房地产楼盘销售系数定价
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
房地产项目定价表(一房一价含定价逻辑及公式)
楼栋关系价值对标总平图
2#楼
价值等级价值排序
8
6
左侧临路无遮挡/右47.2m
左右侧临路无遮挡楼前间距64.81m
楼前左右侧有住宅部分视野遮挡
楼后临路较开阔
楼后临路无遮挡
7
7
楼前左侧有住宅部分视野遮挡
楼后有住宅（3#）
02
01
77梯户比
朝向小区人行/车行出去口+地下生鲜超市
8
77.55
6.75噪音影响其他不利因
素
10%
10%
35%
10%
25%
10%
景观楼间距公厕老年活动用房
价值因素
5#4#套数
1201212T42T4西南向
西南向8
8
可观湖+中庭景观
狭缝观湖+中庭景观
2#1493T66西南+南向
9
正面观湖，一线湖景
9前侧正西观湖
0605040388.25
8
楼下商业街噪音影响
82#>5#>4#
垃圾回收点
垃圾回收点
国学路+幼儿园噪音影响
国学路+楼下商业街噪音影响
7
7出地面送风井及柴发尾气井
出地面送风井。
房地产定价方法
房地产定价方法一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。
高价位能够提高单位利润,但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售,但可能丧失获取更多利润的机会.如何确定最适合的价格,求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。
（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法,是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。
例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10%，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。
成本是开发项目的全部成本,包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本.利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。
成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否,才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下,这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力.（二)竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争,但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格.在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的,一般难以为顾客所接受。
要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势.竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下,开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。
房地产项目定价方法(一)2024
房地产项目定价方法（一）引言：房地产项目定价是指开发商根据市场需求和项目自身特点，通过一定的方法和模型确定房地产项目的售价。
合理的定价策略不仅可以满足市场需求，还可以提高开发商的利润。
本文将介绍房地产项目定价的一些常用方法和策略。
正文：一、市场调研和分析1.搜集市场数据：收集该地区房地产市场的相关数据，包括成交价格、库存量、销售速度等，并进行综合分析。
2.确定竞争对手：调查市场上的竞争对手，了解他们的项目定价策略和市场份额，并与自身项目进行比较。
3.分析目标客户群体：根据项目定位和目标客户群体的需求，对其购房能力和购买偏好进行调研和分析。
二、成本计算和盈利预测1.计算开发成本：详细计算房地产项目的开发成本，包括土地购置费、建筑材料费、劳动力成本等。
同时考虑到潜在的风险和不确定性。
2.确定销售目标：制定合理的销售目标，考虑项目规模、市场需求以及竞争对手情况。
3.预测盈利情况：结合市场调研数据和成本计算结果，预测项目的盈利情况。
根据风险和不确定性，进行不同情景下的盈利预测。
三、定价策略制定1.考虑市场定位：根据项目的定位和目标客户群体的需求，确定定价策略。
例如，高端项目可以采取溢价定价策略，而中低端项目可以采取市场竞争定价策略。
2.竞争对手分析：分析竞争对手的定价情况，并结合自身产品的特点制定差异化的定价策略。
3.渠道和销售策略：考虑销售渠道和策略，比如预售、分期付款等方式，制定相应的定价策略。
四、市场反馈和调整1.观察市场反馈：关注项目的市场反应和销售情况，收集客户的反馈意见和建议。
2.灵活调整定价：根据市场反馈和调研结果，灵活调整房地产项目的定价策略，以适应市场需求和提高销售速度。
五、风险控制和总结1.风险评估：对项目定价中的潜在风险进行评估，包括市场风险、政策风险、供应链风险等。
2.制定风险应对措施：根据风险评估结果，制定相应的风险应对措施，以减少项目定价中的风险。
3.总结和经验积累：总结项目定价的经验和教训，不断积累经验，为未来的项目定价提供参考。
房屋销售定价方法浅析(4种方法)
定价思路：
Step 1
区域选择
选择同一区域，或者相似区域。如果选择不同区域的组合，则要在区域 主力总价区间选取上通过权重来剔除掉不同区域的差异性
Step 2 市场主力总价确定
确定与本案产品同质的区域市场主力总价区间
总价区间+面积.区间
单价区间
范本： （一）市场总价的两种判定方法：
主力总价卡位法
1. 根据最近一年区域内同质产品的主力成交总价判定（推荐） 。
1. 选定区域：整个青岛市别墅市场（注：区域范围很广，并不是类似板块比较）
板块
总价区间
即墨板块 崂山板块 城阳板块 少海板块
420-680万
1000-2000万 400-500万
.
280-450万
2. 市场主力总价判定：450-680万
假想：如果青 岛市现在主力 成交市场在崂 山区，那还能 把胶南板块的 别墅总价定到 1000-2000万 吗？
验证：
则总价区间为396-540万
推算出的总价区间与市场 总价空白点400-600万基 本吻合，因此全盘均价可 定为18000元/㎡
OR 如果推算出的总价区间与市 场空白点相差较大，应采取 折中的方法，估算出一个全 盘单价。
.
案例演示：好世麒麟园
1. 区域总价区间框定
联体别墅
经济型独栋别墅
本案根据最近一年的成交套数在各总价段的占比，来确定市场总价区间。
基于各项目 对应参考价
5545.29
5864.66
5484.46
6112.266112
比重
20%
权重价 1109.06
本案综合定 价
20%
25%
1172.93 1371.12
房地产项目定价的方法
房地产项目定价的方法引言在房地产行业中，项目定价是一个非常重要的环节。
准确的定价可以帮助开发商合理利润和吸引购房者，而错误的定价可能导致项目销售困难甚至亏损。
因此，掌握正确的房地产项目定价方法至关重要。
本文将介绍几种常用的房地产项目定价方法，包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法市场比较法是一种常见的房地产项目定价方法，它通过对市场上相似房产的成交价格进行比较，来确定自己的房产的市场价值。
具体步骤如下：1.收集市场数据：首先，需要收集一定数量的类似房产的交易数据，包括成交价格、面积、位置、建筑年代等信息。
2.选择可比房产：根据自身房产的特征，筛选出与之相似的房产作为可比房产。
3.分析可比房产的成交价：对选定的可比房产进行成交价分析，可以计算平均成交价格、价格波动范围等。
4.评估自身房产的市场价值：根据可比房产的成交数据，来评估自身房产的市场价值，可以通过计算相对价值或建立回归模型等方式进行。
市场比较法的优势在于其简单易行，但需要注意的是，选取可比房产时要尽量使其与自身房产具有类似的特征，以保证定价的准确性。
成本法成本法是另一种常用的房地产项目定价方法，它以开发商的成本为基础，计算出房产的市场价值。
具体步骤如下：1.确定开发成本：开发商需要确定自身的开发成本，包括土地购买成本、建筑材料成本、劳动力成本等。
2.计算开发利润：开发商在定价时通常会考虑一定的利润率，因此需要根据预期的利润率，计算出所需的开发利润。
3.考虑附加成本：除了直接成本和利润，还要考虑一些附加成本，如销售费用、税费等。
4.评估房产的市场价值：通过将开发成本和附加成本加上开发利润，得到房产的市场价值。
成本法的优势在于能够较为准确地反映开发商的实际成本和预期利润，但需要注意的是，市场需求和竞争状况也会对成本法的定价结果产生影响。
收益法收益法是一种适用于商业地产的定价方法，它基于房产潜在的收益能力来确定其价值。
具体步骤如下：1.确定租金收入：通过市场调研或租约信息，确定房产可望获得的租金收入。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法一说起定价，往往想到这样的画面：输出的结果也往往仅也只有一张价格明细表。
但其实价格策划是一件实践性很强的科学工作，是包括价格口径、均价推倒、价表制定和优惠策划在内的四位一体系统工程，且要求各级营销人员依据销售指标、客户情况、竞争情况、利润回报进行系统思考，而不能主观随意凭经验。
二、“四位一体”的价格策划思路价格策划需要从四个方面进行系统的策划和全方位的思考。
一是销售指标，包括总量指标和分户型、梯腿及楼栋的分解指标，用以指导价格策略的制定；二是利润回报，包括整体、当期以及分物业类型的利润指标，用以明确利润产出，配合价格策划，结合不同产品的利润情况有保有压。
三是客户情况，以客户数据为基础进行科学定价，具体可通过“三维一体”盘客法分析客户预期。
客户最终成交与否主要取决于“有没有足够资金可以买、有没有合适房源可以选以及有没有足够动力要买”等三个维度影响，这就要求我们对客户也要进行“10问客户有效性盘客法”、“四重客户落位盘客法”以及“客户把握盘客法”并输出细化到具体房源的客户预测（模拟销控），这就是“三维一体”盘客法（具体内容将在后期文章讲解），它能实现对客户的有效梳理，实现对客户的精准把握。
四是关注竞品情况，实时修正价格策略，具体要关注三点：第一是竞争市场上的畅滞销产品，用以明确产品站位，明确细分市场在价格上采取引领策略还是跟随策略，第二是量价关系，用以判断价格站位，梳理量价关系，优化出货结构，引导客户需求，第三是月均去化，用以预判量价关系天花板，合理分解销售目标及客储策略。
需要注意的是，以上四个方面的系统论证始终贯穿价格策划的四个核心环节，即价格口径、均价推导、价表制定、优惠策划，而上述四个环节又在客储及销售案场的工作过程中不断调整及修正，最终实现既定的销售目标！三、价格制定4步法第一步、制定价格口径面对供大于求的买方市场，客户选择面广、忠诚度低，若缺乏价格口径就进行客储，客户就往往回答销售人员“房子多的是，等你价格出来再通知我吧”，客户量上不来，也不能eeee判断客户的诚意度。
商铺定价方法
1、成本加成法（成本财向定价：定义：是指开发商按照所开发物定的成本，加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。
计算公式：物业售价=单位成本×（1目标利润率）÷（1－税率）。
利弊：用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格，因开发商对成本的了解要比对需求的了解多，所以这种定价方法可以简化定价过程，物汪售价更容易被确定。
但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报，因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格，可能导致销售不利。
2、租金参照法（需求导向定价）：投资回报率计算过程：××12）÷40=16.48%。
定义：租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。
例如，某项目所在地区同类型底商的租为为100元/平方米/月，根据市场情况，投资底商的回报率应不底于15%，可以计算出该项目底商的销售均价应不高于100×12÷15%=8000（元/平方米）。
利弊：该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。
这种定价格方法是依据购买者的投资回报来确定，充分考虑了市场需求，因而更被投资者所接受，造成物业的火爆销，但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润，甚至有可能造成亏损。
3、随行就市定价法（竞争导向定价）定义：是以该地区同类物业的价格水平来确定售价，采用这种定价法，项目售价是以竞争对手的价格为定价基础，并做或商或低的小幅度调整，而较少考虑产品成本和市场需求；这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价，属于一种中价策略，既可以为开发商带来较合理的利润，又使购买者的投资回报有一定的保障。
目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。
根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式只售不租模式定义：只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。
房地产楼盘价格表制定培训中原
2021/9/18
*
2种常用的方法
方法一、水平系数±层差法
单价折后=总价÷建筑面积 =（总价建筑面积+总价赠送面积） ÷建筑面积 =（单价建筑面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积 或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰] ×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）} ÷建筑面积
2021/9/18
*
特殊系数
考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素 干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层； 风水：带3、4、6、7、8、9的楼层； 奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异； 其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。
2021/9/18
*
增值系数（折算率）
假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向
2021/9/18
*
水平系数各因素差幅取值参考
打分项目
取值范围
考虑因素
一、
平面设计
0-21%
1.1
客厅尺寸布局
0-4%
开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；
1.2
餐厅尺寸布局
0-3%
开间、进深、位置的合理性；
1.3
卧室尺寸布局
房地产价格计算
房地产价格计算〖差不多思路〗本价格运算方法的差不多动身点是尽量保证每套房屋的性价比一致。
性价比中的价格是指单位销售面积的价格。
而性价比中的性能，那么应该是多方面的指标综合加权评判而成。
应该选择多个重要的性能指标来评判某套房屋的综合性能，例如：1〕楼层〔楼层高低〕2〕海景/江景/河景/湖景等水景3〕山景/园景等其他景观4〕宁静〔所处位置的宁静程度〕5〕户型〔该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度〕6〕朝向〔该房屋方位朝向的优劣〕7〕视野〔视线是否受阻及视野开阔程度〕8〕私密性以上8项指标中，第1项指标〝楼层〞可看作是纵向指标，能够通过楼层价差来反映其指标分值的高低。
而其他7项指标那么是横向指标，通过分别评判并加权汇总来运算其横向的综合性能;各个因素的权重那么要紧靠体会和价格试算确定。
〖运算流程〗〖运算步骤〗一、确定均价均价通常依照项目销售目标而定。
在确定目标均价时，常用以下几种定价方法：1．成本加成法即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。
2．市场比较法以市场情形、专门是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。
此种方法应该评判分析相关于竞争项目的竞争优势〔劣势〕和所处的竞争地位。
3．消费者心理价格法通过调查了解消费者的心理承担价格而制定销售价格。
实际应用中，消费者实际购买的价格往往高于其参加调查时所提出的心理承担价格。
在制定目标均价时，通常需要将以上3种方法综合运用。
二、确定楼层价差确定楼层价差有两种方法，一种方法是每个楼层都存在楼层价差。
纵向楼层价差依照地域和形状的不同而不同。
在一些都市，高层住宅的楼层价差通常为20~50元/m2，顶层价格通常最高;小高层住宅的楼层价差通常为15~30元/m2，顶层价格通常最高;多层住宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高〔也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情形〕。
另一种方法是楼层分段价差，这种方法要紧针对高层住宅使用。
立即楼栋各楼层分为假设干楼段，每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差，但楼段之间存在楼段价差。
商品房定价方法
商品房定价方法商品房定价是开发商在进行房地产开发销售过程中的重要环节之一，其合理与否直接影响到商品房市场的供求和购房者的利益。
下面将介绍几种常见的商品房定价方法。
1. 成本法定价：成本法定价是指将开发商投入房地产项目的直接成本、间接成本以及预期的利润等因素考虑在内，通过对开发成本进行核算、分配，并加入适当的利润率，来确定商品房的销售价格。
这种方法相对简单，能够确保开发商获得一定的利润，但可能会忽略市场需求和竞争情况，导致定价过高或过低。
2. 市场法定价：市场法定价是指通过市场调研和对竞争对手的价格进行比较，结合目标消费者的购买能力和市场需求，来确定商品房的销售价格。
这种方法能够更准确地反映市场供需关系和消费者意愿，但需要对市场进行深入的调研和分析，对市场信息的敏感度要求较高。
3. 收益法定价：收益法定价是指通过对商品房预计的未来收益进行估算，然后将其折现到现值，再加上预期的利润，来确定商品房的销售价格。
这种方法适用于投资性房产，例如出租型公寓，能够考虑到长期持有的投资回报，但对预测未来收益和折现率的准确性要求较高。
除了以上几种常见的商品房定价方法外，还有一些其他因素也需要考虑，如土地成本、政策限制、竞争对手定价等。
在实际操作中，开发商通常综合运用多种定价方法，通过风险评估和市场反馈来调整定价，以确保商品房能够在市场中具有竞争力并实现盈利。
商品房定价是一个复杂而综合性的问题，涉及到市场需求、成本控制、盈利预期、投资回报等多个因素。
下面将进一步讨论与商品房定价相关的一些关键内容。
首先，商品房定价需要充分考虑市场需求。
在确定价格时，开发商需要对目标消费者的购买能力、需求状况以及竞争对手的价格进行充分了解和分析。
只有在了解市场需求的基础上，开发商才能制定出合理的定价策略，同时也能避免过高或过低的定价带来的风险。
其次，成本控制是商品房定价的重要因素之一。
开发商需要对项目的直接成本（如土地成本、建设成本等）和间接成本（如销售费用、管理费用等）进行详细的核算和控制，确保定价能够覆盖全部成本，并取得一定的利润。
房地产营销策划之住宅楼盘实战定价方案
房地产营销策划之住宅楼盘实战定价方案第一篇：房地产营销策划之住宅楼盘实战定价方案房地产营销策划之石家庄某住宅楼盘实战定价方案石家庄某楼盘实战定价方案1、定价思路本住宅物业价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。
项目所在区域是石家庄市房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定年价格时，依据以下步骤制定价格方案：第一步：分析项目特点，确定价格制定原则；第二步：根据比较案例选择标准，选择可比案例；第三步：确定价格影响因素；第四步：通过影响因素分析可比案例；第五步：通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较价格；第六步：分析比准价格，确定项目可实现的市场均价；第七步：调查分析市场案例，确定项目层差、位置差；第八步：确定价格表；第九步：结合项目营销阶段，确定各个阶段可实现的价格；第十步：确定付款方式。
2、项目价格制定原则（1）、项目特点分析项目全部为多层住宅，南北朝向，分为南北两个组团，其中北组团主要为原有居民回迁区，而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不同，并在以下几个方面形成差异：A、户型设计上的差异：北组团户型设计中受回迁房平面户型限制，平面设计较差，主要为2房1厅和1房1厅，建筑面积为40—133平方；而南组团户型设计较为灵活，平面设计好，以3房2厅为主，建筑面积在71—196平方；B、组团环境上差异：外部环境中北组团北面临近东货场，噪音、污染较南组团重；内部环境中南组团内部环境设计较优，并富有变化；C、楼宇质量上差异：南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位，北组团不具备这一优势。
（2）、价格制定方法A、以南北两大组团形成两个价格体系，并且拉开价格差距；B、在制定价格差差时，由于南北组团内各栋楼宇景观差异小，噪音差异大，因此噪音是影响价格差的主要因素；C、北组团户型面积偏小，价格制定主要从总价考虑。
浅谈商品房价格系数的科学制定方法
浅谈商品房价格系数的科学制定方法摘要：商品房的定价是公司收益和客户利益之间的一座桥梁，其科学性直接影响着供求双方的平衡，本文探讨这一问题，供业界同行参考标签：价格系数调整平衡商品房的定价，是房地产行业的一门技术活，定价的科学性直接影响供需双方的利益，价格定的高影响去化，定的底，影响开发商的收益。
可以说价格好比是公司收益和客户之间的一座桥梁。
高了，能走过这座桥的人就少―――没有市场，没了口碑，甚至影响销售的推动；低了，公司损失利润―――没有收益，降低楼盘形象。
如何在两者之间达到一种平衡，如何让楼盘既叫好又叫座，可实在不是件简单的事儿，制定科学的销售价格值得研究。
而定价过程中最大的问题就在于价格系数的制定，科学地制定价格系数需要在前期做大量的专业研究，开发商需要持有以市场、以消费者为中心的开放心态，深刻认识到价格是与产品、市场、形象、宣传推广一起构成一个互有关联的系统，只有把控价格系数与相关因素的关系，理清其脉络，才能有的放矢，科学制定出价格系数。
很显然，在以前的房地产项目销售过程中，我们发现大多数开发商或代理公司在制定一房一价表的时候，往往只结合自身的产品来考虑“自己要赚多少利润”或者是“利润最快化”，对竞争市场的研究较为简单粗略，对客户的接受程度了解也较为浅薄。
通常“拍一下脑袋”，依靠定价者的心理感觉走。
楼盘中位置、景观好一点的价格系数定得高一点，房型好一点的价格系数就高一点，楼层采光好一点的也定得高一点，反之就定得低一点，觉得价差差不多了，合适了就可以了。
这种是典型的“产品主导型”，定价人的主观性较强，这是不太符合市场发展趋势的，因为它蕴涵着两方面的风险：首先是定价系数过高产品难以聚集人气，难以形成“抢购风”，楼盘有一定的滞销风险。
其次是定价系数过低的产品虽会赢得市场较快去化，但较难赢取超高额利润的风险。
楼盘中每套房子价格的制定都是相辅相成、相互关联、相互促进的，而这样定价会造成整个楼盘去化不均衡，销售遇阻、周期拉长，从而不利于树立楼盘的市场形象和口碑，对后期楼盘的推动也会形成一定的影响，资金的不能及时回笼也是现在很多开发商最头疼的事情。
(房地产项目管理)中海外集团内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引
中国海外集团有限公司内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引（试行）编制时间：二零零二年四月目录第一章总则 (1)第二章适用范围 (2)第三章制定住宅销售价格的过程 (3)第四章住宅销售价格系数的制定原则 (4)第五章住宅销售价格系数的制定及评分 (5)第六章定价信息的调研与分析 (9)第七章住宅销售价格计算公式的拟定 (12)表一：不同住宅小区规划布局系数评分表表二：不同别墅楼型规划布局总体均价计算公式表表三：不同住宅小区规划布局总体均价计算公式表第八章其它 (28)附件：某项目销售价格系数专题报告提纲及附件附表一：某项目楼型价格试算汇总表附表二：某项目住宅销售价格平面系数评估标准表附表三：某项目住宅销售价格垂直系数评估标准表附表四：某住宅项目××栋价格试算表案例一：某住宅项目销售价格系数专题报告案例二：某别墅项目销售价格系数专题报告第一章总则第1条在房地产市场中，对房地产企业而言，房地产销售价格是决定公司市场份额和盈利率的最重要因素之一；对购买者而言，房地产销售价格是置业者作出选择的主要决定因素；对市场营销而言，房地产销售价格是决定预期销售收入的最关键因素。
房地产销售价格也是营销组合中最灵活的因素，它与住宅产品的特征不同，它随着市场供求关系的变化而迅速变化。
制定产品销售价格是发展商实现利润的关键环节，也是发展商操纵市场的有效手段和强有力的经济杠杆。
在制定价格中，如何依据市场变化及时、准确地加以修改或调整，如何同营销组合中的其它部分相结合，如何作为市场定位战略中的重要内在因素加以运用，这已经成为了我们工作中面临的一个主要课题。
住宅单位销售价格制定是否合理直接取决于销售价格系数，而影响销售价格系数的因素又非常之多、且非常复杂。
本《内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引》（以下简称“指引”）旨在建立一个技术交流平台，指引各地区营销决策小组在销售价格系数制定过程中对各种影响因素进行系统、缜密的分析。
中海地产住宅项目销售价格系数制定指引
中国海外集团有限公司内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引（试行）编制时间：二零零二年四月目录第一章总则 (1)第二章适用范围 (2)第三章制定住宅销售价格的过程 (3)第四章住宅销售价格系数的制定原则 (4)第五章住宅销售价格系数的制定及评分 (5)第六章定价信息的调研与分析 (9)第七章住宅销售价格计算公式的拟定 (12)表一：不同住宅小区规划布局系数评分表表二：不同别墅楼型规划布局总体均价计算公式表表三：不同住宅小区规划布局总体均价计算公式表第八章其它··28附件：某项目销售价格系数专题报告提纲及附件附表一：某项目楼型价格试算汇总表附表二：某项目住宅销售价格平面系数评估标准表附表三：某项目住宅销售价格垂直系数评估标准表附表四：某住宅项目××栋价格试算表案例一：某住宅项目销售价格系数专题报告案例二：某别墅项目销售价格系数专题报告第一章总则第1条在房地产市场中，对房地产企业而言，房地产销售价格是决定公司市场份额和盈利率的最重要因素之一；对购买者而言，房地产销售价格是置业者作出选择的主要决定因素；对市场营销而言，房地产销售价格是决定预期销售收入的最关键因素。
房地产销售价格也是营销组合中最灵活的因素，它与住宅产品的特征不同，它随着市场供求关系的变化而迅速变化。
制定产品销售价格是发展商实现利润的关键环节，也是发展商操纵市场的有效手段和强有力的经济杠杆。
在制定价格中，如何依据市场变化及时、准确地加以修改或调整，如何同营销组合中的其它部分相结合，如何作为市场定位战略中的重要内在因素加以运用，这已经成为了我们工作中面临的一个主要课题。
住宅单位销售价格制定是否合理直接取决于销售价格系数，而影响销售价格系数的因素又非常之多、且非常复杂。
本《内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引》（以下简称“指引”）旨在建立一个技术交流平台，指引各地区营销决策小组在销售价格系数制定过程中对各种影响因素进行系统、缜密的分析。
【营销管理】房地产项目销售定价方法
步行20分钟可达自 然资源地
赠送0~10平米
建筑局部高档选材
仅有个别要素表现 好
本地品质型品牌开 发商
有名校学位
较好-4
临近轨道交通站点
步行10分钟范围内 有区级商业中心
8
万科定价
万科销售定价STEP1：选择市场在售比较楼盘，根据影响度 大小分别赋权
苏州万科项目市场比较权重表
对比楼盘特征 对比楼盘名称 楼盘权重分配
同质同区
水墨江南
25%
御湖熙岸
25%
异质同区
德邑
10%
星岛仁恒
10%
同质异区
庭园 姑苏桃花源
15% 5%
异质异区
依云水岸
5%
万科假日风景项目市场比较权重表
•具有持续收益适或合潜在需收估益的算出销租型售或价自营格型的地产未项开目发商•通业常是、针写对投字资楼者投项资目物业能获得期
•待开发或旧商业物业
望回报的价格
•待开发或新开发的土地 •拆迁改造或重新装修等的旧房产
•往往是买房可接受的价格上限
7
目录
房地产估价系统估价方法 标杆房企销售估价方法 销售估价方法及应用
• 位置 • 交通 • 外部配套设施等
• 环境（升值前瞻、生活气氛、人文 气氛、自然环境、治安状况、区域 印象）
• 交通（车行、公共、轨道交通）、 • 配套（教育、商业、市政、金融、
医疗）
• 配套 • 交通
• 地段 • 配套 • 交通
内部因素
建筑规模、建筑结构、设备、装修等
规模、户型、建筑密度、建筑选材、建筑 立面、会所服务、小区景观、车位配比、 停车方式、开发商品牌、附加值、品牌、 服务内容
房地产项目加权平均法与指数平滑法定价
1. 价格趋势预测根据区域市场的价格走势，对未来的销售单价进行预测： 从目前城西房地产市场多层公寓类物业售价集中于4500—5000元/平方米左右；小高层类物业售价集中于4000—4500元/平方米，下面结合所掌握的城西不同阶段的价格走势，对区域市场未来的价格作一个预测。
☆ 采用指数平滑法进行预测预测公式为：V’t+1=aV t +(1-a)·V’t ( 0≤a≥1)试中：V t —本期实际数；V’t —本期预测数；V’t+1—下期预测数；a—平滑系数则2002年预测城西2003年公寓型物业商品房价格为：房地产E 网 / 范文吧 范文V’t+1=aVt+(1-a)·V’t=0.9×4500+（1－0.9）×3940=4445元/㎡误差大约在300左右，所以实际房价大约在4700元/㎡。
这是对2003年城西区域公寓型物业单价的预测，随着城西配套的日益完善，其房屋价格将会稳步增长，所以我们保守估算2003年其单价为：多层销售单价为5000/平方米 ；小高层销售单价为4500/平方米—4800/平方米㎡2.参考楼盘拟合度比较再试以周边较具代表性的个案虹口新居时代、新梅共和城、金芙世纪公寓之社区规模、建筑类型、区域条件、总体环境、户型、立面设计、主题提炼等几个方面的内容与本案的拟合程度作为权重分析本案的单价拟定。
桂花城 山水人家 紫金比较项目权重拟合程度比较系数拟合程度 比较系数拟合程度社区规模15 90 0.135 95 0.1425 90建筑类型18 110 0.198 105 0.189 110 区域位置15 120 0.18 95 0.1425 95外部环境15 90 0.135 90 0.135 95 社区景观10 100 0.1 95 0.095 90 立面设计8 110 0.088 100 0.08 95 房型设计8 100 0.08 100 0.08 100 配套设施 5 95 0.0475 95 0.0475 90 品牌 6 110 0.066 95 0.057 90 合计 100 1.0295 0.9685均价 比较均价均价 比较均价均价5000 4856.72664800 4956.11774600将各比较对象的市场价格经比较系数调整后可得出：比较对象A 桂花城 5000÷1.0295 = 4856比较对象B 山水人家 4800÷0.9685 = 4956比较对象C 紫金庭院 4600÷0.963 = 4776在考虑到产品差异性的基础上，参照市场价格背景，本案目前的合理市场价格应在4700元/平方米左右。