资产评估的基本方法介绍
固定资产评估方法
固定资产评估方法一、背景介绍固定资产是指企业长期使用、拥有的用于生产经营活动的有形资产，包括土地、建造物、机器设备、交通运输工具等。
对固定资产进行评估是企业进行财务会计报告、资产重组、贷款担保等重要决策的基础。
本文将详细介绍固定资产评估的方法和标准。
二、固定资产评估方法1. 成本法成本法是固定资产评估中最常用的方法之一。
该方法通过评估固定资产的实际成本，即购买或者建造资产时的成本，来确定其价值。
评估时需要考虑资产的折旧、维修和保养费用等因素，并结合市场价格进行综合评估。
2. 市场比较法市场比较法是通过参考类似资产在市场上的交易价格，来确定固定资产的价值。
评估师会采集市场上类似资产的交易数据，并进行比较分析，找出与被评估资产相似的交易，从而确定其价值。
这种方法适合于市场交易活跃、数据丰富的情况。
3. 收益法收益法是根据固定资产所能产生的经济效益来评估其价值。
评估师会根据资产的预期收益、折旧、维修费用等因素，计算资产的净现值或者未来现金流量，并以此作为评估依据。
这种方法适合于固定资产的收益能力较强的情况。
4. 技术评估法技术评估法是通过对固定资产的技术特性、使用寿命、维修保养情况等进行评估，来确定其价值。
评估师会考虑资产的技术先进性、使用寿命剩余期、市场需求等因素，并结合市场价格进行评估。
这种方法适合于特殊类型的固定资产，如专利技术、专用设备等。
三、固定资产评估标准1. 评估师资质要求固定资产评估需要由具备相关资质的评估师进行，评估师应具备相关专业知识和经验，并持有相关评估师资格证书。
评估师应独立、公正、客观地进行评估工作，不受任何利益关系的干扰。
2. 评估报告内容要求评估报告应包括以下内容：- 评估目的和范围：明确评估的目的和范围，如财务报告、重组、担保等。
- 评估方法和依据：详细说明所采用的评估方法和依据，如成本法、市场比较法等。
- 资产描述和状况：对被评估资产的基本情况进行描述，包括规格、用途、状况等。
资产评估的五种方法
资产评估的五种方法资产评估是指对个人、企业或机构的资产进行评估、估值的过程。
在不同的情况下，可以采用不同的评估方法。
本文将介绍五种常用的资产评估方法，包括市场法、成本法、收益法、比较法和替代法。
一、市场法市场法是最常用的资产评估方法之一。
它基于市场上相似资产的交易价格来确定评估对象的价值。
评估师会收集市场上类似资产的交易数据，分析市场趋势和供需关系，以此来估算评估对象的市场价值。
市场法适用于有大量市场交易数据可供参考的情况，如房地产、股票等。
二、成本法成本法是根据资产的重建成本来进行评估的方法。
它假设评估对象的价值等于重建或替代该资产所需的成本。
评估师会考虑到资产的物质成本、劳动力成本、管理费用等因素，来估算资产的价值。
成本法适用于无法找到类似资产的市场数据，或者评估对象是新建资产的情况。
三、收益法收益法是基于资产所能带来的未来收益来进行评估的方法。
它将资产的价值与其预期收益相联系。
评估师会预测评估对象未来的现金流量，并考虑到风险和折现率，计算出资产的现值。
收益法适用于评估对象具有稳定和可预测的现金流量的情况，如租赁物业、企业等。
四、比较法比较法是通过对类似资产的交易价格进行比较，来确定评估对象的价值。
评估师会收集市场上类似资产的交易数据，并进行比对分析，找到与评估对象最相似的交易，并据此估算其价值。
比较法适用于市场上存在大量类似资产交易数据的情况，如二手房、二手车等。
五、替代法替代法是根据评估对象的替代品的价格来确定其价值。
评估师会考虑到评估对象所属行业的替代品价格以及供需关系，来估算其价值。
替代法适用于评估对象的替代品有明确的市场价格和需求的情况，如原材料、设备等。
总结起来，市场法、成本法、收益法、比较法和替代法是常用的资产评估方法。
在实际应用中，评估师需要根据不同的评估对象和情况选择合适的方法，并综合考虑市场趋势、成本、收益和替代品等因素，以确保评估结果准确、可靠。
同时，评估师还需要具备丰富的行业知识和专业技能，以确保评估过程符合相关法规和准则。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对某个特定资产进行估值的过程，以确定其在市场上的价值。
在进行资产评估时，需要采用一定的方法和标准来进行准确的估值。
下面将介绍资产评估的基本方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的市场价值。
该方法适用于有大量类似资产交易记录的情况，可以提供较为准确的估值结果。
例如，对于一座商业物业的评估，可以通过比较类似商业物业在相同地区的交易价格来确定其市场价值。
通过收集和分析市场上的交易数据，可以计算出目标资产的市场价值范围。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益能力来进行评估的方法。
该方法适用于对收益性资产（如租赁物业、企业股权等）的评估。
它通过预测资产未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定资产的市场价值。
例如，对于一家公司的评估，可以通过预测公司未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定公司的市场价值。
通过分析公司的财务报表、行业趋势和市场竞争情况，可以进行准确的现金流量预测。
三、成本法成本法是一种基于资产重建成本来进行评估的方法。
该方法适用于对特殊资产（如独特的建筑物、文物等）的评估。
它通过计算重建资产所需的成本，并考虑折旧和损耗等因素，来确定资产的市场价值。
例如，对于一座历史建筑物的评估，可以通过计算重建建筑物所需的成本，并考虑建筑物的使用寿命和折旧情况，来确定建筑物的市场价值。
四、收益比率法收益比率法是一种基于资产收益率来进行评估的方法。
该方法适用于对投资性资产（如股票、债券等）的评估。
它通过计算资产的收益率，并与市场上类似资产的收益率进行比较，来确定资产的市场价值。
例如，对于一只股票的评估，可以通过计算股票的收益率，并与同行业的其他股票的收益率进行比较，来确定股票的市场价值。
以上是资产评估的基本方法，不同的资产类型和评估目的可能需要采用不同的方法。
在进行资产评估时，需要综合考虑市场情况、资产特性和评估目的，选择合适的评估方法，并结合相关数据和分析工具进行准确的估值。
资产评估三大方法
资产评估三大方法资产评估是指对特定的资产进行估值和评估的过程，以确定其在市场上的真实价值。
在实际应用中，有许多方法可以用来进行资产评估，其中三种主要的方法是市场比较法、收益法和成本法。
本文将详细介绍这三种方法的原理、应用场景以及其优缺点。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来确定目标资产的价值。
该方法适用于市场上存在大量相似资产的情况，例如房地产、股票等。
其基本原理是通过比较目标资产与市场上已经成交的类似资产的价格，来确定目标资产的市场价值。
市场比较法的具体步骤包括：首先收集和分析市场上类似资产的交易数据，包括成交价格、面积、地理位置等信息；然后根据这些数据计算出平均价格或价格区间；最后将这些价格应用到目标资产上，得出其市场价值。
市场比较法的优点是简单易用，依赖于市场实际交易数据，具有较高的可信度。
然而，该方法的局限性在于，市场上可能并不存在与目标资产完全相似的交易数据，因此在应用时需要进行适当的调整和折算。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益预测的评估方法，适用于产生现金流的资产，如商业地产、企业等。
该方法的核心思想是通过对资产未来收益的估计，来确定其现值。
收益法的具体步骤包括：首先对目标资产进行详细的市场调研和分析，了解其收入来源、成本、市场前景等；然后根据这些信息进行未来收益的预测，可以采用各种财务分析方法，如现金流贴现法、收益资本化法等；最后将预测的未来收益折现到现值，得出目标资产的评估价值。
收益法的优点是能够全面考虑资产的未来收益情况，更加符合市场的长期预期。
然而，该方法的局限性在于对未来收益的预测存在一定的不确定性，且需要较为复杂的财务分析工具和数据支持。
三、成本法成本法是一种基于资产重建或替代成本的评估方法，适用于无法通过市场比较法或收益法进行评估的资产，如独特的专利权、艺术品等。
该方法的核心思想是通过计算重建或替代资产的成本，来确定目标资产的价值。
资产评估实务一
资产评估实务一资产评估实务是指对各类资产进行评估的实际操作过程。
资产评估是一项重要的工作，涉及到企业的财务状况、投资决策、财产保险等方面。
本文将从资产评估的定义、方法、影响因素和应用等方面进行介绍和分析。
一、资产评估的定义资产评估是指对某个特定时间点上的资产进行估价或评估，以确定其价值或价格的过程。
它是对资产进行价值判断和估计的一种方法，通过评估资产的价值，可以帮助企业、机构或个人做出合理的决策。
二、资产评估的方法资产评估的方法有很多种，常用的方法包括市场比较法、收益法和成本法。
1. 市场比较法：根据市场上类似或相似资产的交易价格，来确定被评估资产的价值。
这种方法适用于市场上有大量类似或相似资产可供参考的情况。
2. 收益法：根据资产所能产生的未来经济利益，来评估资产的价值。
这种方法适用于资产具有一定的现金流量产生能力的情况，如房地产、股权等。
3. 成本法：根据资产的重建或复制成本，来评估资产的价值。
这种方法适用于资产的市场交易较少或无法直接参考市场价格的情况，如自有产权的专利、版权等。
三、资产评估的影响因素资产评估的结果受多种因素的影响，主要包括市场因素、经济因素和管理因素。
1. 市场因素：市场供求关系、市场竞争程度、市场预期等因素会对资产的价值产生影响。
当市场供大于求时，资产价值可能下降；当市场竞争加剧时，资产价值可能上升。
2. 经济因素：宏观经济环境、行业发展状况、通货膨胀等因素也会对资产的价值产生影响。
当经济繁荣时，资产价值可能上升；当经济衰退时，资产价值可能下降。
3. 管理因素：企业的经营管理水平、资产质量、资产利用效率等因素也会对资产的价值产生影响。
良好的管理能力和高效的资产利用能够提升资产的价值。
四、资产评估的应用资产评估在实际应用中有着广泛的应用场景，主要包括以下几个方面：1. 企业财务管理：资产评估可以帮助企业了解自身资产的价值，从而做出合理的财务决策，如资产投资、资产购置和资产处置等。
资产评估三大方法
资产评估三大方法标题：资产评估三大方法引言概述：资产评估是一种对公司或个人资产进行估值的方法，可以帮助投资者、贷款机构以及其他利益相关者做出明智的决策。
本文将介绍资产评估的三种主要方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法1.1 市场比较法的基本原理市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产的市场交易价格来确定该资产的价值。
它适用于有大量交易数据和市场参与者的市场，如房地产市场。
1.2 市场比较法的步骤市场比较法的评估步骤包括选择可比资产、调整可比资产、确定市场价值。
首先，选择与待评估资产相似的可比资产，包括面积、地理位置等因素。
然后，根据可比资产与待评估资产的差异，进行价格和特征的调整。
最后，根据调整后的可比资产价格，确定待评估资产的市场价值。
1.3 市场比较法的优缺点市场比较法的优点是简单易行，基于市场实际交易，具有较高的可信度。
然而，该方法依赖于可比资产的数据和市场的有效性，不适用于独特或稀缺的资产。
二、收益法2.1 收益法的基本原理收益法是一种基于资产未来现金流量的评估方法。
它通过估计资产未来的收益和风险来确定其价值。
该方法适用于投资性资产，如股票、债券等。
2.2 收益法的步骤收益法的评估步骤包括估计未来现金流量、确定折现率和计算资产价值。
首先，根据资产的预期收益和风险，估计未来现金流量。
然后，确定适当的折现率，用于将未来现金流量折现为现值。
最后，将折现后的现金流量相加，计算资产的总价值。
2.3 收益法的优缺点收益法的优点是考虑了资产未来的收益和风险，能够提供较为准确的估值。
然而，该方法对未来现金流量的估计和折现率的选择具有较大的不确定性，需要考虑多种假设和风险。
三、成本法3.1 成本法的基本原理成本法是一种基于资产重建成本的评估方法。
它通过估计资产重新建造或替代的成本来确定其价值。
该方法适用于固定资产，如房屋、机器设备等。
3.2 成本法的步骤成本法的评估步骤包括估计重建成本、考虑折旧和确定资产价值。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法
资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，旨在确定资产的价值和潜在
风险。
资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将详细介绍这些方法。
1. 市场比较法：
市场比较法是通过比较类似资产在市场上的交易价格来确定资产的价值。
评估
师会采集和分析类似资产的交易数据，包括销售价格、租金和其他市场指标。
然后，根据这些数据来确定被评估资产的价值。
这种方法适合于市场上存在大量类似资产交易的情况，例如房地产市场。
2. 收益法：
收益法是根据资产所能产生的未来收益来确定其价值。
评估师会分析资产的现
金流量和预期收益，并考虑风险因素来计算资产的净现值或者折现现值。
这种方法适合于投资性资产，如股票、债券和商业地产。
3. 成本法：
成本法是根据资产的重建成本来确定其价值。
评估师会考虑资产的建造成本、
改造成本和维护成本等因素，并根据资产的使用寿命和折旧来计算其价值。
这种方法适合于独特的资产，如特殊设备和文化遗产。
在实际的资产评估过程中，通常会综合运用以上三种方法，以获得更准确和可
靠的评估结果。
评估师还需要考虑其他因素，如市场趋势、经济环境和行业前景等，来对资产进行综合分析和判断。
除了基本的评估方法，还有一些衍生的评估技术，如回归分析、财务比率分析
和市场调研等。
这些技术可以在特定情况下提供更深入和准确的评估结果。
总之，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法，评估师需要根据具体情况选择合适的方法，并结合其他因素进行综合分析和判断，以准确确定资产的价值和风险。
资产评估三大方法
资产评估三大方法资产评估是指对某个实体的资产进行估值的过程，以确定其在市场上的价值。
在进行资产评估时，常用的方法有三种，分别是市场比较法、成本法和收益法。
下面将详细介绍这三种方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来确定被评估资产的价值。
该方法适用于市场上存在大量相似资产交易的情况。
评估师会收集市场上类似资产的交易数据，比如房地产的销售记录或者股票的交易价格，然后通过比较这些数据来确定被评估资产的价值。
市场比较法的优点是简单易行，能够提供市场上真实的交易价格作为参考。
然而，该方法也存在一些局限性，比如市场上可能缺乏类似资产的交易记录，或者市场上的交易价格受到其他因素的影响，导致评估结果不准确。
二、成本法成本法是另一种常用的资产评估方法，它基于资产的重建成本来确定其价值。
该方法适用于资产的市场交易较少或者不存在的情况。
评估师会根据资产的重建成本，即重新购买或重建该资产所需的成本，来确定其价值。
成本法的优点是相对客观，不受市场价格的影响。
同时，该方法也能够提供资产的最低价值，即资产的底线价值。
然而，成本法也存在一些局限性，比如无法考虑资产的折旧、使用寿命等因素，以及无法反映资产的市场需求和稀缺性。
三、收益法收益法是第三种常用的资产评估方法，它基于资产所能产生的经济收益来确定其价值。
该方法适用于能够预测资产未来收益的情况。
评估师会根据资产的预期收益，结合市场上的资本化率，来确定资产的价值。
收益法的优点是能够考虑资产的未来价值，适用于投资性资产的评估。
同时，该方法也能够提供资产的最高价值，即资产的上限价值。
然而，收益法也存在一些局限性，比如对未来收益的预测存在不确定性，以及无法考虑其他因素对资产价值的影响。
总结：资产评估是一项重要的工作，它能够帮助人们了解资产的价值，做出相应的决策。
市场比较法、成本法和收益法是常用的资产评估方法。
市场比较法基于市场上类似资产的交易价格，成本法基于资产的重建成本，收益法基于资产的预期收益。
资产评估的资产基础法和收益法
资产评估的资产基础法和收益法资产评估是指对财务资产或非财务资产进行评估的过程，其目的是为了确定该资产的价值。
资产评估通常采用两种方法来进行，即资产基础法和收益法。
本文将从这两种评估方法的原理、应用和优缺点等方面进行介绍和分析，以便读者对资产评估有更深入的了解。
首先，我们来看资产基础法。
资产基础法是一种评估资产价值的方法，其原理是根据资产的实际成本来确定其价值。
该方法通常适用于固定资产、不动产等长期的资产。
资产基础法最常见的评估方法是成本法，即根据资产的历史成本来确定其价值。
成本法的主要原理是认为资产的价值等于其原始购买成本减去已经耗用的折旧值，因此它适用于资产有明确历史成本和清晰折旧情况的情况。
其次，我们来看收益法。
收益法是另一种评估资产价值的方法，其原理是通过预期未来现金流的贴现来确定资产的价值。
该方法通常适用于收益性资产，如股权、债券等。
收益法最常见的评估方法是贴现现金流法，即根据资产未来的现金流入量来确定其价值。
这种方法的核心思想是资产的价值应该由其未来所带来的收益来决定，因此它适用于资产的价值主要来自于未来收益的情况。
两种方法各有优缺点。
资产基础法的优点在于其计算方法相对简单，直接根据资产的历史成本和折旧情况即可确定其价值，适用于固定资产等场合。
但是，资产基础法忽视了资产的未来收益情况，因此在评估收益性资产时会存在局限性。
相对来说，收益法的优点在于能够更加全面地考虑资产的未来收益情况，因此适用于收益性资产的评估。
但是，收益法的缺点在于其需要对未来现金流进行预测，这个预测必然存在不确定性，因此收益法的评估结果可能会受到预测误差的影响。
综上所述，资产评估的资产基础法和收益法都是评估资产价值的重要方法，它们各有适用的范围和局限性。
在实际评估中，应根据具体资产的特点来选择合适的评估方法，并且可以结合两种方法进行综合评估，以提高评估结果的准确性。
同时，也需要不断优化和改进评估方法，以适应不同类型资产的评估需求，为资产的交易、贷款和投资等提供准确的价值参考。
资产评估三大方法
资产评估三大方法资产评估是指对资产进行评估和估值的过程，以确定其真实价值。
资产评估的方法有很多种，其中比较常用的有三大方法，分别是市场比较法、收益法和成本法。
本文将详细介绍这三种资产评估方法的原理和应用。
一、市场比较法1.1 原理：市场比较法是通过比较类似资产在市场上的交易价格来确定资产的价值。
该方法适用于市场上有大量相似资产可供比较的情况。
1.2 应用：市场比较法通常用于评估房地产、股票等市场流通的资产。
评估师会收集市场上类似资产的交易数据，通过比较得出被评估资产的价值。
1.3 优势：市场比较法简单易行，能够提供市场上的实际交易数据作为依据，评估结果比较客观。
二、收益法2.1 原理：收益法是通过资产未来的现金流量来确定其价值。
该方法适用于评估有稳定现金流的资产，如企业、房地产等。
2.2 应用：收益法常用的模型有贴现现金流量法和资本化收益法。
评估师会对资产未来的现金流量进行预测，然后将其贴现或资本化得出资产的价值。
2.3 优势：收益法能够考虑资产未来的盈利能力，更能反映资产的真实价值。
适用于评估长期投资价值较高的资产。
三、成本法3.1 原理：成本法是通过资产的重建成本来确定其价值。
该方法适用于评估特殊用途的资产，如特定设备、建筑物等。
3.2 应用：成本法通常分为重置成本法和折旧成本法。
评估师会计算资产的重建成本或折旧成本，然后考虑折旧、磨损等因素得出资产的价值。
3.3 优势：成本法适用于评估特殊用途的资产，能够提供资产的最低价值。
在资产市场不活跃或无法比较的情况下，成本法是一种有效的评估方法。
四、综合运用4.1 原理：资产评估时，通常会综合运用市场比较法、收益法和成本法三种方法，以得出更准确的评估结果。
4.2 应用：评估师会根据资产的特点和市场情况选择合适的评估方法，综合考虑各种因素得出最终的评估价值。
4.3 优势：综合运用各种评估方法能够弥补单一方法的不足，提高评估结果的准确性和可靠性。
五、总结资产评估是一项重要的工作，对于投资者、企业和金融机构都具有重要意义。
资产评估方案
资产评估方案一、背景介绍在现代经济中，资产评估对于企业和个人来说尤为重要。
资产评估是一种对财产和财务状况进行定量评价的过程，可以帮助企业和个人了解其资产的价值和风险，并为决策提供参考依据。
本文将介绍一种资产评估方案，旨在帮助企业和个人进行全面而准确的资产评估。
二、资产评估方法1.市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，通过对比其他类似资产的市场交易价格，来确定资产的市场价值。
这种方法适用于具有相似特征的资产，如房地产或股票等。
评估人员可以通过收集和分析市场数据，计算出资产的市场价值。
2.收入法收入法是一种将资产的现金流量转化为资产价值的方法。
通过对资产未来内在盈利能力的估计，以及考虑相关风险和贴现率，来计算资产的价值。
这种方法适用于收益稳定的资产，如租赁物业或专利权等。
3.成本法成本法是一种根据资产的建造成本和折旧状况来确定资产价值的方法。
该方法适用于无法通过市场交易或收入估计法进行评估的资产。
通过考虑建造成本和折旧情况，评估人员可以确定资产的价值，并进行适当的调整。
三、资产评估的步骤资产评估通常需要按照一定的步骤进行，以确保评估结果的准确性和可靠性。
1.收集资料评估人员应该收集和整理与评估资产相关的所有信息和文件。
这些资料可能包括资产的所有权证明、相关合同、支付记录等。
评估人员应该确保所有的资料都是真实和可信的。
2.确定评估方法根据资产的特点和评估需求，评估人员应选择合适的评估方法。
在选择评估方法时，应考虑到资产的类型、市场情况、风险和其他相关因素。
3.收集市场数据对于市场比较法和收入法，评估人员需要收集和分析市场数据，包括类似资产的交易价格、收益水平和相关市场趋势。
这些数据是评估的重要基础，可以帮助评估人员更准确地确定资产的价值。
4.计算资产价值根据选择的评估方法，评估人员可以进行相关的计算和分析，确定资产的市场价值、收益价值或成本价值。
在计算过程中，评估人员应确保使用恰当的模型和工具，并考虑到相关风险和不确定性因素。
资产评估三大方法
资产评估三大方法资产评估是指对某个实体的资产进行估值的过程，以确定其在市场上的价值。
在实际应用中，资产评估通常采用各种方法来进行，其中最常用的有三种方法，分别是收益法、市场比较法和成本法。
下面将分别介绍这三种方法的原理和应用。
一、收益法收益法是一种以资产未来的现金流为基础，通过折现现金流的方法来评估资产价值的方法。
其核心思想是资产的价值取决于其未来所能产生的现金流量。
在评估过程中，需要确定资产的现金流量和折现率。
现金流量包括资产的净收益、折旧、摊销和资本支出等，折现率则反映了投资者对未来现金流的风险偏好。
收益法的优点是能够综合考虑资产的现金流和风险，适用于评估收益稳定、可预测的资产，如房地产、股票等。
但是，收益法的评估结果受到现金流量和折现率的预测误差的影响较大，对于未来现金流不确定的资产，评估结果可能存在较大偏差。
二、市场比较法市场比较法是一种以市场上类似资产的交易价格为基础，通过比较来评估资产价值的方法。
其核心思想是相似的资产具有相似的价值。
在评估过程中，需要收集市场上类似资产的交易数据，并进行比较分析，以确定资产的市场价值。
市场比较法的优点是简单直观，适用于评估市场交易活跃、类似资产较多的情况，如房地产、二手车等。
但是，市场比较法的评估结果受到市场交易数据的影响较大，对于市场交易不活跃、类似资产较少的情况，评估结果可能存在较大偏差。
三、成本法成本法是一种以资产的重建成本为基础，通过计算资产的重建成本来评估资产价值的方法。
其核心思想是资产的价值应该等于其重建成本，即资产的价值应该等于投资者重新购买或重建该资产所需的成本。
成本法的优点是适用于评估特殊用途资产，如独特的专利技术、特殊的生产设备等。
由于特殊用途资产的市场交易较少，市场比较法难以应用，而成本法可以通过计算资产的重建成本来评估其价值。
但是，成本法的评估结果受到成本估计的准确性和资产折旧的影响较大，对于特殊用途资产的评估结果可能存在较大偏差。
固定资产评估方法
固定资产评估方法引言概述：固定资产评估是企业进行资产估值和财务决策的重要环节。
正确的评估方法能够准确反映企业资产价值，为企业管理和决策提供可靠的依据。
本文将介绍固定资产评估的四个主要方法，包括市场比较法、收益法、成本法和折旧法。
一、市场比较法：1.1 市场比较法的基本原理：市场比较法是通过将待评估资产与市场上类似资产进行对比，以确定其价值。
该方法适用于有市场交易的资产，如房地产、二手设备等。
1.2 确定可比资产：在应用市场比较法时，需要选择与待评估资产相似的可比资产，包括物理特征、地理位置、使用年限等因素。
1.3 评估资产价值：通过对比可比资产的交易价格，结合待评估资产的特征和市场情况，确定待评估资产的市场价值。
二、收益法：2.1 收益法的基本原理：收益法是通过资产的未来收益来确定其价值。
该方法适用于产生稳定现金流的资产，如租赁物业、特许经营权等。
2.2 确定现金流：在应用收益法时，需要预测资产未来的收益情况，包括租金收入、经营利润等。
2.3 折现现金流：通过将未来的现金流折现到当前时点，得出资产的现值，即评估结果。
三、成本法：3.1 成本法的基本原理：成本法是通过计算资产的重建成本或替换成本来确定其价值。
该方法适用于特殊用途资产，如独特的生产设备、专利权等。
3.2 重建成本计算：在应用成本法时，需要考虑资产的物理状况、使用寿命、材料成本等因素，计算资产的重建成本。
3.3 折旧计算：根据资产的使用年限和折旧方法，计算资产的折旧值，从而得出资产的评估价值。
四、折旧法：4.1 折旧法的基本原理：折旧法是通过考虑资产的使用寿命和折旧情况，来确定其价值。
该方法适用于固定资产的评估，如机器设备、车辆等。
4.2 折旧计算：在应用折旧法时，需要确定资产的使用年限、残值和折旧方法，计算资产每年的折旧值。
4.3 资产净值计算：通过将资产原值减去累计折旧，得出资产的净值，即评估结果。
综上所述，固定资产评估方法包括市场比较法、收益法、成本法和折旧法。
资产评估的基本方法和程序
资产评估的基本方法和程序资产评估是指对各种类型的资产进行评估、估价或估计其市场价值的过程。
它是一种重要的经济决策工具，可以帮助企业评估其资产的价值、确定相应的财务安排，并为投资者提供有关资产价值的重要信息。
本文将介绍资产评估的基本方法和程序。
一、市场数据收集与分析在进行资产评估之前，首先需要收集和分析相关的市场数据。
这包括市场价格、市场供求关系、交易量等信息。
通过对这些数据的分析，可以更好地了解市场的状况，为后续的资产评估提供有力的支持。
二、选择合适的评估方法资产评估的方法有很多种，不同的资产类型和评估目的需要选择不同的方法。
以下是一些常见的资产评估方法：1. 市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，特别适用于房地产等有交易市场的资产。
该方法通过比较相似或类似资产的市场交易价格，来确定要评估资产的市场价值。
2. 收益法收益法主要适用于收益性资产，如企业、股权等。
该方法通过分析资产所产生的未来收益预期来估算资产的现值。
常用的收益法有净现值法、内部收益率法等。
3. 成本法成本法是指根据资产的成本和使用寿命来估算其价值的方法。
这种方法适用于无法通过市场比较法或收益法进行评估的资产，如一些独特的专利权、商标等。
4. 折旧法折旧法主要适用于固定资产的评估。
该方法通过估算资产的剩余价值和折旧费用来确定其价值。
三、评估报告编制在资产评估完成后，需要将评估结果编制成评估报告。
评估报告是对资产评估结果的详细说明和解释，包括评估方法、数据来源、评估假设等。
评估报告应该准确、清晰地表达评估结果，提供可靠的信息供相关方参考。
四、质量控制和审查为了保证资产评估的准确性和可靠性，应对评估过程进行质量控制和审查。
这包括对数据的真实性和完整性进行核查，对评估假设和方法进行审查，确保评估过程的合规性和可信度。
五、评估结果的应用资产评估的最终目的是为相关方提供可靠的资产价值信息，支持决策和交易活动。
评估结果可以用于企业财务报告、并购重组、贷款抵押等方面，对于投资者来说也可以帮助他们做出明智的投资决策。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行价值评估的过程，旨在确定资产的市场价值、潜在价值或风险价值。
资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将详细介绍这三种方法。
1. 市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一。
它基于市场上类似资产的交易数据，通过比较类似资产的市场价格来确定目标资产的价值。
具体步骤如下：- 收集市场上类似资产的交易数据，包括价格、面积、位置等信息。
- 对这些交易数据进行分析，找出与目标资产最为相似的交易。
- 根据相似交易的价格，结合目标资产的特征，计算出目标资产的市场价值。
2. 收益法收益法是一种基于资产未来收益潜力的评估方法。
它适用于那些能够产生稳定现金流的资产，如房地产、股票等。
具体步骤如下：- 预测目标资产未来的收益情况，包括租金收入、利息、股息等。
- 根据预测的收益情况，确定适当的折现率，以考虑时间价值和风险。
- 将预测的未来收益按照折现率进行折现，得出目标资产的现值。
3. 成本法成本法是一种基于资产重建或替代成本的评估方法。
它适用于那些无法通过市场比较法或收益法进行评估的资产，如特殊用途建筑物、独特的技术专利等。
具体步骤如下：- 评估目标资产的重建或替代成本，包括材料、劳动力、设备等成本。
- 考虑目标资产的折旧、磨损和功能降低等因素，计算出目标资产的折旧值。
- 将目标资产的重建或替代成本减去折旧值，得出目标资产的价值。
除了以上三种基本方法，还有其他一些补充方法，如收益比法、市场折现法等，根据具体情况可以选择适合的评估方法。
同时，资产评估还需要考虑到市场环境、经济状况、行业趋势等因素的影响，以确保评估结果的准确性和可靠性。
综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
根据不同的资产类型和评估目的，选择合适的方法进行评估，可以帮助确定资产的价值和风险，为决策提供参考依据。
资产评估报告中的评估方法
资产评估报告中的评估方法资产评估是对资产进行定量和定性分析评估的过程，旨在确定资产的市场价值和潜在风险。
资产评估报告是评估师根据评估方法进行的评估结果的总结和报告。
下面将介绍几种常见的资产评估方法。
1. 成本法：成本法是以资产的成本作为评估依据，即通过计算资产的取得成本来评估其价值。
这种方法适用于新建或自建资产，较为简单直观。
但它忽略了资产的市场供求关系和变动，不适用于市场价格波动较大的情况。
2. 市场比较法：市场比较法通过查找相似资产的市场交易数据，以市场数据为基准，确定资产的市场价值。
这种方法适用于流通性较好的资产，如房地产等。
但对特殊资产或市场缺乏交易数据的资产来说，难以准确评估。
3. 收益法：收益法是通过对资产预期收益的估计来评估其价值。
常见的收益法有净现值法、折现现金流法和收益资本化法。
这种方法适用于有稳定现金流的资产，如租赁物业或股权投资。
但这种方法对未来现金流的预测较为复杂，需要考虑多个因素和假设。
4. 剩余价值法：剩余价值法是通过减去资产使用寿命结束后的残值来评估资产的价值。
这种方法适用于固定资产，如机器设备和车辆等。
但剩余价值的确定较为主观，需要考虑多种因素的影响。
5. 计算模型法：计算模型法是通过建立评估模型，根据特定的规则和公式计算资产的价值。
常见的计算模型有回归模型和市盈率模型。
这种方法适用于涉及大量数据和复杂计算的资产评估。
但建立模型需要较高的专业知识和技能，并且对模型的合理性和准确性要求较高。
综上所述，资产评估报告中的评估方法多种多样，每种方法都有其适用的场景和限制。
在进行资产评估时，评估师需要综合考虑多个因素，选择合适的评估方法，并根据实际情况进行调整和修正，以提高评估的准确性和可信度。
资产评估三大方法
资产评估三大方法资产评估是一种对财务资产进行估值的方法，旨在确定资产的实际价值。
在进行资产评估时，通常会采用不同的方法来确保评估结果的准确性和可靠性。
以下将介绍资产评估的三种主要方法：市场比较法、成本法和收益法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来确定资产的价值。
该方法适用于那些有大量交易数据可供参考的资产，如房地产和股票等。
评估师会收集和分析市场上类似资产的交易数据，以确定资产的市场价值。
例如，对于一栋房屋的评估，评估师会研究类似房屋在相同地区的销售价格、面积、建筑质量等因素，并根据这些数据来估算该房屋的市场价值。
市场比较法的优势在于其依赖于市场上的实际交易数据，因此评估结果更具客观性和可信度。
二、成本法成本法是另一种常用的资产评估方法，它基于资产的重建成本来确定其价值。
该方法适用于那些无法通过市场比较法进行估值的资产，如特殊用途的工业设备或文化遗产等。
评估师会考虑资产的重建成本，包括材料成本、劳动力成本和管理费用等，来确定资产的价值。
例如，对于一座工厂的评估，评估师会考虑到重建工厂所需的材料成本、工程费用、劳动力成本等，并结合资产的使用寿命和折旧情况，来估算工厂的成本价值。
成本法的优势在于其对于特殊用途资产的估值更为准确，但同时也需要考虑资产的折旧和磨损情况。
三、收益法收益法是一种适用于投资性资产的评估方法，它基于资产所能产生的未来收益来确定其价值。
该方法适用于那些产生稳定收益的资产，如出租房产或投资组合等。
评估师会考虑资产的现金流量、租金收入以及未来的增值潜力等因素，来确定资产的价值。
例如，对于一栋出租房产的评估，评估师会考虑到该房产的租金收入、维护费用、市场租金增长率等，并结合资产的折旧情况和预期的资本收益率，来估算房产的收益价值。
收益法的优势在于其能够更全面地考虑资产的未来收益和增值潜力，但同时也需要对未来的市场情况进行合理的预测。
综上所述，资产评估的三大方法分别是市场比较法、成本法和收益法。
固定资产评估方法
固定资产评估方法一、引言固定资产评估是指对企业的固定资产进行评估，以确定其价值和使用情况的一种方法。
本文将详细介绍固定资产评估的方法和步骤，以帮助企业准确评估其固定资产的价值。
二、固定资产评估的方法1. 成本法评估成本法评估是最常用的固定资产评估方法之一。
该方法通过计算固定资产的原始成本、折旧和残值，来确定其价值。
具体步骤如下：（1）确定固定资产的原始成本，包括购买价格、运输费用、安装费用等。
（2）计算固定资产的折旧，可以采用直线法、加速折旧法或其他适用的折旧方法。
（3）确定固定资产的残值，即在固定资产使用寿命结束后的估计价值。
（4）将原始成本减去折旧和残值，得出固定资产的评估价值。
2. 市场法评估市场法评估是通过参考市场上类似固定资产的交易价格，来确定固定资产的价值。
具体步骤如下：（1）收集市场上类似固定资产的交易数据，包括价格、交易日期、条件等。
（2）根据收集到的交易数据，分析市场上类似固定资产的价格趋势和变动情况。
（3）根据市场上类似固定资产的交易价格，确定固定资产的评估价值。
3. 收益法评估收益法评估是根据固定资产的未来收益能力来确定其价值。
具体步骤如下：（1）预测固定资产未来的收益情况，包括租金收入、使用寿命等。
（2）计算固定资产未来收益的现值，可以采用贴现率或其他适用的方法。
（3）将固定资产未来收益的现值加上其他可能的收益，得出固定资产的评估价值。
三、固定资产评估的步骤1. 收集资料收集与固定资产相关的所有资料，包括购买合同、发票、维修记录等。
2. 调查实地情况实地调查固定资产的使用情况、状况和维护情况，了解其实际价值和使用寿命。
3. 选择评估方法根据固定资产的特点和实际情况，选择合适的评估方法进行评估。
4. 进行评估计算根据选择的评估方法，进行相应的计算，得出固定资产的评估价值。
5. 编写评估报告根据评估结果，编写详细的评估报告，包括评估方法、评估过程、评估价值等内容。
6. 审核和核实请专业评估师对评估报告进行审核和核实，确保评估结果的准确性和可靠性。
固定资产评估方法
固定资产评估方法一、概述固定资产评估是指对企业的固定资产进行价值评估和估计的一种方法。
通过固定资产评估，企业可以了解其固定资产的价值，为决策提供参考依据，同时也是企业财务报表编制的重要依据之一。
本文将介绍固定资产评估的方法和步骤。
二、固定资产评估的方法1. 成本法成本法是固定资产评估中最常用的方法之一。
该方法是根据固定资产的原始成本进行评估，即评估固定资产的价值等于其购买或者建造时的成本减去折旧和残值。
成本法适合于固定资产市场稳定、价格变动较小的情况。
2. 市场比较法市场比较法是通过比较类似固定资产在市场上的交易价格来评估固定资产的价值。
该方法适合于固定资产市场价格波动较大、交易活跃的情况。
评估师可以通过查阅市场数据和类似资产的交易记录来确定固定资产的市场价值。
3. 收益法收益法是根据固定资产所能产生的未来收益来评估其价值。
该方法适合于固定资产的收益能力较强、未来现金流量稳定的情况。
评估师可以通过分析固定资产的现金流量、利润和折现率等因素来计算固定资产的价值。
4. 技术评估法技术评估法是根据固定资产的技术性能和使用寿命来评估其价值。
该方法适合于固定资产的技术含量较高、使用寿命较长的情况。
评估师可以通过对固定资产的技术参数、维护记录和市场需求等因素进行分析来确定固定资产的价值。
三、固定资产评估的步骤1. 采集资料评估师需要采集与固定资产相关的各种资料，包括购买或者建造资产的合同、发票、折旧记录、维护记录等。
同时，还需要了解固定资产所处的行业和市场情况，以及其所在地区的经济环境。
2. 确定评估目的评估师需要明确评估的目的，例如确定固定资产的市场价值、抵押价值或者投资价值等。
不同的评估目的可能需要采用不同的评估方法和指标。
3. 选择评估方法根据评估目的和固定资产的特点，评估师需要选择合适的评估方法。
可以根据固定资产的性质、市场情况和数据可靠性等因素进行综合考虑。
4. 进行评估计算根据选择的评估方法，评估师需要进行相应的评估计算。
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第二章资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值+重置成本x成新率二、重置成本的估算：1重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）3. 功能价值法：4．规模经济效益指数法：X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）2.公式计算法：总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率三、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法：（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本四、经济性贬值及其估算::五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：评估值=R i---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i-中还包括期末资产剩余净额。
n----收益年期r-----折现率2.资产未来收益无限期情况：（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率年等值收益额：评估值= ()()∑∑==+++=nttnittrArRP11112. 未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率）(2). 外购单台需安装的国内设备重置成本： 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费）（3）.外购单台不需安装进口设备重置成本： 重置成本=（FOB 价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=CIF 价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中FOB 价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF 为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费 （4）. 外购单台需安装进口设备重置成本： 重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他（5）.外购成套需安装设备重置成本重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息（6）.车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格（CIF ）×进口关税 消费税=【车辆价格（CIF ）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率）进口增值税=【车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税】×增值税率2. 进口设备从属费用1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右 3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价×关税税率4）消费税的计税基数：关税完税价+关税 消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率）5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税 增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率 注：减免关税，同时减免增值税6）银行财务费的取费基数为货价人民币数 银行财务费用=货价×费率 我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数外贸手续费=到岸价×外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率 2.非标准设备重置成本：P=(C m1÷K m +C m2)×(1+K p )×(1+K t )×(1+K d ÷n)P —非标准设备重置成本 C m1----主材费（不含主要外购件费）K m---不含主演外购件费的成本主材费率 C m2----主要外购件费 K p---成本利润率 K t---销售税金率 K d---非标准设备设计费率n-----非标准设备产量C m1=Σ[（某主材净消耗量÷该主材利用率）]×含税市场价格÷（1+增值税率）]C m2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）] 二.物价指数法设备重置成本=设备历史成本×数设备购建时定基物价指数评估基准日定基物价指面原值设备账置成本设备重⨯=测算进口设备重置成本：重置成本=账面原值中的到岸价格×评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+现行进口关税税率）×（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动指数） 进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率） 三、规模经济效益指数法X⎪⎭⎫⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 x 指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x ›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x ‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系四．机器设备的实体性贬值机器估算：实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）1. 使用年新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 2. 机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）加权更新成本=已使用年限×更新成本 贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% 五．机器设备的经济性贬值机器估算1.因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X100%2.由于外界因素造成的收益减少：()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性 （P/A 。
r,n ）为年金现值系数第四章 一．土地使用权㈠市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数1. 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=[1-1/(1+r)m ]÷[1-1/(1+r)n ]K---年限修正系数；n----比较案例秃顶使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数2. 基准地价系数修正法：K=（1+r ）N-n ×[（1+r ）n -1]/](1+r)N1]K---年限修正系数； N---最高出让年限； n —实际出让或转让年限；r —还原利率 ㈡、收益法1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： ⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r A P )1(11 P —土地使用权评估值；A —土地收益；r---还原利率；n----土地收益年限；当n →∞，P=A/r.即为土地所有权价值 ㈢，成本法评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50% 1. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率其中：收益率一般在20%～25%之间。
按补交出让金的40%计算㈣．假设开发法 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用专业费=建筑费×i （i 为一定的百分率） 利息=（地价+建筑费+专业费）r （r 为利息率） 利润=（地价+建筑费+专业费）×P ’（P ’正常利润率）；税费=地价×t （t 为税费）二．建筑物评估方法1.成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2.建筑物重置成本的估算：（1）预决算调整法：地材价差额=定额直接费×地价价格指数 人工费调整数=工日时×价差额/工时； 价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价 调整后的机械费=定额直接费×当定规定的取费系数调整后的机械费=工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费 2. 重编预算法： 建筑物重置成本=Σ[（实际工程量×现行单价）×（1+现行费率）+材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本3. 价格指数调整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数×100%综合价格指数=（1+a 1）（1+a 2）…(1+a n )×100%（a 为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数）4. 建筑物实体性贬值率及成新率的估算： 1) 使用年限法：建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% 2）打分法：成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×BG —结构部分的评分修正系数；S —装修部分的评分修正部分；B —设备部分的评分修正系数三、建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率或：经济性贬值=()()∑=+++=nt tttr Ar R P 111R i ----第i 年的建筑物年收益净损失额；r —折现率；n —预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位㈤市场法：评估值=∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=nt 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产（交易实例i ×交易行为的修正系数×交易日期的修正系数×区域因素的修正系数×个别因素的修正系数）/n1.交易行为的补正：待估房地产的单位价格=修正系数×交易实力房地产的单位价格修正系数=1-Σ补正值/交易价值 2．易日期的修正：估价期日价格=调整系数×交易日期价格调整系数=估价期日价格指数/交易日期价格指数3.区域因素的修正：1）双百分制比较法：待估房地产的单位价格=修正系数×交易实力房地产的单位价格价格修正系数=待估房地产总积分/交易实例房地产总积分2）环境成熟度修正法：房地产价格=调整系数×交易实例价格调整系数=1/（1+r ）nr---折现率； n —达到与交易实例同等环境成熟程度所需要的年度 四．残余估价法 B=a-Lr 1/( r 2+d ) =a 2/( r 2+d ) a---建筑物及其基地所产生纯收益；L —土地价格；r 1---土地的还原利率；r 2---建筑物的还原利率B---建筑物的收益价格；d —建筑物的折旧率；a 2—建筑物的纯收益第五章 无形资产评估一、无形资产评估中收益法的应用形式无形资产评估值)1()1(1T r R K nt tt-+⋅=∑= 无形资产评估值)1()1(1T r R K nt tt-+⋅+=∑=最低收费额K----无形资产分成率； R i ---分成基数，即销售收入或销售利润；T —所得税率；i —收益期限；r---折现率的机会成本无形资产转让分摊率转让成本本净值重置成最低收费额无形资产+⨯=力运用无形资产的总计能设计能力购买方运用无形资产的分摊率转让成本=发净增费用无形资产再开的净减收益无形资产转出的机会成本无形资产转让+=.无形资产收益额=销售收入（利润）×销售收入分成率×（1-所得税率）因为：收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-分成率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）因而：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率1. 边际分析法。