项目二：市场比较法测算
物业服务费用测算技术报告(详细)
11.营业税金计提比例5.6%（包括营业税、城建税、教育费附加及其他）
物业费测算只包含地上收费面积部分。地下车库鉴于其使用性质和管理的特殊性。未纳入收费面积中。该区域应分摊的管理成本和自身管理成本的费用支出。由停车管理费中列支。其它维护维修费用由产权方自行支出。
物业费各项内容说明如下：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的各项费用
指管理服务人员工资、法定节假日加班费、员工因连续工作而不能休假产生的加班费用、员工工作餐费、置装费等；按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。（各项福利及保险计提比例组成：社会保险33.1%（医疗10%、养老20%、工伤0.8%、失业1.5%、生育0.8%）、住房公积金8%（低限）、教育经费3%、工会经费2%（46.1%））
7.固定资产折旧费用
按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
8.公众责任保险费用
指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。
9.不可预见费和经业主同意的其它费用，按1%计提。
完善各个体系的递进式计算程序和汇总程序。
2.精算程序的应用
按指标体系输入分类分项指标。
按精算程序输入相关数据。
按递进方法进行分类、分项、精算、调整、汇总。
三、物业费各项测算结果说明
计算说明：在对整个管理区域进行物业服务费用测算时。用于整个管理区域，不可分割的物业服务费用，统一测算后按管理收费面积分摊。
26元
工程项目方案测算方法
工程项目方案测算方法一、概述工程项目方案测算是指对工程项目的投资预算和经济效益进行全面深入地衡量、计算和分析，以确定项目的可行性和经济合理性。
在项目建设之前，项目方案测算是非常重要的一项工作，它直接影响到项目的后期进展和运营效果。
因此，科学合理的方案测算方法是工程项目成功的关键之一。
二、测算内容1.投资预算：包括建设工程费、设备购置费、工程设计费、工程监理费、地质勘察费、土地使用费、环境保护费、劳动安全费、项目管理费等。
2.经济效益：包括工程效益、社会效益、环境效益等。
三、测算方法1.确定测算对象：在进行工程项目方案测算之前，需要明确测算的对象范围，包括项目的性质、规模、类型、地理位置、技术特点等。
2.数据采集：测算过程中需要进行大量的数据采集工作，包括项目建设所需的各类材料、设备、人力、资金等，以及项目建设后的运营成本、收入以及相关政策、法规等信息。
3.测算方法选择：根据项目的具体情况，选择合适的测算方法，如成本法、收益法、市场比较法等。
4.成本法：成本法是指通过全面统计项目建设及运营所需的各项费用，包括直接成本和间接成本，然后以此为基础计算项目的总投资。
5.收益法：收益法是指通过对项目建设后的经济效益进行评估和测算，包括项目建成后的年收入、年运营成本等，然后以此为基础计算项目的投资回报率和收益期限。
6.市场比较法：市场比较法是指通过对类似项目的市场价格、成本和效益进行比较，以便确定项目投资预算和经济效益的合理性。
7.风险评估：在进行工程项目方案测算时，需要对项目的风险进行评估，包括市场风险、技术风险、政策风险等，并采取相应的措施进行规避或者化解。
8.编制测算报告：将测算所得数据进行汇总、整理，编制成详细的测算报告，包括投资预算、经济效益、风险评估等内容，并提交相关管理部门审批或者决策。
四、测算过程中需要注意的问题1.数据的真实性和可靠性：在进行工程项目方案测算时，需要确保所需数据的真实性和可靠性，避免因数据失实或者不准确造成测算错误。
房地产估价测算过程(市场法、收益法)
期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均
为元；
（２）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况
无需修正，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100；
（３）交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非
常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出
现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、
100/100、100/100；区域及个别因素修正系数
（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首
先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素
与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例
100/100
100/101 100/100 100/100
100/100
100/101 100/100 100/99
100/100
100/100 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/100 100/100 100/100 100/100
土地剩余年期 100/100 100/99
楼 层 100/101 100/101 100/101 100/100
朝 向 100/100 100/100 100/100 100/100
交易价格
（元/m2）
4250
4100
4300
---
比准价格
4004
3941
4176
4040
（元/m2）
取平均值，估价对象比准单价为： （4004＋3941＋4176）÷3=4040（元/㎡）（取整）
繁华程度
优
《土地估价》实验指导书(新大纲)
《土地估价》实验指导书付梅臣付薇中国地质大学（北京）土地科学技术系2007年3月目录实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验二、收益还原法评估土地价格模拟评估实验 (6)实验三、成本法（成本逼近法）评估土地价格模拟评估实验 (11)实验四、假设开发法（剩余法）评估土地价格模拟评估实验 (15)实验五、路线价估价法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验六、估价报告编写与应用综合实验 (5)附件1：房屋新旧程度评定标准 (9)附件2：土地估价报告规范格式 (18)附件3：房地产估价报告格式 (31)附件4：土地估价技术报告错误要点 (37)附录5：《土地估价》实验报告撰写格式与要求 (43)实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验一、实验类型与学时实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：2 每组人数：2 二、实验目的与要求目的：学生通过市场比较法实验，能够运用市场比较法评估的程序、方法等理论，解决市场比较法案例的基本要求。
要求：预先掌握市场比较法评估土地的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS 操作系统和OFFICE 中的EXCEL 的基本操作。
三、实验原理市场比较法的理论依据，就是替代原理。
市场比较法原理示意图1、直接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯=式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
比较交易实例1待估土地待估土地价格交易实例3交易实例2比较比较修正2、间接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯= （1）区域因素间接比较式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
工程审计中的工程项目收益评估与分析方法
工程审计中的工程项目收益评估与分析方法工程审计是指对工程项目的实施过程和结果进行审计，以确保工程项目的合规性、经济性和有效性。
而工程项目的收益评估与分析是工程审计的一个重要内容，旨在通过对工程项目的收益进行评估和分析，发现收益的潜在问题，提出改进措施，确保项目的经济效益最大化。
一、工程项目收益评估的基本原则工程项目收益评估的核心目标是确定项目实施的成本和收益，并进行比较分析，以确定项目的经济效益。
在进行工程项目收益评估时，应遵循以下基本原则：1. 全面性原则：对工程项目的收益进行全面考虑，包括直接经济效益、间接经济效益、社会效益等各个方面。
2. 现金流原则：收益评估的指标应以现金流方式呈现，即将现金流入和流出作为判断工程项目收益的主要依据。
3. 比较性原则：可以通过与类似工程项目的收益进行比较，评估项目收益的合理性和可行性。
二、工程项目收益评估的方法在工程审计中，常用的工程项目收益评估方法主要有以下几种：1. 市场比较法：通过对市场数据和类似项目的收益进行比较，评估项目收益的合理性。
可以从市场需求、市场价格等方面获取相关数据，进行综合分析。
2. 成本效益分析法：以工程项目的总成本和总收益为基础，计算项目的效益成本比，判断项目的经济效益。
3. 折现现金流量法：根据时间价值的原则，将项目的现金流量进行折现，得出净现值等指标，评估项目的经济效果。
4. 敏感性分析法：通过对项目关键变量进行敏感性分析，评估项目收益对这些变量的敏感程度，提供项目方案调整的依据。
5. 综合评估法：结合以上各种方法，综合评估项目的收益。
针对不同项目可能采用不同的评估指标和方法，并进行综合分析。
三、工程项目收益分析的步骤工程项目收益分析是指对工程项目的收益进行详细分析，确定收益来源和数量，并对可能存在的问题进行识别和分析。
工程项目收益分析主要包括以下步骤：1. 收集数据：收集与工程项目收益相关的数据，包括项目成本、预计收益、市场需求、竞争情况等。
软件开发和服务项目价格构成及评估方法
软件开发和服务项目价格构成及评估方法软件开发和服务项目价格构成及评估方法一、引言在当今的商业环境中，软件开发和服务项目已成为企业实现其战略目标的重要手段。
这些项目的价格构成及评估方法不仅影响到企业的财务预算，还直接关系到企业的盈利能力和市场竞争力。
本文将详细介绍软件开发和服务项目的价格构成，并探讨评估这些项目价格的常用方法。
二、软件开发和服务项目价格构成1.人力成本软件开发和服务项目的主要成本之一是人力成本。
这包括项目经理、分析师、设计师、开发者等各类人员的薪资、福利和培训费用。
此外，还需考虑因项目延误或需求变更导致的人力资源浪费。
2.物力成本物力成本主要包括软件开发和维护过程中使用的工具、设备和场地的费用。
例如，服务器、电脑、软件工具等。
此外，还需考虑因项目延误或需求变更导致的物力资源浪费。
3.时间成本时间成本是软件开发和服务项目中一项重要的隐性成本。
它包括项目从启动到完成所需的时间，以及在此期间产生的相关时间和资源浪费。
4.其他成本除了以上三项主要成本外，软件开发和服务项目还可能包括其他一些费用，如市场调研费用、知识产权费用、第三方服务费用等。
三、软件开发和服务项目价格评估方法5.成本加成法成本加成法是一种基于成本的价格评估方法，它根据项目的实际成本加上一定比例的利润来确定价格。
这种方法简单易行，适用于具有稳定成本和收益的企业。
但缺点是忽略了市场需求和竞争环境对价格的影响。
6.市场比较法市场比较法是通过分析类似项目的市场价格来确定本项目价格的评估方法。
这种方法考虑了市场需求和竞争环境，有助于企业制定更具竞争力的价格策略。
但缺点是可能难以找到完全类似的参考项目。
7.客户价值法客户价值法是通过分析客户对产品的价值感知来确定价格的评估方法。
这种方法关注客户的需求和期望，有助于提高产品的市场竞争力。
但缺点是可能难以准确衡量客户对产品的价值感知。
8.投资回报法投资回报法是通过分析项目的投资回报率来确定价格的评估方法。
定价方法之市场比较法
定价方法之市场比较法市场比较法定价一、方法简介从市场的角度来看，房地产物业的价格应该是一个综合性指标的近似函数，可表示为；一般我们可以近似的取成多项式，如果我们能够确定市场上现有在售物业的价格及对应的综合性指标，那么根据n对的值，我们就可以根据数学方法确定系数，从而确定函数的表达式。
函数确定后，我们就可以根据一定的标准，判断出翡翠城项目的综合性指标，代入函数中，即可求出翡翠城项目的市场价格。
影响物业售价的综合性指标又是受多个因子影响的综合值，包括位置、交通、物业类型、交房标准……等等，而每一个因子影响价格的权重又是不同的，所以我们首先应该确定这些因子及其相应的权重。
上述内容确定后，我们就可以根据事先的约定，对每一个调查物业的影响其价格的每一个因子打分，再有如下公式确定调查楼盘的综合性指标：，从，为权重，为价格影响因子分值。
二、确定影响因子、权重、分值标准影响因子权重（0～1）分值主要衡量指标分值（0～5）位置 0.5 1、内环、一环、二环、三环 2、东、南、西、北3、距离片区中心远近周边配套 0.5 1、城市基础设施：供水、电、气2、服务设施：文化教育、医疗、邮电3、片区成熟度交通 0.5 1、道路系统2、公交数量、站点数量周边环境 0.4 1、临水；2、临公园；城市规划 0.3 1、规划期限；2、规划所在区重要性3、规划方向现房或期房 0.4 1、现房 2、期房装修标准 0.4 1、毛坯 2、厨卫精装 2、整体精装物业管理 0.3 1、物管费 2、服务楼盘规模 0.2 1、总占地 2、建面 3、户数楼盘规划 0.3 1、园林 2、建筑 3、会所 4、商业 5、学校 6、医疗外立面 0.3 1、差异化 2、醒目 3、新颖 4、高档 5、感观舒适户型 0.3 1、功能布局 2、尺度 3、私秘性 4、有无明显缺点建筑质量 0.2 1、施工单位 2、口碑开发商 0.1 1、背景 2、知名度 3、品牌 4、客户资源广告 0.1 1、频率 2、创意 3、媒体选择三、确定调查物业及相应分值表一花园洋房多层项目名称因子/权重万科金色乐章中海名城锦官新城河滨印象国信公寓银都花园翡翠城位置 0.5周边配套 0.5交通 0.5周边环境 0.4城市规划 0.3现房或期房 0.4装修标准 0.4物业管理 0.3楼盘规模 0.2楼盘规划 0.3外立面 0.3户型 0.3建筑质量 0.2开发商 0.1广告 0.1楼盘得分－楼盘售价－得到函数：根据翡翠城楼盘得分，代入函数，得到翡翠城项目花园洋房售价：表小高层小高层项目名称因子/权重国信公寓望江嘉苑南府锦水漪袅铜丽都花园D区中海名城一期翡翠城位置 0.5周边配套 0.5交通 0.5周边环境 0.4城市规划 0.3现房或期房 0.4装修标准 0.4物业管理 0.3楼盘规模 0.2楼盘规划 0.3外立面 0.3户型 0.3建筑质量 0.2开发商 0.1广告 0.1楼盘得分楼盘售价得到函数：根据翡翠城楼盘得分，代入函数，得到翡翠城项目花园洋房售价：四、最终确定翡翠城项目售价根据上述市场比较分析，得到翡翠城项目的售价为：物业类型花园洋房小高层售价（报价）最终成交价集团内部价格置地会诚意会员价一次性付款五、车位的调查楼盘名称售价车位比车位类型售价租价备注万科金色乐章中海名城锦官新城河滨印象国信公寓银都花园望江嘉苑南府锦水漪袅铜丽都花园D区。
公司投资项目利润率的估算方法
公司投资项目利润率的估算方法【摘要】本文主要介绍了公司投资项目利润率的估算方法。
通过直接成本法和全成本法来计算项目的利润率，这两种方法分别侧重于项目的直接成本和全面成本，能够更准确地估算项目的利润率。
市场比较法则通过对市场上类似项目的利润率进行比较来估算项目的利润率，可以帮助投资者更好地了解市场情况。
接着，折现现金流法则通过将项目未来现金流量折现到现值来估算项目的利润率，考虑了时间价值的影响。
结合风险调整的利润率来考虑项目的风险因素，更全面地评估项目的潜在收益。
不同的估算方法可以结合使用，以更准确地评估公司投资项目的利润率。
【关键词】公司、投资项目、利润率、估算方法、引言、直接成本法、全成本法、市场比较法、折现现金流法、风险调整的利润率、结论1. 引言1.1 引言公司投资项目的利润率估算方法对于企业在决策投资项目时非常重要。
通过正确的利润率估算方法，企业可以更准确地评估投资项目的收益和风险，从而做出更明智的投资决策。
在进行利润率估算时，常用的方法包括直接成本法、全成本法、市场比较法、折现现金流法以及考虑风险因素的利润率。
每种方法都有其独特的优点和局限性，企业需要根据具体情况选择合适的方法进行利润率估算。
在本文中，将详细介绍每种利润率估算方法的原理和应用，并探讨它们在不同情况下的适用性。
通过深入了解这些方法，企业可以更好地进行投资项目的利润率估算，提高投资决策的准确性和效果。
正确的利润率估算方法是企业投资项目成功的关键之一。
通过合理地选择和应用利润率估算方法，企业可以更好地评估投资项目的收益和风险，为企业的发展和增长提供有力支持。
2. 正文2.1 直接成本法直接成本法是一种常用的公司投资项目利润率估算方法，主要是通过计算项目直接成本来确定项目利润率。
直接成本是指与特定项目直接相关的成本，包括人工成本、原材料成本、机器设备成本等。
通过直接成本法可以比较准确地估算出项目的利润率，从而为投资决策提供重要依据。
市场比较法求取项目比准价格
采用市场比较法估算房地产价格
a、选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域或相似区域的三个三个项目成交均价进行比较。
以下三个实例与本案处于同一区域或相似区域，具有较强的可比性。
实例一：滨湖城市花园，3室2厅2卫，27/34层，成交单价8700元/㎡，成交日期2014年8月。
实例二：滨湖城市花园，3室2厅2卫，22/34层，成交单价8550元/㎡，成交日期2014年7月。
实例三：滨湖城市花园，3室2厅2卫，12/35层，成交单价7900元/㎡，成交日期2014年9月。
具体条件见表1。
表1 比较因素条件比较表
b、比较因素条件指数表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素指数确定表2。
表2 比较因素条件指数表
C、比较因素修正
将可比实例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见下表：
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象房地产条件时的比准价格，三个可比案例测算的比准价格相差不大，故采用三个修正后比准价格的算数平均数作为估价对象的最终单价,即：
（7926元/㎡＋7991元/㎡＋8227元/㎡）÷3=8048元/㎡
（2）初步估价结果的确定
a、结合估价师经验，综合确定房屋单价为8050元/平方米
b、估价对象市场总价＝8050元/㎡×124.79㎡
＝100.46万元。
20-定价方法
我们这里讲下跟上面讲的楼盘均价制定不太一样的方法，这样大家掌握了两 种方法，就可以灵活运用。
制定分栋均价第一步先设定基准楼栋。比如一个项目由34567这5栋组成， 那么我们首先要找到一栋楼作为基准。实际上就是选定一个基数，我们就以6号 楼为基准。第二步，就是选定参数，这个跟楼盘均价一样，都要选择这些参数。
这种理论性的东西，都比较枯燥，也不是太好理解，如果还有不明白的，都可以再问 我，下面会讲下更详细的定价。
定价——每栋楼均价
本章讲定价方法的一房一价。上章我们讲过了均价的制定方法，这次我们 讲下在确定均价之后，如何确定一房一价。
整个定价的流程，我们基本上就是右边这 个表格的流程。所以在指定均价之后，第一步 要制定分栋均价。
但是有两个怎么办呢？我们看下下个表格：
这里又出现一个权重，这个权重是什么意思呢？意思是这两个项目在跟本项目的对比中 占的比例，也就是重要性不同。比如，B2离我们项目更近，建筑风格也相同 ，跟我们更接 近，那么在计算的时候，B2是不是应该占的比例高些，那么这里设定是60%，同样如果5个 项目也是一样的，影响大的我们设定权重高些，少的设定权重少些，但是总数加起来必须是 100，
大家看下计算的方法。
这个系数是我们通过以6号为基础，然后打分得到的一个系数。用这个系数 乘以每栋楼的面积，就得到后面这个权数。
就是这个权数，每栋楼的面积不同，对均价的影响不同，这个权数相加之 后的结果：95268.75和面积之和，前面的95320.12是不是出现了偏差，这个 偏差就是加权平均系数。
这个表格，给我们的得出了一个初步的数据，就是比准系数，也就是1.069和1.013 这 两个系数。这两个系数1.069是77除以72的结果，1.013是77除以76的结果，这里都不要 用符号和公式，用符号和公式会让人感觉很复杂。
写字楼价格测算之市场比较法
房地产总价 1109245.723 备注：以上部分数据测算过程中采用电算，应用四舍五入处理，并不影响其准确性。 0.962 0.944 0.981
B 沈塘铭苑 钢砼 住宅 1Байду номын сангаас\21 毛坯 正常 2007年12月 13,338.00 可比实例B 100 100 100 100 100 100 100 103 100 98 105 100 100
C 红石中央花苑 钢砼 住宅 4\18 普通 正常 2007年11月 14,100.00 可比实例C 100 100 100 103 100 100 100 100 100 100 99 100 100
估价对象 沈塘铭苑 钢砼 住宅 7\25 普通
------待求
房 地 产 状 况 修 正
工程质量 表三、修正计算 可比实例 交易情况修正 交易日期修正
商服繁华度 交通条件 区域环境 基础设施 环境景观 办公氛围 临街状况 装修情况 楼层 成新状况
估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
市场比较法测算过程
估价时点：2008.02.21 表一、可比实例的选取 可比实例 比较项目 座落 结构 用途 所处楼层 装修状况 交易情况 交易时间 价格（元/㎡） 表二、可比实例修正系数 可比实例 交易情况修正 交易日期修正
商服繁华度 交通条件 区域环境 基础设施 环境景观 办公氛围 临街状况 装修情况 楼层 成新状况
A 沈塘铭苑 钢砼 住宅 14\25 毛坯 正常 2007年12月 13,075.00 可比实例A 100 100 100 100 100 100 100 102 100 98 104 100 100 可比实例A 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 102 100/ 100 100/ 98 100/ 104 100/ 100 100/ 100 13,075.00 12,577.15
造价评估方法
造价评估方法造价评估是一种通过对建筑、工程、产品等项目的成本进行科学评估，以确定其合理性和经济性的方法。
在项目的开发、设计、建设和运营过程中，造价评估起到了重要的指导作用。
本文将介绍常见的造价评估方法，包括成本法、市场比较法和收益法。
一、成本法成本法是一种常用的造价评估方法，它通过对项目所需的各项成本进行评估，包括人工成本、材料成本、设备成本等，然后对这些成本进行适当的调整和估计，最终得出项目的总成本。
成本法的基本步骤包括以下几个方面：1. 收集项目所需的各项成本数据，包括人工成本、材料成本、设备成本等；2. 进行成本核算，按照实际成本进行计算；3. 进行成本调整，对于存在差异的成本进行适当的调整；4. 进行估计和预测，对于未来的成本进行估计和预测；5. 综合各项成本，并结合项目的特征和要求，综合评估项目的总成本。
成本法的优点是计算较为简单，可以较为准确地评估项目的成本。
但是，它没有考虑项目的收益以及市场的供需关系，仅仅从成本的角度进行评估，可能无法全面反映项目的价值。
二、市场比较法市场比较法是一种基于市场供需关系的造价评估方法，它通过对类似项目的市场价格进行比较和分析，来评估项目的成本。
市场比较法的基本步骤包括以下几个方面：1. 收集类似项目的市场价格数据；2. 对这些市场价格进行比较和分析，找出相似性较高的项目；3. 根据这些相似项目的价格水平，对评估项目进行估计。
市场比较法的优点是可以充分考虑市场的供需关系，从而更全面地评估项目的成本。
但是，市场比较法的缺点是需要有足够的市场数据和参考案例，同时还要考虑到市场价格的波动和不确定性。
三、收益法收益法是一种基于项目的未来收益来评估项目成本的方法，它可以综合考虑项目的投资回报率、现金流量等因素。
收益法的基本步骤包括以下几个方面：1. 预测项目的未来收益，包括项目的利润、现金流量等；2. 根据项目的投资回报率，通过现值和折现率的计算，将未来的收益转化为现值；3. 对现值进行合理的调整和估计，得出项目的总成本。
投资项目估值方法
投资项目估值方法
投资项目估值方法指的是用一系列的定量和定性分析方法来确定一个投资项目的价值。
以下是一些常见的投资项目估值方法：
1. 盈利能力估值法：
盈利能力估值法是一种基于预测未来盈利能力的方法。
该方法先通过分析公司的历史财务数据和市场趋势来预测未来的盈利能力，然后将预测的盈利能力乘以一个适当的倍数来确定公司的价值。
2. 市场比较法：
市场比较法是一种基于市场价格的方法。
该方法通过比较与投资项目类似的其他公司或资产的市场价格，来确定投资项目的价值。
这种方法要求投资者对市场有深入了解和准确判断能力。
3. 折现现金流法：
折现现金流法是一种基于现金流量的方法。
该方法通过预测未来的现金流量，并将其折现到当前时点，来确定投资项目的价值。
这种方法能够考虑到投资项目的时间价值和风险。
4. 成本法：
成本法是一种基于投资项目成本的方法。
该方法通过估计投资项目的成本，并根据其使用寿命和折旧率来确定其现在价值。
这种方法适用于无法预测未来现金流量的投资项目。
以上是一些常见的投资项目估值方法，每种方法都有其适用范围和限制。
投资者应根据实际情况和需求选择最适合自己的方法进行估值。
房地产开发经营的投资评估方法
房地产开发经营的投资评估方法投资评估是房地产开发经营过程中的一项重要任务，它旨在评估项目的投资价值、风险和回报。
在进行房地产开发经营投资评估时，可以采用以下几种常见的方法：一、收益法收益法是最常用的一种评估方法，它基于项目未来收益的估计来确定投资价值。
在使用收益法时，需要先确定项目的租金收入，并结合项目使用寿命、管理成本、折旧和维修费用等因素进行计算。
此外，还可以考虑项目在未来收益中可能带来的增值机会，如土地价值的上涨等。
二、成本法成本法是根据项目的修建成本来进行评估的方法。
在使用成本法时，需要评估项目建设成本、地价和其他相关费用等因素，并结合折旧和抵消等因素进行计算。
成本法主要关注项目的实际成本，但它忽略了未来收益的变化和市场因素的影响。
三、市场比较法市场比较法是通过对市场上类似项目的成交价格和租金进行对比，确定项目的投资价值。
在使用市场比较法时，需要对市场上的类似项目进行调研，并获取相关数据。
通过比较市场上的成交价格和租金数据，可以得出项目的投资价值。
市场比较法可以提供一个相对准确的投资价值，但需要注意数据的来源和准确性。
四、权益盈利法权益盈利法是根据项目的净盈利来进行评估的方法。
在使用权益盈利法时，需要计算项目的净利润，并结合预计的利润增长率和风险因素进行评估。
权益盈利法关注项目的净盈利，但需要注意对未来利润的预测和风险的评估。
无论使用哪种投资评估方法，都需要考虑以下几个方面：一、项目的规模和性质项目的规模和性质对投资评估有重要的影响，需要考虑项目的可行性和市场需求。
规模较大的项目可能涉及更多的投资和风险，需要进行更为细致和全面的评估。
二、市场状况和竞争情况市场状况和竞争情况对项目的投资价值有重要影响，需要考虑市场供求关系、竞争格局和未来市场趋势。
如果市场供求失衡或竞争激烈，可能会影响项目的投资回报和风险。
三、政策环境和法律法规政策环境和法律法规对房地产开发经营的投资评估有较大影响，需要关注相关政策和法律法规的变化。
市场比较法租金测算表
新之城 4
花样年花 郡 2
10
7
8
5
10
7
9
6
6
4
6
4
6
3
6
4
7
4
6
5
8
8
82
57
3.02
2.18
0.76
0.54
2.75
国信世家 2 7 5 6 6 4 4 3 4 4 5 8 56
2.21 0.55
楼层 2F 1F
面积 10000 10000
日租金 1.65 2.75 合计
年租金 ¥6,027,054 ¥10,045,090 ¥16,072,143
2994.66 2.75 ¥3,008,163
4890.72 1.07 ¥1,915,980
23000.00
¥10,738,330
平均租金 ¥1.28
年租金 16,072,143 16,072,143 16,554,308 17,050,937 17,562,465 18,089,339 18,632,019 19,190,980 19,766,709 20,359,711 179,350,755
项目 首层平均租金(元/
㎡) 地理位置 交通情况 商业氛围 人流量情况 车流量情况 建筑外观 项目规模 停车位 经营管理 经营商实力信誉 未来发展
合计 修正 各权重取值 租金参考价
权重 本项目
12
7
9
5
14
6
11
6
7
4
6
5
6
4
6
5
8
5
8
5
13
10
旅游服务项目估值计算方法
旅游服务项目估值计算方法一、成本估算法成本估算法是根据旅游服务项目的成本来估算其价值的方法。
具体步骤如下：1.确定旅游服务项目的所有成本，包括固定成本和变动成本。
2.根据行业的利润率水平，确定一个合理的利润率。
3.将成本和利润率相乘，得出旅游服务项目的估值。
优点：简单易行，数据容易获取。
缺点：只考虑了项目的成本，没有考虑市场需求和竞争情况，可能存在估值偏低的情况。
二、收益预测法收益预测法是根据旅游服务项目的预期收益来估算其价值的方法。
具体步骤如下：1.分析旅游服务项目的市场需求、竞争情况等因素，预测未来几年的收益情况。
2.选取合适的折现率，将未来收益折现到当前时间点。
3.将折现后的收益相加，得出旅游服务项目的估值。
优点：考虑了市场需求和竞争情况，能够较为准确地反映项目的价值。
缺点：未来收益的预测存在不确定性，折现率的选取也具有一定的主观性。
三、市场比较法市场比较法是通过比较类似旅游服务项目的市场价格来估算待评估项目价值的方法。
具体步骤如下：1.寻找与待评估旅游服务项目类似的其他旅游服务项目。
2.收集这些类似项目的市场价格信息。
3.分析这些类似项目的市场价格与成本、收益等之间的关系，确定待评估项目的价值。
优点：较为客观，能够反映市场的实际情况。
缺点：需要找到足够多的类似项目，并需要具备丰富的行业经验才能准确地判断其价值。
四、专家评估法专家评估法是邀请相关领域的专家对旅游服务项目进行评估的方法。
具体步骤如下：1.邀请具有丰富经验和专业知识的专家组成评估团队。
最全的商业地产定价策略
最全的商业地产定价策略一幢楼内，铺面的价值是住宅的几倍甚至上十倍，而仅从建安成本的造价来看，铺面的造价并不比住宅的高多少。
因此，商业地产可谓一大块肥肉。
那么，商业地产到底是如何定价的呢？本文为你从定价原则、方法、注意事项3个方面，并结合实际案例进行阐述。
一、定价原则商业地产的价格应该包括两部分：静态价格和溢价空间（商业动态价格=静态价格+溢价空间）。
其中，静态价格（依据邻近商业物业制定价格）来自于市场比较，确定权重，并进行加权平均。
溢价空间包括外部溢价因素和内部溢价因素，其中外部溢价因素包括市场增长、片区利好溢价；内部溢价因素则包括营销措施、项目成熟、产品领先和品牌信誉等溢价。
根据商业地产价格的特点，在制定其销售价格时，应遵守以下4点原则：1、一层，二层的层差范围在25%~40%；2、临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高；3、商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低；4、价格同商铺面积成反比。
根据以上4条原则，可以得出在具体执行中的5条建议：1）一拖二式的销售；2）带租约式的销售；3）返租销售；4）统一售后商业物业管理，统一招商；5）作好销售控制。
二、定价方法商业地产定价的方式不同于住宅地产，目前较为流行的定价主要有市场比较法、售租比率法、收益法和成本利润法4种定价方法。
1、市场比较定价法市场比较法主要应用于商业交易比较活跃的地区，通常是项目半径1~2公里内，有成交案例或在售商业地产案例可供参考。
由于周边有成交案例，更为直观。
因此，在商业地产定价的时候被经常使用，且能够为管理层接受。
2、售租比率定价法鉴于投资铺面的人要通过出租铺面收回成本并获得投资回报，在商业地产的销售中，必须要摸清楚项目半径500~1000米范围内的租金水平，测算项目的租金水平，根据售价再算出客户投资回报率。
通常而言，较为合理的是静态投资回收期在15年，年投资收益率6.67%，售价/租金≈180。
暂估价计算方法
暂估价计算方法【原创版3篇】目录（篇1）一、暂估价的概念二、暂估价的计算方法1.成本法2.市场比较法3.剩余法三、暂估价在实际应用中的注意事项正文（篇1）一、暂估价的概念暂估价是指在房地产交易、抵押、征收等过程中，为了确定房地产价格的初步参考，根据一定的方法对其进行的临时性评估。
暂估价并非最终的房地产价格，但它在实际操作中具有重要的参考价值。
二、暂估价的计算方法1.成本法成本法是根据房地产的成本来估算其价值的方法。
具体来说，它包括土地成本、建筑成本、设备成本、税费和其他费用等。
在计算过程中，需要对各项成本进行合理分摊，以得出房地产的暂估价。
2.市场比较法市场比较法是根据市场上类似房地产的成交价格来确定暂估价的方法。
通过收集近期内类似房地产的成交数据，进行价格比较和分析，从而得出暂估价。
这种方法适用于房地产市场较为成熟、交易较为活跃的地区。
3.剩余法剩余法是根据房地产的预期收益来计算暂估价的方法。
首先需要预测房地产的未来收益，然后根据收益的现值计算出房地产的暂估价。
这种方法适用于投资型房地产的评估。
三、暂估价在实际应用中的注意事项1.暂估价并非最终价格，只能作为参考。
在实际交易中，房地产的价格可能会受到市场环境、政策调整等因素的影响，因此不能完全依赖暂估价。
2.选择合适的计算方法。
不同的计算方法适用于不同的房地产市场和房地产类型，因此在实际操作中需要根据具体情况选择合适的方法。
3.注意数据准确性。
暂估价的计算需要依赖大量的数据，因此在收集数据时要确保其准确性，以提高暂估价的可靠性。
总之，暂估价是房地产交易、抵押、征收等过程中重要的参考依据。
目录（篇2）一、暂估价的定义与作用二、暂估价计算方法的分类三、详细解释暂估价计算方法四、暂估价计算方法的实际应用五、总结与展望正文（篇2）一、暂估价的定义与作用暂估价，顾名思义，是在一定时期内对某一物品或服务的预估价格。
在实际应用中，暂估价常常用于项目招投标、工程预算、合同签订等场景，以便为相关方提供一个价格参考。
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项目二：市场比较法测算一、单项选择题1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（）。
A、均衡原理B、预期原理C、竞争原理D、替代原理2、比准价格是一种（）。
A、市场价格B、理论价格C、评估价格D、公平价格3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（）。
A、同一供需圈内B、相邻区域内C、同一行政区内D、同一城市内4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（）元/平方米。
A、2100B、2333C、4286D、46665、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%，余款一年后支付。
若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（）。
A、7494元/㎡B、7250元/㎡C、4020元/㎡D、4215元/㎡6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A、50万元B、55万元C、60万元D、60万元以上7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060D、1.0648、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。
A、323B、275C、273D、2589、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。
某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。
A、2487.75B、2500.00C、2511.00D、2162.2510、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（）修正。
A、房地产状况B、货币时间价值C、市场状况D、交易情况11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。
有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/㎡。
对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（）元/㎡。
A、1376B、2308C、2558D、105512、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（以上个月为100）。
某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为（）元/平方米。
A、5089B、5145C、5236D、531513、在交易日期修正中，最宜采用（）。
A、一般物价指数或变动率B、建筑造价指数或变动率C、建筑材料价格指数或变动率D、房地产价格指数或变动率14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/㎡，成交日期为2001年11月31日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/㎡。
A、3214B、3347C、3367D、345815、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。
该类房地产以美元为基准的价格月递减0.5%，则其2004年10月25日的价格为（）人民币元/平方米。
2004年10月25日的汇率假定为1美元=8.29人民币。
A、7935B、8260C、8290D、796416、在进行房地产状况修整时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A、估价时点B、搜集该可比实例时C、进行房地产状况修正时D、成交价格所反映17、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（）。
A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%18、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。
A、1.05B、0.95C、0.98D、1.0319、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。
A、交易情况B、交易日期C、区域因素D、权益状况二、多项选择题1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（）。
A、成交价格B、议价时间C、成交日期D、付款方式2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：（）A、与估价对象具有类似性B、交易日期与估价时点接近C、交易双方有经济关系D、成交价格是单价3、下列说法是正确的：（）。
A、可比实例肯定是交易实例B、交易实例肯定是可比实例C、可比实例不一定是交易实例D、交易实例比一定是可比实例4、房地产交易中的特殊交易情形包括（）。
A、交易双方曾经有过业务联系B、购买相邻房地产C、交易税费由买方承担D、卖方不了解市场行情5、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。
A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近6、区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A、繁华程度B、周围环境C、容积率D、使用年限7、类似房地产是指（）等方面与估价对象房地产相同或相似。
A、用途B、建筑结构C、地区D、权益8、市场比较法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（）。
A、统一货币单位B、统一面积单位C、统一化为单价D、统一时点9、市场比较法估价时，其适用的条件为（）。
A、房地产市场发达B、估价人员经验丰富C、房地产市场稳定D、评估地区有交易中心10、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（）等方面的修正。
A、区位状况B、交易状况C、权益状况D、实物状况三、简答题1、何谓市场比较法？2、市场比较法的理论依据是什么？3、应用市场比较法的前提条件有哪些？4、试列出市场比较法的操作步骤。
5、搜集交易实例的内容包括哪些方面？6、可通过哪些途径搜集交易实例？7、何谓可比实例？8、如何建立价格可比基础？四、计算题1、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。
另知2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；2005年7月1日至2006年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。
试利用上述资料估计该商品住宅在2006年1月1日以人民币表示的正常单价。
2、为评估写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。
从2006年1月1日至2006年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。
试利用上述资料估算该写字楼2006年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
3、为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2005年11月1日至2006年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2006年6月1日至2006年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
的1.67倍。
房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
4、评估某写字楼于2006年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、以上年末为100），2004年12月底美元于人民币的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年12月底美元于人民币的市场汇价为1美元=8.3元人民币。
试利用上述资料对可比实例A、B、C的价格分别进行交易日期修正（要求修正后的价格单位为人民币元/㎡）。
5、为评估一物业2007年4月15日的市场价格，现选用4个比较案例A、B、C、D，其交易日期分别为2006年4月、8月、2007年1月、4月/，交易单价分别为16000元/㎡，14500元/㎡，17800元/㎡，15880元/㎡，已知：1）交易时，案例A、C为正常交易，B低于市值10%，D高于4%；2）房地产价格近二年平均月上涨率：94年为0.5%，95年为1%；6、需要评估某商品住宅在2006年5月1日以美元表示的正常价格（单价）。
现收集到素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素。
另知人民币与美元的市场汇率2005年7月1日为1：1.85、10月1日为1：1.84、2006年5月1日为1：1.83；该类商品住宅以人民币为基准的价格在2005年5月1日至2005年1月1日间平均上涨1%，在2005年10月1日至2006年5月1日间平均每月下降0.5%。
7、为评估一物业2006年8月1日的市场价格，现选用四个比较案例A、B、C、D，其交易日期分别为2006年1月底、4月底、6月底和8月底。
交易单价分别为1600元/㎡、1450元/㎡、1700元/㎡和1688元/㎡。
已知：1）案例A、C为正常交易，B低于市值10%，D高于市值4%；2）该类房地产价格在2005年12月底至2006年5月底间平均每月上涨1%，2006年5月底至2006年8月底平均每月下降1.5%；3）比较案例和估价对象处于同一地区；4）估价对象的土地使用权年限为50年，比较案例A、B、C、D土地使用权年限分别为40年、45年、50年和55年；5）还原利率均为7%。
8、为评估某住宅2006年9月1日以美元表示的正常市场价格，调查选取了A、B、C 三宗可比实例，交易资料如下：市场汇价——人民币与美元的市场汇价2005年11月1日为1：8.40、2006年1月31日为1：8.30、2006年7月1日为1：8.35、2006年9月1日为1：8.30。