定价系数表

定价系数表

房屋定价系数表

比较因素指标解析

比较因素内容解析说明

交易价格根据估价对象所选定的比较案例的市场交易价格

交易期日根据估价对象所选定的比较案例的交易时间

区

域

因

素商服繁华度估价对象所在区域的商服繁华度是属于市级、区级还是街道

交通便捷度距公交站点的距离估价对象距离周边公交车站、地铁及城铁的距离

交通

限制估价对象所处区域的交通线路的限制或管制，

如车道单行线、禁止车辆左转（右转等）

公共配套设施

完备程度估价对象所在区域的公共配套状况，

如：周边医院、学校、银行、以及公园等的分布状况

基础设施情况估价对象所处区域的基础配套状况，是否达到“九通”（通路、通电、通讯、

通上水、通下水、通燃气、通热力、通有线电视、通光纤宽带）

环境景观估价对象所在区域的自然环境及人文环境的情况

居住成熟度估价对象所处区域住宅状况，

如：全部为住宅小区、住宅小区同写字楼交织、住宅小区同工厂交织等

个别因素小区建筑规模估价对象的建筑规模

小区封闭状况估价对象所在小区是全封闭的（有人站岗、查记人车）、

半封闭的（有人站岗，只查车不查人）、不封闭（无人站岗）

公共设施

配套估价对象小区内会所、康乐设施、应急设施及停车设施等是否健全

物业管理估价对象的物业管理状况，如有专业的物业公司管理（有资质、有执照）、

一般物业管理（社区、自办）、无物业管理

景观估价对象的景观状况，如小区周边的山、水、楼、阁等的情况

规划管制估价对象小区内是否有人车分流等管制要求

楼宇楼型估价对象分为塔楼、板楼

公共设施

保障度估价对象内部基础设施的维护状况，

如电梯是否有专人负责、对防盗设施的日常维护等

基础设施配套估价对象内部的水、电、暖等状况

房屋建筑结构估价对象是钢混结构、砖混结构还是砖木结构

环境因素对估价对象造成影响的其他因素，如：因临近火车道、大型娱乐场所或

城市主干道所产生的噪声污染、因临近市政高压线路所产生的电磁污染等

坐落朝向修正系数表（板楼）

坐落朝向南北东南、西北东西西南、东北修正系数 0% -1% -1% -2%

居室窗口朝向修正系数表（塔楼）

居室窗口朝向南东南东西

南北东北西北西

修正系

数 2% 2% 0% 0% -1% -1% -2% -2%

层次修正系数表一（无电梯）

总层数

层

次一二三四五六

七

1 0% 0% 0% -1% -1% -2% -2%

2 1% 1% 0% 0% -1% -1%

3 0% 0% 0% 0% 0%

4 -1% 0% 0% 0%

5 -1% -1% 0%

6 -2% -1%

7 -2%

层次修正系数表二（有电梯）

总层数

层

次一二三四五六

七至高层

1 0% 0% 0% -1% -1% -2% -2%

2 1% 1% 0% 0% -1% -1%

3 0% 0% 0% 0% 0%

4 -1% 1% 0% 0%

5 -1% 1% 0%

6 -2% 1%

7-（顶层-2）

加权平均法的

我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格配套、物业管理、建筑质量、交通城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。

1、18个定级因素

定级因素、指标与分值

定级因素指标分值

位置 A、距所在片区中心区的远近；B、商业为临街或背街；C、写字楼为临街或北街；D、住宅为距所在片区中心区的远近 A、最差（远）1；B、很差（远）2；C、一般；D、很好（近）4；E、最好（近）5

价格 A、百元以上为等级划分基础；B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少；C、价格是否有优势 A、最高1；B、很高2；C、一般 3；

D、很低4；

E、最低5

配套 A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地 A、最不完善1；B、不完善2；C、一般3；D、很好；E、最好5

物业管理 A、保安；B、清洁卫生；C、机电；D、绿化率及养护状况；E、物业管理费（元/月）；F、是否人车分流；G、物业管理商资质 A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E最好5

建筑质量 A、是否漏雨漏水；B、门窗封闭情况；C、内墙；D、地板；E、排水管道 A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E最好5

交通 A、大中小巴士路线数量；B、距公交站远近；C、站点数量；D、大中小巴舒服程度 A、最少（远）1；B、很少（远）；C、一般3；D、很多（近）4；E、最多（近）5

城市规划 A、规划期限（远中近期）；B、规划完善程度；C、规划所在区域重要性程度；D、规划现状 A、最不完善1；B、不完善2；C、一般3；D、很完善4；E、最完善5

楼盘规模 A、总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C、户

数 A、最小1；B、很小2；C、一般3；D很大4；E、最大5

朝向 A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、视野 A、西（西北、西南）1；B、东（东南、东北）2；C、北（东北、西北）3；D、南（东南、西南）5

外观 A、是否醒目；B、是否新颖；C、是否高档；D、感官舒适程度 A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5

室内装修 A、高档；B、实用；C、功能是否完善；D、质量是否可靠 A、最差（远）1；B、很差（远）2；C、一般；D、很好（近）4；E、最好（近）5 环保 A、空气；B、噪音；C、废物；D、废水 A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好（远）5