房地产开发企业增值税发票管理办法

增值税发票管理制度（暂行）

<修订稿>

2016年4月

目录

一、概述及适用范围 (3)

二、发票管理目标 (3)

三、增值税发票管理涉及的岗位及主要职责 (4)

四、发票领购 (5)

五、物业租赁发票开具 (7)

六、地产销售发票开具 (10)

七、酒店住房/餐饮业务发票开具 (12)

八、物业管理发票开具 (17)

九、发票开具的操作规范 (20)

十、红字专用发票开具 (23)

十一、发票取得和认证 (26)

一、概述及适用范围

1.概述

为加强公司增值税发票的管理，规范公司经营行为，保护公司财产安全，减少公司涉税风险，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定，结合我司的实际情况，制定本规定。

2.范围

本规定适用于公司收到及发出的增值税发票（包括增值税专用发票和普通发票）的相关经办人员。

二、发票管理目标

1.销项端增值税发票管控目标（开票）

增值税销项端发票的管理包括增值税专用发票的管理和增值税普通发票的管理。

➢不得虚开发票：包括重复开票或超额开票

-没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税发票；

-有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税发票；

-进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税发票。

➢对开具错误的发票或者发生销货退回及时进行作废或者进行红冲。其中：

1)对于增值税专用发票作废，必须同时满足以下三个条件：

-收回退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月；

-销售方尚未抄税并且尚未记账；

-购买方尚未认证或者认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”。

2)对于增值税普通发票，要求在开票当月收回发票联次即可进行发票作废。

3)开具红字发票的情况（包括专用发票和普通发票）

-一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条

件的；

-销货部分退回及发生销售折让的。

➢防止发票遗失

-空白发票遗失

-开具出的发票在送达客户前遗失

2.进项端增值税发票管控目标（索票）

营改增后，只有同时满足以下三个主要条件，进项税金额才可以抵扣。

➢能够取得增值税抵扣凭证

➢抵扣凭证应在开具发票之日起180日内认证

➢有关支出的用途符合规定

因此，索票端发票管理的目标：

➢及时取得可以抵扣的增值税凭证

➢及时进行认证：增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、机动车销售统一发票➢防止发票遗失：防止收到发票后遗失（如遗失票据，则不能进行进项抵扣）

三、增值税发票管理涉及的岗位及主要职责

四、发票领购

1. 流程图

2. 管理要求

3.操作规范

3.1 发票领购和领用

发票领购的管控要点为监控用票需求，预计足够的空白发票余量，防止无空白发票使用的情况发生。

当预计空白票余量不足一个月用量时，开票人员发起领用申请，及时进行领购。

3.2.空白发票保管要求

1)专柜存放

空白增值税专用发票应视同现金管理，存放在专用保险柜中，确保发票安全，做到防盗、防失、防潮、防霉烂毁损、防虫蛀鼠咬。

2)专人保管

指定专人保管空白发票。领取空白发票，一律由专人统一办理，其他人员不得替代。

3)定期盘点

每月末发票保管人员要对空白发票进行盘点，以检查是否账实相符。盘点空白发票存量不足时，应及时验旧和申购发票。

五、物业租赁发票开具

1.流程图

注释：

2.管理要求

六、地产销售发票开具

1. 流程图

注释：

2. 管理要求

七、酒店住房/餐饮业务发票开具

1.流程图

注释：

2.管理要求

3.禁止事项

1)开票人员应根据实际提供的业务及金额开具发票，同时提供多项服务的，应分别列明业

务名称、金额及税率，不得合并在一个项目开具发票，如客户消费中既包括客房消费也包括泳衣及餐饮消费，应分别列示。

2)开票人员应当按消费内容如实开具，不得虚构经营活动虚开发票，不得开具票物(服务)不

符发票，不得变更品名、金额开具增值税专用发票。

不得开具专用发票的服务：餐饮、温泉、SPA、零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽、化妆品等消费品、以及销售免税货物（如避孕药品和用具）。

3)销售购物券（卡）、提货券（卡）等有价证券（卡）时以及持券（卡）部分消费时，暂不

得开具增值税专用发票，可以开具销售收据或增值税普通发票；待实际全额消费具体货物或服务后，再视具体消费项目以及本制度第九章的开票操作规范，判定能否开具专用发票。如判定可以开具专用发票，财务人员需要向客户回收之前开具的全部增值税普通发票，才能换开专用发票，且受票单位原则上必须与之前开具的普通发票完全一致。

除上述各项外，需要开具专用发票的业务原则上不收取现金。对于例如个人因公到店消费，应要求其以对公转账或刷卡消费。特殊情况下如收取现金，需向受票单位开具收款收据，并

由交款人亲笔签名确认。

八、物业管理发票开具

1.流程图

注释：

2.管理要求

3.禁止事项

1)开票人员应根据实际提供的业务及金额开具发票，同时提供多项服务的，应分别列明

业务名称、金额及税率，不得合并在一个项目开具发票；

2)未实际提供服务或代其它单位收取的服务费，不得开具物业管理费发票。

3)开票人员应当按消费内容如实开具，不得虚构经营活动虚开发票，不得开具票物(服务)

不符发票，不得变更品名、金额开具增值税专用发票。

4)需要开具专用发票的业务原则上不收取现金。对于例如个人代公司缴交物业管理费

等，应要求其以对公转账或刷卡消费。特殊情况下如收取现金，需向受票单位开具收

款收据，并由交款人亲笔签名确认。