规的情况下,充分考虑简易计税与一般计税方式的成本,选择合理的计税方法,满足税务筹划的需求㊂在对小规模纳税人及一般纳税人选择简易计税的过程中,对于劳务分包业务可以采取差额计算方式,确定增值税税额,有效达到节税的效果㊂例如:甲劳务分包公司承包了乙公司的劳务分包工程项目,项目合同值为1000万元(包含增值税),其中300万元(含增值税)的专业作业劳务项目分包给班组组长李某,在该工程项目完工以后,最终结算值为1000万元(含增值税)㊂在这一背景下,甲公司采取简易计税的方式计算增值税,需要向上游的发包商开具3%的增值税专用发票,而班组长李某到工程劳务所在地按照1%代开增值税发票㊂由于在疫情期间,国家税务总局规定,小规模纳税人代开发票需要按照1%征收率代开增值税发票,因此,甲公司完成该工程项目累计发生的合同成本为500万元㊂在税务处理过程中,由甲公司全额开票,差额预缴增值税和差额申报增值税,即甲公司在工程劳务所在地税务局差额预缴增值税税款应当为:(1000-300)/(1+3%)∗3%=20.39万元;依据税法规定,纳税主体跨区域(市㊁区)提供建筑服务,需要向服务发生地的税务机关预缴增值税税款,并在当期增值税应纳税额中进行抵减㊂如果有抵减不完的部分,可以结转至下期继续抵减㊂因此,甲公司向当地税务局差额申报增值税时,可以对差额预缴的增值税税款进行抵扣,即:(1000-300)/(1+3%)∗3%=20.38万元㊂也就是说,甲公司在当地税务局进行差额,申报增值税时,可以享受零申报增值税的优惠政策,从而达到税务筹划的目的㊂(四)合理开展增值税筹划在增值税筹划环节,建安企业可以基于 价税分离 的基本原则,即:当企业的项目不含税收入与销项税确定的情况下,项目总支出成本越低,则企业收益越大㊂基于这一原则,对于增值税的筹划应当从控制不含税成本入手,即拆分不含税价格与增值税两个部分;同时,采取 合同控税 的管理理念,以交易合同为税务筹划的重要工具,注意选择合理的承包方式,在事前对材料费用㊁施工费用等进行明确规定㊂例如:在合同签署环节,确定与分包方的结算方式,要求 先开票㊁后付款 ,并在合同中明确分包商应当提供的发票类型㊁发票转移时间㊁企业适用税率等,确保增值税专用发票能够及时进入进项税抵扣环节,减少资金时间成本,也能够达到税务筹划的目的㊂还可合理选择公司制的形式,例如:建筑施工合同对方是行政事业单位,行政事业单位对是否开具多少税率的增值税发票没有具体要求,建议企业成立分公司,或选择简易计税的方法,不仅可节约施工成本,且可以节约开票的成本㊂(五)充分借助税收优惠政策在所得税筹划环境,国家为了促进部分地区行业的发展,颁布了相应的税收政策㊂例如:在‘西部地区鼓励类产业目录“中明确规定,部分设置在西部经济开发区的建安企业,如果企业主营业务内容为规定的产业项目,且企业税收年度主营业务收入占收入总额60%以上,自2020年开始可以享受企业所得税优惠政策,即按照15%的税率征收所得税㊂建安企业可以充分利用这一政策,通过在西部地区设置分公司等方式,转移部分产业至税收优惠地区,有效控制企业的税务成本㊂五㊁结语综上所述,建安企业在经营与发展过程中,为了尽快适应当前的税收政策环境,合理开展税务筹划工作尤为重要㊂但企业要事先了解税收筹划的难点问题,通过完善内部控制管理制度㊁合理选择计税方法与税目㊁充分利用税收优惠政策等手段,从整体上防范企业税务筹划风险㊁落实税务筹划方案,使得企业经济效益最大化㊂参考文献:[1]韩非.企业税务筹划的风险及规避策略分析[J].中国商论,2017(31):87-88.[2]陈燕. 营改增 对建安企业的税务筹划影响分析[J].经济视野,2019(1):100.[3]刘丽.浅谈新形势下建安企业的税务风险管理[J].商情,2019(24):66-67.作者简介:章孝媛,安徽省中瑞达税务师事务所有限公司宣城分公司㊂(上接第84页)㊀㊀此外房地产企业要合理处理各个税种之间的关系,尤其是将最小纳税额与企业最多收益之间进行协调,因为房地产牵涉的税种较多,在进行纳税筹划时应纵观全局,考虑各个税种之间的影响,要清楚地认识到降低税负不等于躲避交税,土地增值税是房地产企业最常用的税种之一,房地产企业如果既建造普通住宅,又进行其他房地产开发,分开核算与不分开核算税负会有差异,这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额㊂在分开核算的情况下,如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内,从而免缴土地增值税,则可以减轻税负㊂(二)完善企业税务筹划环境企业在进行企业文化管理时应加强风险管理文化的宣传,提高加强房地产企业的纳税筹划意识,我国房地产企业虽然逐渐对降低税收负担的意识越来越看重,但企业管理层对税务风险不重视㊂因此,企业要进行税务风险管理,应提高房地产企业全体员工的税务风险管理意识,将税务风险管理提高到战略层面上来,这样才能全力应对信息时代和全球化给房地产企业带来的挑战㊂房地产企业应该重视纳税筹划工作,端正思想,摆正态度,应以税收法律与会计法规作为基础,在合法的范围内进行纳税筹划工作,彻底摆脱靠与税务征管部门搞好关系达到节税目的地这种愚昧思想㊂(三)培养税务相关人才纳税筹划的工作专业性和复杂性都较高,因此从事纳税筹划的财务人员需要具有较高的专业素质和人文素养,对国家税收相关法律法规较为了解,企业内部要有相应的培训人才的计划,加大公司内部的相关税务人员的培训力度,注重岗位轮换㊁财务人员多岗位任职,全面交流,提高各方面能力,只有专业高素质的税务人次才能帮助企业上减轻企业的税收负担,为企业节省出一笔可观的收益㊂五㊁结语全球化经济市场环境下,房地产企业若想使纳税筹划方案更加科学合理,需不断关注国家财务政策,深入了解纳税筹划风险,加大财务人员的培训力度,使企业财务部门更能适应市场变化,企业纳税筹划工作能够高效开展㊂参考文献:[1]张丽娟.当前中小学研学旅行课程的实施困境及对策研究[J].读天下:综合,2019(2):225.[2]孙波.论行政立法后评估制度的完善[J].江西社会科学,2019,40(11):156-162.[3]易欢欢.房地产企业融资方式及融资成本控制路径分析[J].财会学习,2019(2).作者简介:王卫宏,衡水恒茂房地产开发有限公司㊂。
国家税务总局公告2017年第11号——国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告
国家税务总局公告2017年第11号——国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2017.04.20•【文号】国家税务总局公告2017年第11号•【施行日期】2017.05.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】税收征管正文国家税务总局公告2017年第11号国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告为进一步明确营改增试点运行中反映的有关征管问题,现将有关事项公告如下:一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十条规定的混合销售,应分别核算货物和建筑服务的销售额,分别适用不同的税率或者征收率。
二、建筑企业与发包方签订建筑合同后,以内部授权或者三方协议等方式,授权集团内其他纳税人(以下称“第三方”)为发包方提供建筑服务,并由第三方直接与发包方结算工程款的,由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票,与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。
发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。
三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务,不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号印发)。
四、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务,其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务,按照“其他现代服务”缴纳增值税。
五、纳税人提供植物养护服务,按照“其他生活服务”缴纳增值税。
六、发卡机构、清算机构和收单机构提供银行卡跨机构资金清算服务,按照以下规定执行:(一)发卡机构以其向收单机构收取的发卡行服务费为销售额,并按照此销售额向清算机构开具增值税发票。
(二)清算机构以其向发卡机构、收单机构收取的网络服务费为销售额,并按照发卡机构支付的网络服务费向发卡机构开具增值税发票,按照收单机构支付的网络服务费向收单机构开具增值税发票。
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施
ACCOUNTING LEARNING125房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施吴诗文 北京创远亦程置业有限公司摘要:房地产开发企业具有开发建设周期长、前期资金投入大、资金回流缓慢、结利时点滞后、财务杠杆高等特点,根据上述行业特点,为确保财政收入稳定、税金按时缴纳,政府部门对房地产行业制定并颁布了具有行业特征的税收政策和征收条例,要求房地产开发企业在项目开发阶段按预收款金额预缴税金,待项目竣备交付后再整体清算。
基于对房地产开发企业的特殊税收政策规定,房地产企业会面临税金超缴风险。
对此,本文探讨房地产企业经营开发期间的税务风险及相应的管理措施。
关键词:房地产企业经营开发;税务风险;管理措施引言现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期,随着市场需求由投资转为刚需,行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业,是一个高税负行业,涉税业务繁多,涉税种类复杂,房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业,导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理,加强成本控制和风险管理。
基于现状,对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点,提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点:取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下,二级开发项目涉及的经营开发节点,以及该节点产生的纳税义务。
(一)招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息,以投标人身份缴纳投标保证金,参与投标竞拍拿地。
中标后,取得成交确认书,获取国有土地使用权,按合同约定缴纳土地出让金和契税,签订国有土地使用权出让合同,办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时,土地的所有权转移,产生契税的纳税义务,应在纳税义务之日起10日内完成税款缴纳;印花税,自土地出让合同签订之日起15日内,按合同约定价格缴纳税款;土地使用税,在征期内缴纳,自取得土地使用权的次月,以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起,中国全面实施了营业税改征增值税(营改增)的税收改革。
这一重大政策调整,对各行各业都产生了深远影响。
对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说,了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。
本文将对此进行详细解析。
在营改增后,房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方,即出售房屋的不动产所有人。
增值税的征税范围包括所有的商品和服务。
在房屋不动产转让中,主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。
营改增后,房屋不动产转让的税率定为11%。
但是,如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
为促进营改增的顺利实施,国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。
在房屋不动产转让领域,对于个人销售或购买住房,以及住房租赁企业出租住房等特定项目,都设有相应的税收优惠政策。
营改增后,税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。
纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记,并按期进行纳税申报和缴纳税款。
同时,税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。
营改增后,对于房屋不动产转让交易,纳税人应当按规定开具增值税发票。
购方需凭增值税发票进行进项抵扣。
如发生发票遗失等情况,纳税人需及时向税务机关报备并公示。
为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益,税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。
纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。
税务机关也积极开展各类培训活动,帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。
作为纳税人,我们应积极学习和了解相关政策规定,确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。
税务机关也应继续优化政策实施和征管服务,为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。
自2016年中国全面实施营改增以来,中国的税收制度发生了巨大的变化。
【营改增各地口径】安徽国税解答23个营改增政策与管理问题(2017年)
【营改增各地口径】安徽国税解答23个营改增政策与管理问题(2017年)发布日期:2017-12-27 来源:安徽国家税务局安徽国家税务局营改增政策与管理问题解答(2017年)一、建筑业(一)根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税〔2017〕58号)文件中规定:“一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务,建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的,适用简易计税方法计税。
”这里的“适用简易计税方法计税”,纳税人是否有选择权利?如果没有选择权的话,对同一项目因政策调整是前期按一般计税方法,后期按简易计税方法,还是整个项目全部调整为简易征收,将前期已经抵扣的进项税额做转出处理?答:(1)财税〔2017〕58号文件中规定:“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务,建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的,适用简易计税方法计税。
”上述的“适用简易计税方法计税”是指对该满足文件规定的建筑项目,建筑工程总承包单位可直接适用简易计税方法。
(2)上述直接适用简易计税方法的建筑项目指2017年7月1日后的新项目,不包括2017年7月1日前的老项目。
(二)国家税务总局2017年第11号公告规定:纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务,不属于混合销售,应分别核算货物和建筑服务的销售额,分别适用不同的税率或者征收率。
请问对于“活动板房、机器设备、钢结构件等”列明之外的自产货物,是否可以比照执行?如农业生产者,种植并销售苗木、草皮,同时提供绿化服务,对其取得的绿化服务是否按照建筑业缴纳增值税?答:纳税人销售“活动板房、机器设备、钢结构件等”列明之外的自产货物同时提供建筑服务的,可以按国家税务总局2017年第11号公告规定,分别适用不同的税率或者征收率。
如农业生产者,种植并销售苗木、草皮,同时提供绿化服务,对其取得的绿化服务可以按照建筑服务缴纳增值税。
房地产营改增的选择计税方法
房地产营改增的选择计税方法1、简易计税方法老项目选择简易计税方法,需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。
(1)预收房款的处理。
所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项,不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。
分两种情况,一是规定时间以前收取,二是规定时间以后收取。
规定时间以前收取的,按规定应计算缴纳营业税,需要开具发票的,原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票,如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的,应及时与税务机关沟通。
按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入,再乘3%预征率计算预交税款。
如果是销售前开具预收房款的增值税发票,根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(2016年第53 号)附件,可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。
另一个主要问题就是规定以前收取的预售房款,未按规定的期限缴纳营业税,一拖就给拖到了现在,交营业税人家地税局收不了,交增值税又怕以后查出又要补缴营业税,存在交双份税款的风险,如何是好?根据营改增相关文件规定:“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为,因税收检查等原因需要补缴税款的,应按照营业税政策规定补缴营业税。
”这是原则,方正税务师认为为稳妥起见,不能证明预收收入发生在规定以后,还是补缴营业税,如果正常无法申报,那就走自查,按照查补税款处理,当然按规定要交滞纳金【房企财税微值fdccsdr】规定时间以后收取的,按规定应计算缴纳增值税,按预收房款除以1加5% 征收率换算不含税收入,再乘3%预征率计算预交税款,在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
如果开具预收房款的增值税发票,根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(2016年第53号)附件,可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
国家税务总局公告2017年第11号政策解读
国家税务总局公告2017年第11号政策解读:国家税务总局公告2017年第11号第二条:自2017年5月1日起,建筑企业与发包方签订建筑合同后,以内部授权或者三方协议等方式,授权集团内其他纳税人(以下称“第三方”)为发包方提供建筑服务,并由第三方直接与发包方结算工程款的,由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票,与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。
发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。
第三条:纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务,不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号印发)。
解读:实务中,建筑企业承接的工程可能涉及跨地区,出于发包方对于资质方面要求等原因,一般由总公司签订建筑合同承接业务,在施工地设立项目公司(分公司、项目部),或将工程交子公司方式施工。
(一)11号公告出台前:1、总公司承接项目,只能以总公司的名义施工、开票和收款,总公司是纳税主体,跨县(市、区)的工程项目只能在工程项目所在地预缴税款,回总机构汇总申报缴纳税款。
2、跨县(市、区)的项目要在工程项目所在地预缴税款,回总公司汇总申报缴纳。
采用简易计税的,预缴征收率3%,汇总申报环节适用征收率也是3%,采用一般计税的,税率11%,工程项目按照2%的预征率在工程项目所在地预缴增值税,按照销项税额减去进项税额后的差额再减去预缴税额汇总申报缴纳。
(二)11号公告出台后:1、总公司承接项目,可以通过内部授权或者三方协议等方式,授权集团子公司或分公司施工、开票、收款,从而使分、子公司成为纳税主体,发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。
这样发包方和被授权(或三方协议方式)的分、子公司之间就可以形成增值税的完整链条而不用通过集团公司,如果被授权的是子公司,企业所得税也不用汇总到集团公司统一缴纳。
2、纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务不在工程项目所在地预缴税款。
进一步明确营改增有关征管问题的公告(2017年第11号)
进一步明确营改增有关征管问题的公告(2017年第11号)关于《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》的解读2017年04月25日国家税务总局办公厅在营改增试点运行过程中,各方陆续反映了一些政策执行中出现的操作问题有待统一和明确。
为此,税务总局制定了《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》,明确了十个方面的问题:一是纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务,明确不属于混合销售,应分别核算货物和建筑服务的销售额,分别适用不同的税率或者征收率。
二是明确了建筑企业签订建筑合同后以内部授权或者三方协议等方式,授权其集团内其他单位提供建筑服务的,在业务流、资金流、发票流“三流”不完全一致的情况下,如何计算缴纳增值税并开具发票。
三是明确了纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务的,不实行《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》中异地预征的征管模式。
四是明确甲方无论是自行采购电梯交给电梯企业(一般纳税人,下同)安装,还是从电梯企业采购电梯并由其安装,电梯企业提供的安装服务均可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
同时,对电梯进行日常清洁、润滑等保养服务,应按现代服务适用6%的税率计税。
五是统一政策口径,明确了纳税人提供的植物养护服务,按照“其他生活服务”缴纳增值税。
六是明确了银行卡跨机构资金清算业务中各涉税主体如何计算缴纳增值税以及发票开具等问题。
以典型的POS机刷卡消费为例(注:相关费用金额均为假设),消费者(持卡人)在商场用银行卡刷卡1000元购买了一台咖啡机,要实现货款从消费者的银行卡账户划转至商户账户,商户需要与收单机构(在商户安装刷卡终端设备的单位)签订服务协议,并向其支付服务费。
除收单机构外,此过程中还需要清算机构(中国银联)和发卡机构(消费者所持银行卡的开卡行)提供相关服务并同时收取服务费。
涉及的资金流为:(1)刷卡后,消费者所持银行卡的发卡机构从其卡账户中扣除咖啡机全款1000元;(2)发卡机构就这笔业务收取发卡行服务费6元,并需向清算机构支付网络服务费1元,因此,发卡机构扣除自己实际获得的5元(6-1=5)后,将货款余额995元(1000-5=995)转入清算机构;(3)清算机构扣减自己应分别向收单机构和发卡机构收取的网络服务费(各1元)后,将剩余款项993元(995-1 -1=993)转入收单机构;(4)收单机构扣减自己实际获得的收单服务费3元,将剩余款项转入商户;(5)最终,商户获得咖啡机销售款,并支付了10元手续费,最终收到990元。
总局货劳司解答36个常见问题
税务总局解答31个营改增热点问题2017年3月27日下午,国家税务总局开展一期以“深入解读‘营改增’政策持续释放改革红利”为主题的在线访谈。
国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫做客税务总局网站,就网民关心的问题与网友在线交流。
这些热点问题中,有你关心的吗?1.问:营改增试点全面推开已近十一个月的时间了,有些纳税人反映,对新税制的适应存在困难,还有些纳税人反映,营改增后税负有所上升,针对这些情况,您能谈谈下一步还将在这方面做些什么工作吗?国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫:好的,主持人好,各位网友好。
很高兴能有这样一个机会就营改增的有关情况与各位网友在线交流。
从去年全面推开营改增到现在,我们一直致力于帮助纳税人尽快适应新税制,尽可能充分地享受改革红利。
目前看来,已经取得了明显的成效。
当然,在不到一年的时间里,很难做到每个企业都能完全适应新税制,也很难做到每个纳税人的税负都下降。
毕竟增值税和营业税相比,税制更规范,政策更透明,对纳税人的管理要求也更高。
为了让纳税人掌握政策规定更精准、享受税收优惠更彻底、抵扣进项税额更充分、办理涉税事项更清楚,引导纳税人更好地提升对税制的适应程度,降低企业税负,我们于近期在全国范围内开展了新一轮的营改增政策大辅导工作,辅导对象涵盖了所有增值税纳税人,重点关注在制造业、建筑业、房地产业、金融业和生活服务业以及营改增后出现税负上升的纳税人;着重从营改增政策、税收优惠、进项抵扣和办税流程四个方面,采取调研、培训、发放宣传材料等多种形式对纳税人进行纳税辅导工作。
力争让更多的企业充分掌握改革政策,尽快转变思想观念,及时调整经营理念,更好地适应新税制,更多的享受改革带来的减税红利。
关于增值税税率2.问:我刚开了一家餐馆,看到现在外卖APP很火爆,用餐需求很大,也想接一些外卖的订单,但是听说外卖需要缴17%的税,那比我们现在的税高太多了,想求证一下。
国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫:《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)已经明确,提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品,按照“餐饮服务”缴纳增值税。
营改增中各地“视同销售“政策梳理
营改增各地“视同销售“政策梳理中华人民共和国增值税暂行条例实施细则中华人民共和国财政部令第65号第四条单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:(一)将货物交付其他单位或者个人代销;(二)销售代销货物;(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
《营业税改征增值税试点实施办法》财税(2016)36号第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
财政部和国家税务总局规定的其他情形。
由上述政策可看出,营改增后销售服务、转让无形资产不动产与原增值税销售货物视同销售的原理具有相通性,均对无偿提供应税行为作出了视同销售规定,但在实际操作中如何准确地把握该政策存在一定的困难,对此,各地国税局也纷纷做出了自己的理解,并就具体问题做出了回复。
福建国税12366解答营改增等53个热点难点问题(2016年7月)11.企业在购买图书赠送客户,是否可以享受零售批发环节图书的减免政策答:根据《财政部国家税务总局关于延续宣传文化增值税和营业税优惠政策的通知》(财税〔2013〕87号)规定:“二、自2013年1月1日起至2017年12月31日,免征图书批发、零售环节增值税。
……七、本通知的有关定义……(二)图书、报纸、期刊(即杂志)的范围,仍然按照《国家税务总局关于印发<增值税部分货物征税范围注释>的通知》(国税发〔1993〕151号)的规定执行……”另根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局第50号令)第四条规定:“单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:……(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
国家税务总局公告2017年第11号解读
财税[2017]58号财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知税总发[2017]99号财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于进一步做好建筑行业营改增试点工作的意见国家税务总局公告2016年第69号国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告为进一步明确营改增试点运行中反映的有关征管问题,现将有关事项公告如下:一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十条规定的混合销售,应分别核算货物和建筑服务的销售额,分别适用不同的税率或者征收率。
【政策对比】《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文)第四十条一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物,为混合销售。
从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售服务缴纳增值税。
haihan235点评——最难解读的是本公告第一条,显然与增值税条例实施细则第六条产生严重冲突。
是在营改增业务下的混合销售行为中开了一个特殊的例外口子?还是增值税条例下的混合销售行为中给了一个重新的明确规定?——目前无法确定,本人认为连总局领导自己都没有想好,是例外开恩?还是广开恩路?由于没有理解领导的意图,所以总局的解读文件还没有及时出台。
因此我估计这个范围可能会留给基层税务机关自己去把握。
贺飞跃解读——基于国家税务总局公告2017年第11号的建筑业增值税新政解读蓝敏解读——挂靠转借资质有解?税总2017年11号公告解读之一何晓霞解读——电梯维修税事,厘清你真就这么难?翟纯垲解读——11号公告除了专票抵扣延长,“销售自产货物+建筑服务”模式更需要深入思考总局访谈——20条服务新举措全面助力营改增”为主题的在线访谈总局访谈——国家税务总局与停车设备企业座谈,就营改增问题释疑樊剑英点评——混合销售只根据企业主业征收增值税,既然不属于混合销售,言外之意算不算兼营呢?也不一定是,还是干脆叫特殊的混合销售行为好,政策再倒退一步,只要是自产货物并同时提供建筑、安装服务的应税行为,均必须按照货物部分17%征收增值税和按照建筑服务11%或者3%征收增值税(甲供)。
2017营改增最新政策解读内容
2017营改增最新政策解读内容营业税和增值税,是我国两大主体税种。
2017年的营改增政策相信是大家都很关注的问题,2017年营改增最新政策有什么解读?2017营改增最新政策又是什么内容?2017营改增最新政策解读这个问题由店铺来为您解答!2017年营改增实施细则全文解读公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,营改增试点的细则正式亮相。
其中备受关注的房地产业营改增政策也随之明确,房企的旧项目可以选择两种计税方法。
而对于个人二手住房交易,将按照5%的征收率计算纳税,税负有所降低。
而财政部、国家税务总局最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对个人住房转让实施差别政策,北上广深个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
算算账卖300万元房营改增后少缴7100元增值税与营业税的不同在于,增值税的计算需要把含税部分剔除,而简易征收方式不需要计算进项税和销项税,其计算公式为增值税=含税销售额÷(1+征收率)×征收率。
举例来说,房子的交易价格为300万元,如果征营业税,那么营业税=300万元×5%=15万元。
改征增值税后,采用简易征收,征收率为5%,300万元为含税价,需要剔除税收部分后再乘以征收率,即增值税=300万元÷(1+5%)×5%=14.29万元,即可以减少纳税7100元。
新政房企土地成本能抵扣自2017年5月1日起,在全国范围内全面推开营改增试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。
从税率上看,房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税,但增值税与营业税在原理上有着本质的不同。
此外,对于4月30日(《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2017年4月30日前的房地产项目)之前的旧项目,两个行业的企业可以选择简易计税等过渡期政策。
安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐昨日表示,细则明确了向政府部门支付的土地价款可以作为房地产企业销售额扣除部分,力度很大。
海南省国税局之房地产、建筑业营改增热点问题答疑集锦
海南省国税局之房地产、建筑业营改增热点问题答疑1.房地产开发企业收到商品房预收款,如何开具发票和申报的问题房地产开发企业在收到商品房预收款时,不确认该笔收入,不进行纳税申报。
购房者需要发票的,房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者,申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。
交房时,房地产开发企业需要确认收入,且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后,再按照商品房全款开具发票,并进行纳税申报。
2.关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式,在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。
海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)》中“十、关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题”的指引同时废止。
3.关于土地价款的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。
土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。
土地出让金根据批租地块的条件,可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价,包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。
其票据由财政部门出具。
拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金,主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。
其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。
征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让,再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。
其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。
开发规费通常是指在房地产开发过程中,房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。
其票据为政府部门出具的非税收入票据。
国家税务总局公告2017年第16号——国家税务总局关于增值税发票开具有关问题的公告
国家税务总局公告2017年第16号——国家税务总局关于增值税发票开具有关问题的公告
文章属性
•【制定机关】国家税务总局
•【公布日期】2017.05.19
•【文号】国家税务总局公告2017年第16号
•【施行日期】2017.07.01
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】增值税
正文
国家税务总局公告
2017年第16号
国家税务总局关于增值税发票开具有关问题的公告为进一步加强增值税发票管理,保障全面推开营业税改征增值税试点工作顺利实施,保护纳税人合法权益,营造健康公平的税收环境,现将增值税发票开具有关问题公告如下:
一、自2017年7月1日起,购买方为企业的,索取增值税普通发票时,应向销售方提供纳税人识别号或统一社会信用代码;销售方为其开具增值税普通发票时,应在“购买方纳税人识别号”栏填写购买方的纳税人识别号或统一社会信用代码。
不符合规定的发票,不得作为税收凭证。
本公告所称企业,包括公司、非公司制企业法人、企业分支机构、个人独资企业、合伙企业和其他企业。
二、销售方开具增值税发票时,发票内容应按照实际销售情况如实开具,不得根据购买方要求填开与实际交易不符的内容。
销售方开具发票时,通过销售平台系
统与增值税发票税控系统后台对接,导入相关信息开票的,系统导入的开票数据内容应与实际交易相符,如不相符应及时修改完善销售平台系统。
特此公告。
国家税务总局
2017年5月19日。
房地产开发企业所得税处理办法[原文]及新旧(国税发31号文件与国税发()31号文件)对照表
房地产开发企业所得税处理【31号文】新旧对照表第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
九、关于征收管理问题(二)开发企业出现下列情形之一的,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理,但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1、依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的;2、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的;3、擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;4、虽设置账簿,但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐,难以查账的;5、发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;6、纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。
第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。
(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。
财政部国家税务总局 住房和城乡建设部关于进一步做好建筑行业营改增试点工作的意见税总发[2017]99
财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于进一步做好建筑行业营改增试点工作的意见税总发[2017]99各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局、住房城乡建设厅(建委、建设局)、财政厅(局),新疆生产建设兵团建设局、财务局:建筑行业纳入营改增试点以来,通过打通增值税抵扣链条,妥善解决了原税制存在的重复征税问题,顺利实现了税制平稳转换,为建筑行业的发展营造了更为有利的税收环境。
近期部分企业反映,试点过程中仍不同程度地存在取得抵扣凭证有难度、选择简易计税办法有障碍、异地施工预缴税款有困难等方面问题。
为进一步做好建筑行业营改增试点相关工作,规范市场主体行为,更好发挥税制改革对行业发展的促进作用,提出以下意见。
一、加强宣传辅导,优化纳税服务(一)持续开展宣传辅导。
各级财税部门要将建筑行业,特别是中小建筑企业作为下一步政策辅导的重点,因地制宜采取措施,帮助企业提高对增值税制度的理解和认识,引导企业更充分地享受各类政策安排和优化服务措施,更好地适应新税制。
各级住房城乡建设部门、相关行业协会要进一步加强对培训工作的专业指导,协调整合培训资源,积极为建筑业纳税人的培训、辅导等工作创造条件。
(二)进一步优化发票代开服务。
各地税务部门要积极创造条件,在建材市场、大型工程项目部等地增设专用发票代开点,为砂土石料销售企业、临时经营企业及建筑材料零售企业代开专用发票提供便利,不断提高建筑企业购买建筑材料获得专用发票的比例。
(三)切实保证政策措施落地。
各地税务部门要深刻领会现行建筑行业各项政策措施出台的意图,盯紧抓牢已出台各项政策措施的落地工作,税收减免、简易计税等各类政策安排必须严格落实到位。
特别是《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税[2017]58号)规定的建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务,在建设单位自行采购全部或部分主要建筑材料的情况下,一律适用简易计税的政策,必须通知到每一个建筑企业和相关建设单位,确保建筑企业“应享尽享”,充分释放政策红利。
国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告
清 算 机 构 从 发 卡 机 构 取 得 的 增 值 税 发 票上 记 载 的发 卡行 服务 费 , 一 并计入 清
3 %和5 %的征收率 , 分别填 写在 《 增 值
税 纳 税 申报 表 》( 小规 模 纳 税 人 适 用 ) 第
二、 建 筑 企 业 与 发 包 方 签 订 建 筑 合 同后, 以 内部 授权 或 者三 方 协议 等方 式 , 授权 集 团内其他纳 税人 ( 以下 称 “ 第 三
税专 用 发 票试 点 范 围 。 月销 售 额 超过 3 万
具 的增 值税 扣 税 凭证 , 仍按 《 国 家税 务总 局 关于 调 整 增 值 税 扣 税 凭 证 抵 扣期 限有
商户 开具 增 值税 发 票 。 七、 纳税人2 0 1 6 年5 月1 日前 发 生 的 营 业税 涉 税 业 务 , 需 要 补 开 发票 的 , 可 于
2 0 1 7 年1 2 月3 1 日前 开具 增 值 税普 通 发 票
方 ”) 为发 包 方 提 供 建 筑 服 务 , 并 由 第 三
方直接 与发包方结 算工程款 的, 由第 三 方 缴 纳 增 值 税 并 向发 包 方 开具 增 值 税 发 票, 与 发 包 方 签 订 建 筑 合 同 的 建 筑 企 业 不缴 纳增值税 。 发 包 方 可 凭 实 际 提 供 建 筑 服 务 的 纳 税 人 开具 的增 值 税 专 用 发 票
算 机 构 的 销售 额 , 并 由 清 算 机 构 按 照 此
销售 额 向收 单机 构 开具 增 值 税发 票 。
2 栏 和第 5 栏“ 税 务机 关 代 开 的 增 值 税 专
用 发 票 不含 税 销售 额 ” 的“ 本期数” 相 应 栏 次 中。
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“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题(2017年9月14日)(老会计人的经验)1、已经缴纳营业税未开具营业税发票的,营改增后怎么补开发票?国家税务总局公告2016年第53号第九条:可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设603“已申报缴纳营业税未开票补开票”;发票税率栏应填写“不征税”发票备注栏注明“已纳营业税,完税凭证号码xxxx”字样(省局答疑八)2、房地产预收款怎么开具发票?房地产开发企业收取预收款时,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码,602“销售自行开发的房地产项目预收款”,发票税率栏应填写“不征税”。
(国家税务总局公告2016年第53号第九条)规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写,其他项目应填写齐全,商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”,备注栏注明预收款性质(如:定金、30%首付款等)、预售不动产的详细地址和商品房面积。
(省局答疑八)3、2个以上自然人共同购买房产怎么开具发票?省答疑八:发票购货方名称可以填写共有人姓名,纳税识别号一栏可以不填写在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。
4、房地产开具发票有哪些要求?国家税务总局公告2016年第23号规定:在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)“单位”栏填写面积单位备注栏注明不动产的详细地址。
5、销售的房地产项目因确权面积差、销售折扣等原因红字发票开具问题已开具营业税发票的,2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的,可以开具红字增值税普通发票。
开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。
纳税申报时,红字增值税普通发票负数金额在申报表如实填报的同时,在无票收入栏次填报相同的正数销售额。
6、营业税发票开具错误怎么办?2016年5月1日之后,纳税人发现原营业税发票开具错误,需要开具红字发票的,可于2016年12月31日之前开具红字增值税普通发票(房地产开发企业销售自行开发的不动产不受此时间限制),同时开具蓝字增值税普通发票。
红字发票开具时应在备注栏内注明对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。
蓝字发票开具时应在备注栏注明对应原开具的营业税发票的代码、号码,红字增值税发票的代码、号码及开具原因。
问题7、土地价款扣除范围问题财税[2016]140号:七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
省局解答二废止,原:“支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)问题8、当期允许扣除的土地价款怎么计算?国家税务总局公告2016年第18号第五条:当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款(被财税[2016]140号废)。
问题9、当期允许扣除的土地价款怎么进行账务处理?《增值税会计处理规定》的通知(财会[2016]22号):增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。
“销项税额抵减”专栏,记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额;账务处理:借:“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”贷:“主营业务成本”问题10、“一次拿地、分次开发”如何计算当期允许扣除的土地价款问题国家税务总局2016年第18号公告规定,当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款房地产企业一次性购地,分次开发,可供销售建筑面积无法一次全部确定的,按照均衡配比的原则,按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款:(1)首先,计算出已开发项目所对应的土地价款:已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×(已开发项目占地面积÷开发用地总面积)(2)然后,再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积)×已开发项目所对应的土地价款。
问题11、在新政府补助准则下,4种不同形式的“土地出让金”返还款会计和企业所得税处理A房地产开发有限公司(以下简称“A公司”)通过招拍挂获得了一个旧城改造项目,支付土地出让金1亿元。
后来,A公司取得土地出让金返还款2000万元。
那么,在新政府补助准则下,不同形式的土地出让金返还款如何进行会计和企业所得税处理?情形一:根据A公司和政府部门的约定,该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万,未规定资金专项用途会计处理:《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定,政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
第十一条规定,与企业日常活动相关的政府补助,应当按照经济业务实质,计入其他收益或冲减相关成本费用。
与企业日常活动无关的政府补助,应当计入营业外收支。
情形一:根据A公司和政府部门的约定,该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万,未规定资金专项用途根据上述规定,A公司取得的招商引资奖励款应当认定为与收益相关的政府补助,且与企业日常活动不相关,应当计入营业外收入。
会计处理为(未提及税费忽略不计):借:银行存款2000万贷:营业外收入2000万情形一:根据A公司和政府部门的约定,该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万,未规定资金专项用途所得税处理:根据《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)规定,企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除:1、企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;2、财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;3、企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
根据上述规定,A公司取得的招商引资奖励款不满足不征税收入的条件,因此需要全额计算缴纳企业所得税500万元(500=2000*25%)。
情形二:政府将该笔土地出让金返还款作为A公司建设市政配套设施的补助会计处理:《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定,与资产相关的政府补助,是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
第八条规定,与资产相关的政府补助,应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。
与资产相关的政府补助确认为递延收益的,应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
情形二:政府将该笔土地出让金返还款作为A公司建设市政配套设施的补助A公司取得的财政返还,属于对开发产品的补偿,因此应当确认为与资产相关的政府补助,且应当冲减开发成本的账面价值2000万。
会计处理为(未提及税费忽略不计):借:银行存款2000万借:开发产品-市政配套设施2000万所得税处理:A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入,因此不适用财税[2011]70号文件规定。
对企业所得税影响通过结转已售“开发产品”的成本时实现。
情形三:政府将该笔返还款项用于对A公司实施拆迁补偿的补助会计处理:《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定,政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
第十一条规定,与企业日常活动相关的政府补助,应当按照经济业务实质,计入其他收益或冲减相关成本费用。
A公司取得的财政返还用于补偿发生的成本支出,因此应当冲减土地开发成本。
会计处理为(未提及税费忽略不计):借:银行存款2000万借:开发成本-土地成本-拆迁补偿费2000万所得税处理:A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入,因此也不适用财税[2011]70号文件规定,对企业所得税影响同样通过结转已售“开发产品”的成本时实现。
情形四:A公司红线内配建养老院,建成后移交政府,财政返还款作为对养老院建设的补贴会计处理:《企业会计准则第16号—政府补助》第五条规定,下列各项适用其他相关会计准则:(一)企业从政府取得的经济资源,如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关,且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分,适用《企业会计准则第14号—收入》等相关会计准则。
A公司建设养老院,取得政府支付的2000万,发生成本1800万,应当认定为该项经济资源的取得与企业提供服务密切相关,不属于无偿从政府取得收入。
因此,应当按照《企业会计准则第14号——收入》的规定,计入主营业务收入。
会计处理为(未提及税费忽略不计):借:银行存款2000万贷:主营业务收入2000万借:主营业务成本1800万贷:开发产品1800万所得税处理:A公司取得利润200万,应当计算缴纳企业所得税50万元(200×25%)问题12、“代建”房屋的行为如何征收增值税问题纳税人接受建房单位委托,为其代建房屋的行为,应按“经纪代理服务”税目征收增值税,其销售额为其向委托方收取的代建手续费。